TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE TRIBUNALES DE MUNICIPIO ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
TRIBUNAL VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS
ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-000582
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos JULIO ARMANDO PEREZ y OSMAR ANTONIO PEREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad N° V-5.516.443 y V-6.394.283,
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado ALBERTO JOSE FREITES DEFIT, inscrito en el instituto de previsión social del abogado bajo el número, 95.006
PARTE DEMANDADA:

Ciudadana LIGIA JASMIN BLANCO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-5.421.189
Abogados JESUS DOMINGUEZ y WILLIAN REVOLLEDO, inscritos en el instituto de previsión social del abogado bajo el números, 73.360 y 118.500, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: DESALOJO

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 22 de febrero de 2010 y que se admitió en fecha 18 de marzo de 2010 por los tramites del procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, cumplidos los tramites procesales correspondientes se convocó para el 26 de enero de 2015 a las 09:00 AM la realización de la Audiencia de Juicio, no obstante a dicho acto comparecieron ambas partes por lo que se dicto decisión conforme a lo previsto en el artículo 120 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En la oportunidad de extender el fallo en la presente causa se advierte:
ALEGATOS DE LAS PARTES

La Parte Demandante sostiene en su escrito de reforma de la demanda que existe un contrato de arrendamiento el cual una vez culminado, y estando en la prorroga legal correspondiente fue prorrogado por un lapso de un año en varias oportunidades, convirtiéndose el contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado, que la parte demandada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento que van desde noviembre de 2007 hasta marzo de 2010, y que en virtud de ello, la parte accionada continua ocupando el inmueble distinguido con el Nº 133, situado en la décima tercera planta del edificio Torre B, del Conjunto Parque Residencial Los Caobos, Etapa 4, ubicado frente a la Avenida Este Dos, entre las Calles Sur 17 y Sur 19, Parroquia La Candelaria, del Municipio Libertador, del Distrito Capital, razones por las cuales demanda el desalojo del inmueble antes identificado.
La Parte Demandada, en la oportunidad correspondiente para contestar la demanda opuso la cuestión previa establecida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; en la contestación de fondo del asunto, alegó en síntesis negó, rechazó y contradijo la demanda en todos términos, en virtud que la misma en el transcurso del tiempo ha dado cumplimiento a sus obligaciones arrendaticias, como lo es la cancelación de los cánones de arrendamiento respectivos; en esta oportunidad reconvino alegando que la arrendadora le ha cobrado sobre alquileres y que pretende el reintegro de los mismos.

PRUEBAS

Durante la sustanciación de la causa la parte actora incorporó los siguientes medios de prueba:
 Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 35, Tomo 33, de fecha 17 de marzo de 2005, entre los ciudadanos JULIO ARMANDO PEREZ y OSMAR ANTONIO PEREZ con la ciudadana LIGIA YASMIN BLANCO PARADA, sobre el inmueble identificado como: Apartamento distinguido con el N° 133, situado en la décima tercera planta del Edificio Torre “B” del Conjunto Residencial Los Caobos, Etapa 4, con frente a Avenida Este Dos, entre las calles Sur 17 y Sur 19 de la Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, Esta instrumental se valora conforme a la regla contenida en el artículos 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa.
 Copia simple de planilla de depósito bancario distinguido con el N° 100129835, de la cuenta corriente distinguida con el N° 0134-0044-00-0443025456, por la cantidad de Bs. 55.000,00, de fecha 31 de marzo de 2005.
 Copia simple de expediente de consignaciones signado con el N° 2008-1185, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo consignante o inquilino es la ciudadana LIGIA BLANCO, titular de la cédula de identidad N° 5.421.189, y el beneficiario o arrendador es el ciudadano Armando Pérez, titular de la cédula de identidad N° 5.516.443.
 Copia simple de Documento de compra-venta del inmueble al que se ha hecho referencia, debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 28, Tomo 5, Protocolo Primero, de fecha 28 de mayo de 2002.
