TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: ciudadanos CARLOS ENRIQUE COLMENARES SARMIENTO, BETTY MARÍA AFANADOR de COLMENARES, JUAN PLACIDO ROJAS LÓPEZ y FLOR ANGÉLICA COVA de ROJAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad N° V.-3.256.070, V.-3.892.249, V.-1.811.651 y V.-3.017.012 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RÓMULO VELANDIA PONCE, ANA VIOLETA ROJAS VELÁSQUEZ y MARÍA GALIFI TAMÁ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.460, 51.347 y 117.001 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadana ZOBEIDA MARÍA LORENZO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V.-9.064.585.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ODALYS ANAHIR LÓPEZ GIMÉNEZ y OSWALDO JOSÉ CONFORTI DI GIACOMO, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 69.569 y 20.424 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE OPCIÓN COMPRA-VENTA.
Exp. Nº AP71-R-2010-000191

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA:
Llegan las presentes actuaciones provenientes de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien en fecha 16.06.2014 (f.65 al 75, p.2), mediante sentencia declaró: “…CON LUGAR el recurso de casación anunciado por la demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y (ii) se ORDENA al juez superior que le corresponda decidir en alzada, dicte nueva sentencia sin incurrir en el defecto de actividad detectado...”
Por auto de fecha 27.10.2014 (f.94 al 95 p.2), esta Superioridad dio por recibida las presentes actuaciones, y se ordenó la notificación de las partes mediante boleta.
Mediante diligencia de fecha 06.02.2015, la representación judicial de la parte demandada, se da por notificada del avocamiento y solícita la notificación de la actora.
En fecha 18.02.2015, el Alguacil de este Despacho Judicial ciudadano Germayn Riveros, dejó constancia de la notificación de la parte actora ciudadanos CARLOS ENRIQUE COLMENARES SARMIENTO, BETTY MARÍA AFANADOR de COLMENARES, JUAN PLACIDO ROJAS LÓPEZ y FLOR ANGÉLICA COVA de ROJAS,
Para decidir, esta Alzada lo hace con sujeción en los siguientes razonamientos:

II.- RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, mediante demanda interpuesta en fecha 07.12.2007 (f.01 al 13, p1º) por los abogados RÓMULO VELANDIA PONCE, ANA VIOLETA ROJAS VELÁSQUEZ y MARÍA GALIFI TAMÁ, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos CARLOS ENRIQUE COLMENARES SARMIENTO, BETTY MARÍA AFANADOR de COLMENARES, JUAN PLACIDO ROJAS LÓPEZ y FLOR ANGÉLICA COVA de ROJAS, contra la ciudadana ZOBEIDA MARÍA LORENZO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la insaculación de ley, le correspondió el conocimiento al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y en el auto de fecha 10.01.2008, admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la demandada para que dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación diera contestación a la demanda.
Cumplidos los trámites inherentes a la citación de la demandada, el 21.04.2008, los abogados Odalys Anahir López Giménez y Oswaldo José Confortti Di Giacomo, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, dieron contestación a la demanda.
En fecha 19.05.2008, la representación judicial de la parte actora, consignan escrito de promoción de pruebas. Y el 25.06.2008, el juzgado de la causa las admite. El 24.11.2008, presentan escrito de informes.
En sentencia definitiva de fecha 10.08.2009 (f.208 al 215, p1º), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró: “(…) INADMISIBLE la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos Carlos Colmenares Sarmiento, Betty María Afanador de Colmenares, Juan Plácido Rojas López y Flor Angélica Cova de Rojas contra la ciudadana Zobeida María Lorenzo Ramírez (…)”.
En diligencia suscrita el 28.09.2009, la representación judicial de la actora, apela de la decisión dictada el día 10.08.2009, y el 01.06.2010 el tribunal de la causa oye la apelación formulada en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplido los trámites de distribución, le correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha 12.08.2011 declaró: “(…) Sin Lugar el recurso ordinario de apelación en fecha 28 de septiembre de 2009, por la abogada María Galifi Tamá en su condición de apoderada judicial de los demandantes (…), y (ii) INADMISIBLE la demanda…”.
Anunciado el recurso de casación por el abogado Rómulo Velandía, en su carácter de apoderado de la actora en fecha 22.02.2012, la Sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 08.11.2012 declaró: “… (i) CASA DE OFICIO la sentencia; y (ii) se ORDENA al juez superior que resulte competente, dicte una nueva sentencia corriendo el vicio referido.
En fecha 30.01.2013, luego de planteada la inhibición por el Juez del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y la respectiva distribución, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien se avoco al conocimiento de la causa.
En sentencia definitiva de fecha 17.07.2013 (f. 08 al 25, p2), el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró: (i) “…Parcialmente Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa incoada por los ciudadanos CARLOS ENRIQUE COLMENARES SARMIENTO, BETTY MARÍA AFANADOR de COLMENARES, JUAN PLACIDO ROJAS LÓPEZ y FLOR ANGÉLICA COVA de ROJAS (sic) contra la ciudadana ZOBEIDA MARÍA LORENZO RAMIREZ (…)”.
Anunciado el recurso de casación por el abogado Oswaldo Confortti, en su carácter de apoderado de la parte demandada, ciudadana Zobeida Lorenzo, en fecha 29.10.2013, la Sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 08.11.2012 declaró: “… (i) CON LUGAR el recurso de casación anunciado por la demandada; y (ii) se ORDENA al juez superior que le corresponda decidir en alzada, dicte nueva sentencia sin incurrir en el defecto de actividad detectado…”.

