TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, a los cuatro (4) días del mes de marzo del año dos mil quince (2.015).
Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación
I
PARTE DEMANDANTE: FERNANDO RAMÓN MIRALLES GOUVENEUR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.734.773.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, YVANA BORGES y JUANCARLOS QUERALLES, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 6.755, 11.804, 75.509 y 155.550, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: BLANCA DOLORES MIRALLES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.977.255. Sin apoderado judicial acreditado en autos.
DEFENSOR JUDICIAL DESIGNADO: SIGIFREDO DE JESÚS RENDÓN CANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 23.644.649, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 170.752.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
SEDE: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA
ASUNTO: AP31-V-2012-001635.
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 27 de Septiembre de 2.012, por ante el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (hoy Tribunales de Municipios Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas), con sede en Los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual lo recibió junto con los documentos que lo acompañan, por Secretaría en fecha 1º de Octubre de 2012.
Mediante auto dictado en fecha 23 de Octubre de 2012, este Tribunal admitió la demanda erróneamente por “resolución de contrato de arrendamiento”, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera el quinto día de despacho siguiente a la constancia en autos de haber sido citada para que se llevara a cabo la audiencia de mediación y conciliación en conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Reformada la demanda el 5 de Noviembre de 2012, el Tribunal la admitió el 12 de Noviembre de 2012, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 101 eiusdem.
Luego de cumplido los trámites para la citación personal y por cartel de la parte demandada; este Tribunal dictó sentencia interlocutoria que anuló todas las actuaciones de este proceso y repuso la causa al estado admitir nuevamente la demanda por “resolución de contrato de compraventa”.
En cumplimiento de lo ordenado en la mencionada sentencia interlocutoria, el Tribunal admitió la demandada por auto dictado el 17 de Junio de 2013 a través del procedimiento oral, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda, dentro de los vente días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación.
Cumplidas como fueron las diligencias necesarias para la citación personal de la parte demandada, ésta no fue localizada por el Alguacil; razón por la cual, a petición de la parte actora el Tribunal ordenó su citación por cartel con fundamento en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cuyas formalidades se cumplieron a cabalidad, según nota de Secretaría del 17 de Diciembre de 2013.
A solicitud de la parte actora se designó como defensor judicial al Abogado Sigifredo Rendón, quien luego de las formalidades de su notificación, aceptación, juramentación y citación, el 1º de Octubre de 2014 consignó escrito de contestación a la demanda junto con anexos.
Luego de la audiencia preliminar, de la fijación de los hechos y los límites de la controversia, se dio apertura al lapso probatorio, dentro del cual ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas, que se admitieron a través de auto dictado el 12 de Noviembre de 2014.
El 28 de Enero de 2015, oportunidad fijada para la audiencia oral y pública, la misma se verificó con la presencia de ambas partes, según acta que a tal efecto se levantó. Luego de oída las exposiciones orales de las partes sin pruebas que evacuar en la misma, la Juez dictó la decisión también de manera verbal y se plasmó en la mencionada acta.
II
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar el fallo completo de acuerdo con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a hacerlo en los términos siguientes: la representación judicial de la parte demandante alegó en su libelo de demanda, que en fecha 4 de Junio de 2008 mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda anotado bajo el Nº 38, Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones, su representado celebró compromiso de compraventa con la ciudadana BLANCA DOLORES MIRALLES, sobre un inmueble constituido por el apartamento 33 del Edificio Los Medanos 3, del Conjunto Residencial Los Medanos, situado en la Avenida Bolívar El Cafetal, Sección A, de la Urbanización El Cafetal del Municipio Sucre del Estado Miranda. Que dicho inmueble es propiedad de su representado según documento protocolizado por la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 28 de Febrero de 1980, bajo el Nº 48, Tomo 11, Protocolo Primero. Que en el mencionado contrato de compromiso de compra venta, ambas partes acordaron en las cláusulas tercera y quinta que el precio sería la cantidad de 260.000,00 Bs., suma ésta que sería pagada de la forma que se especifica a continuación, 70.000,00 mediante cheque Nº 43055110 contra BANCARIBE y el saldo, es decir, la suma de 190.000,00 Bs. sería entregada al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Que en el caso de que esa negociación no se llegare a efectuar dentro del plazo convenido, por causas imputables a la compradora promitente por no cumplir las obligaciones contraídas en el contrato, el promitente vendedor dejaría para sí la mencionada suma de 70.000,00 como indemnización de los daños y perjuicios causados a éste según la cláusula penal.
