REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, nueve de marzo de dos mil quince 204º y 156º PARTE ACTORA: SANTIAGO GUTIERREZ CARMONA y LOLIMAR LINARES DE GUTIERREZ, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 9.413.459 y 6.671.151, respectivamente. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ODILETTE OLLARVES RUIZ Y RAMON EFRAIN OROZCO, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 21.770 y 7.506, respectivamente. PARTE DEMANDADA: VICTOR ARMANDO JARRIN UCEDA Y JUDITH GLADYS GARCIA DE JARRIN, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cedulas de Identidad Nros E-81.683.717 y E-81.667.376. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALLERIM FALCON Y LODALYZ PADILA HERRERA, Abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los nros 88.606 y 108.810. SENTENCIA DEFINITIVA PUNTO PREVIO Como punto previo a la decisión de fondo, este Tribunal pasa a pronunciarse respecto a la solicitud formulada por el abogado Ramón Orozco, quien en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal que se tengan como nulas las actuaciones que ha venido realizando la Abogada Allerim Falcón, en virtud de que en fecha 24 de abril de 2.014, la parte demandada compareció al proceso y otorgó un nuevo poder apud acta a la abogada Lodalyz Padilla Herrera, sin hacer constaren el otorgamiento que se ratificaba el otorgado a la referida profesional, por tanto, quedó fuera del juicio a tenor de lo dispuesto en el ordinal 5º del artículo 165 del Código de Procedimiento Civil. El Tribunal para emitir un pronunciamiento observa: En lo que refiere a los supuestos fácticos previstos en la norma adjetiva para el cese de la representación de apoderados en un determinado proceso, el artículo 165 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “La representación de los apoderados y sustitutos cesa: 1° Por la revocación del poder, desde que ésta se introduzca en cualquier estado del juicio, aun cuando no se presente la parte ni otro apoderado por ella. No se entenderá revocado el sustituto si así no se expresare en la revocación. 2° Por la renuncia del apoderado o la del sustituto; pero la renuncia no producirá efecto respecto de las demás partes, sino desde que se haga constar en el expediente la notificación de ella al poderdante. 3° Por la muerte, interdicción, quiebra o cesión de bienes del mandante o del apoderado o sustituto. 4° Por la cesión o transmisión a otra persona de los derechos deducidos por el litigante, o por la caducidad de la personalidad con que obraba. 5° Por la presentación de otro apoderado para el mismo juicio, a menos que se haga constar lo contrario. La sola presentación personal de la parte en el juicio no causará la revocatoria del poder ni de la sustitución, a menos que se haga constar lo contrario.” (Resaltado añadido) Luis Sanojo en su Obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil al referirse al artículo 58 del Código de Procedimiento Civil derogado señala: “La revocatoria del poder puede ser expresa o tácita. Depende del buen juicio de Juez decidir si algún hecho del poderdante indica que ha tenido este la intención de revocar el mandato, y es por lo mismo una revocatoria tácita. Cuando e litigante se presenta en juicio puede con este solo hecho indicar que revoca el poder que ha conferido antes, según las circunstancias. Si la parte, por ejemplo se presenta en persona, promueve pruebas, y ejerce otros actos sin tener el apoderado ningún inconveniente para ello, debe considerarse como alguno de aquellos actos por haber urgencia y estar ausente o tener otro impedimento el procurador, no podemos ver una revocatoria tácita en la intervención. Con el fin de evitar dudas con frecuencia, dicen las partes al presentarse en juicio en un negocio para el cual han constituido apoderado, que ejercen el acto en que personalmente intervienen, sin revocar el poder que á alguien tienen conferido. Lo mismo ha de decirse respecto a un segundo poder que se otorgue, pues á veces este acto equivale á una revocatoria tácita del otorgado antes. Por esto será también conveniente, cuando no se quiere revocar el primero, poner en el segundo la fórmula ya mencionada, pues con ello no se deja al Juez la decisión sobre si el otorgante tuvo la intención de revocar”. En este mismo orden de ideas ha venido sosteniendo la Jurisprudencia patria de manera reiterada que el otorgamiento de un nuevo poder de manera especial para el juicio de que se trate, se tendrá como revocatoria táctica del mandato conferido con anterioridad a este. Así mediante sentencia dictada por la Sala Civil en fecha 1 de noviembre de 2.002, se dejó establecido lo siguiente: “...Ahora bien, en lo atinente a la revocatoria tácita del poder conferido a los abogados, Luís Miguel Otero Arocha y Laura Provenzano Ruiz, prevista en el ordinal 5° del artículo 165 del Código de Procedimiento Civil, formulada por el impugnante, la Sala, ha establecido, entre otras, en sentencia de 11 de agosto de 1993, caso Juan Antonio Golia contra Bancentro C.A. Banco Comercial, expediente Nº 92-644, sentencia N° 365, el criterio que hoy se ratifica: “...Ahora bien, este Máximo Tribunal en reiterados fallos ha resuelto lo que a continuación se transcribe: ‘Tanto la Ley anterior como la actual disponen que la presentación de otro apoderado para el mismo ‘pleito’ decía el Código de Procedimiento Civil derogado, para el mismo ‘juicio’, dice el Código de Procedimiento Civil, vigente, es decir, que debe entenderse que la presentación de otro apoderado, debe ser mediante el otorgamiento de un poder especial para ese juicio, y no un poder general para todos los juicios o asuntos. Esta Sala, por sentencia de fecha 27 de noviembre de 1986 ha puesto término a la discrepancia, cuando estableció que: ‘...consagra el legislador en el precepto transcrito, la revocatoria tácita del mandato judicial, en los casos de presentación de otro apoderado para el mismo pleito. La referida locución ‘para el mismo pleito’ debe entenderse como el poder judicial para determinado juicio y no referido a poder general que pueda conferirse para todos los asuntos judiciales’. (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 18 de febrero de 1992, con ponencia del Magistrado Dr. Luís Darío Velandia, en el juicio de Procafe de Venezuela, C.A. contra La Primera Oriental C.A. de Seguros y Reaseguros, en el expediente Nº 90-187)...” (Destacado de la Sala)”. Se deduce de manera clara y evidente tanto de la norma así como de los criterios doctrinarios y jurisprudenciales citados que el otorgamiento de un nuevo poder, cuando este es otorgado para actuar el mismo juicio, revoca el que ha sido otorgado con anterioridad a éste, siempre y cuando, no se haga constar lo contrario. En el caso bajo análisis, en fecha 24 de abril de 2.014, comparecieron los ciudadanos Víctor Jarrín