TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 8 de mayo de 2015
205º y 156º
I
ASUNTO PRINCIPAL: AP11-V-2011-000314
PONENCIA DE LA JUEZ: Sarita Martínez Castrillo.
El DEMANDANTE, ciudadano MAURO DI BLASI RENZAGLIA, titular de la Cédula de Identidad N° 2.140.784, representado por el abogado ALBERTO MEJÍA PIDGHIRNAY, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 89.136, presentó formal demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio (hoy Ordinarios y Ejecutores de Medidas) de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contra la DEMANDADA, ciudadana BEBA CARVAJAL DE ROJAS, titular de la Cédula de Identidad N° 846.442, representada por el abogado JUAN MARÍA PRADO HURTADO, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nº. 3.007, y otros, correspondiendo la distribución al Juzgado Decimotercero de de Municipio (hoy Ordinarios y Ejecutores de Medidas) de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien se declaró incompetente en razón de la cuantía, el 25 de noviembre de 2010, entrando a conocer este Tribunal, el 15 de marzo de 2011.
SENTENCIA: DEFINITIVA
La presente causa quedo admitida el 28 de marzo de 2011, y citada la demandada según constancia de la Secretaria el 13 de mayo de 2011.
El 17 de mayo de 2011, la demandada a través de su apoderado judicial contestó la demanda, oponiendo cuestiones previas e igualmente al fondo, procediendo el apoderado de la demandante a dar “respuesta” a las cuestiones previas el 20 de mayo de 2011.
Abierto el juicio a prueba ambas partes hicieron uso de su derecho siendo agregadas y admitidas el 23 y 31 de mayo de 2011.
Siendo ésta oportunidad para dictar sentencia de acuerdo con el orden de antigüedad según inventario llevado por este Tribunal, y desierto como quedo el acto conciliatorio al cual se excitaron las partes, mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2014, se procede a ello con base a lo previsto en los artículos 12, 515 y 890 del Código de Procedimiento Civil, y a las previsiones contenidas en la Norma Sustantiva de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999, por ser la vigente desde la fecha de la sustanciación, previa las consideraciones siguientes:
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:
PRETENSIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE
CONTESTACIÓN: CUESTIONES PREVIAS Y FONDO
CONTETACIÓN DE LAS CUESTIONES PREVIAS
DEFENSA A LAS CUESTIONES PREVIAS
La parte demandante mediante representación de apoderado judicial, fundamentada la demanda en las afirmaciones de hechos del escrito o libelo de la demanda el cual se da íntegramente por reproducido y pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 23 de mayo de 2003, vencido y prorrogado sucesivamente durante las fechas 1 de julio de 2005 al 1 de julio de 2006, 1 de julio de 2006, a diciembre de 2006, 1 de enero de 2007 al 3 de diciembre de 2007.
La última suscripción fue desde el 1 de enero de 2008, al 3 de diciembre de 2008, autenticado en la Notaria Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito capital, el 19 de julio de 2006, anotado bajo el Nº 16, Tomo 75, en el cual se previó también la prorroga legal, con un lapso de duración de treinta meses fijos y consecutivos, del inmueble consistente en una Quinta denominada Magla, antes Angeli, cuyas características y descripción consta en los aludidos contratos y se dan por reproducidos.
Asimismo, que en el último de los contratos se notificó la prorroga legal comenzaba, el 1 de enero de 2009, culminando el 1 de enero de 2010, así como la ocupación ilegal del inmueble arrendado comunicada los días 1 y 9 de febrero de 2010, que debe desocupar, pagando un canon de Bs. 9.800.000,00 (hoy Bs. 9.800,00), así como diariamente por daños y perjuicios el 10% del valor que acepto pagar durante la prorroga, por espacio de 313 días vencidos, desde el 1 de enero de 2010, hasta 11 de noviembre de 2010, desde el vencimiento de la prorroga, por falta de entrega del inmueble, y los que a partir de esa fecha se generen hasta la terminación del juicio
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
La parte demandada representada de abogado en la oportunidad de contestar la demanda, para ser decididas en la sentencia definitiva, opuso las cuestiones previas del ordinal 6º del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, atinente al defecto de forma de la demanda por no haber llenado el libelo los requisitos del artículo 340 ordinal 1º, relativo al domicilio del demandante.
