REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. -I- IDENTIFICACIÓN DE LA PARTES DEMANDANTE: Ciudadana MARIANET DEL VALLE MORALES FIGUEROA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-18.598.328. REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARÍA TERESA BARRIOS CÁRDENAS, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nro. 202.109. DEMANDADO: Ciudadana DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.808.971. REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: De la revisión efectuada sobre las actas procesales que conforman el presente expediente, no se desprende que la parte accionada hubiera constituido apoderado judicial alguno. Se hizo asistir del ciudadano ORLANDO CÉSAR CONTRERAS MARTINEAU, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nro. 27.959. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. EXPEDIENTE Nro. 14.379.- -II- Por auto de fecha catorce (14) de noviembre de dos mil catorce (2014), este Tribunal Superior le dio entrada a actuaciones provenientes del Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionadas con la apelación ejercida por la abogada MARÍA TERESA BARRIOS, inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nro. 202.109, en su carácter de apoderada judicial de la accionante, contra la decisión dictada el día veintitrés (23) de octubre de dos mil catorce (2014), por el referido Tribunal, la cual declaró CON LUGAR las pretensiones contenidas en el libelo de demanda; CONDENÓ a la parte demandada, a pagar a la actora, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de obligación contractual; y, la suma de MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 1.125,00), por concepto de intereses, por retenido la primera de las cantidades mencionadas calculados a la tasa de interés del 3% anual, según el artículo 1.746 del Código Civil, desde el 07/01/2014 hasta el 07/11/2014; y, CONDENÓ en costas a la parte demandada, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA , sigue la ciudadana MARIANET DEL VALLE MORALES FIGUEROA, contra DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, identificados todos en el texto del presente fallo. Esta Alzada en auto del veinticinco (25) de noviembre de dos mil catorce (2014), fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para la presentación de informes en este procedimiento; llegada dicha ocasión, se constata la presentación de informes únicamente por la parte actora recurrente. Por auto de fecha dieciocho (18) de febrero del año en curso, quien suscribe, se abocó al conocimiento de la presente causa, en el estado en que se encontraba. A los fines de proferir su fallo, éste Tribunal Superior, observa: -III- • Alegatos de la parte actora en su libelo de demanda: Consta de las actas procesales del presente expediente que, la representación judicial de la parte demandante, fundamentó su pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, en los siguientes argumentos: En lo que se refiere a la cuestión de hecho, alegó, en primer término, que su representada había convenido, por medios legales, la opción de compra venta del inmueble propiedad de la ciudadana DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, ubicado en la Urbanización Manuel González Carvajal, Parroquia Cauca, Municipio Sucre, Estado Miranda, Bloque 01, Edificio 01, Piso 15, Apto. Nro. 15-04; por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00). Que en fecha catorce (14) de febrero de dos mil trece (2013), había entregado a la vendedora, un cheque de gerencia por la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), identificado con el Nº 90107127, emitido por el BANCO MERCANTIL; y que dicho acto, se encontraba autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha veintisiete (27) de ese mismo mes y año. Indicó que el día cinco (05) de junio de dos mil trece (2013), se había realizado ante la referida Notaría Pública, la protocolización del acto comercial en que se había convenido entre las partes; y, que se podía observar en la cláusula tercera, textualmente, lo siguiente: “…De común acuerdo entre LA VENDEDORA y LA COMPRADORA, se establece que la presente Opción de Compra-Venta tendrá una duración de noventa (90) días hábiles, contados a partir de la fecha de autenticación de este documento y prorrogable por sesenta (60) días hábiles…” Que el dieciséis (16) de octubre de dos mil trece (2013), se habían cumplido los noventa (90) días hábiles establecidos en la opción de compra venta y había empezado el plazo de prórroga establecido, el cual vencía el siete (07) de enero de dos mil catorce (2014); y, que en virtud de ello, su mandante se había dirigido y presentado denuncia formal ante la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), en fecha veintiuno de octubre de dos mil trece (2013), debido a que no había recibido respuesta por parte del Banco Bicentenario, sobre el crédito hipotecario solicitado el seis (06) de junio de ese mismo año. Adujo que ante la denuncia presentada por su mandante a dicha institución bancaria, la misma se había pronunciado ante una misiva del veintiocho (28) de octubre de dos mil trece (2013), cuya respuesta había sido que la solicitud de crédito le era aprobada. Manifestó además la representación judicial de la parte accionante que, en el mes de octubre de dos mil trece (2013), la compradora (actora), le informaba a la vendedora (demandada), que el crédito había sido aprobado y que sólo debían esperar por el Banco, para la protocolización de la negociación, a lo cual esta última le había comentado, textualmente, “que está perfecto”; y, que cabía destacar que estaba corriendo el lapso de prórroga. Que era en el mes de diciembre de dos mil trece (2013), que la vendedora le había expuesto a su representada que, si quería que le vendiera el inmueble, debía darle CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), más de lo convenido, porque su apartamento valía mucho más dinero; a lo que su mandante le había respondido que ella no iba a cancelar ese monto, por cuanto tenían una negociación ya protocolizada, ante Notaría y Banco; y que además, ella había cumplido, a cabalidad, con todos los trámites; y, que la responsabilidad de cumplir con el pago, quedaba por parte del Banco Bicentenario. Manifestó que, nuevamente, en el mes de enero de dos mil catorce (2014), su representada le había comunicado que si no iba hacer la negociación, le retornara los CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), que le había dado como anticipo; más los CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), estipulados en el documento de opción de compra venta, en su cláusula penal; y, que la respuesta de la demandada, había sido: “…no tengo dinero, tienes que esperarte, si quieres me echas las guardia, la policía, denuncia donde quieras, a mí eso no me importa, yo tengo muchas necesidades y nadie me va a sacar de mi casa…” Que aunado a todo ello, la parte accionada le había ofrecido en venta el mismo inmueble, a la ciudadana YOLKLEIMY MORALES, por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00); que le había expuesto que el anticipo era de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00); y, que