Uceda y Judith Gladys García de Jarrín y consignaron diligencia en la cual señalaron textualmente “asociamos en la defensa de nuestros derechos e intereses, en el expediente AP31-V-2012-002098, llevado por este Tribunal 4to de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, a la profesional del derecho LOYDALYZ PADILLA HERRERA…”(Subrayado del Tribunal) De la misma manera se observa que en esa misma oportunidad, aunado al escrito anteriormente mencionado, los precitados ciudadanos consignaron otro escrito mediante el cual otorgaron poder apud acta a la abogada LOYDALYZ PADILLA HERRERA, para representarlos en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales, relacionados con el juicio intentado en su contra por Santiago Gutierrez y Lolimar De Gutierrez, facultándola entre otras cosas para realizar cualquier tipo de actuación conjunta o separadamente por ante este Juzgado y por ante cualquier otro Tribunal, pudiendo inferirse de las frases “asociamos en la defensa de nuestros derechos e intereses” y “conjunta o separadamente” que el otorgamiento del poder a la abogada Loydalyz Padilla no revocaba el poder otorgado a la abogada Allerim Falcón, por que fue conferido para actuar conjunta o separadamente con esta, por tanto, es forzoso desechar lo peticionado en este sentido. Así se establece. II DEL FONDO En el caso de autos, se contrae la pretensión de la parte actora, a obtener por parte de este órgano jurisdiccional un pronunciamiento favorable a su pretensión de cumplimiento de un contrato de compromiso bilateral de compra venta suscrito sobre el apartamento distinguido con el Nº 12, ubicado en el primer piso del E0dificio denominado Residencias Dan, situado en la intersección de las Avenidas Principal y Río de Janeiro, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito capital, fundada en las siguientes argumentaciones fácticas: Señala que en fecha 12 de julio de 2.012, sus representados suscribieron con los ciudadanos Víctor Armando Jarrín Uceda y Judith Gladys García de Jarrín, quienes son de nacionalidad Peruana y titulares de las Cédulas de Identidad Nros E-81.683.717 y E-81.667.376, respectivamente un contrato al cual denominaron compromiso bilateral de compra- venta cuyo objeto material lo constituyó el inmueble anteriormente señalado. Que en la cláusula primera del referido instrumento los vendedores asumieron la obligación de vender y los compradores la obligación de comprar el inmueble objeto de la negociación. Que conforme a lo establecido en la cláusula segunda, el precio pactado para la venta quedó estipulado en la suma de un millón doscientos noventa y ocho mil bolívares (Bs. 1.298, 000, oo) de los cuales sus representados entregaron una inicial de cuarenta y ocho mil bolívares (Bs. 48.000, oo), mas trescientos cuarenta y un mil cuatrocientos bolívares (Bs. 341.400, oo) mediante cheque de gerencia de fecha 29 de junio de 2.012. Que el saldo deudor, los compradores se obligaron a pagarlo al momento de la firma del documento definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario, según lo pactado en la cláusula cuarta, donde establecieron que la protocolización del documento definitivo de compra venta tendría lugar dentro de 90 días siguientes a la firma del compromiso mas una prorroga de 30 días pudiendo firmarse antes de esa fecha por acuerdo entre las partes. Que los compradores se comprometieron a notificar con cinco días continuos de anticipación la fecha fijada para la protocolización del documento. Añadió que a los fines de pagar el precio del saldo deudor, sus representados efectuaron las diligencias pertinentes para la obtención de un crédito hipotecario y a tales efectos requirieron de los vendedores a través de la intermediaria ciudadana Yelitza Romero Escalona, una serie de recaudos exigidos por la entidad financiera. Que dentro del plazo pactado sus representados tramitaron y obtuvieron la aprobación del crédito quedando a cargo del banco la elaboración del documento como ocurre en esos casos, de cuya actuación fueron debidamente notificados los vendedores, pero a pesar de ello, estos no asistieron en la oportunidad fijada por el Registro para el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, sorprendiendo la buena fe de sus representados quienes si asistieron a dicho otorgamiento. Sostiene que en el presente caso no hay duda en cuanto a que entre sus representados y Víctor Armando Jarrín y Judith Gladys García de Jarrín, existe un vínculo jurídico contractual que calificaron como compromiso bilateral de compraventa, conforme al cual cada parte asumió la obligación de vender y comprar respectivamente el inmueble objeto de esta demanda, pactando para ello un precio de un millón doscientos noventa y ocho mil bolívares (Bs. 1.298.000, oo) de los cuales sus mandantes pagaron al momento de la celebración del contrato un monto inicial a satisfacción de los vendedores, imputable dicho precio a la compraventa y el saldo sería pagado dentro del plazo determinado. Aclara que este tipo de transacciones requiere que normalmente a los fines del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, se presente en original además de la constancia del pago del Servicio Autónomo a nombre del Registro inmobiliario de la Jurisdicción donde se encuentra el inmueble, el pago de impuestos Municipales, solvencia de derecho de frente, solvencia de Hidrocapital solvencia de condominio, certificación de gravámenes de los últimos 20 años; Rif y Cédula de Identidad actualizados. Que por regla general la mayoría de los recaudos corresponde obtenerlos al propietario del inmueble para luego entregarlos al futuro comprador para la protocolización. Que Víctor Armando Jarrín y Judith Gladys García de Jarrín, asumieron un elenco de obligaciones que exige de su parte un comportamiento o conducta de hacer. Que siendo así, a pesar de los difícil que fue para sus representados obtener los documentos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, muchos de los cuales correspondían a los vendedores, estos sin embargo no asistieron en la fecha fijada para tales fines, desconociendo el principio general de que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, incurriendo con ello en una conducta culposa. Destaca al Tribunal que los vendedores aun no han cumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa y como consecuencia de ello hacer la tradición y entrega, no obstante que sus mandantes han intentado por todos los medios posibles que cumplan con la convención que tienen pactada. Que sin ponderar la angustia por la que atraviesan sus mandantes, luego de obtener la aprobación del crédito para el otorgamiento y pagar con sacrificio los aranceles e impuestos que ello requiere, los demandados han mantenido una conducta negligente y evasiva, dando muestras de desconocer su obligación y no