Que el día 2 de Octubre de 2008 se vencieron los ciento veinte (120) días del lapso de duración del contrato de compromiso de compraventa, sin que la optante compradora cumpliera con la obligación de adquirir el apartamento 33 del Edificio Los Medanos 3, resultando infructuosas todas las gestiones efectuadas por su representado para que se llevara a cabo y formalizara la negociación pactada.
Que por todo lo expuesto demanda a la ciudadana BLANCA DOLORES MIRALLES, para que convenga o de lo contrario sea condenada por este Tribunal a la resolución del contrato compromiso de compraventa, instrumento fundamental de la presente demanda en conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.264 de la misma normativa legal con sus respectivas consecuencias jurídicas.
Estimó el valor de la demanda en la cantidad de ciento noventa mil Bolívares (Bs. 190.000,00) equivalente a 2.111,12 U.T. para el momento en que presentó la demanda.
En la oportunidad procesal para contestar la demanda el defensor judicial designado consignó escrito en el cual negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
Analizadas como han sido las alegaciones formuladas por las partes, este Tribunal pasa a analizar y a valorar las pruebas aportadas al proceso solo por la parte actora por cuanto la parte demandada no aportó prueba alguna; y con tal propósito observa que la demandante consignó, junto con el libelo de demanda los siguientes documentos:
1.- Original de Poder otorgado por el ciudadano FERNANDO RAMÓN MIRALLES GOUVERNEUR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.734.773, a los ciudadanos MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, YVANA BORGES y JUANCARLOS QUERALES, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 6.755, 11.804, 75.509 y 155.550, respectivamente; por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 22 de Agosto de 2012, anotado bajo el Nº 19, Tomo 159, de los Libros de Autenticaciones. Dicho instrumento constituye un documento público en conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que al no haber sido impugnado ni tachado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado la representación que del demandante ostentan los Abogados antes mencionados. Lo cual no es un hecho controvertido en este proceso. Así se decide
2.- Documento original otorgado el 4 de Junio de 2008 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 38, Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el que las partes de este proceso celebraron el compromiso de compra venta sobre un inmueble constituido por el apartamento 33 del Edificio Los Medanos 3, del Conjunto Residencial Los Medanos, situado en la Avenida Bolívar El Cafetal, Sección A, de la Urbanización El Cafetal del Municipio Sucre hoy de Baruta del Estado Miranda; dicho instrumento constituye un documento público que al no haber sido tachado ni impugnado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1359 del Código Civil. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que los ciudadanos FERNANDO RAMÓN MIRALLES GOUVERNEUR y la ciudadana BLANCA DOLORES MIRALLES GUHERNEUS celebraron un compromiso de compraventa sobre el inmueble anteriormente identificado. Así se decide.
3.- Documento de Propiedad original, que cursa a los folios desde el 14 al 17 y sus vueltos de este expediente, inscrito en el Oficina Subalterna de Registro del Segundo del Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 28 de Febrero de 1.980, bajo el N° 48, folio 204, Tomo 11, Protocolo 1°; instrumento éste que constituye un documento público que no fue tachado ni impugnado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto; en consecuencia, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que la parte actora efectivamente es el propietario del bien inmueble identificado como Apartamento Nº 33 del Edificio Los Medanos 3, del Conjunto Residencial Los Medanos, situado en la Avenida Boulevard El Cafetal, Sección A de la Urbanización El Cafetal del Municipio Sucre del Estado Miranda. El mencionado inmueble tiene un área aproximada de noventa y dos metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (92,50 m2) le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo del uso con trece mil novecientas tres cien milésimas por ciento (1,13903%) sobre las cosas y cargas comunes del edificio y esta comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Pasillo de Circulación y Pared del Apartamento Nº 32; SUR: Pared del apartamento Nº 31 del Edificio Medanos 2; ESTE: Fachada este del edificio; y OESTE: Fachada Oeste del Edificio. Así se decide.
Para resolver el Tribunal observa:
Son aplicables a este caso lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil que disponen:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes....omissis.”

