TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, diecisiete de marzo de dos mil quince
204º y 156º

PARTE ACTORA: LUIS ALBERTO RAMOS SANCHEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: EDINSON RENE CRESPO Y OLGA FUENTES TILLERO,
PARTE DEMANDADA:
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: fue asistida por FABIANA GARCIA MANDE, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 139.596.
MOTIVO: NULIDAD DE CONVOCATORIA Y DE ASAMBLEA DE PROPIETARIOS.

SENTENCIA DEFINITIVA
Se inició el presente proceso por demanda intentada por el ciudadano Luis Alberto Ramos, quien debidamente asistido de los abogados Edinson Rene Crespo y Olga Fuentes Tillero, en su carácter de propietario del apartamento distinguido con el número 62-A ubicado en la planta sexta del Edificio Residencias Los Robles, situado con frente a la calle uno, manzana E-3, Zona 4, Sector Sur de la Urbanización La Urbina, Municipio Petare del Estado Miranda, demandó a la firma ORGANIZACIÓN PAFI, CA , en su condición de administradora del Edificio Los Robles a la nulidad de la convocatoria y De la Asamblea de Propietarios del Edificio Los Robles, realizada en fecha 16 de junio de 2.014.
Sostuvo la parte actora en su escrito libelar que es propietario del apartamento distinguido con el número 62-A ubicado en la planta sexta del Edificio Residencias Los Robles, situado con frente a la calle uno, manzana E-3, Zona 4, Sector Sur de la Urbanización La Urbina, Municipio Petare del Estado Miranda.
Expuso que con fecha 11 de junio de 2.014, se publicó en el diario El Nacional una convocatoria del tenor siguiente: “ORGANIZACIÓN PAFI C.A, Condominios-Inmuebles. Tefs 263.7119 / 2670872. CONVOCATORIA RESIDENCIAS LOS ROBLES. Se convoca a todos los copropietarios de Residencias LOS ROBLES ubicada en el Municipio Sucre, a una ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA a realizarse en la Sala de Reuniones del Edificio a las 6:45 p.m. del día Lunes 16 de junio de 2.014, parta tratar los siguientes puntos: 1- INFORME ORGANIZACIÓN PAFI C.A; 2- INFORME JUNTA DE CONDOMINIO. 3- ELECCION JUNTA DE CONDOMINIO PERIODO 2014-2015. En caso de no lograrse el quórum requerido, se convoca a una SEGUNDA ASAMBLEA, para el mismo LUNES 16 DE JUNIO DE 2014 a las 7 p.m. en el mismo lugar y con el mismo punto a tratar, y si tampoco se logra el quórum requerido, se convoca a una TERCERA Y ULTIMA ASAMBLEA para el mismo LUNES 16 DE JUNIO DE 2.014 a las 7:15 p.m.; en el mismo lugar y con los mismos puntos a tratar donde se tomarán las decisiones con los propietarios asistentes. Debido a la importancia de los puntos a tratar se agradece puntual asistencia. En caso de no poder asistir, puede hacerse representar firmando la autorización escrita. Caracas, 11 de junio de 2.014”.
Observó que los acuerdos tomados en cuenta conforme a dicha convocatoria por la mayoría que se señala en la Asamblea, violan la Ley de Propiedad Horizontal e incurren en abuso de derecho.
Expreso que una vez agotado el segundo punto de la convocatoria resultaron electos los propietarios Eukaris Batista, Maria Lourdes, Marlin zerpa y Omero Ortiz.
Añadió que, tal como lo señala la convocatoria, en el caso de no lograrse el quórum requerido, inmediatamente se convoca una segunda asamblea para el mismo día a las 7 p.m. y si tampoco se lograse el quórum se convoca a una tercera asamblea.
Considera que esta convocatoria está viciada de nulidad por que como se puede apreciar en la convocatoria publicada en el diario El Nacional, en su parte superior aparece ORGANIZACIÓN PAFI C.A y no se puede deducir en forma clara que es dicha organización quien convoca la Asamblea ya que no señala el carácter con el cual hace dicha convocatoria, es decir, lo omite, a pesar de que los artículo 18 y 24 señalan expresamente que esa facultad la tienen tanto la junta de condominio como el administrador, en consecuencia la convocatoria por su omisión de quien o que persona convoca está viciada de nulidad.