Asimismo, la concerniente al ordinal 4º, objeto de la pretensión el cual debe determinarse con precisión, siendo que en el libelo de la demandad se señaló la acción de resolución del contrato y la de desalojo, al pretenderse la desocupación del inmueble arrendado, lo cual conlleva a la imprecisión de la pretensión.
Igualmente, en el aludido ordinal 4º los datos, títulos y explicaciones, si se trata de derechos, es decir, que el demandante no determino si el primer contrato es un contrato verbal o escrito, de la fecha de celebración, si constataba en documento privado, publico, sus datos y explicaciones para determinar el objeto de la pretensión.
Adicionalmente, contesto al fondo, admitió el hecho que su representada celebro contrato de arrendamiento el 23 de mayo de 2003, sobre el inmueble antes identificado, por un tiempo de 2 años.
Finalmente, en un extenso y confusa contestación, rechazo y contradijo la demanda por ser contraria a derecho, y sin realizar reconvención o mutua petición o contra demanda, realizó nuevas pretensiones de nulidad de las cláusulas tercera y quinta atiente al canon de arrendamiento y Cláusula Penal.
DEFENSA A LAS CUESTIONES PREVIAS-SUBSANACION
El apoderado judicial de la parte demandante en la oportunidad procesal presento escrito en el cual responde y subsana (sic), las cuestiones previas, en lo atinente al domicilio del demandante, que aparece determinado con el domicilio procesal, y sino hubiere sido determinado que corresponde con a esta ciudad de Caracas.
En cuanto a la determinación de la causa de la resolución del contrato, esta determinada en que la arrendataria no ha entregado el inmueble, dentro de los plazos acordados, luego del vencimiento de la prorroga, en los términos expuestos en el petitorio del libelo de la demanda, el cual transcribió íntegramente y se da por reproducido. Para nada confunde el desalojo con la resolución, ni sus procedimientos, demandó lo que dice el petitorio.
Que los contratos que celebro fueron mencionados como notariados, y es más que explicación que no son verbales, y transcribe extracto del escrito del libelo de la demanda el cual se da por reproducido.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Establecida como ha quedado la ordenación procesal de los actos fundamentales de esta litis, pasa este Tribunal a decidir, con base en las consideraciones siguientes:
CUESTIONES PREVIAS
El apoderado judicial del demandado solicita se declare la admisión de las cuestiones previas del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 2º y 4º del artículo 340 euisdem, atinente al domicilio del demandante, objeto de la pretensión el cual debe determinarse con precisión, y datos característicos de la contratación, y el apoderado judicial de la demandante, presento escrito de “respuesta”, con respecto a tales señalamientos, y en ese orden este Tribunal, antes de pronunciarse al fondo debe pasar a decidir lo atinente a la oposición de las cuestiones previas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la ley que regula la materia.
El Dr. Emilio Calvo Baca, en su Código de Procedimiento Civil de Venezuela comentado (página 360), establece sobre las cuestiones previas, lo siguiente:
“(…) … Cuestiones Previas, siendo todo medio de defensa contra la acción, fundado en hechos impeditivos o extintivos considerados por el juez cuando el demandado los invoca, siendo su naturaleza corregir los vicios y errores procesales, sin tocar el fondo del asunto. (…)”. Destacado del Tribunal.
