TSJ Regiones - Decisión

El presente procedimiento por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, fue iniciado por demanda interpuesta por los abogados Ricardo J. García Garriga y Conny V. Arévalo Rojas, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 91.307 y 105.847, actuando como apoderados judiciales de la sociedad mercantil DESARROLLOS SACMA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 19 de agosto de 2004, bajo el Nº 24, Tomo 65-A, en carácter de arrendadora y propietaria de los locales comerciales objeto del arrendamiento; contra la sociedad mercantil QUICK LUNCH, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 15 de mayo de 2007, bajo el Nº 73, Tomo 1572-A, en carácter de arrendataria.
Correspondió por distribución al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en donde fue admitida por auto dictado el 9 de julio de 2012, al igual que la reforma total presentada posteriormente, que fue admitida el 23 de julio de 2012.
Luego de la constancia en autos de haberse logrado la citación de la parte demandada, en la persona de su representante estatutario, el ciudadano JOSÉ ANTONIO RODRÍGUEZ FUENTES; el 28/09/2012, compareció tempestivamente el abogado Félix Medina Bracho, como apoderado judicial de la sociedad mercantil QUICK LUNCH, C.A. y presentó escrito por el que realizó las siguientes actuaciones, en el mismo orden:
1. Promovió las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. La segunda, esto es, el defecto de forma del ordinal 6º fue promovido en concordancia con los ordinales 4º, 5º y 7º del artículo 340 eiusdem;
2. Contestó al fondo de la demanda;
3. Presentó reconvención como arrendataria del local comercial C-30, por REINTEGRO SOBREALQUILERES, derivado del pago de cuotas de condominio a la sociedad mercantil SACMA OPERACIONES, C.A., para que fuesen reintegradas por las sociedades mercantiles DESARROLLOS SACMA, C.A. e INMOBILIARIA 1944, o fuesen condenadas a ello.
3.1. Con fundamento en el ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que fuese citada como tercero forzoso, la sociedad mercantil SACMA OPERACIONES, C.A.;
4. Presentó reconvención como arrendataria del local comercial M-7, por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES, derivado del pago de cuotas de condominio a la sociedad mercantil SACMA OPERACIONES, C.A., para que fuesen reintegradas por las sociedades mercantiles DESARROLLOS SACMA, C.A. e INMOBILIARIA 1944, o fuesen condenadas a ello.
4.1. Con fundamento en el ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que fuese citado como tercero forzoso la sociedad mercantil SACMA OPERACIONES, C.A.
El 1º de octubre de 2012, la abogada Conny V. Arévalo, apoderada judicial de la parte actora presentó diligencia mediante la cual desistió del juicio. Al día siguiente presentó otra diligencia manifestando que desistía del desistimiento expresado el día anterior.
El 3 de octubre de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada presentó diligencia mediante la cual solicitó que fuese homologado el desistimiento del proceso realizado por la parte actora y fuesen admitidas las demandas de reconvención para la continuación normal del proceso.
El 8 de octubre de 2012, la apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito mediante el cual contestó las cuestiones previas y la demanda reconvencional.
El 9 de octubre de 2012, el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio dictó auto por el cual declaró que al tratarse de un desistimiento del proceso luego de la contestación, requería el consentimiento de la contraparte y toda vez que éste no había sido dado, se tenía sin validez el desistimiento del proceso realizado el 1º de octubre de 2012 por la demandante. Por el mismo auto fue admitida la reconvención y ordenada la comparecencia de la sociedad mercantil DESARROLLOS SACMA, C.A., en la persona del ciudadano FRANCISCO SACCHINI MAGALDI, en carácter de Director Clase “B”, para que compareciera a contestar la reconvención al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su notificación. Por cuanto el auto fue dictado fuera de la oportunidad legal en que debió ser dictado, el tribunal ordenó la notificación de la parte actora reconvenida. En cuanto a la tercería propuesta, fue negada su admisión en el mismo auto.
El 10 de octubre de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada apeló del auto referido en el párrafo anterior, cuya apelación fue oída en el solo efecto devolutivo y ordenada la remisión de las copias certificadas de las actuaciones que señalara la parte apelante y las indicadas por el tribunal, con oficio.
El 15 de octubre de 2012, el abogado Félix Medina Bracho, presentó diligencia mediante la cual solicitó copia certificada de algunas actuaciones del expediente, fundamentado en que se estaba gestionando ante el Tribunal Disciplinario, la Inspectoría de Tribunales, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y ante la Asamblea Nacional, denuncia sobre el caso.
Mediante auto dictado el 16 de octubre de 2012, fueron acordadas las copias certificadas solicitadas y fue instado el solicitante a consignar copia de la diligencia y del auto por el que se acordaban las copias, así como del folio 105 del expediente.
En vista de los términos contenidos en la diligencia presentada por el apoderado judicial de la parte demandada, el juez titular del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio, se inhibió de seguir conociendo la causa, por considerar que contenía una amenaza velada dirigida a influir en su ánimo, de lo cual fue levantada acta en el expediente, el 17 de octubre de 2012.
El mismo día, la apoderada judicial de la parte actora se dio por notificada del auto dictado el 9 de octubre de 2012 y el día 22 presentó tempestivamente un escrito mediante el cual dio contestación a las cuestiones previas y a la reconvención.
Vencido el lapso de allanamiento, por auto dictado el 24 de octubre de 2014, el indicado juez ordenó remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, para que fuese distribuido entre los demás juzgados de municipio. Fue remitido el expediente por oficio Nº 2012-590, de la misma fecha y distribuido al día siguiente, correspondiendo a este juzgado, donde se le dio entrada por auto dictado el 29 de octubre de 2012. La juez titular se abocó a su conocimiento y ordenó librar oficio solicitando cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 27 de septiembre hasta el 24 de octubre de 2012, el cual fue remitido por oficio de fecha 1º de noviembre de 2012.
El 2 de noviembre de 2012, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito por el cual promovió pruebas, admitidas por este juzgado el 7 de noviembre de 2012.
El 15 de noviembre de 2012, este juzgado ordenó expedir las copias certificadas respectivas y librar oficio para que fuese remitido a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la apelación ejercida por la parte demandada, la cual correspondió al Juzgado Superior Primero.
El 19 de noviembre de 2012, este juzgado bajo ponencia de un juez temporal, dictó auto mediante el cual acordó diferir el pronunciamiento de la sentencia definitiva.
El 19 de diciembre de 2012, este juzgado dictó auto mediante el cual le dio entrada a las resultas de la inhibición antes referida, la cual fue declarada con lugar por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial y ordenó remitir copia certificada de la decisión al juez inhibido.
El 22 de mayo de 2013, la apoderada judicial de la parte actora solicitó que fuese dictada la sentencia y este juzgado dictó auto al día siguiente, por el cual señaló que no lo haría hasta tanto constaran en el expediente las resultas de la apelación ejercida por la parte demandada.
El 30 de enero de 2014, este juzgado le dio entrada por auto a las resultas de la indicada apelación, provenientes del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, ante el cual el abogado de la parte demandada desistió de la apelación ejercida. En razón a ello, el indicado tribunal Superior, declaró la procedencia del desistimiento de la apelación y la confirmación del auto dictado el 09 de octubre de 2012, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio.
El 21 de febrero de 2014, la abogada Conny Arévalo presentó diligencia mediante la cual solicitó que fuese dictada sentencia.
El 20 de febrero de 2015, los abogados Carlos Calanche Bogado e Indira Moro Restrepo presentaron diligencia mediante la cual consignaron original del poder JUDICIAL que les fue conferido por la sociedad mercantil DESARROLLOS SACMA, C.A., así como a los abogados Raimundo Orta Poleo, Raymond Orta Martínez, Roberto Orta Martínez, María De Los Ángeles Pérez Núñez e Irene Victoria Morillo López; y solicitaron que fuese proferida la sentencia.
Corresponde a este juzgado dictar la sentencia definitiva en el presente proceso. Para establecer los términos de la controversia tanto de la demanda principal como de la reconvención, solo se tomarán en consideración el escrito por el cual la parte actora reformó totalmente la demanda, el 20 de julio de 2012, el escrito presentado por la parte demandada el 28 de septiembre de 2012 y el presentado por la parte actora reconvenida el 22 de octubre de 2012, que es el segundo día de despacho siguiente a la fecha en que se dio por notificada del auto por el cual fue admitida la reconvención.
DE LA DEMANDA PRINCIPAL: DE LOS HECHOS EXPUESTOS EN EL LIBELO Y EN LA CONTESTACIÓN.
Los apoderados judiciales de DESARROLLOS SACMA, C.A., afirmaron que su representada es propietaria en su totalidad, de la parcela de terreno distinguida como K-2, del parcelamiento Boulevard la Jolla, ubicado en el sector denominado La Guairita, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, que adquirió así: a) el (91,17)%) del derecho proindiviso de propiedad, por documento de liquidación de comunidad protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 5 de diciembre de 2006, bajo el Nº 5, Tomo 42, Protocolo Primero; y b) El (8,83%) del derecho proindiviso de propiedad, por compra realizada a la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1944, C.A., mediante documento protocolizado en el mismo Registro, el 17 de octubre de 2008, bajo el Nº 2008-1742, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.1145 del Libro de Folio Real del año 2008.
Que igualmente es propietaria del Centro de Conveniencias Xpress, edificado sobre parte de la parcela K-2, por haberlo construido con dinero de su peculio y proveniente de un préstamo o línea de crédito hipotecario concedido por el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A.
Que el 31 de marzo de 2009, fue otorgado documento de condominio en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 6, Tomo 75, Protocolo de Transcripción. Que como consecuencia de ello, fueron modificadas las nomenclaturas de los locales, a la identificación que llevan actualmente, el local y depósito “objeto de la presente demanda”, que inicialmente fueron identificados en los contratos de arrendamiento como LOCAL C-30 y LOCAL M-7; y actualmente, conforme al Documento de Condominio, están identificados de la siguiente forma:
LOCAL C-30: ubicado en la planta piso 1 del Centro de Conveniencias Xpress, hoy Local C-30, conformado por un (1) salón con una superficie aproximada de sesenta y dos metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados (62,05 m2). Le corresponde un porcentaje de condominio de uno entero con ochenta y ocho centésimas por ciento (1,88%) y está comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: fachada Norte de El Centro; Sur: pasillo de circulación de la Planta Piso 1; Este: local comercial distinguido como C-28; y Oeste: Fachada interna oeste de El Centro.
DEPÓSITO M-7: ubicado en la Planta Sótano del Centro de Conveniencias Xpress, hoy Depósito (DS) Nº 7, integrado por un salón, con una superficie aproximada de doce metros cuadrados con cuarenta y cinco decímetros cuadrados (12,45 m2). Le corresponde un porcentaje de condominio del cero enteros con nueve centésimas por ciento (0,09%) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Sur: pasillo de circulación peatonal de la planta sótano; Norte: muro estructural de EL CENTRO; Este: área correspondiente al depósito Nº 6; y Oeste: área correspondiente al depósito Nº 8.
Que dichos cambios solo alteraron la nomenclatura de los locales y depósitos y nada sobre las condiciones de contratación con los arrendatarios del centro comercial.
Que DESARROLLOS SACMA, C.A. suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil QUICK LUNCH, C.A. ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 15 de mayo de 2007, bajo el Nº 02, Tomo 136, el cual consigna en original marcado “F”, sobre el indicado local C-30, el cual tenía un área aproximada de (56,83 m2), que sería destinado a la elaboración y venta de helados, perros calientes, comida de la cocina italiana internacional, con bebidas de cualquier tipo, incluso de contenido alcohólico.