III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- Punto Previo.-
A.- De la admisión de la demanda.
El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró en la sentencia del 10.08.2009 lo siguiente: “(…) INADMISIBLE la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos Carlos Colmenares Sarmiento, Betty María Afanador de Colmenares, Juan Plácido Rojas López y Flor Angélica Cova de Rojas contra la ciudadana Zobeida María Lorenzo Ramírez (…)”.
Ahora bien, el Juzgado a-quo tomó como base para declarar la inadmisibilidad de la presente demanda, que sobre el inmueble objeto de la acción incoada pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en un juicio de cobro de bolívares, considerando de imposible cumplimiento la pretensión procesal de la parte actora.
En este sentido, establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en lo referente a la admisión de la demanda, lo siguiente:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos…” (Resaltado de esta Alzada)

De la normativa legal anteriormente transcrita, se colige que una vez presentada una acción ante el tribunal competente, tiene el deber de admitirla, siempre y cuando la misma no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; es decir fuera de estos supuestos, la legislación no le otorga al juez una causal o una motivación distinta para negar dicha admisión, por ende, no contemplados tales supuestos el juez no debería negarse a admitir la demanda.
En este orden de ideas y una vez revisada las actas procesales que conforman el presente expediente, constata esta Juzgadora de Alzada que la acción interpuesta por los ciudadanos Carlos Enrique Colmenares Sarmiento, Betty María Afanador de Colmenares, Juan Placido Rojas López y Flor Angélica Cova de Rojas contra la ciudadana Zobeida Lorenzo Ramírez, no se encuentra inmersa dentro de las causales de inadmisibilidad que contempla el referido artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual se tiene como admitida la presente demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoaran los ciudadanos CARLOS ENRIQUE COLMENARES SARMIENTO, BETTY MARÍA AFANADOR de COLMENARES, JUAN PLACIDO ROJAS LÓPEZ y FLOR ANGÉLICA COVA de ROJAS contra la ciudadana ZOBEIDA LORENZO RAMÍREZ. Y ASÍ SE DECIDE.
2.- De la trabazón de la litis.-
*Alegatos de la Accionante:
“Que en fecha 29 de marzo del año 2007, sus representados celebraron una promesa bilateral de compra-venta con la ciudadana Zobeida María Lorenzo Ramírez, y es propietaria de un bien inmueble, distinguido con el N° 33-B, ubicado en el noveno piso del edificio Buenos Aires, situado en la primera etapa de la urbanización Palo Verde, manzana 541-07, hacia el lugar denominado filas de Mariche, en la carretera Petare-Santa Lucía, avenida Rodolfo Rojas, en la jurisdicción del municipio Petare, distrito Sucre del estado Miranda”
“Que la promesa bilateral de compra-venta del inmueble fue autenticada ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 29 de marzo de 2007, bajo el N° 45, tomo 43, de los Libros de autenticaciones llevadas por ante dicha Notaría”
“Que con la suscripción de la promesa de compra, cancelaron a la promitente del apartamento, la cantidad de Noventa Millones de Bolívares (Bs.90.000.000,00), correspondiente al cincuenta por ciento (50%) del precio total del inmueble, el cual fue pactado en la cantidad de Ciento Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 180.000.000,00)”