Que de igual manera está viciada de nulidad al convocarse a tres asambleas sin cumplir la formalidad señalada en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, con tres días de anticipación para cada asamblea, como tampoco se colocó un ejemplar en ninguna de las entradas del edificio.
En ese mismo orden denuncia que conforme al acta de asamblea levantada en la oportunidad de su celebración, se señala que los copropietarios propuestos para integrar la junta de condominio fueron aprobados por todos los presentes, es decir, por unanimidad, lo cual es incierto, por cuanto su persona por señalar sólo uno, no votó para la designación o escogencia de dichos ciudadanos.
Que finalmente señala el abuso en que incurrieron tanto la junta de condominio como ORGANIZACIÓN PAFI C.A; pues en la convocatoria no se estableció como punto del orden del día ratificar o no a ORGANIZACIÓN PAFI C.A como administradora, simplemente se convocó para oír y recibir el informe que presentaría dicha firma mercantil como administradora del condominio, sin embargo, del acta levantada en la asamblea se lee: “No habiendo objeción, se ratifica a ORGANIZACIÓN PAFI C.A, como administradora del condominio”.
Que entiende que es potestativo de la asamblea la designación del administrador, pero en la convocatoria no se señaló nada al respecto y mal pudo ser incluido o ser debatido dicho punto en la asamblea.
Que en vista de todas las irregularidades se ha dirigido en varias oportunidades a ORGANIZACIÓN PAFI, CA, así como a la junta de condominio, en forma verbal y escrita, así como en la asamblea, hizo saber las irregularidades que se estaban cometiendo y que podían acarrear la nulidad de la asamblea, pero hicieron caso omiso a su solicitud, lo que ha motivado a acudir a los órganos jurisdiccionales por que considera que estas denuncias son suficientes para demandar como en efecto lo hace a ORGANIZACIÓN PAFI, CA., en su condición de administradora del Edificio Los Robles, a la nulidad de la convocatoria antes señalada y de la Asamblea así como los acuerdos tomados en ella.

Cumplidas a cabalidad las obligaciones de la parte actora encaminadas a lograr la citación de la parte demandada, en fecha 1 de febrero de 2.012, compareció el alguacil designado a tales efectos y consignó diligencia dejando constancia de haber citado a la parte demanda.
Siendo la oportunidad procesal fijada, compareció la representación de la parte demandada y consignó escrito dando contestación a la demanda en los siguientes términos:
Que ORGANIZACIÓN PAFI C.A, es una sociedad Mercantil cuya actividad primaria consiste en la prestación de servicios de administración de condominios con sujeción al ordenamiento jurídico patrio, en especial a la Ley de Propiedad Horizontal, al documento de condominio correspondiente a cada conjunto residencial y al contrato de servicios administrativos.
Que sus principales funciones se encuentran desarrolladas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad horizontal, entre ellas posee la potestad de convocar a Asamblea de propietarios, no siendo esta atribución exclusiva de las administradoras de condominio.
Que el demandante pretende la nulidad de la convocatoria y consecuencialmente de la asamblea de copropietarios en base a los argumentos que indica en el libelo.
Cita textualmente extractos del libelo de la demanda y añade que determinados como han sido los argumentos desarrollados, en forma general niegan, rechazan y contradicen las afirmaciones y desconocen las copias simples anexadas al libelo.
Niegan, rechazan y contradicen lo afirmado en el libelo ya que es del conocimiento de la comunidad en pleno, que la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN PAFI C.A, es la administradora del condominio del Edificio Los Robles.
Niegan, rechazan y contradicen al afirmación realizada en el punto 3, dado que al efectuar la convocatoria a asamblea de copropietarios, su mandante no sólo cumple con el requisito de publicación en prensa, sino que remite un ejemplar a los fines de su publicación en las áreas comunes del Edificio y distribuye una copia a todos los apartamentos convocándolos a la celebración de la asamblea, mecanismo que no sólo se articula para el edificio los robles, sino para todos los inmuebles administrados por su mandante.
