TSJ Regiones - Decisión

Visto el escrito que antecede, presentado el 24 de marzo de 2015, por la abogada EMMA HERNANDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 102.020, en carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadano DARVIS ELI SANABRIA BALLESTEROS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.111.031, mediante el cual promueve pruebas documentales y de informes dirigida a las instituciones BANCO PROVINCIAL y BANESCO, para que informen si los cheques identificados en el escrito, emitidos por su representado, fueron a favor de la ciudadana ROSA GABRIELA DE SOGUS y si fueron cobrados por ella.
Antes de proveer al respecto, este juzgado observa lo siguiente:
La presente causa fue interpuesta por la abogada Emma Hernández Rivas, en carácter de apoderada judicial del ciudadano DARVIS ELI SANABRIA BALLESTEROS, fundamentada en los siguientes hechos:
Que el 26 de marzo de 2009, su poderdante suscribió contrato de compra venta con la ciudadana ROSA GABRIELA DE SOGUS QUEVEDO, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.534.156, quien para esa fecha actuaba en representación de la ciudadana GRACIOSA MARÍA QUEVEDO viuda DE SOGUS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 1.407.430, sobre un inmueble propiedad de la poderdante, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la urbanización Campo Claro, Manzana “J”, Nº 38, llamada la casa “GABY”, Municipio Sucre del Estado Miranda, cuya parcela tiene una superficie de TRESCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS (315 M2), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte, diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts) con avenida F, a la que da su frente; Sur: diez metros con cincuenta centímetros (10,50) con parcela Nº 41 de la misma manzana J; Este, treinta metros (30mts) con avenida F, a la cual da su otro frente; y Oeste, treinta metros (30 mts) con parcela Nº 37de la misma manzana J.
Que ello se puede evidenciar de las copias certificadas de los documentos protocolizados ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 32, Tomo 23, Protocolo 1º, del 6 de mayo de 1960, anexo marcado “B”; y bajo el Nº 31, Tomo 38, Protocolo 1º, del 10 de agosto de 1966, anexo marcado “C”.
Que el contrato de compra venta referido, fue autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 26 de marzo de 2009 e inserto bajo el Nº 11, Tomo 24 y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 13 de abril “del año en curso”, bajo el Nº 30, Tomo 6 del Protocolo de Transcripción, en fecha 11/04/12, del cual acompaña copia certificada marcada “D”.
Que las partes acordaron el precio de venta de TRESCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 350.000.000,00), actualmente (Bs. 350.000,00), para ser pagados de la siguiente manera:
a) La cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), pagaderos al momento de la firma del documento;
b) La cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), que serían pagados dentro del mes de diciembre de 2007;
c) La cantidad restante de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), en el transcurso del año 2008.
Que cabe señalar que para el momento de la celebración del contrato, su poderdante se encontraba en posesión del inmueble en base a la relación de arrendamiento que mantenía con la propietaria, por lo que en el documento previeron su forma de pago mientras se siguiera pagando el precio del inmueble y que el 28 de abril de 2006, su representado recibió un documento firmado por la propietaria del inmueble, en el que le manifestó su voluntad de darle la primera opción para la adquisición del inmueble, el cual anexa marcado “F”.
Agregó que su representado ha pagado el precio total de la venta del inmueble y relacionó los pagos efectuados, desde el 11 de noviembre de 2007 hasta el 09 de diciembre de 2009, para un total de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), a través de cheques emitidos a favor de la ciudadana ROSA GABRIELA DE SOGUS, que fueron cobrados por ella, como se evidencia de recaudos anexos marcados “H”, “I”, “J”, “K”, “L” y “M”.
Que cumplida la obligación en su totalidad, su representado intentó contactar a las ciudadanas ROSA GABRIELA DE SOGUS QUEVEDO y GRACIOSA MARÍA QUEVEDO DE SOGUS (viuda), a los fines de efectuar la respectiva liberación de la hipoteca, siendo infructuosos todos los intentos, ya que nunca se encontraba en el lugar que indicaron como domicilio. Señaló que la demanda tenía su fundamento en el numeral 4 del artículo 1.907 del Código Civil y 16 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente expuso que ocurría ante este tribunal para demandar a las ciudadanas ROSA GABRIELA DE SOGUS QUEVEDO, en carácter de apoderada y GRACIOSA MARÍA QUEVEDO DE SOGUS, para que convengan en los siguientes aspectos:
1. Que la deuda contraída con la vendedora fue cancelada oportunamente y en la actualidad no se le adeuda nada por tal concepto;
2. Que convenga en liberar la hipoteca que garantizaba dicha deuda;
3. Que se le otorgue título suficiente de propiedad a su poderdante sobre el inmueble identificado, ordenando el correspondiente asiento en el Registro respectivo.
Mientras la causa estaba en trámites de citación, la parte actora consignó recaudos mediante los cuales hizo constar que la codemandada GRACIOSA MARÍA QUEVEDO DE SOGUS, viuda, había fallecido y que su única y universal heredera, en carácter de hija, era la ciudadana ROSA GABRIELA DE SOGUS, que es la otra demandada en esta causa. En razón a ello, la parte demandada solo quedó conformada por la ciudadana ROSA GABRIELA DE SOGUS QUEVEDO.