querer honrar el compromiso adquirido, razón por la cual se ve en la imperiosa necesidad de solicitar la tutela de sus derechos. Por las razones expresadas demanda el cumplimiento de la obligación asumida de transferir la propiedad mediante el otorgamiento de documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de la demanda, ofreciendo pagar el saldo deudor del precio bien con un crédito aprobado por una entidad financiera o en el plazo que fije el Tribunal y para el caso que no cumplan pide al Tribunal ordene el registro del fallo a los fines que sirva de título de propiedad. Frente a los hechos expuestos en sustento de la pretensión deducida, la representación judicial de la parte demandada se excepcionó en los siguientes términos: Admite que en fecha 12 de julio de 2.012, sus representados y los ciudadanos Santiago Gutierrez y Lolimar De Gutierrez, celebraron un contrato de compromiso bilateral de compraventa sobre el apartamento distinguido con el Nº 12, ubicado en el primer piso del Edificio denominado Residencias Dan, situado en la intersección de las Avenidas Principal y Río de Janeiro, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito capital. Rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho que se fundamenta. Rechazó y negó lo afirmado por la parte actora, de que dentro del plazo pactado en la cláusula cuarta, tramitaron y obtuvieron la aprobación del crédito hipotecario con el cual pagarían el saldo restante del precio pactado y que el documento definitivo haya sido consignado ante la Oficina de Registro correspondiente para su protocolización antes de la culminación del plazo establecido en el contrato. Señala que es importante citar la cláusula cuarta del contrato, la cual transcribe textualmente y expone que al efectuar el debido análisis a la citada estipulación encontramos que la fecha de firma fue el 12 de julio de 2.012, la duración del contrato de ciento veinte días siguientes y la fecha de culminación del contrato fue el 9 de noviembre de 2.012. Cita textualmente lo afirmado por la parte actora en el libelo y expresa que, no se observa en el anexo, que manifesta la representación judicial de los demandantes acompaña al libelo marcado E, que se haya cumplido la obligación por parte de los demandantes de notificar con cinco días continuos de anticipación a la fecha fijada para la protocolización del documento definitivo de compraventa, entendiéndose que la misma tenía que verificarse el día 4 de noviembre de 2.012 a fin de cumplir con el plazo establecido en el contrato, para que se llevara a efecto la firma del documento definitivo de compraventa, que tenía que ser inexorable e inequívocamente el día 9 de noviembre de 2.012, sin embargo, como quiera que sea, sus representados nunca fueron notificados ni para el 9 de noviembre ni para el 13 de noviembre de 2.012. Resaltó que en fecha 10 de noviembre de 2.012, envió una comunicación a los demandantes, a través de correo electrónico para notificarles sobre el vencimiento del contrato y que asimismo el día 12 de noviembre de 2.012 envió telegrama atraves de IPOSTEL a los demandantes para ratificarles el vencimiento del contrato. Respecto a lo afirmado en el libelo de que sus representados no asistieron en la oportunidad fijada por el Registro para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, el día 13 de noviembre de 2.012, ratifica que la vigencia del contrato era a partir del 12 de julio de 2.012 hasta el 9 de noviembre de 2.012 y no el 13 de noviembre como pretende hacer ver la representación judicial de la parte actora cuando argumenta que fue la oportunidad fijada por el Registro para la firma del contrato, pues de haberse verificado una buena actuación de ellos en la tramitación para la obtención del crédito, la elaboración del documento definitivo y la consignación de dicho documento dentro del plazo establecido en el contrato, la oportunidad que habría fijado el Registro, tenía que ser para el 9 de noviembre de 2.012 y por tanto se verifica el incumplimiento de los demandantes en cuanto a su promesa de comprar el inmueble y entregar el precio pactado dentro del plazo estipulado. Resalta al Tribunal que motivado a que sus representados necesitaban adquirir una vivienda para su hija, Yelitza Noemí Jarrín García, quien vive en el inmueble objeto del contrato con su cónyuge y sus menores hijos, decidieron colocar en venta el inmueble objeto de la demanda, para poder completar el precio y en virtud de ello debía vender el apartamento para poder adquirir un inmueble ya visto y negociado por sus representados y así se lo hicieron saber a los demandantes, quienes señalaron que tenían un contacto en el banco donde introducirían el crédito hipotecario, que les conseguiría en un mes la aprobación del mismo, pero solo a los efectos de cumplir con un requisito del banco, debían formalizar un contrato de opción con vigencia de noventa días mas una prórroga de treinta, planteamiento que fue aceptado por sus representados quienes de buena fe firmaron el documento de promesa bilateral de compra venta que les presentaron los demandantes. Que no obstante, desde la fecha de autenticación del contrato los demandantes, una vez que sus representados les entregaron los recaudos para el trámite del crédito, los demandantes sólo aparecieron solicitando la actualización de la cédula de Identidad del co demandado Víctor Jarrín y evitaron a toda costa dar explicaciones acerca de la protocolización del documento definitivo y así pasaron varios meses sin que los demandantes dieran respuesta a los demandados, no dándoles otra alternativa para concretar el negocio de adquisición de una vivienda para su hija y su grupo familiar quienes ahora no pueden quedar en la calle, por la negligencia de los demandantes. Señala que el contrato suscrito entre las partes no es un contrato de compra venta, es una promesa bilateral de compraventa cuya naturaleza es la de ser un contrato preparatorio en el cual hubo un acuerdo de voluntades, quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, pudiendo celebrarse o no de acuerdo con la voluntad de los contratantes. Sostiene que las promesas bilaterales de compra venta no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación, por ello pide que no se incurra en falsa suposición al calificarlo como un contrato de venta, desnaturalizando su contenido y apartándose de la intención de los contratantes cuando lo cierto es que se trata de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta en el cual las partes se obligaron una a vender y la otra a comprar previo el cumplimiento de ciertas condiciones, que de no cumplirse hacían posible la no celebración del contrato definitivo. Invocó extracto de la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 27 de octubre de 2.010, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña. Precisó