Niegan, rechazan y desconocen los documentos presentados en copia simple por el demandante, así como la firma del documento privado signado con la letra F.
Opusieron la falta de cualidad del accionante para el ejercicio de la presente acción, pues el ordenamiento jurídico faculta únicamente al propietario para ejercer la presente acción.
Añaden que conforme la previsión legal que rige la materia de propiedad horizontal, la participación de la comunidad de propietarios como legítimos administradores de los bienes comunes de su edificio puede ser efectiva mediante carta consulta o asamblea de copropietarios.
Que para la última es menester realizar la convocatoria previa, con por lo menos tres días de anticipación en un periódico que circule en la localidad y que un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio, ambos satisfechos plenamente en la oportunidad correspondiente.
Que ante la posibilidad de que no se reúna el quórum necesario para tomar el acuerdo a que hubiere lugar, la norma jurídica señala que “se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior” por razones de economía, no sólo ante la posible afectación de las finanzas de la comunidad de propietarios, sino también por razones de tiempo, ante la falta de prohibición expresa de la norma, en la práctica se realizan los llamados siguientes en la misma convocatoria publicada en prensa, con lo cual se da cumplimiento a la citada previsión.
Precisó que las normas objetivas en el campo del derecho privado además de ordenar instituciones, obligaciones y privilegios, actúan como un limitante de derechos, vale decir, los particulares pueden actuar en ejercicio de su derecho subjetivo con toda libertad, con apego a las normas jurídicas, atendiendo sus previsiones, sin quebrantar sus prohibiciones (orden público).
Que en lo que se refiere a las convocatorias de asambleas de copropietarios, la norma no prohíbe que, previendo la posibilidad de que el quórum no pueda alcanzarse en un primer llamado, se realice inmediatamente el segundo o tercero en la misma publicación en prensa y en los carteles fijados al inmueble.
Citó textualmente extracto de comentarios del jurista Guillermo Cabanellas en su diccionario Enciclopédico de Derecho Usual.
Expuso que su mandante es administrador del condominio del Edificio Los Robles, desde el año 1.995, manteniéndose en tal función gracias a la excelente labor profesional desplegada dentro de sus funciones.
Que son muchos los propietarios que pueden dar fe de ello y el tiempo lo ratifica, pues durante mas de 14 años ha realizado las convocatorias de igual forma, sin recibir quejas de ningún propietario o acción alguna hasta la fecha, entendiéndose que la costumbre no es fuente directa de derecho, pero si supletoria en materia civil siempre que no afecte su observancia.
En lo que respecta al alegato de que se señala unanimidad en la decisión y que el no votó, se limitan a indicar que en el ámbito de las libertades de los ciudadanos, sin duda se encuentra el derecho a la participación, en cualquier sentido, siendo subjetiva tal decisión; no pueden dar por cierta la cualidad de propietario del accionante, así como tampoco que haya estado en el edificio en esa oportunidad, ni que se haya negado a dar su voto, lo cual no altera la unanimidad en la decisión tomada por los participantes suscribientes del acta, en consecuencia solicitan al juzgado deseche este alegato, no sólo por ilógico, sino por carecer de pruebas en las cuales sustentarse pues en caso de existir un voto salvado, quien manifieste su desacuerdo deberá solicitar que se asiente en el libro de actas, incluso de ser posible, exponiendo brevemente su motivo; situación que si podría considerar que no hubo unanimidad en la decisión, lo que de igual forma no vulnera la voluntad de la mayoría que participó y libremente ejerció su derecho.
Afirmaron que respecto a la ratificación de la administradora en sus funciones, en la asamblea de propietarios en la oportunidad de rendir su informe y exponer su gestión, estados financieros y rubros que lo componen, invita a los presentes a realizar observaciones a la administración y en caso de revocatoria o ratificación, procede a asentar la decisión de la comunidad, que se avala con las rúbricas de los participantes, considerándose tal punto dentro de la rendición de cuentas anual a la comunidad de propietarios y tal actuar no debe extrañar por que se desarrolla sobre los mas elementales principios democráticos.