Ahora bien, el 11 de marzo de 2015, compareció personalmente la indicada demandada, en carácter de heredera conocida de la ciudadana GRACIOSA MARÍA QUEVEDO viuda DE SOGUS, asistida por la defensora judicial que previamente le había designado este tribunal, abogada ANA RAQUEL RODRÍGUEZ CARNEVALI, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 25.421, y presentó escrito mediante el cual manifestó que reconoce y conviene en que es la única heredera conocida de GRACIOSA MARÍA DE QUEVEDO viuda de SOGUS, quien fuera propietaria del inmueble ubicado en la urbanización Campo Claro, Manzana J, Nº 38, casa Gaby, jurisdicción del Municipio Sucre, Estado Miranda, del cual reconoce que fue dado en venta al ciudadano DARVIS ELI SANABRIA BALLESTEROS, mediante el documento antes descrito, autenticado el 26 de marzo de 2009 y luego protocolizado el 13 de abril de 2012.
Que conviene en que la deuda contraída con su legítima madre y poderdante, fue pagada. Que de igualmente informa al tribunal que el demandante no cumplió con los plazos establecidos en el documento de compra venta, pues pagó a destiempo lo convenido ya que debió pagar en el año 2008, pero el último pago lo realizó el 09 de diciembre de 2009.
Que por ello, en aras de terminar el proceso, conviene en liberar la hipoteca que garantizaba la deuda, por cuanto el ciudadano DARVIS ELI SANABRIA BALLESTEROS, nada adeuda por el precio de venta pactado, que no debe cantidad alguna por ese concepto, ni por intereses o cualquier otro relacionado con la negociación. Por último, solicitó que el tribunal oficie al Registro respectivo y ordene el asiento registral.
Así las cosas, de lo expuesto por la demandada, ciudadana ROSA GABRIELA DE SOGUS QUEVEDO, se evidencia que se trata de un convenimiento en la demanda, por lo que corresponde a este tribunal analizar sus términos para verificar si reúne los requisitos para su homologación.
A tales efectos se constata que fue presentado por la propia parte demandada, debidamente asistida por la defensora judicial que le fue designada en el presente juicio; que de acuerdo al documento MARCADO “B”, consignado con el libelo, la ciudadana GRACIOSA QUEVEDO de DE SOGUS era la propietaria del bien inmueble dado en venta al ciudadano DARVIS ELI SANABRIA BALLESTEROS y en cuya venta actuó como su apoderada la codemandada ROSA GABRIELA DE SOGUS QUEVEDO, quien actualmente es la sucesora universal de aquella. En razón a ello, se declara que la ciudadana ROSA GABRIELA DE SOGUS QUEVEDO tiene capacidad para disponer del objeto sobre el cual versa la controversia, en cuya materia no están prohibidas las transacciones, razón por la cual procede la homologación del convenimiento presentado.
En vista de ello, este juzgado declara que son inadmisibles por impertinentes e innecesarias las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte actora, pues los hechos que pretendió probar con su promoción son los mismos que admitió la parte demandada en el escrito por el cual convino en la demanda, y que había sido presentado en la oportunidad que correspondía la contestación de la demanda, esto es, con varios días de antelación al que presentó la apoderada judicial de la parte actora.
Ahora bien, el indicado convenimiento obliga a este tribunal a pronunciarse sobre lo solicitado por la parte actora en el petitorio del libelo, por ser cuestiones relacionadas con un bien inmueble sobre el cual a decir de ambas partes, pesa una hipoteca y que la demandada declara liberar a través del convenimiento, lo cual constituye una cuestión de Derecho, pues la hipoteca es un derecho real de garantía que necesita de la escritura y del registro correspondiente para que surta efectos ante las partes y ante terceros y de igual manera el acto por el cual sea liberada también debe cumplir con el requisito de solemnidad del registro.
A tales efectos, este órgano jurisdiccional constata que a través de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 26 de marzo de 2009 y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 13 de abril de 2012, inscrito bajo el Nº 2012.1764, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 239.13.9.4026 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, la ciudadana ROSA GABRIELA DE SOGUS QUEVEDO, actuando en carácter de apoderada de la ciudadana GRACIOSA MARÍA QUEVEDO viuda DE SOGUS, dio en venta pura y simple al ciudadano DARVIS SANABRIA BALLESTEROS, el inmueble ya identificado previamente, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), pagaderos de la forma también antes expresada. Ello significa que se trataba de una venta a crédito, cuyo pago total ya fue admitido por la parte demandada.
