REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. ASUNTO: AP31-V-2014-000190 El juicio por desalojo intentado por el ciudadano JUAN FRANCISCO CORNEJO CALDERON, titular de la cédula de identidad Nº 22.748.463, representado judicialmente por el abogado Rafael Guerrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 97.588, contra el ciudadano JOSÉ ALBERTO DOS SANTOS, titular de la cédula de identidad Nº 24.884.040, representado judicialmente por las abogadas Mercedes Benguigui y Rosangela de Mateo, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 24.956 y 88.820, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoado el 05 de febrero de 2014 y se admitió por auto del 11 de ese mismo mes y año. PRIMERO En su escrito de demanda, la parte actora demandó el desalojo por falta de pago de un inmueble de su propiedad, para uso comercial, ubicado en la planta baja de la casa Nº 186, ubicada en avenida Ruiz Pineda, pasaje 8, San Agustín del Sur, Municipio Libertador del Distrito Capital, inmueble donde funciona un abasto. Que dicho inmueble lo compró a la ciudadana María José Ramos de Campos, en el cual se localiza dicho local comercial que se encontraba arrendado al demandado, pero para el momento de la compra no se presentó contrato de arrendamiento entre dicho ciudadano y la anterior propietaria. Que el arrendatario adeuda veintiún (21) meses de pensiones de arrendamiento que van desde abril de 2012 a enero de 2014, para un total de sesenta y cinco mil doscientos cinco bolívares (Bs. 65.205,00), por lo que de acuerdo a lo previsto en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo demandó a los fines que convenga o sea condenado en el desalojo del inmueble y en pagar sesenta y cinco mil doscientos cinco bolívares (Bs. 65.205,00) por pensiones insolutas. El valor de la demanda la estimó en la cantidad de ciento noventa mil bolívares (Bs. 190.000,00). Por diligencia, el Alguacil dejó constancia de haber citado al demandado, pese a lo cual se negó a firmar, por lo que el 24 de marzo de 2014, la Secretaria dejó constancia de haber complementado dicha citación y oportunamente el 26 de ese mismo mes y año, la parte demandada contestó a la pretensión de la parte actora. Rechazó el valor de la demanda por considerarla exagerada. Que si en el libelo indicó que se adeudaban 21 pensiones y ello daba una cantidad de sesenta y cinco mil doscientos cinco bolívares (Bs. 65.205,00), al estimarla en ciento noventa mil bolívares (Bs. 190.000,00), significaría que se adeudaría sesenta y un (61) cánones, lo cual no podría conocer el actor. Alegó que el actor no estimó el valor de la demanda en unidades tributarias, lo cual se exige de acuerdo a la Resolución Nº 2009-0006 del 02 de abril de 2009, por lo cual la demanda adolece de un vicio, que impide su admisibilidad. Además, alegó la perención breve, alegando que la demanda se admitió el 11 de febrero de 2014, el 17 de febrero de 2014, consignó un juego de copias del libelo y del auto de admisión y el 11 de marzo de ese mismo año, el Alguacil dejó constancia de haberse trasladado al domicilio del demandado, pero no costa que dicho funcionario hubiese recibido los emolumentos para su traslado. Propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, dado que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por venirse renovando automáticamente y no es admisible demandas de desalojo en esos tipos de contratos. Sobre el mérito, negó y rechazó genéricamente los hechos afirmados por el actor. Alegó encontrarse solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento, invocó el hecho del príncipe, en virtud que el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial fue cerrado por inventario, por lo que no pudo consignar las pensiones y de allí la imposibilidad de pagar. SEGUNDO De acuerdo a ello, tenemos que mientras la parte actora pretendió el desalojo del local comercial por falta de pago de pensiones, la parte demandada alegó que se trata de un contrato a tiempo determinado y por ello inadmisible tal pretensión y que en todo caso se encuentra solvente en el pago de dichas pensiones al haber operado un hecho del príncipe que le impidió pagar, amén de haber rechazado el valor de la demanda; alegó la perención, la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. En este sentido, cabe destacar que la estimación del valor de la demanda debe estar basado en hechos objetivos dadas las consecuencias procesales que ello trae en el proceso, pues sirve para la determinación de la competencia así como la fijación de las costas procesales, de ser el caso. Por ello, el legislador, estableció algunas reglas a seguir a los fines de la determinación del valor de lo demandado en estos casos de arrendamiento. El 36 eiusdem, señala: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”. En sentencia de fecha 13 de abril de 2000, Nº RH-77, caso: Paula Diogracia L. de Zárate contra Electricidad del Centro (ELECENTRO), esta Sala dejó establecido lo siguiente: “…La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”. Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) –que hoy se reitera- estableció: “Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros). En aplicación de las precedentes consideraciones en el caso concreto, la Sala observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como el pago de dos mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre y octubre, cada una por la cantidad de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75). Dicho contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de julio de 1996, por un lapso de un (1) año, prorrogable por períodos iguales. En consecuencia, la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas y aquellas por vencer hasta el 15 de julio de 1997, fecha de terminación del contrato de arrendamiento, lo que suma un total de once mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, cada una por el monto de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75), lo cual asciende a la cantidad de ciento cuarenta y ocho mil novecientos ochenta y un bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 148.981,25). Es evidente, pues, que el interés principal del juicio no excede de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) y, por ende, no está cumplido el requisito de la cuantía para la admisión del recurso de casación,...”.(Cursivas del texto). …omissis… La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que prevé: “El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”. Aplicando el citado criterio al caso bajo estudio, se tiene que en este asunto se demandó el desalojo de un inmueble destinado al comercio, arrendado bajo un contrato a tiempo determinado y al pago de 21 pensiones insolutas, por lo que deben multiplicarse las pensiones por el tiempo de vigencia del contrato y aquellas vencidas cuyo pago se reclama. Siendo así, la cuantía debe ser calculada en el monto de las pensiones reclamadas, esto es, sesenta y cinco mil doscientos cinco bolívares (Bs. 65.205) más las pensiones por los meses que faltarían por vencerse, esto es marzo y abril de 2014, que de acuerdo a una simple operación aritmética serían seis mil doscientos diez bolívares (Bs. 6.210,00), para un total de setenta y un mil cuatrocientos quince bolívares (Bs. 71.215,00), monto en que queda fijada la cuantía para todos los efectos procesales. TERCERO En cuanto a la perención breve alegada, se observa que efectivamente el 11 de febrero de 2014, se admitió la demanda; el 17 de ese mismo mes y año, la parte actora consignó los fotostatos para la formación de la compulsa y el Alguacil dejó constancia de haber citado al demandado el 11 de marzo de 2014. De acuerdo a ello, se tiene que el fin procesal se cumplió en el presente caso, independientemente que no conste en autos diligencia dejándose constancia del aporte de los emolumentos para tales fines por parte del Alguacil, quien se presume los recibió. Se advierte que la institución de la perención lo que busca es precisamente castigar la inercia de la parte en el proceso y no la diligencia, cuando se tiene que dentro de ese lapso de treinta (30) días a que se refiere el precepto legal contenido en el ordinal 2º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, no sólo que la parte actora cumplió con su carga de indicar la dirección donde debía citarse al demandado y aportó los fotostatos para formar la compulsa, sino que se logró citar al demandado. Además, debe considerarse que como institución sancionatoria debe interpretarse de manera restrictiva siempre en procura de la tutela de los derechos materiales en juego. No obstante ello, se advierte que la parte demandada fue debidamente citada en el proceso, al punto que contestó y tuvo la oportunidad de probar, lo que significa que efectivamente se cumplió el fin de la citación, cual es poner en conocimiento a la parte demandada que se inició un juicio en su contra basado en unos hechos sobre los cuales tuvo información y pudo argumentar en su contra, por lo que pudo ejercer debidamente su derecho a la defensa y, siendo así, no puede declararse la perención breve, dado que ello iría contra los principios contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución, según los cuales el proceso debe servir de instrumento para la realización de la justicia y que proscribe las reposiciones inútiles. Sería inútil declarar la perención cuando se ha cumplido con todas las etapas del proceso hasta llegar a la sentencia de mérito. La Sala de Casación Civil del Supremo