en vista de tal situación, su representada había presentado formal denuncia ante el Ministerio Público, en fecha veinte (20) de enero de dos mil catorce (2014). En cuanto al petitorio, señaló, textualmente, lo siguiente: “…Solicitó al ciudadano Juez, el Cumplimiento del Contrato, Por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) (…) Por parte de la demandada, ya que mi representada ha agotado todas las vías administrativas ante el ente bancario demostrando ser diligente para cumplir con su obligación compradora…” En lo que respecta a la cuestión de derecho, se observa que, la parte demandante, fundamentó su pretensión, en los artículos 1.167, 1.264, 1.272 y 1.527 del Código Civil. • Defensas invocadas por la parte accionada, en su escrito de contestación a la demanda: Por su parte, la ciudadana DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, debidamente asistida por el abogado ORLANDO CÉSAR COTRERAS MARTINUEAU, arguyó, en su escrito de contestación al fondo de la demanda, lo que a continuación se indica: En primer lugar, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, la acción interpuesta por la demandante, toda vez que los hechos esgrimidos por ésta, distaban grandemente de la realidad, puesto que mentía descaradamente con respecto a los mismos. Que en efecto, la parte actora había manifestado que se encontraba en conocimiento de todos y cada uno de los actos que le eran propuestos y obligatorios, para el logro de la definitiva venta del inmueble de su propiedad, pues la opción de compra venta era clara en lo que a lapsos, prórrogas y obligaciones de las partes se refería; que también había manifestado que estaba en conocimiento de todo lo que ella había gestionado, más, sin embargo, independientemente de no ser cierto, los lapsos convenidos eran perentorios e inmodificables; y, que hasta la fecha de interposición de la demanda, no tenía ningún indicio, conocimiento o información de que las gestiones de la demandante, tuvieran algún destello de materialización. Arguyó que la parte actora pretendía trasladar la responsabilidad de su incumplimiento, a la entidad bancaria que supuestamente procesaba su crédito, sin percatarse de que tal situación era irrelevante, puesto era su responsabilidad haber tomado las debidas previsiones, para así lograr el objetivo por ella pretendido. Que por otra parte, el tiempo establecido en la opción de compra venta, como lapso inicial, y la prórroga acordada, sumaban ciento cincuenta (150) días hábiles, esto era, noventa (90) días hábiles de plazo legal de la opción de compra venta, y sesenta (60) días hábiles de prórroga, iniciándose la cuenta a partir de la fecha de autenticación del documento, esto era, el día cinco (05) de junio de dos mil trece (2013); y, que desde este momento, hasta la fecha de interposición de la demanda, ya habían transcurrido mas de los ciento cincuenta (150) días transcurridos como plazo y prórroga, como bien lo había señalado la actora, que había vencido el siete (07) de enero de dos mil catorce (2014). Indicó que, con respecto a las misivas o comunicaciones dirigidas a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), eran gestiones totalmente válidas y obligantes para la parte actora, dados los retrasos observados, pero que su persona estaba en total desconocimiento de éstas, más los lapsos continuaban corriendo. Que por último, la accionante había acompañado a la demanda, copia del documento de venta redactado por quienes se presumían los asesores jurídicos y financieros del Banco Bicentenario; que incluso, dicho documento, se encontraba redactado en papelería de dicho banco, más del mismo se evidenciaba que no había sido presentado ante la Oficina Subalterna de Registro, en los lapsos hábiles establecidos; y, de no ser suficiente, carecía de fecha, sellos y cálculos propios de Registro, indicativos de alguna gestión temporánea, en todo caso. Manifestó además que, lo que si evidenciaba la presencia de dicho documento, era que en ningún momento había sido presentado para su protocolización, por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, ni en tiempo hábil ni inhábil; obligación de la gestionante del crédito, y de su entidad financiera, quien era obligada a presentar el documento ante el Registro en tiempo hábil, lo cual no había pasado; y, que mal podía pretender trasladarle la ineficacia e impericia de otros. Que cabía destacar que la actora, pretendía sorprender al Tribunal, cuando manifestaba que: “…Aunado a todo lo antes comentado, la parte demandada le ofreció en venta el mismo inmueble a la señora YOLKLEIMY MORALES, (…) por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00) y le expuso que el anticipo era de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00)…”, sin siquiera haberse molestado en demostrar, a través de los medios de prueba correspondientes, la veracidad de su afirmación, por cuanto eran falsos de toda falsedad los alegatos y planteamientos esgrimidos por la actora. Señaló que de las argumentaciones expuestas, se observaba la temeridad y mala fe de la parte accionante hacia su persona, procediendo incluso a ensamblar una denuncia ante el Ministerio Público en su contra, pero que, siempre después de la fecha establecida como límite para la celebración de la venta, que resultara fallida. Adujo que, en uso de su condición contractual, específicamente, la cláusula cuarta; y, que por cuanto la negociación de compra venta no se había efectuado por causas imputables a la compradora, se comprometía a consignar, mediante cheque de gerencia, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), dinero este restante de la aplicación de la cláusula penal, puesto le eran dables por obligación contractual, la suma de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00). En último término, la parte demandada, solicitó que fuera declarado Sin Lugar la demanda; y, que en consecuencia, se procediera a condenar en costas. -IV- MOTIVACIONES PARA DECIDIR PUNTO PREVIO Antes de pasar a decidir el fondo de lo debatido en la presente causa, procede este Sentenciador, a resolver el punto previo que a continuación se indica; y, al respecto observa: Como fue indicado en la parte narrativa de esta decisión, comienza este juicio con demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentada por la ciudadana MARIANET DEL VALLE MORALES FIGUEROA, contra DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, identificadas ya en el texto del presente pronunciamiento. La parte actora, en su condición de compradora, en su libelo de demanda, concretamente, en el petitorio, solicitó de la demandada, en su condición de vendedora, el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA, supuestamente celebrado entre las partes, por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00). En efecto, se evidencia del petitorio contenido en el libelo de la demanda que, la accionante, manifestó textualmente lo siguiente: “…PETITORIO Solicito al ciudadano Juez, el Cumplimiento del Contrato, Por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) (…) Por parte de la demandada, ya que mi representada ha agotado todas las vías administrativas ante el ente bancario demostrando ser diligente para cumplir con su obligación de compradora…” El Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en su sentencia de mérito, esto es, en el fallo recurrido, señaló lo siguiente: “…MOTIVA Por cuanto a criterio de este juzgado, sólo los hechos controvertidos o contradichos, son objeto de debate y fundamento de la decisión, se tiene que: HECHOS CONTROVERTIDOS: 1- La imputabilidad de las causas del incumplimiento, a la demandante o a la demandada. PRUEBA DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS: A FAVOR DEL DEMANDANTE: 1.