TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 25 de Mayo de 2015
205º y 156º
ASUNTO: AP11-V-2013-000379
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ODALIS MERCEDES AGUIRRE CASTRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 8.899.915.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadano PEDRO RAMON ZAPATA RIVERO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 59.732.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JOSÉ LUÍS CASTILLO Y SONIA DEL VALLE IVANOVICH DE CASTILLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 5.975.768 y 6.976.832, respectivamente.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA DEMANDADA: Ciudadano LUÍS ALEJANDRO GONZÁLEZ CUEVAS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 113.768.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
NARRACIÓN DE LOS HECHOS
Se inicia la actual pretensión mediante libelo presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de abril de 2013, y previo el sorteo respectivo le correspondió conocer a este Tribunal de la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
En fecha 30 de abril de 2013, se admitió la demanda por el procedimiento ordinario y se ordeno el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 08 de mayo de 2013, compareció la parte actora quien confirió poder apud acta.
En fecha 15 de mayo de 2013, la parte actora consignó los fotostátos para la elaboración de la compulsa y canceló los emolumentos para la práctica de la citación.
En fecha 18 de julio de 2013, se dejó constancia por secretaría de haberse librado las compulsas a la parte demandada en la presente causa.
En fecha 02 de agosto de 2013, el Alguacil manifestó la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada.
En fecha 30 de septiembre de 2013, la representación de la parte demandante solicito la citación por carteles; siendo acordado tal requerimiento por auto de fecha 01 de octubre de 2013.
En fecha 23 de octubre de 2013, la representación de la parte accionada consignó la publicación del cartel de citación.
En fecha 14 de noviembre de 2013, el secretario de este Tribunal dejo constancia de haberse cumplido con todas las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de procedimiento Civil.
En fecha 18 de noviembre de 2013, la ciudadana Yesenia Castillo Avendaño debidamente asistida de abogado, solicito se niegue la medida de prohibición de enajenar y gravar, por cuanto ella es la dueña del bien objeto de la presente causa y consigno documento que acredita su propiedad.
En fecha 17 de enero de 2014, la parte actora solicito se designara defensor judicial a la parte demandada; proveído tal solicitud el 21 de enero de 2014.
En fecha 05 de febrero de 2014, el alguacil consignó a los autos la boleta de notificación debidamente firmada por el defensor judicial; quien en fecha 07 de febrero de 2014, acepto el cargo y juro cumplirlo bien y fielmente.
En fecha 05 de marzo de 2014, la parte actora solicito se citara al defensor judicial designado, siendo acordado tal pedimento en fecha 07 de marzo de 2014.
En fecha 12 de marzo de 2014, se dejó constancia por secretaria de haberse librado la compulsa previa la consignación de los fotostátos.
En fecha 04 de abril de 2014, el alguacil consignó a los autos la orden de comparecencia debidamente firmada por el defensor judicial.
En fecha 07 de mayo de 2014, compareció el defensor judicial consignado escrito dando contestación a la demanda.
En fecha 30 de mayo de 2014, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas; siendo agregado a los autos el 12 de junio de 2014 y admitidas las probanzas el 18 de junio de 2014.
