TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario Ejecutor Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 24 de Marzo de 2015
204° y 155°

Parte Actora: INVERSIONES R.A.M., 35-05 C.A. inscrita ante el Registro Mercantil S de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, de fecha 30 de noviembre de 1993, bajo el Nº 41, Tomo 87-A-Pro.-,

Parte Demandada: WU CAITING, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E.-83.276.145

Apoderados judicial de la parte actora ROSMINA KORALY DELGADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 163.964

Apoderado Judicial de la parte Demandada ROIMAND ANTONIO ZAMBRANO FUENTES inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 96.745

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL)

ASUNTO: AP31-V-2014-000224

DE LAS ACTAS PROCESALES
I
Se inicio el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los tribunales de Municipio ordinarios y Ejecutores de medidas (sede los Cortijos), en fecha 11 de febrero de 2014.correspondiendole su conocimiento a este Juzgado previa distribución de ley.
La representación de la parte actora, manifestó en su libelo de la demanda entre otras cosas, entre otras cosas lo siguiente:
Que su aporreante es propietaria de un inmueble tipo local comercial , ubicado en la calle Buena Vista, Sector Alto de Cútira, identificado con el Nº 2-1, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, del Distrito que dicho bien inmueble le fue arrendado a la ciudadana WU CAITING, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E.-83.276.145, según documento autenticado ante la Notaria Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito capital, inserto bajo el Nº 51, Tomo 158, de fecha 01 de agosto de 2010 y que el inquilino incumplió la cláusula Quinta del referido contrato subarrendando parte del local comercial Nº 2-1 y que solicita la Resolución del contrato y la entrega del inmueble.
En fecha 17 de febrero de 2014 se admitió la presente demanda por los trámites relativos al procedimiento oral, contenida en los artículos 40 y el 43 en su segundo aparte de la resolución Nº 40-418, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha 23 de mayo de 2014 DEL Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el uso Comercial, ordenando emplazar a la parte demandada, ciudadana WU CAITING, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E.-83.276.145, para que compareciera por ante la Sede de este Tribunal, dentro de los dos (02) días de Despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, posteriormente en fecha 06 de marzo de 2014 se ordenó librar la respectiva compulsa a la parte demandada, consignado como fueron los fotostatos requeridos a tales fines.
En fecha 25 de septiembre de 2014, la ciudadana CAITING WU, de nacionalidad china, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E.-83.276.145, asistida por el abogado ROIMAND ANTONIO ZAMBRANO FUENTES inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 96.745, mediante escrito de contestación a la demanda, en esa misma fecha le otorgo poder apud acta al abogado que la asiste. En dicho escrito contestó rechazando, negando y contradicciones tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora e impugnando, desconociendo y tachando de falso la inspección extrajudicial practicada en fecha 12 de septiembre de 2013, alegando la presencia del actor.
En fecha 10 de octubre del 2014, la abogada ROSMINA KORALY DELGADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 163.964, en su carácter de Apoderada Judicial de parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 10 de noviembre de 2014, fecha para la audiencia preliminar, se presentaron ambas partes, y acordaron suspender la causa por diez (10) días continuos hasta el veinte de noviembre de 2014, este juzgado acordó de conformidad con el artículo 202 de Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de diciembre de 2014, se dicto auto agregando las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 10 de diciembre de 2014, se dicto auto agregando el escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte actora,
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
Consigno Copia simple del documento marcado con la letra “A”, Título de Propiedad, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del distrito Federal y Estado Miranda en fecha 09 de diciembre de 1993, inscrito bajo el Nº 31, Tomo 40 , Protocolo Primero, se admite salvo su apreciación en la definitiva. Promovió la inspección extra judicial emanada por la Notaría Decimoquinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 12 de septiembre de 2013 haciendo oposición de la misma la parte demandada, el cual este Tribunal la declaró inadmisible, promovió la testimonial de las ciudadanas YOMARIS DAMELIS REQUENA COVA y LESBIA MARTINA GARCIA, titulares de las cédulas de identidad Nro.- V.-11.969.004 y V.- 5.193.194 al respecto, observó este Tribunal que la parte demandada hizo oposición a la testimonial de la ciudadana y LESBIA MARTINA GARCIA, este Tribunal declaró sin lugar la oposición efectuada por la parte demandante y admitió las declaración de las ciudadanas YOMARIS DAMELIS REQUENA COVA y LESBIA MARTINA GARCIA salvo su apreciación en la definitiva.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