- El Contrato de Opción de Compra-Venta, otorgado en fecha 05/06/2013, ante la Notaría Pública 4º del Municipio Sucre de Caracas, donde se evidencia un plazo de cumplimiento de 150 días hábiles, es decir, con fecha de vencimiento el 07/01/2014. 2.- El contrato de entrega de Arras, otorgado en fecha 27/02/2013, ante la Notaría Pública 4º del Municipio Sucre de Caracas, donde se evidencia la entrega a la demandada de la cantidad de Bs 50.000. 3.- El resto de las pruebas producidas por la parte demandante, no tienen relación con el hecho controvertido en el presente juicio. A FAVOR DEL DEMANDADO: 1- El Contrato de Opción Compra-Venta, otorgado en fecha 05/06/2013, ante la Notaría Pública 4º del Municipio Sucre de Caracas, donde se evidencia un plazo de cumplimiento de 150 días hábiles, es decir, con fecha de vencimiento el 07/01/2014. APLICACIÓN NORMATIVA: El Artículo 1159 del Código Civil, reza: (…) El Artículo 1167 del Código Civil, reza: (…) El Artículo 1168 del Código Civil, reza: (…) Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: (…) La cláusula tercera del Contrato de Opción Compra-Venta dice: (…) La cláusula cuarta del Contrato de Opción Compra-Venta dice: (…) SOLUCIÓN: Veamos las siguientes consideraciones, para efectos de encuadrar los hechos dentro de los dispositivos legales anteriores: 1- El contrato de Opción Compra-Venta es una convención sinalagmática, bilateral y onerosa que genera obligaciones alternativas, por tal causa se le da el nombre de Contrato de Opción, es decir, la parte propietaria de bien puede eventualmente desprenderse de la propiedad del mismo, o negarse, así como el propietario del dinero o precio, tiene la opción de pagar tal cantidad o no, de acuerdo a sus personales elecciones. Por esa causa, es de la naturaleza del contrato que se adicione al mismo, la llamada cláusula penal u opción de cumplimiento, ya que de no existir, le elimina la naturaleza práctica a la convención. 2- Ahora bien, el solicitante de justicia por causa técnica como lo es CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, debe demostrar los siguientes extremos: A- Que existe el contrato del cual hace derivar su reclamo; B- Que cumplió previa, correcta y totalmente y dentro del término establecido, con su obligación-prestación original u opcional. 3- En el caso bajo análisis, la opcionante compradora llegado el término del contrato, no cumplió con su obligación de comprar, sin embargo, al entregar el arras, automáticamente cumplió con los Bs. 5.000, de obligación alternativa. En tal sentido, cumplió con su obligación contractual. 4- Por otra parte, la opcionante vendedora al notar el incumplimiento de la obligación principal, debió adoptar la siguiente conducta: Sentirle liberada en cuanto a su obligación de vender, sin embargo, por cuanto tenía en su poder los Bs. 5.000, que representaban la prestación alternativa, debió verse satisfecha en cuanto a su indemnización contractual, debiendo inmediatamente ofrecer y entrega a la opcionante compradora, la suma restante, es decir, la cantidad dada en Arras, menos los Bs 5.000 de la obligación alternativa cumplida, lo cual suma la cantidad de Bs 45.000. En tal sentido, al no ser evidenciadas suficientemente por la opcionante vendedora, haber repagado en fecha 07/01/2014, el monto de bs 45.000, a la opcionante compradora, o haber utilizado los mecanismos legales para poner tal cantidad a la disposición de su contra parte, incurrió en un incumplimiento del contrato, por lo cual le surge una responsabilidad de resarcir el daño contractual causado a la opcionante compradora, más los intereses legales generados por haber mantenido oculta dicha cantidad; y en virtud de la interpretación exacta tanto de la voluntad contractual como del marco legal vigente, produce como imperativo para este juzgado, proceder a establecer en consecuencia, que no existe suficiente material probatorio para desvirtuar las alegaciones libelares, y que dan razón al pretendido y requerido cumplimiento judicial coercitivo, coactivo y Forzoso del Contrato de Opción de Compra-Venta entre MARIANET MORALES y DOMINGA URIBE y a su consecuente pago de la obligación reclamada, sus accesorios y al pago de las Costas del juicio…” Asimismo, se observa, que con base en las motivaciones antes transcritas, decidió declarar con lugar las pretensiones contenidas en el libelo de la demanda; y, condenó a la ciudadana DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, a pagar a la parte actora, las cantidades que indicó en el dispositivo de su sentencia, que a continuación se transcribe: “…DISPOSITIVO Por todas las razones anteriormente analizadas, este Tribunal, resolviendo conflictos en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR las pretensiones contenidas en el Libelo de la Demanda y en tal sentido condena y ordena: A la parte demandada DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, a pagar a la parte demandante, la cantidad de BOLÍVARES CUARENTA Y CINCO MIL CON 00/100 (Bs 45.000), por concepto de obligación contractual. A la parte demandada DOMINGA DECILE URIBE VARGAS, que debe pagar a la parte demandante, la cantidad de MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs 1.125,00), por concepto de interese (sic) por haber mantenido ilegalmente en su poder, la cantidad de Bs 45.000, calculados a la tasa del 3% anual de dicho monto, según el Artículo 1746 del Código Civil venezolano, desde el 07/01/2014 hasta el 07/11/2014, fecha estimada de pago voluntario. A la parte demandada DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, que debe pagar a la parte demandante, la cantidad de BOLÍVARES TRES MIL 00/100 (Bs 3.000), por concepto de Costas en la incidencia de Cuestiones Previas (Folios 45 al 48). A la parte demandada DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, que debe pagar a la parte demandante, la cantidad de BOLÍVARES SEIS MIL 00/100 (Bs. 6.000), por concepto de Costas del juicio, lo cual equivale al 13% del valor de lo condenado (Bs 45.000+Bs 1.125)…” Observa este Tribunal, que si bien en la oportunidad de la celebración de la audiencia o debate oral, de fecha 23 de octubre de 2014, el Juez de la primera instancia indicó que el extracto de la sentencia se dictaría ese mismo día, a las dos de la tarde (2:00 p.m.), se aprecia que el sentenciador de la causa, publicó una sentencia que contiene parte narrativa, con una síntesis de los hechos y del derecho invocado, parte motiva y dispositiva, con lo cual, se entiende que publicó el fallo completo. Así se establece.