En fecha 16 de abril de 2015, la parte actora solicito se dicte sentencia en la presente causa.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir, este Juzgador observa:
ALEGATOS DE FONDO
La representación judicial de la parte actora alega en su escrito libelar que en fecha 01 de mayo de 2012, la señora Maritza Gavidea (promotora inmobiliaria), cito a su representada para mostrarle un inmueble en venta, ubicado en la avenida Este 5, entre las esquinas d canónigos a San Ramón, Edificio Partenón, Piso 3, apartamento 3-F, Parroquia Altagracia, que en dicha oportunidad conoció a los dueños del apartamento ciudadanos JOSÉ LUÍS CASTILLO Y SONIA DEL VALLE IVANOVICH DE CASTILLO, una vez recorrido el inmueble, hablaron de la negociación y forma de pago, donde le manifestaron que tenia la urgencia de vender su inmueble porque había fallecido la mama del señor JOSÉ LUÍS CASTILLO y tenia n muchas deudas, por ello requerían efectuar la venta por Quinientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 520.000,00) y recibir lo correspondiente a la reserva del inmueble lo mas pronto posible, la cual se acordó por Bs. 20.000,00, en ese momento ellos acordaron que los pagos podían se a plazos porque no tenían la documentación para tramitar la venta ante el Banco, por eso firmaron un documento de reserva por Notaría el día viernes 04-05-2012, tal y como consta de documento autenticado por ante la Notaria Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N1 41, Tomo 60, y cuyo pago se evidencia de comprobante que anexan marcado “B”, por el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal que forma parte del edificio denominado “PARTHENON”, ubicado en la Parroquia Altagracia de esta ciudad de Caracas, entre las esquinas de Canónigos a San Ramón, Avenida Este, Oeste 5, parcela veintinueve raya A, veintinueve raya B (29-A y 29-B) , Municipio Libertador del Distrito capital; el apartamento esta distinguido con el numero tres rafa F (Nro. 3-F), de la planta tres (Nro.3) del Bloque “B” del edificio, tiene un área aproximada de Treinta y Siete Metros Cuadrados (37,00 M2) y se encuentra alinderado así: Norte: con el apartamento 3-E, Sur: con patio de ventilación interno del edificio, Este: con fachada este del edificio y Oeste: con hall de acceso a los apartamentos del bloque B y con el apartamento 3-E. Al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje sobre deberes y facultades inherentes a la comunidad de propietarios equivalentes al cero enteros con siete mil ochocientos doce diez milésimas por ciento (0,7812%), según documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de noviembre de 1975, bajo el Nº 36, Tomo 1, Folio 207 Vto, Protocolo Primero y pertenece a los vendedores según documento protocolizado por ante la misma Oficina de Registro, en fecha 22 de noviembre de 2006, quedando anotado bajo el Nº 4, Tomo 28, protocolo Primero.
Manifiesta que tal y como consta de documento autenticado por ante la Notaría Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de julio de 2012, el cual quedo anotado bajo el Nº 33, Tomo 94, en la cláusula segunda se desprende que el precio del inmueble era por la cantidad de Quinientos Veinte Mil Bolívares (520.000,00) y la inicial era por la cantidad de Cien Mil Bolívares (100.000,00), que serian cancelados por la compradora de la siguiente manera: 1) La cantidad de Cien Mil Bolívares (100.000,00), entregados como inicial y el monto restante en el momento de la firma por ante el registro respectivo.
Del mismo modo aducen que en el segundo contrato de opción de compra venta, según se evidencia del documento autenticado ante la misma notaria, en fecha 17 de julio de 2012, quedando anotado bajo el Nº 28, Tomo 97, de donde se desprende en su cláusula segunda del referido contrato, donde se estableció que el precio del inmueble por la cantidad de Quinientos Veinte Mil Bolívares (520.000,00 Bs.),y la inicial era por la cantidad de Ciento Cincuenta y Seis Mil Bolívares (156.000,00 Bs.) , que serían cancelados de la siguiente forma: 1) La cantidad de Veinte Mil Bolívares (20.000,00 Bs.) que han sido cancelados en calidad de reserva, según se evidencia de documento autenticado ante la Notaria Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N1 41, Tomo 60, el 04-05-2012. 2) La cantidad de ochenta Mil Bolívares (80.000,00 Bs.), los cuales fueron entregados por la compradora a los vendedores por documento privado en fecha 054 de junio de 2012, en la que se prorroga el plazo hasta el 04 de julio de 2012, dicho monto fue cancelado de la siguiente manera: a) la cantidad de Veintiséis Mil Bolívares (26.000,00 Bs.), mediante cheque del Banco Industrial de Venezuela Nro. 01026959, a nombre de la señora Sonia del Valle Ivanovich de Castillo, cuya copia consigna marcada con la letra “F”, el cual se repuso por el cheque personal número 10740596 cuya copia anexo marcado “G”. b) la cantidad de Dieciocho Mil Bolívares (18.000,00 Bs.) del Banco Industrial de Venezuela Nro. 67100999, cuya copia consigna marcada con la letra “H”. c) la cantidad de Treinta y Seis Mil Bolívares (36.000,00 Bs.) del Banco Mercantil Nro. 20128117, cuya copia consigna marcada con la letra “I” y d) la cantidad de Cincuenta y Seis Mil Bolívares (56.000,00 Bs.), este ultimo monto lo cancelo de la forma siguiente, Diez Mil Bolívares (10.000,00 Bs.) en efectivo y el restante la cantidad de Cuarenta y Seis Mil Bolívares (56.000,00 Bs.), en cheque de gerencia a nombre de José Luís Castillo contra el Banco Mercantil número 14099925, cuya copia consigna marcada con la letra “J”.
