TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 18 de mayo de 2015
205º y 156º
ASUNTO: AP11-V-2013-001107
PARTE ACTORA: Ciudadano OMAR DAVID GUZMÁN QUILARQUE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.875.025.-
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: PETUNIA SIRIT PETIT y MIGUEL ANGEL FIGUEROA PEÑA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-6.353.613 y V-5.017.628, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 121.082 y 81.697, en el mismo orden enunciado.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ÁLVAREZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos V-10.809.444 y V-10.690.997, respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN PADRÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.840.452, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 43.771.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 9 de octubre de 2013, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada PETUNIA SIRIT PETIT, quien actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano OMAR DAVID GUZMÁN QUILARQUE, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO CONTRATO a los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ÁLVAREZ, en virtud de un contrato de opción de compra venta.-
Habiendo correspondido su conocimiento a este Juzgado, previa su distribución, fue admitida cuanto ha lugar en derecho por auto de fecha 15 de octubre de 2013, ordenándose el emplazamiento de la demandada para la contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación del último de los codemandados, más un (1) día continuo previo concedido como término de la distancia. Para la práctica de la citación se comisionó amplia y suficientemente al Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, instándose a la actora a consignar las copias correspondientes a fin de la elaboración de las compulsas respectivas y ser anexadas al despacho de comisión.-
En fecha 17 de octubre de 2013, la representación actora consignó las copias correspondientes a fin de la elaboración de las compulsas ordenadas en el auto de admisión y para la apertura del cuaderno de medidas, solicitando se le nombrara correo especial para su tramitación ante el Tribunal comisionado.-
Así, en fecha 21 de octubre de 2013, se libró oficio Nº 688/2013, dirigido al Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, adjunto a despacho de comisión y compulsas respectivas y se abrió cuaderno de medidas distinguido AH19-X-2013-000090, en el cual mediante decisión de fecha 11 de noviembre de 2013, se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar.-
Así, en fecha 12 de diciembre de 2013, compareció el ciudadano ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ, quien debidamente asistido por la abogado CARMEN PADRÓN, se dio por citado en juicio, seguidamente en fecha 13 de diciembre de 2013, compareció la ciudadana ADELA PERDOMO ÁLVAREZ, quien igualmente asistida por la abogado CARMEN PADRÓN, se dio por citada.-
Durante el despacho del día 18 de diciembre de 2013, compareció la abogado CARMEN PADRÓN, quien consignando instrumento poder que le fuera otorgado por los codemandados, procedió a dar contestación a la demanda mediante escrito constante de dos (2) folios útiles en el cual convino en el cumplimiento del contrato en lo que respecta a la cláusula penal, consignando al efecto dos cheques de gerencia a nombre del actor los cuales fueron desglosaron ordenándose su resguardo en la caja fuerte de este Juzgado.-
Posteriormente, mediante escrito presentado en fecha 30 de enero de 2014, la representación judicial de la parte actora solicitó la declaratoria de nulidad de la contestación a su decir por ser la misma extemporánea por anticipada toda vez que habiendo sido gestionada la citación de los codemandados mediante comisión, sus resultas aún no constaban al expediente.-
Por auto fechado 3 de febrero de 2014, se agregaron las resultas de la comisión de citación provenientes del Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, debidamente cumplida.-
Mediante auto de fecha 4 de febrero de 2014, fue negado por improcedente el pedimento formulado por el accionante, en atención a lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, dejándose establecido que el lapso de contestación inició el 13 de diciembre de 2013, exclusive, por ser ésta la fecha en que el último de los codemandados se dio por citado en juicio.-
Durante el lapso probatorio sólo la representación actora hizo uso del derecho conferido por el legislador promoviendo aquellos medios que consideró pertinentes a la defensa de los intereses de su representado, las cuales fueron agregadas en su oportunidad legal y admitidas conforme a derecho mediante providencia de fecha 5 de marzo de 2014, ordenándose la citación de los codemandados con vista a la prueba de posiciones juradas promovida por la representación actora.-
En fecha 18 de marzo de 2014, la representación judicial de la parte demandada se dio por citada para la evacuación de las posiciones juradas promovida.-
En fecha 20 de marzo de 2014, oportunidad fijada para la absolución de las posiciones juradas sólo compareció la representación judicial de la parte demandada, conforme se desprende del acta levantada en dicha oportunidad.-