No consigno pruebas, solo escrito de oposición a las pruebas de la aprte demandada
En fecha 22 de enero de 2015, se dicto auto fijando al vigésimo quinto día de despacho a los fines de llevar a cabo la audiencia de debate oral.
En fecha 06 de marzo del 2015, tuvo lugar la Audiencia de debate oral en cumplimiento al auto dictado por ante este Tribunal en fecha 22 de enero de 2015, y se hicieron presentes ambas partes. Donde la parte Actora en su derecho de palabra ratificó todas y cada una de sus partes lo alegado el presente expediente y solicitó que se declare con lugar la presente demanda. y parte Demandada, negó, rechazo y contradijo rotundamente que su representado haya sub-arrendado y solicitó declare sin lugar la presente demanda.
VI
MOTIVACION PARA DECIDIR:
El contrato es el instrumento por excelencia para que el hombre en sociedad pueda satisfacer us necesidades. Constituye el acto jurídico de mayor aplicación hasta el punto de que sin su uso no se podría concebir la realización de la vida económica en las comunidades organizadas. Es por ello que el contrato es el acto jurídico de contenido más diverso. Las circunstancias anotadas explican suficientemente el auge que en la vida moderna tiene el contrato innominado, única figura capaz de contener y abarcar la diversidad de composiciones voluntarias que caracterizan a la vida moderna.- El contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas. En este estado, luego del análisis del acervo probatorio aportado a la causa, y muy especialmente del estudio exhaustivo del instrumento público constituido por el contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES R.A.M. 35-05, C.A. y la ciudadana WU CAITING, en fecha 18 de octubre del 2.010, por ante la Notaría Pública XV del Municipio Libertador, el cual quedó inserto bajo el N° 51, Tomo 158 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble tipo local comercial, ubicado en la Calle Buena Vista, sector Alto de Cutira, identificado con el Nº 2-1, Catia, Parroquia Sucre, del Municipio Libertador del Distrito Capital del cual se evidencian claramente la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble suficientemente identificado en autos y por el cual las partes de este juicio se encuentran obligados entre sí.
Ahora bien, pretende la parte actora se declare la resolución del contrato de arrendamiento, en virtud del incumplimiento por parte del arrendatario a la Cláusula Quinta del referido contrato, que contempla lo siguiente:
“QUINTA: Transferencias Prohibidas: Queda entendido que el ARRENDATARIO, no podrá Subarrendar, Ceder, Traspasar, Comodatiar (comodato) ni total ni parcialmente el Inmueble Arrendado, sin la Autorización previa y por escrito de EL ARRENDADOR. El incumplimiento de de esta Cláusula por parte de EL ARRENDATARIO dará derecho a EL ARRENDATARIO a DISOLVER y dejar sin efecto el presente Contrato de Arrendamiento, exigiendo la inmediata desocupación del Inmueble Arrendado, reservándose además el derecho a reclamar Judicial o Extrajudicialmente los daños y perjuicios a quien hubiere lugar y en todo caso EL ARRENDATARIO continuara siendo responsable de pago de los Canon de Arrendamiento y demás obligaciones asumidas por el presente Contrato”
De dicha cláusula se infiere con meridiana claridad el carácter personal del arrendatario, quien bajo ninguna circunstancia, podía ceder, traspasar o subarrendar el inmueble objeto de la presente controversia, así como también le prohíbe la señalada cláusula las llamadas ventas de puntos, traspaso de negocio entre otros.
Sobre la cesión del contrato de arrendamiento cabe hacer algunas consideraciones, a cuyo efecto resulta oportuno citar lo expuesto por el Doctor Gilberto Guerrero Quintero en su “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Volumen I (2006, p. 206 y ss), donde explica:
“La cesión prohibida del contrato de arrendamiento por el arrendatario, consiste en el traslado de la condición o posición jurídica de éste en beneficio de un tercero, sin el consentimiento del arrendador; en cuyo caso el arrendador continúa en su misma posición que ha tenido, frente a un cesionario con el cual él no tiene ninguna vinculación. Con la cesión no autorizada o consentida se pretende trasladar al aparente cesionario, las acreencias, obligaciones y derechos del arrendatario a que se refiere el contrato y la misma ley, pues de haber sido consentida por escrito la cesión, es indudable que la misma implica el traslado todo del contenido del contrato en orden a los derechos y las obligaciones del mismo. La cesión inconsentida por el arrendador constituye un incumplimiento definitivo por el arrendatario, de la obligación que tiene de continuar como tal hasta la conclusión o extinción del contrato y cumplir sus obligaciones, pues el mismo fue celebrado en atención a la persona del locatario, su especial consideración de persona aceptada por el locador, que lo llevó a darle en arrendamiento el inmueble correspondiente; y es con él mismo y no con otra persona, con quien se atenderá en sus relaciones vinculantes. El arrendatario cede el contrato por razones económicas o simplemente como una liberalidad, y la forma de la misma no interesa porque ha podido ser instrumentada o simplemente verbal, que en todo caso se observará la cesión realizada con la presencia del tercero o cesionario ocupando el inmueble y poseyendo el mismo…”.