Sobre la base de los argumentos expuestos, solicitó al Tribunal declarar sin lugar la demanda incoada.

Llegada la oportunidad procesal de cumplir con las obligaciones que imponen las normas contenidas en los artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las cuales regulan la actividad que deben cumplir las partes dentro del proceso para demostrar sus respectivas afirmaciones y excepciones la parte actora aportó las siguientes probanzas:
Promovió la copia fotostática simple del Acta de Asamblea General Ordinaria de Propietarios del Edificio Los Robles celebrada en fecha 16 de junio de 2.014, que no obstante haber sido ratificada cuando ya el lapso de pruebas se había vencido mediante la prueba idónea para su aportación al proceso, como lo es la exhibición del libro de Actas de Asamblea de Propietarios, su celebración y el texto de la misma fue expresamente reconocido por la parte demandada, no resultando entonces un hecho controvertido que en fecha 16 de junio de 2.014, se celebró una Asamblea General Ordinaria de Propietarios del Edificio Los Robles, cuyo análisis y valoración al mérito será efectuado en la motivación del presente fallo. Así se decide.
Ratificó el mérito que se desprende del documento referido a la convocatoria realizada para la celebración a la Asamblea de propietarios del Edificio Los Robles, pautada para el día 16 de junio de 2.014, hecho que no pasó a formar parte de lo controvertido. Así se decide.
Promovió original de instrumento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, de cuyo texto se puede constatar que el ciudadano Luis Alberto Ramos Sanchez es propietario del apartamento distinguido con el número 62-A ubicado en la planta sexta del Edificio Residencias Los Robles, situado con frente a la calle uno, manzana E-3, Zona 4, Sector Sur de la Urbanización La Urbina, Municipio Petare del Estado Miranda. Así se decide.
Promovió copia fotostática simple de documento de condominio del Conjunto Residencial Vista de Oro, que no fue impugnada en modo alguno dentro de su oportunidad procesal, teniéndosele por fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Promovió documento de cancelación de gastos de condominio de cuyo texto sólo se puede deducir que la firma demandada administra el Edificio Los Robles y que los recibos por concepto de gastos comunes del apartamento 62-A del Edificio Los Robles, son expedidos a su nombre. Así se decide.
Promovió testimonial de los ciudadanos Hugo Alberto Salazar Panzarelli y Damaris Elizabeth Bolívar, quienes fueron contestes en cuanto a la comparecencia de la parte actora a la Asamblea de copropietarios de Edificio Los Robles y a la inconformidad manifestada en dicha oportunidad por la parte actora, en cuanto a la forma como fue convocada, por tanto, no encuentra quien aquí decide razones que hagan desmerecer sus afirmaciones. Así se establece.
La representación judicial de la parte demandada promovió la confesión, en la que según sus afirmaciones incurrió la parte actora, cuando señaló que ORGANIZACIÓN PAFI C.A, no fue demandada autónomamente sino en su condición de administradora de la Junta de Condominio del Edificio Los Robles.
Promovió el mérito que se desprende de copia simple de las convocatorias a Asambleas de propietarios del Edificio Los Robles, de fechas 29 de enero 1.985, 7 de marzo de 1.985, 7 de septiembre de 1.985, 1 de noviembre de 1.985, 28 de agosto de 1.986, 1 de junio de 1.987, 6 de julio de 1.987, 15 de abril de 2.002, 6 de mayo de 2.003, 25 de noviembre de 2.003, 1 de abril de 2.013 y 10 de junio de 2.014, que son valoradas por este Juzgado, al ser exhibido el libro de actas de asamblea por la parte actora y si bien es cierto a quien correspondía solicitar su exhibición, nada obsta para que la parte sobre quien recae la obligación de exhibirlo lo haga.