que no puede pasarse por alto lo establecido en la cláusula tercera del contrato, en el que se estableció la posibilidad de rescindirlo unilateralmente cuando se estipulo que si por causas imputables a los promitentes vendedores no se llevara a efecto la negociación, deberían devolver a los promitentes compradores la suma recibida en calidad de inicial y otra suma por concepto de daños y perjuicios y si no llegare a realizarse por causas imputables a los promitentes compradores los promitentes vendedores harían suya una suma de dinero, debiendo devolverles otro monto deducido de dicha suma. Que más allá de tratarse o no de una promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de rescindir el contrato hace innecesaria cualquier otra consideración al respecto. Citó textualmente un párrafo de la decisión dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 4 de agosto de 2.000, en la cual se fija criterio respecto al fraude procesal. Expuso además que en fecha 13 de noviembre de 2.012, se reunió con el demandante para entregarle el monto correspondiente a la suma recibida en calidad de inicial menos el deducible de los daños y perjuicios, por no haberse llevado a cabo la negociación dentro de su plazo pero este se negó a recibirlo y en vista de ello intentó oferta real de pago, pero el Tribunal no encontró persona alguna en el inmueble donde debía llevarse a cabo la oferta y es por eso que ella introdujo por debajo de la puerta copia simple del auto del Tribunal dando entrada a la oferta y a partir de ese momento el Tribunal no ha podido localizarlos por que la dirección señalada por el Saime y demás organismos es la misma donde se trasladó el Tribunal. Concluyó que la parte demandante incumplió la obligación contenida en la cláusula cuarta de protocolizar el documento en el plazo pactado por causas imputables a ellos al no obtener el crédito, elaborar el documento y consignarlo en el Registro y por otro lado resalta que la cláusula tercera del contrato no estipula en ninguno de sus párrafos que en el supuesto de incumplimiento, sus representados tengan que entregar la propiedad del inmueble objeto de la demanda por que lo que estableció la mencionada cláusula es que en caso de incumplimiento, devolver la suma entregada como inicial mas un monto por daños y perjuicios y es a eso que están obligados sus representados, por tanto, mal pueden aspirar la entrega del inmueble por que sencillamente eso no fue lo que acordaron, menos aún cuando quienes incumplieron el contrato fueron los demandantes. Citó textualmente lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato y expresa que el documento definitivo de compra venta no se firmó dentro del lapso fijado por las partes por causas imputables a los demandantes, motivo por el cual, por imperio de lo acordado sus representados tienen el derecho de hacer suya la suma pactada como indemnización de daños y perjuicios y devolver la suma de doscientos setenta y dos mil quinientos ochenta bolívares, obligación satisfecha por sus representados quienes ante la negativa de los demandantes a recibirla se vio en la necesidad de realizar un procedimiento de oferta real ante el Juzgado Tercero de Municipio. Invocó lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil y pidió por último al Tribunal declarar sin lugar la demanda. Vistos los argumentos expuestos en el libelo y la contestación, se determina que el merito de la controversia quedó centrado en el incumplimiento del contrato que por la presente acción se le imputa a la parte demandada, así como su naturaleza jurídica, al esgrimir esta en su defensa, por una parte que quien incumplió el acuerdo de voluntades fue la parte actora, al no realizar las gestiones pertinentes dentro de los plazos establecidos en el contrato y por la otra que lo verdaderamente pactado fue la celebración de un contrato futuro; pues las promesas bilaterales de compra venta no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación. Así pues, en relación a los hechos afirmados y tomando en consideración que los medios de prueba tienen el fin primordial de hacer surgir en el Juzgador la plena convicción de ser ciertos los hechos que fueron afirmados, en relación a los hechos planteados y los fines de cumplir con los parámetros fijados en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora aportó a los autos como instrumento fundamental de la demanda, contrato suscrito en fecha 12 de julio de 2.012, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal cuya celebración no pasó a formar parte de lo controvertido en el proceso. Así se establece. De los hechos sometidos al conocimiento del Tribunal vemos que la naturaleza jurídica del contrato accionado resultó controvertida, por tanto, este Tribunal previo a la decisión de fondo ex artículo 12 del Código de Procedimiento Civil procede a pronunciarse y en tal sentido observa: En el caso de autos, de un análisis al contrato con especial énfasis a sus cláusulas primera y segunda, se observa que la voluntad de las partes manifestada en el texto del contrato, fue la de vincularse a una promesa bilateral de compra venta, en la cual ambas asumieron obligaciones, la parte demandada de un lado asumió la obligación de vender el apartamento distinguido con el Número 12, ubicado en el primer piso del Edificio denominado Residencias Dan, situado en la intersección de la Avenida Principal y Río de Janeiro de la Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital y la parte actora en su condición de compradora asumió la obligación de adquirir el inmueble, mediante el pago de una determinada suma de dinero que este realizó parcialmente en el momento de suscripción del contrato y el saldo restante de acuerdo con lo pactado sería pagado al momento de la firma del contrato. En efecto, del examen al contrato se observa que la intención de las partes fue la de vender y comprar respectivamente mediante un precio que ambas partes establecieron, verificándose en dicha negociación la existencia de los elementos esenciales al contrato como lo son el consentimiento, objeto y causa. Para el profesor José Luis Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías Derecho Civil IV, la promesa bilateral de venta es un contrato por el cual dos partes se obligan a celebrar recíprocamente un contrato de venta y respecto a su naturaleza jurídica refiere lo siguiente: ” El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio es venta (artículo 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta, pero discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que el artículo en cuestión vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Según la otra tesis el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como “prometo vender” o “prometo comprar” son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones “vendo” o “compro”. Así entendida la norma, no tendría aplicación cuando los contratantes dispusieran lo contrario en forma inequívoca. Omissis…. En Venezuela, aun cuando existe la citada disposición la cuestión puede plantearse en términos semejantes, en virtud de la norma según la cual no es obstáculo para la formación del contrato el hecho de que el oferente revoque su oferta durante el plazo en que está obligado a mantenerla (C.C, art 1.137, ap 4º). De allí pues que en el caso de promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo y que la sentencia que así lo declara servirá de prueba del contrato…” De igual manera el Tratadista R.J. POTHIER en su obra TRATADO DE LOS CONTRATOS TOMO I Editorial ATALAYA BUENOS AIRES, Pág. 238. Com. 478 precisa lo siguiente: “Importa tener mucho cuidado en tomar por promesa de vender la declaración que una persona hace de hallarse actualmente dispuesta a vender. Esta manifestación no encierra ninguna obligación y deja a su autor en libertad de cambiar de voluntad hasta que la venta ha sido definitivamente acordada. Por ejemplo si después de haber vendido mi biblioteca, sin obligarme ni precisa ni formalmente: Venderé a vos también mis tablillas por la suma de tanto, caso que le convengan; estas palabras constituyen una manifestación del deseo actual, no una verdadera promesa. Para que haya promesa de vender, se requiere que, cuando me ha dicho por escrito que me venderá tal cosa, parezca de un modo preciso, por las palabras de que se ha servido, que ha querido obligarse a ello, y que entre los dos se ha efectuado una verdadera convención; sin esto será una simple plática que no entraña obligación ninguna”. En cuanto a este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión dictada el 18 de diciembre de 2.006, dejó establecido el siguiente criterio: “En lo que respecta al primer punto referido a ¿Cuál es el contrato a que se refiere el citado artículo, el de crédito hipotecario o el de promesa bilateral u opción de compraventa?, debe esta Suprema Jurisdicción Civil, analizar los elementos constitutivos de los contratos en cuestión. En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.” En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil, Tomo 4, 3ra. Edición, págs. 25-26, Instituto Editorial Reus, Madrid, 1955”, señalan que: “...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: <>. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta. E importa mucho distinguir con todo cuidado estas dos especies de convenciones. (Subrayado del Tribunal) 1° PROMESA UNILATERAL DE VENDER O COMPRAR Hay promesa unilateral de venta cuando un propietario se obliga a vender un bien, mediante un precio determinado, a una persona en el caso de que ésta quiera adquirirlo. La promesa unilateral de comprar, menos frecuente en la práctica que la precedente, es el compromiso que una persona adquiere con el propietario de un bien, de comprárselo, mediante un precio determinado, si dicho propietario se decide a venderlo. Ninguna de estas dos clases de promesas son las que tiene en cuenta el art. 1.589, ya que éste supone que hay consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar...” (Mayúsculas y cursivas del texto). Por su parte, Planiol y Ripert en la obra “Derecho Civil, Biblioteca Clásicos del Derecho, Tomo 8, 3ra. Edición, págs. 920-921, Leonel Pereznieto Castro y Editorial Pedagógica Iberoamericana, S.A. de C.V., México 1977”, exponen:“...La promesa de venta es un contrato por el cual una persona se compromete a vender a otra una cosa, sin que ésta consienta inmediatamente comprarla. ...Omissis...) La promesa de venta es una convención esencialmente unilateral. Si quien la obtiene consiente inmediatamente en comprar, no habrá promesa de venta, sino venta perfecta y total, la cual produciría de inmediato sus efectos. Sería una venta mal calificada o erróneamente redactada, aquélla en que las partes dijesen: “Prometo vender... prometo comprar...” en lugar de: “vendo... compro”. Puede afirmarse que nunca se hace esto en la práctica; sólo la promesa unilateral es un contrato usual; por tanto, también erróneamente los autores modernos han pensado que el art. 1589, reglamenta los efectos de la promesa sinalagmática de vender y de comprar, y que el código no prevé las promesas unilaterales de venta. Han sido engañados por los términos consentimiento recíproco, que explicaremos más adelante. Por el contrario, es indudable: 1° Que los autores antiguos no se ocupan sino de las promesas unilaterales; únicas que se encuentran de hecho, tanto antes como después del código civil; 2° Que el art. 1589 tiene por objeto resolver una controversia que surgió únicamente con motivo de las promesas unilaterales. Tomemos pues, la promesa de venta como una convención unilateral. Aún no hay venta, puesto que todavía no hay comprador. Existe una sola obligación, contraída por el propietario, única parte que se ha obligado al prometer vender. Esta promesa no es una simple oferta, que pueda retirarse a voluntad por quien la ha hecho. Constituye una obligación definitiva, puesto que ha sido aceptada por la otra parte. En consecuencia, es un contrato especial, que tiene naturaleza, efectos y nombres propios; llámese promesa de venta. Aún no es una venta, acaso la venta se perfecciona un día por la adhesión del comprador, sí a este le conviene. En la práctica de los negocios, la promesa de venta toma diferentes nombres. Se designa con el término opción el derecho para el acreedor de declarar, en cierto plazo, su voluntad de realizar la promesa. (...) Mientras la parte a quien se haya hecho la promesa de venta, goce del plazo que se le ha concedido, y no manifieste su decisión, aún no hay venta; por tanto, no hay transmisión de propiedad, ni los riesgos se transmiten al comprador. Solamente existe una obligación personal para el promitente, obligado a mantener su oferta de venta, mientras espera la decisión de la otra parte. Por tanto, es inútil la trascripción del acto. (...Omissis...) Si todo acontece regularmente y conforme a la convención primitiva, el promitente, para cumplir su promesa, debe firmar una escritura de venta, celebrar un contrato en buena forma, el día en que el estipulante se decide a realizar la compra. El comprador sólo adquiere la propiedad desde el día que otorga su consentimiento. Por consiguiente, debe sufrir los efectos de los derechos reales establecidos por el vendedor en el intervalo, y aún la venta no puede realizarse si la cosa ha sido enajenada; salvo algunas posibles excepciones en casos determinados. Gran interés para él, en que se declarara retroactivamente propietario desde el día de la promesa. Con este fin, a veces se ha presentado al promitente como un vendedor bajo condición suspensiva; es vendedor, se dice, “si la otra parte consiente en