Que el 10 de diciembre de 2007, igualmente suscribieron las mismas empresas, un contrato de arrendamiento sobre un área para depósito distinguida como M-7, hoy Depósito (DS) Nº 7, ya identificado, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, inscrito bajo el Nº 02, Tomo 150, el cual consigna en original marcado “G”.
Que en la cláusula tercera de ambos contratos, se estableció que el plazo fijo de duración sería de dos (2) años, contados a partir de la suscripción de las actas de entrega del área que se anexaba en uso exclusivo al inmueble, por lo que una vez vencido ese plazo, EL ARRENDATARIO entregaría completamente desocupado, el inmueble y en las mismas buenas condiciones en que fue recibido. Y para el caso de la prórroga convencional o legal, fue convenido en el parágrafo primero de la misma cláusula tercera, que en caso de que las partes conviniesen en prorrogar el contrato por un (1) año adicional, lo harían constar por escrito con la suscripción de un contrato de prórroga con por lo menos 30 días de anticipación al término del plazo; pero si se prorrogare legalmente, el canon de arrendamiento durante el período de prórroga legal se incrementaría en el mismo monto que resultase de aplicarle el cuarenta por ciento (40%) al canon mensual del último mes del semestre inmediato anterior al inicio de la prórroga legal.
Que el 20 de noviembre de 2009, su representada recibió en sus oficinas una comunicación suscrita por el Presidente de QUICK LUNCH, C.A., manifestándole que haría uso de la prórroga “convencional y legal” a partir de ese momento, por el transcurso de un año adicional, con lo cual finalizaba su contrato para el 31 de marzo de 2010; la cual consigna marcada en original “H”.
Que el primero de marzo de 2010, su representada procedió a notificar formalmente antes de los 30 días convenidos en el contrato, a la arrendataria, que en base a que se encontraba por vencer la relación arrendaticia, que se encontraba interesada en suscribir una prórroga convencional por nueve meses más, bajo las condiciones allí expuestas, la cual consigna en original marcada “I”.
Que no conforme con esa situación, su representada procedió nuevamente a emitir comunicación el 20 de octubre de 2010, para notificarle a EL ARRENDATARIO que el 31 de diciembre de 2010, debía hacer entrega del local comercial y del depósito, libre de personas, bienes y solventes de todo servicio, la cual consigna en original marcada “J”.
Que finalmente recibieron respuesta de la demandada, el 3 de noviembre de 2010, indicando que la fecha de inicio de la regulación arrendaticia fue el 3 de julio de 2008, con base a las consideraciones expuestas por ellos en su misiva, la cual fue aceptada; y que la acompañan en original marcada “K”.
Que tal como se estableció en ambos contratos, el plazo fijo de duración sería de dos (2) años y como quiera que no estaba determinada la fecha de entrega de las actas a las que se hacía mención en los contratos, se tomó como cierta la fecha indicada por el arrendatario, en su comunicación del 3 de noviembre de 2010, en la que señaló que la fecha de inicio del contrato fue a partir del 3 de julio de 2008, configurándose la terminación del contrato en julio de 2010, naciéndole su derecho de disfrutar la prórroga legal por el transcurso de un (1) año, teniendo que desocupar el inmueble en julio de 2011, hecho que hasta la presente fecha no ha sucedido.
Que con la situación de retraso comenzó a generarse la penalidad establecida en los contratos de arrendamiento por entrega retrasada, contenida en la cláusula décima novena de ambos contratos.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.616 del Código Civil; y 33, 38 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como en los contratos referidos, agregando que fueron celebrados a tiempo determinado y que la prórroga legal venció.
Que de los hechos y fundamentos de derecho expuestos, ocurre ante este tribunal para demandar a la sociedad mercantil QUICK LUNCH, C.A., para que convenga o sea condenada por este tribunal, en lo siguiente: Primero: Se declare el cumplimiento de prórroga legal de los contratos de arrendamiento de fechas 6 de noviembre de 2007 y 10 de diciembre de 2007; Segundo: Con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitaron que fuese decretada medida de secuestro sobre los inmuebles propiedad de su representada, destinados al uso comercial, integrados por el local C-30 y depósito (DS) Nº 7; Tercero: Al pago de la penalidad por entrega retrasada del inmueble; Cuarto: Al pago de las costas procesales; Quinto: Solicitaron que la demanda fuese admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
Al contestar la demanda, el abogado FÉLIX MEDINA BRACHO, promovió cuestiones previas y contestó al fondo de la siguiente forma:
Negó que el demandante pueda solicitar la desocupación del inmueble basándose en el cumplimiento de la prórroga legal, porque la relación arrendaticia no es solo con DESARROLLOS SACMA, C.A., por cuanto en los contratos de arrendamiento marcados F y G aparecen como arrendadores dicha empresa e INMOBILIARIA 1944, C.A. Que la modificación que haya sufrido la propiedad de los inmuebles en nada debe afectar tal relación contractual.
Que los contratos fueron celebrados intuitu personae sin que se pudiera ceder sus derechos, a los fines de la relación arrendaticia debe entenderse y así está establecido en los contratos, que los arrendadores de su representada son las empresas indicadas, sin que ello afecte la propiedad de los inmuebles, derecho que no está en discusión en este proceso.
Negó que esté vencido el término de la prórroga legal, pues se mal interpreta la prórroga convencional con la legal. Que las partes convinieron en la cláusula tercera de ambos contratos, que la prórroga se daría siempre y cuando se notificara con 30 días de anticipación a la expiración del contrato, tal como lo hizo su representada y que fuera aceptado por los arrendadores, manifestado [por] la parte actora en el libelo primario, folio 07, párrafo segundo y en la reforma de la demanda en el folio 86, párrafo segundo, por lo que el contrato se prorrogó por un año más, lo que originó que pasaran a tener duración de 2 años a 3 años, por la prórroga convencional acordada entre las partes, la cual no puede confundirse con la prórroga legal.
Que se puede deducir de los contratos de arrendamiento, del libelo y de las cartas acompañadas, que no existe una fecha cierta de inicio de la relación arrendaticia, lo que hace complicado determinar cuándo inició la relación contractual y su expiración, para que se comenzara a computar el término de la prórroga legal. Agregó que lo que sí se puede comprobar es que ha habido una relación arrendaticia de 4 años, 9 meses y 22 días de arrendamiento para el local determinado como C-30 y de 4 años, 9 meses y 18 días para el local M-7, tiempo en que su representada ha estado en posesión ininterrumpida cumpliendo sus obligaciones y sin que se le hubiere exigido la entrega por las vías legales.
Negó que su representada adeude algún pago por causa de penalidad contractual al no entregar los inmuebles, por cuanto jamás se ha violentado tal disposición; rechazó que este procedimiento sea el adecuado para reclamar daños y perjuicios y negó que su representada adeude al demandante la cantidad de (Bs. 255.600,00).
En primer lugar corresponde al tribunal resolver las cuestiones previas que fueron promovidas por la parte demandada. Estas son las siguientes:
DE LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
PRIMERA: El apoderado judicial de la parte demandada, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona del actor, por carecer de la capacidad suficiente para actuar en el proceso, ya que se evidencia en los contratos de arrendamiento que son dos (2) los arrendadores, que son las personas vigentes en la relación arrendaticia pactada. Que cuando la demandante justifica la propiedad de los inmuebles, no justificó la cesión de los derechos de los contratos de arrendamiento, ni tampoco lo demuestra, que solo se limita a hablar de la adquisición de los derechos de propiedad, “los cuales no se discuten en esta relación contractual arrendaticia”.
Agregó que solo las partes involucradas en el contrato deben actuar procesalmente y en este caso solo uno de los arrendadores está demandando, sin que el otro dé su opinión, lo cual estaría violentando lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil; que la demanda debió ser intentada por los arrendadores que iniciaron la relación arrendaticia, lo que le resta capacidad plena de demandar, ya que se puede dar el caso de que el otro arrendador pueda demandar por separado, lo que atentaría contra los derechos a la defensa de su representado, dejándolo en una disyuntiva legal que está prohibida en la ley; que cuando se redactaron los contratos, se constituyó un “litisconsorte”, que es el vigente y el que debe respetarse y que en este caso se estaría en presencia de un litisconsorcio activo necesario.
Se refirió a doctrina patria y nacional, relacionada con el litisconsorcio en materia arrendaticia y señaló que toda esta situación debió ser analizada por el tribunal de la causa, cuando el fundamento principal de la acción son los contratos de arrendamiento y no debió ser admitida la demanda, por lo que solicita la reposición de la causa al estado que sea negada su admisión.
Al contestar la cuestión previa promovida, la abogada Conny Arévalo, apoderada judicial de la parte demandante, interpretando que lo promovido fue la falta de cualidad de su representada, manifestó que si bien es cierto que al inicio de la relación arrendaticia figuraban dos (2) empresas como propietarias del inmueble en el cual se encuentran los locales arrendador, no es menos cierto que DESARROLLOS SACMA, C.A. se hizo la única propietaria de los derechos de propiedad de la parcela de terreno distinguida como K-2, según documento que consta en el expediente, así como propietaria del Centro Comercial Centro de Conveniencias Xpress, edificado sobre parte de la indicada parcela, por lo que hoy día es propietaria del cien por ciento (100%) del derecho proindiviso de propiedad de los inmuebles que conforman el citado centro comercial y legítima propietaria de todas las acreencias derivadas de tal propiedad, concentrándose en ella la cualidad de propietaria arrendadora, situación que para el caso que nos atañe, está contemplada en los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil y el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo cual puede observarse que en ningún momento se perjudicó a la demandada reconviniente, puesto que la cesión se realizó mediante documento público y relación arrendaticia se respetó para todos y cada uno de los arrendatarios, así que desde el mismo momento de la venta por parte de INMOBILIARIA 1944, C.A. a DESARROLLOS SACMA, C.A., la misma deja de pertenecer al negocio jurídico por lo cual mal podría ejercer algún tipo de reclamación, si no goza para el momento de la relación de algún derecho sobre el inmueble, puesto que no existe ninguna disposición que prohíba la referida situación.
Para decidir, al respecto, este juzgado observa que el ordinal invocado para fundamentar la cuestión previa se refiere al cuestionamiento de la capacidad procesal de la parte actora, esto es, “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”. Esta cuestión previa, contenida en el ordinal invocado (2°), se refiere a la capacidad necesaria para comparecer en juicio como parte, lo que la doctrina denomina legitimatio ad processum, que es la aptitud para actuar o comparecer en juicio, prevista en el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.” (Subrayado del Tribunal).
La forma de subsanar dicha cuestión previa, según mandato del artículo 350 ejusdem es mediante la comparecencia del demandante incapaz, legalmente asistido o representado (ya sea por sus padres (niño y/o adolescente), curador (inhabilitado), tutor (entredicho) o el representante estatutario (persona jurídica).
Cuando la demandante es una persona jurídica, de conformidad a lo previsto en el artículo 138 eiusdem, debe comparecer al proceso a través de sus representantes según la ley, sus estatutos o sus contratos. En el caso de que el representante no sea abogado, deberá estar asistido de abogado y si quien acude directamente es un apoderado judicial, el poder que éste exhiba ha de ser previamente otorgado por el representante estatutario de la persona jurídica, que a su vez tenga facultades para otorgar poderes judiciales. Si bien las personas jurídicas pueden comparecer en juicio directamente a través de apoderados judiciales, los poderes que éstos obstenten deben ser otorgados por la persona llamada a completar la capacidad procesal de dicha persona jurídica, pues en caso contrario debe entenderse que ésta no está legitimada para comparecer al proceso.