Ahora bien, al tratarse de una venta a crédito sobre un bien inmueble, el mismo quedó gravado con una hipoteca legal, de conformidad a lo previsto en el artículo 1.885, del Código Civil, que prevé lo siguiente:
“Artículo 1.885.- Tienen hipoteca legal:
1º El vendedor u otro enajenante sobre los bienes inmuebles enajenados, para el cumplimiento de las obligaciones que se derivan del acto de enajenación, bastando para ello que en el instrumento de enajenación conste la obligación.” 2º … 3º …”
Es decir, que sin que las partes intervinieran en su constitución o pactaran expresamente sobre ella, la hipoteca en este caso resultaba directamente de la ley, de acuerdo a lo previsto en la norma citada. En base a ello, interpreta este juzgado que la liberación solicitada por el accionante es precisamente de esta hipoteca legal, fundamentado en que pagó la totalidad del precio pactado, conforme a lo establecido en el numeral 4º del artículo 1.907 del Código Civil, que dispone que la hipoteca se extingue por el pago del precio de la cosa hipotecada.
En consecuencia, habiendo convenido la parte demandada en que el deudor hipotecario pagó la totalidad del precio convenido del inmueble de marras, resulta forzoso para este juzgado declarar la extinción de la hipoteca legal que pesaba sobre el mismo, razón por la cual la parte demandada está obligada a otorgar la escritura correspondiente, tal como fue convenido por ésta.
Ahora bien, en el punto tercero del petitorio, la apoderada judicial del actor solicitó que la demandada conviniese en otorgar a su poderdante título suficiente de propiedad sobre el inmueble objeto de la venta. Al respecto, este juzgado observa que dicho pedimento no podía ser objeto de convenimiento, pues ya el demandante es el legítimo propietario del inmueble identificado, todo lo cual se evidencia del instrumento protocolizado que fue consignado a los autos en copia certificada, ya analizado en esta decisión, contentivo del negocio jurídico de compra venta pactado; motivo por el cual es improcedente dicha solicitud.
Con fundamento en las precedentes consideraciones, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este juzgado declara la HOMOLOGACIÓN del convenimiento presentado por la parte demandada, ciudadana ROSA GABRIELA DE SOGUS QUEVEDO, el 24 de marzo de 2015, teniéndosele como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, de conformidad con lo establecido en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la ACCIÓN MERO DECLARATIVA DE EXTINCIÓN DE HIPOTECA, interpuesta por el ciudadano DARVIS ELI SANABRIA BALLESTEROS contra las ciudadanas ROSA GABRIELA DE SOGUS QUEVEDO y GRACIOSA MARÍA QUEVEDO viuda DE SOGUS, esta última fallecida y sucedida procesalmente por la otra codemandada, en carácter de hija de su causante.
SEGUNDO: Que el precio del inmueble hipotecado legalmente mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 26 de marzo de 2009 y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 13 de abril de 2012, inscrito bajo el Nº 2012.1764, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 239.13.9.4026 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, fue totalmente pagado por el ciudadano DARVIS ELI SANABRIA BALLESTEROS, a su vendedora, la ciudadana GRACIOSA MARÍA QUEVEDO viuda DE SOGUS, en la persona de la ciudadana ROSA GABRIELA DE SOGUS QUEVEDO, quien suscribió el contrato de compra venta en carácter de poderdante de aquella y posteriormente le sucedió como su única y universal heredera.
TERCERO: Se declara la EXTINCIÓN de la HIPOTECA LEGAL que pesaba sobre el siguiente bien inmueble: una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la urbanización Campo Claro, Manzana “J”, Nº 38, llamada la casa “Gaby”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, cuya parcela de terreno tiene una superficie de TRESCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS (315 M2), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte, diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts) con avenida “F”, a la que da su frente; Sur: diez metros con cincuenta centímetros (10,50) con parcela Nº 41 de la misma manzana J; Este, treinta metros (30mts) con avenida F, a la cual da su otro frente; y Oeste, treinta metros (30 mts) con parcela Nº 37de la misma manzana J, la cual quedó constituida por efecto de la ley, mediante documento de compra venta de inmueble protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 13 de abril de 2012, inscrito bajo el Nº 2012.1764, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 239.13.9.4026 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.
Se condena a la parte demandada a otorgar el documento de liberación de la hipoteca legal antes indicada y en caso de que no cumpla voluntariamente con ello, la presente sentencia producirá los mismos efectos de título liberatorio de la hipoteca legal suficientemente identificada en el punto tercero anterior, de conformidad a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previo pronunciamiento de este juzgado.
De conformidad a lo previsto en el artículo 282 del Código de Procedimiento Civil, correspondería condenar en costas a la parte demandada, pero en este caso ello no es procedente, por cuanto si bien es cierto que la demandada convino totalmente en los hechos contenidos en la demanda, también lo es que a la parte actora no se le acordó todo lo solicitado en el petitorio, tal como ya lo asentó anteriormente este tribunal, pues lo solicitado en el punto tercero fue declarado improcedente, bajo la motivación antes indicada. En consecuencia, no procede condenatoria en costas a la demandada.
Por cuanto el presente fallo es dictado dentro de la oportunidad prevista para ello en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, no es necesaria su notificación a las partes. Publíquese y regístrese, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada a los treinta y un (31) días del mes de marzo de dos mil quince (2015), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 204º año de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (2:30) horas de la tarde, fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,
VIOLETA RICO CHAYEB

ZMRZ/VRC/nataly.
EXPEDIENTE N° AP31-V-2013-000561.