- De la referida decisión, únicamente apeló la parte actora, a quien supuestamente se le habían declarado con lugar las pretensiones formuladas en el libelo de la demanda. Ahora bien, observa este Tribunal que en el escrito de informes presentado ante esta segunda instancia, la actora apelante indicó que lo que había demandado había sido el cumplimiento del contrato celebrado entre las partes; que la demandada en la contestación había argumentado que el cumplimiento de contrato no procedía porque había expirado la fecha convenida en la opción de compra venta; y, que el Juez de la causa, había declarado la resolución del contrato, con lo cual se había alejado de lo alegado y probado en autos; ya que su decisión, nada había tenido que ver y no resolvió la controversia, en los términos en que se había planteado, por lo cual, pidió a este Tribunal, determinara la responsabilidad del incumplimiento del contrato cuyo cumplimiento se pretendió. Ante ello, este Juzgado Superior observa: El artículo 243 en su ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, establece: “…Toda sentencia debe contener: “… Omissis…” “…5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensa opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia…” De la norma anteriormente transcrita se observa que expresamente este requisito se refiere a la congruencia, es decir, que la sentencia se ajuste a las pretensiones del actor y del demandado, lo cual si no se cumple en la sentencia, da lugar al vicio de incongruencia. Nuestro más alto Tribunal, al referirse al vicio de la incongruencia, de manera reiterada ha establecido lo siguiente: “…la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultra petita; b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extra petita); y cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citra petita). (Exp 01-0763, No. 0134 del 3 de abril de 2003) Por otra parte se aprecia, que la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, en sentencia N° 376 del 14 de junio de 2005, caso: LUÍS ARMANDO GARCÍA SANJUAN Y OTRO CONTRA ALEBOR, C.A., exp. N° 05-123; ratificada en sentencia N° RC-00854 de fecha 10 de diciembre de 2008, caso: CROERCA C.A. CONTRA FÉLIX RODRÍGUEZ CAPRILES Y OTRA, E INVERSIONES CAÑO RICO, C.A., exp. N° 07-194, en lo que se refiere al vicio de incongruencia por tergiversación de los alegatos de las partes, dejo sentado que: “…En relación al vicio de incongruencia por la tergiversación de los alegatos de las partes, esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 435 de 15 de noviembre de 2002, caso José Rodríguez Da Silva contra Manuel Rodríguez Da Silva, expediente N° 99-062, con ponencia del Magistrado que suscribe la presente, señaló lo siguiente: La Sala ha indicado de forma reiterada el carácter de orden público de los requisitos formales de la sentencia, por lo que, al detectarse una infracción en este sentido, le es dable ejercer la facultad consagrada en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, para casar de oficio el fallo recurrido. En tal sentido, la Sala en sentencia Nº 72, de fecha 5 de abril de 2001, Exp. 00-437, en el caso de Banco Hipotecario Venezolano, C.A., contra Inversiones I.L.L.C.C., C.A., con ponencia del Magistrado quien con tal carácter suscribe ésta, ratificó el siguiente criterio, que hoy nuevamente se reitera: “...Los requisitos intrínsecos de la sentencia contemplados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como se ha establecido en numerosos fallos de esta Sala, son de estricto orden público. En este sentido, se ha señalado ‘que los errores in procedendo’ de que adolezca una sentencia de última instancia, constituyen -como atinadamente expresa Carnelutti- ‘un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la rescisión de la sentencia’, en cuanto que los errores de tal naturaleza se traducen en violación del orden público, por (Sic) en fin de cuentas reconducirse en la vulneración de alguna ‘de las garantías no expresadas en la Constitución’. (Sentencia de fecha 13 de agosto de 1992, caso Ernesto Pardo Morales contra Carlos Lanz Fernández, expediente Nº 91-169, Sentencia Nº 334)...”. El artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, prevé que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Esta norma es acorde con el artículo 12 eiusdem, el cual dispone, entre otras cosas, que el Juez debe atenerse a lo alegado en autos. Ambas normas constituyen una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en el ordenamiento jurídico venezolano, y sujetan la actividad decisoria del juzgador: a) Sólo sobre los hechos alegados en el proceso, sin extender su pronunciamiento sobre hechos no controvertidos por las partes, y; b) Sobre todos y cada uno de los alegatos en que quedó trabada la litis, bajo pena de cometer el vicio de incongruencia positiva o incongruencia negativa, respectivamente. Asimismo, la Sala ha establecido de manera reiterada, que también constituye el vicio de incongruencia, cuando el juez se aparta de los hechos alegados, y tergiversa los argumentos de hecho contenidos en la demanda o en la contestación, pues en tales casos, no resuelve la controversia tal y como fue planteada por las partes y, simultáneamente resuelve algo no pedido: el argumento desnaturalizado…” Del criterio jurisprudencial anteriormente invocado, se infiere que, también constituye una modalidad del vicio de incongruencia, en aquellos casos en el sentenciador se aparte de los hechos alegados; y, tergiversa los argumentos de hecho contenidos en la demanda o en la contestación, ya que, en tales casos, no se estaría resolviendo la controversia tal y como fue planteada por las partes en el proceso; y, simultáneamente, resolvería algo no pedido por éstas, conocido en doctrina como “Argumento desnaturalizado”. Ahora bien, en el caso que nos ocupa, del análisis y revisión íntegra y minuciosa realizada tanto de la parte motiva, como del dispositivo del fallo recurrido, se desprende que, el Juzgado de la instancia inferior, en la parte motiva, determina que la compradora demandante no cumplió con su obligación de comprar, sin embargo, al entregar las arras, cumplió con la obligación alternativa, y en tal sentido cumplió con su obligación contractual, por lo que en su criterio, procedía el pretendido y requerido cumplimiento judicial del contrato de opción de compra venta a que se refiere este proceso; y, el consecuente pago de la obligación reclamada, sus accesorios y las costas. En efecto, en el dispositivo de la sentencia, si bien el Juzgador a-quo, declaró con lugar las pretensiones contenidas en el libelo de la demanda, cuando se pronuncia sobre las consecuencias de la declaratoria con lugar del cumplimiento, tergiversa lo alegado por el demandante; y, decidió y se pronunció sobre pedimentos no realizados por las partes litigantes, referidos a obligaciones alternativas; y, condenó a la accionada al pago de cantidades no reclamadas en el libelo de la demanda, esto es, la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de obligación contractual; y, la suma de MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 1.125,00), por concepto de intereses legales; y no señala, cual es la consecuencia lógica del cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, en los términos en que quedó planteada la controversia; por lo que, a criterio de este juzgador, en atención a la doctrina sostenida por nuestro Máximo Tribunal de Justicia, en Sala de Casación Civil, al haberse apartado el a-quo de los argumentos y alegatos contenidos en la demanda y en la contestación; y, dejado de resolver sobre las defensas efectuadas, incurrió en el vicio de incongruencia por tergiversación de los alegatos de las partes; y tal circunstancia, vicia de nulidad la sentencia apelada, conforme a lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 243 del mismo cuerpo legal; en razón de lo cual, la recurrida debe ser anulada. Así se declara.