En el presente caso, de los alegatos expuestos por el apoderado judicial de la parte demandada, se evidencia que no discutió la constitución legal de DESARROLLOS SACMA, C.A. o su personalidad jurídica, ni tampoco la legitimidad de la persona natural que otorgó poder judicial a los abogados que interpusieron la demanda, entonces este juzgado no tiene elementos de hecho que le permitan revisar la capacidad procesal de la demandante para interponer la demanda, la cual debe tenerse por admitida.
Sin embargo, cumpliendo con los postulados constitucionales que pregonan una justicia sin formalismos inútiles, este juzgado resalta que el cuestionamiento de la parte demandada a la “capacidad procesal” de la actora para ser parte en este proceso, lo fundamentó en que no fue traída al juicio la otra persona jurídica con la que fue iniciada la relación arrendaticia, lo cual a criterio de quien decide, no tiene relación alguna con la cuestión previa alegada, sino con la legitimatio ad causam, o falta de cualidad de la parte actora para interponer la demanda y así también lo entendió la representante de la parte actora, razón por la cual justificó la no presencia en este juicio de la otra persona jurídica que también había suscrito los contratos de arrendamiento como arrendadora. Es el caso que esa defensa debe ser invocada por la parte interesada solo como defensa perentoria y a su vez el tribunal debe resolverla en punto previo al fondo de la controversia, más no como cuestión previa.
En consecuencia, visto que no tiene relación alguna la defensa expuesta con la cuestión previa invocada, este juzgado declara que es IMPROCEDENTE la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDA: Opuso la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346, por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el ordinal 2º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al no indicar los datos personales y el domicilio exacto del demandante, ya que solo se limitan al señalar al actual propietario y obviando otro arrendador, en específico la empresa INMOBILIARIA 1944, C.A.
La apoderada judicial de la parte actora manifestó al respecto que resulta impertinente el argumento sostenido por la demandada, ya que la sociedad mercantil INMOBILIARIA 1944, C.A. nada tiene que ver con la pretensión del presente juicio, pues vendió sus derechos de propiedad sobre el inmueble a DESARROLLOS SACMA, C.A., quien se hace la única y actual propietaria-arrendadora, por cumplirse lo preceptuado en los artículos antes invocados.
Con relación a los hechos alegados por la demandada al promover la cuestión previa indicada, este juzgado observa que los datos indicados en el libelo de la única persona jurídica que interpuso la demanda, esto es, DESARROLLOS SACMA, C.A., ya antes indicados, son suficientes para dar por satisfecho el requerimiento legal de que sea identificada dicha empresa e indicado su domicilio de la empresa, pues la ley no exige una dirección de la sede en la que funcione dicha persona jurídica, entonces mal puede exigirla el tribunal. En relación a que fue obviado el otro arrendador, este juzgado observa que no está obligada la parte actora a suministrar datos de otras personas (naturales o jurídicas) que no sean parte en la causa, como es el caso de INMOBILIARIA 1944, C.A.
En consecuencia, se declara IMPROCEDENTE la cuestión previa promovida, fundamentada en el ordinal 6º del artículo 346, en concordancia con el ordinal 2º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERA: Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346, por defecto de forma, por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el ordinal 3º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al no indicar la denominación o razón social y los datos relativos a la creación y registro del otro arrendador, la empresa INMOBILIARIA 1944, C.A.
En relación a ello, la apoderada judicial de la demandada afirmó que dichos datos se hacen innecesarios, puesto que el supuesto co-arrendador dejó de formar parte del negocio jurídico en el año 2008, al formalizar la venta de sus derechos de propiedad sobre el inmueble, con lo cual se hace innecesaria su participación como litisconsorte en el juicio, por estar la figura jurídica contemplada en los artículos 1604 y 1605 del Código Civil y 20 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Para decidir la cuestión previa promovida, este juzgado observa que la parte actora no está obligada identificar a otras personas ajenas al proceso, como lo pretende la parte demandada. En razón a ello, se declara IMPROCEDENTE dicha cuestión previa.
CUARTA: Opuso la misma cuestión previa por defecto de forma, por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al no determinarse con precisión el objeto de la pretensión, ya que en el libelo de la demanda no se expresa con claridad ni exactitud; sobre todo que en la demanda existen dos (2) pretensiones distintas de dos inmuebles totalmente distintos, con títulos de contratos de arrendamiento distintos y con arrendadores que no son identificados completamente, en donde cada contrato es diferente sustancialmente uno del otro, con fechas de inicio y terminación distintas, con canon, objeto y destinos de los inmuebles distintos, lo que la hace incompatible una de otra y que deben ser decididas por separado, no en conjunto, haciéndose una acumulación prohibida como lo establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y contrariando lo establecido en el artículo 341 cuando fue admitida la acción.
Que igualmente en la misma acción, se pretende cobrar daños y prejuicios que se suponen derivados de un incumplimiento contractual y la demanda versa sobre el cumplimiento de la prórroga legal, hecho que es incompatible una acción con otra y debe ser demandada en otra acción.
Al respecto, la apoderada judicial de la parte actora expresó que en el presente juicio se pretende el cumplimiento de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento de la prórroga legal, de dos locales plenamente identificados en autos, en donde la propietaria arrendadora es la misma persona jurídica, el arrendatario es la misma persona jurídica, el plazo es el mismo de dos (2) años y el inicio del plazo del contrato más reciente, referente al depósito M-7 está sujeto a condiciones convenidas en el contrato de arrendamiento del local C-30, las notificaciones son exactamente en el mismo lugar y el uso dado al depósito M-7, se refiere al depósito o resguardo de bienes necesarios para la operación comercial que se ejecuta en el local comercial C-30, los procedimientos para ambos casos son el mismo y el objeto del juicio es que sean devueltos los inmuebles a la terminación de la prórroga legal; por lo cual rechaza la existencia de una incompatibilidad, en virtud de que la pretensión persigue un único fin y la acumulación favorece la economía procesal porque evita la multiplicidad de juicios.
Con respecto a los supuestos daños y perjuicios que se pretenden cobrar, aclara que es la penalidad por entrega retrasada del inmueble, la cual fue convenida y aceptada por la demandada reconviniente en los contratos, situación que no pretende contravenir la ley, sino que está contemplada en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, amerita que en el libelo deba expresarse: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuese inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particulares que pueden determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.”
El demandante debe indicar en el libelo de forma clara y precisa, qué es lo que pretende que le sea cumplido por el demandado y en su defecto, lo que le sea concedido por el órgano jurisdiccional, pues así como el juez debe cumplir con el requisito de exhaustividad de la sentencia, ateniéndose a todo y a solo lo alegado por las partes, también debe ajustarse a todo y solo lo pretendido por las partes, so pena de dictar una sentencia viciada de nulidad, otorgando en su parte dispositiva más de lo pedido, menos o una cosa distinta, incurriendo en ultrapetita, citrapetita y extrapetita.
La doctrina patria (Duque Corredor, Roman J.: Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario. p. 103) afirma que este requisito es importante en lo que respecta a la competencia territorial, en razón de que si se trata de acciones reales muebles, las demandas pueden interponerse ante el tribunal del lugar donde estén las cosas, si allí se encuentra el demandado; si se trata de acciones reales inmobiliarias, ante la autoridad judicial del lugar de ubicación del bien inmueble, todo en aplicación de los artículos 41 y 42 del Código de Procedimiento Civil. Y si se trata de derechos u objetos incorporales sujetos a los requisitos de registro, como las patentes de invención, marcas de fábrica, denominaciones comerciales, derechos de autor, etc., la explicación necesaria exigida en este ordinal 4º del artículo 340 eiusdem, implicará la mención de los respectivos datos registrales.
Nuestra jurisprudencia ha sostenido que lo que exige este requisito es que el demandado sepa qué es lo que se reclama y así poder dar adecuada contestación (entre otras, sentencia de la Sala de Casación Civil, 21/3/1991. Partes: José E. García Machado contra Leonardo Tirado Oquendo, expediente Nº 90-0540. Citada por Patrick Baudin: Código de Procedimiento Civil Venezolano. Caracas, Ediciones Paredes, 2010-2011, p. 601.). También aquí pueden presentarse situaciones en que el defecto u omisión puede ser subsanado por la propia parte accionada o por el órgano jurisdiccional. Un ejemplo de ello puede darse en un juicio donde se exija la entrega de un inmueble constituido por una casa o un apartamento, de los cuales se omita el señalamiento de sus linderos. Aun cuando el ordinal 4º exige expresar su situación y linderos, éstos últimos pueden omitirse (Ver sentencia Nº 524, Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativa, 1/6/2004. Partes: OLAYA LUGO DE SÁNCHEZ contra el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI). http://www.tsj.gov.ve/decisiones/spa/junio/00524-010604-1998-15246.htm:), sin que ello implique necesariamente la declaratoria de procedencia de la cuestión previa, pues normalmente no son indispensables para individualizar y ubicar un apartamento o casa y menos cuando en el contrato que vincula a las partes sobre el inmueble, no fue identificado de esa forma o si fue acompañado con el libelo el documento de propiedad donde esté plenamente identificado. Los linderos sí serán necesarios si se trata de varios inmuebles que no puedan individualizarse con los datos que hayan sido aportados, como lotes de terreno o parcelas.
Este tribunal observa que no tiene razones válidas ni legales la parte demandada para interponer la cuestión previa promovida, pues sí fue suficientemente identificado el objeto de la pretensión, aunado al hecho de que la parte actora está facultada legalmente para realizar la acumulación de pretensiones de la forma en que lo hizo en este caso, atendiendo a que sean las mismas partes, la conexión por el objeto de la demanda o por el título o títulos de los cuales dependa, tal como puede interpretarse del contenido del artículo 48 del Código de Procedimiento Civil, que permite que sean acumuladas por conexión a un solo proceso, las distintas causas que hayan interpuesto por separado la parte actora, si existe conexión entre ellas, si existe identidad de personas y objeto, personas y título, título y objeto y cuando las demandas provengan del mismo título, aunque sean diferentes las personas y el objeto, todo con la finalidad de favorecer el principio de economía procesal en beneficio de las partes y no congestionar los tribunales innecesariamente.
En cuanto al último alegato expresado por la parte demandada, se observa que la parte actora también está facultada para pretender lo indicado en el petitorio, sin que ello deba entenderse como incompatibilidad de acciones, como lo alegó la demandada, de conformidad a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, que prescribe: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.” En todo caso, corresponderá al tribunal, al decidir el fondo de la controversia, determinar si es procedente o no su petición.
En consecuencia, este juzgado declara que es IMPROCEDENTE la cuestión previa fundamentada en el ordinal 6º del artículo 346, en concordancia con el ordinal 4º del artículo 340, ambos del Código de Procedimiento Civil.
QUINTA: Opuso la cuestión previa del ordinal 6º, por defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, fundamentado en que no se explica una relación de los hechos debidamente, se confunde un contrato con otro y tampoco se señala con exactitud las fechas de inicio y finalización de los contratos, fundamento de esta pretensión.