Mediante auto de fecha 23 de abril de 2014, se fijó la oportunidad para la presentación de informes en la presente causa.-
Así, en fecha 19 de mayo de 2014, ambas representaciones consignaron sus respectivos escritos de informes, concediéndose por auto de la misma fecha, el lapso de ocho (8) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes.-
En fecha 28 de mayo de 2014, la representación judicial de la demandada consignó su escrito de observaciones a los informes presentados por su contraria, haciendo lo propio la representación judicial de la parte actora en fecha 30 del mismo mes y año.-
Por auto de fecha 30 de mayo de 2014, se dejó constancia de la entrada de la causa en estado de sentencia, siendo diferida por auto de fecha 30 de julio de 2014 de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-
Finalmente, mediante diligencia presentada en fecha 26 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora solicitó sentencia en la presente causa.-
-II-
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
Alegatos de la actora:
Alega la representación actora en su escrito libelar que consta de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los libros respectivos, que su representado suscribió con los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Número 3-2, Número Catastral 02-03-18-10-3-2-00, Piso 3, Edificio 10, que forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL TERRAZAS DEL INGENIO, SEGUNDA ETAPA, construido sobre un Lote de Terreno distinguido como LOTE B3-1, ubicado en la antigua Hacienda El Ingenio de Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora Estado Miranda; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones, constan en el documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de junio de 2006, bajo el Nº 04, Tomo 30, Protocolo Primero, así como del documento de condominio y su aclaratoria, registrados ante la citada oficina de registro el 18 de noviembre de 2003, bajo el Nº 30, Tomo 14, Protocolo Primero y en fecha 17 de diciembre de 2003, bajo el Nº 35, Tomo 22, Protocolo Primero, los cuales dio por reproducidos.
Que en la cláusula segunda fue fijado el precio de venta del inmueble en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 730.000,00), de los cuales su mandante pagó la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 430.000,00), al momento del otorgamiento del citado contrato de opción a compra, comprometiéndose a cancelar la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 300.000,00) en el acto de suscripción del documento definitivo de compra venta, el cual se haría en un plazo no mayor de noventa (90) días continuos, más una prorroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la autenticación del mencionado contrato.
Que de igual manera, en la cláusula tercera del contrato se estableció una cláusula penal como indemnización por daños y perjuicios, para el caso del incumplimiento de algunas de las partes, por la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), en el entendido que si el otorgamiento del documento definitivo no se llevaba a cabo por causas imputables al comprador, los vendedores retendrían para sí la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), debiendo devolver al comprador la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00) y en caso de ser imputable a los vendedores, éstos debían indemnizar al comprador con la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), devolviendo además la cantidad recibida de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 430.000,00).
Refiere dicha representación que posteriormente suscribieron un documento privado como complemento del documento de opción a compra, en el cual su representado hizo entrega a los compradores la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 260.000,00), imputables al precio definitivo, quedando pendiente la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 40.000,00), que adicionalmente se comprometieron los codemandados a hacer entrega material del bien inmueble, para la fecha 29 de junio de 2013, aun cuando no se hubiera realizado la suscripción del documento definitivo de compra venta ni la entrega de los documentos administrativos respectivos. Que los hoy demandados no hicieron entrega material del inmueble en la fecha pactada en el indicado instrumento privado, siendo el caso que en fecha 4 de septiembre de 2013, le comunicaron que no venderían el inmueble y aplicarían la cláusula penal pactada.
Que los vendedores recibieron las cantidades de dinero acordadas y no hicieron entrega del inmueble objeto del contrato ni otorgaron el documento definitivo de compra venta, tal y como lo establecieron tanto en el documento de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, como también en el documento privado suscrito el 30 de mayo de 2013, lo cual evidencia a su decir, la conducta omisiva de los vendedores en el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega material del inmueble objeto de la negociación y la del otorgamiento del instrumento de propiedad por ante la oficina de registro respectiva, que conforme los artículos 1487, 1488, 1489, 1492 y 1493 del Código Civil, representa un incumplimiento de la obligación contractual.