De la señalado por el autor se colige, lo previsto con relación a la definición de las cuestiones previas en cuanto a su naturaleza ya que se encuentran dirigidas a corregir y subsanar vicios u omisiones que puedan ocasionar el mal desenvolvimiento del proceso, permitiendo despejar rápidamente al proceso de vicios y menoscaben los principios de celeridad, economía procesal y las garantías constitucionales previstas en el Texto Fundamental y en particular la piedra esencial en que se sustentas estas, a saber la tutela judicial prevista en el artículo 26.
En este orden el legislador, estableció en el artículo 346 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, lo relativo a las cuestiones previas, como un mecanismo de defensa potestativo del demandado, al estipular en el artículo 346 lo siguiente.
“Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
(…)
6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
(…). Destacado del Tribunal.
Asimismo, en contraste con la referida norma debe traerse a colación el artículo 340 euisdem, que dispone lo siguiente.
“Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:
(…)
2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen.
(…)
4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión (…); y los datos, títulos y explicaciones necesarias si se tratare de derechos u objetos incorporales.
(…). Destacado del Tribunal.
De las precitadas normas se puede colegir lo previsto por el legislador con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6° de la Norma Adjetiva, que en concordancia con los ordinales 2° y 4º del artículo 340 eiusdem; establece una cuestión atinente a la regularidad formal del libelo de la demanda, es decir, los requisitos contenidos en el referido artículo 340 del Código Adjetivo, que son los que permiten determinar la identificación de las partes y domicilio, la pretensión que es el objeto del proceso, y los datos, títulos y explicaciones necesarias si se tratare de derechos u objetos incorporales para dar cumplimiento al deber de hacer congruente con la sentencia que recaiga con ésta, en observancia al principio del dispositivo.
Precisado lo anterior bajo el supuesto de procedencia de los ordinales 2º y 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como la potestad del demandante para subsanar el defecto u omisión, en el lapso para corregir, y la forma, se debe determinar si el supuesto de las cuestiones previas alegadas por el apoderado judicial de la demandada, procede o no las respuestas o subsanación realizada por la parte demandante, en contraste con la revisión de rigor del libelo de la demanda que efectuó el Tribunal en la oportunidad de la admisión, (sin entrar a valorar el fondo).
En ese sentido, se puede colegir del escrito o libelo de la demanda que no se señalo de manera expresa el domicilio del demandante, sin embargo, en el escrito de “respuesta”, o subsanación el apoderado judicial de aquel, señalo que aparece determinado con el de él, y se colige así : “ de este domicilio, (…), en el Centro Villasmil esquina de de Puente Victoria, Parque Carabobo en esta Ciudad de Caracas, (…)”, y a todo evento, precisa que es la Ciudad de Caracas, y del poder que cursa al folio 17, se desprende que el demandante, al conferir poder e identificarse indico “ domiciliado en Caracas”.
Asimismo, del escrito de la demanda y de “respuesta”, del apoderado judicial del demandante, se logra precisar categóricamente, cual es el petitorio u objeto de la pretensión, así como los datos y título del cual deriva, esto es la resolución del contrato de arrendamiento, cuya último contrato fue el suscrito el 1 de enero de 2008, al 3 de diciembre de 2008, autenticado en la Notaria Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 19 de julio de 2006, anotado bajo el Nº 16, Tomo 75, en el cual se previó también la prorroga legal.