Manifiesta que estaban próximos a vencerse los documentos emitidos por su persona para introducir el expediente en el Banco de Venezuela y presentando una situación familia como lo fue el cuadro clínico en cayo su padre para luego fallecer, señalo que el crédito es aprobado por 255.700,00 por tanto la diferencia que tenía que pagar era de Bs. 108.300,00, dinero que no tenia en el inmediato porque al fallecer su padre se enferma su madre en el Estado Bolívar, por esa razón introducirán nuevamente los papeles en la entidad bancaria a los fines de una reconsideración del monto, posteriormente el día 09/11/2012, en vísperas del plazo de los 90 más 30 días establecidos en el documento de opción de compra, pactaron una reunión a la cual asistió el señor castillo donde estableció que se le debía entregar Bs. 30.000,00, para que ellos esperaran el nuevo pronunciamiento del banco, pero que el referido monto no debía aparecer descontado del monto de inmueble, lo cual su representada no acepto y le informo que si no querían seguir con la negociación le devolvieran su dinero a la fecha del 15/11/2012, pero desde entonces los propietarios del inmueble no dan la cara, no dan el dinero, ni quieren llegar acuerdos, la señora Sonia solo me manda mensajes indicando que se me venció el plazo y que perdió.
También señala que no se pudo celebrar la venta definitiva por montos pequeños aprobados por el banco y no tener el diferencial a cancelar, y en vista que los vendedores no quieren acatar la cláusula cuarta, que establece: En el caso de que no se lleve a efecto la operación de Opción de Compra Venta del inmueble objeto del contrato, en el plazo previsto; debido a causas imputables a la compradora, esta deberá entregar a los vendedores, la cantidad de Quince Mil Bolívares (15.000,00 Bs.) por concepto de indemnización por daños y perjuicios que serian deducidos de las arras entregadas. Si por el contrario, no se efectuare la venta del inmueble por causas imputables a los vendedores, estos deberán devolver a la compradora, la totalidad del dinero entregado, en arras o inicial, que es la cantidad de Ciento Cincuenta y Seis Mil Bolívares (156.000,00 Bs.) y no la cantidad de Cien Mil Bolívares (100.000,00 Bs.), por cuanto se demostró que los vendedores entregó la cantidad de Ciento Cincuenta y Seis Mil Bolívares (156.000,00 Bs.). Concatenados los hechos, tengo derecho a que le devuelvan la cantidad de Ciento Cuarenta y Un Mil Bolívares (141.000,00 Bs.), monto este que resulta de la diferencia del monto antes señalado quedándose los vendedores con un saldo de Quince Mil Bolívares (15.000,00 Bs.), por los daños y perjuicios.