comprar”. En consecuencia, la aceptación de la venta por el comprador produce el efecto de una condición que se realiza, y la venta se opera con efectos retroactivos, ya que tal es la consecuencia natural de la condición (art. 1179). Esta manera de analizar la operación es inexacta; al contrario le falta algo más que una simple condición que suspendería sus efectos, le falta uno de sus elementos esenciales: el consentimiento de una de las partes. Por tanto, debe decirse que el contrato aún no se ha formado, sólo se forma cuando el beneficiario de la promesa de venta se decide a comprar. Ahora bien, el contrato no puede producir efectos antes de ser celebrado...” Posteriormente La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 9 de julio de 2.009, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz, estableció lo que a continuación se transcribe: “Los contratos de promesa bilateral de compra venta son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. …omissis… Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objeto del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “cláusula penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato….” Como puede apreciarse de la doctrina casacional que precede, las promesas u opciones de compraventa no constituían una verdadera venta, de tal suerte que ante el incumplimiento del opcionado, el opcionante podía retener las arras estipuladas y si es el quien incumplía, su obligación quedaba circunscrita a regresarlas al opcionado. Sin embargo, por decisión de fecha 22 de marzo de 2.013 dictada por la misma Sala de Casación Civil, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, se retomó el criterio que había sido abandonado, de considerar a las promesas bilaterales de compraventa como una verdadera venta, dejándose establecido lo siguiente: ”Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: “…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma. “. Como puede apreciarse del criterio anteriormente explanado las promesas bilaterales de venta, cuando se encuentren presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, equivalen a una verdadera venta. En el caso bajo estudio, estando en plena sintonía con el anterior criterio, considera quien aquí decide que el contrato cuyo cumplimiento acciona la parte actora se contrae a una promesa bilateral de compra venta, que tiene todas las características propias de un contrato de compraventa, al encontrase en el mismo los elementos que lo conforman como lo son el consentimiento de las partes, hecho que se constata del documento que contiene el negocio jurídico accionado, el objeto que aparece claramente determinado en la cláusula primera y el precio. Vale decir, que en el caso de autos, nos encontramos en presencia de un contrato que engendra obligaciones recíprocas a las partes, esto es, para el comprador la obligación de comprar y para el vendedor la obligación de vender. Estas contraprestaciones son causas recíprocas para las partes que suscribieron el contrato. Puede afirmarse en base al anterior criterio entonces, que el contrato accionado constituye una promesa bilateral de compra venta cuya naturaleza jurídica, al aparecer claramente manifestada la intención de las partes de vender y comprar es asimilable a la venta. Sobre la base de estas consideraciones debe señalarse que en los contratos sinalagmáticos, es decir, donde ambas partes se obligan recíprocamente, el artículo 1.167 del Código Civil otorga la posibilidad de exigir la resolución o la ejecución del contrato, por tanto, la defensa ejercida por la parte demandada, de que de acuerdo con la cláusula tercera, el contrato podía ser rescindido unilateralmente por una de las partes con la consecuente devolución a la otra de una suma por concepto de daños y perjuicios, es improcedente, en primer lugar por que en Venezuela los contratos no se resuelven de pleno derecho; en segundo lugar, por que la cláusula penal viene a ser una condena accesoria que establecen las partes para el caso de que, ante el incumplimiento del contrato, la parte afectada pueda intentar la vía resolutoria con el consecuente pago de los daños pactado, pero de ninguna manera, este acuerdo enerva el derecho subjetivo que tiene cualquiera de los contratantes de accionar el cumplimiento. Resulta obvio pues, que al encontrarnos en presencia de un contrato sinalagmático donde ambas partes asumieron obligaciones, ante el incumplimiento de una de ellas, a la parte que ha cumplido le asiste el derecho de optar entre la Resolución o el cumplimiento y es por ello que lo señalado por la representación judicial de la parte demandada, respecto a que lo único que procede es la devolución de la suma pactada en la cláusula tercera, debe ser desechado por improcedente y Así expresamente se establece. Determinado como ha quedado que la naturaleza jurídica del contrato accionado es equivalente a la venta, corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto al incumplimiento que por la presente acción se imputa a la parte demandada en los siguientes términos: Nuestro derecho positivo consagra el sistema de la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración de los contratos, en efecto, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo1.159 del Código Civil el contrato tiene fuerza de ley entre las partes y no puede revocarse sino mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley y el 1.160 ejusdem a su vez establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la ley”. En suma, puede afirmarse que en los contratos las partes se obligan a cumplir con lo pactado y la falta de cumplimiento, apareja un derecho subjetivo a la parte afectada con el incumplimiento, de acudir al órgano jurisdiccional a solicitar la tutela de su derecho; pero si tal derecho resulta contradicho, no ya por haberse negado la existencia de la obligación accionada, sino por que, como ha ocurrido en casos como el de autos, la parte demandada alegó la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, que consagra lo que la doctrina ha denominado la “exceptio non adimpletis contractus”, que faculta a uno de los contratantes a negarse a ejecutar su obligación si el otro contratante no ejecuta la suya, surge para el Juzgador la obligación legal de analizar todos y cada uno de los elementos que configuran la procedencia en derecho de esa circunstancia que excepciona a una de las partes de cumplir, cuando la otra no ha cumplido con lo pactado. En el caso sub iudice, esgrimió la representación judicial de la parte demandada en defensa de su representada, que quien incumplió el contrato fue la parte actora, al no poderse protocolizar el documento en el plazo pactado por causas imputables a ellos, pues no obtuvieron el crédito antes de verificarse el plazo establecido en el contrato, tampoco elaboraron