En lo que respecta al subarrendamiento, las normas que lo regulan son los artículos 1.583 y 1.584 del Código Civil así como el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se transcriben a continuación: Artículo 1.583:
“El arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, si no hay convenio expreso en contrario”.
Artículo 1.584:
“ El subarrendatario no queda obligado para con el arrendador, sino hasta el monto del precio convenido en el subarrendamiento de que sea deudor al tiempo de la introducción de la demanda, y no puede oponer pagos hechos con anticipación. No se reputan anticipados los pagos hechos por el subarrendatario de conformidad con los usos locales”.
En tanto el Artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
“Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo”
La inteligencia de las citadas disposiciones jurídicas evidencia, con claridad notoria, que el arrendatario no podrá subarrendar el inmueble, esto es celebrar un contrato de arrendamiento con un tercero llamado subarrendatario; como tampoco podará ceder a un tercero, llamado cesionario, los derechos derivados del contrato y que tiene frente al arrendador.
En tal sentido, tenemos que la parte actora afirma que el arrendatario ciudadana WU CAITING, subarrendó el inmueble; así las cosas, luego del estudio pormenorizado de las actas procesales que reposan en esta causa, se puedo verificar lo siguiente:
Que la parte actora es propietaria de un inmueble tipo local comercial , ubicado en la calle Buena Vista, Sector Alto de Cútira, identificado con el Nº 2-1, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, del Distrito que dicho bien inmueble le fue arrendado a la ciudadana WU CAITING, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E.-83.276.145, según documento autenticado ante la Notaria Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito capital, inserto bajo el Nº 51, Tomo 158, de fecha 01 de agosto de 2010.
Es importante precisar que a la parte actora le correspondía no sólo alegar sino también probar que un tercero distinto al arrendatario se encontraba ocupando el inmueble, lo que no ocurrió en este caso, pues como se señaló anteriormente, la actora se limitó a señalar que su arrendatario había subarrendado el inmueble a un tercero pero no logró traer a los autos un medio de prueba que constituyera plena prueba de sus alegatos, pues a pesar de que le bastaba demostrar que un tercero distinto al arrendatario estaba ocupando el inmueble, sólo trajo las declaraciones que rindieron las personas en quienes se practicó en la prueba testimonial, sin embargo, tales testimonios, sólo sirven a los fines de demostrar las comunicaciones que se le hicieron al arrendatario, pero no tienen valor probatorio como documentales ni testimoniales a los fines que ahora pretende la parte actora, pues se requiere de medios probatorio que hayan sido objeto del control y contradicción en juicio, a los fines de traer la convicción al juzgador para poder declarar con lugar la demanda y ser considerado como plena prueba. El artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, prevé:
Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella”
En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse. Sobre el contenido de esta norma se ha pronunciado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencias de fecha 02/08/2001 y 24/10/2001, para expresar que la misma consagra el principio in dubio pro reo y le impone una norma de conducta al juzgador, ya que lo obliga a fallar a favor del demandado y declarar sin lugar la demanda cuando al analizar las pruebas no se le haya suministrado la convicción necesaria en pro o en contra del demandado.
Una vez analizados los elementos de juicio que obran en autos, por cuanto no existe plena prueba, este juzgador declarará sin lugar la demanda de resolución de contrato por no existir elementos suficientes de convicción que demuestren el hecho alegado por la parte demandante. Así se decide.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho.
VII
DE LA DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES R.A.M.,35-05 C.A. contra la ciudadana WU CAITING, ambos identificados en el inicio del presente fallo.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Regístrese, publíquese
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veinticuatro ( 24 ) días del mes de marzo de dos mil quince (2015).
LA JUEZ TITULAR
DRA, MARIA CECILIA CONDE MONTEVERDE.
LA SECRETARIA TITULAR
ABOG. ADRIANA PLANAS
MCCM/AEP/car*.-
Exp. AP31-V-2014-000224