Que por otro lado, el fundamento del derecho se estableció en base a la contratación arrendaticia y las obligaciones derivadas del contrato, establecidas en el Código Civil, así como el fundamento de los artículos de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, confundiendo la prórroga convencional con la prórroga legal y la parte accionante no las distingue, es decir, cuándo terminó la prórroga convencional y cuándo debió nacer el derecho a la prórroga legal, sin que exista ninguna evidencia de ser notificada legalmente por algún tribunal o notaría, como lo ha señalado la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, dejando incierto la fecha de culminación de la misma.
Que en este caso al vencer la prórroga convencional que ambas partes establecieron y convinieron en las “relaciones contractuales”, “las partes arrendadoras” continuaron con la relación contractual con su representada, por lo que al aceptar los “canon” y dejar en posesión a su representada en ambos inmuebles se dio una “tacita” reconducción de los contratos, según lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil. Que ello trae como consecuencia que por estar “presente” en una relación contractual a tiempo indeterminado, anula automáticamente esta acción, la cual evidencia de un simple análisis de los contratos de arrendamiento y de lo expresado en el libelo, lo que debió hacerse antes de ser admitida, contrariando lo establecido en el artículo 341 del “CPC”.
Al respecto, la apoderada judicial de la parte actora afirmó que la relación de los hechos fue claramente explicada y señalada en cada contrato por separado, ya que son situaciones exactamente iguales para ambos inmuebles y se conviene en que ciertamente no había una fecha cierta de inicio desde la suscripción de los contratos, razón por la cual se tomó como única referencia la comunicación de fecha 03 de noviembre de 2010, enviada por la demandada reconviniente, en donde manifiesta expresamente que se debe colocar como fecha de inicio el 03 de julio de 2008, tal como se evidencia de la citada carta en el recaudo “K”.
Agregó que siempre se habló de la existencia de dos (2) contratos que definían la situación jurídica de cada inmueble, sin alterar el orden cronológico de las comunicaciones enviadas y recibidas por ambas partes, hasta que finalmente en la última comunicación, el mismo demandado hizo mención de la situación irregular para ambos locales, como puede observarse de la misiva, quedando clara y expresamente el inicio de las relaciones arrendaticias y la voluntad de acogerse a la prórroga legal y devolución de los inmuebles vencida la misma.
Que entonces, resulta contradictorio que la demandada reconviniente alegue que no existe una relación entre los hechos y los fundamentos de derecho, cuando se encuentra totalmente esquematizado el inicio de la relación contractual, la situación irregular que dio origen al presente procedimiento, basados en una fecha indicada por la misma demandada y los basamentos legales para fundamentar tal pretensión.
Que no existe confusión entre la prórroga convencional con la legal, ya que en ningún momento la de la relación surgió la convencional, puesto que la posición de la actora es clara, en las comunicaciones en las cuales se ofrecía suscribir una prórroga convencional con la aceptación de las condiciones propuestas y en consecuencia la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento para cada uno de los inmuebles, notificaciones que cuentan con el correspondiente acuse de recibo y expresamente con la negativa de aceptación a su contenido, lo que origina como consecuencia el inicio a la prórroga legal, la cual se encuentra vencida sin que a la fecha la demandada haya hecho entrega formal de los inmuebles y siga explotando comercialmente los mismos en su propio beneficio.
Que es falso que se haya producido la tácita reconducción, ya que está más que demostrado que antes de la fecha de culminación de los contratos se le había notificado a la demandada-reconviniente que no se renovarían los contratos y que debía entregar los mismos, libres de bienes y personas, en las mismas condiciones en que fueron recibidos, por lo que se cumplía perfectamente con el artículo 1.599 del mismo Código.
El requisito cuestionado, contenido en el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem, exige que el demandante exprese en el libelo “La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”. En este caso concreto, el tribunal constata que no es cierto que exista el defecto de forma alegado por la parte demandada, pues el escrito libelar presentado por la parte actora expresa claramente la relación de hecho y los fundamentos de derecho en los que fundamenta su pretensión, tal como fueron relacionados anteriormente. En cuanto a los alegatos expresados seguidamente por la parte demandada, se evidencia que más bien constituyen defensas de fondo que no deben ser tomadas en consideración por el tribunal al decidir la cuestión previa promovida, pues no tienen relación alguna con lo que exige el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se declara IMPROCEDENTE la cuestión previa promovida, fundamentada en el ordinal 6º del artículo 346, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTA: Opuso el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el ordinal 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no se precisó con exactitud de donde derivan los daños, cómo se calculan y la cuantía de lo mismos por cada inmueble arrendado.
Para decidir la sexta cuestión previa promovida, este juzgado observa que ciertamente en el petitorio la parte actora solo se limitó a solicitar en el punto tercero, el “pago de la penalidad por entrega retrasada del inmueble”. No obstante ello, también es cierto que al relacionar previamente los hechos de la pretensión, había expuesto lo siguiente:
“Es el caso ciudadano Juez, que tal y como se estableció en ambos contratos el plazo fijo de duración sería de dos (2) años y como quiera que no estaba determinada la fecha de entrega de las actas a las que se hacía mención en dicho contrato, para ello se tomó como cierta la fecha indicada por EL ARRENDATARIO, en su comunicación de fecha 03 de noviembre de 2010, en la cual señaló que la fecha de inicio del contrato fue a partir del 3 de julio de 2008, configurándose la terminación del contrato en julio de 2010, naciéndole su derecho de disfrutar la prórroga legal por el transcurso de un (1) año tal y como lo establece la Ley, teniendo que desocupar el inmueble en julio de 2011 hecho que hasta la presente fecha no ha sucedido.
No obstante con toda esta situación de retraso, comenzó a generarse la penalidad establecida en los Contratos de Arrendamiento por entrega retrasada, contenida en la Cláusula Décima Novena de ambos contratos, la cual reza así:
“DECIMA NOVENA: Penalidad por Entrega Retardada del Inmueble:
Si al término del contrato o de la fecha de notificación motivada que por escrito le haga LAS ARRENDADORAS para que desocupe el inmueble por causa de incumplimiento, EL ARRENDATARIO no entrega el inmueble debidamente desocupado, ella acepta indemnizar por concepto de daños y perjuicio a LAS ARRENDADORAS, sin que ésta tenga que probar tales daños o tales perjuicios, la suma equivalente a cuatro (4) veces el valor diario del canon de arrendamiento por cada día de mora en la entrega del inmueble, así se conviene a título de cláusula penal”.
Por todo, lo antes expuesto procedo a demandar como en efecto lo hago a la Sociedad Mercantil QUICK LUNCH, C.A. (…), por cumplimiento de PRÓRROGA LEGAL, …”
Y al contestar esta cuestión previa, la apoderada judicial de la parte demandada expuso que era falso lo argumentado por la demandada, por cuanto [en el libelo] se hizo mención a la cláusula de penalidad por entrega retrasada del inmueble, contenida en ambos contratos; citó nuevamente el contenido de la cláusula décima novena y agregó que mal podría pensarse que no se precisó con exactitud de donde fueron calculados los daños, cuando claramente se explicó que la penalidad correspondía a la suma equivalente a cuatro (4) veces el valor diario del canon de arrendamiento, por cada día de mora en la entrega del inmueble y con ese mismo monto se estableció la estimación de la demanda.
Ahora bien, este juzgado declara que no debe interpretarse de forma aislada el pedimento contenido en el punto tercero del petitorio, pues claramente la apoderada judicial de la actora había expresado previamente que visto el incumplimiento en la entrega del inmueble, generaba el pago de lo establecido por cláusula penal, la cual fue citada textualmente del del contrato. De todo ello ha de interpretarse que la penalidad reclamada en el punto tercero del petitorio, corresponde a la establecida en la cláusula décima novena del contrato, satisfaciendo así lo exigido por la parte demandada, quien afirmó que no se había precisado con exactitud de donde derivaban los daños.
En cuanto a cómo se calcularían, si bien es cierto que la parte actora en el libelo se limitó a transcribir la cláusula décima novena, también lo es que no era absolutamente necesario que lo explicara, pues la cláusula citada claramente expresa que la penalidad sería la suma equivalente a cuatro veces el valor diario del canon de arrendamiento por cada día de mora y así lo indicó la apoderada judicial de la actora al contestar la cuestión previa, lo cual debe tenerse como una especie de subsanación voluntaria del defecto señalado por la demandada, quien además afirmó que en base a ese mismo monto fue estimada la demanda.
En consecuencia, este juzgado declara que la parte actora sí cumplió con el requisito del ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que solo exige que cuando se demandare indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas; razón por la cual se declara que es IMPROCEDENTE la cuestión previa promovida.
SÉPTIMA: Promovió la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que en el libelo de demanda existen varias pretensiones legales, una derivada del local C-30 donde funciona el restaurante de su representada, otro derivado del local M-7, donde funciona un depósito y la acción de daños y perjuicios, que debió ser demandada por otra vía, violándose en especial lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente a “los Derecho” de los inquilinos y la irrenunciabilidad a “los mismo”.
Al respecto se observa que no tiene razón la parte demandada, pues tal como este juzgado ya lo expresó anteriormente al decidir la cuarta cuestión previa promovida, observa que la parte actora también está facultada para pretender la indemnización de daños y perjuicios, de conformidad a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, ya transcrito. Entonces, no existe prohibición legal de admisión de la presente demanda, razón por la cual este juzgado declara IMPROCEDENTE la cuestión previa promovida.
DE LA RESOLUCIÓN DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA:
De los hechos expuestos precedentemente, se evidencia que la parte demandada reconoció la relación arrendaticia alegada por la parte actora e igualmente señaló que la propiedad de los inmuebles arrendados tampoco la discutía. Sin embargo, rechazó que la actora pudiese solicitar la desocupación debido a que la relación arrendaticia no es solo con ella. Al respecto, este juzgado observa que como también lo admitió la apoderada judicial de la parte actora al contestar las cuestiones previas que fueron promovidas, en principio eran dos las personas jurídicas que suscribieron los contratos, por ser propietarias, pero que luego fue DESARROLLOS SACMA, C.A. la que se hizo con la propiedad de los derechos que correspondían a la otra arrendadora-propietaria, INMOBILIARIA 1944, C.A., convirtiéndose así en la única propietaria de la parcela de terreno antes identificada y que también es la única propietaria de la edificación sobre ella construida y por ende es la única arrendadora. Aparte de que dicha propiedad no fue discutida en el juicio, la actora consignó los documentos protocolizados de los cuales se evidencia la propiedad alegada. En razón a ello, este juzgado tiene a la sociedad mercantil DESARROLLOS SACMA, C.A. como la única arrendadora de los locales comerciales antes identificados, pues como expresamente lo sostuvo el apoderado judicial de la demandada, la propiedad de los inmuebles en nada debe afectar la relación contractual con la arrendataria y ésta no alegó que hubiese ocurrido así.
En vista de que aparentemente lo que pretendió cuestionar el apoderado judicial de la demandada fue la cualidad de DESARROLLOS SACMA, C.A., como parte actora, este juzgado declara que dicha empresa sí tiene cualidad para ejercer la demanda, por ser la actual propietaria de todos los derechos sobre los inmuebles arrendados.
Ahora bien, la defensa de fondo esgrimida por la demandada estriba en que no está vencido el término de la prórroga legal, por cuanto el contrato se prorrogó a 3 años, por la prórroga convencional acordada entre las partes y que no existe una fecha cierta de inicio de la relación arrendaticia, lo que hace complicado determinar cuándo inició y expiró la relación contractual y el cómputo de la prórroga legal.