Que en virtud de lo anterior es por lo que procede a demandar a los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, para que convengan o sean condenados por el Tribunal en:
PRIMERO: Al cumplimiento del contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA suscrito por los demandados, ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, con su representado, ciudadano OMAR DAVID GUZMÁN QUILARTE, en fecha 05 de abril de 2013.-
Las costas procesales.
Fundamentó su pretensión en los artículos 1167 y 1264 del Código Civil.
Alegatos de la demandada: En la oportunidad procesal prevista para ello, la representación judicial de la parte demandada procede a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil convino en la demanda en los siguientes términos: que es cierto que sus representados suscribieron con el demandante un contrato de opción de compra venta en fecha 5 de abril de 2013, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los libros respectivos sobre el inmueble antes identificado.
Que es cierto que el monto fue pactado en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 730.000,00), que ciertamente el actor les entregó en una primera oportunidad la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 430.000,00) y posteriormente entregó la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 260.000,00), quedando pendiente sólo la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 40.000,00).
Que efectivamente en la cláusula tercera, las partes pactaron una cláusula penal como indemnización por daños y perjuicios, para el caso del incumplimiento de algunas de las partes, por la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), en el entendido que si el otorgamiento del documento definitivo de compra venta no se llevaba a cabo por causas imputables al comprador, los vendedores retendrían para sí la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), debiendo devolver al comprador la diferencia de la suma recibida, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), y por el contrario, si la venta definitiva no se efectuara por causas imputables a los vendedores, éstos debían indemnizar al comprador con la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), y devolver en su totalidad la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), debiendo en consecuencia entregar al promitente comprador la cantidad total de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 780.000,00).
Que efectivamente convienen en dar cumplimiento a lo pactado en el referido contrato de opción de compra venta en su cláusula tercera por cuanto para el momento que sus representados suscribieron el mencionado contrato, se encontraban atravesando un conflicto familiar que los llevó a separarse de hecho y pensar en la posibilidad de liquidar el bien común, con la convicción de vender el referido inmueble, siempre con el entendido de dejar constituida una cláusula penal en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, como medio de garantía para compensar los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal que era la venta definitiva.
Siendo el caso que sus mandantes no vendieron ni van a vender el inmueble, por lo que cumplirán con su obligación de devolver en su totalidad la cantidad de dinero entregada por el ciudadano OMAR GUZMAN, consignando al efecto dos (2) cheques de gerencia a su nombre girados contra BANESCO, BANCO UNIVERSAL, el primero distinguido 0379-00017309, por SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), que constituye el monto entregado por éste, y el segundo distinguido 037900017308, por NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), monto estipulado en el contrato por concepto de indemnización en caso de inejecución por parte de los vendedores.
Que de esta manera sus poderdantes resarcen, compensan los daños causados, tal y como preventivamente lo consideraron en el contrato suscrito y consagrado en los artículos 1257 al 1262 y 1276 del Código Civil. Por lo que en función del petitorio de la parte accionante en su escrito de demanda, en nombre de sus representados da por cumplida la obligación suscrita en el contrato de opción de compra venta, en la cláusula tercera, de fecha 5 de abril de 2013, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1264 del Código Civil.
Finalmente solicito que se homologue el referido convenimiento, se de por terminada la presente causa y se levante la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada.