el documento, ni lo consignaron en el Registro para su protocolización. A efectos de demostrar, sus afirmaciones las partes aportaron las siguientes pruebas: La parte actora aportó a los autos copia fotostática simple de cedula catastral expedida por la Alcaldía de Caracas, no impugnada en forma alguna, de cuyo texto se determina que el apartamento distinguido con el Nº 80, situado en el piso 20 del Edificio Torre San José Torre B, pertenece o perteneció a los demandantes. Constancia de Registro de Vivienda Principal en original, de cuyo texto se constata que el inmueble antes señalado fue registrado como vivienda principal de los demandantes. Copia fotostática simple de documento, no impugnado en forma alguna, de cuyo texto se desprende la venta del antes citado inmueble, realizada en fecha 6 de agosto de 2.012. Copia fotostática simple de Cédula de Identidad perteneciente al ciudadano Víctor Armando Jarrín, donde aparece su estado civil soltero y copia de una nueva cédula expedida a su nombre con el estado Civil casado. Constancia expedida por el Banco de Venezuela, de cuyo texto se desprende la consignación de recaudos que sustentan la solicitud del crédito, en fecha 16 de julio de 2.012. Comprobante de fecha 6 de agosto de 2.012, de cuyo texto se desprende que la citada institución solicitó al comprador actualización en la Cédula de Identidad del vendedor ciudadano Víctor Jarrín. Constancia de status de la solicitud, expedida por el Banco de Venezuela, de cuyo texto se observa que para el 29 de agosto de 2.012, la misma ostentaba el status de recibida en comité. Así se decide. Constancia de status de la solicitud, expedida por el Banco de Venezuela, de cuyo texto se observa que para el 29 de septiembre de 2.012, la misma ostentaba el status de aprobada. Así se decide. Consignó copias de correos electrónicos no evacuados de la manera procesalmente idónea. Copia fotostática simple de solvencia expedida por Hidrocapital a nombre de Residencias Dan, en fecha 1 de noviembre de 2.012. Original de Planilla forma 33, de cuyo texto se constata que el pago referente al impuesto de enajenación de inmuebles fue realizado en fecha 8 de noviembre de 2.012, por el ciudadano Santiago Gutierrez. Así se establece. Constancia de fecha 30 de noviembre de 2.012, expedida por el Banco de Venezuela, de cuyo texto se constata que en fecha 8 de noviembre de 2.012, fueron cancelados impuestos por planilla por forma 33. Así se establece. La parte demandada, a los fines de demostrar los hechos en los cuales fundó su excepción promovió el mérito de las cláusulas tercera y cuarta del contrato cuyo análisis será vertido en el texto del fallo. Promovió el mérito de correo electrónico que no fue evacuado de la forma procesalmente idónea. Así se establece. Promovió telegrama enviado a los demandados notificándoles el vencimiento del contrato. Promovió el mérito de la oferta real promovida ante el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial que nada abona a su excepción por las razones que serán vertidas en la motivación. Así se establece. Promovió testimoniales de los ciudadanos Yelitza Noemí Jarrín Uceda y Pedro Alejandro Rojas Charry que son desechadas por estar afectados de inhabilidad, al encontrarse comprendidos dichos ciudadanos en los supuestos de hecho previstos en los artículos 478 y 479, respectivamente del Código de Procedimiento Civil, pues en lo que respecta a la primera es hija de los demandados y el segundo yerno; y por que de acuerdo con lo manifestado por la defensora judicial de estos, están directamente interesados en el proceso, por que a su decir, el inmueble sería vendido para comprar uno para ellos, por tanto, es forzoso para el Tribunal desecharlas. Así se decide. Promovió testimonial de la ciudadana Yelitza Romero, quien fungió de intermediaria en la negociación, que fue debidamente evacuada en su oportunidad. De la testimonial rendida se observa que la ciudadana Yelitza Romero fue la persona que sirvió de intermediaria en la negociación, no incurrió en contradicciones y estuvo conteste en sus respuestas cuando afirmó que el señor Gutierrez llevó la carpeta al Banco inmediatamente a la fecha de celebración del contrato; que si notificó a los demandados, pero con un día de antelación la fecha de la firma del contrato y en las respuestas a las repreguntas formuladas respondió que ciertamente el señor Gutierrez se encargó de sacar el documento de condominio, que también le avisó de la devolución de la Cédula del señor Jarrín, pero que cuando le avisó este se encontraba de viaje, sin embargo; se vino nuevamente a Venezuela y sacó la Cedula de casado, además admitió que quien pagó la forma 33 fue el señor Santiago, en base al argumento de que el se puso a la orden para hacerlo, por tanto, este Tribunal valora plenamente la declaración de la mencionada ciudadana, por no encontrar elementos que desmerezcan sus afirmaciones. Así se decide. Ahora bien a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la pretensión, este Tribunal procede a analizar la cláusula cuarta del contrato que vincula a las partes del presente proceso, de cuya lectura se determina que la protocolización del documento definitivo de compra venta debía tener lugar dentro de los noventa días siguientes a la firma del contrato, con una prórroga de treinta días, pudiendo firmarse antes de esa fecha por acuerdo entre las partes. Conforme a la cláusula citada, el lapso de ciento veinte días para la protocolización del documento definitivo, comenzó a contarse a partir del día 12 de julio de 2.012, venciendo dicho lapso el día 9 de noviembre de 2.012, sin embargo; del análisis de todas las pruebas que constan en autos, se observa que contrario a lo afirmado por la demandada, la parte actora si realizó todas las gestiones pertinentes, no sólo para la obtención del crédito solicitado, sino también para introducir el documento ante el Registro, habiéndose demostrado que ciertamente en el discurrir del lapso fijado para la conclusión del contrato, la Cédula de Identidad del vendedor le fue devuelta al comprador a los fines de su actualización, hecho este que resulta de capital importancia debido a los inconvenientes que de ello se pueden derivar, pues, es un hecho notorio que la devolución de un recaudo de una u otra manera entorpece la normal tramitación de una gestión, como lo es el otorgamiento de un crédito ante una entidad Bancaria, situación que no desconocía en modo alguno la parte demandada, por tanto, mal podría atribuirse a la parte actora negligencia alguna, siendo importante precisar además, que no es un hecho discutido que la parte demandada sabía y estuvo de acuerdo en la tramitación del crédito por parte de los compradores. Asimismo al analizar la planilla forma 33 y concatenarla con la declaración rendida por la ciudadana Yelitza Romero, se