Entonces, son hechos admitidos que la demandada es arrendataria de los siguientes locales comerciales:
1) LOCAL C-30: ubicado en la planta piso 1 del Centro de Conveniencias Xpress, hoy Local C-30, conformado por un (1) salón con una superficie aproximada de sesenta y dos metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados (62,05 m2). Le corresponde un porcentaje de condominio de uno entero con ochenta y ocho centésimas por ciento (1,88%) y está comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: fachada Norte de El Centro; Sur: pasillo de circulación de la Planta Piso 1; Este: local comercial distinguido como C-28; y Oeste: Fachada interna oeste de El Centro.
Este local fue arrendado a través de contrato de arrendamiento celebrado entre DESARROLLOS SACMA e INMOBILIARIA 1944, C.A., representadas por su apoderado, el ciudadano FRANCISCO SACCHINI MAGALDI, como arrendadoras y la sociedad mercantil QUICK LUNCH C.A., representada por su Presidente, ciudadano ANTONIO JOSÉ RODRÍGUEZ FUENTES, como arrendataria, autenticado el 6 de noviembre de 2007, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en cuya cláusula tercera fue establecido el plazo de duración en los siguientes términos:
“El plazo fijo de duración del arrendamiento es de dos (2) años, contado a partir de la suscripción de las actas de entrega del área que se anexa en uso exclusivo el inmueble, por lo que una vez vencido este plazo, EL ARRENDATARIO entregará completamente desocupado el inmueble y en las mismas buenas condiciones en que lo recibe. En fuerza de lo convenido, las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato no se convierta a tiempo indeterminado.
Parágrafo Primero: Prórroga Convencional y Legal:
En caso que las partes conviniesen en prorrogar el contrato por un (1) año adicional, lo harán constar por escrito con la suscripción de un contrato de prórroga con por lo menos treinta (30) días de anticipación al término del plazo; pero si se prorrogare legalmente, el canon de arrendamiento durante el período de prórroga legal se incrementará en el monto que resulte de aplicarle el cuarenta por ciento (40%) al canon mensual del último mes del semestre inmediato anterior al inicio de la prórroga legal.” (Subrayados con resaltado de este tribunal).
2) DEPÓSITO M-7: ubicado en la Planta Sótano del Centro de Conveniencias Xpress, hoy Depósito (DS) Nº 7, integrado por un salón, con una superficie aproximada de doce metros cuadrados con cuarenta y cinco decímetros cuadrados (12,45 m2). Le corresponde un porcentaje de condominio del cero enteros con nueve centésimas por ciento (0,09%) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Sur: pasillo de circulación peatonal de la planta sótano; Norte: muro estructural de EL CENTRO; Este: área correspondiente al depósito Nº 6; y Oeste: área correspondiente al depósito Nº 8.
Este local fue arrendado a través de contrato de arrendamiento celebrado entre DESARROLLOS SACMA e INMOBILIARIA 1944, C.A., representadas por su apoderado, el ciudadano FRANCISCO SACCHINI MAGALDI, como arrendadoras y la sociedad mercantil QUICK LUNCH C.A., representada por su Presidente, ciudadano ANTONIO JOSÉ RODRÍGUEZ FUENTES, como arrendataria, autenticado el 10 de diciembre de 2007, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en cuya cláusula tercera fue establecido el plazo de duración en los siguientes términos:
“El plazo fijo de duración del arrendamiento es de dos (2) años, contado a partir de la suscripción de las actas de entrega a la arrendataria del área que se anexa en uso exclusivo al local C-30, por lo que una vez vencido este plazo, LA ARRENDATARIA entregará completamente desocupado el inmueble y en las mismas buenas condiciones en que lo recibe. En fuerza de lo convenido, las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato no se convierta a tiempo indeterminado.
Parágrafo Primero: Prórroga Convencional O Legal:
En caso que las partes conviniesen en prorrogar el contrato por un (1) año adicional, lo harán constar por escrito con la suscripción de un contrato de prórroga con por lo menos treinta (30) días de anticipación al término del plazo; pero si se prorrogare legalmente, el canon de arrendamiento durante el período de prórroga legal se incrementará en el monto que resulte de aplicarle el cuarenta por ciento (40%) al canon mensual del último mes del semestre inmediato anterior al inicio de la prórroga legal.” (Subrayados con resaltado de este tribunal).
Se evidencia así que ambos contratos, autenticados el 6 de noviembre y 10 de diciembre de 2007, respectivamente, fueron celebrados por un período de duración de dos (2) años, pero su fecha de inicio dependía de una condición, esto es, de la suscripción de las actas de entrega de ambos locales a la arrendataria. Al respecto, la parte actora afirmó en el libelo que como no estaba determinada la fecha de entrega de las actas mencionadas en los contratos tomaron como cierta la indicada por el arrendatario en su comunicación del 3 de noviembre de 2010, en la que señaló que la fecha de inicio del contrato fue a partir del 3 de julio de 2008.
Ahora bien, dicha comunicación, marcada “K”, del 3 de noviembre de 2010, fue opuesta a la parte demandada y no la desconoció, por lo que se le tiene como efectivamente emanada de ésta y se aprecian los hechos y declaraciones contenidos en ella con valor de plena prueba, de conformidad a lo previsto en los artículos 1.361 y 1.360 del Código Civil. A tales efectos se observa que se trata de una carta misiva firmada por el ciudadano Antonio J. Rodríguez, en carácter de Presidente de la Junta Directiva de Quick Lunch, C.A., dirigida a DESARROLLOS SACMA, C.A., de la cual es necesario transcribir lo siguiente:
“En días pasados pude leer una carta dirigida a mi representada donde se notificada de una fecha de terminación del contrato de Arrendamiento suscrito con ustedes, la cual no fue recibida ya que dicha fecha estaba errada, según lo establecido en los Contratos de Arrendamiento suscritos entre mi representada y Desarrollos Sacma, C.A. para el local C-30 y el Depósito o Local M-7.
… El contrato establece claramente en la Cláusula Tercera y su Parágrafo Primero, que los plazos de entrega del área de uso exclusivo definen la fecha de inicio del Plazo Fijo de duración del Contrato de Arrendamiento, y esto coloca al 3 de Julio del 2008 como fecha de inicio del Plazo del Contrato, fecha en que efectivamente se pudo desarrollar la actividad comercial acordada, la cual se asocia al área de uso exclusivo por tener una función indispensable como área de mesas para el Restaurante.
Lo antes expuesto fue ratificado en nuestro comunicado, recibido por Uds en fecha 20 de Noviembre del 2009, donde expresamos el deseo de ejercer el derecho de Prórroga Legal del Plazo de Arrendamiento, según en (sic) Parágrafo Primero de la Cláusula Tercera del Contrato. Esta solicitud no podía ser interpretada de otra forma que lo contemplado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Artículo 38, y así fue expresado en nuestra comunicación recibida por el Lic. Miguel Pérez Vaguean el día 11 de Marzo (sic) del 2010…
…
Dejando claro nuestro deseo de seguir adelante en el Centro Comercial le solicitamos realizar un encuentro en sus oficinas para conocer cuáles son sus intensiones(sic) en relación a la posibilidad de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, cumplido el término de la prorroga (sic) del contrato vigente, y que el nuevo contrato recoja de forma ponderada su deseo de incrementar el canon de arrendamiento.” (Subrayados de este juzgado).
Tal como lo alegó la parte actora, con la indicada correspondencia se prueba fehacientemente que la propia parte demandada precisó que la fecha de inicio del lapso de duración de dos (2) años de ambos contratos de arrendamiento fue el 3 de julio de 2008, desvirtuando así lo alegado por la accionada al contestar la demanda, pues sí es posible determinar la fecha de inicio, la cual fue expresamente aceptada por la actora.
Puede concluirse entonces que el lapso fijo de dos (2) años estuvo comprendido desde el 3 de julio de 2008 hasta el 3 de julio de 2010. Partiendo de allí y del hecho de que el contrato no fuese renovado por un año adicional como lo establecieron las partes en el primer aparte de la cláusula tercera de ambos contratos, comenzaría a correr el lapso de prórroga legal obligatoria para la arrendadora y potestativa para el arrendatario, por el lapso máximo de un (1) año, de conformidad a lo previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente a la fecha de terminación del lapso fijo, por lo que concluiría el lapso de la prórroga legal el 03 de julio de 2011.
Pero, la parte demandada afirmó que el contrato fue renovado por un (1) año más, de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera del contrato y que esa prórroga no puede confundirse con la legal. Agregó que así lo admitió la parte actora en el libelo y en la reforma, así como de las demás pruebas cursantes al expediente. En vista de ello, corresponde al tribunal analizar tanto los alegatos de la actora, como las pruebas promovidas por la misma parte, por el principio de comunidad de la prueba, para determinar si antes de la prórroga legal, las partes habían prorrogado convencionalmente el contrato.
Al respecto se observa que las partes sí previeron la posibilidad de renovar convencionalmente el contrato, por el lapso de un (1) año, de acuerdo a lo previsto en el Parágrafo Primero de la cláusula tercera de ambos contratos, acordando que: “lo harán constar por escrito con la suscripción de un contrato de prórroga con por lo menos treinta (30) días de anticipación al término del plazo”…
De lo expuesto por la parte actora puede evidenciarse que sí fue planteada a la arrendataria la posibilidad de esa prórroga convencional, antes del vencimiento del contrato. Entonces, este juzgado relacionará y analizará los medios probatorios promovidos a su favor por ambas partes para establecer cuál de las partes sostiene la verdad de los hechos. Estos son:
- Original de correspondencia de fecha 20 de noviembre de 2009, firmada por el ciudadano Antonio J. Rodríguez F., Presidente de la Junta Directiva de Quick Lunch, C.A., dirigida a DESARROLLOS SACMA, C.A., mediante la cual le comunica lo siguiente:
“Me dirijo a Uds, con el fin de cumplir con la notificación escrita indicada en el contrato de arrendamiento del Local C-30, en su Cláusula Tercera y Párrafo Primero, ejerciendo así la prórroga Convencional y Legal del Contrato de Arrendamiento por un (1) año adicional.
De cualquier forma debe fijarse la fecha de inicio del Plazo Fijo de duración de dos (2) años del Contrato de Arrendamiento, a partir del momento de la suscripción del Acta de entrega del área que se anexa en uso exclusivo del inmueble.”…
Dicha notificación, realizada unilateralmente por la parte demandada con ocho (8) meses de anticipación al cumplimiento del lapso fijo del contrato, no perjudica a la parte actora, pues para que se entienda renovado el contrato, ambas partes debían manifestarlo por escrito.
- Original de correspondencia de fecha 1º de marzo de 2010, dirigida por DESARROLLOS SACMA, C.A. a QUICK LUNCH, C.A., a la atención del ciudadano Antonio José Rodríguez Fuentes. Presenta una nota manuscrita, con firma ilegible, por la cual se dejó constancia de que su recibo no implicaba conformidad, previa su revisión de contenido y valor contractual. Por cuanto fue opuesta a la parte demandada y no la desconoció, ha de concluir este juzgado que sí recibió dicha correspondencia, por lo cual será apreciada por este juzgado. A través de ésta, la arrendadora le informa a QUICK LUNCH, C.A., que de conformidad a lo previsto en el Parágrafo Primero de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento del local M-7, le notifica que el plazo de arrendamiento estaba por vencer el 31 de marzo de 2010 y que la arrendadora estaba interesada en suscribir la prórroga convencional por nueve meses más, bajo las condiciones convenidas en el documento de prórroga. Seguidamente fueron expuestas algunas especificaciones relacionadas con el canon de arrendamiento y su forma de pago; y luego en la misma comunicación le informó que en caso de no aceptar las condiciones expresadas, a partir del 1º de abril de 2010 comenzaría a transcurrir el plazo de prórroga legal de un año, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incrementándose el canon de acuerdo a lo estipulado en el contrato vigente, en el monto que resultase de aplicarle el cuarenta por ciento (40%) del canon mensual del último mes del semestre inmediato anterior al inicio de dicha prórroga legal. Finalmente solicita que conteste dentro de un plazo no mayor de diez (10) días, a efecto de preparar todo lo conducente para llevar a cabo la operación.