Con fundamento en lo anteriormente señalado, del libelo de la demanda y del escrito de “respuesta”, o subsanación del apoderado judicial de la demandante, se puede colegir, que del libelo de la demanda, instrumentos esenciales y escrito de “respuesta” o subsanación, son suficientes en sí par determinar sin equívocos el domicilio del demandante, así como el petitorio u objeto de la pretensión o demanda, así como los datos y título del cual deriva, y en consecuencia, este Tribunal, debe declarar SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 2º y 4º del artículo 340 euisdem, a tenor de lo establecido en el artículo 350 (encabezamiento y segundo aparte) de la Norma Adjetiva. Así se decide.-
FONDO
Este Tribunal luego de haber analizado las afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda y escrito de contestación, de los apoderados judiciales de la parte demandante y demandada, ambos identificados plenamente respectivamente, colige que:
La parte demandante mediante representación de apoderado judicial, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 23 de mayo de 2003, vencido y prorrogado sucesivamente durante las fechas 1 de julio de 2005 al 1 de julio de 2006, 1 de julio de 2006, a diciembre de 2006, 1 de enero de 2007 al 3 de diciembre de 2007, cuya última suscripción fue desde el 1 de enero de 2008, al 3 de diciembre de 2008, autenticado en la Notaria Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito capital, el 19 de julio de 2006, anotado bajo el Nº 16, Tomo 75, en el cual se previó también la prorroga legal, con un lapso de duración de treinta meses fijos y consecutivos, del inmueble consistente en una Quinta denominada Magla, antes Angeli, cuyas características y descripción consta en los aludidos contratos y se dan por reproducidos.
Y ante tal pretensión el apoderado judicial de la demandada, en una extensa y confusa contestación, rechazo y contradijo la demanda por ser contraria a derecho, realizó nuevas pretensiones de nulidad de las cláusulas tercera y quinta atiente al canon de arrendamiento y Cláusula Penal.
Ahora bien, como logra colegirse de la afirmación y admisión de los hechos del apoderado judicial de la demandada, y de los contratos que cursan en autos, a los folios 26 al 50, ambos inclusive, a los cuales se les confiere valor probatorio por no haber sido impugnados o desconocidos, se consideran celebrados de manera escrita a tiempo determinado, de conformidad con las cláusulas cuarta, (23 de mayo de 2003, segunda (6 de septiembre de 2006, prorroga), cuarta (19 de julio de 2006), y segunda (30 de enero de 2009), ramificándose en esta última que finalizaría el 31 de diciembre de 2008, fecha en la cual el arrendatario- hoy demandado, debía entregar el inmueble, arrendado, sin necesidad de notificación o aviso, salvo que decidiera hacer uso de la prorroga legal establecida en la ley que regula la materia, en cuyo caso fenecería el 1 de enero de 2010, quedando vigente el resto de las cláusulas del contrato del 19 de julio de 2006. Así se precisa.
Igualmente, afirmó el apoderado judicial de la demandante, que en el último de los contratos se notificó que la prorroga legal comenzaba, el 1 de enero de 2009, culminando el 1 de enero de 2010, así como la ocupación ilegal del inmueble arrendado comunicada los días 1 y 9 de febrero de 2010, que debe desocupar, pagando un canon de Bs. 9.800.000,00 (hoy Bs. 9.800,00), así como diariamente por daños y perjuicios el 10% del valor que acepto pagar durante la prorroga, por espacio de 313 días vencidos, desde el 1 de enero de 2010, hasta 11 de noviembre de 2010, desde el vencimiento de la prorroga, por falta de entrega del inmueble, y los que a partir de esa fecha se generen hasta la terminación del juicio
Ahora bien, tal afirmación tiene como sustento el contrato del 19 de julio de 2006, en cual las partes arrendador-hoy demandante, y arrendatario-hoy demandado, estipularon en la cláusula quinta, que en caso de no entregar el inmueble en la fecha de terminación o de la prorroga, quedaría obligada a pagar adicionalmente, como cláusula penal 10% del canon de arrendamiento, por cada día de retraso en la entrega, sin que ello implique tácita reconducción.
Como se observa, efectivamente en las referidas cláusulas se estableció el término de duración de los contratos y las prorrogas sucesivas, previa notificación como en efecto lo afirmo que aconteció la demandante, sin que ello implique en caso de la no entrega del inmueble arrendado la tácita reconducción, lo cual al haber sido establecido en el contrato constituye ley entre las partes, a tenor de lo previsto en los artículos 1133 y 1159 del Código Civil.