 Copia simple de Estados de Cuenta expedido por Banesco, Banco Universal, C.A. correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2005; de enero a diciembre de 2006, de enero a diciembre de 2007; de enero a diciembre de 2008. Esta probanza se desecha por ilegal ya que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo puede promoverse reproducción de instrumentos públicos y privados reconocidos.
 Prueba de informe emanado de Banesco, Banco Universal.
Durante la sustanciación de la causa la parte demandada incorporó los siguientes medios de prueba:
 Copia de expediente de consignaciones signado con el N° 2008-1185, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo consignante o inquilino es la ciudadana LIGIA BLANCO, titular de la cédula de identidad N° 5.421.189, y el beneficiario o arrendador es el ciudadano Armando Pérez, titular de la cédula de identidad N° 5.516.443.
 Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 46, Tomo 17, de fecha 09 de marzo de 2001, entre la ciudadana CARLINA ANTONIA PEREZ con la ciudadana LIGIA YASMIN BLANCO PARADA, sobre el inmueble identificado como: Apartamento distinguido con el N° 133, situado en la décima tercera planta del Edificio Torre “B” del Conjunto Residencial Los Caobos, Etapa 4, con frente a Avenida Este Dos, entre las calles Sur 17 y Sur 19 de la Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
 Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el N° 50, Tomo 26, de fecha 14 de marzo de 2002, entre la ciudadana CARLINA ANTONIA PEREZ con la ciudadana LIGIA YASMIN BLANCO PARADA, sobre el inmueble identificado como: Apartamento distinguido con el N° 133, situado en la décima tercera planta del Edificio Torre “B” del Conjunto Residencial Los Caobos, Etapa 4, con frente a Avenida Este Dos, entre las calles Sur 17 y Sur 19 de la Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
 Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 35, Tomo 33, de fecha 17 de marzo de 2008, entre los ciudadanos JULIO ARMANDO PEREZ y OSMAR ANTONIO PEREZ con la ciudadana LIGIA YASMIN BLANCO PARADA, sobre el inmueble identificado como: Apartamento distinguido con el N° 133, situado en la décima tercera planta del Edificio Torre “B” del Conjunto Residencial Los Caobos, Etapa 4, con frente a Avenida Este Dos, entre las calles Sur 17 y Sur 19 de la Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital,
 Originales de Depósitos bancarios consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo consignante o inquilino es la ciudadana LIGIA BLANCO, titular de la cédula de identidad N° 5.421.189, y el beneficiario o arrendador es el ciudadano Armando Pérez, titular de la cédula de identidad N° 5.516.443, correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2010; de enero a diciembre de 2011; de enero a abril de 2012.
 Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 35, Tomo 33, de fecha 17 de marzo de 2005, entre los ciudadanos JULIO ARMANDO PEREZ y OSMAR ANTONIO PEREZ con la ciudadana LIGIA YASMIN BLANCO PARADA, sobre el inmueble identificado como: Apartamento distinguido con el N° 133, situado en la décima tercera planta del Edificio Torre “B” del Conjunto Residencial Los Caobos, Etapa 4, con frente a Avenida Este Dos, entre las calles Sur 17 y Sur 19 de la Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital,
 Originales de Recibos de Condominio a nombre de Carlina Antonia Pérez, correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 2001; de enero a diciembre de 2002; de enero a diciembre de 2003; de enero a diciembre de 2004; de enero a diciembre de 2005; de enero a diciembre de 2006; de enero a diciembre de 2007; de enero a diciembre de 2008; de enero a abril de 2009.
 Depósito bancario consignado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo consignante o inquilino es la ciudadana LIGIA BLANCO, titular de la cédula de identidad N° 5.421.189, y el beneficiario o arrendador es el ciudadano Armando Pérez, titular de la cédula de identidad N° 5.516.443, correspondiente al mes de junio de 2009.
 Impresión de Estado de Cuenta de Propietario a nombre de la ciudadana Carlina Antonia Pérez, de fecha 31 de mayo de 2009.
 Depósito Bancario a nombre de Medina Blanca Lisette, por la cantidad e Bs. 550.000, de Banesco, Banco Universal, C.A.
 Recibos de Condominio a nombre de Carlina Antonia Pérez, correspondiente a los meses de enero a octubre de 2012; de agosto a diciembre de 2011.