-&-
De la actividad probatoria
Ahora bien, con vista al convenimiento efectuado por la parte demandada en su escrito de contestación en el sentido de dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes en fecha 5 de abril de 2013, en lo que respecta al cumplimiento a la cláusula penal pactada, siendo el caso que la representación judicial de la parte actora se limitó a solicitar se declarara la nulidad de dicha contestación a su decir por extemporánea por anticipada, lo cual resulta a todas luces improcedente de conformidad con lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, tal y como fue indicado en el auto dictado en fecha 4 de febrero de 2014, y pese a que en el petitorio del escrito libelar se limitó a solicitar lo que textualmente se transcribe: “…Al cumplimiento del contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA suscrito por los demandados, ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, con mi representado, ciudadano OMAR DAVID GUZMÁN QUILARTE, en fecha 05 de abril de 2013….” (Resaltado de la cita). No escapa a esta Juzgadora que a lo largo de dicho escrito libelar el actor fundamenta su pretensión en el presunto incumplimiento de los accionados en la entrega del inmueble objeto del contrato y en el otorgamiento del documento definitivo de venta constituyendo ésta su pretensión tal y como se desprende específicamente al vuelto del folio cuatro (4) al indicar “…Los hechos narrados configuran un incumplimiento de contrato, puesto que LOS PROMITENTES VENDEDORES recibieron las cantidades de dinero acordadas y no hicieron entrega del inmueble objeto del contrato, ni otorgaron el documento definitivo de compra-venta, tal y como se encuentra establecido tanto en el documento de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, mencionado ut supra, así como también, del documento privado suscrito entre las partes el 30 de mayo de 2013, lo cual evidencia que la conducta omisiva de los PROMITENTES VENDEDORES, en el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega material del inmueble objeto de esta negociación y la del otorgamiento del instrumento de propiedad por ante la Oficina de Registro respectiva, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.487, 1.488, 1.489, 1.492 y 1.493 del Código Civil venezolano, representa un incumplimiento de la obligación contractual…” (Resaltado de la cita), conforme lo cual el convenimiento efectuado por los demandados en los términos expuestos no satisface la pretensión del actor, en virtud de lo cual no puede ser considerado como un acto de autocomposición procesal, procediendo en consecuencia esta Juzgadora a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido. ASÍ SE ESTABLECE.-
Establecido lo anterior y planteados los hechos, esta Juzgadora pasa seguidamente a analizar las pruebas aportadas al proceso, a saber;
• Documento poder, acompañado junto al libelo marcado “A” (folios 7 al 9), que acredita la representación judicial de los abogados HUGO J. PETUNIA SIRIT PETIT y MIGUEL ANGEL FIGUEROA PEÑA. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas;
• Documento de Propiedad acompañado junto al libelo anexo marcado “B”, inserto a partir del folio 10 al 17, promovido igualmente durante el lapso probatorio, del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Número 3-2, Número Catastral 02-03-18-10-3-2-00, Piso 3, Edificio 10, que forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL TERRAZAS DEL INGENIO, SEGUNDA ETAPA, construido sobre un Lote de Terreno distinguido como LOTE B3-1, ubicado en la antigua Hacienda El Ingenio de Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora Estado Miranda, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de junio de 2006, bajo el Nº 04, Tomo 30, Protocolo Primero. Al cual esta Juzgadora le da pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose del mismo que el inmueble objeto del contrato pertenece a los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, hecho este reconocido por los demandados en su escrito de contestación.
• Contrato de opción de compra-venta, acompañado junto al libelo anexo marcado “C” (folios 18 al 22) suscrito entre OMAR DAVID GUZMÁN QUILARQUE y los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por el contrario fue reconocido por ambas partes, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular la suscripción del citado contrato bajo las condiciones allí establecidas y que demuestra la existencia de un compromiso de compra venta entre las partes;
• Original de documento privado suscrito entre las partes el 30 de mayo de 2013, mediante el cual el hoy actor hizo entrega a los compradores la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 260.000,00), imputables al precio definitivo, quedando pendiente la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 40.000,00), comprometiéndose estos últimos a hacer entrega material del bien inmueble, para la fecha 29 de junio de 2013, aun cuando no se hubiera realizado la suscripción del documento definitivo de compra venta ni la entrega de los documentos administrativos respectivos. Instrumento privado este reconocido expresamente por los demandados en su escrito de contestación, por lo que se tiene entre las partes el mismo valor probatorio que el instrumento público respecto de las declaraciones en él contenido y en especial las obligaciones asumidas por las partes.
• Documento poder, acompañado junto al escrito de contestación, que acredita la representación judicial de la abogada CARMEN PADRON. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas
• Respecto a las posiciones juradas promovidas por la parte actora, pese a haber sido admitida, llegada su oportunidad la misma no se llevó a cabo por incomparecencia del promovente por lo que no puede ser objeto de análisis.