Tribunal en decisión N° 000077/2011, reiterando el criterio expuesto en el fallo Nº 747/2009, estableció lo siguiente: “… ‘…aun cuando se hubiese verificado en el expediente la falta de cancelación de los conceptos inherentes a la obligación del demandante para efectuar la citación, referidos al pago de los gastos de traslado del alguacil, es necesario insistir en que la finalidad del acto se cumplió en virtud de que la citación de los demandados se llevó a cabo debidamente y éstos estuvieron a derecho durante todas las etapas del proceso. En consecuencia, no puede considerarse que se haya configurado la perención breve de la instancia, así como tampoco, que se le haya causado indefensión a alguna de las partes en el presente juicio, por tanto, la presunta infracción delatada por el formalizante, debe ser declarada improcedente…’. La Sala reitera el precedente jurisprudencial citado y, establece que la participación de la parte demandada en las etapas del proceso, pone en evidencia el cumplimiento de los actos procesales tendientes a lograr la citación de la parte actora, así como la intención de impulsar el proceso hasta su conclusión, y en virtud de ello, no puede ser cuestionado la inobservancia de la forma de un acto procesal cuando este (sic) haya alcanzado su finalidad practica (sic). Asimismo, esta Sala deja asentado que no opera la perención breve de la instancia prevista en el artículo 267 ordinal 1º y 2º del Código de Procedimiento Civil, cuando en las actuaciones procesales se verifique la presencia de la parte demandada en todas las etapas del proceso, la cual debe ser traducida como el cumplimiento cabal de las obligaciones legales, ya que la realización de cualquier acto procesal debe estar destinado a un fin útil. Es por ello, que la parte actora tiene como obligación exclusiva, de lograr el llamado a juicio del demandado para el desenvolvimiento de juicio, con el fin de garantizar a los sujetos procesales el derecho a una tutela efectiva de sus derechos e intereses, todo ello, cónsona satisfacción de las exigencias de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los artículos 26, 49 y 257, pues su desarrollado contexto persigue flexibilizar el formalismo que soporta el proceso civil, siendo éste el ‘…instrumento fundamental para la realización de la justicia…’. (omissis) De lo anterior, queda comprobado el cumplimiento del llamado a juicio de la parte demandada Daismary José Sole Clavier; el conocimiento oportuno del contenido de la demanda, la satisfacción y finalidad que le asigno (sic) la ley al acto procesal de citación y la participación de la parte demandada en el proceso, que sin duda alguna, ponen de manifiesto la intención de la parte actora de cumplir con las obligaciones relacionadas con la citación de la demandada, así como, la noción y ejercicio pleno de los medios establecidos en la ley procesal para contradecir, alegar y probar los cuestionamientos realizados por su contraparte”. En el mismo orden de ideas, la Sala Constitucional en decisión N° 1.828/2007, estableció lo siguiente: “… no obstante que la perención deba ser declarada de oficio por el tribunal cuando haya advertido su existencia, y no pueda ser renunciada por las partes, ello no es suficiente para desconocer o impedir la disposición que sobre sus derechos subjetivos éstas tengan; tan es así que si efectivamente en una causa se verifica la perención de la instancia, y antes de ser ello advertido, -como sucedió en el presente caso- finaliza por un mecanismo de autocomposición procesal, nada impide que éste (convenimiento) produzca sus efectos, pues según la norma tal acto es irrevocable y tiene el carácter de cosa juzgada. Al allanarse el demandado a la pretensión del actor, no existe contención, y por tanto juicio, por lo que resultaría inútil declarar una perención con posterioridad a la materialización de tal acto. Lo contrario, sería desconocer u obstaculizar el fin último del proceso, que no es otro sino la solución de conflictos, en este caso de particulares y por ende impedir la tutela del orden jurídico que conlleva a la paz social”. Sobre la base de esos criterios, especialmente que en el presente caso se ha cumplido con la finalidad de la citación, prueba de ello es que la parte demandada acudió al mismo en sus diversas etapas y ejerció su derecho a la defensa, se declara sin lugar la perención breve alegada. CUARTO Atinente a la cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentado en que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por venirse renovando automáticamente y no es admisible demandas de desalojo en esos tipos de contratos. Asimismo, se observa que la parte actora alegó que para el momento de comprar el inmueble no se presentó documento contentivo