TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
204° y 156°

PARTE ACTORA: sociedad mercantil INVERSIONES TREINTA Y TRES, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18/04/1974, bajo el No. 04, Tomo 74-A-Pro.-
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil TELEVICENTRO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17/07/1984, bajo el No. 82, Tomo 8-A Pro.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JUAN PABLO LIVINALLI ARCAS, JORGE CONSTANTINO KIRIAKIDIS LONGHI y ALEJANDRA CECILIA MOLERO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 47.910, 50.886 y 208.286, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: OSWALDO E. ABLAN CANDIA, OSWALDO A. ABLAN HALLAK y RAFAEL I. ZAMORA AGUIRRE, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.358, 67.3011 y 155.514, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Tipo de Sentencia: Definitiva.

a.) Planteamiento de la controversia.
Queda planteada la controversia cuando la representación judicial de la parte actora (sociedad mercantil INVERSIONES TREINTA Y TRES, C.A.), en su carácter de arrendador cedido (sustituyendo al arrendador original) INVERSIONES FORTUNY C.A., expone que notificó al inquilino del local R-SC del Centro Banaven (TELEVICENTRO, C.A.), sobre su intención de no renovar el contrato al vencimiento del plazo, y que estando en vigencia dicha prórroga de ley; el arrendatario ha dejado de pagar los cánones correspondientes desde el mes de junio de 2012. Por ello lo demanda por resolución contrato. La representación judicial de la parte demandada por su lado, niega los motivos de demanda; a su vez alega que la prórroga concedida no era de dos (2) años –como señala el demandante- sino de tres (3) años por tener una relación contractual arrendaticia de más de diez (10) años; asimismo, respecto del fondo niega que haya incurrido en causal de resolución primero, porque no pudo pagar en su momento por causa no imputable a la misma; ya que se encontraba pleno proceso de ajuste del sistema de la Oficina de Consignaciones.
b.) Desarrollo del procedimiento.
La pretensión objeto de estudio fue interpuesta en fecha 24/09/2013, a los fines del sorteo de ley una vez distribuida, correspondió a este Tribunal para su conocimiento y posterior sustanciación, siendo admitida en fecha 30/09/2013 por los tramites del juicio breve, ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil TELEVICENTRO, C.A., en la persona de su representante legal.
Por diligencia de fecha 22/10/2013 comparece la abogado Nathaly Vitoria Collauto, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora quien consignó las copias simples requeridas para elaborar la compulsa de citación, pagando los emolumentos necesarios ante la Coordinación de Alguacilazgo para practicar la citación personal de su antagonista jurídica en fecha 23/10/2013, pedimento que fue acordado el 28/10/2013.-
En fecha 05 de noviembre de 2013, compareció el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito de Tribunales de Municipio ciudadano Miguel Bautista Andrade, quien consignó diligencia declarando que en su 1er traslado le indicaron que el ciudadano Guillermo González no se encontraba en ese momento y en su 2do traslado tampoco se encontraba, dejando sus datos y numero telefónico para que se comunicara con él, sin hacerlo hasta la fecha en mención.-
Por diligencia de fecha 06/11/2013 comparece la abogado Mariana S. Rouffet C., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora quien solicitó el desglose de la compulsa a los fines de practicarse nuevamente la citación personal del demandado y ratificó la medida de secuestro solicitada, peticiones acordadas en fecha 13/11/2013, y pagó los emolumentos necesarios ante la Coordinación de Alguacilazgo para practicar la citación personal de su antagonista jurídica en fecha 04/12/2013.-
En fecha 06/11/2013 comparecen los abogados Oswaldo E. Ablan Candia, Oswaldo A. Ablan Hallak y Rafael I. Zamora Aguirre., en sus carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, y mediante diligencia se dan por notificados para la contestación de la demanda y para formular oposición a la medida preventiva de secuestro del inmueble arrendado.-
En fecha 06 de diciembre de 2013, compareció el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito de Tribunales de Municipio ciudadano Miguel Bautista Andrade, quien consignó diligencia declarando que al trasladarse a la dirección la secretaria le indicó que no se encontraba el representante legal, dejando sus datos y numero telefónico para que se comunicara con él, y en fecha 05/12/2013 se comunicó un ciudadano que dijo llamarse Oswaldo Ablan, y ser el apoderado judicial de la sociedad de comercio Televicentro, C.A., informándole que en fecha 04/12/2013 de dio por citado.