-&-
Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a dictar su fallo de la siguiente manera:
La pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento del contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, así como el documento privado suscrito en fecha 30 de mayo de 2013, suscritos ambos entre OMAR DAVID GUZMÁN QUILARQUE y los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, contentivo de la promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble constituido por un un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Número 3-2, Número Catastral 02-03-18-10-3-2-00, Piso 3, Edificio 10, que forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL TERRAZAS DEL INGENIO, SEGUNDA ETAPA, construido sobre un Lote de Terreno distinguido como LOTE B3-1, ubicado en la antigua Hacienda El Ingenio de Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora Estado Miranda, solicitando al efecto que los demandados den cumplimiento a los mismos haciendo la entrega material del inmueble y el otorgamiento del documento definitivo de venta, tal y como fue estipulado, con vista a su decir, por el incumplimiento de la parte demandada.
Al respecto esta Juzgadora considera oportuno citar el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor se transcribe de seguidas:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado al respecto lo siguiente:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, o resolución, en su caso, a saber:
• La existencia de un contrato bilateral;
• Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la presente acción, destacándose al efecto que conforme a la valoración precedente hecha respecto del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, así como el documento privado suscrito en fecha 30 de mayo de 2013, se tiene por reconocida la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, el cual fue consignado por la parte actora anexo junto al escrito libelar marcado con la letra “C”, y reconocido por la demandada en su escrito de contestación, de lo que se evidencia que se encuentran ligados jurídicamente por el referido contrato de opción de compra-venta, documentos estos a los cuales se le confirió todo el valor probatorio que de los mismos se desprenden y consecuencialmente resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla; al respecto observa este Tribunal que el ciudadano OMAR DAVID GUZMÁN QUILARQUE, parte actora en la presente causa no ofreció cumplir su obligación de pagar el precio definitivo de la venta establecido en la cláusula SEGUNDA del mencionado contrato de opción de compra-venta, así como en el documento privado de fecha 30 de mayo de 2013, es decir, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) limitándose en su petitorio a reclamar el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes en fecha 5 de abril de 2013 y la condenatoria en costas, de lo que concluye esta Sentenciadora que no se ha dado cumplimiento al segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de resolución de contrato, por lo que al no cumplirse con tal exigencia, resulta inoficioso analizar el tercero de los requisitos por cuanto éstos deben acreditarse de manera concurrente para la procedencia en derecho de la acción de resolución de contrato de opción compra-venta. Así se decide.-
Establecido lo anterior y como quiera que no consta en autos el cumplimiento de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato de compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, así como el documento privado suscrito en fecha 30 de mayo de 2013, forzoso es para este Juzgado declarar IMPROCEDENTE la demanda incoada por el ciudadano OMAR DAVID GUZMAN AQUILARTE contra los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ. ASÍ SE DECIDE.-
Finalmente, siendo el caso que en el escrito de contestación los demandados afirmaron que no darían en venta el inmueble objeto del mencionado contrato, aceptando en consecuencia la aplicación de la cláusula penal establecida en la cláusula TERCERA, consignando para ello dos cheques de gerencia a favor del demandado girados contra BANESCO, BANCO UNIVERSAL, el primero distinguido 0379-00017309, por SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), que constituye el monto entregado por éste, y el segundo distinguido 037900017308, por NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), monto estipulado en el contrato por concepto de indemnización en caso de inejecución por parte de los vendedores, los mismos se encuentran a disposición en la caja fuerte de este Tribunal, advirtiéndose al efecto que a la presente fecha dichos cheques se encuentran caducos por lo que se ordena a los demandados proceder a su retiro para su sustitución y ser entregados al a parte actora. ASÍ SE DECIDE.-
-III-
DISPOSITIVA
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano OMAR DAVID GUZMAN AQUILARTE contra los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, ampliamente identificados al inicio. DECLARA:
PRIMERO: IMPRODECENTE el convenimiento efectuado por los demandados en su escrito de contestación.
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano OMAR DAVID GUZMAN AQUILARTE contra los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ.
TERCERO: Se ordena a los demandados a hacer entrega a la parte actora de la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), que constituye el monto entregado por la parte actora a los demandaos; y la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), por concepto de indemnización establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Se declara que no hay especial condenatoria en costas.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal prevista para ello, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de mayo del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ,
EL SECRETARIO,

CAROLINA GARCÍA CEDEÑO
CARLOS TIMAURE ALVAREZ
Se deja constancia que en esta misma fecha, siendo las ocho y un minutos de la mañana (8:01 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-
EL SECRETARIO,

Abog. CARLOS TIMAURE ALVAREZ