Por ultimo proceden a demandar por resolución de contra de opción de compra venta, conjuntamente con la devolución del diferencial de las arras entregadas, así como los gastos generados; por ello solicita que convengan o en su defecto sean condenados por este digno Tribunal a lo siguiente: 1) Se proceda a la rescisión de los contratos de opción de compra venta, autenticados por ante la Notaria Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el primero de fecha 12 de julio de 2012, quedando anotado bajo el Nº 33, Tomo 94 y el otro el 17 de julio de 2012, quedando anotado bajo el Nº 28, Tomo 97. 2) Decretada la rescisión de los mismos, se condenen a los vendedores a devolverme la cantidad de Ciento Cuarenta y Un Mil Bolívares (141.000,00 Bs.), monto que debió entregar los vendedores de conformidad a la cláusula cuarta de dichos contratos. 3) Que el monto a cancelar le sea aplicado el ajuste por inflación. 4) Se condene a los demandados a cancelar la cantidad de Treinta y Cinco Mil Bolívares (35.000,00 Bs.) por concepto de tramites y diligencias antes los órganos del Estado. 5) A pagar los intereses hasta su total cancelación y 6) Se condene a los demandados al pago de los Honorarios Profesionales.
Concluyen señalando domicilio procesal y solicitando medida de prohibición de enajenar y gravar.
DEFENSAS OPUESTAS
En la oportunidad de la contestación de la demanda el defensor judicial negó, rechazo y contradijo, tanto los hechos como en el derecho, el contenido de la presente demanda incoada en contra de sus representados.
DE LAS PRUEBAS
Pasa este juzgador a analizar las pruebas promovidas por las partes de la siguiente forma:
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Consta a los folios 08 al 12 del expediente CONTRATO DE RESERVA, suscrito entre la partes y autenticado ante la Notaria Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N1 41, Tomo 60, en fecha 04 de mayo de 2012; al cual se le adminicula los CONTRATOS autenticados por ante la Notaria Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el primero de fecha 12 de julio de 2012, quedando anotado bajo el Nº 33, Tomo 94 y el otro el 17 de julio de 2012, quedando anotado bajo el Nº 28, Tomo 97; así como las COPIAS DE LOS CHEQUES Nos. 140099925 por un monto de 46.000,00, 67100999 por un monto de 18.000,00, 20128117 por un monto de 36.000,00, 01026959 por un monto de 26.000,00, 95004712 por un monto de 20.000,00; y por cuanto dichos documentos no fueron cuestionados en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y tiene como ciertas la recíprocas obligaciones contractuales a las que se comprometieron las partes de autos sobre el inmueble identificado Ut Supra, tales como la extinción del contrato de alquiler, las formalidades para la venta del mismo al igual que el pago del precio, a fin de llegar el documento definitivo, como la indemnización por incumplimiento, y los pagos efectuados por la compradora y así se declara.
• Consta a los folios 13 al 19 de la presente causa DOCUMENTO DE PROPIEDAD, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el número 4, Tomo 28, Protocolo Primero; y en vista que el mismo no fue cuestionado, este Juzgado le otorga valor probatorio conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que los demandados eran los propietarios del bien objeto del contrato de opción de compra venta, y así se decide.
• En la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandante promovió el MERITO FAVORABLE de los autos; el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se declara.
• Igualmente promovió la prueba de INFORMES dirigida a la SUPERINTENDENCIA DE BANCOS (SUDEBAN); la cual fue desecha tal probanza al momento de admitir las pruebas, por cuanto la mismas era impertinente, ya que no probaba de forma alguna los alegatos señalados por la arte actora y así se decide.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• En la etapa probatoria la representación de la parte demandada no promovió prueba alguna.
DE LA RESOLUCIÓN DE LA PRESENTE CONTROVERSIA
Planteados como han sido los términos en que quedó trabada la controversia y analizadas las pruebas, se pasa a decidir el mérito de la causa:
De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato, ni las obligaciones que se derivaron del mismo para los contratantes respecto del bien inmueble de marras, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención bajo estudio, razón por la cual resulta oportuno que el Tribunal haga previamente algunas consideraciones en torno a las siguientes instituciones y sus efectos, en la forma siguiente:
Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que la opción bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete vender y el comprador, se compromete a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo.