No obstante, la tacita reconducción esta establecida por la Ley, y al ser un derecho que legalmente le corresponde al arrendatario no puede relajarse por convenio entre las partes, aun cuando alguna de sus cláusula indique que no se puede alegar la tacita reconducción, por imperio del artículo 7 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario el cual establece “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”.
Los derechos de dicha Ley que pueda beneficiar o proteger a los arrendatarios deben entenderse nula, cuando implique renuncia, disminución o menoscabo de dichos derechos. Este dispositivo legal deja claramente estipulado el llamado orden público inquilinario, entendido este como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la Ley concede, que representan la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios.
En ese orden cabe destacar que el artículo 1.600 del Código Civil, dispone que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendado queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, y en el artículo 1.614 euisdem, se estableció que en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el arrendatario continua ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del Propietario, se Juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Las citadas normas sustantivas, permanecen en vigencia, al no haber sido derogadas por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en ese orden cabe citar al autor patrio JOSÉ LUÍS VARELA, en la Segunda Edición sobre el “Análisis de la nueva Ley de Arrendamientos inmobiliarios” págs. 140,141 y 142, expresó lo siguiente: “La primera institución que es necesario analizar es la TACITA RECONDUCCION; esta supone la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración y este tiempo y su prorroga convencional a expirado, así como ha expirado también el lapso de prorroga legal, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continua bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamiento hechos sin determinación de tiempo.”. Destacado del Tribunal.
En igual orden cabe citar a GILBERTO GUERRERO QUINTERO, quien en la oportunidad de referirse al artículo 34 euisdem, en su libro de Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, pág. 184, sostuvo que: “…..El contrato a tiempo indeterminado, no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trate de cualquiera de la causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios..”. Destacado del Tribunal.
Ahora bien, es conocido que cuando se trata de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, existe la acción de cumplimiento y la acción de resolución, y la posibilidad de acumularlas; pero en el contrato a tiempo indeterminado por falta de pago no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial.
Como puede colegirse en el presente caso, se inicio como contrato escrito a tiempo determinado, y no obstante, la estipulación de la cláusula quinta en el Contrato de Arrendamiento bajo análisis, de fechas 19 de julio de 2006 y 30 de enero de 2009, tuvo una duración hasta el 1 de enero de 2010, prorrogándose por ultima vez desde el 2 de enero de 2011, hasta 31 de diciembre de 2011, desde el vencimiento de la última prorroga al 1 de enero de 2010, por lo cual el contrato de arrendamiento que se había concebido o convenido a tiempo determinado, por efecto de la tácita reconducción, se convirtió en un Contrato de Arrendamiento a tiempo Indeterminado, y las acciones en caso de incumplimiento se deben tramitar por las disposiciones relativas, a su naturaleza. Así se establece.
En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de la interposición de la presente demanda, solo le son aplicables las normas especiales atinentes los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y no la resolución del contrato de arrendamiento, en consecuencia, este Tribunal, debe forzosamente declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso el ciudadano MAURO DI BLASI RENZAGLIA, contra la ciudadana BEBA CARVAJAL DE ROJAS. Así se decide.
III
DECISION
Este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR: las cuestiones previas opuestas por el apoderado judicial de la ciudadana BEBA CARVAJAL DE ROJAS del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 2º y 4º del artículo 340 euisdem. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso el ciudadano MAURO DI BLASI RENZAGLIA, contra la ciudadana BEBA CARVAJAL DE ROJAS, ambos identificados plenamente en la presente sentencia.
Por la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatorias en costas procesales, de conformidad con lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes conforme a lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (8) días del mes de mayo del año 2015. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
La Juez.
Sarita Martínez Castrillo.
El Secretario,
Reinaldo E. Laya Herrera.
En la misma fecha de hoy, ocho (8) días del mes de mayo del año 2015, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia.
El Secretario,
Reinaldo E. Laya Herrera.
SMC/RELH