Que posteriormente, accedieron de buena fe a la petición de la vendedora de realizarle un abono imputable al precio de la venta, por cuanto ella alegó que necesitaba algo de dinero adicional para liberar una hipoteca que tenía el inmueble; petición a la que accedieron y adelantaron la cantidad de Ocho Millones de Bolívares (8.000.000,00) como suma imputable al precio pactado, como parte de la inicial cifrada en los referidos noventa millones de bolívares ya cancelados”.
Que procedieron a concederle a la demandada dos prórrogas adicionales, en beneficio de la promitente. La primera prórroga fue autenticada el 21 de agosto de 2007, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, donde se convino una prórroga de sesenta (60) días continuos a partir de la fecha de vencimiento de la promesa de venta celebrada entre las partes. La segunda prórroga fue otorgada mediante documento privado de fecha 26 de septiembre de 2007, cuya prórroga fue de cuarenta y cinco (45) días contínuos, contada a partir del 25 de septiembre de 2007”
Que luego de la suscripción de la promesa de compra venta y de las prórrogas, tuvieron conocimiento de la existencia de un juicio que por Cobro de Bolívares sigue el ciudadano Nelson Antonio Moncada Chimone con la promitente vendedora, Zobeida María Lorenzo Ramírez, cursante por ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, signado con el Nº 99-4704, el cual se encuentra en su fase ejecutiva, pesando sobre el mismo inmueble ofrecido en venta, una medida de prohibición de enajenar y gravar, decretada en fecha 14 de diciembre de 2005, circunstancia que impide la protocolización de la venta pactada”.

**Alegatos formulados por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda.-
“Los representantes judiciales de la parte demandada, en la oportunidad de la contestación a la demanda, negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la parte actora”
“Que de la lectura de la demanda y de la copia del expediente de otra demanda que cursa ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial Nº 99-4704, consignada por la actora, se desprende inequívocamente, que no se ha negado a suscribir el documento definitivo de compra venta, ya que procedió en forma diligente en fecha 7 de agosto de 2007, tal y como consta al folio 90 del citado expediente, a pagar el monto al cual estaba obligada según auto del tribunal quinto de fecha 22 de marzo del año 2000, a fin de que se suspendiera la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que aún pesa sobre el inmueble. En dicho auto se dispuso, que si la medida ejecutiva de embargo recayera sobre cantidades líquidas de dinero al monto a embargarse, sería la suma de Bs. 6.223.898,95, la cual incluía la suma líquida ordenada a pagar en el decreto de intimación y las costas de ejecución, la cual concuerda exactamente con la cantidad consignada en dicho juicio”.
“Que advirtió a los demandantes de la existencia de la medida, aunque en el libelo, la parte actora señala que la suma de Bs. 8.000.000, era para liberar una hipoteca, hecho este muy difícil de creer, por cuanto, se hace cuesta arriba pensar que nunca acudieron al Registro Subalterno correspondiente a revisar si sobre el inmueble pesaba algún gravamen o prohibición”.
“Que igualmente la parte actora debió consignar con su demanda de cumplimiento de opción de compra venta, el monto restante de la negociación, cual era la suma de Bs. 82.000.000, 00, hoy 82.000,00, y no esperar que el tribunal se lo ordene, ya que, la forma de manifestar fehacientemente su disposición a comprar era consignando dicha suma y no lo hizo”.