Del Artículo 1.134 del Código Civil Venezolano, se entiende que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes.
Por su parte el Artículo 1.167 eiusdem, establece que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
Cabe destacar que los contratos de opción bilateral de compra – venta, se realizan mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva.
Además, en sentencia del 30 de abril de 2002, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció las características y elementos diferenciales, entre el contrato preliminar de opción a compra y el contrato definitivo de compraventa, al señalar:
“De la precedente trascripción del fallo recurrido se observa que el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, “…que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar(…)
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).Por su parte, Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como: “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales…”.

Para mayo abundamiento, este Tribunal trae a colación parte de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de agosto de 2013, dictada en el expediente Nº 13-0470, la cual se transcribe a continuación:
“…Visto lo señalado por la recurrida, es necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de compra venta y las opciones a compra.
El contrato de venta es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son: a) Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. b) Objeto se refiere a la cosa cuya propiedad se transfiere y c) Causa Lícita.
El contrato de venta posee ciertas características las cuales son:
1. Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas.
2. Es un contrato oneroso.
3. Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes.
4. Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo.
5. Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido. (Aguilar Gorrondona, José Luís. Contratos y Garantías, Derecho Civil IV.)
Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).
En el mismo orden de ideas, esta Sala en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”.
Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra).
Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.
(omisis….)
De lo anterior se observa que en las cláusulas del contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato (cláusula primera), el precio del bien (cláusula segunda), la duración del mismo (cláusula tercera), la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega “la oferida compradora” a “los oferentes vendedores”, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída (cláusula quinta), se estableció la “Cláusula Penal” para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato (cláusula sexta), lo cual evidencia conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas, que se trata de un contrato de promesa bilateral de compra-venta.
Asimismo, de la cláusula séptima del contrato deriva la intención de las partes de celebrar una opción de compra venta al señalar “De concretarse la venta”, lo que implica que pudiera no concretarse, ya que de acuerdo a la voluntad de las partes la intención de éstas fue celebrar un contrato de promesa bilateral de compra-venta.
Así pues, al ser un contrato de promesa bilateral de compra-venta, su naturaleza es la de un contrato preparatorio, en el cual hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compra-venta propiamente dicho, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes tal y como se expresó en la cláusula séptima de dicho contrato.
De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo.
Por lo demás, no puede pasar por alto esta Sala lo observado en la parte final de la cláusula sexta del contrato, que indica “…Si “LOS OFERENTES-VENDEDORES” desistieran de la venta, estarán obligados a restituir la cantidad de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 800.000.000,oo), recibidos a título de arras, más la suma de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 800.000.000,oo) establecida como Cláusula (sic) Penal (sic) como justa indemnización por daños y perjuicios…”.