determina que ciertamente el señor Santiago Romero pagó el impuesto correspondiente a la declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas y gestionó además el pago de las otras solvencias, obligación esta que de acuerdo con el contrato y con lo dispuesto en el artículo 1.491 del Código Civil debía ser sufragada por los vendedores, circunstancia que hace surgir en quien aquí decide la plena convicción de que la parte actora si materializó su intención de cumplir con lo pactado en el contrato, realizando inclusive gestiones que por Ley corresponde realizar a los vendedores y si bien es cierto que la fecha tope para la firma del documento fue el día 9 de noviembre de 2.012 y no el 13, tampoco es menos cierto que debido a la conducta desplegada por la demandada, el otorgamiento del documento definitivo, se retraso por el plazo de cuatro días apenas, que como se señaló anteriormente no pueden serle imputados a la actora, quien adicionalmente demostró haber notificado a la demandada de la oportunidad que le había sido fijada por el Registro, para la protocolización del documento definitivo. Admitir lo contrario, o sea, admitir que el actor aún cuando realizó las gestiones pertinentes, incumplió el contrato y que por ello la parte demandada no está obligada a cumplirlo, siendo la demandada legalmente la obligada a gestionar todo lo concerniente a la expedición de las documentales que le fueron requeridas así como al pago de las planillas y servicios que corresponden al inmueble; es contrario a toda idea de justicia. Pretender desconocer lo verdaderamente ocurrido en el presente proceso es atentar contra el mandato constitucional de utilizar el proceso para la realización de la justicia, de tal manera pues, la excepción de contrato no cumplido no es procedente pues de las actas procesales se puede constatar que el incumplimiento que se le imputa al actor, estuvo motivado a la conducta de quien opuso la excepción, esto es, la parte demandada. Cabe advertir que en lo que respecta a la oposición de la excepción de contrato no cumplido, la doctrina nacional ha sido reiterada al coincidir que la excepción non adimpleti contractus requiere de condiciones especiales para que pueda prosperar, a saber: 1.- Que se trate de un contrato bilateral: Supuesto fáctico que se cumple en el caso de autos, por que en el contrato accionado ambas partes asumieron obligaciones. 2.-Que las obligaciones deban satisfacerse en forma simultánea, circunstancia que no se verifica en el caso de autos donde ambas partes s 3.-Que el incumplimiento atribuido por la excepcionante a la otra sea de tal importancia que incida sobre lo principal del contrato, 4.-Que la parte que oponga la excepción no haya motivado el incumplimiento de la otra parte, situación que se verifica en el caso que se analiza, pues de las probanzas aportadas se evidencia que el supuesto incumplimiento estuvo motivado por la conducta de la otra. 5.-Que se trate de un incumplimiento culposo, es decir que la conducta ilícita de la demandante sea la justificación para que el demandado no cumpla. En el caso sub iudice considera quien aquí sentencia, que no se verifican las condiciones requeridas para que prospere la excepción expuesta por la parte demandada, por las razones que se han expresado, por tanto, su defensa en este sentido debe sucumbir. Por otro lado, no considera quien aquí suscribe que en el caso sub iudice se encuentren presentes los elementos que sanamente apreciados configuren un fraude procesal. III Por los razonamientos antes expresados, este juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda incoada por SANTIAGO GUTIERREZ CARMONA Y LOLIMAR LINARES DE GUTIERREZ, titulares de las Cédulas de Identidad números 9.413.459 y 6.671.151, respectivamente CONTRA JUDITH GLADYS GARCIA DE JARRIN Y VICTOR ARMANDO JARRIN UCEDA, titulares de las Cédulas de Identidad números E-81.683.717 y E-81.667.376, respectivamente, por tanto se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato suscrito en fecha 12 de julio de 1.2.012, ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, y como consecuencia de ello, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.488 del Código Civil que señala que el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad, deberá; previo el pago del saldo deudor en un plazo de cuarenta días por la parte actora, otorgar ante el Registro Correspondiente el documento definitivo de compraventa del apartamento distinguido con el Nº 12, ubicado en el primer piso del Edificio Residencias Dan, situado en la intersección de las Avenidas Principal y Río de Janeiro de la Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: en veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con parcela que es o fue del Dr. Angel Cervini; Sur: En veintiocho metros (28 mts) con la avenida Río de Janeiro; Este: en cuarenta y seis metros con noventa centímetros (46,90 mts) con parcelas que son o fueron de los señores E. Schol y Dr Angel Cervini; y Oeste: En cuarenta metros con setenta centímetros (40,70 mts) con Avenida Principal. Dicho apartamento tiene una superficie aproximada de ciento treinta y un metros cuadrados (131 mts2), le corresponde un porcentaje de condominio sobre los bienes y cargas de la comunidad del Edificio de tres con ocho mil seiscientas ochenta diez milésimas por ciento (3.8680%), está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Fachada norte del Edificio y circulación vertical; Sur: Fachada sur del Edificio con vista a la Avenida Río de Janeiro; Este: Fachada este del edificio y Oeste: Fachada oeste del Edificio, tiene asignado un puesto de estacionamiento marcado con el Nº 12 en la planta sótano del Edificio. El documento de documento de condominio del Edificio fue registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador, hoy Municipio Libertador, el 15 de febrero de 1.965, bajo el Nº 19, Tomo 14 y le pertenece a los demandados según consta de documento protocolizado ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito de Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital, bajo el Nº 33, Tomo 3, Protocolo Primero, en fecha 9 de julio de 1.966. De no cumplir con lo condenado, la presente decisión producirá los efectos del contrato no cumplido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil que establece que si la parte que resulte obligada a concluir un contrato no cumple con su obligación, siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Se condena en costas a la parte demandada a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION. Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (09) días de marzo de dos mil quince. Años 204° Y 156° LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las ______________ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. LBR/MSG. EXP AP31-V-2012-00002098.