del contrato entre la antigua propietaria y el hoy demandado, de allí que su pretensión la fundamentó en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, que la arrendataria ha dejado de pagar las pensiones de arrendamiento, lo que constituye una causal de desalojo. Como puede observarse, su pretensión es congruente con los hechos narrados, pues si afirmó que para el momento de comprar el inmueble no se presentó documento contentivo del contrato, luego, está diciendo que se trata de un contrato verbal y de acuerdo al citado precepto legal, efectivamente debió pretender el desalojo como lo hizo. No obstante la demandada tiene todo el derecho de alegar y probar que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por existir documento que así lo prueba, como efectivamente lo hizo en este caso. Sin embargo, el hecho que la parte actora haya equivocado la calificación de la pretensión, no es óbice para que este Tribunal en virtud del principio Iura Novit Curia, la califique adecuadamente y de tutela a sus derechos. En este caso, ante el alegato de la falta de pago de pensiones de arrendamiento, la conducta esperada de la demandada es que acudiese a probar el pago de las mismas. Independientemente que sea una pretensión de resolución por falta de pago o desalojo por falta de pago, la forma de enervarlas es la misma: demostrar su pago o cualquier otro hecho extintivo de la obligación, más allá que se trate de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, pues el procedimiento en ambas pretensiones también son iguales. En este sentido, ya la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en voto salvado en sentencia Nº del en el expediente con ponencia de la magistrada Luisa Estela Morales, puntualizó: Asimismo, el hecho de que el demandante haya equivocadamente rotulado la acción como desalojo, cuando en realidad podría ser de resolución de contrato conforme al artículo 1.168 ejusdem, no puede comportar que se le desestime la acción sin valorar el mérito del fondo, porque el juzgador puede recalificar la denominación de la acción, además de tener previsto el mismo procedimiento judicial. 5.- De conformidad con lo anterior, cabe plantearse si no se está incurriendo en un exceso de formalismo al desechar una pretensión que, como quiera que se le haya dado una denominación que pareciera equívoca, tiene previsto el mismo cauce procesal que el resto de las demandas arrendaticias. En un Estado como el que propugna la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cometido social implica hacer efectivo el ejercicio de los derechos fundamentales. Para ello es necesaria una eficaz protección, desprovista de formalismos que impidan la plena satisfacción de la justicia, dándole así un carácter dinámico y en constante realización. En este orden de ideas, el nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente a partir del 23 de mayo de 2014, sólo hace referencia a la pretensión de desalojo y no distingue entre contratos verbales o escritos, a tiempo determinando o indeterminado. En este sentido, no hay impedimento de ley para iniciarse un procedimiento de desalojo de un inmueble destinado a uso comercial y siendo que el supuesto de la citada cuestión previa es textual, en el sentido que no debe quedar dudas del legislador de no dar tutela a determinada pretensión, no puede ser interpretada de manera restrictiva dado que ello coartaría el derecho de accionar. Esto es, que debe aparecer de manifiesto la prohibición de abrir un procedimiento de tutela para determinada pretensión, como aparece, por ejemplo, en el artículo 1801 del Código Civil, según el cual: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”. Según el autor Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse. Por ello, en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta, situación que no se da en este caso, por lo que se desecha dicha cuestión previa alegada. La parte demandada también alegó que el actor no estimó el valor de la demanda en unidades tributarias, lo cual se exige de acuerdo a la Resolución Nº 2009-0006 del 02 de abril de 2009, por lo cual la demanda adolece de un vicio, que impide su admisibilidad. A pesar que dicho alegato no lo hizo como una cuestión previa sino como motivo de inadmisibilidad, de acuerdo a lo antes analizado, dicho incumplimiento formal no puede constituir una causa legal que impida la entrada de la demanda contentiva de la pretensión, pues una Resolución de ese tipo no puede modificar el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que establece los requisitos de admisibilidad a trámite de la demanda. QUINTO Resueltas las defensas previas, se pasa a resolver al mérito. En este sentido la parte actora aportó al proceso copia simple de documento registrado