De acuerdo a los términos de dicha correspondencia, en adminiculación con la de fecha 3 de noviembre de 2010, DESARROLLOS SACMA, C.A. estaría proponiendo a la arrendataria la prórroga convencional del contrato, que comenzaría el 3 de julio de 2010 hasta el 3 de julio de 2011.
- Original de comunicación de fecha 20 de octubre de 2010, firmada por los representantes de DESARROLLOS SACMA, C.A., a QUICK LUNCH, C.A., a la atención del ciudadano Antonio José Rodríguez Fuentes, mediante la cual le comunica que de conformidad a lo previsto en la cláusula tercera de los contratos suscritos el 06 de noviembre y 10 de diciembre de 2007, a partir del 1º de enero de 2010, se prorrogó legalmente por un (1) año la relación arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que le recuerdan que el 31 de diciembre de 2010, debían entregar el local comercial y el depósito.
Dicha comunicación no tiene firma de recibida por la parte demandada, pero este juzgado la apreciará con pleno valor probatorio, por cuanto su recepción fue admitida por dicha parte en la respuesta que dio a través de la correspondencia emitida el 3 de noviembre de 2010, antes relacionada y de la cual se estableció fehacientemente la fecha de inicio de los contratos y en donde a su vez la arrendataria hace mención solo a la prórroga legal; manifestando que el 20 de noviembre de 2009 expresaron el deseo de ejercer el derecho de “Prórroga Legal” y que esa solicitud no podía ser interpretada de otra forma que lo contemplado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 y que así fue expresado a la arrendadora a través de comunicación recibida el 11 de marzo de 2010. En la misma comunicación del 3 de noviembre de 2010, el representante de la arrendataria manifiesta su deseo de seguir en el Centro Comercial y solicita a la arrendadora DESARROLLOS SACMA, C.A. realizar un encuentro para conocer la posibilidad de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, cumplido el término de la prórroga del contrato vigente y que el nuevo contrato recoja de forma ponderada su deseo de incrementar el canon de arrendamiento.
Entonces, adminiculados todos los medios probatorios analizados, este juzgado concluye que la arrendadora, actuando de conformidad a lo previsto en la primera parte del Parágrafo Primero de la cláusula tercera de ambos contratos de arrendamiento, propuso a la arrendataria la celebración de una prórroga de los contratos que comenzaría a regir al vencimiento del lapso fijo inicial, esto es, del 3 de julio de 2010 hasta el 3 de julio de 2011. Esta sería una prórroga convencional, con lo cual la relación contractual hubiese tenido una duración de tres (3) años y sería luego del vencimiento del lapso de esa prórroga convencional que comenzase el de la prórroga legal, que seguiría estando dentro del supuesto jurídico contenido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, no hay constancia en el expediente de que la arrendataria hubiese aceptado suscribir un nuevo contrato de prórroga contractual, o que al menos hubiese aceptado la proposición que le realizó su arrendadora a través de la comunicación del 1º de marzo de 2010 y tampoco fue alegada su aceptación.
Las demás comunicaciones que se enviaron ambas partes solo hacen referencia a la prórroga legal. De allí debe concluir este juzgado que la relación arrendaticia que vinculó a las partes sobre los locales comerciales identificados, tuvo una duración de dos (2) años, vencidos el 3 de julio de 2010, luego comenzó a transcurrir el lapso de la prórroga legal, que venció el 3 de julio de 2011. La demanda fue presentada el 3 de julio de 2012, por lo que ha de concluirse que no es cierto el alegato de la parte demandada de que estaba corriendo aun el lapso de prórroga, pues tanto la contractual como la legal habían vencido a la fecha de interposición de la demanda. En consecuencia, habiendo admitido la parte demandada que no cumplió con su obligación de entregar los inmuebles arrendados luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, resulta forzoso para este juzgado declarar la procedencia de la demanda y ordenar la entrega material de los locales arrendados. Así se decide.
En cuanto a lo solicitado en el particular tercero del petitorio, este juzgado observa que fue fundamentado en la cláusula décima novena que en ambos contratos, prescriben lo siguiente:
“DÉCIMA NOVENA: Penalidad por Entrega Retrasada del Inmueble:
Si al término del contrato o de la fecha de notificación motivada que por escrito le haga LAS ARRENDADORAS para que desocupe el inmueble por causa de incumplimiento, EL ARRENDATARIO no entrega el inmueble debidamente desocupado, ella acepta indemnizar por concepto de daños y perjuicios a LAS ARRENDADORAS, sin que ésta tenga que probar tales daños o tales perjuicios, la suma equivalente a cuatro (4) veces el valor diario del canon de arrendamiento por cada día de mora en la entrega del inmueble, así se conviene a título de cláusula penal.”
Se evidencia que las partes pactaron válidamente a través de una cláusula penal, que el retraso en la entrega del inmueble generaría una penalidad que fue estimada en la suma equivalente a cuatro veces el valor diario del canon de arrendamiento. Entonces, habiendo la arrendataria incumplido su obligación de entregar oportunamente los locales comerciales arrendados, es procedente la aplicación de lo establecido en la indicada cláusula, por lo cual ha de condenársele a pagar la indemnización correspondiente, por concepto de cláusula penal, desde el 4 de julio de 2011 hasta el día en que la decisión definitiva dictada en este procedimiento sea declarada definitivamente firme, pues al contestar la demanda la parte demandada admitió que no había entregado los locales arrendados, cuyo monto será calculado a través de experticia complementaria del fallo, tomando como base para su cálculo el canon de arrendamiento mensual establecido en la cláusula segunda de cada contrato de arrendamiento, puesto que ninguna de las partes alegó en el libelo o en la contestación, que dicho canon de arrendamiento hubiese variado durante el lapso de la prórroga legal, de acuerdo a lo que había sido pactado en la parte final del Parágrafo Primero de la cláusula tercera del contrato. Así se decide.
Luego de haber resuelto la controversia en esta causa, previo el análisis de los medios probatorios promovidos y hechos valer por cada una de las partes a su favor, de conformidad a lo previsto en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, este juzgado llama a la reflexión de la parte demandada y sus apoderados judiciales, en el sentido de que casi todas las cuestiones previas fueron fundamentadas en que no se trajo al juicio a la otra arrendadora inicial y sin embargo, estaba absolutamente consciente la demandada de que solo estuvo actuando como arrendadora la sociedad mercantil DESARROLLOS SACMA, C.A., pues así lo demuestra la correspondencia cruzada que ambas empresas se dirigieron desde el año 2009, esto es, DESARROLLOS SACMA, C.A. y QUICK LUNCH, C.A. Y esa situación era constatable en este proceso por los apoderados judiciales de la demandada, debido a que todos los medios probatorios que posteriormente hicieron valer a favor de su representada, ya constaban en el expediente desde la interposición de la demanda.
Esa profusión de defensas innecesarias, a la larga perjudica no solo a la parte contraria, sino también a la propia parte que las esgrime y a la administración de justicia en general, pues a pesar de su evidente improcedencia, el juez debe pronunciarse sobre todas y cada una de las defensas y/o excepciones esgrimidas, so pena de incurrir en incongruencia negativa y ello constituye una pérdida de tiempo valiosa que puede ser utilizada para resolver verdaderas controversias planteadas por las excepciones y defensas legítimas de las partes.
DE LA RECONVENCIÓN:
Para fundamentar la DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta, el abogado Félix Medina Bracho, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil QUICK LUNCH, C.A. afirmó que según consta del contrato de arrendamiento celebrado sobre el local comercial distinguido como LOCAL C-30, propiedad de las empresas DESARROLLOS SACMA, C.A. e INMOBILIARIA 1944, C.A., el canon de arrendamiento establecido fue de CINCO MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 5.683.000,00), señalado en la cláusula segunda e igualmente se estableció la obligación de pagar UN ENTERO CON OCHENTA Y TRES CENTÉSIMAS POR CIENTO (1,83%) sobre los gastos operativos, conservación y mantenimiento del Centro Comercial, según lo establecido en el Parágrafo Único de la cláusula segunda.
Que para el 04 de abril de 2010 el contrato había fenecido, pero el mismo se prorrogó por un año más como lo señala el Parágrafo Primero de la cláusula tercera, siempre y cuando notificara con 30 días de anticipación al vencimiento del plazo del contrato, para lo cual su representada envió una notificación escrita de querer la prórroga de dicho contrato, la cual está agregada en original al libelo de demanda, marcada con la letra “H”, para lo cual el arrendador fue aumentando progresivamente de manera anual, hasta llegar a pagar el canon que actualmente cancela su poderdante, que es de la cantidad de DOCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 12.986,68).
Que para el mes de abril de 2011, la prórroga pactada había vencido, estando vigente aun este canon, sin que medie un contrato por escrito, por lo que en la actualidad la relación arrendaticia está basada de manera verbal y a tiempo indeterminado, siguiendo su representada en la posesión del inmueble hasta el día de hoy, cancelando el canon de arrendamiento y sus obligaciones contractuales hasta el mes de septiembre de 2011, ya que para el mes de octubre de 2011, el arrendador se negó a recibir los pagos del canon de arrendamiento y condominio, lo que obligó a su representada a realizar el pago del canon de arrendamiento ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Consignación (sic) del Área Metropolitana de Caracas, que acompaña en copia simple marcada “D”.
Que los pagos sobre los gastos operativos, conservación y mantenimiento del Centro Comercial, que son facturados como condominio, impuestos a su representado como obligación contractual en el Parágrafo Único de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento fueron facturados por SACMA OPERACIONES, C.A., empresa que lleva el control y administración del Centro Comercial Xpress y que opera desde las oficinas del arrendador en el Centro Comercial, administrando y ejerciendo funciones propias a la relación arrendaticia con su representada, realizando en nombre del arrendador del canon de arrendamiento y facturando el condominio o gastos de conservación y mantenimiento.
Afirmó que los pagos de gastos operativos de conservación, mantenimiento y condominio “son ilegales (sic) que sean cobrados al arrendatario”, ya que estas son obligaciones exclusivas de los propietarios de los inmuebles, como lo señala la Ley de Propiedad Horizontal, que establece al propietario de un apartamento o local la obligación de pagar los gastos comunes que le corresponden al respectivo inmueble. Que a pesar de ello, a su representada se le obligó “vía contractual” a tener que dar la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.830.000,00), actualmente (Bs. 1.830,00), para constituir el Fondo de Conservación y Mantenimiento inicial del Centro Comercial, equiparando a su poderdante a un Copropietario del Centro Comercial.
Citó el contenido del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, para fundamentar legalmente el hecho de que las indicadas son obligaciones exclusivas de los propietarios.
Agregó que los pagos exigidos por el arrendador para cubrir el condominio o gastos de conservación y mantenimiento del Centro Comercial llegaron al punto que se hicieron insostenibles para su representado. Que no solo dichos pagos eran contrarios a las leyes, sino que debían pagarse para seguir siendo arrendatario del Centro Comercial y bajo la amenaza de que si no se pagaban eran suspendidos los servicios del local sin ninguna autorización legal para hacerlo.