3.- Aportaciones Probatorias.-
a.- De la parte actora:
*Recaudos acompañados al escrito libelar.-
1. Marcado “B” (f.18 al 21) original de contrato de opción de compra-venta suscrito entre la ciudadana Zobeida Lorenzo Ramirez y los ciudadanos Carlos Enrique Colmenares Sarmiento, Betty María Afanador de Colmenares, Juan Placido Rojas López y Flor Angélica Cova de Rojas, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 29.03.2007, anotado bajo el Nº 45, Tomo 43, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

En cuanto a este medio probatorio, observa esta Superioridad que el mismo se trata de un documento público traído en original, por lo que se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar que las partes otorgantes suscribieron contrato de opción compra-venta en la fecha antes mencionada. ASÍ SE DECLARA.

2. Marcado “C” (f.22) original de recibo privado, donde la ciudadana Zobeida Lorenzo deja constancia de recibir de la ciudadana Betsy Colmenares la cantidad de Ocho Millones de Bolívares (Bs. 8.000.000,00) como parte de pago, en fecha 03.08.2007.

Respecto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento privado, traído a los autos en original, y por no ser contrario a derecho o impertinente, y no haber sido objeto de impugnación y tacha durante la secuela del proceso, éste Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que la ciudadana Zobeida Lorenzo recibió de la ciudadana Betsy Colmenares la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) como parte de pago por el inmueble de autos. ASÍ SE DECLARA.
3. Marcado “D” (f.23 al 24) original de prórroga suscrita entre la ciudadana Zobeida Lorenzo Ramírez y los ciudadanos Carlos Enrique Colmenares Sarmiento, Betty María Afanador de Colmenares, Juan Placido Rojas López y Flor Angélica Cova de Rojas, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 21.08.2007, anotado bajo el Nº 23, Tomo 116, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

En cuanto a este medio probatorio, observa esta Superioridad que el mismo se trata de un documento público traído en original, el cual no fue impugnado, por lo que se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la prórroga otorgada a la ciudadana Zobeida Lorenzo Ramírez . ASÍ SE DECLARA.

4. Marcado “E” (f.25) original de manuscrito contentivo de la prórroga suscrita entre la ciudadana Zobeida Lorenzo Ramirez y los ciudadanos Carlos Enrique Colmenares Sarmiento, Betty María Afanador de Colmenares y Flor Angélica Cova de Rojas, en fecha 26.09.2007.

Respecto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento privado, traído a los autos en original, y por no ser contraria a derecho o impertinente, y no haber sido objeto de impugnación y tacha durante la secuela del proceso, éste Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

5. Marcado “F” (f.26 al 161) Legajo de copias simples, contentivas del juicio que por Cobro de Bolívares incoara el ciudadano Moncada Chimone Nelson Antonio contra la ciudadana Zobeida Lorenzo Ramírez, cursante por ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta circunscripción Judicial.

En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar la apertura del juicio que por Cobro de Bolívares incoara el ciudadano Moncada Chimone Nelson Antonio contra la ciudadana Zobeida Lorenzo Ramírez. ASÍ SE DECLARA.-