II. PARTE MOTIVA.
Corresponde analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo, y luego de la demandada en su litis contestación.
a.) De la parte demandante:
Alega la sociedad mercantil INVERSIONES TREINTA Y TRES, C.A. (parte accionante en este proceso por intermedio de su apoderada judicial) que procedió a demandar ante este órgano jurisdiccional a la sociedad mercantil TELEVICENTRO, C.A., por resolución de contrato de arrendamiento en virtud de la falta de pago de los cánones que siguen desde junio del año 2012 hasta agosto del año 2013. A tales efectos, solicita el pago de tales sumas por equivalencia de daños y perjuicios (daño emergente y lucro cesante) así como la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Expone que esa relación comenzó (inicialmente) mediante contrato celebrado entre INVERSIONES FORTUNY C.A. (actuando como arrendador) y la sociedad mercantil TELEVICENTRO, C.A. (actuando como arrendataria), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 11/08/2006, bajo el No. 10, Tomo 104 (folios 10 y 11), vale decir, “la oficina N° R-SC ubicado en el nivel sótano comercial del Edif. Centro Banaven, ubicada entre las avenidas Ernesto Blohm y La Estancia, parcelamiento Ciudad Comercial Tamanaco, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda”, basando su pretensión en los artículos 1599, 1264, 1167 del Código Civil, 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.592 del Código de Procedimiento Civil.
Expone en su demanda, que en el mes de junio de 2011, notificó a su inquilino del local R-SC del Centro Banaven, su intención de no renovar el contrato al vencimiento del plazo, acogiéndose éste último a la prórroga legal arrendaticia (2 años), consignado los depósitos correspondiente al canon de arrendamiento en el Tribunal de Municipio correspondiente, según el procedimiento de consignaciones al que se refiere el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. En ese respecto, que desde el mes de junio de 2012, el inquilino dejó de pagar de modo absoluto (ni en las oficinas de la arrendadora, ni en el Tribunal de consignaciones).
Que si bien es cierto que el Tribunal de consignaciones cerró sus puertas a partir de junio de 2012 hasta agosto de 2013, el inquilino tampoco depósito, ni pagó en la dirección de la arrendadora durante quince (15) meses, a pesar que en fecha 05 de agosto de 2013 el Órgano Estatal encargado de recibir las consignaciones reanudó sus actividades.
En ese orden, que la deuda total de los cánones de arrendamiento correspondiente a las quince (15) mensualidades vencidas, son explícitamente los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2013, a razón mensual de siete mil ciento noventa y cinco bolívares con cincuenta y ocho céntimo (7.195,58), da un total de ciento siete mil novecientos treinta y tres bolívares con siete céntimos (Bs.f 107.933,07) mas lo que generado por el pago correspondiente que debe hacerse por Impuesto al Valor Agregado (IVA).
b. De la parte demandada:
La demandada en forma general niega y rechaza la demanda mediante sus representantes judicial., alegando que su representada (la sociedad mercantil TELEVICENTRO, C.A.), en ningún momento le dejó de pagar a la sociedad mercantil INVERSIONES TREINTA Y TRES, C.A., los cánones o pensiones de arrendamiento mensual, y el impuesto al valor agregado (IVA) correspondiente a los quince (15) meses transcurridos entre el mes de junio del año 2012 hasta el mes de agosto del año 2013. Es el caso que ésta acudió a la recepción de cánones de arrendamientos de locales comerciales que se realiza en los Tribunales de Municipio con sede en los Cortijos en fecha 14 de octubre de 2013, y consignó ante la oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), como consta de depósito realizado en fecha 11 de octubre de 2013 en el banco bicentenario por la cantidad de Bs.f 155.062,90, correspondiente a diecinueve (19) meses transcurridos entre el mes de abril del año 2012 y el mes de octubre del año 2013, por el monto mensual de (Bs.F. 7.195,58) más el pago del IVA para un total de (Bs. F. 8.059, 05).
Que a partir de marzo de 2011, su representada se vio en la necesidad de consignar el monto correspondiente a los cánones de arrendamiento (más IVA) en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, motivado a que el arrendador se rehusaba a recibírselos, pues éste trato en varias oportunidades hacerle el pago directamente a su arrendador pero en las oficinas del mismo le manifestaban que no podían recibirle pago alguno ya que no aparecía registrada como arrendataria.-
Que según aviso o cartel oficial publicado en el Diario Últimas Noticias el 4 de agosto de 2013, titulado OPERATIVO DE RECEPCIÓN DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS DE LOCALES COMERCIALES, se observa que el mismo está dirigido únicamente a los arrendamientos de locales comerciales y que no incluye a los arrendatarios de los inmuebles destinados a oficinas industrias y otros usos, además -dice el demandado-, la denominada oficina de consignación (con las siglas OCCAI) comenzó a funcionar el 5 de agosto de 2013, es decir 8 días antes de comenzar el receso judicial, terminando el domingo 15 de septiembre de 2013, atendiendo un (1) solo día a la semana con el último N° reflejado en el RIF, a un sinnúmero de arrendatarios que durante dieciséis (16) meses no pudieron hacerlo por causas ajenas a su voluntad.-
Por tales argumentos, contradicen, niegan y rechazan que su representada tenga que pagarle a la parte actora por concepto de daños y perjuicios (daño emergente y lucro cesante) desde la interposición de la demanda hasta la definitiva entrega del inmueble al arrendador y el impuesto al valor agregado (IVA), equivalentes a los cánones de arrendamientos que se hubiera causado durante ese periodo, a razón del nuevo canon máximo de arrendamiento mensual (Bs f. 12.953.,60) fijado al inmueble por la Dirección General de Inquilinato según Resolución N° 00015281 de fecha 03 de diciembre de 2012, ya que su representada nunca fue notificada ni personalmente ni por cartel de la existencia de una nueva regulación de alquileres del Edif. Centro Banaven, del inicio del procedimiento administrativo inquilinario que pudo haber dado origen a la precitada resolución.
Que en cuanto a la prórroga legal que supuestamente es de dos (2) años, deben advertir que la relación arrendaticia entre ambas sociedades mercantiles tiene una duración de más de diez (10) años por lo que no es cierto que termine en diciembre del año 2013.-
DE LAS PRUEBAS.
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del art. 509 CPC.-
a.) Pruebas del demandante.
1.) Cursa en copia simple cesión de contrato de arrendamiento (folios 10 y 11) suscritos entre las sociedades mercantiles: INVERSIONES FORTUNY C.A (la arrendadora cedente), INVERSIONES TREINTA Y TRES, C.A. (la arrendadora cesionaria) y TELEVICENTRO, C.A. (el arrendatario cedido), instrumento que cursa autenticado por ante la notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 11/08/2006, quedando anotada bajo el No. 10, Tomo 104 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Esto medio se valora como legalmente promovidos por no haber sido impugnado; todo conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. El mismo es pertinente ya que demuestra el nacimiento de la obligación contractual entre la sociedad mercantil INVERSIONES FORTUNY C.A primero junto a TELEVICENTRO, C.A., mediante alquiler del mismo local que acá se demanda; el cual consta en este medio fue debidamente cedido en todos sus derechos a INVERSIONES TREINTA Y TRES, C.A., quien es la nueva arrendadora cesionaria; cuyo negocio jurídico fue debidamente aceptado por la arrendataria cedida TELEVICENTRO, C.A en señal de conocimiento. Con este medio, se prueba la validez de tal cesión cumpliendo las pautas del artículo 1550 del código civil.
2.) Cursa contrato de arrendamiento en copia simple (folios 12-16) el cual como se lee anteriormente, está debidamente autenticado por ante la misma oficina notarial indicada, en fecha 17/02/2005, quedando anotada bajo el No. 09, Tomo 13 por ende, se tienen legalmente promovido por no haber sido impugnado; todo conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. Este medio es pertinente para demostrar la relación arrendaticia que existía en principio entre la sociedad mercantil INVERSIONES FORTUNY C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES TREINTA Y TRES, C.A., y que guarda relación con la cesión a la que ya se hizo alusión.
3.) Cursa al folio 17 misiva privada suscrita por la Abg. Nathaly Vitoria Collauto, representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES TREINTA Y TRES C.A., en fecha 06 de junio de 2011, dirigida a la sociedad mercantil TELEVICENTRO C.A., en cuyo contenido notifica a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato, el cual posee sello de recibido por una ciudadana identificada como Maria Afonso (firma ilegible) en fecha 07/06/2011, medio este que se tiene por legal en conformidad con lo previsto en el artículo 1371 del Código Civil. Este medio guarda relación con el fondo del litigio, y por ende se le valor con plenos efectos al ser pertinente para acreditar la manifestación del arrendador “...que al cumplirse el vencimiento de la última prórroga convencional, esto es, llegado el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil once (2011)…” no será renovado el Contrato de Arrendamiento, tal como lo establece la CLÁUSULA TERCERA del mismo”. Esto significa que la arrendataria está reconociendo que ha sido formalmente notificada de la voluntad de su arrendadora de no prorrogar el contrato.
Observa quien decide, que esta circunstancia de la manifestación del arrendador sobre el inicio de la prórroga de ley es un hecho aceptado por la parte contraria; quien solo cuestiona el tiempo de su duración. Pues, en efecto, aunque el actor en su libelo (basado en esta carta) exponga que la duración de la prórroga es de dos (2) años; en cambio, para el demandado, la duración de dicha prórroga será de tres (3) años por virtud de que la relación contractual supera los diez (10) años. En cualquier caso, para quien decide, sería irrelevante este debate, ya que sea una prórroga de dos años (alegato del actor) o de tres años (alegato del demandado); en este caso lo que se está discutiendo, es que si en un contrato a tiempo determinado (hecho aceptado por ambas partes); la arrendataria ha dado lugar o no a su resolución por supuesto incumplimiento de pago de cánones (hecho controvertido). Y así se decide.