 Recibos de Condominio a nombre de Carlina Antonia Pérez, correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2010; de enero a julio de 2011.
 Prueba de informe mediante el cual el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial remite copias certificadas del expediente de consignaciones signado con el N° 2008-1185, cuyo consignante o inquilino es la ciudadana LIGIA BLANCO, titular de la cédula de identidad N° 5.421.189, y el beneficiario o arrendador es el ciudadano Armando Pérez, titular de la cédula de identidad N° 5.516.443.
 Prueba de informe emanado de Banesco, Banco Universal, mediante el cual remiten movimientos de la cuenta N° 01340044000443025456, a nombre de la ciudadana Mora Medina Blanca Lisette, correspondiente a los meses de marzo de 2005 a diciembre de 2008.
 Durante la audiencia se recibió la declaración de la ciudadana ROMALINDA MARQUE GUZMAN, titular de la Cedula de Identidad Nº V-5.075.577, quien reconoció los recibos de condominio que le fueron presentados como emanados de ella, en su carácter de empleada de la Junta de condominio del Edificio.
MERITO
Antes de decidir emitir de la decisión de fondo este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a legada por la parte demandada:
Respecto a la Cuestión previa de defecto de forma del libelo, al respecto el Tribunal advierte que el objeto de esta defensa es evitar que la demanda se proponga de tal forma vaga u oscura que se limite al demandado la posibilidad de realizar una adecuada defensa. En este sentido del examen del libelo reformado y que en definitiva da origen a la controversia que nos ocupa, estima el Juzgador que se encuentran adecuadamente satisfechos los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, de modo que resulta improcedente la cuestión previa opuesta y así se decide.
En cuanto al merito se observa:
Esta suficientemente demostrado que existe un contrato de arrendamiento entre las partes en conflicto suscrito en fecha 14 de marzo de 2005 y que tiene por objeto el inmueble apartamento 133 del piso 13 de la Torre “B” del Conjunto Parque Residencial Los Caobos , Etapa 4, ubicado con frente a la Avenida Este 2, entre las Calles sur 17 y 19, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital., no existe discusión entre las partes sobre el monto estipulado para el canon de arrendamiento, en este contrato es Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 550,00) mensuales. Tampoco existe controversia respecto a que la relación locativa se inició en fecha 9 de marzo de 2001 mediante contrato suscrito con la anterior propietaria arrendadora.
Esta suficientemente demostrado que a partir de abril de 2008 la arrendataria realizó las consignaciones de la pensión de arrendamiento.
De modo que en la presente causa el debate esta centrado, por una parte, en determinar si la arrendataria se encuentra solvente respecto a las pensiones desde noviembre de 2007 hasta marzo de 2010 con vista de las consignaciones efectuadas examinando si cumplen los requisitos que prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por la otra en establecer si hay un pago de sobre alquileres y de condominio que deba ser reintegrado a la inquilina o que, si fuere el caso, extinga por compensación una deuda por canon de arrendamiento.
En este sentido se advierte que del examen contrato de arrendamiento y del expediente 2088-1185 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio en el cual consta las consignaciones de las pensiones de arrendamiento se evidencia que la arrendataria se encuentra obligada a pagar los días 30 de cada mes. Así la consignación debía realizarse, para que fuera oportuna hasta el día quince (15) del mes siguiente. Se observa que si bien es cierto varias consignaciones se realizaron extemporáneamente, a la presente fecha y siendo que es aplicable la norma contenida en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que es la norma aplicable en virtud de ser la mas favorable al arrendatario, no existen cuatro (4) pensiones consecutivas dejadas de pagar o consignadas extemporáneamente para considerar procedente el desalojo.
Ahora bien, la pretensión de la actora debe además ser analizada en sintonía con la acción planteada por vía de reconvención, en la cual se sostiene el haber pagado sobrealquiler que resulta compensable, observa el Tribunal que no existe controversia entre las partes sobre que con anterioridad al contrato que sirve de fundamento a la demanda, regia uno que se inició en fecha el 9 de marzo de 2001 mediante contrato suscrito con la ciudadana Carlina Antonia Pérez, en el cual se pactó un canon de Cuatrocientos Bolívares Mensuales (Bs. 400.00).