B.- De la demandada.
* En la etapa probatoria.-

1. En el capítulo II, promueve (i) Contrato de promesa de venta suscrito entre la ciudadana Zobeida Lorenzo Ramirez y los ciudadanos Carlos Enrique Colmenares Sarmiento, Betty María Afanador de Colmenares, Juan Placido Rojas López y Flor Angélica Cova de Rojas, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 29.03.2007, anotado bajo el Nº 45, Tomo 43, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; (ii) prórroga suscrita entre la ciudadana Zobeida Lorenzo Ramirez y los ciudadanos Carlos Enrique Colmenares Sarmiento, Betty María Afanador de Colmenares, Juan Placido Rojas López y Flor Angélica Cova de Rojas, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 21.08.2007, anotado bajo el Nº 23, Tomo 116, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; (iii) Legajo de copias simples, contentivas del juicio que por Cobro de Bolívares incoara el ciudadano Moncada Chimone Nelson Antonio contra la ciudadana Zobeida Lorenzo Ramírez, cursante por ante el Juzgado quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta circunscripción Judicial; y (iv) prórroga suscrita entre la ciudadana Zobeida Lorenzo Ramirez y los ciudadanos Carlos Enrique Colmenares Sarmiento, Betty María Afanador de Colmenares y Flor Angélica Cova de Rojas, en fecha 26.09.2007.

En cuanto al anterior elemento probatorio, observa esta sentenciadora que los mismos ya fueron analizados por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-

IV.- DEL MÉRITO DE LA CAUSA.-
Reclaman los accionantes el cumplimiento del contrato de opción compra-venta, celebrada con la ciudadana Zobeida María Lorenzo Ramírez, quien es propietaria de un bien inmueble, distinguido con el Nº 33-B, ubicado en el noveno piso del edificio Buenos Aires, situado en la primera etapa de la urbanización Palo Verde, manzana 541-07, hacia el lugar denominado Filas de Mariche, en la carretera Petare-Santa Lucía, avenida Rodolfo Rojas, en la jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del estado Miranda, autenticada ante la Notaría Pública Primera del Municipio sucre del estado Miranda, en fecha 29 de marzo de 2007, bajo el Nº 45, tomo 43, de los Libros de autenticaciones llevadas por ante dicha Notaría.
Señalan además que, cancelaron la cantidad de Noventa Millones de Bolívares (Bs.90.000.000, 00), correspondiente al cincuenta por ciento (50%) del precio total del inmueble, el cual fue pactado en la cantidad de Ciento Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 180.000.000,00) al momento de suscribir la promesa de compra, y que posteriormente adelantaron la cantidad de Ocho Millones de Bolívares (8.000.000,00) como suma imputable al precio pactado, como parte de la inicial cifrada en los referidos noventa millones de bolívares (Bs. 90.000.000,00) ya cancelados.
Por último alegan que procedieron a concederle a la demandada dos prórrogas adicionales, la primera prórroga fue autenticada el 21 de agosto de 2007, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, donde se convino una prórroga de sesenta (60) días continuos a partir de la fecha de vencimiento de la promesa de venta celebrada entre las partes. La segunda prórroga fue otorgada mediante documento privado de fecha 26 de septiembre de 2007, cuya prórroga fue de cuarenta y cinco (45) días continuos, contada a partir del 25 de septiembre de 2007 y que luego de la suscripción de la promesa de compra venta y de las prórrogas, tuvieron conocimiento de la existencia de un juicio que por Cobro de Bolívares sigue el ciudadano Nelson Antonio Moncada Chimone con la promitente vendedora, Zobeida María Lorenzo Ramírez, cursante por ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, signado con el Nº 99-4704, el cual se encuentra en su fase ejecutiva, pesando sobre el mismo inmueble ofrecido en venta, una medida de prohibición de enajenar y gravar, decretada en fecha 14 de diciembre de 2005, circunstancia que impide la protocolización de la venta pactada.
La representación judicial de la parte demandada en su contestación, niega, rechaza y contradice la pretensión de la parte actora contra su representada, y que se evidencia en la demanda así como también de la copia del expediente cursante ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, que no se ha negado a suscribir el documento definitivo de compra venta, ya que procedió en forma diligente en fecha 7 de agosto de 2007, a pagar el monto al cual estaba obligada, a fin de que se suspendiera la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que aún pesa sobre el inmueble.
Por otra parte, alega que advirtió a los demandantes de la existencia de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, y que la parte actora debió consignar con su demanda de cumplimiento de opción de compra venta, el monto restante de la negociación, cual era la suma de Bs. 82.000.000, 00, hoy Ochenta y dos Mil Bolívares (Bs.82.000,00), y no esperar que el Tribunal se lo ordene, ya que, la forma de manifestar fehacientemente su disposición a comprar era consignando dicha suma y no lo hizo.

