TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 13 de mayo de 2015
205º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2015-000594
Parte Demandante: Ciudadano Félix Alberto Villamizar Durán, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-11.158.022.
Defensores Públicos de la Parte Demandante: Ciudadanos Oscar José Damaso Gonnella y Veriuska Y. Granado Rugeles, abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 170.206 y 212.267, el primero en su condición de Defensor Público Provisorio Segundo en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda con Competencia Plena a Nivel Nacional y la segunda en su condición de Defensora Pública Auxiliar Segunda en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, ambos adscritos a la Unidad Regional del Área Metropolitana de Caracas, Extensión Sede Central.
Parte Demandada: Ciudadanos Anibal Rafael Eizaga Páez, Yesenia Maribel Simanca Palacios y Yobany Alejandro Palacios, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-2.991.493, V-12.641.891 y V-13.979.929, respectivamente.
Apoderados de la Parte Demandada: No tienen apoderado constituido en autos.
Motivo: Retracto Legal Arrendaticio.

De la Síntesis de los Hechos

Por recibido en fecha 11 de Mayo de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, libelo de demanda contentivo de la pretensión por Retracto Legal Arrendaticio incoada por los ciudadanos Oscar José Damaso Gonnella y Veriuska Y. Granado Rugeles, en su condición de Defensor Público Provisorio Segundo en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda con Competencia Plena a Nivel Nacional, el primero y Defensora Pública Auxiliar Segunda en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, la segunda, ambos adscritos a la Unidad Regional del Área Metropolitana de Caracas, Extensión Sede Central, asistiendo al ciudadano Félix Alberto Villamizar Duran.
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa, previa distribución, a este Juzgado, a los efectos de emitir pronunciamiento sobre su admisión o no, éste Director del proceso observa:
Del contenido del escrito libelar se evidencia que los Defensores Públicos anteriormente mencionados, sostienen que su asistido en fecha 16 de Septiembre de 1995, celebró un contrato de arrendamiento verbal con la hoy de cujus Elba Socorro Vargas Medina, sobre una habitación ubicada en la Urbanización Raúl Leoni, Avenida Principal de Casalta 3, Edificio Residencias Mara, Bloque 5, Piso 6, Apartamento 06-05, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un canon inicial hoy equivalente a Dos Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 2.50), hasta llegar a la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs.F 300,00); siendo el caso que para el día 14 de Diciembre de 2012, le fue informado que la arrendadora había fallecido y que le había vendido el referido bien en fecha 15 de Abril de 2003, al ciudadano Anibal Rafael Eizaga Páez y que sin embargo continuó ocupando el inmueble, realizando los pagos de alquiler mediante transferencia bancaria a la cuenta de la ciudadana Gladis Josefina Lara de Lara, por cuanto dicho propietario nunca se apersonó al mismo.
Afirman que en fecha 04 de Marzo de 2013, el ciudadano Anibal Rafael Eizaga Páez, le hizo entrega a su asistido de un documento privado donde le ofertaba en venta el inmueble de marras en la cantidad de Trescientos Setenta Mil Bolívares (Bs.F 370.000,00) y que en señal de aceptación, mediante acuerdo verbal pactaron la forma de pago, haciéndole entrega el vendedor del certificado de solvencia del Aseo Urbano y Cédula Catastral, a fin que con los mismos conformara la carpeta que iba a consignar en el Banco a través del cual solicitaría el Subsidio Habitacional.
Señalan que previa formalidades se realizó el documento de compraventa, del cual el vendedor aunque estuvo de acuerdo con el mismo, no lo firmó por cuanto faltaban por consignarse algunos recaudos, quien posteriormente le comunicó a su asistido que no le vendería el bien por cuanto se mudaría al mismo, aumentándole el canon de alquiler a la suma de Quinientos Bolívares (Bs.F 500,00), pagando de manera adelantada los cánones relativos a los mes de Julio a Diciembre de 2014 y Enero a Mayo de 2015, aparte del pago de los servicios básicos de luz, agua, teléfono, gas y condominio, acondicionándolo de acuerdo a las necesidades básica de su persona y su grupo familiar.
Concluyen indicando que en fecha 09 de Enero de 2015, le es notificado que el ciudadano Anibal Rafael Eizaga Páez vendió el inmueble de autos al ciudadano Yobany Palacio, finiquitando la venta del apartamento y le solicitó la desocupación del mismo, para hacerle entrega de manera satisfactoria el bien a su nuevo propietario, por lo que se inscribió en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda y Habitat, ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y que en razón de todo lo anterior es que en nombre del actor, dichos Defensores Públicos proceden a demandar por Retracto Legal Arrendaticio a los ciudadanos Anibal Rafael Eizaga Páez, Yesenia Maribel Simanca Palacios y Yobany Alejandro Palacios, fundamentando su pretensión en los Artículos 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138 y 139 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los Artículos 1.163, 1.603 y 1.618 del Código Civil.
Al respecto considera oportuno éste Juzgador citar el contenido de los Artículos 94, 96 y 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la forma siguiente:

“Artículo 94.- Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Subrayado de este Juzgado)
“Artículo 96.- Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10…” (Énfasis añadido)
“Artículo 98.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil...” (Resaltado de este Juzgado)

Estas normas, conforme a lo establecido en el Artículo 6 de la Ley previamente citada, son de obligatorio cumplimiento por ser de orden público, tal como lo expresa textualmente en la forma siguiente:

“…Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República. A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley…”

De igual manera señala el Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de Mayo de 2011, bajo el Nº 39.668, en sus Artículos 5 y 10, lo siguiente:

”Artículo 5.- Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Habitat y Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…”
“Artículo 10.- Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer vales sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes...” (Subrayado de este Despacho)

Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, que el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del Artículo 10 transcrito ut retro, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurada una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo y una vez verificado este se hace optativo acudir a la vía jurisdiccional.
Como corolario de lo expuesto, es pertinente hacer alusión que si bien es cierto que el Artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de relaciones arrendaticias, también es cierto que dicha Ley Especial se encuentra enmarcada dentro de la Política Nacional de Vivienda y Hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población, con el fin supremo de proteger la vivienda y siendo que el arrendatario es quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna y el que posee para intentar el Retracto Legal, dicho Artículo 94 ibidem, también se encuentra dirigido al arrendatario, al mencionar dichas acciones en la Ley, en concordancia con el Artículo 96 de dicho cuerpo normativo. Así se Decide.
Aunado a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación, que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, deberán intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el Artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el Artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la Jurisdicción Ordinaria Civil.
En tal sentido y como lo dispone la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los arrendatarios también deben agotar el procedimiento administrativo previsto en el Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, previo a cualquier demanda vinculada con la relación arrendaticia.
Esto es así, por cuanto la doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, como así lo dejó sentado en Sentencia Nº 776 de fecha 18 de Mayo de 2001, emanada de la Sala Constitucional, en la cual se instituyó:

“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso (…) Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción (…) Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”

Así las cosas se observa que a la pretensión ejercida por parte accionante a través de sus Defensores Públicos no se acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas al que se ha hecho referencia anteriormente y como quiera que la misma es derivada de una relación arrendaticia sobre un inmueble destinado a vivienda, ellos no debieron haber accionado directamente omitiendo este paso, a los Órganos Jurisdiccionales. Así se Decide.
Con vista a lo anterior forzoso es concluir en que en el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los Artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los Artículos 5 y 10 del Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, lo cual hace que la presente demanda sea inadmisible. Así se Decide.

De la Dispositiva

Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: Inadmisible la demanda por Retracto Legal Arrendaticio incoada por los ciudadanos Oscar José Damaso Gonnella y Veriuska Y. Granado Rugeles, en su condición de Defensor Público Provisorio Segundo en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda con Competencia Plena a Nivel Nacional, el primero y Defensora Pública Auxiliar Segunda en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, la segunda, ambos adscritos a la Unidad Regional del Área Metropolitana de Caracas, Extensión Sede Central, asistiendo al ciudadano Félix Alberto Villamizar Duran, contra los ciudadanos Anibal Rafael Eizaga Páez, Yesenia Maribel Simanca Palacios y Yobany Alejandro Palacios, ampliamente identificados al inicio de esta decisión.
Segundo: No hay especial condenatoria en costas dada la naturaleza de esta decisión.
Regístrese, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 de la Norma Procesal.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de Mayo de Dos Mil Quince (2015). Años: 205° y 156°.
EL JUEZ,

ABG. JUAN CARLOS VARELA RAMOS

LA SECRETARIA

ABG. DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En la misma fecha anterior, siendo las 09:21 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.
LA SECRETARIA

ABG. DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

JCVR/DPB/carlos
Asunto: AP11-V-2015-000594