Lo cual evidencia que se estableció a favor del oferente-vendedor la posibilidad de rescindir unilateralmente la venta pactada, hecho de gran importancia pues tal y como fue advertido anteriormente, el juez desestimó el examen de la oferta, sin consideración alguna al derecho de rescisión previsto por las partes en dicha cláusula, utilizando una fórmula general sin asiento en la voluntad de las partes, quedando claro, que mas allá de cualquier discusión acerca de que si la venta se había perfeccionado entre las partes, la posibilidad de rescindir del contrato hace innecesario cualquier otra consideración al respecto…”

Con vista a lo anterior y siendo que los CONTRATOS autenticados por ante la Notaria Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el primero de fecha 12 de julio de 2012, quedando anotado bajo el Nº 33, Tomo 94 y el otro el 17 de julio de 2012, quedando anotado bajo el Nº 28, Tomo 97, en la cláusula Primera, la optante compradora por su parte se obliga a comprar y los optantes vendedores se obligan a vender el apartamento identificado en dicha cláusula. Asimismo se evidencia de la cláusula tercera, que las partes acordaron que el precio del inmueble sería por la cantidad de Quinientos Veinte Mil Bolívares (520.000,00 Bs.), y la inicial era por la cantidad de Ciento Cincuenta y Seis Mil Bolívares (156.000,00 Bs.), que serían cancelados en la forma que se estableció en la referida cláusula, también observa este Juzgado que la compradora se comprometía a completar el precio de la venta, mediante un crédito que tramitaría por ante cualquier institución financiera y que en la cláusula cuarta se estableció que en el caso de no llevarse a cabo la operación ante referida, por causas imputables a la compradora, esta deberá entregar a la vendedora la cantidad de Quince Mil Bolívares (15.000,00 Bs.) por concepto de indemnización por daños y perjuicios, que serian deducidos de las arras entregadas. Si por el contrario, no se efectuare la venta del inmueble por causas imputables a los vendedores, estos deberán devolver a la compradora, la totalidad del dinero entregado, en arras o inicial, más Quince Mil Bolívares (15.000,00 Bs.), como indemnización por daños y perjuicios; por lo que puede concluirse que los contratos versan sobre un acuerdo contractual previo para la suscripción de un documento definitivo, donde una de las partes se comprometió a vender y el otro a comprar mediante el pago de una inicial y el saldo para la firma definitiva, es obvio que se está en presencia de una promesa bilateral de compra venta, y así se decide.
Con vista a lo anterior, es oportuno señalar en cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio sobre la resolución o no del contrato de opción de compra venta en cuestión, considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marco Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

En aplicación analógica al criterio jurisprudencial trascrito, el cual por compartirlo lo hace suyo este Tribunal, y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se evidenció que si bien es cierto que la parte accionante logra probar un pagó efectuado a la parte demandada, por un monto de Ciento Cincuenta y Seis Mil Bolívares (156.000,00 Bs.), por concepto de inicial de la negociación del bien objeto de la presente demanda; la misma no demostró que ella haya obtenido el crédito, al cual se había comprometido para pagar el monto restante de la obligación, tal como lo manifestó en el escrito libelar, lo que consecuencialmente produce una confesión de su parte al no pagar en el lapso establecido el saldo del precio al que se comprometió en el referido contrato, aunado al hecho que el bien objeto de la presente causa, fue vendido tal y como se evidencia de documento que cursa a los folios 94 al 105, así se deja establecido.
Ahora bien, conforme a los planteamientos antes realizados y las pruebas analizadas, considera este Tribunal que es procedente declarar resuelto Jurisdiccionalmente los contratos de Compra-Venta autenticados por ante la Notaria Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el primero de fecha 12 de julio de 2012, quedando anotado bajo el Nº 33, Tomo 94 y el otro el 17 de julio de 2012, quedando anotado bajo el Nº 28, Tomo 97, lo que trae como consecuencia, que se de cumplimiento a la cláusula cuarta del referido contrato, ya que la parte actora fue la que incumplió en el contrato, es decir, que la parte actora debe entregar a los vendedores, la cantidad de Quince Mil Bolívares (15.000,00 Bs.) por concepto de indemnización por daños y perjuicios, los cuales deberán ser deducidos de las arras entregadas, es decir, de la cantidad de Ciento Cincuenta y Seis Mil Bolívares (156.000,00 Bs.), por lo que los vendedores deberán devolver a la compradora, la cantidad de Ciento Cuarenta y Un Mil Bolívares (141.000,00 Bs.); como devolución parcial de arras por incumplimiento en la materialización de la compra venta del inmueble; asimismo se acuerda la indexación monetaria mediante experticia complementaria del fallo a partir de la interposición de la presente demanda hasta que se declare definitivamente firme el presente fallo, a fin de procurar la compensación de la cantidad dada en arras, por la pérdida de su valor real al momento en que se produzca el pago, dada la devaluación del signo monetario por efecto de la inflación, dichos cálculos deberán ser efectuados mediante experticia contable, conforme a los Índices Inflacionarios para el Consumidor (IPC), establecidos por el Banco Central de Venezuela, la cual formará parte integrante de este dispositivo, todo ello en armonía con lo pautado en el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
En cuanto al particular 4, donde la parte demandante solicita se condene a los demandados a cancelar la cantidad de Treinta y Cinco Mil Bolívares (35.000,00 Bs.) por concepto de tramites y diligencias antes los órganos del Estado, este Tribunal DECLARA IMPROCEDENTE dicha solicitud, por cuanto la parte actora con las pruebas presentadas, no demostró que ella ciertamente haya generado el monto que pretende cobrar, y así se decide.