a.- Del contrato de opción a compra.
* Precisiones Conceptuales.
Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.
En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categoría precontractual, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato.
El autor nacional Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.
En la doctrina se distinguen dos (02) tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar y la promesa bilateral de contratar.
La promesa bilateral de contratar es aquél contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.
Al respecto, sostiene Maduro Luyando (ob. cit) que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.
Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.
** Del análisis del caso.
Al amparo de esta prédica, se evidencia del contrato de opción de compra venta que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 33, situado en el nivel Piso 9 del Edificio Residencias Buenos Aires, Urbanización Palo Verde, Manzana 541-07, hacia el lugar denominado filas de Mariche, en la carretera Petare-Santa Lucía, Avenida Rodolfo Rojas, en la jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del estado Miranda, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 29.03.2007, anotado bajo el Nº 45, Tomo 43, conviniendo en lo siguiente:

1.- El precio.
El precio del inmueble objeto de la opción a compra, de acuerdo a la cláusula Tercera de citado contrato, se fijó en la cantidad de Ciento Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 180.000.000,00), pagaderos de la siguiente forma: a.- la cantidad de Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000,00), que declara recibir la Oferente de la Optante en ese mismo acto, en calidad de cuota inicial, suma ésta que sería imputable al precio de venta del inmueble al momento de la protocolización del Documento Definitivo de venta.
Posteriormente a ese acuerdo primario, a solicitud de la vendedora, los compradores le adelantaron la cantidad de Ocho Millones de Bolívares (8.000.000,00) como suma imputable al precio pactado, como parte de la inicial cifrada en los referidos noventa millones de bolívares (Bs. 90.000.000.00) ya cancelados.
De esa manera queda claramente determinado el precio del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.

2.- El Objeto.
En la Cláusula Primera del Contrato de Opción de Compra Venta, se establece que se opta por la compra de un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 33, situado en el Piso 9 del Edificio Residencias Buenos Aires, el cual forma parte del conjunto residencial formado por tres edificios denominados “Roma, Caracas, Buenos Aires”, construidos sobre un lote de terreno producto de la integración de tres parcelas distinguidas con los números 05, 06 y 07 de la manzana 541/07, Urbanización Palo Verde, Primera etapa hacia el lugar denominado Fila de Mariches, Avenida Don Rodolfo Rojas, Carretera de Santa Lucia, Municipio Petare, Distrito Sucre del estado Miranda. El apartamento objeto de esta venta tiene una superficie aproximada de sesenta y nueve metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (69,30 mts²); y se halla alinderado así: Norte: con el apartamento número 36, Sur: con la fachada sur, Este: con vacío de ventilación y escalera general del edificio, y Oeste: fachada oeste del edificio. Conlleva Cero enteros con trescientas cincuenta y ocho milésimas por ciento (0,358%) de las cosas comunes y las obligaciones correspondientes. Le corresponde un puesto de estacionamiento marcado con el número 54, ubicado en el cuerpo anexo de los edificios denominados “Roma, Caracas, Buenos Aires”, tiene una superficie aproximada de Quince Metros Cuadrados (15 mts²).
De esa manera queda claramente determinado el objeto del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.

3.- Del término.
El contrato en cuestión, de acuerdo a lo establecido en la cláusula Tercera del referido contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes, se estableció como modalidad que la duración de dicho contrato sería de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga a partir de la fecha de autenticación del presente documento ante la Notaría.
Adicionalmente la actora le otorga a la demandada dos (2) prórrogas, la primera prórroga fue autenticada el 21 de agosto de 2007, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, donde se convino una prórroga de sesenta (60) días continuos a partir de la fecha de vencimiento de la promesa de venta celebrada entre las partes, y la segunda prórroga fue otorgada mediante documento privado de fecha 26 de septiembre de 2007, cuya prórroga fue de cuarenta y cinco (45) días continuos, contada a partir del 25 de septiembre de 2007.