el 09 de febrero de 2010, relativo a contrato mediante el cual la ciudadana María José Ramos de Campos vendió al ciudadano Juan Francisco Conejo Calderón, un inmueble destinado a vivienda, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, signada con el Nº 186, ubicada en la avenida principal de la urbanización San Agustín del Sur, parroquia San Agustín, del hoy Municipio Libertador, Distrito Capital. Dicho instrumento se tiene como fidedigno y merece fe su contenido, por lo que se tiene que el hoy actor es propietario de dicho inmueble en cuya planta baja se encuentra el local comercial ocupado por el demandado y que le pertenecía en propiedad a la vendedora por haberlo adquirido al ciudadano Cesar Augusto Campos Carolina, fallecido el 18 de mayo de 1994, para la comunidad conyugal que mantuvo con ella. Por su lado, la parte demandada junto al escrito de contestación, aportó copia simple de instrumento autenticado el 23 de noviembre de 1984, el cual se tiene como fidedigno por no haberse impugnado y por ello merece fe su contenido. En efecto, se refiere a contrato de arrendamiento pactado entre el ciudadano Cesar Augusto Campos Carolina con el ciudadano José Alberto Dos Santos por el local comercial Nº 1, situado en la planta baja del inmueble identificado como Nº 1, ubicado en pasaje 8, esquina con avenida principal San Agustín del Sur, parroquia San Agustín, Caracas, hoy Distrito Capital y por un año, renovable por periodos iguales y sucesivos de seis (6) meses hasta tanto una de las parte diese aviso a la otra la voluntad de darle fin al contrato. A los fines de probar que el actor sí tenía conocimiento de la existencia del contrato de arrendamiento, aportó copia simple de sentencia proferida el 04 de noviembre de 2010, por el Juzgado Décimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró sin lugar pretensión de desalojo intentada por el mismo actor, fundamentada en que el inmueble iba a ser objeto de demolición. Ciertamente, en el cuerpo de ese fallo se analizó el documento relativo al contrato de arrendamiento pactado entre los ciudadanos Cesar Augusto Campos Carolina y José Alberto Dos Santos, sobre el local comercial objeto material de este juicio, por lo que se presume conocido por la parte actora. Tal conducta de la parte debe ser censurada de acuerdo a lo previsto en el artículo 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, pues las partes y su abogado deben actuar en el proceso con lealtad y probidad y, en consecuencia, exponer los hechos de acuerdo a la verdad. Sin embargo, ello no es motivo de inadmisibilidad de la pretensión contenida en la demanda. Pero dado el caso que para el momento de intentarse la pretensión contenida en la demanda, esto es, el 05 de febrero de 2014, aún no había entrado en vigencia el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y visto que la parte demandada probó que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues se pactó a un año fijo renovable por periodos continuos de seis meses, salvo manifestación en contrario; visto además que la causa de pedir es la falta de pago de veintiún pensiones arrendaticias y que el procedimiento a seguir es idéntico, lo procedente es recalificar la pretensión. En tal sentido, en vez de denominarse desalojo, congruente con la normativa bajo la cual se intentó la demanda, debe calificarse como de resolución, todo visto que ello en nada cambia los hechos alegados y, por el contrario, se tutelan jurídicamente como lo exige el artículo 26 Constitucional. Probado que el hoy actor se subrogó en los derechos derivados del contrato de arrendamiento, de a cuerdo a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículo 1604 del Código Civil, desde el mismo momento que se le transfirió la propiedad del inmueble mediante el contrato de compra venta y como efecto de ello, debió respetar los derechos del arrendatario, también es acreedor de todos los derechos derivados del citado contrato. En tal sentido, probada esa relación arrendaticia, corresponde a la parte demandada probar la solvencia en el pago de las obligaciones nacidas del mismo, esto es, encontrarse solvente en las pensiones alegadas como insolutas que van desde abril de 2012 a enero de 2014. A esos efectos, la parte demandada junto al escrito de contestación, aportó copia simple de comprobante de ingreso de consignaciones, expediente 2009-20092051, donde consta que el ciudadano José Alberto Dos Santos, el 13 de marzo de 2014, depositó en la cuenta del Banco Bicentenario dispuesta para ello, la suma de sesenta y ocho mil trescientos diez bolívares (Bs. 68.310,00), por las pensiones y a favor del ciudadano Juan Cornejo, por el arrendamiento del local comercial referido en este juicio y por los meses que van desde mayo de 2012 