TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre
JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO
ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº AP31-V-2011-000817
(Sentencia Definitiva)

Demandante: Ciudadano SERGIO TROYANO LANUZA, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.913.824, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 123.630, quien actúa en su propio nombre y representación.

Demandada: La JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL USLAR, inscrita ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador, en fecha 30 de Noviembre de 1978, bajo el Nº 14, Folio 277, Tomo 9, Protocolo Primero.

Apoderados judiciales de la parte demandada: Los abogados FERMIN ERNESTO MARCANO GARCIA y YUDMILLA DEL CARMEN TORRES BENCOMO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 317.153 y 36.506, respectivamente.

Asunto: NULIDAD DE DECISIÓN DE JUNTA CONDOMINIO.

Vistos estos autos:
I

Las presentes actuaciones fueron recibidas por este tribunal en virtud de la inhibición del Dr. Edgar Figueira, Juez titular del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en atención a la sentencia emanada del Juzgado Octavo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial que declaró la nulidad de la sentencia definitiva proferida por el aludido Juzgadode Municipio, de fecha 25 de noviembre de 2011, en el Amparo Constitucional interpuesto por el abogado Sergio Troyano Lanuza,en contra de la misma. El expediente le correspondió por sorteo a este tribunal, a los fines de dictar nueva sentencia sobre este asunto, en los términos indicados en la sentencia de amparo “única y exclusivamente con los elementos o medios de prueba válidamente aportados a dicho procedimiento.”

II

Consta de las presentes actuaciones, que la demanda fue admitida a trámite por auto dictado por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 04 de abril de 2011, en el cual igualmente ordenó el emplazamiento de la parte demandada tenor de lo dispuesto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de ese Tribunal, la parte actora indicó en el libelo de demanda los siguientes acontecimientos que, a su entender, ameritan se le conceda la adecuada tutela judicial:

Que es propietario del inmueble identificado como O-84 del conjunto “CENTRO USLAR”, ubicado en la Segunda Avenida de Montalbán, Caracas, según consta de documento debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha dieciséis (16) de Mayo de Mil Novecientos Noventa y Uno (1991), bajo el Nº 55, Folio 172, Tomo 20, Protocolo Primero.

Que en el recibo de condominio emitido por la Junta de CondominioCENTRO USLAR, correspondiente a los movimientos del mes de Enero de 2011, se produce un cargo por Bs. 15.000,00, correspondiente a unfondo que no existía hasta ese momento, denominado “APARTADO DE LIMPIEZA C.C. USLAR”;que tuvo conocimiento de la creación del fondo en el momento en que obtuvo ese recibo de condominio.

Que ni en la Ley de Propiedad Horizontal ni en el Documento de Condominio, la Junta de Condominio cuenta con facultad expresa para crear fondos o apartados; que si lo quese pretendió fue crear un fondo para después girar contra el mismo, se requiere para ello la autorización expresa de la comunidad y no simplemente de la Junta de Condominio; que ese fondo se trata simplemente de un cargo al condominio sin factura y sin autorización.

Que la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio Centro Uslar, no facultan a la Junta de Condominiopara crear fondos o apartados, y que la misma recae necesariamente en los propietarios, quienes deben hacer valer tal facultad por medio de acuerdo expresado, bien sea a través de una Asamblea General (órgano superior de la Administración) o por vía de una consulta general con las características y garantías para su validez establecidas en la Ley.

Que siendo esto así, la Junta de Condominio debió contar con un acuerdo de Propietarios EXPRESO, VALIDO y PREVIO(sic) a la creación del fondo, en el cual se estableciera “cuál es el propósito del fondo (más allá del nombre que se le asigne al mismo en el recibo), de donde se tomaría el monto en bolívares para inicializarlo (partida contable de origen), qué cuotas se cargarían sobre el recibo de condominio para incrementarlo y por cuanto tiempo, entre otros elementos que son esenciales de todo apartado por tratarse de un movimiento especial, contrario al concepto de gastos ordinarios”

Que al no ser así, “la creación del fondo o apartado ES ILEGAL y constituye una extralimitación de las facultades de la junta de Condominio, por lo que el acto de creación debe ser considerado nulo junto con todas las operaciones posteriores realizadas sobre el mismo”.

Que tampoco puede pretenderse, que luego de constituido ese fondo se trate de conseguir la aprobación del mismo por Asamblea General posterior, y que tampoco, se puede realizar un desembolso que escapa del concepto de gastos ordinarios y pretender, posteriormente obtener su aprobación.

Que como propietario impugna la creación del fondo y todos sus movimientos dado que no se ha realizado Asamblea General de Propietarios y porque tampoco ha sido consultado por escrito al respecto, siendo esos los motivos por los cuales, invocándose el supuesto normativo a que aluden los artículos 9, 18, 20 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, se impugna la creación del fondo denominado “APARTADO LIMPIEZA C.C. USLAR”, junto con sus movimientos contables, exigiéndose de la accionada reversar todas las operaciones realizadas en el referido fondo y anular contablemente dicho apartado, o en su defecto así lo condene el tribunal.

III

Mediante escrito de fecha 19 de Julio de 2.011, la parte demandada, a través de su apoderada constituida en autos dio formal contestación a la demanda, oportunidad en la cual negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho invocado por no ser ciertos los hechos narrados en el libelo, aduciendo al respecto:

Que las atribuciones del Consejo de Administración del Centro Comercial Uslar estar establecidas de manera enunciativa y bajo ningún concepto taxativas, tanto en la Ley de Propiedad Horizontal, como en el documento de Condominio del Centro Comercial Uslar

Que por llevarse en el Centro Comercial Uslar una auto administración la contribución que por colaboración en los gastos comunes corresponde a cada copropietario es el resultante de dividir entre la alícuota que por este concepto le corresponde, la diferencia existente entre los ingresos y los egresos de cada mes, y que la utilidad que produce dicha administración es igual a cero.

Adujo, que para que su representada pueda cumplir a cabalidad con todos los compromisos y actividades inherentes a su gestión, todos los copropietarios deben estar al día con el cumplimiento de las cuotas de condominio, pero que en virtud que no todos los propietarios pagan responsablemente sus obligaciones comunitarias, es a través de la creación contable de los llamados fondos o apartados que el Consejo de Administración puede sobreponerse con resultados positivos a las contingencias que se presentan por esa falta de pago, afirmándose, que para la movilización de dichos fondos o apartados SON OBLIGATORIOS LOS SOPORTES Y FACTURAS QUE AVALAN LAS EROGACIONES QUE DE ELLOS SE REALIZAN. (sic)

Que la administración del Centro Comercial Uslar se basa en la creación de los llamados fondos y apartados, y que el Fondo de Limpieza a que alude la demanda no es el único, pues afirma la existencia de nueve 9 fondos más.

Que en efecto, el 24 de enero de 2011, su representada tomó la decisión de contratar para los servicios de limpieza del Centro Comercial Uslar, a la sociedad mercantil Representaciones Lumenca, c.a. tal y como afirma, consta de contrato de servicios suscrito al efecto, y que el monto de bs. 15.00o, a que alude el accionante equivalen al monto total de ese servicio en base a los días efectivamente laborados por esa empresa durante el mes de enero de 2011.

Que su representada se ha ajustado a lo dispuesto en el artículo 20, literal f) de la ley de Propiedad Horizontal, al nombrar un asiento contable con la misma denominación del fin perseguido por el pago del servicio de limpieza; que lo verdaderamente censurable habría sido que su mandante hubiera cargado un monto al recibo de condominio sin expresar su especificación , por lo que a su entender, la acción que debió intentar la parte actora debió ser la acción de rendición de cuentas y no la nulidad de asamblea; que por tales motivos la demanda no debe prosperar.

IV

Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas . Así , mediante escrito de fecha 22 de Julio de 2011, la representación judicial de la parte demandada promovió las siguientes pruebas :

En el Capitulo identificado PRIMERO, la parte demandada haciendo uso del principio de comunidad de la prueba, y a fin de demostrar que la administración del Centro Comercial Uslar se fundamenta en fondos y apartados para poder cubrir las necesidades de dicho centro, así como, para demostrar que el Fondo de Limpieza C.C. Uslar, es tan solo uno de los nueve fondos en que se fundamenta esa administración, promovió, “…el Recibo de Condominio correspondiente al mes de Enero de 2011 y que fue consignado a los autos por la parte actora como anexo “B” de su libelo de demanda.

Al respecto, se observa que la parte demandada, manifiesta su voluntad de adherirse al principio de la comunidad de la prueba en aras de establecer específicas consecuencias probatorias del documento que aparece acompañado por la parte actora a su escrito libelar, por ende, al haber sido aceptado por ambas partes, se impone su apreciación de ese instrumento pero sólo en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se decide

En el capitulo identificado SEGUNDO, la parte demandada, a los fines de demostrar las facultades del Consejo de Administración del Centro Comercial Uslar para crear fondos y apartados con la sola obligación de explicar con claridad su fin o destino, promovió, “Copia fotostática del Documento de Condominio del Centro Comercial Uslar, cuyo original se encuentra registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador, hoy Distrito Capital, en fecha 30 de Noviembre de 1978, bajo el Nº 14, Folio 277, Tomo 9, Protocolo Primero”.

Sobre lo señalado, se observa que el medio de prueba promovido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, en cuyo supuesto se impone a este Tribunal la apreciación de ese instrumento como plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se decide.

En el mismo capítulo SEGUNDO, y a los fines de demostrar que el Fondo denominado APARTADO LIMPIEZA C.C. USLAR , fue utilizado y se utiliza para pagar a la empresa Representaciones Lumenca C.A. por los servicios de limpieza que presta al Centro Comercial Uslar, la parte demandada promovió, “Original de Contrato de servicios suscrito entre el Consejo de Administración del Centro Comercial Uslar y la empresa Representaciones Lumenca C.A., de fecha 24 de enero de 2011 ; así mismo promovió, marcadas C,D,E,F,G,H,I, originales de los recibos de pago emanados de esa empresa en donde constan los pagos efectuados por el Consejo de Administración del Centro Comercial Uslar por concepto de limpieza durante los meses de enero a junio de 2011.

A los fines que fueran ratificados esos documentos por parte del tercero del que dicen emanar, la parte demandada, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, promovió, en el Capitulo identificado TERCERO de ese escrito, la testimonial del ciudadano Edgar A. Páez, titular de la cédula de identidad no. 4.360.090, en su carácter de representante de la empresa Lumenca , c.a.

La aludida testimonial fue evacuada mediante acta de fecha 2 de agosto de 2011, oportunidad en la cual, el tribunal le puso a la vista del testigo “… los documentos signados con la letra B, ,D, F, G, H, I cursantes desde el folio 178 al 192 ambos inclusive correspondiente al contrato de Servicio suscrito por el centro de Administración del Condominio Centro Uslar y la Sociedad Mercantil Representaciones Lumenca, C. A., Carta de fecha 01 de marzo de 2011 cursante al folio 182 dirigida a la Junta de Condominio Centro Comercial Uslar emanada de la Sociedad Mercantil representaciones Lumenca; Oferta de Servicios de fecha 01 de Abril de 2011 cursante en el folio 183, facturas emanadas de la Sociedad Representaciones Lumenca, C. A. identificada con los números 04075, 07076, 04342, 0222, 04298, 04406, 04528, 0247, 04657, cursantes en los folios 184 al 192 ambos inclusive…” . El testigo en referencia declaró , que “…estoy viendo en la primera hoja el contrato de servicio y mi media firma, en la segunda y tercera igual, mi media firma igual en la cuarta hoja, luego mi firma tal como es donde dice la empresa, esta hoja la firma el gerente general, la quinta hoja, el folio 182; el folio 183 en efecto no esta mi firma, en el 184, que son las facturas esta el sello y mi firma, hasta la 188, 189 la firma del gerente general igual a la 190, Ramón Trujillo, en el folio 192 no es mi firma es de la empresa, siendo el último pago que hemos recibido que es el mes de junio…”

Al respecto, el tribunal observa, que el medio de prueba ofrecido por la parte demandada persigue demostrar un hecho ajeno a la controversia, pues, la demanda de la parte actora se circunscribe a demandar la nulidad del fondo, no por desvío de los montos asignados al mismo o por la falta de pago del servicio de limpieza a la empresa contratada para tales fines, se demanda porque la decisión de crear el fondo de limpieza es irrita, a consideración del accionante, por no tener facultades el Consejo de Administración para ello. En consecuencia, resulta irrelevante para este juicio, si el fondo de limpieza se utiliza para pagar a la empresa contratada y si esta emite los recibos de pago respectivos, motivo por el cual, el medio de prueba que nos ocupa deviene en improcedente y, por lo tanto, el mismo debe ser excluido del presente debate procesal. Así se decide..

En el Capitulo identificado CUARTO, la parte demandada promovió las testimoniales de los ciudadanos Edgar Leopoldo Kirchner García, Carmen Eneida Pérez de Galindo, y Germán Enrique Gómez Rodríguez, titulares de las cedulas de identidad nos. 3.307.342, 2.775.251 y 12.687.543, respectivamente.Las testimoniales en referencia fueron evacuadas oportunamente, constando que mediante acta de fecha 2 de Agosto de 2011, el ciudadano Edgar Leopoldo Kirchner García, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.307.342, de estado civil Casado, de 60 años de edad, de profesión Administrador Comercial, a tenor del interrogatorio formulado por la promovente, declaró conocer de vista, trato y comunicación tanto al consejo de administración tanto al Dr. Sergio Troyano, declaró ser el comisario nombrado por la asamblea, declaro conocer al Dr. Troyano, del centro comercial como propietario que es de uno de los locales. A la TERCERA pregunta sobre si sabe y el consta que la administración del Centro Comercial Uslar fundamente en parte su gestión en la creación de fondos apartados y sobre el motivo para la creación de tales fondos o apartados, contestó, que la principal función en la creación de esos apartados es para disponer el tiempo real de los fondos necesarios para cumplir con los compromisos a pagar a proveedores motivado a la alta morosidad que presentan los condominios, y también muchas veces a la no recepción a tiempo de las facturas que se deben cancelar; a la pregunta CUARTA, respondió que , “ese apartado de limpieza y se crea con miras a sustituir el servicio de limpieza que era muy deficiente en todas las áreas comunes se crea el compromiso con el proveedor y se maneja través del apartado para poder pagarle a tiempo porque las facturas llegan tarde”; a la QUINTA pregunta sobre la existencia del Contrato de Servicios con la Empresa Representaciones Lumenca, C.A. contestó que esa contratación “… fue el producto del concurso de tres empresas de las cuales esta fue la que presentó su mejor y mas beneficiosa oferta para la comunidad; a la SEXTA pregunta, respondió que “es una práctica de cualquier empresa con su contabilidad, los principios de contabilidad generalmente aceptados en Venezuela contemplan la creación de fondos o de fondos de apartado para pagos futuros de prestaciones sociales, utilidades, cuentas incobrables que pudiera decirse que son prácticamente fijos en la contabilidad y otros eventuales para otros gastos puntuales que por contratación de servicios o adquisición de equipos se hagan en la junta administradora de condominio. A la SEPTIMA pregunta, sobre si conoce que alguien haya intentado algún juicio por nulidad de dichos fondos o apartados con anterioridad al que nos ocupa incluyendo a la misma parte actora, abogado Sergio Troyano Lanuza, respondió que este año van cuatro juicios con este que estamos debatiendo“; a la pregunta OCTAVA, si sabe que el abogado Sergio Troyano Lanuza es actualmente apoderado del Consejo de Administración del Centro Comercial Uslar, hoy demandado, respondió que si, que es apoderado de ciertos casos que se llevan en el Centro Comercial y ni el ha renunciado a ello ni nosotros lo hemos revocado, esta activo totalmente.

A las repreguntas formuladas por la parte actora, respecto a la PRIMERA REPREGUNTA, contestóque sí fue elegido como comisario en la misma asamblea general de propietarios en la cual se eligió al actual consejo de administración del Centro Comercial Uslar; a la SEGUNDA REPREGUNTA, relacionada con la fecha de terminación del periodo de elección de la junta de condominio, declaró no saber; a la repregunta TERCERA, si en su condición de comisario puede indicar fecha aproximada de terminación del periodo para el cual fueron electas las autoridades por la respectiva asamblea general de propietarios, respondió, que, “normalmente ese tipo de elecciones son por un año prorrogable hasta tanto no se elijan las nuevas autoridades”. La CUARTA REPREGUNTA, fue formulada en los siguientes términos: Diga el testigo si en su condición de comisario ha realizado gestiones para que se respetase la fecha de terminación del periodo para la cual fue electa la junta de condominio por la asamblea general de propietarios, y en caso afirmativo indique cuales han sido esas gestiones. CONTESTO: Dentro de las atribuciones del comisario no existe esa facultad a menos que alguno de los copropietarios les haya solicitado al comisario velar o asegurarse de que se respetare el tiempo de su elección, cosa que no sucedió. A la QUINTA y SEXTA REPREGUNTA, contestó que ha estado regularmente en las reuniones de la junta de condominio, y que si cobra alguna cantidad de dinero o dieta dineraria por parte de la administración a través de la junta de condominio, por reunión asistida, y en su estándar aprobado desde hace muchos años en la junta de condominio.

En fecha 02 de agosto de 2011, rindió declaración la ciudadana CarmenEneida Pérez de Galindo, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.775.521, de estado civil Casada, de 68 años de edad, de Licenciada Contaduría Pública. A tenor del interrogatorio formulado por la promovente, declaró conocer al abogado Sergio Troyano Lanuza y al consejo de administración del Centro Comercial Uslar, desde el año 2002; que es Gerente de administración dependiendo del Consejo de administración directamente, y que su función es controlar la situación financiera y todo apegado a las normas de contabilidad; a la TERCERA PREGUNTA, respondió que “… de acuerdo a las normas si se pueden crear fondos y apartados para gastos que se supone se van a efectuar en el año, siempre han existido los fondos de utilidades, fondos para decoración, para póliza de seguros, que son gastos que a final de año se cancelan y para no hacer el cargo al recibo de condominio del monto total en el momento que se ejecute se van haciendo los apartados e ir recabando ese dinero en los recibos de condominio de los copropietarios. Hace varios años se creo un fondo para mantenimiento de las torres de enfriamiento y fue con el mismo objeto de recolectar dinero para irlo pagando a medida que se iba ejecutando, anteriormente se creo el fondo de mantenimiento de infraestructura para cubrir los gastos que si presentaban problemas habían que cubrir, el año pasado en el 2010 se creo un fondo de estacionamiento para cubrir los gastos de un cambio que iban a hacer en el sistema sin embargo ese fondo se apertura con los saldos que habían quedado de otros fondo que no fueron utilizados en el 2010 y este año a medida que se ha ido percibiendo los gastos, se ha ido incrementando el apartado de todo. También se apertura en el mes de enero el apartado de mantenimiento de limpieza el cual empezó en el mes de enero, por el monto de contrato que estaban firmando porque la factura no llega en el momento, de hecho hubo un mes que se pagaron 2 meses juntos, comenzando a pagar la facturación en el mes de marzo, ya se ha normalizado, el pago siempre se hace en el mes siguiente, el apartado se hace en el mes. Se hace mensual, todos esos gastos se le imputan al copropietario en los gastos de condominio para recuperar el dinero de esos gastos, sin embargo ese dinero mensual no se recupera normalmente por la morosidad que presentan muchos copropietarios”. A la CUARTA pregunta respondió que , a medida que se presenta la facturación del mes Representaciones Lumenca, se le hace su cancelación respectiva, que esa factura se revisa de acuerdo al contrato y si hubo faltante del personal de limpieza se le hace el descuento del personal que no asistió. Ala QUINTA pregunta respondió que en el 2002 cuando ingresó, el ingeniero Sergio se encontraba de presidente y ya esos fondos existían y que posteriormente, en el 2008 cuando volvió existían los apartados y en ningún momento autorizó eliminar esos apartados; en la pregunta SEXTA y SEPTIMA, OCTAVA, afirmó que la parte actora abogado Sergio Troyano Lanuza tiene diversos poderes del Consejo de Administración del Centro Comercial Uslar para atender algunos casos , los cuales identifica en su respuesta; que ese abogado ha percibido honorarios en algunos casos, en otros dice no recordar; que además prestaba servicios al Condominio del Centro Comercial Uslar, como ingeniero encargado de los trabajos del área del estacionamiento y del sistema de condominio por el cual tenia su pago mensual fijo primero a nombre de él y luego a nombre de Ingetelcom, que es el nombre de su empresa; a la pregunta NOVENA, indicó que al abogado Sergio Lanuza se le cancelaba una dieta mensual aprobada por el Consejo de Administración por cada reunión asistida.

A las repreguntas formuladas por la parte actora respondió que el Consejo de Administración es su jefe inmediato en la administración del condominio, que es este el que da ordenes, pero que la contabilidad que lleva o la administración se realiza de acuerdo a las normas generales de contabilidad; que el Centro Uslar es un condominio sin fines de lucro; que recibe una bonificación anual especial por su trabajo al igual que otros trabajadores; que recientemente ha recibido un bono o premio dinerario especial de parte de la junta recientemente.

En fecha 02 de agosto de 2011, a las 11 am. rindió declaración el ciudadano Germán Enrique Gómez Rodríguez. A las preguntas formuladas por la parte actora declaró conocer desde el año 2011 al abogado Sergio Troyano Lanuza y al Consejo de Administración del Centro Comercial Uslar, y tener con ellos una relación estrictamente laboral; que tiene el cargo de gerente de recursos humanos y operaciones del centro comercial; declaró estar en conocimiento que la administración del Centro Comercial Uslar ha creado diversos fondos o apartados en los que se encuentra el fondo o apartado de limpieza, y que este es el único que existe en la actualidad . A la pregunta QUINTA declaró sobre los motivos por los que fue creado el fondo de limpieza y cual es el destino del dinero recaudado por concepto de dicho fondo; a la pregunta SEXTA y SEPTIMA, indicó que esos fondo o apartados se han mantenido incluso cuando el ingeniero Sergio Troyano ha sido miembro de junta de condominio .

A las repreguntas formuladas por la parte actora, respondió sobre las funciones que desempeña en el Centro Comercial Uslar; declaró haber recibido bonificaciones de fin de año, y no recordar haber recibido una comunicación de parte de la parte actora a la junta de condominio explicando las razones jurídicas por las cuales consideraba que el fondo o que los fondos o apartados debían contar con la aprobación previa de la asamblea general de propietarios.

Sobre el particular, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, quien tampoco tachó de falsedad a los testigos promovidos en autos, a lo que se agrega, que al examinar detenidamente la declaraciones ofrecidas por esos testigos, se aprecia, que estos fueron contestes en sus declaraciones y no incurrieron en contradicciones respecto de los motivos que conocen y por los cuales el Consejo de Administracion del Centro Comercial Uslar decidió crear el fondo de limpieza, por lo que este Tribunal les asigna el valor de plena prueba al respecto. No ocurre lo mismo respeto a sus declaraciones vinculadas con la contratación de la empresa Lumenca, c.a. y los pagos efectuados a la misma, por no ser relevantes esas declaraciones en la resolucion de este asunto, como no lo son tampoco, todas aquellas vinculadas con el desempeño del hoy actor como abogado o como ingeniero del Condominio del Centro Comercial Uslar, o las repreguntas formuladas por éste sobre las funciones laborales de los testigos en el condominio y las bonificaciones recibidas por estos. La pretension de demostar el vencimiento del periodo de la accionada, resulta impertinente; en general todas esas preguntas y repreguntas tienden a demostrar hechos ajenos a la controversia, pues, la pretensión de la parte actora se circunscribe a demandar la nulidad del fondo de limpieza porque su creación es irrita, a consideración del accionante, por no tener facultades el Consejo de Administración para ello. En consecuencia, resulta irrelevante para este juicio, si el fondo de limpieza se utiliza para pagar a la empresa contratada y si esta emite los recibos de pago respectivos, si el abogado actor mantuvo los fondos creados durante su pertenencia al Consejo de Administración, o si los testigos cumplen o no determinadas funciones y reciben o no determinados bonos, si el Consejo de administración tiene o no vencido su periodo de vigencia, motivo por el cual, esas preguntas y repreguntas quedan excluidas del proceso, dado sus manifiestos visos de impertinencia. Así se decide.

En fecha 29 de julio de 2011, promovió pruebas la parte actora , así :

En el particular identificad 2) la parte actora promovió, Copia Simple del acta General de Asamblea General de Propietarios del Condominio Centro Uslar de fecha 15 de Julio de 2009, indicándose , que la misma está directamente relacionada “con el punto central de la controversia que es la falta de facultad de la Junta de Condominio para haber creado el fondo o apartado ya que la misma se puede constatar que la asamblea dio mandato a la junta o Consejo de administración SOLO HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2009 (…) lo cual constituye un agravante al vicio de nulidad que tiene el acto de creación del fondo impugnado… .”

Al respecto, se inclina esta juzgadora, por desechar la pretendida actividad probatoria asumida por la representación judicial de la parte actora, pues se está en presencia de una serie de hechos absolutamente nuevos que no fueron reseñados en el libelo en forma concreta y específica, por lo cual esos argumentos no se vinculan con el tema a decidir, lo que hace concluir que esa probanza se opone radicalmente el contenido del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, según el cual una vez ofrecida la contestación a la demanda, o precluido el plazo para realizarla, se hace inadmisible la alegación de todo aquello que constituya innovación de la litis, pues:

(omissis) “…resulta oportuno precisar que la regla contenida en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con la cual, terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni la cita de terceros a la causa, se refiere a los hechos relativos al fondo de la controversia, pues en relación con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación, al ser alegados deben ser resueltos, pues de lo contrario la sentencia producida no puede tenerse como una decisión expresa, positiva y precisa dictada con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas…” (Sentencia de fecha 16 de febrero de 2.001, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de MIRTA MARÍA RIERA DE BARRIOS contra JESÚS GERARDO BARRIOS RIVAS).

En función de lo arriba expuesto, el medio de prueba que nos ocupa deviene en improcedente y, por lo tanto, el mismo debe ser excluido del presente debate procesal, cuyas argumentaciones se hacen extensibles a lo expuesto por la parte actora en los particulares titulados3 y4 ) de su escrito de pruebas, de similar contenido al que nos ocupa, ya que se pretende incorporar una causal más a los vicios de nulidad invocados con la demanda, esta vez relacionados con la presunta falta de facultades de la Junta de Condominio derivada de decisiones tomadas fuera del periodo de ley, por cuyo motivo se impone desechar esta pretendida actuación probatoria, en razón de sus manifiestos visos de improcedencia. Así se decide.

En el particular identificado 5) la parte actora promovió en original los de Recibos de Condominio con sus comprobantes de pago de los meses de Diciembre de 2010, Enero de 2011 y Febrero de 2011, con la finalidad de demostrar , que “a) que el acto de creación del fondo o apartado de limpieza C.C. Uslar, se lleva a cabo en el recibo de enero de 2011 ya que antes no existía ; b) que la cuantía del fondo es de Bs. 15.000 pero que ya para el mes siguiente se incrementa a bs. 65.000.”

Sobre lo señalado, se observa que el medio de prueba promovido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto, se impone a este Tribunal la apreciación de esos instrumentos como plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en ellos contenido. Así se decide.

Mediante diligencia de fecha 10 de agosto de 2011, la parte demandada, a través de su apoderada judicial, consignó copia del acta de Asamblea General de Copropietarios del Centro Comercial Uslar, de fecha 09 de agosto de 2011, pero siendo, que para esa fecha ya había precuido toda posibilidad de incorporar pruebas al juicio, este tribunal le niega todo valor probatorio, o efecto jurídico alguno. Así se decide.

V

La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

VI

DEL FONDO DE LA CAUSA

La pretensión de la parte actora se circunscribe a demandar la nulidad de la decisión tomada por el Consejo de Administración del Centro Comercial Uslarde crear el fondo denominado “APARTADO DE LIMPIEZA C.C. USLAR”, sin contar con la aprobación de la Asamblea General de Copropietarios, denunciándose que la creación de ese fondo se hizo en franca violación de la ley y del documento de condominio.

En la oportunidad de la contestación a la demandada, la parte demandada reconoció la existencia del aludido fondo de limpieza y haberlo reflejado por primera vez en el recibo de condominio del mes de enero de 2011 , indicándose que la creación del mismo respondió a una necesidad de la administración del Centro Comercial Uslar de cumplir a cabalidad con todos los compromisos inherentes a su gestión destinados a satisfacer las necesidades de todos los copropietarios, pues según aduce, no siempre están al día, y la creación de fondos contables como el aludido fondo de limpieza les permite sobreponerse a las contingencias que se presenten; adujo, que su creación lejos de violar alguna normativa legal se encuentra ajustada al contenido del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que de acuerdo al documento de condominio del Centro Comercial Uslar, sus facultades son amplias y no tienen otras limitaciones más que aquellas contenidas en el documento de condominio y en la Ley de Propiedad Horizontal.

Así las cosas, una primera observación que debe hacerse es que el condominio es un supuesto de comunidad de derechos reales, y esa comunidad se produce por la existencia de una pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre la misma cosa, pues el derecho de propiedad, de amplio contenido social a tenor de lo que prevé el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pertenece a varias personas por una parte proindivisa, y esa parte proindivisa es una cuota ideal o abstracta del derecho de dominio entero, que se proyecta sobre la totalidad de la cosa sometida a ese régimen legal, siendo de considerar, además, que cada condómino goza de las mismas prerrogativas inherentes al dominio con toda su amplitud, sin más limitaciones que las impuestas por el derecho igual de los demás propietarios, y, de manera recíproca, desde el mismo momento en que se incorpora como integrante de esa comunidad .

En esas comunidades, el bien jurídico tutelado por la ley es la protección de la edificación sometida al régimen legal de la propiedad horizontal, en la que, de acuerdo a lo previsto por el artículo 13 de la Ley que regula la materia, cada propietario se encuentra en su ineludible obligación de contribuir, de acuerdo con la alícuota que tenga asignada por el documento de condominio, a la satisfacción de todos aquellos gastos destinados al cuido, mantenimiento y conservación del Edificio vinculado a tan singular regulación, lo que deviene en considerar que la noción de gastos comunes se refiere a todas aquellas erogaciones, útiles y necesarias, que estén destinadas a satisfacer las necesidades de un colectivo, que en definitiva es el consorcio de propietarios, lo que, sin duda, se refleja de la literal interpretación del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal al reconocerse como gastos comunes: i) los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes; ii) los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), al menos, de los propietarios; y iii) aquellos declarados comunes por la ley o por el documento de condominio.

Tales contribuciones, calculadas sobre la alícuota que le es atribuida a cada uno de los distintos propietarios, solamente representa la liquidación de los gastos efectivamente realizados en el mantenimiento y conservación de la cosa que se reputa común a todos los propietarios, y es a esos gastos a que se refiere la obligación atribuida al administrador de ´recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes´, ya que esaes una obligación que en la práctica implica que el administrador debe facturar a cada copropietario aquellos gastos reputados comunes de acuerdo a la ley, y a las decisiones de la asamblea de copropietarios, y hacer la distribución porcentual correspondiente a cada condómino de acuerdo al documento que regula ese régimen entre esa mancomunidad de propietarios; resulta de vital importancia ya que esas liquidaciones se convierten en titulo ejecutivo que obra en contra de cada propietario, de allí la importancia que los renglones que se reflejen en esas planillas estén asociados realmente a aquellos conceptos a los que la ley ha querido otorgarles esa condición.

En el caso de autos, la parte demandada cuestionó la incorporación a la planilla de condominio del mes de enero de 2011, la partida asignada por el Consejo de Administración a un fondo de limpieza que fue creado sin que ese órgano estuviera facultado para ello.

En tal sentido, como ya se ha indicado, los gastos comunes que pueden ser liquidados por el administrador en las respectivas planillas de condominio son los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes;aquellos que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), al menos, de los propietarios, y aquellos declarados comunes por la ley o por el documento de condominio.

Ahora bien, el Fondo de limpieza creado por el Consejo de Administración del Centro Comercial Uslar no responde a ninguno de esos conceptos, pues, en primer lugar, el fondo en cuestión es un fondo de previsión de eventuales gastos en contra del cual se gira, lo que implica que no es un gasto efectivamente causado, y aún cuando está vinculado con el mantenimiento propio del condominio su creación debió surgir del análisis previo efectuado por los distintos copropietarios de esa mancomunidad de propietarios sobre su pertinencia y estimación, por manera que se hubiere resuelto sobre su inclusión en la planilla de condominio como un gasto común ordinario, en los términos que lo indica el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues, a tenor del artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios, y será a ellos a quienes corresponde adoptar las decisiones y medidas que consideren más idóneas y adecuadas, bien por medio de asamblea general de copropietarios o por vía de la consulta, como mecanismos de decisión adecuados a que refieren los artículos 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En tal sentido, la parte demandada no trajo a los autos una sola prueba destinada a demostrar la celebración de alguna asamblea o consulta que hubiera tenido como objeto autorizar la creación de un fondo de esa naturaleza, sus pruebas estuvieron dirigidas a demostrar que el fondo o apartado de limpieza creado por el Consejo de Administración del Centro Comercial Uslar responde a una necesidad del condominio, que facilita el cometido del Consejo de Administración de procurar una oportuna y adecuada satisfacción de esas necesidades, sin embargo, la pertinencia del fondo e incluso la utilidad que pueda representar para los condóminos y para la administración no justifican su viabilidad jurídica, pues, la existencia de ese fondo debe responder a las exigencias mismas de la ley, por manera en esas decisiones tengan el elemento de causa adecuado que le garantice a todos los condóminos el pleno ejercicio de sus respetivos derechos en esa mancomunidad de propietarios, y ello se logra, si esa actuación esta soportada en las disposiciones contenidas en la ley de la materia y en el respectivo documento de condominio.

Por su parte, el accionante trajo a los autos la Copia fotostática del Documento de Condominio del Centro Comercial Uslar, el cual se encuentra Registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador, hoy Distrito Capital, en fecha 30 de Noviembre de 1978, bajo el Nº 14, Folio 277, Tomo 9, Protocolo Primero, y contiene, en su disposición no. 7-11, las distintas atribuciones que en atención a la administración del inmueble le otorga al Consejo de Administración, sin que se desprenda que alguna de ellas le atribuya a ese ente de la comunidad la facultad para crear fondos, y menos aun para crear fondos y apartados con la sola obligación de explicar con claridad su fin o destino‘ tal y como fue invocado por la parte demandada al promover esa misma prueba; tampoco se desprende, que la amplitud de las facultades atribuidas al Consejo de Administración le permitan desconocer las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal que someten la decisión de los copropietarios todo lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos, en la forma que antes se indicó. Es claro entonces, que para el momento en que fue creado el Fondo de limpieza del Centro Comercial Uslar, el Consejo de Administración de ese Centro Comercial no tenia facultad alguna para crearlo, por lo que, a consideración del Tribunal, el mismo se encuentra inficionado de nulidad. Así se decide.

Ahora bien, la parte demanda ha solicitado, que al declararse la nulidad del fondo de limpieza tantas veces indicado en esta decisión, se declaren nulas todas las operaciones realizadas en atención a ese fondo y se reversen las mismas. En tal sentido, es necesario distinguir entre nulidad absoluta y la nulidad relativa tomando en cuenta la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada pues,

“… mientras unas están dirigidas a la protección del orden público o a la salvaguarda de las buenas costumbres, otras están destinadas a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía. (Ob. cit. p. 18).
De esta manera, al ser violada una norma del primer tipo, todos los interesados en el contrato, además de las partes contratantes, pueden prevalerse de ella y solicitar del juez la declaración de nulidad absoluta correspondiente; en cambio, si se viola en un contrato una norma destinada a proteger exclusivamente a un particular por no encontrarse en juego intereses superiores, sólo el interesado tiene la titularidad de la acción de nulidad (relativa) y está única y exclusivamente en sus manos determinar si el contrato ha de ser anulado por el tribunal o si ha de continuar existiendo en el mundo del derecho.
Por consiguiente, la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue...”. (Ob. cit. p. 93).
Sus características son: 1) Tiende a proteger un interés público; 2) Cualquier persona interesada puede intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta; 3) Puede ser alegada en cualquier estado y grado del juicio; 4) No es susceptible de ser confirmado por las partes; y, 5) La acción de nulidad absoluta no prescribe nunca. (Maduro Luyando, Eloy: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Fondo Editorial Luis Sanojo, Caracas 1967, p. 596).
Por su parte, la nulidad relativa es “...la sanción legal a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de los contratantes, cuando esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos, a quien la Ley ve con especial simpatía, dada la particular circunstancia que se encontraba al contratar...”. (Ob. cit. p. 146).
Sus características son: 1) No afecta el contrato desde su inicio y éste existe desde su celebración; por tanto, produce sus efectos hasta tanto no sea declarado nulo por la autoridad judicial; 2) La acción para obtener la declaración de nulidad sólo puede ser ejercida por la persona en cuyo favor o protección se establece la nulidad; 3) La acción es prescriptible; y, 4) Este tipo de nulidad es subsanable. (Ob. cit. p. 598). (Resaltado de la Sala).
Como puede observarse, la nulidad absoluta opera de pleno derecho, y el Juez puede constatar, incluso de oficio, su ineficacia. La acción de nulidad absoluta puede ser incluso intentada por los terceros que tengan un interés en ello.”
Sentencia nº RC_00737, de fecha 10 de diciembre de 2.009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de Esperanza Liendo de Álvarez y otras contra Felicísima Camacho Camacho ).

Sobre la base del citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica en conformidad a lo que se establece en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, es de recalcar, que el bien jurídico tutelado por la ley de Propiedad Horizontal es la protección de la edificación sometida a ese régimen legal, la cual de igual forma y conforme lo dispuesto en el aartículo 22, somete a decisión de los copropietarios “todo lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos”, haciendo evidente, que esos copropietarios pueden subsanar cualquier vicio que pueda afectar alguna decisión vinculada con esos bienes, siempre a través de los mecanismos previstos en esa misma ley. Es por ello, que al contrario de la tesis sostenida por el abogado actor, siendo que en el caso de autos no se encuentran en juego intereses superiores, y la asamblea de copropietarios como máxima autoridad del Condominio del Centro Comercial Uslar puede subsanar los vicios que afectan la decisión impugnada, la nulidad que puede propiciar la transgresión de autos no puede abarcar los actos ya verificados en el tiempo y en el espacio. En consecuencia, la nulidad del fondo denominado “APARTADO LIMPIEZA C.C. USLAR”, producirá sus efectos a partir de la presente declaratoria de nulidad. Así se decide.

En función de lo expuesto, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debe prosperar en forma parcial, y así se decide en conformidad a lo establecido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

VII
DECISIÓN

Sobre la base de las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano SERGIO TROYANO LANUZA, en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO CENTRO USLAR, ambas partes suficientemente identificadas en el encabezamiento de esta decisión. En consecuencia, se declara la nulidad del fondo denominado “APARTADO LIMPIEZA C.C. USLAR”, creado por la aludida Junta de Condominio, el 24 de enero de 2011.

Dado que no hubo vencimiento total, no hay especial condenatoria en costas, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Notifíquese a las partes, y déjese copia

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (5) días del mes de marzo de 2015. Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

La Juez

Dra. MARIA A. GUTIERREZ C.
La Secretaria

Agdo. DILCIA MONTENEGRO .

En esta misma fecha, siendo las 3 p.m. se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

MAGC/LM/Yorelys
Exp. AP31-V-2011-000817