Previamente a la decisión de fondo, el Tribunal procede a pronunciarse en orden a las defensas ejercidas en los siguientes términos:

DE LA IMPUGNACION DEL PODER
En lo que se refiere a la impugnación de los poderes aportados a los autos por la parte demandada, que fue realizada por la representación judicial de la parte actora, en base al argumento de haber sido consignados en fotocopia y que los mismos no cumplen con lo dispuesto en literal e del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En este sentido observa el Tribunal que de conformidad con lo dispuesto en el tercer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la parte que quiere servirse de las copias de un documento impugnado puede hacer valer el original del citado instrumento o en su defecto copias certificadas del mismo, como efectivamente ha ocurrido en el presente caso y en lo que se refiere al supuesto fáctico en el cual estuvo sustentada la impugnación del mandato, esto es por no cumplir con lo dispuesto en el literal e del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, se hace forzoso para el Tribunal desecharla, por no ser aplicable dicho supuesto de hecho al caso que se analiza, pues esa exigencia formal es requisito indispensable cuando se trata de la legitimación activa para accionar en nombre de la comunidad de propietarios, en asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, que es donde corresponde necesariamente al administrador ejercer dicha facultad, toda vez que el consorcio que conforman los copropietarios de un determinado edificio, aún cuando es reconocido por la ley, no tiene personalidad jurídica y por tanto no puede asumir el carácter de parte actora con motivo de una controversia jurídica.
En ese sentido, artículo 20 literal e de la Ley de Propiedad Horizontal dispone expresamente que, corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes, de tal manera que, de acuerdo con lo expresado en el citado artículo, la representación de los copropietarios de un edificio sometido a propiedad horizontal está atribuida por mandato expreso de la citada norma al administrador del condominio que es la persona que ostenta la legitimación activa para asumir la representación de los copropietarios en juicio cuando éste acciona en los asuntos concernientes a las cosas comunes y es cuando el administrador debe estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y que esta autorización además debe constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
En virtud a los razonamientos antes expresados, se hace forzoso para el Tribunal desechar por improcedente la impugnación efectuada. Así se establece.
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA
Por tratarse de una defensa que ataca la titularidad del derecho que se hace valer en la demanda, este Tribunal pasa previamente a pronunciarse respecto a la falta de cualidad activa de la parte actora, que fue denunciada por la parte demandada, en base al argumento de que dicho ciudadano no acreditó su condición de propietario, se hace forzoso para el Tribunal desecharla por improcedente pues de las actas procesales se puede evidenciar que el ciudadano Luis Alberto Ramos ostenta la condición de propietario del apartamento distinguido con el 62-A, ubicado en la planta sexta del Edificio Los Robles y esa condición de ser propietario le faculta plenamente para ejercer las acciones que conforme a la Ley especial que rige la materia, corresponde ejercer a los propietarios de inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal
Ahora bien, en lo que se refiere a la declaratoria de oficio de la falta de cualidad, la Sentencia Nº 000258, de fecha 2 de junio de 2011, dejó establecido el siguiente criterio:
“..De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros). Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: Bernard Poey Quinta c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran. Ahora bien, como quiera lo sostenido en dichas decisiones discrepa de lo decidido por esta misma Sala en otras oportunidades, conforme a lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez, sentado entre otras, en sentencia N° 207 del 16 de mayo de 2003, expediente N° 01-604, caso: Nelson José Mújica Alvarado y otros c/ José Laureano Mújica Cadevilla y otra; sentencia N° 15 del 25 de enero de 2008, expediente N° 05-831, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ Mario Cremi Baldini y otro; sentencia N° 570 del 22 de octubre de 2009, expediente N° 09-139, caso: Jesús Alberto Vásquez Mancera y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., así como cualquier otra decisión que contenga el aludido criterio que aquí se abandona”.

Estando en plena sintonía con la decisión citada, observa quien aquí decide que en el caso sub iudice, el mérito de la controversia se circunscribe expresamente a la determinación de la procedencia en derecho de la nulidad de la convocatoria y de la Asamblea de propietarios del conjunto Edificio Los Robles, así como la nulidad de los acuerdos tomados en ella; que de acuerdo con lo afirmado en el libelo de la demanda esta fundada dicha nulidad en el abuso de derecho en el cual incurrieron tanto la Junta de Condominio como ORGANIZACIÓN PAFI C.A, argumentación fáctica negada y rechazada expresamente por la parte demandada.