4.) Cursa al folio 18 misiva suscrita en fecha 24 de agosto de 2011, por el ciudadano Guillermo González Regalado en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil TELEVICENTRO C.A., dirigida a la sociedad mercantil INVERSIONES TREINTA Y TRES C.A., en cuyo contenido notifica que se acogerá a la prórroga legal que le otorga el artículo 38 del decreto legislativo sobre arrendamiento inmobiliarios, la cual posee sello húmedo como señal de recibido, con una firma ilegible, medio este que se tiene por legal en conformidad con lo previsto en el artículo 1371 del Código Civil. De la lectura del referido instrumento privado se desprende la aceptación y reconocimiento de misma arrendadora (quien es la parte demandante) sobre el hecho: “...que al vencimiento del término del contrato en cuestión…” comenzará el arrendatario a hacer uso del derecho que le es otorgado legalmente por ley. Tal como se lee, no dice el arrendatario a qué lapso se acoge; toda vez que el art. 38 LAI citado tiene varios lapsos según distintas circunstancias; además, que en todas se dispone de un lapso máximo (obligatorio para el arrendador); pero potestativo para el arrendatario, en el sentido de que pudiera devolver si desea antes del vencimiento de cada lapso. En todo caso, ya se dijo arriba que es un debate innecesario.
5.) Copia simple de lo que parece ser un facsímile o un extracto de un aviso publicado en un periódico de circulación nacional (folio 19), cuyo encabezado expresa OPERATIVO DE RECEPCIÓN DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES, medio este que estima como hecho notorio comunicacional por ser conocido en el foro su existencia. El extracto en mención es pertinente para demostrar que efectivamente el Tribunal de Consignaciones cerró sus puertas, estableciendo un nuevo método para atender al público el cual deberá realizarse en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de locales comerciales, cuyas cánones serán recibidos de acuerdo al último número de cédula o rif del interesado según sea el caso.
6.) Desde los folios 20 al 31, cursan en copias simples del Acto Administrativo contentivo de la Regulación de los cánones de arrendamientos para comercios, oficinas y otros, del edif. “Centro Banaven” (CUBO NEGRO), ubicado entre las avenidas Ernesto Blohm y La Estancia, Urbanización Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda, emitido por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Dirección General de Inquilinato, en fecha 03/12/2012. Esta prueba ha de tratarse como un documento administrativo público, que no siendo objeto de impugnación o ataque alguno por la parte demandada, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. La prueba en mención es pertinente porque a través de su lectura se desprende que el ciudadano Pedro Yetse Berutti, en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil INVERSIONES TREINTA Y TRES C.A., solicitó la regulación a la que ya se ha hecho mención; asimismo, se evidencia que dentro del mismo acto administrativo estaba señalada la oficina objeto de la presente demanda, sobre la cual aplica el incremento respecto del canon de arrendamiento que estaba establecido anteriormente.
b) Pruebas de la parte demandada:
1.) Cursa fajo de documentos (folios 79 al 112) consignado en copias certificadas, contentivo del expediente del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área metropolitana de Caracas, Los Cortijos de Lourdes, Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), signado bajo el N° 2011-20110465, medio este que se tiene por legal de conformidad con lo previsto en el artículo 1384 del Código Civil y por cuanto esta prueba ha de tratarse como un documento judicial, que no siendo objeto de impugnación o ataque alguno por la parte demandada, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
Dicho documento es pertinente para evidenciar que en fecha 30/03/2011, se abrió expediente identificado bajo el N° 2011-20110465, cuyo consignatario es la sociedad mercantil TELEVICENTRO C.C., y como beneficiario la sociedad mercantil INVERSIONES TREINTA Y TRES C.A. Del mismo se observa que en fecha 14/10/2013 (folios 106 al 112), se canceló una suma de Bs. F 155.062,90 correspondiente a los cánones de arrendamientos correspondientes desde el 01/04/2012 hasta el 31/10/2013 de forma acumulada, y un segundo depósito (folios 108 y 109) con una suma de Bs.F 6.118,80 correspondiente al canon de arrendamiento del mes de noviembre desde el 01/11/2013 hasta el 30/11/2013.
De las pruebas de informes solicitadas por ambas partes (demandado y demandante).
Respecto a la prueba de informes solicitadas por ambas partes en el presente juicio, en la cual la sociedad mercantil INVERSIONES TREINTA Y TRES, C.A., buscaba demostrar que en efecto el demandado si fue notificado del aumento del canon de arrendamiento de la oficina N° R-SC ubicada en el nivel sótano comercial del Edif. Centro Banaven, ubicada entre las avenidas Ernesto Blohm y La Estancia, parcelamiento Ciudad Comercial Tamanaco, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, mientras que la sociedad mercantil TELEVICENTRO, C.A., al contrario; demostrar que nunca fue notificado por la Dirección General de Inquilinato sobre la regulación de canon en cuestión, lo que trae como consecuencia que éste debe pagar un monto que según sus alegatos “desconoce”. Este Tribunal en atención a sus peticiones libró los respectivos oficios al Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, y en fecha 10/01/2014 dictó auto dejando constancia que a partir de esa fecha comenzaba a contar el primer (1er) día de despacho para dictar el fallo, pero que en atención a la sentencia dictada por la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el caso NINFA JOSEFINA HERRERA DE OSIO, de fecha 01/08/2000, no dictaría sentencia hasta tanto no lleguen las resultas de las pruebas promovidas.