- Es de hacer notar además que, ha sido criterio reiterado y pacífico de nuestro Máximo Tribunal, tanto de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, como de la actual Tribunal Supremo de Justicia, que también hizo suyo la Sala Constitucional, que, los requisitos intrínsecos de la sentencia que indica el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, son de estricto orden público. (Sentencia Nro. 2629, del 18 de noviembre de 2004, Sala Constitucional). Observa este Tribunal, que los artículos 244 y 209 del Código de Procedimiento Civil, disponen: “Artículo 244.- Será nula la sentencia; por faltar la determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido o cuando sea condicional o contenga ultrapetita.” “Artículo 209.- La nulidad de la sentencia definitiva por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo de litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del 246…”. Del análisis concatenado de ambos preceptos, en concordancia con el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, es claro el deber del Juez que conozca en apelación de una sentencia, que como la de autos ha sido declarada nula, por no cumplir uno de los requisitos previstos en el artículo 243, ya mencionado, de sentenciar el mérito del asunto. Así lo ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. 0540, del 27 de julio de 2006, con ponencia del Magistrado Dr. CARLOS OBERTO VÉLEZ: “…Es deber del juez del segundo grado de jurisdicción pronunciarse sobre el fondo de la controversia, aun cuando encuentre que la sentencia apelada se halle viciada por defectos de forma lo que, por vía de consecuencia, deviene en que en ningún caso debe el ad quem ordenar la reposición de la causa esgrimiendo para ello que la decisión apelada, esta viciada de nulidad en razón del incumplimiento de los requisitos intrínsecos que deben contener las sentencias y que están establecidos a tenor del Art. 243 del Código de Procedimiento Civil, pues en el actual régimen procesal el jurisdicente del conocimiento jerárquico vertical debe reexaminar la controversia y proceder a corregir los defectos de forma que hubiese incurrido la sentencia de primera instancia…” Determinado como ha sido, en este caso concreto, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia, que el vicio de incongruencia por tergiversación de los alegatos de las partes, de que adolece la recurrida, afecta al orden público, ya que es uno de los requisitos intrínsecos para la formación de la sentencia, establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder, este sentenciador pronunciarse sobre el fondo de la controversia. En ese orden de ideas; y antes de emitir el pronunciamiento de mérito, debe destacarse que, cuando ha sido afectado el orden público, por la sentencia que contenga tales quebrantamientos, no es aplicable el principio de la reforma en perjuicio, en razón de lo cual, el Juez de segunda instancia, no está atado a los límites que tal principio le impone, en el sentido de que lo peor que podría pasarle a la apelante, es que le confirmen la sentencia de primera instancia, si no media apelación o adhesión a la apelación de su contrincante. Así lo ha establecido nuestro más Alto Tribunal de Justicia, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia Nro. 283, de fecha diecinueve (19) de julio de dos mil diez (2010), con ponencia del Magistrado Dr. LUIS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ: “…Conforme a los criterios vinculantes de la Sala Constitucional antes mencionados y parcialmente transcritos, resulta incuestionable que cuando esta Sala detecta violación de normas constitucionales o de orden público está obligada a casar de oficio la sentencia que contenga tales quebrantamientos, sin que pueda aducirse que ello sea lesivo a la prohibición de reformatio in peius, ni mucho menos violatorio de la tutela judicial efectiva del no recurrente, ya que la casación de oficio es una institución que se erige para la protección de normas de orden público y constitucionales, y la prohibición de reformatio in peius no es aplicable en aquellas materias en la que está involucrado el orden público…” (Resaltado de esta superioridad). De modo pues que, conforme a lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil; y en atención al criterio antes señalado, pasa este Tribunal a pronunciar la sentencia de mérito, sin que se encuentre limitado por el principio de la reforma en perjuicio; y, al respecto observa: DEL FONDO DE LO DEBATIDO: Circunscrita como quedó la controversia, en los términos precedentemente establecidos; y, resueltos como ha sido el punto previo indicado anteriormente, procede este sentenciador a decidir el fondo del asunto sometido al conocimiento de esta Alzada; y, al respecto se observa: En materia contractual disponen los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil, expresamente, lo siguiente: “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que podía consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico; de allí, que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y, es fuente de obligaciones. En el presente caso tenemos que la parte actora, ha demandado el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, por cuanto el día catorce (14) de febrero de dos mil trece (2013), le había entregado a la vendedora, hoy demandada, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), mediante cheque de gerencia Nro. 90107127, emitido por el Banco Mercantil; que en el mes de octubre de ese mismo año, la compradora (hoy actora), cuando aún estaba corriendo el lapso de la promesa, le había informado a la accionada, que el crédito había sido aprobado, y que sólo debían esperr a la entidad bancaria para la protocolización, cuando aún estaba corriendo el lapso de prórroga; que en el mes de diciembre de dos mil trece (2013), la vendedora le había manifestado que debía darle CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), más de lo convenido, porque el apartamento valía mucho más dinero; que la parte demandada, le había ofrecido el mismo inmueble objeto del contrato, a la ciudadana YOLKLEIMY MORALES, por una suma de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00); y, que por cuanto había agotado todas las vías administrativas ante el ente bancario, con lo que demostraba ser diligente, para cumplir con su obligación de compradora. Por su parte, la demandada, esgrime como defensas centrales que, los lapsos convenidos en el contrato, eran perentorios e inmodificables; que hasta la fecha de