En cuanto al particular 5, donde la parte demandante solicita se condene a la parte demandada a pagar los intereses hasta su total cancelación, SE DECLARA IMPROCEDENTE tal requerimiento, puesto que los mismos no fueron pactados por las partes en el contrato, por lo que mal podría este Tribunal acordar los mismos, y así se decide.
Por todo lo antes expuesto, la demanda que origina estas actuaciones debe prosperar en derecho conforme los lineamientos señalados con antelación, y tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo, de donde se desprende la procedencia de la pretensión invocada en el escrito libelar, razón por la cual es forzoso para este Juzgador DECLARAR PARCIALMENTE CON LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo, y así finalmente se decide.
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana ODALIS MERCEDES AGUIRRE CASTRO contra los ciudadanos JOSÉ LUÍS CASTILLO Y SONIA DEL VALLE IVANOVICH DE CASTILLO, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; ya que quedó demostrado en las actas procesales que la parte demandante incumplió el contrato de opción de compra venta, conforme a los lineamientos explanados en el fallo.
SEGUNDO: Con vista al anterior pronunciamiento quedan resueltos los contratos de Compra-Venta autenticados por ante la Notaria Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el primero de fecha 12 de julio de 2012, quedando anotado bajo el Nº 33, Tomo 94 y el otro el 17 de julio de 2012, quedando anotado bajo el Nº 28, Tomo 97.
TERCERO: QUEDA A FAVOR de la parte demandada la cantidad de Quince Mil Bolívares (15.000,00 Bs.) por concepto de indemnización por daños y perjuicios, los cuales deberán ser deducidos de las arras entregadas por la parte actora, es decir, de la cantidad de Ciento Cincuenta y Seis Mil Bolívares (156.000,00 Bs.), por lo que los vendedores deberán devolver a la compradora, la cantidad de Ciento Cuarenta y Un Mil Bolívares (141.000,00 Bs.), como devolución parcial de arras por incumplimiento en la materialización de la compra venta del inmueble
QUINTO: SE ACUERDA la indexación monetaria mediante experticia complementaria del fallo a partir de la interposición de la presente demanda hasta que se declare definitivamente firme el presente fallo, dichos cálculos deberán ser efectuados mediante experticia contable, conforme a los Índices Inflacionarios para el Consumidor (IPC), establecidos por el Banco Central de Venezuela, la cual formará parte integrante de este dispositivo, todo ello en armonía con lo pautado en el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: SE DECLARÓ IMPROCEDENTE el monto reclamado por la parte actora, por concepto de tramites y diligencias antes los órganos del Estado.
QUINTO: SE DECLARÓ IMPROCEDENTE los intereses reclamados por la parte actora, por cuanto los mismos no fueron pactados en el contrato.
SEXTO: NO HAY en costas dada la naturaleza de la presente decisión.
SÉPTIMO: SE ORDENA la notificación de las partes, por cuanto el presente fallo se dicta fuera del lapso legal correspondiente.
Publíquese, Regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veinticinco (25) días del mes de Mayo de año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ

Dr. LUÍS TOMÁS LEÓN SANDOVAL
EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO

En esta misma fecha, siendo las 8:38 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO