TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

Tribunal Décimo Sexto Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE:

Sociedad SOLUCIONES EXPRESS RR AA, C.A., Sociedad mercantil inscrita ante el Registro Inmobiliario Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 08 de noviembre de 2006, bajo el No 30, Tomo 122-A-Cto.

DEMANDADOS:

OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-945.919; Sociedad TURBO MOTORS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No 92, Tomo 56-A, de fecha 29/06/1984; sociedad ATELIER GEOGLAMOUR 2360, C.A., sociedad inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No 28, Tomo 857, de fecha 01/04/2008; y sociedad ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero, en fecha 14/12/1984, bajo el No 2, Tomo 62-A.

APODERADOS DEL DEMANDANTE:

Adolfo Ledo Nass, Pablo A. Benavente Martínez, Francisco Verde, Mark Melilli Silva, Leopoldo Sarria Fernández, Bárbara Campisciano Poleo, Karen Torres Martínez, Andrés Rafael Chacón y Isabel Pestana, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 79.803, 60.027, 64.573, 79.506, 127.680, 146.199, 178.269, 194.360 y 178.500, respectivamente.

DEFENSORA AD-LITEM DE LOS CO-DEMANDADOS OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO Y ATELIER GEOGLAMOUR 2360, C.A.:

Francia Alejandra Vargas Sanchez, abogados en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A. bajo el No134.548.

APODERADOS DE LA CO-DEMANDADA sociedad TURBO MOTORS, C.A.:

Ángel F. Lentito M. y Edgar A. Rodríguez, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos 71.954 y 109.314, respectivamente.

APODERADOS DE LA CO-DEMANDADA sociedad ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L.:

Armando Raúl Martínez López y Gabriel José Briceño Olivares, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos 97.904 y 219.431, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

EXPEDIENTE No: AP31-V-2014-000414

- I –
- NARRATIVA-
Comienza el presente juicio mediante demanda incoada en fecha 24 de marzo de 2014, y una vez distribuida correspondió su conocimiento a este Tribunal.
En fecha 03 de abril de 2014 se admite la demanda, y se ordena su trámite por el procedimiento oral consagrado en el Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de mayo de 2014 el actor presenta reforma de la demanda.
En fecha 19 de mayo de 2014 se admite la reforma de la demanda.
En fecha 10 de diciembre de 2014 la defensora ad-litem de los demandados procede a presentar escrito de contestación.
En fecha 03 de febrero 2015, comparece el Director Gerente de la sociedad mercantil TURBO MOTORS, C.A. y asistido de abogado procede a dar contestación a la demanda.
En fecha 12 de febrero de 2015 se realiza la Audiencia Preliminar.
En fecha 23 de febrero de 2015, comparece el Director Administrativo de la sociedad ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L. y asistido de abogado procede a consignar escrito de alegatos y promoción de pruebas.
En fecha 11 de marzo de 2015 se realiza la Audiencia de Juicio, y se dicta el dispositivo del fallo.

Estando este Tribunal dentro del lapso establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil para la consignación del fallo completo, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –

1. DECISIÓN DE FONDO –

Alega la parte actora en el presente juicio:

- Que en fecha 01 de marzo de 1984 los antiguos propietarios del inmueble suscribieron con Octavio Cesar Sosa Romero un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una Quinta distinguida con el nombre de Omaira, ubicada en la Avenida Páez de la Urbanización El Paraíso, Sector El Pinar, Municipio Libertador del Distrito Capital de la Ciudad de Caracas.

- Que en fecha 04 de junio de 2001, dicho contrato fue cedido a la sociedad mercantil RECUPERADORA FERPAL, la cual debía encargarse de velar por el cabal cumplimiento de las obligaciones del arrendatario en el uso del inmueble, y la cual en fecha 11 de agosto de 2009 la referida sociedad cedió el contrato de arrendamiento a los antiguos dueños.

- Que adquirió el inmueble por venta de los antiguos propietarios a través de contrato de compra venta.

- Que el uso que se le ha dado al inmueble objeto de la presente demanda ha sido comercial.

- Que el arrendatario incumplimiento con lo estipulado en el contrato de arrendamiento, en fecha 27 de noviembre de 2006, subarrendó parte del inmueble a la sociedad mercantil TURBO MOTORS, a los fines de que dicha sociedad instalara un Auto-Lavado de vehículos dentro de la Quinta Omaira.

- Que dentro del inmueble funcionan también las sociedades ATELIER GEOGLAMOUR 2360, C.A. y ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L.

- Que el arrendatario Cesar Octavio Sosa Romero instalo en la entrada principal del inmueble, una luncheria que gira bajo su propio nombre, y la cual esta destinada a la venta de productos o misceláneas tales como empanadas, pastelitos, bebidas, entre otros, constituyendo un nuevo incumplimiento del contrato primigenio.

- Que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado dado que con posterioridad a la fecha en que debía vencerse el contrato, los anteriores arrendadores permitieron la continuidad y el uso del inmueble por parte del arrendatario, no obstante sus incumplimientos.

- Que el arrendatario ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento y que para la fecha de presentación de la demanda adeuda los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y todos los meses correspondientes al año 2012 y 2013 y los meses que corresponden al año 2014 al momento de presentación de la reforma de la demanda.

- Que el arrendatario ha incumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento e incumplió con el contrato al haber dado en subarrendamiento parte del inmueble sin la expresa autorización del arrendador.

- Que es por estas razones que procede a demandar al arrendatario y a los subarrendatarios por desalojo del inmueble arrendado.

- Que sea condenado el arrendatario Octavio Cesar Sosa Romero a pagar los intereses moratorios derivados de las cantidades adeudadas por concepto de cánones de arrendamiento a partir de la fecha de vencimiento de cada uno, y para lo cual solicitan se ordena una experticia complementaria del fallo.

De la contestación de los co-demandados:

En relación a los co-demandados, hay que señalar que en relación a Octavio Cesar Sosa Romero, y las sociedades ATELIER GEOGLAMOUR 2360, C.A. y ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L., la misma fue realizada a través del defensor ad-litem designados a tales efectos, Dr. Francia Vargas, la cual, en fecha 10 de diciembre de 2014 dio contestación en su nombre y procedió a rechazar, negar y contradecir la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.

Hay que señalar que en fecha 07 de enero de 2015 compareció la abogada BLANCA MARTINEZ, y en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos JOSE ANTONIO PEÑA TORO y FLOR MARIA LISBOA CAÑAS, a titulo personal, procedió a dar contestación a la demanda. Es de señalar que estos ciudadanos no son parte en el presente proceso, en virtud a que los mismos no fueron demandados personalmente, y si lo que pretendían era ejercer la defensa de la sociedad ATELIER GEOGLAMUR 2360, C.A., la prenombrada apoderada debía aportar a los autos el instrumento poder que la facultara para actuar en nombre y representación de la persona jurídica sociedad ATELIER GEOGLAMUR 2360, C.A., lo cual no hizo, y en consecuencia se desecha el escrito presentado por la pre nombrada abogada. Así se establece.-

En relación a la co-demandada sociedad TURBO MOTORS, C.A., se observa que en fecha 03 de febrero de 2015, compareció el ciudadano JOSE GILBERTO ROLO PADILLA y quien actuando en su carácter de Director Gerente de dicha sociedad y asistido por el abogado JOSE GILBERTO ROLO PADILLA, procedió a dar contestación a la demanda, en la cual señalo:

- Admite la existencia de un contrato de subarrendamiento que celebró con Octavio Sosa, y admite que existe una cláusula en el contrato de arrendamiento suscrito entre los antiguos propietarios y el ciudadano Octavio Sosa que prohíbe el subarrendamiento, y señala que con el transcurrir del tiempo dicho contrato fue relajado por las partes, por lo que el ciudadano Octavio Sosa procedió a subarrendarle parte del inmueble del inmueble objeto del presente juicio.

- Señala que esta situación del subarrendamiento era conocida por los antiguos propietarios, y que fue aceptada de forma verbal, razón por la cual nunca hicieron objeción alguna.

- Niegan, rechazan y contradicen que adeuden cantidad de dinero alguna por concepto de cánones de arrendamiento.

- Punto Previo-
Ahora bien, como punto previo este Tribunal debe señalar que, no obstante luego del vencimiento del lapso de contestación compareció el ciudadano LEONARDO ENRIQUE CATILLO, quien procediendo en su condición de Director Administrativo de la sociedad ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L. (co-demandado en la presente causa) y debidamente asistido de abogado procedió a presentar escrito de pruebas y procedió formular alegatos, siendo que los mismo son extemporáneos en virtud a que la oportunidad alegatoria es en la contestación, al constituirse al falta de cualidad en un elemento integrante del orden publico procesal, pasa a analizar la alegada falta de cualidad pasiva de la sociedad co-demandada ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L., lo cual hace en los siguientes términos:

Alega el ciudadano LEONARDO ENRIQUE CASTILLO que la sociedad ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L. no posee la cualidad para estar en juicio, en razón a que el ciudadano OCTAVIO SOSA suscribió un contrato de subarrendamiento con el a título personal y no con la sociedad demandada, y a tales efectos consigna copia del contrato de subarrendamiento celebrado en fecha 26 de marzo de 2002, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, anotado bajo el No 49, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria Pública, documento que es ampliamente valorado por este Juzgado, otorgándole el valor que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.

También fue consignado por el ciudadano LEONARDO ENRIQUE CASTILLO, Acta de Asamblea de la sociedad ELECTROAUTO-REPUESTOS LA HORA, S.R.L., de fecha 10 de julio de 1996, debidamente asentada en el Registro Mercantil, en la cual fue designado el prenombrado ciudadano como Director-Gerente de la sociedad, otorgándole el valor que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.

Así las cosas, el artículo 94 del Código de Comercio establece que el Factor es el gerente de una empresa o establecimiento mercantil que administra por cuenta del dueño, y ello trae importantes efectos, tales como lo establece el artículo 97 eiusdem que aun cuando los factores obraren en nombre personal, se entiende que lo han hecho por cuenta de sus principales, entre otros supuestos, “si el resultado de la negociación se hubiere invertido en provecho del principal.” (Ordinal 4°).

Tal como lo señala Roberto Goldschmidt, el comerciante se sirve para el ejercicio de sus actividades de otras personas. Estas pueden tener facultades amplias o restringidas. El auxiliar del comerciante con las facultades mas amplias se llama factor y el Código lo define como el gerente de una empresa o establecimiento mercantil o fabril o de un ramo de ellos, que administra por cuenta del dueño. (En: Curso de Derecho Mercantil, UCAB, caracas, 2003, p.205).

Por su parte el autor Alfredo Morles Hernández señala que el factor ejerce el comercio en nombre de su principal; en consecuencia, está autorizado para realizar cualquier acto que sea necesario para el ejercicio del comercio. El factor, dice Vivante, «sustituye al principal en el comercio a cuyo frente está, tratando y realizando las operaciones necesarias» (En: Curso de Derecho Mercantil, Tomo I, Ucab, Caracas, 1998, p.483 y sig.)

En relación a la forma de actuar del factor, el ya citado autor Morles Hernández señala que, en las operaciones que ejecutare el factor, este expresará que contrata a nombre de su principal; y en los documentos que suscribiere pondrá antes de la firma que obra por poder (artículo 96 del Código de Comercio). Señala el autor que: “Este requisito llamado en doctrina contemplatio domini, es esencial para que la obligación se considere como una obligación del principal y debe constar por escrito. Excepcionalmente, podrá considerarse obligado al principal si no se expresó que se obraba en un nombre y se dejó constancia escrita de esa circunstancia. En efecto, si el factor omite la expresión de que obra por poder, queda personalmente obligado a cumplir los contratos que celebre (artículo 97 del Código de Comercio), a menos que la situación se encuentre en alguno de los siguientes supuestos:
1. que el contrato corresponda al giro ordinario del establecimiento que administra;
2. si hubiere contratado por orden del principal, aunque la operación no esté comprendida en el giro ordinario del establecimiento;
3. si el principal hubiere ratificado expresa o tácitamente el contrato, aunque se haya celebrado sin su orden;
4. si el resultado de la negociación se hubiere invertido en provecho del principal. Los terceros que contrataron con el factor pueden dirigir sus acciones contra éste o contra el principal, pero no contra ambos, en los casos excepcionalmente antes citados.”.

En el presente caso existe plena prueba a los autos que lo que efectivamente funciona el en área arrendada al ciudadano LEONARDO ENRIQUE CASTILLO es el giro ordinario de la sociedad ELECTROAUTO-REPUESTOS LA HORA, S.R.L., por lo tanto, por aplicación del artículo 97 numeral 4° del Código de Comercio, el contrato de subarrendamiento celebrado con Octavio Sosa (como sub arrendador), fue invertido en provecho de la sociedad ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L., en la que LEONARDO ENRIQUE CASTILLO es factor, y en consecuencia, dicho contrato se entiende que lo hizo por cuenta de la sociedad mercantil. Así se establece.-

Es por lo anterior que este Tribunal debe necesariamente concluir que la Sociedad Mercantil ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L., si tiene la cualidad o legitimación para ser demandada en el presente proceso. Así se establece.-

Decisión de Fondo
Establecido lo anterior, y vista la forma en que ha quedado trabada la presente litis, se debe hacer mención a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y en consecuencia quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

De las pruebas aportadas al proceso:

1. Cursante a los folios 15 al 20, y a los folios 54 al 59 de la Pieza II, documento de compra venta, mediante la cual los integrantes de la sucesión Gustavo Silva Prospero y Sucesión Omaira Silva de Silva, dan en venta la sociedad SOLUCIONES EXPRESS RR AA, C.A., un inmueble cuyo código catastral es 01-01-08-U01-016-018-003-000-000-000, constituido por un lote de terreno y la quinta sobre el construida denominada “OMAIRA”, con una superficie de mil metros cuadrados (1.000 mts2), con frente a la avenida Carabobo en el espacio comprendido entre la quinta “El Capihue” y “El Pinar”. Documento registrado ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 30 de mayo de 2013, bajo el No 2013.753, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No 219.1.1.22.3925 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.
2. Cursante a los folios 21 al 25, contrato de subarrendamiento suscrito entre el ciudadano OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO, en su carácter de subarrendador y la sociedad TURBO MOTORS, C.A., en su carácter de subarrendatario, y que tuvo por objeto un local destinado a Auto Lavado de Vehículos y sus anexos, el cual se encuentra en la parte posterior de la Quinta Omaira, situada en la Avenida Páez de El Paraíso, Sector El Pinar, frente al Hotel El Pinar, de la Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2006, quedando anotado bajo el No 23, Tomo 111 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Este documento fue aportado en copia certificada a los folios 115 al 122. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.
3. Cursante al folio 26, copia simple de cedula catastral emanada de la Dirección de Documentación, Información Catastral y Asentamientos Urbanos Populares, Gestión General de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador. En relación a esta probanza se debe advertir, tal que pertenece a la categoría de los denominados “documentos administrativos”, el cual al emanar de un órgano de la Administración Pública contiene una declaración de voluntad, conocimiento y certeza, que goza de una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad, hasta prueba en contrario (véase, entre otras, sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia No 01994 del 06 de diciembre de 2007), en la cual señalo que: “El documento administrativo, ha señalado la doctrina de esta Sala, se configura como una tercera categoría de prueba instrumental que no puede asimilarse al documento público previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, como sí a los documentos privados reconocidos o a los tenidos legalmente por reconocidos, «sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad». Es por lo anterior que, en el presente caso, al no haber sido desvirtuado el contenido el documento consignado, el mismo es ampliamente valorado y se tiene como cierto su contenido y se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-
4. Cursante del folio 29 al 34, copias del expediente administrativo No 89.885, y Resolución No 00014385 de fecha 09 de agosto de 2010, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones. En relación a esta probanza se debe advertir, que la misma pertenece a la categoría de los denominados “documentos administrativos”, el cual al emanar de un órgano de la Administración Pública contiene una declaración de voluntad, conocimiento y certeza, que goza de una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad, hasta prueba en contrario. Es por lo anterior que, en base al criterio antes señalado para este tipo de probanzas, en el presente caso, al no haber sido desvirtuado el contenido el documento consignado, el mismo es ampliamente valorado y se tiene como cierto su contenido y se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-
5. Cursante a los folios 37 al 38, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la Agencia Ferrer Palacios, C.A., como arrendadora y el ciudadano Octavio Cesar Sosa, en el carácter de arrendatario, autenticado ante la Notaria Pública Vigésima de Caracas, de fecha 14 de marzo de 1984, quedando anotado bajo el No 150, Tomo 2 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria Pública, y siendo que el mismo no fue tachado ni impugnado, el mismo en ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándole el valor establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil por remisión del artículo 1.363 eiusdem. Así se establece.-
6. Cursante del folio 78 al 114, Inspección Judicial Extra Litem practicada por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 10 de abril de 2014, y siendo que la misma fue practicada bajo los supuestos establecidos en el artículo 1.429 del Código Civil, la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 1.430 eiusdem, es valorada conforme a la sana critica y adminiculada con el resto de las probanzas. Así se establece.-
7. Cursante a los folios 330 al 411, documentales presentadas en fecha 07 de enero de 2015 por la aporrada judicial de los ciudadanos JOSE ANTONIO PEÑA TORO y FLOR MARIA LISBOA CAÑAS, y siendo que estos ciudadanos no forman parte de la relación jurídica procesal, como actor o como demandados, los mismos carecen de legitimad para actuar en este juicio, y en consecuencia, las pruebas aportadas se tornan ilegales y siendo desechadas las mismas, y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
8. Cursante del folio 5 al 13 de la Pieza II, copia simple del acta de asamblea general Extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil Turbo Motors, C.A., documento que no fue tachado ni impugnado y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.
9. Cursante a los folios 15 al 27, documentos privados consistentes en recibos de pago, los cuales no pueden ser opuestos a la parte actora por no emanar de ella, sino que los mismo, tal como lo señala el co-demandado sociedad Turbo Motor, C.A., los mismo emanan del co-demandado Octavio Sosa Romero, y que tampoco fueron ratificados por éste último, por lo que, los mismos se desechan y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-
10. Cursante a los folios 32 al 35 del Tomo II, copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 11 de agosto de 2009, anotado bajo el No 57, Tomo 133 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, contentivo del contrato de cesión del contrato de arrendamiento de fecha 01 de marzo de 1984, documento que no fue tachado ni impugnado y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.
11. Cursante a los folios 68 al 75 de la Pieza II, Copia del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad ATELIER GEORGLAMOUR 2360, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo del Distrito Capital, en fecha 08 de mayo de 2013, bajo el No 17, Tomo 63-A, documento que no fue tachado ni impugnado y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.
12. Cursante a los folios 83 al 105 de la Pieza II, copias de actas de asamblea correspondientes a la sociedad ELECTROAUTO-REPUESTOS LA HORA, S.R.L., y las cuales se encuentran debidamente inscritas en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, documento que no fue tachado ni impugnado y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.
13. Cursante del folio 109 al 112 de la Pieza II, copia de contrato de subarrendamiento suscrito entre OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO en su carácter de subarrendador y el ciudadano LEONARDO ENRIQUE CASTILLO como subarrendatario, documento que fuere autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, en fecha 26 de marzo de 2002, quedando anotada bajo el No 49, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, documento que no fue tachado ni impugnado y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.
14. Cursante al folio 126 al 128 de la Pieza II, acta levantada en fecha 03 de marzo de 2015, contentiva de la Inspección Judicial practicada por este Juzgado en el Inmueble objeto de la presente controversia, y siendo que la misma fue practicada bajo los supuestos establecidos en el artículo 1.429 del Código Civil, la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 1.430 eiusdem, es valorada conforme a la sana critica y adminiculada con el resto de las probanzas. Así se establece.-

.-Análisis de la situación planteada.-
Así las cosas, lo primero que se evidencia de las actas que en fecha 01 de marzo de 1984 le fue otorgado en arrendamiento al ciudadano Octavio Sosa Romero la casa quinta denominada “Omaira” ubicada en la Avenida Páez de el Paraíso, tal como se evidencia del contrato que en copia simple riela a los folios 37 y 38 y el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Vigésima de Caracas.