a febrero de 2014. En ese mismo orden de ideas, la parte demandada alegó que le fue imposible hacer las consignaciones oportunamente, dado que el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio fue cerrado por inventario y ello constituía un hecho del príncipe que impidió cumplir con dicha obligación. Ciertamente, la OCCACI, creada según Resolución Nº 2011-0051 del 26/10/2011, de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, que por Resolución Nº 005-2012 del 14 de mayo de 2012, de la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se incorporó a este Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos, comenzó a operar desde el 05 de agosto de 2013. Entre tanto, según Resolución Nº 005-2012, del 14 de mayo de 2013 de la citada Rectoría Civil, las actividades del Juzgado Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, competente para recibir las consignaciones arrendaticias, quedaron suspendidas desde el 17 de abril de 2012. En virtud de la suspensión de las actividades del Juzgado de Consignaciones, los arrendatarios a quienes el arrendador se les rehusare a recibir los pagos por ese concepto, no podían cumplir con su obligación de pago por motivos ajenos a su voluntad. Es hasta el 05 de agosto de 2013, cuando se abrió la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) para recibir las pensiones por arrendamientos de locales comerciales. Respecto al lapso para hacer las consignaciones válidamente, el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que debe hacerse “…dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”, vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, como lo señala expresamente el precepto legal. Sin embargo, habiéndose suspendido las actividades del Tribunal de Consignaciones, sólo a partir de la puesta en marcha la OCCACI, ocurrida el 05 de agosto de 2013, podían los arrendatarios hacer las consignaciones para liberarse de sus obligaciones de pagos por locales comerciales desde el mismo momento en que se abrió la precitada oficina. Sin embargo, es hasta el 13 de marzo de 2014, cuando la parte demandada acudió a hacer de manera conjunta las consignaciones por los meses que van desde mayo de 2012 a febrero de 2014, es decir, después de los siete (7) meses de haberse puesto en funcionamiento la oficina de consignaciones, por lo que resultan extemporáneo por tardía y en consecuencia ineficaz para enervar la pretensión de la actora, sin que ello constituya un “hecho del príncipe” que la exonerase del cumplimiento de sus obligaciones. El artículo 1592.2 del Código Civil, prevé como una de las principales obligaciones del arrendatario pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, toda vez que constituye un principio elemental que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que las obligaciones que de él derivan deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, según lo disponen los artículos 1159 y 1264 ejusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado y en caso de no ejecutar sus obligaciones debe correr con las consecuencias contractuales y legales, que en este caso viene dado por la resolución del contrato de arrendamiento. SEXTO Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la impugnación de la cuantía en que la parte actora fijó el valor de la demanda. SEGUNDO: SIN LUGAR la perención breve alegada por la parte demandada. TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa de prohibición de ley de admitir la “acción” propuesta. CUARTO: CON LUGAR la pretensión intentada por el ciudadano JUAN FRANCISCO CORNEJO CALDERON contra el ciudadano JOSÉ ALBERTO DOS SANTOS. QUINTO: Se RESUELVE el contrato pactado originalmente el 23 de noviembre de 1984, entre los ciudadanos CESAR AUGUSTO CAMPOS CAROLINA y JOSÉ ALBERTO DOS SANTOS. SEXTO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora el bien arrendado, constituido por un inmueble de uso comercial ubicado en la planta baja de la casa Nº 186, situada en avenida Ruiz Pineda, pasaje 8, San Agustín del Sur, Municipio Libertador del Distrito Capital. SEPTIMO: Se CONDENA al ciudadano JOSÉ ALBERTO DOS SANTOS a pagarle al ciudadano JUAN FRANCISCO CORNEJO CALDERON, la suma de sesenta y cinco mil doscientos cinco bolívares (Bs. 65.205,00) por pensiones insolutas que van desde abril de 2012 a enero de 2014. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese. Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo. Líbrense boletas de notificaciones. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de marzo de 2015. Años: 204º de la Independencia y 156º de la Federación. EL JUEZ, MAURO JOSE GUERRA, LA SECRETARIA, TABATA GUTIERREZ. En la misma fecha, siendo las, se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, TABATA GUTIERREZ.