interposición de la demanda, no tenía ningún indicio, conocimiento o información de que las gestiones de la demandante, tuvieran algún destello de materialización; que la parte actora pretendía trasladar la responsabilidad de su incumplimiento, a la entidad bancaria que supuestamente procesaba su crédito, sin percatarse de que tal situación era irrelevante, puesto que era su responsabilidad haber tomado las debidas previsiones, para así lograr el objetivo por ella pretendido; que el tiempo establecido en la opción de compra venta, como lapso inicial; y que, la prórroga acordada, sumaban ciento cincuenta (150) días hábiles, esto era, noventa (90) días hábiles de plazo legal de la opción de compra venta, y sesenta (60) días hábiles de prórroga, iniciándose la cuenta a partir de la fecha de autenticación del documento, esto era, el día cinco (05) de junio de dos mil trece (2013); que desde ese momento, hasta la fecha de interposición de la demanda, ya habían transcurrido mas de los ciento cincuenta (150) días transcurridos como plazo y prórroga, como bien lo había señalado la actora, que había vencido el siete (07) de enero de dos mil catorce (2014); y, que con respecto a las misivas o comunicaciones dirigidas a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), eran gestiones totalmente válidas y obligantes para la parte actora, dados los retrasos observados, pero que su persona estaba en total desconocimiento de éstas, pero que los lapsos continuaban corriendo. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada. Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de pederlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales. Pasa entonces este Tribunal Superior a examinar, las pruebas traídas al proceso por ambas partes, para determinar sí, la accionante probó la existencia de la obligación reclamada; o si por el contrario, la demandada, demostró el hecho modificativo, extintivo o impeditivo que la libertara de su obligación. A este respecto, el Tribunal observa: En el presente caso, se aprecia que la representación judicial de la parte demandante, a los efectos de fundamentar su pretensión, trajo al debate procesal, los siguientes medios probatorios: 1.- Copia simple de contrato de compra venta suscrita entre la ciudadana DAMAR XULETH NÚÑEZ ROS, en su carácter de gerente del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), y la ciudadana DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 1504, Piso 15, Bloque Nº 1, Edificio 01, ubicado en la urbanización Manuel González Carvajal, Caucagüita, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda; debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre, Estado Miranda, en fecha doce (12) de mayo de dos mil diez (2010), inscrito bajo el Nro. 2010.1118, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 238.13.9.3.1601. 2.- Copia simple de documento suscrito por las ciudadanas DOMINGA DECILA URIBE VARGAS y MARIANET DEL VALLE MORALES FIGUEROA, mediante el cual, la primera de las referidas, manifiesta expresamente haber recibido de ésta última, la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), mediante cheque de gerencia Nro. 90107127, del catorce (14) de febrero de dos mil trece (2013), emitido por el Banco Mercantil; por concepto de garantía de arras, para la adquisición del inmueble identificado con el Nro. 15-04, Piso 15, Bloque 01, ubicado en la Urbanización Manuel González Carvajal, Parroquia Caucagüita, Municipio Sucre del Estado Miranda; debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil trece (2013), anotado bajo el Nro. 15, Tomo 22. 3.- Copia simple de contrato de opción de compra venta suscrito entre la ciudadana DOMINGA DECILA URIBE VARGAS y MARIANET DEL VALLE MORALES FIGUEROA, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 15-04, situado en el piso 15, Bloque 01, Edificio 01, ubicado en la Urbanización Manuel González Carvajal, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda; autenticado debidamente en fecha cinco (05) de junio de dos mil trece (2013), ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nro. 06, Tomo 67. Las reproducciones fotostáticas que anteceden, descritas en los numerales 1, 2 y 3, son copias de documentos públicos. Las mismas, no fueron impugnadas por la parte contra la cual fueron opuestas en la oportunidad legal correspondiente; razón por la cual, este Juzgado Superior, tiene tales reproducciones como fidedignas, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; les atribuye el valor probatorio que la ley le confiere a los documentos públicos, a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y las considera demostrativas de lo siguiente: Con la documental identificada con el numeral 1, queda evidenciada la propiedad por parte de la ciudadana DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 1504, Piso 15, Bloque Nº 1, Edificio 01, ubicado en la urbanización Manuel González Carvajal, Caucagüita, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, aunque ello no sea lo controvertido en la presente causa. Así se declara.- En lo que respecta al medio probatorio indicado en el numeral 2, queda demostrado que, el veintisiete (27) de febrero de dos mil trece (2013), la ciudadana DOMINGA DECILE URIBE VARGAS, recibió de la hoy demandante, ciudadana MARIANET DEL VALLE MORALES FIGUEROA, por concepto de garantía de arras, para la adquisición del inmueble identificado con el Nro. 15-04, Piso 15, Bloque 01, ubicado en la Urbanización Manuel González Carvajal, Parroquia Caucagüita, Municipio Sucre del Estado Miranda, la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), mediante cheque de gerencia Nro. 90107127, del día catorce (14) de ese mismo mes y año, emitido por el Banco Mercantil. Así se decide.- Por otro lado, con el instrumento descrito en el numeral 3, se considera demostrado que, la hoy demandante, celebró un contrato de opción de compra venta con la ciudadana DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 15-04, situado en el piso 15, Bloque 01, Edificio 01, ubicado en la Urbanización Manuel González Carvajal, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. De igual forma, de dicha documental, se evidencia que la ciudadana DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, se comprometió a vender la hoy actora, el inmueble descrito, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), los cuales serían cancelados así: la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), otorgados por la actora-compradora, a la demandada-vendedora, en calidad de arras para la adquisición de dicho inmueble; y, la cantidad restante, esto es, TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), serían cancelados al momento de la protocolización del documento de venta, ante la Oficina de Registro Subalterno competente. Asimismo, dicho instrumento, es demostrativo del hecho de que, las partes contratantes, tal como se desprende de la cláusula tercera, establecieron como duración de la opción de compra venta noventa (90) días hábiles, contados a partir de la fecha de autenticación del documento; prorrogable por sesenta (60) días hábiles más. Que además, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del mismo, fue establecido como cláusula penal por daños y perjuicios en caso de incumplimiento, tanto por parte de la optante (actora), como del propietario vendedor (demandada), la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00). En último término, queda evidenciado de acuerdo con lo previsto en la cláusula séptima del mismo, que todos los gastos de redacción del documento de reserva y el definitivo, así como los gastos de registro u cualquier otro tipo, derivado de la compra-venta, corrían a cargo de la compradora, hoy parte demandante. 