Que las cantidades a pagar por concepto de condominio eran establecidas a discreción de la “empresa administradora” y se incrementaban regularmente, y para el local C-30 se facturó en enero del 2008, UN MIL TREINTA Y UN BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.031,58) y para septiembre de 2011, el monto facturado llegaba a SEIS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 6.934,75), que dichas sumas han sido pagadas indebidamente. Discriminó los montos pagados desde el 5 de noviembre de 2007 hasta el 1º de julio de 2011, concluyendo que el total de pagos como sobreprecio del canon de arrendamiento pagado indebidamente asciende a la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 179.564,72) o UN MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO CON DIECISÉIS UNIDADES TRIBUTARIAS (1.995,16 UT).
Que en protección de los derechos de los inquilinos, establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe concluirse que el arrendatario no tiene obligación de cancelar los pagos impuestos, por concepto de condominio, al igual que no existe tal deuda alguna con el condominio, toda vez que la obligación de pagar los gastos del mismo son a cargo del propietario, a tenor de lo establecido en los artículos 7, 12, 13, 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que por ello, frente a la falta de pago de los gastos comunes corresponde al administrador del inmueble, exigir su pago al propietario moroso, tal como lo señala el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no al inquilino, norma ésta que en su único aparte confiere fuerza ejecutiva a las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble, a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes. Por lo que mal podría el arrendador establecer tales obligaciones basándose en la autonomía contractual que tienen las partes al suscribir el contrato de arrendamiento.
Que la obligación impuesta por el arrendador a su representado resulta contraria a las normas que rigen la propiedad horizontal, específicamente en la parte que establece como obligación del propietario el pago de los gastos comunes, así como las cláusulas; que tales disposiciones contractuales atentan contra el orden publico y a esa conclusión debe llegarse cuando se observa que la referida cláusula impone una obligación a quien por derecho se encuentra exento de ello, desvirtuando el carácter sinalagmático de la relación arrendaticia e imponiendo el pago de un precio invariable respecto al pago de unos gastos que no se encuentran incluidos en el canon de arrendamiento.
Que hay que tomar en cuenta también que el Centro Comercial tiene un único propietario arrendador, que es quien define y determina los gastos comunes, a través de la administración ejercida por la Asamblea de Copropietarios, controlada por el propietario-arrendador, delegando funciones en una Junta de Condominio o en una empresa administradora, todas bajo el criterio único del propietario-arrendador. Por lo que el cobro de gastos y servicios comunes a través de un condominio es una obligación que resulta incierta para los arrendatarios, por la falta de un elemento fundamental, como lo es el quantum de la misma, y contraria a normas de orden público que regulan los arrendamientos inmobiliarios y hay que tener en cuenta que la falta de pago de tales gastos solo puede ser exigida judicialmente al propietario por el administrador del inmueble.
Fundamentó la demanda en los artículos 58, 59, 60, 61, 62, 63 y 64 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en los artículos antes indicados de la Ley de Propiedad Horizontal.
Finalmente señaló que solicitaba al tribunal lo siguiente:
PRIMERO: Que las empresas DESARROLLOS SACMA, C.A. e INMOBILIARIA 1944, convengan o a ello sea condenado por este tribunal a que reintegre el total de pagos como sobreprecio del canon de arrendamiento pagados indebidamente, por un total que asciende a la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 179.564,72) o UN MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO CON DIECISÉIS UNIDADES TRIBUTARIAS (1.995,16 UT).
SEGUNDO: Al pago de los intereses correspondiente a la cantidad señalada, calculadas al uno por ciento (1%) mensual, la cual se fue acumulando al capital pagado en exceso, hasta su pronunciación definitiva y cuyo monto global asciende hasta la fecha, a la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 52.073,37) o QUINIENTOS SETENTA Y OCHO CON CINCUENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (578,59).
TERCERO: La indexación monetaria y el pago de las costas procesales.
Señaló que igualmente intentaba reconvención a la demandante por el local M-7. Que en el contrato establecieron el pago del canon de arrendamiento en la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL CIENTO SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 1.147.178,57), actualmente (Bs. 1.147,17) y se estableció la obligación de pagar el cero entero con veinte centésimas por ciento (0,20%) sobre los gastos operativos, conservación y mantenimiento del Centro Comercial, de acuerdo a lo establecido en la cláusula segunda y parágrafo único de la misma.
Que el contrato fue celebrado por 2 años fijos, a partir de la suscripción de las actas de entrega del área arrendada y para el 4 de abril de 2010, el contrato había fenecido y fue prorrogado con las mismas condiciones, por un año más, como señala el Parágrafo Primero de la cláusula tercera, siempre y cuando notificara con 30 días de anticipación al vencimiento del plazo del contrato, para lo cual su representado envió notificación escrita de querer la prórroga de dicho contrato, agregada al expediente marcada con la letra “H”, para lo cual el arrendador fue aumentando progresivamente el canon de manera semestral, hasta llegar a pagar el canon que actualmente cancela su poderdante, que es de la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 2.489,77).
Que para el mes de abril de 2011, la prórroga pactada había vencido estando vigente aun este canon, sin que medie un contrato por escrito, por lo que en la actualidad la relación arrendaticia está basada de manera verbal y a tiempo indeterminado, siguiendo en posesión del inmueble hasta el día de hoy y habiéndose cancelado los cánones de arrendamiento y sus obligaciones contractuales directamente al arrendador, a través de las oficinas de la empresa administradora del Centro Comercial, hasta el mes de agosto de 2011.
Que ya para el mes de septiembre de 2011 el arrendador se negó a recibir los pagos del canon de arrendamiento y condominio, lo que obligó a su representado a realizar el pago del canon de arrendamiento, ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de Consignación (sic) del Área Metropolitana de Caracas, acompañada marcada “D”.
Que los pagos sobre los gastos de condominio fueron facturados por la empresa SACMA OPERACIONES, C.A., empresa que lleva el control y administración del Centro Comercial Xpress. Afirmó que es ilegal que dichos pagos sean atribuidos como deber del arrendatario, ya que son obligaciones exclusivas de los propietarios de los inmuebles, pero a pesar de ello, su representado fue obligado contractualmente a pagar el 5 de noviembre de 2007 la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), actualmente (Bs. 200,00) para constituir el Fondo de Conservación y Mantenimiento inicial del Centro Comercial, equiparando a su poderdante a un copropietario del Centro Comercial.
Que las cantidades a pagar por concepto de condominio eran establecidas a discreción de la empresa administradora y se incrementaban regularmente y para enero de 2008 fue facturada la cantidad de CIENTO SIETE CON VEINTINUEVE BOLÍVARES CON 29/100) (Bs. 107,29) y para septiembre de 2011, el monto facturado llegaba a DOSCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 209,79); que dichas sumas de dinero han sido pagadas indebidamente y relacionó los pagos realizados desde el 10 de diciembre de 2007 hasta el 13 de agosto de 2011, concluyendo que el total de pagos como sobre precio del canon de arrendamiento pagados indebidamente asciende a la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 179.564) o MIL NOVECIENTAS NOVENTA Y CINCO CON DIECISÉIS UNIDADES TRIBUTARIAS (1.995,16 UT).
Finalmente expuso que solicitaba al tribunal lo siguiente:
PRIMERO: Que las empresas DESARROLLOS SACMA C.A. e INMOBILIARIA 19944, C.A., convengan o a ello sean condenadas por el tribunal a reintegrar el total de pagos como sobreprecio del canon de arrendamiento, pagado indebidamente por el total de NUEVE MIL OCHOCIENTOS DIECISIETE BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 9.817,07) o CIENTO NUEVE CON SIETE DÉCIMAS UNIDADES TRIBUTARIAS (109,07 UT).
SEGUNDO: Al pago de los intereses correspondientes, calculados al uno por ciento (1%) mensual, los cuales se fueron acumulando al capital pagado en exceso, hasta su pronunciación definitiva y cuyo monto asciende a la fecha, a la cantidad de CUATRO MIL VEINTICUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 4.024,99) o CUARENTA Y CUATRO CON SETENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (44,72 UT).
TERCERO: La indexación monetaria y el pago de las costas procesales.
Al contestar la reconvención interpuesta, la abogada Conny V. Arévalo Rojas, apoderada judicial de DESARROLLOS SACMA, C.A., negó, rechazó y contradijo lo señalado por la arrendataria en relación a la prórroga convencional del contrato, pues en ninguno de los contratos se estableció algún tipo de obligación referida a la notificación entre la partes, sino que la única forma de prorrogar el contrato era por escrito con la suscripción de un contrato de prórroga, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al término del plazo, contrato que configura el único medio para convenir la prórroga y que no existe por no haber aceptado las condiciones ofrecidas por su representada en la oportunidad correspondiente, tal como se evidencia de la comunicación del 1º de marzo de 2010, que acompaña marcada con la letra “A”, que contiene el acuse de recibo del representante de la demandada reconviniente, dándose por notificado de las condiciones contractuales ofrecidas para el arrendamiento del local C-30, así como la notificación correspondiente al depósito M-7, acompañada al libelo marcada “I”, en las cuales escribió: “no implica conformidad antes de revisión de su contenido y valor contractual”, lo que origina en consecuencia la notificación en la forma convenida en las cláusulas décima cuarta de ambos contratos. Que en dichas notificaciones, su representada agradece que contesten en diez (10) días, so pena de iniciarse por imperio de la ley, la prórroga legal conducente para ambos casos, configurándose el desahucio.
Que niega, rechaza y contradice lo afirmado por la demandada reconviniente, en el sentido de que la relación arrendaticia actualmente sea a tiempo indeterminado por haberlo convenido verbalmente, pues que no existe pacto alguno entre las partes que verse sobre prórroga convencional, ya que la intención de las partes fue que no se convirtiera a tiempo indeterminado, menos cuando en notificación del 15 de noviembre de 2010, con acuse de recibo del representante legal de la demandada reconviniente, el 19 de noviembre de 2010, que acompaña marcada “B”, su representada expresamente le solicita la entrega de los inmuebles a la fecha de vencimiento de la prórroga legal, lo que configura una muestra más de que la demandada estaba en conocimiento del desahucio y la obligación de devolver los inmuebles, que no cumplió.
En cuanto al mérito de la demanda reconvencional, agregó que la Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe el traslado de la obligación de pagar los gastos de condominio, menos aun cuando los gastos de mantenimiento y conservación versan en beneficio del poseedor del bien inmueble y que tales obligaciones deben considerarse como perfecto consentimiento de las partes al asumir en el contrato, sin ningún tipo de coacción tales obligaciones.
Que cuando se refiere a cantidades de dinero entregadas por concepto de constitución del fondo de conservación y mantenimiento inicial del Centro Comercial, cabe destacar que era una obligación harto conocida y aceptada por las partes en ambos contratos de arrendamiento; que esa suma de dinero se estableció que siempre le pertenecería y le sería devuelta al término del contrato, pero que en este juicio nada se relaciona.
Que niega, rechaza y contradice lo expuesto por la demandada reconviniente, en relación a que las cantidades a pagar por concepto de condominio eran establecidas a discreción de la empresa administradora y se incrementaban regularmente; que aun cuando es perfectamente demostrable que las cantidades de dinero que debió pagar por concepto de cuota parte de condominio o mantenimiento mensual del centro comercial se ajustan al servicio y precios actuales para cada momento mientras tenía la cualidad de arrendatario, así como los incrementos sufridos por el mismo, nuevamente la demandada reconviniente intenta desviar la pretensión de la actora con alegatos fuera de lugar, que no son materia del presente juicio y debe declararse impertinente para la consecución de la sentencia definitiva.