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.
Cabe destacar, que “El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes”. (HENRY DE PAGE, “TRAITE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE”. Tomo II, No 467, Pág. 434).
Analizadas como han sido las alegaciones formuladas por las partes así como las pruebas aportadas al proceso se observa que ha quedado plenamente que en fecha 4 de Junio de 2008 la parte actora y la parte demandada celebraron un compromiso de compra venta, sobre un inmueble identificado como apartamento Nº 33 del Edificio Los Medanos 3, del Conjunto Residencial Los Medanos, situado en la Avenida Boulevard El Cafetal, Sección A de la Urbanización El Cafetal del Municipio Sucre del Estado Miranda; igualmente quedó plenamente demostrado las condiciones y obligaciones convenidas y adquiridas por ambas partes; vale decir, que la parte actora cumplió con la carga de probar la existencia de las obligaciones contraídas por la parte demanda sin que ésta haya cumplido con la carga procesal de demostrar el pago en lo términos convenidos ni ningún otro hecho extintivo de las obligaciones que contrajo, tal y como lo exigen los artículos 1354 eiusdem y 506 del Código de Procedimiento Civil; por lo tanto, la parte demandada no demostró el cumplimiento de las obligaciones contraídas incurriendo en la causal de resolución del contrato convenida por las partes; en consecuencia la petición del demandante relacionada con la resolución del contrato debe prosperar en derecho y así debe ser decidido. Así se decide.
Por otra parte, de la revisión realizada al mencionado compromiso de compraventa, se desprende que en su cláusula quinta las partes determinaron lo que quedó plenamente demostrado que establecieron una cláusula penal, en la cual entre otras cosas se convino que, en caso de que la negociación no se llegara a efectuar dentro del plazo convenido, por causas fueran imputables al promitente comprador, éste dejara como beneficio para el promitente vendedor, por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que le causó, la suma de setenta mil Bolívares (Bs. 70.000,00). Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas siendo responsable el deudor de indemnizar a su acreedor los daños que pudiera causar su incumplimiento por imperio del artículo del artículo 1.264 del Código Civil, y en este caso concreto las partes convinieron como serían indemnizados tales daños; por lo tanto, este Tribunal considera que lo procedente en este caso es declarar que la parte actora tiene derecho a dejar a su favor la cantidad de setenta mil Bolívares (Bs. 70.000,00) que le entregó en calidad de arras, a título de indemnización de los daños y perjuicios que ha sufrido por el incumplimiento de la parte demandada. Así se decide.
Por los razonamientos explanados y cumplidos como se encuentran los extremos contenidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código del Procedimiento Civil por esta Juzgadora, el Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
III
Con fuerza en los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR LA DEMANDA que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA intentó el ciudadano FERNANDO RAMÓN MIRALLES GOUVERNEUR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-1.734.773, representado por sus apoderados judiciales ciudadanos MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, YVANA BORGES y JUANCARLOS QUERALLES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, Abogados en ejercicio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 6.755, 11.804, 75.509 y 155.550, respectivamente; contra la ciudadana BLANCA DOLORES MIRALLES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-3.977.255, sin apoderado judicial acreditado en autos; representada por el defensor adlitem designado, ciudadano SIGIFREDO DE JESÚS RENDÓN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, Abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 170.752. En consecuencia, declara RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA otorgado el 4 de Junio de 2008 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 38, Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el que las partes de este proceso celebraron el compromiso de compraventa sobre un inmueble constituido por el apartamento 33 del Edificio Los Medanos 3, del Conjunto Residencial Los Medanos, situado en la Avenida Bolívar El Cafetal, Sección A, de la Urbanización El Cafetal del Municipio Sucre del Estado Miranda; y, CONDENA A LA PARTE DEMANDADA a dejar a favor de la parte actora la cantidad de setenta mil Bolívares (Bs. 70.000,00) que le entregó en calidad de arras, como indemnización de los daños y perjuicios que le causó el incumplimiento de su obligaciones, establecida dicha indemnización en la cláusula penal del contrato aquí resuelto.
Se condena a la demandada al pago de las costas procesales según el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias respectivo, según lo preceptuado en los artículos 251, 247 y 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los cuatro (4) días del mes de Marzo del año dos mil quince (2.015). Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ,

MARÍA DEL CARMEN GARCÍA HERRERA
LA…
…SECRETARIA

ARELIS FALCÓN

Exp. AP31-V-2012-001635
MDELCGH/AF/ls

En esta misma fecha, 4 de Marzo de 2.015, siendo las 8:45 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA

ARELIS FALCÓN

AF/ls
AP31-V-2012-001635