***Del incumplimiento.
Alega la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, expone que:
1. El incumplimiento en otorgar el documento definitivo de venta escapa de su voluntad, al no haber suspendido el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, la prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble objeto del contrato pese al pago efectuado por ella de la obligación que determinó dicho tribunal.
2. Relacionadas la fecha del pago ante el Juzgado Quinto con la de la segunda prórroga ponen en evidencia la ausencia de los elementos dolo o culpa en el incumplimiento.
3. La medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el inmueble objeto del negocio por ser de fecha anterior a la interposición de la demanda, impide protocolizar, incluso cualquier sentencia que le fuere favorable a los demandantes.
4. Los demandantes estaban advertidos de la existencia de la prohibición de enajenar y gravar que afecta al inmueble objeto de la negociación.
5. Si la demandante pretendía el cumplimiento de la opción de compraventa debió, sin espera de requerimiento, consignar con su demanda el monto restante de la negociación ya que tal consignación es la forma de manifestar fehacientemente su disposición de cumplir el negocio, hecho que configura una excepción de incumplimiento.

Por su parte, la actora, alega que las causas del incumplimiento son imputables a la parte actora, por no haber cumplido con las obligaciones previstas en la cláusula sexta del contrato de compra venta, dentro del lapso previsto.
Observa esta Sentenciadora que para tener una mejor apreciación de los hechos controvertidos, pasa a examinar cada una de las defensas explanadas por la demandada, en el escrito de contestación de la demanda.
Como primer punto tenemos que:
1. El incumplimiento en otorgar el documento definitivo de venta escapa de su voluntad -causa extraña no imputable-, al no haber suspendido el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, la prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble objeto del contrato pese al pago efectuado por ella de la obligación que determinó dicho tribunal.

Constata esta Sentenciadora, de las documentales consignadas por los actores cursante a los folios 132 al 139, demuestran que efectivamente el día 07.08.2007, la ciudadana Zobeida Lorenzo, asistida por el abogado Gualfredo Blanco, consignó mediante cheque de Gerencia Nº 13005692, del Banco Mercantil, Banco Universal, contra la cuenta corriente Nº 01050662072662005692, el monto de Seis Millones Doscientos Veintitrés Mil Ochocientos Noventa y Ocho Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (6.223.898,95), dicho monto corresponde a lo estipulado en el decreto de Embargo Ejecutivo emanado del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
De lo anterior, se aprecia que la demandada actúo diligentemente al consignar el monto correspondiente al Decreto de Embargo Ejecutivo, con el fin de que fuera revocada la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que pesa sobre el bien inmueble objeto de la presente causa. ASÍ SE DECLARA.-

2. Relacionadas la fecha del pago ante el juzgado Quinto con la de la segunda prórroga ponen en evidencia la ausencia de los elementos dolo o culpa en el incumplimiento.

Es menester destacar en este punto que:
(i) La primera prórroga fue en fecha 21.08.2007;
(ii) La segunda prórroga el día 26.09.2007;
(iii) La fecha de consignación del cheque de Gerencia Nº 13005692, del Banco Mercantil, Banco Universal, contra la cuenta corriente Nº 01050662072662005692, por el monto de Seis Millones Doscientos Veintitrés Mil Ochocientos Noventa y Ocho Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (6.223.898,95), corresponde a lo estipulado en el decreto de Embargo Ejecutivo emanado del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, fue realizado el 07.08.2007.