Agregó que el pago del condominio y mantenimiento del centro comercial responde al principio de conformidad de las partes, que fue una obligación asumida por la demandada reconviniente, ratificada al cumplirla totalmente. Negó, rechazó y contradijo que la empresa SACMA OPERACIONES, C.A. sea la encargada de recibir los cánones de arrendamiento, puesto que de las facturas que constan en autos puede evidenciarse que es DESARROLLOS SACMA, C.A. la encargada de emitir la correspondiente factura y recibir el canon. Solicitó que ambas reconvenciones fuesen declaradas improcedentes.
Ahora bien, este juzgado observa que el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente comenzó el escrito de reconvención, indicando que el contrato de arrendamiento era a tiempo indeterminado, por haberse renovado convencionalmente por un año más, de acuerdo a la notificación que su representada envió a la arrendadora, y que luego se mantuvo en la posesión del inmueble pagando el canon de arrendamiento. Lo primero se contradice con lo indicado al contestar la demanda principal, en la que afirmó que aun estaba corriendo el lapso de prórroga y no alegó nada respecto a la variación o no del canon de arrendamiento.
Al respecto se observa que un solo hecho no puede ser al mismo tiempo verdadero y falso. No es correcto que al contestar la demanda, se afirmen unos hechos y se reserven otros totalmente distintos para afirmarlos en la reconvención. Sin embargo, en cuanto a la naturaleza del contrato, ya este juzgado la determinó al decidir la demanda principal y es innecesario y contrario a la celeridad y economía procesal, analizar nuevamente las pruebas promovidas por ambas partes, que son las mismas ya analizadas previamente, aunado al hecho de que la demanda reconvencional es por reintegro de sobrealquileres, para lo cual es indiferente si el contrato era a tiempo determinado o indeterminado.
Ahora bien, en cuanto al mérito de la reconvención, se observa que la parte demandada reconoció que convino contractualmente en pagar además del canon de arrendamiento de los locales C-30 y M-7, una cantidad por concepto de gastos de condominio, la cual actualmente considera que es contraria al orden público, por violentar lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por ser una obligación del propietario, no del arrendatario, de acuerdo a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal. En base a ello, accionó el reintegro de las cantidades de dinero que pagó desde el 5/11/2007 hasta el 1/7/2011 por el local C-30 y desde el 10/12/2007 hasta el 13/07/2011 por el local M-7, por cuanto a su decir, constituyen sobrealquileres. Por su parte la actora reconvenida rechazó dicha pretensión, alegando que el pago del condominio se hacía conforme a lo pactado por las partes y que la demandada convino en asumir esa obligación.
Para decidir al respecto, este juzgado observa que en el contrato de arrendamiento celebrado sobre el local comercial C-30, Parágrafo Único de la cláusula segunda, fue pactado lo siguiente:
“EL ARRENDATARIO, además de pagar el canon de arrendamiento convenido, expresamente declara que se obliga a pagar dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, contados a partir de la fecha de suscripción de este contrato, el uno entero con ochenta y tres centésimas por ciento (1,83%) sobre los gastos operativos, conservación y mantenimiento del Centro Comercial, entendiéndose por éstos aquellos relacionados con la vigilancia, aseo, mantenimiento de ascensores, hidroneumático, etc., de conformidad con la alícuota establecida en el Reglamento Operacional del Centro Comercial, autenticado el 23 de octubre de 2007 en la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 77, Tomo 129 de los Libros respectivos, el cual EL ARRENDATARIO declara conocer y se considera parte integrante de este documento. Igualmente, EL ARRENDATARIO se obliga a aportar, al momento de la suscripción de este contrato, la cantidad de un millón ochocientos treinta mil bolívares (Bs. 1.830.000,00) correspondiente a su cuota parte en el fondo de conservación y mantenimiento inicial del Centro Comercial, suma la cual no devengará intereses y le será devuelta al término del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.”
Igualmente en el contrato de arrendamiento celebrado sobre el local comercial M-7, Parágrafo Único de la cláusula segunda, fue pactado lo siguiente:
“LA ARRENDATARIA, además de pagar el canon de arrendamiento convenido, expresamente declara que se obliga a pagar dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, el cero entero con veinte centésimas por ciento (0,20%) sobre los gastos operativos, conservación y mantenimiento del Centro Comercial, establecido en el Reglamento Operacional del Centro Comercial, entendiéndose por éstos a aquellos relacionados con la vigilancia, aseo, mantenimiento de ascensores, hidroneumático, agua, electricidad, etc., de conformidad con la alícuota establecida en el Reglamento Operacional del Centro Comercial, autenticado el 23 de octubre de 2007 en la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 77, Tomo 129 de los Libros respectivos, el cual LA ARRENDATARIA declara conocer y se considera parte integrante de este documento. Igualmente, LA ARRENDATARIA se obliga a aportar, al momento de la suscripción de este contrato, la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) correspondiente a su cuota parte en el fondo de conservación y mantenimiento inicial del Centro Comercial, suma la cual no devengará intereses y le será devuelta al término del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.”
Se evidencia así, que en ambos contratos la sociedad mercantil QUICK LUNCH, C.A. asumió la obligación de pagar una cantidad de dinero equivalente al uno entero con ochenta y tres centésimas por ciento (1,83%) sobre los gastos operativos, conservación y mantenimiento del Centro Comercial, correspondiente al local C-30; y el cero entero con veinte centésimas por ciento (0,20%), correspondiente al local M-7. Dicha cláusula no es contraria al orden público como lo alegó la reconviniente, ni tampoco existe disposición alguna que prohíba al propietario-arrendador trasladar la obligación de pagar los gastos comunes al arrendatario, mientras el inmueble esté arrendado, pues es lógico que quien lo esté usando sea quien pague por dichos gastos, o un porcentaje de la alícuota.
En cuanto al alegato central de la arrendataria, en el sentido de que la aludida no es una obligación que le corresponda, sino al propietario de los locales comerciales, este juzgado observa que no favorece a la reconviniente lo alegado respecto a lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal. Si bien dicha Ley establece que es obligación del propietario de un apartamento o local sujeto a propiedad horizontal el pago de los gastos comunes de acuerdo a la alícuota que tenga atribuida el inmueble, ello no debe interpretarse como una prohibición de que una persona diferente no pueda pagar el monto generado por gastos comunes, como sería el caso del arrendatario o cualquier otra que ocupe el inmueble por contrato, sino en el sentido de que al momento de ejercer una acción por morosidad, solo podrá ser dirigida contra el propietario, más no podría el administrador del inmueble u otro copropietario que haya pagado por aquél, dirigir una acción judicial directa contra el arrendatario o cualquier otra persona que haya asumido esa obligación frente al propietario, quienes no tendrían legitimidad para sostener la demanda. Ni siquiera el propietario-arrendador tendría legitimidad para accionar directamente contra el arrendatario el pago de los gastos comunes, si habiéndose éste comprometido a su pago no lo hiciere, caso en el cual solo tendría la acción de reembolso, previo el pago a la comunidad de copropietarios, sin perjuicio de que sí pueda demandarlo por incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato, que no implica cobro directo de las cuotas de condominio.
Entonces concluye este juzgado que no es contrario a derecho ni al orden público la obligación pactada en ambos contratos de marra, por lo cual se declara que el arrendatario no tiene derecho a la repetición de lo pagado por gastos de condominio de los locales comerciales arrendados; y en consecuencia son improcedentes las reconvenciones interpuestas. Así se decide.
Con fundamento en las precedentes consideraciones, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento del lapso de la prórroga legal, interpuso la sociedad mercantil DESARROLLOS SACMA, C.A. contra la sociedad mercantil QUICK LUNCH, C.A., antes identificadas. En consecuencia, se condena a la parte demandada a cumplir con lo siguiente:
1.1. Cumplir con lo dispuesto en el contrato de arrendamiento y entregar a la parte actora los bienes inmuebles arrendados, constituidos por los siguientes locales comerciales:
nguido como C-28; y Oeste: Fachada interna oeste de El Centro, situado dicho Centro Comercial en la parcela de terreno distinguida como K-2 del parcelamiento Boulevard La Jolla, sector denominado La Guairita, Municipio Sucre del Estado Miranda.
B): DEPÓSITO M-7, ubicado en la planta sótano del edificio 3 del Centro Comercial Xpress (actualmente Depósito (DS) Nº 7 de la planta sótano del Centro de Conveniencias Xpress), integrado por un salón con una superficie aproximada de doce metros cuadrados con cuarenta y cinco decímetros cuadrados (12,45 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Sur: pasillo de circulación peatonal de la planta sótano; Norte: muro estructural de EL CENTRO; Este: área correspondiente al depósito Nº 6; y Oeste: área correspondiente al depósito Nº 8, ubicado dicho Centro Comercial en la misma dirección ya indicada en el literal anterior.
1.2.: A pagar a la sociedad mercantil DESARROLLOS SACMA, C.A., la cantidad de dinero que resulte, por concepto de indemnización diaria establecida como cláusula penal, por haber incumplido su obligación de entregar el local C-30, la cual deberá ser calculada a través de experticia complementaria del fallo, de conformidad a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, tomando como base para su cálculo el canon de arrendamiento mensual establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que equivale actualmente a la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 5.683,00). Dicho cálculo diario deberá realizarse de acuerdo a lo establecido en la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento autenticado el 6 de noviembre de 2007, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 02, Tomo 136, esto es, en la suma equivalente a cuatro (4) veces el valor diario del canon de arrendamiento por cada día de mora en la entrega del inmueble, cuyo período comprenderá desde el 4 de julio de 2011 hasta el día en que la decisión definitiva dictada en este procedimiento sea declarada definitivamente firme.
1.3.: A pagar a la sociedad mercantil DESARROLLOS SACMA, C.A., la cantidad de dinero que resulte, por concepto de indemnización diaria establecida como cláusula penal, por haber incumplido su obligación de entregar el local Depósito (DS) Nº 7, la cual deberá ser calculada a través de experticia complementaria del fallo, de conformidad a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, tomando como base para su cálculo el canon de arrendamiento mensual establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que equivale actualmente a la cantidad de UN MIL CIENTO CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 1.147,18). Dicho cálculo diario deberá realizarse de acuerdo a lo establecido en la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento autenticado el 10 de diciembre de 2007, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 02, Tomo 150, esto es, en la suma equivalente a cuatro (4) veces el valor diario del canon de arrendamiento por cada día de mora en la entrega del inmueble, cuyo período comprenderá desde el 4 de julio de 2011 hasta el día en que la decisión definitiva dictada en este procedimiento sea declarada definitivamente firme.
SEGUNDO: SIN LUGAR, la demanda reconvencional que por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES derivados de cuotas de condominio, interpuso la sociedad mercantil QUICK LUNCH, C.A. contra la sociedad mercantil DESARROLLOS SACMA, C.A.
Se condena en costas a la parte demandada tanto del juicio principal como de la demanda reconvencional, por cuanto fue totalmente vencida en ambos procesos, en interpretación del contenido del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo es dictado dicta fuera de la oportunidad prevista en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, se ordena su notificación a las partes. De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada, a los cuatro (4) días del mes de marzo de 2015, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo la (1:15) de la tarde, fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

EXPEDIENTE Nº AP31-V-2012-001227.