Incluso, se ratificó el referido oficio al mismo ente en varias oportunidades; hasta que finalmente ambas partes consignan escrito dirigido a este Tribunal en donde solicitan –por separado- se proceda a dictar el fallo correspondiente, pues consideran que cursan a los autos pruebas suficientes que demuestran la veracidad de sus dichos, y siendo que lo que se busca es la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de ambas partes (demandado y demandante), pasa este Tribunal a decidir en la presente causa.
PUNTO PREVIO
DE LA NATURALEZA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA
De la revisión de los contratos que fueron consignados junto al libelo de demanda como instrumentos fundamentales de la pretensión principal (Resolución de Contrato de Arrendamiento), se puede observar en primer lugar: la cesión de los derechos y obligaciones que poseía la sociedad mercantil INVERSIONES FORTUNY C.A sobre la oficina N° R-SC ubicada en el nivel sótano comercial del Edif. Centro Banaven, ubicada entre las avenidas Ernesto Blohm y La Estancia, parcelamiento Ciudad Comercial Tamanaco, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, otorgada a la sociedad mercantil TELEVICENTRO, C.A., lo que da como resultado el nacimiento de una relación contractual arrendaticia entre los hoy partes del proceso (sociedad mercantil TELEVICENTRO, C.A., y sociedad mercantil INVERSIONES TREINTA Y TRES, C.A.), manteniendo el mismo objeto del contrato.-
Dicha relación arrendaticia se mantuvo durante varios años hasta que la parte demandante decidió enviarle misiva a la parte demandada manifestando su voluntad de no renovar el contrato conforme a la cláusula tercera, y esta respondió de la misma forma acogiéndose a la prorroga legal que le corresponde por ley (2 años), entonces al no ser desconocida ambas firmas ha de tenerse como válido (y cierta su existencia), quedando claro con ello que su relación arrendaticia había llegado a su fin, solo a la espera del vencimiento del lapso correspondiente para así hacer la entrega integra del inmueble en mención. Debe aclararse en este punto, que ninguna de las partes trajo el contrato primigenio de fecha 2005 para establecer la vigencia del mismo; pero en todo caso, puede desprenderse de ambas cartas entre arrendador y arrendatario respectivamente, que el contrato vencía el 31 de diciembre del año 2011. Siendo así, desde 2005 a esa fecha, correspondería la prórroga legal de dos (2) años como alega la accionante y no de tres (3) años como alega la demandada. Más, este asunto es irrelevante ya que en ambos se trataría de una relación a tiempo determinado en donde se demanda su resolución contractual. Y así se establece.
Respecto a la fijación del canon máximo por la Dirección General de Inquilinato en fecha 03/12/2012, involucra las oficinas, locales, depósitos y estacionamientos que forman parte del Centro Banaven (conocido como cubo negro); quedando establecido en Bs. F. 12.953,60 en relación a la oficina objeto del presente litigio. Asimismo, es evidente que se notificó a todos y cada uno de los inquilinos señalados en tal resolución, conclusión a la que se llega especialmente por deducción del folio 148, ya que el alguacil encargado para tales notificaciones debía señalar las razones y circunstancias por las cuales no hubiese podido practicar la citación personal de cualquiera de los arrendatarios; no siendo el presente caso, ya que no consta esa imposibilidad respecto a los ocupantes del referido inmueble. Habiéndose notificado dicho acto administrativo, sus efectos son inmediatos y respecto del arrendatario del inmueble identificado como N° R-SC; trae como consecuencia su obligatoriedad de pagar el monto máximo fijado por el ente regulador.
Establecido entonces hasta este momento, (i) la existencia de dicha fijación del canon máximo; (ii) la notificación de la misma y por ende su ejecutividad inmediata; (iii) la consignación acumulada de 16 cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria ante la oficina respectiva; queda por resolver cuál de las posiciones litigiosas tiene asidero jurídico según sus pruebas: Si se impone la tesis del actor; respecto de si es cierto o no que la falta de pago oportuno constituya una causal de resolución contractual; o, si por el contrario, triunfe la tesis de la demandada quien atribuye tal incumplimiento (del pago acumulado) como ajeno a su culpa, por virtud de una causa que no le es imputable con motivo del cierre de los tribunales de consignaciones –por un lado- y la reciente creación –por el otro- de la llamada Oficina de control de consignaciones de arrendamientos de inmobiliarios (OCCAI) que al no haber establecido “término” para dicho procedimiento, creó “…un gran vacío para su correcto cumplimiento y efectos…” (folio 74).
En este sentido, el alegato del demandado debe ser tan contundente como para justificar la tardanza en el pago acumulado de 16 cánones de arrendamiento; teniendo en cuenta las circunstancias que rodean el caso; y solo así, sería procedente la verificación de una causa extraña que no le es imputable.