Antes de entrar a analizar los supuestos de hecho por los que el actor pretende el desalojo, este Tribunal observa que del contrato de arrendamiento originario se evidencia que conforme a la cláusula segunda del se estableció que el destino del inmueble era para vivienda, uso que con el transcurso del tiempo fue cambia a comercio, tal como se demuestra de la Cedula catastral emanada de la Dirección de Documentación, información Catastral y Asentamientos Urbanos Populares de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, Resolución No 14385 de fecha 09 de agosto de 2010 dictada por la Dirección General de Inquilinato del ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, Inspección judicial practicada por este Juzgado en fecha 03 de marzo de 2015, y así como de la propia contestación de la demanda presentada por el abogado privado de la co-demandada TURBO MOTORS, C.A. y de los escritos de subarrendamiento que corren insertos en el expediente, por lo tanto, debe necesariamente concluirse que el uso del inmueble fue cambiado de vivienda a uso comercial. Así se establece.-

De la causal de falta de pago del canon de arrendamiento por parte del arrendatario OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO:

El actor alega como causal de incumplimiento del contrato por parte del arrendatario OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO, que el mismo ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y todos los meses correspondientes al año 2012 y 2013 y los meses que corresponden al año 2014 al momento de presentación de la reforma de la demanda.

Demostrada como ha sido plenamente la existencia de la relación jurídica contractual, correspondía al co-demandado OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO demostrar que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, tal como lo ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 604 del 10 de diciembre de 2010, pues tal como señala la Sala los instrumentos de pago emanan del propio arrendatario a quien corresponde demostrar el hecho cierto y positivo de haber pagado a través de los recibos de pago que les haya suministrado el arrendador o a través de la demostración de las consignaciones arrendaticias si tal fuere el caso.

En el presente caso, el co-demandado OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO no aporto a los autos la prueba de la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por lo que, debe ser declarado insolvente en el pago de las mensualidades reclamadas como insolutas. Así se decide.-

De la causal de deterioro del inmueble:

Alega el apoderado actor que uno de los hechos en que se fundamenta para solicitar el desalojo es en los presuntos daños ocasionados al inmueble, cuestión que a la luz del literal “C” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, deben ser daños ocasionados por el arrendatario, y siendo que a los autos no existe plena prueba de la ocurrencia de esos presuntos daños, este Tribunal debe desechar dicha pretensión de deterioro. Así se establece.-

De la causal de subarrendamiento sin autorización expresa del arrendador o propietario del inmueble:

Alega el actor como causal para el desalojo, que el arrendatario OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO, procedió a dar en sub arrendamiento a los sociedades co-demandadas en la presente causa parte del inmueble, por lo que alega que con esta conducta el arrendatario incumplió con el contrato e incurrió en la causal de desalojo consagrada en el literal “F” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Ahora bien, del contrato se desprende de su cláusula sexta que se estableció la prohibición al arrendatario de subarrendar total o parcialmente el inmueble arrendado, mas sin embargo en la parte de las observaciones se arrendatario autorizo al arrendatario a subarrendar, la planta alta y posterior del inmueble, por un plazo no mayor al contenido en el contrato. Tal como se observa, el subarrendamiento estaba condicionado a una parte específica del inmueble y a una temporalidad. En relación a la duración permitida para el subarrendamiento, el mismo se limita al mismo tiempo de duración del contrato de arrendamiento, el cual fue de un (1) año fijo, con posibilidad de prorrogas. Por lo tanto, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil procede a interpretar dicha cláusula conforme a la intención de las partes, teniendo en mira la exigencia de la ley, de la verdad y de la buena fe, y en consecuencia, dicha cláusula sobre el subarrendamiento debe ser interpretada en el sentido que cualquier subarrendamiento hecho en dichas áreas (parte alta y posterior) por un lapso mayor a un (1) año (que es el lapso original del contrato) debe igualmente ser considerado como contrario a la voluntad contractual, ya que las prórrogas se refieren al contrato principal y no al subarrendamiento. Por otra parte, al ser el contrato original de un (1) año fijo, este Tribunal entraría en el campo de la especulación si alega cuantas se podían acordar, ya que las mismas, son eran un hecho futuro e incierto. Así se establece.-