Debe recordarse que conforme a la previsión del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 38 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, cuando ocurre el cambio de propietario de un inmueble arrendado, el nuevo propietario tiene la obligación de respetar los términos y condiciones de la relación, opera lo que se ha denominado la “subrogación arrendaticia”.
De esta circunstancia deriva que aun cuando opere el cambio de propietario, debe considerase que se trata de la misma relación locativa y las condiciones de los contratos deben mantenerse. Siendo así, el alegato de la actora para rechazar la reconvención en el sentido de que se trata de un contrato distinto y que no opera la congelación de alquileres debe desecharse, pues los adquirientes del inmueble en su condición de subrogados tienen el deber de respetar el canon que ya estaba estipulado y que adquirió la situación invariable por efecto del Decreto dictado por el Ejecutivo Nacional, en el curso de la relación locativa que nos ocupa.
De modo que los arrendadores han cobrado sobrealquiles por ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00) en las pensiones de arrendamiento a partir del mes de mayo de 2005 y al mes de noviembre de 2007 que es el primero que la actora señala como insoluto, supone un pago por sobre alquiler de CUATRO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (BS. 4.350,00). Este monto se ha incrementado en virtud de las consignaciones hechas por la arrendataria, acreditadas en autos a la fecha se encuentran las habidas hasta el mes de marzo de 2012, con lo cual el pago de sobre alquiler asciende en esas consignaciones asciende a SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUIENTA BOLIVARES (BS.7.650,00) y llega hasta la cantidad total de DOCE MIL BOLIVARES (BS. 12.000,00), hasta marzo del 2012.
En síntesis de autos se evidencia que respecto al pago de la pensión de arrendamiento, se han verificado retardos por parte de la arrendataria, empero no están llenos los extremos para acordar el desalojo por falta de pago, pues no ocurre el supuesto de que el incumplimiento sea por cuatro meses consecutivos y existe un pago de sobre alquiler en los terminos que se determino con anterioridad.
Ahora, respecto al pago de las cuotas de condominio se observa que en efecto y fuera de toda duda, tal contribución es una carga del propietario del inmueble, no obstante nada impide que por un acuerdo entre el propietario y el inquilino esta ultimo asuma el pago en nombre de aquel, sin que tal pago daba considerarse un sobrealquiler, en el caso de autos la conducta de las partes en este particular permite establecer la existencia de este acuerdo y por tanto lo procedente en esta caso es desestimar la pretensión de reintegro por esta concepto y así se declara.
Siendo así lo procedente en derecho y en justicia en el presente caso es declarar sin lugar la demanda y parcialmente con lugar la reconvención. Sobre la base de esta razonamiento se dicta el siguiente dispositivo:
III
DISPOSITIVA
Con fundamento en los razonamientos que anteceden el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica y por la autoridad de la Ley declara sin lugar la demanda y parcialmente con lugar la reconvención en el juicio seguido por JULIO ARMANDO PEREZ y OSMAR ANTONIO PEREZ contra la ciudadana LIGIA YASMI BLANCO PARADA, se condena a la actora reconvenida a reintegrar la cantidad de cobrada por sobre alquiler que es equivalente a CIENTO CINCUENTA BOLIVARES POR CADA PENSION DE ARRENDAMIENTO DESDE MAYO DE 2005 Y HASTA LA FECHA DE LA ULTIMA DE LAS CONSIGNACIONES DEMOSTRADAS EN EL EXPEDIENTE Y QUE DESDE MAYO DE 2005 Y HASTA MARZO DE 2012 ASCIENDE A DOCE MIL BOLIVARES (BS. 12.000,00).
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas.-
Regístrese y Publíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a los diecisiete (17) días del mes de marzo del año dos mil quince (2015).- Años: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria

Abg. Jerimy Uzcategui
En esta misma, se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Jerimy Uzcategui
VMDS/JU/Pedro.-
EXP. Nº AP31-V-2010-000582
ASIENTO LIBRO DIARIO: 47