En primer lugar, observa quien decide, que no hay constancia en autos de la afirmación concreta del demandado sobre el hecho que “…nuestra representada la sociedad mercantil TELEVICENTRO, C.A. trató en varias oportunidades de hacerles el pago directamente a su arrendador, pero en las oficinas del mismo manifestaban que no podían recibirle pago alguno porque TELEVICENTRO, C.A., ya no aparecía registrada como arrendatario…” (folio 70). Porque a pesar que enseguida alegan que se trata de una “situación que se corroborará más adelante cuando tengamos que referirnos al procedimiento administrativo inquilinario…”; observa quien decide que no consta la contundencia de aquel alegato. Efectivamente, no hay constancia por pruebas idóneas que el arrendatario haya sido diligente respecto de su supuesta gestión de ir a las oficinas de su arrendador en su intento de pagar lo adeudado; no hay inspección ocular que así lo demuestre; tampoco testigos que depongan sobre esa voluntad; ni telegrama enviado, ni actuación notarial o judicial demostrativa de tal ofrecimiento o gestión. Ello hace considerar que el arrendatario no ha hecho lo necesario para honrar el pago al que se obligó; ya que no probó el elemento básico para acudir al procedimiento de consignaciones de alquileres; como es, que el arrendador “…rehusare expresa o tácitamente el pago de la pensión de arrendamiento vencida….” (art.51 LAI).
En segundo lugar, no obstante que el arrendatario no demostró la condición sine qua non (respecto de la supuesta negativa de su arrendador en recibirle las pensiones atrasadas, porque solo así tendría derecho de acudir a tal procedimiento consignatorio); no obstante debe revisarse ahora su alegato para saber si le es aplicable como eximente de cumplimiento (pago oportuno) la tesis de la causa extraña no imputable. En el análisis que nos ocupa, este sentenciador debió acudir a lo más granado de la doctrina nacional y extranjera en materia del sistema de responsabilidades frente al incumplimiento del deudor (hecho reconocido por él mismo) con base a la existencia de un hecho que, según éste, no le es imputable y por tanto lo exonera de cumplir su obligación principal de pago del monto de alquiler de los meses que el actor atribuye como causales de resolución. Específicamente, estamos en presencia del hecho del príncipe (constituido por el cierre temporal del juzgado especial en materia de consignaciones arrendaticias –o tribunal 25º de Municipio- y posteriormente por la apertura y puesta en funcionamiento de la OCCAI.
Precisemos algunas ideas: Si bien el hecho del príncipe no está definido por el legislador venezolano (Cfr., Emilio Calvo Baca, Código Civil Venezolano, Comentado y concordado, Ediciones Libra, 2009, Caracas, p.45); entre sus especies se ubican el caso fortuito, la fuerza mayor, hecho de la víctima, hecho de tercero, etc. Sobre el alegato central de este juicio, tenemos que Palacios Herrera explica que la causa extraña no imputable es el género, y los casos de caso fortuito y fuerza mayor son su especie; como también pueden serlo el hecho del acreedor, el hecho de un tercero, la pérdida de la cosa, entre otras. (Palacios Herrera, Ob. Cit., p.232); señalando además, que la fuerza mayor es una causa extraña –dice- al círculo del deudor (Ob. Cit., p.233). En ese orden, convenimos que el hecho del príncipe constituye una causa o fuerza mayor, como también se reconoce en Mazeud y Tunc (Henri y León Mazeud; André Tunc. Tratado teórico y práctico de la Responsabilidad Civil, delictual y contractual, Tomo I, vol.II, Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1962, p.157).
Nadie puede tener dudas que en materia de causa extraña no imputable se exime de responsabilidad al deudor, pero la sola invocación no es suficiente para su procedencia. Maduro Luyando se refiere a un incumplimiento “de naturaleza voluntaria, no imputable al deudor, y por lo tanto éste queda liberado del deber de prestación (…)” (Ob. Cit., p.194). Afirma a tales fines que: “El deudor está impedido de cumplir su obligación mientras exista el obstáculo, pero puede cumplirla una vez cesada la imposibilidad” (Ob. Cit., p.197).
En criterio de quien decide, el deudor no hizo todo lo que le correspondía hacer una vez cesada la causa no imputable. Porque si bien al principio(aunque no tenía derecho de consignar al no probar la negativa del acreedor de recibir cánones de arriendo como se dijo antes); aún así que se considere que sí tendría derecho; podría justificarse la falta de pago “oportuno” de 16 meses de cánones insolutos mientras estuvo cerrado el referido tribunal de consignaciones; pero jamás puede justificarse que se excuse en seguir “incumpliendo” el pago de lo adeudado al abrir la nueva oficina de consignaciones (en sus siglas OCCAI).