Ahora bien, en relación al subarrendamiento, el co-demandado sociedad TURBO MOTORS, C.A. en el escrito de contestación, el cual fue ratificado en la presente audiencia de juicio, procedió a admitir como cierto que el ciudadano Octavio Sosa Romero le dio en subarrendamiento una parte del inmueble, alegando que el hoy actor estaba en pleno conocimiento de este hecho y que lo admitió de forma “verbal”, argumento que no fue probado ni respaldado con prueba alguna. El subarrendamiento con este co-demandado queda plenamente demostrado por ser un hecho no discutido, reconocido y apoyado con pruebas documentales. Y En relación al argumento de que se reconozca como arrendatario y no como subarrendatario, este co-demandado tenia la carga probatoria de demostrar la existencia de los elementos básicos de la existencia de una nueva relación arrendaticia directa con el propietario, lo cual no demostró. Si se establece.-

En relación a la co-demandada ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L., este admite como cierto la existencia del contrato de sub arrendamiento, alegando que el arrendatario si se encontraba facultado para subarrendar la parte que ocupa que es la posterior del inmueble. Al respecto hay que señalar que, dicho contrato de subarrendamiento al exceder el parámetro temporal permitido por el arrendador para los subarrendamientos, esto es, un (1) año, el mismo se torna contrario a la voluntad contractual. Así se establece.-

Habiendo quedado establecido en la presente decisión la existencia de un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

Es por ello que se debe señalar que, cuando un arrendatario, sin tener la debida autorización para ello, procede a subarrendar parte o todo el inmueble, dicha conducta se configura en una violación del principio de buena fe en la ejecución de los contratos, y un incumplimiento del contrato, y el cual, genera una grave distorsión en el equilibrio económico que debe privar en las relaciones contractuales. Tal como lo señala el autor Ricardo Henríquez La Roche “El subarrendador obtiene beneficios mediante un sobrepago del canon de arrendamiento por parte del o de los subarrendatarios que toman en alquiler el todo o parte del inmueble (…) La ilegitimidad de su título jurídico radica en una subrogación de la cualidad de arrendador, sin ser propietario, por la que percibe frutos civiles mayores a los del propietario arrendador.” (En: “Arrendamientos Inmobiliarios”. Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, Caracas, 2008, p.68 y sig.) y por ello, la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el artículo 40 literal “F”, lo estipula como una causal para la declaratoria del desalojo, lo que conlleva a la ruptura de la relación contractual principal y por consecuencia lógica a la ruptura y disolución de los contratos de subarrendamientos, quedando a salvo las acciones legales que pudieran ejercer los subarrendatarios en contra del arrendatario de ser procedentes futuras acciones de daños y perjuicios.-

Es por todo lo anterior que, al existir plena prueba de la ocurrencia de los supuestos de hechos constitutivos como causales de desalojo consagrados en los literales “A” y “F” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente pretensión debe ser declarada, como en efecto lo será, con lugar en la dispositiva.

- III -
- DISPOSITIVA –
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el SOLUCIONES EXPRESS RR AA, C.A. en contra del ciudadano OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO; y las sociedades TURBO MOTORS, C.A.; ATELIER GEOGLAMOUR 2360, C.A. y ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L, ambas partes ya identificadas a los autos, y decide así:

PRIMERO: Se condena a los co-demandados a desalojar el inmueble arrendado, constituido por una Quinta distinguida con el nombre de Omaira, ubicada en la Avenida Páez de la Urbanización El Paraíso, Sector El Pinar, Municipio Libertador del Distrito Capital de la Ciudad de Caracas.

SEGUNDO: Se condena al co-demandado OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO, a pagar los intereses moratorios derivados de las cantidades correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos de los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y todos los meses correspondientes al año 2012 y 2013 y los meses que corresponden al año 2014 hasta momento de presentación de la reforma de la demanda, a razón de (Bsf.11.354,06) cada mensualidad.

TERCERO: A los fines del cálculo de los intereses condenados en el particular segundo, se ordena que dichos cálculos sean practicados por un (1) Perito, a través de la figura de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena a los co-demandados a pagar las costas procesales al haber resultado vencida en la presente litis de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIECINUEVE (19) días del mes de MARZO del año DOS MIL QUINCE (2015). Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria Titular,
Abg. Luzdary Jiménez S.
En la misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Titular,
Abg. Luzdary Jiménez S.

EJFR/lj.-
Exp. No AP31-V-2014-000414