Ahora bien, de las consideraciones realizadas ut-supra, colige esta Alzada que la parte demandada, ciudadana Zobeida Maria Lorenzo el día 07.08.2007, consigna el monto correspondiente al Decreto de Embargo Ejecutivo en el juicio que por Cobro de Bolívares incoara en su contra el ciudadano Nelson Moncada Chimone, fecha esta -07.08.2007- anterior a las dos (2) prórrogas pactadas por las partes, la primera de fecha 21.08.2007 y la segunda del 26.09.2007, demostrándose así que la intención de la demandada en la presente causa fue siempre la del levantamiento de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, para de esta manera cumplir con el contrato de compra-venta de autos. ASÍ SE DECLARA.-

3. La medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el inmueble objeto del negocio por ser de fecha anterior a la interposición de la demanda, impide protocolizar, incluso cualquier sentencia que le fuere favorable a los demandantes.

Dentro de este orden de ideas, hay que afirmar que en vista de que dentro de la relación jurídica se encuentra una condición suspensiva -Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar-, el compromiso de vender no ha nacido, y al no haber nacido no existe y al no existir no es exigible por el acreedor en cuyo provecho se haya estipulado, toda vez que todavía no es acreedor y el reclamado aún no es deudor. Y ese mismo hecho de la inexistencia de la obligación pactada y estar en suspenso el cumplimiento, hace improcedente la acción de cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 29.03.2007, entre la parte demandada, ciudadana Zobeida María Lorenzo Ramírez y los ciudadanos Carlos Colmenares Sarmiento, Betty María Afanador de Colmenares, Juan Plácido Rojas López y Flor Angélica Cova de Rojas, sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 33, situado en el nivel Piso 9 del Edificio Residencias Buenos Aires, Urbanización Palo Verde, Manzana 541-07, hacia el lugar denominado filas de Mariche, en la carretera Petare-Santa Lucía, Avenida Rodolfo Rojas, en la jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del estado Miranda, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 45, Tomo 43.ASÍ SE ESTABLECE.
En conclusión, como se explicó anteriormente, al existir una condición suspensiva -Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar-, el compromiso de vender no ha nacido, y al no haber nacido es inexistente, y al ser inexistente no es exigible por la parte actora en cuyo provecho se haya estipulado, toda vez que todavía no es acreedor y el reclamado aún no es deudor, y motivado a ello hace improcedente la acción de cumplimiento del contrato de opción de compra venta, por lo que para este Juzgado Superior Primero, considera que lo ajustado a derecho es declarar la improcedencia de la apelación ejercida el 28.09.2009, por la representación judicial de la actora, abogada MARÍA GALIFI TAMÁ, tal y como se hará en la parte dispositiva de la presente decisión. ASÍ SE DECIDE.

V. DISPOSITIVA.-
En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 28.09.2009 (f. 219, p1), por la abogada MARÍA GALIFI TAMÁ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos CARLOS ENRIQUE COLMENARES SARMIENTO, BETTY MARÍA AFANADOR de COLMENARES, JUAN PLACIDO ROJAS LÓPEZ y FLOR ANGÉLICA COVA de ROJAS, contra la sentencia de fecha 10.08.2009 (f. 208 al 215, p1), proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, incoaran por abogados RÓMULO VELANDIA PONCE, ANA VIOLETA ROJAS VELÁSQUEZ y MARÍA GALIFI TAMÁ, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos CARLOS ENRIQUE COLMENARES SARMIENTO, BETTY MARÍA AFANADOR de COLMENARES, JUAN PLACIDO ROJAS LÓPEZ y FLOR ANGÉLICA COVA de ROJAS, contra la ciudadana ZOBEIDA MARÍA LORENZO.
TERCERO: Se REVOCA la decisión recurrida.-
CUARTO: Se condena en las costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y REMÍTASE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de marzo del año dos mil quince (2.015). Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación.-
LA JUEZ,

DRA. INDIRA PARÍS BRUNI
LA SECRETARIA,

Abg. MARÍELA ARZOLA PADILLA

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m)

LA SECRETARIA

Abg. MARÍELA ARZOLA PADILLA

Exp. N° AP71-R-2010-000191
Cumplimiento de Contrato/Def.
Materia: Civil
IPB/MAP/Eduardo