Así las cosas observa el Tribunal que la parte demandada en el presente juicio, tal y como aparece señalada en el libelo de la demanda es ORGANIZACIÓN P.A.F.I, C.A, en su condición de administradora del Edificio Los Robles.
En tal sentido, el artículo 20 literal e de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes, de tal manera que la representación de los copropietarios de un edificio sometido a propiedad horizontal está atribuida por mandato expreso de la citada norma al administrador del condominio que es la persona que tiene la legitimación activa para asumir la representación de los copropietarios de un determinado Edificio en lo que concierne a los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.
De la misma manera el artículo 25 ejusdem señala: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley, del documento de condominio o por abuso de derecho….”.
El vigente ordenamiento jurídico reconoce la existencia de determinadas comunidades que, sin tener personalidad jurídica propia son susceptibles, sin embargo de asumir derechos y obligaciones y como consecuencia de ello, pueden ser sujetos activos y pasivos de una determinada relación procesal.
En materia de propiedad horizontal, la máxima autoridad de un edificio la ejerce la Asamblea General de Propietarios.
En el caso de los Edificios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal la legitimación activa para estar en juicio en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, le está atribuida de acuerdo a su campo específico de acción, al Administrador del Edificio, facultad ésta que para ser ejercida requiere de autorización previa de la Junta de condominio y además deberá constar en el Libro de Actas de la Junta.
No obstante lo anteriormente expresado, respecto a la legitimación pasiva en materia de propiedad horizontal se hace necesario precisar que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 139 contempla la posibilidad de que aquellos entes que no tienen personalidad jurídica, puedan ser legitimados pasivos de una determinada relación procesal.
En lo que se refiere a la acción de nulidad prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontramos en presencia de un acuerdo tomado por la mayoría de los propietarios de un determinado edificio quienes componen, en opinión de quien decide el litis consorcio pasivo necesario para sostener el juicio, todo ello en virtud de que mal puede imputarse a la Administradora o la Junta de condominio, la nulidad de un determinado acuerdo que fue tomado por un grupo mayoritario de propietarios, pues la actuación del Administrador se circunscribe a convocar la Asamblea, mas no interviene en la toma de decisiones de la Asamblea.
Por lo que se refiere a los acuerdos tomados por la mayoría de los propietarios, de conformidad con el artículo 18 de la Ley, la facultad de elegir o reelegir a la junta de condominio es competencia exclusiva de la Asamblea de propietarios.
De una revisión exhaustiva al libelo de la demanda se observa que la pretensión de la parte actora ha sido obtener la nulidad de la Convocatoria, la nulidad de la Asamblea General de Propietarios del Edificio Los Robles, así como los acuerdos tomados en la misma, por las razones expresadas en la narrativa del presente fallo, pero demanda a ORGANIZACIÓN PAFI C.A en su condición de administradora, quien en el presente caso no es sujeto de la relación procesal, toda vez que el verdadero sujeto de la relación procesal, es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, pues la ley para estos casos ha creado un litisconsorcio necesario con unidad de representación orgánica en juicio, de tal manera que la legitimación pasiva recae sobre la comunidad de propietarios y no sobre la Administradora.
Situación fáctica distinta es que la citación de esa comunidad de copropietarios se realice en la persona de la Junta de Condominio, quien es que los va a representar en el proceso, bien sea asistida de abogado o mediante el otorgamiento de poder.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara LA FALTA DE CUALIDAD DE ORGNIZACION PAFI C.A para sostener el presente juicio. Así se decide.
En virtud de la naturaleza de la presente decisión se hace innecesario el examen, análisis y decisión sobre la cuestión de fondo objeto de la pretensión del accionante. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de marzo del año dos mil quince (2015). Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR.

LETICIA BARRIOS RUIZ.
LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA,

En esta misma fecha siendo las _____________, se publicó y registró la anterior la sentencia.

LA SECRETARIA.
MARINA SANCHEZ GAMBOA,

LBR/MSG.
ASUNTO: AP31-V-2014-001080