4.- Tanto en original, como en copia simple, comunicación de fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil trece (2013), suscrita por la ciudadana MARIANET DEL VALLE MORALES FIGUEROA, dirigida al presidente de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), ciudadano EDGAR HERNÁNDEZ BEHRENS, mediante el cual planteaba su caso acerca de la no aprobación del crédito hipotecario que había exigido al Banco Bicentenario. Consta en dicho instrumento, entre otras menciones, lo siguiente: “…me dirigí a la oficina nº 299 del Banco Bicentenario Banco Universal con todos los recaudos exigidos en dicha institución para solicitar un crédito hipotecario FAOV el cual me fue aceptado (…) el caso es que han pasado 120 días en los cuales no he recibido respuesta, aunque en reiteradas oportunidades me he dirigido al Banco en el cual solo me dicen que tengo que esperar; tengo vencida la opción de compra venta y la prórroga que solicitan…” (Resaltado de esta Alzada). Con respecto al medio probatorio que antecede, observa esta superioridad que, aún cuando dicho documento emana de la misma parte quien pretende hacerlo valer ante el debate procesal, el mismo, no fue impugnado ni contradicho, en modo alguno, por la parte contra la cual fue opuesto; razón por la cual, este sentenciador, le atribuye valor probatorio, únicamente en lo que se refiere a que la hoy demandante, había planteado ante la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), que no le había sido aprobado su crédito hipotecario; y, de que esta reconoció de que, para esa fecha (21 de octubre de 2013), tenía vencida la opción de compra venta y la prórroga respectiva. Así se establece.- 5.- Original y copia simple de documento denominado Registro de Denuncias, de fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil trece (2013), suscrito por la ciudadana MARIANET DEL VALLE MORALES, con acuse de recibo por parte de la Superintendencia de las instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), referido al crédito habitacional solicitado al Banco Bicentenario. En lo que se refiere al medio de prueba indicado precedentemente, observa este juzgador que, el mismo no aporta nada para la solución del mérito del presente asunto, el cual es el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes; razón por la cual, se desecha del proceso. Así se declara.- 6.- Documento denominado Resolución de Comité de Crédito-Aprobada, expedido por la entidad BANCO BICENTENARIO, Agencia La Urbina, de fecha veintiocho (28) de octubre de dos mil trece (2013), mediante el cual informaban a la ciudadana MARIANET MORALES, que su solicitud de crédito presentada en dicha institución el día seis (06) de junio de ese mismo año, había sido aprobada. 7.- Documento denominado Acta de Aprobación, emanado del BANCO BICENTENARIO, Agencia La Urbina, del dos (02) de julio de dos mil catorce (2014), por medio de la cual dejaban constancia que, la ciudadana MARIANET DEL VALLE MORALES FIGUEROA, tenía un crédito aprobado por mas de seis (06) meses. 8.- Misiva de fecha primero (1º) de julio de dos mil catorce (2014), emanada del ciudadano WILFREDO GONZÁLEZ, Gerente de Fondos de Ahorros para la Vivienda del BANAVIH, mediante la cual deja constancia de que la ciudadana MARIANET DEL VALLE MORALES FIGUEROA, se le había transferido crédito hipotecario al Banco Bicentenario, los días trece (13) de enero y once (11) de febrero de dos mil catorce (2014). Los documentos indicados anteriormente, identificados con los numerales 6, 7 y 8, por cuanto no aportan ningún elemento de convicción para la solución de la presente causa, este juzgador, los desecha del proceso. Así se declara.- 9.- Copia simple de documento de venta supuestamente presentado por el Banco Bicentenario, sucrito por las ciudadanas DOMINGA DECILA URIBE VARGAS y MARIANET DEL VALLE MORALES FIGUEROA, sobre un inmueble destinado a vivienda principal, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1504, ubicado en el Piso Nro. 15, Bloque Nro. 01, Edificio, situado en la Urbanización Manuel González Carvajal, en jurisdicción de la Parroquia Caucagüita del Municipio Sucre del Estado Miranda. Con respecto al instrumento que antecede, observa esta superioridad, que el mismo se trata de una copia simple de un documento privado, el cual carece de valor probatorio; razón por la cual, este Tribunal de segunda instancia, lo desecha del proceso. Así se establece.- 10.- Copia simple de documento de remisión externa, expedido por la Oficina de Atención al Ciudadano del Ministerio Público, del veinte (20) de enero de dos mil catorce (2014), por medio del cual dejaba constancia que, la ciudadana MARIANET DE VALLE MORALES FIGUEROA, había realizado una denuncia en lo que se refiere a la venta de un inmueble. La documental indicada precedentemente, no aporta nada al debate procesal, el cual versa sobre determinar si procede o no, la pretensión del actor, referida al cumplimiento de opción de compra venta suscrito entre las partes hoy en litigio; motivo por el cual, se desecha del proceso. Así se establece.- 11.- Copia simple de planilla de determinación de impuestos sobre inmuebles urbanos, signada bajo el Nro. 3025508, de fecha diez (10) de mayo de dos mil trece (2013), sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nro. 15-04, ubicado en el piso 1 del Bloque Nro. 1, Urbanización Manuel González Carvajal, Parroquia Caucagüita, expedida por el Servicio de Inmuebles Urbanos de la Administración Tributaria del Municipio Sucre, Estado Miranda. El medio probatorio que antecede, aún cuando el mismo constituye la actuación administrativa emanada de un funcionario público con competencia para ello, observa este juzgador que, el mismo, no aporta nada para la resolución del fondo de la presente controversia, cual es el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, razón por la cual, se desecha del proceso. Por otro lado, ser evidencia que, la parte demandada, durante el lapso probatorio, reprodujo el mérito favorable de los autos; y, por otro lado, promovió la declaración de su persona, a fin de que fuera interrogada sobre los particulares que indicarían oportunamente; medio de prueba este último respecto del cual, no se observa evacuación o instrucción del mismo, motivo por el cual, este Juzgado Superior, no tiene nada que valorar o apreciar. Así se declara.