Es el caso, que este arrendador moroso debió hacer todo lo que haría un buen padre de familia (es decir, lo que esté a su alcance), entonces no puede venir ahora a excusarse bajo el alegato de que se trataba de un operativo que estaba implementando en donde supuestamente había un vacío ya que nada decía acerca del tiempo en que debía proceder los arrendatarios a tales pagos. Ha sido entendido como un hecho público comunicacional las publicaciones efectuadas en la prensa nacional en ese orden (ejemplo del folio 19); que acredita el llamamiento a que los arrendatarios cumplieran inmediatamente con acudir conforme al orden interno del órgano administrativo. En ese caso, abriéndose tal oficina de consignaciones en fecha 05 de agosto de 2013; y al dejar el inquilino transcurrir esa primera semana de actividad, hizo que continuara acto seguido con el inicio del período de receso judicial (que se computa desde el 15 de agosto de 2013 al 15 de septiembre de 2013) exceptuando este periodo. Entonces, cuando la parte demandada comparece ante la llamada OCCAI en fecha 14/10/2013, los cuales evidentemente fueron consignados de forma tardía y acumulativa, valiéndose de que el antiguo Tribunal de consignaciones cerró sus puertas y la sociedad mercantil INVERSIONES TREINTA Y TRES, C.A., se negaba a recibir el pago correspondiente, alegando a su favor la existencia de una causa no imputable (hecho del príncipe) a los fines de exceptuarse en el cumplimiento de la obligación reclamada (circunscrita al pago oportuno de los cánones insolutos). Sin embargo, consta también que una vez que abre al público la OCCAI, el inquilino tampoco cumplió con tal deber, pues transcurrieron varios días e incluso semanas hasta que procede a consignar acumulativamente los 16 cánones vencidos.
Peor aún, la demandada atribuye una supuesta e “inverosímil” confusión, que no cumplió con el pago oportuno una vez abrió esa oficina, porque supuestamente no se indicaba en qué momento (desde su apertura) debía acudir. Desde el 05 de agosto de 2013 (día en el que la (OCCAI) comenzó su faena laboral, hasta el 24 de septiembre de 2013 (día en que la arrendadora decide interponer la demanda), tiempo suficiente para que la arrendataria cumpliera con su obligación. El hecho es que observa quien decide, que cuando el arrendatario hace la consignación acumulada y tardía; es decir el 11 de octubre de 2013; ya se habrían generado otros cánones más de las 16 mensualidades inicialmente adeudadas; constituyéndose en mora así por una deuda que ya arribaba a sus 19 meses; siendo el caso por todos conocidos (hecho notorio judicial) que durante el período de receso judicial (que solo aplica para los lapsos procesales de los procesos que no se computan), en cambio, la OCCAI permaneció abierto al público.
En este orden, hacemos nuestras las palabras del maestro Melich-Orsini en este respecto (aplicable justamente a los casos de incumplimiento involuntario del deudor):
“…La utilidad del contrato consiste, en efecto, en crear entre las partes ciertas obligaciones que no existirían si ellas no lo hubieran dispuesto así en el ejercicio de su autonomía privada. Sin embargo, aun suponiendo que las partes se hubieran tomado la molestia de documentar sus acuerdos por escrito, es necesario rendirse a la evidencia de que el contenido de un contrato sobrepasa en realidad aquello que las partes han incluido de manera explícita en el documento del caso. En primer lugar, habrá que tomar en cuenta las pautas legales sobre integración e interpretación integrada del contrato. Ellas implican una considerable extensión del dominio de la responsabilidad contractual…” (José Melich-Orsini. Doctrina General del Contrato, 3ª Edición Corregida y Ampliada, Editorial Jurídica, Venezolana, Caracas, 1997, pág. 464). (Subrayado del tribunal), (negrillas del tribunal).

Siguiendo la línea del maestro, la causa extraña no imputable no constituye un concepto absoluto, esto es, que su sola “verificación” sea motivo suficiente para que el deudor se ampare en ella y se exonere de culpa, ergo, de responsabilidad; o, si de las pautas legales que aplican ante la falta de previsión del contrato, es posible «determinar la extensión del dominio de la responsabilidad contractual» (al que alude la doctrina de Melich-Orsini). Si bien en principio el deudor no dio lugar a la causa extraña que no le es imputable, porque no era previsible para él dicha circunstancia; la misma parece “superable”. La doctrina patria (Melich a la cabeza) explica así la tesis de la previsivilidad en materia de causa extraña cuando no es imputable “directamente” al deudor, es decir, cuando éste no ha consentido ni ha dado lugar a la misma (lo cual es lógico porque estaríamos en presencia de dolo). En este caso, aceptamos que entre la previsión de daños al deudor por contravención (art.1264 CC), la exigencia del comportamiento del buen padre de familia (art.1270 CC) y la liberación del deudor por causas objetivas (arts.1270, 1272 código civil) como el propio autor reconoce, se “ha suscitado un complejo debate doctrinal sobre el (sic) cual es el verdadero fundamento de la responsabilidad contractual”. (Vid., Melich-Orsini, p.476).
En su magistral obra, condensa parte de ese debate (sobre la responsabilidad objetiva y subjetiva), y alude a Demogue a quien le atribuye la autoría en distinguir entre obligaciones de medio y obligaciones de resultado, entendidas las primeras donde el deudor asume un compromiso de efectuar la prestación que “promete”. De modo que: “De nada le valdrá a este último para exonerarse de responsabilidad hablar de su buena fe, del esfuerzo puesto por él para alcanzar un cabal cumplimiento. A menos que compruebe un obstáculo exterior que, por haber sido imprevisible e irresistible resulte evidente que no podía ser superado por él, el deudor deberá ser condenado.” (Ob. Cit., p.480).
Esto parece indicar que el contrato de arrendamiento se encuentra dentro del tipo de obligaciones de medio y no de resultado (donde el inquilino se compromete a pagar un canon y el arrendador se compromete a permitir el goce pacífico de la cosa). El mismo Melich más adelante explica que uno de los requisitos de procedencia de la causa extraña no imputable en materia de exoneración de culpa o no del deudor, es que si bien dicha causa no es dependiente u originada por el hecho del deudor; si en cambio, requiere que aquel demuestre su irresistibilidad. Que ante la existencia de tal causa, el deudor debiera demostrar que actúa como buen padre de familia o emplearse a máximo para cumplir. Afirmando, “sin que le sea permitido excusarse por dificultades que no signifiquen una imposibilidad de cumplimiento”. (Ob. Cit., p.506). Esto es, “la irresistibilidad supondría el haber puesto en acción todos los medios lícitos que se tuvieron a disposición para evitar el incumplimiento una vez presentado el obstáculo imprevisible.” (Ob. Cit., p.507).
Si entendemos bien, el deudor no solo debe demostrar que ha actuado con buena fe; demostrar su máximo esfuerzo (buen padre de familia) sino que aquella causa fuera tan irresistible, que no podía ser superado por él. En este asunto, superado el cierre del tribunal de consignaciones de arrendamiento y abierta la nueva oficina; se trata de una cuestión que no resulta “imposible” para su deudor.
Entonces, no puede justificarse el pago tardío por vía de consignaciones en donde se acumularon 19 cánones de arrendamiento; aunado al hecho que el arrendatario jamás probó la supuesta negativa de su arrendador en recibirle tales pagos por concepto de alquiler; tomando en cuenta la fijación del canon máximo mensual contenida en la resolución 00015261 de fecha 03/12/2012 del edificio (en donde se encuentra el inmueble objeto de juicio); que por la teoría de la legalidad de los actos administrativos de efectos particulares es aplicable inmediatamente.
Respecto a la condena en pago, si bien es cierto correspondería el pago de los daños y perjuicios (lucro cesante), en compensación por el uso del inmueble, equivalente a la suma mensual que dejó de recibir la arrendadora por parte del arrendatario, a razón del canon que estaba vigente según contrato (Bs. 7.195,58), computados desde el mes reclamado e insoluto de junio de 2012 hasta febrero de 2013 (fecha esta que se toma de base en donde se notificó la regulación de alquileres); no obstante se observa que la parte accionante está haciendo el calculo de dichos daños a razón de la suma fijada en el contrato y no a establecida a la regulación de alquileres (la cual solo seria aplicable a partir de marzo de 2013). Siendo así el Tribunal no puede otorgarle más de lo que pidió, siendo en consecuencia procedente la condena al pago de los montos indicados en el particular cuarto del libelo. En conclusión, y conforme al principio de congruencia, este Juzgador debe pronunciarse según lo alegado y probado en autos, y por tanto la parte demandada ha incurrido en causal de resolución del contrato objeto de juicio, y con las consideraciones anteriores, por la plena prueba existente en autos según exigencia del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda que nos ocupa debe prosperar. Y así se decide.
III. PARTE DISPOSITIVA.

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó sociedad mercantil INVERSIONES TREINTA Y TRES, C.A., contra la sociedad mercantil TELEVICENTRO, C.A..-
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a realizar la entrega MATERIAL, REAL y EFECTIVA a la parte actora, del inmueble que se identifica a continuación: la oficina N° R-SC ubicado en el nivel sótano comercial del Edif. Centro Banaven, ubicada entre las avenidas Ernesto Blohm y La Estancia, parcelamiento Ciudad Comercial Tamanaco, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.-
TERCERO: Se condena por daños y perjuicios a la parte demandada por la cantidad de CIENTO SIETE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y TRES MIL CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 107.933,07) por concepto de cánones adeudados; pero como constan las consignaciones efectuadas por el arrendatario (extemporáneamente) se supone que quedan estas sumas en favor del demandante.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en la litis de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesaria la notificación de las partes.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los seis (06) días del mes de marzo del año dos mil quince (2015). Año 204º y 156º.