- Analizadas todas y cada una de las pruebas aportadas por la partes al debate procesal; y, analizados igualmente los argumentos esgrimidos por éstas, esta superioridad observa lo siguiente: Ahora bien, el artículo 1.167 del Código Civil, con respecto a la ejecución o resolución del contrato, por incumplimiento, dispone lo siguiente: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” De la redacción del precedente precepto normativo, se infiere que, para pedir el cumplimiento o la resolución del contrato celebrado entre las partes, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones. En este caso concreto, como ya fue apuntado, ha quedado demostrado, la existencia de la obligación; por lo que pasa este Tribunal a examinar las cláusula segunda y tercera del contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento hoy se exige, las cuales son del siguiente tenor: “SEGUNDA: El precio por el cual “LA VENDEDORA” se compromete a vender y “LA COMPRADORA” a adquirir el antes identificado inmueble, es por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), los cuales serán cancelados de la siguiente manera: 1) para garantizar a “LA VENDEDORA” el ejercicio efectivo de la Opción de Compra-Venta que se le otorga a “LA COMPRADORA”, ésta entrego a “LA VENDEDORA” la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), mediante un cheque de gerencia identificado con el Nº 90107127, del Banco Mercantil, Banco Universal de fecha 14/02/2013, que es la suma acordada como inicial, y que declara recibir a su entera y cabal satisfacción en calidad de arras, suma que se imputará al precio convenido en el momento de la Protocolización del Documento definitivo, contentivo de la operación de Compra-Venta.- 2) Los TRESCIENTOS MIL BOLIVARAES (sic) (Bs. 300.000,00) restantes serán cancelados en la fecha de protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Competente.- TERCERA: De común acuerdo entre “LA VENDEDORA” y “LA COMPRADORA”, se establece que la presente Opción de Compra-Venta tendrá una duración de noventa (90) días hábiles, contados a partir de la fecha de autenticación de este documento, y prorrogable por sesenta (60) días hábiles…” En el asunto que nos ocupa, lo controvertido se circunscribió fundamentalmente a dos circunstancias, a saber: la parte actora, alegó que había agotado todas las vías administrativas, ante el Ente Bancario, por lo cual había demostrado ser diligente para cumplir con su obligación de compradora; y, que en el mes de octubre de dos mil trece, la compradora (hoy actora), le había informado a la accionada, que el crédito había sido aprobado, y que sólo debían esperar a la entidad bancaria para la protocolización, cuando aún estaba corriendo el lapso de prórroga, razón por la cual solicitó el cumplimiento del contrato de opción de compra venta. Los demandados, por su parte, invocaron que los lapsos convenidos en el contrato, eran perentorios e inmodificables; que hasta la fecha de interposición de la demanda, no tenía ningún indicio, conocimiento o información de que las gestiones de la demandante, tuvieran algún destello de materialización; que la parte actora pretendía trasladar la responsabilidad de su incumplimiento, a la entidad bancaria que supuestamente procesaba su crédito, sin percatarse de que tal situación era irrelevante, puesto era su responsabilidad haber tomado las debidas previsiones, para así lograr el objetivo por ella pretendido; y, de que ya había transcurrido el lapso previsto en el contrato. Ahora bien, de la valoración de pruebas efectuada en el texto de esta sentencia, observa este sentenciador que, de las tantas veces nombradas cláusulas segunda y tercera del contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento es exigido, se evidencia que las hoy partes en litigio acordaron, entre otros aspectos, que la compradora (hoy demandante, se comprometía a cancelar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), monto restante del precio de la opción de compra venta, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, ante la Oficina de Registro respectiva, dentro del plazo o lapso de duración previsto dentro de la misma contratación, esto es, dentro de los noventa (90) días hábiles, contados a partir de la fecha de autenticación del documento (opción de compra venta); prorrogable por sesenta (60) días hábiles más. En efecto, dicho hecho es alegado y asumido por la propia parte demandante, en la comunicación de fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil trece (2013), como se señaló, lo cual, para mayor abundamiento, se trae a colación: “…me dirigí a la oficina nº 299 del Banco Bicentenario Banco Universal con todos los recaudos exigidos en dicha institución para solicitar un crédito hipotecario FAOV el cual me fue aceptado (…) el caso es que han pasado 120 días en los cuales no he recibido respuesta, aunque en reiteradas oportunidades me he dirigido al Banco en el cual solo me dicen que tengo que esperar; tengo vencida la opción de compra venta y la prórroga que solicitan…” A lo anterior, debe añadírsele el hecho de que, de la exhaustiva revisión de las actas procesales que conforman el expediente, así como del material probatorio aportados por las partes al proceso, no se evidencia, en forma alguna, que el demandante hubiere demostrado haber cumplido con su obligación, a saber: la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), monto restante del precio de la opción de compra venta, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, ante la Oficina de Registro respectiva, dentro del plazo o lapso de duración previsto dentro de la misma contratación, esto es, dentro de los noventa (90) días hábiles, contados a partir de la fecha de autenticación del documento (opción de compra venta); prorrogable por sesenta (60) días hábiles más, requisito indispensable para pedir el cumplimiento de un determinado contrato, esto es: demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones. De lo anterior se desprende, a criterio de esta superioridad, que quien efectivamente incumplió las obligaciones previstas en las cláusulas segunda y tercera, fue la parte actora, al no haber cumplido con su obligación, referida a pagar el resto del precio previsto en el contrato de opción de compra venta, dentro del lapso estipulado en el mismo. En consecuencia, es forzoso para esta juzgador, declarar Sin Lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, que dio inicio a estas actuaciones. Así se establece.- DECISION Por todas las razones expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: NULA la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintitrés (23) de octubre de dos mil catorce (2014). SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentara la ciudadana MARIANET DEL VALLE MORALES FIGUEROA, contra la ciudadana DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, todos identificados en el texto del presente fallo. TERCERO: Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas. Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión y bájese el expediente en su oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Cuarto, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de marzo del año dos mil quince (2015). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación. EL JUEZ, Dr. OMAR ANTONIO RODRÍGUEZ AGÜERO LA SECRETARIA, MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ. En esta misma fecha, a las dos horas y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ.