TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, (19) de mayo de dos mil quince (2015)
Años: 205º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2015-000620
Sentencia Interlocutoria con Fuerza de Definitiva
PARTE ACTORA:
• Ciudadana VICTORIA ALBERTINA RIVERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V.-2.962.569.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
• Ciudadanos EHIRA MARGARITA ROJAS CELIS, Abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 64.279.

PARTE DEMANDADA:
• Ciudadano PEDRO MARIA VALENZUELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-917.931.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
• No tiene apoderado judicial acreditado en autos.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

I
Visto el escrito libelar conjuntamente con sus respectivos recaudos, contentivo de la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, presentada en fecha 15 de mayo de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial, por la profesional del Derecho EHIRA MARGARITA ROJAS CELIS, Abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 64.279; actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana VICTORIA ALBERTINA RIVERO, siendo incoada la demanda contra el ciudadano PEDRO MARIA VALENZUELA, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.
De la lectura del libelo de demanda que encabeza el presente expediente se desprende que lo pretendido por la parte actora, ciudadana VICTORIA ALBERTINA RIVERO, se circunscribe a satisfacer su derecho de retracto legal arrendaticio, por lo cual demandan al ciudadano PEDRO MARIA VALENZUELA, para que convenga o en su defecto sea condenado en: 1.-Venderle el inmueble ubicado en el Sector San José de la Urbina, parte baja, 2da escalera, casa Nº 20, Petare Norte 1-Eje, La Urbina, carretera vieja Guarenas Kilómetro 1, jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, por el precio de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 300.000,00). 2.- Que en consideración por la relación arrendaticia que supera entre diez (10) a veinte (20) años sea condenado aplicarle el descuento equivalente al diez por ciento (10%) sobre el valor del inmueble de conformidad a lo previsto en el artículo 137 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en caso de que el propietario arrendador, hiciere caso omiso al artículo señalado up supra, sea sancionado de acuerdo a los establecido en la ley in comento. 3.- Que el Tribunal estime la indemnización por Daño Moral a su representada prudencialmente, debido a que es una persona de la tercera edad y de escasos recursos, donde se le ha atropellado su tranquilidad, la Paz, manteniéndola en un estado de incertidumbre al verse sin vivienda, que le ha ocasionado daños a su estado físico, moral y emocional. 4.- La condenatoria en costas por haber dado lugar al presente juicio, con su conducta y por el incumplimiento de los deberes formales que como propietario arrendador tenia el ciudadano PEDRO MARIA VALENZUELA, para con su arrendataria VICTORIA ALBERTINA RIVERO.
Como pruebas fundamentales aportaron conjuntamente con el libelo de demanda los siguientes recaudos:
• Copia simple del Contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos PEDRO MARIA VALENZUELA y VICTORIA ALBERTINA RIVERO. (Marcado “B”).
• Copia simple de titulo supletorio sin identificación. (Marcado “C”)
• Copia simple de titulo supletorio otorgado por el Juzgado Sexto de Municipio del esta misma Circunscripción Judicial, sustanciado en el asunto signado con el número AP31-S-2011-007361, solicitado por el ciudadano PEDRO MARIA VALENZUELA.

II
Ahora bien, este Tribunal a fin de pronunciarse sobre la admisibilidad o no de la presente causa, considera prudente previamente efectuar las siguientes observaciones:
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en los artículos 94, 96 y 98, establece lo siguiente:

Artículo 94: Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Artículo 96: Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 9.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.

Artículo 98: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil.” (Resaltado de este Juzgado)

De igual manera señala el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011, bajo el Nº 39.668, en sus artículos 5 y 10 lo siguiente:

Artículo 5: Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Hábitat y Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Artículo 10: Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes vara hacer vales sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.

Como se colige de las normas supra transcritas, contenidas tanto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; así como, en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, es requisito sin equanom, que previo al ejercicio de cualquier acción judicial derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el accionante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es decir, que quien pretenda el ejercicio de alguna demanda derivada de una relación arrendaticia, debe tramitar con antelación un el procedimiento administrativo correspondiente ante el Ministerio en materia de Vivienda y Hábitat, siendo que tal y como se desprende del artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, expresamente se prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento administrativo previsto en dicha Ley; de modo que una vez verificado éste se hace optativo acudir a la vía jurisdiccional.
De tal forma, aplicando al caso de marras las normas antes citadas y analizadas, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida por la parte demandante deriva de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber accionado directamente ante los órganos jurisdiccionales. Como corolario de lo expuesto, es pertinente hacer alusión que si bien es cierto que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demandas derivadas de relaciones arrendaticias, no es menos cierto, que dicha ley se encuentra enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población, con el fin supremo de proteger la vivienda, y siendo el arrendatario quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna, y el que posee la acción para intentar el Retracto Legal dicho artículo 94 ibidem también se encuentra dirigido al arrendatario, al mencionar dichas acciones en la Ley, en concordancia con el artículo 96 de dicho cuerpo normativo. ASÍ SE DECLARA.
Aunado a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación, que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.
En tal sentido, tal y como lo dispone la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los arrendatarios deben agotar el procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, previo a cualquier demanda vinculada con la relación arrendaticia, como es el caso de autos.
Así las cosas, se observa que la parte demandante entre los recaudos consignados como fundamento de su demanda, no incorporó ninguna prueba que demuestre que fue agotado el procedimiento administrativo previo al cual se ha hecho referencia anteriormente, motivo por el cual es forzoso para este Juzgador declarar INADMISIBLE la presente demanda. Esto es así, por cuanto la doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó sentado en sentencia Nº 776 de fecha 18-05-2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyó:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…
…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”. (Resaltado del Tribunal)

En el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda, el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, lo cual hace que la presente demanda sea inadmisible. ASI SE DECIDE.

III
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE la demanda por PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, presentada por los profesionales del Derecho GLORIA PATRICIA GALEANO y EDMUNDO PÉREZ ARTEAGA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 20.299 y 17.589, respectivamente; actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos IRAIMA JOSEFINA BRICEÑO HERNÁNDEZ e IDELISA BRICEÑO HERNÁNDEZ, siendo incoada la demanda contra el ciudadano LUIS RODOLFO CONTRERAS MARTÍNEZ y la Sociedad Mercantil CUSTODIA, VIGILANCIA Y PROTECCIÓN CUVIPROT, C.A.
En virtud de la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Notifíquese a la parte actora del presente fallo.
PUBLIQUESE, REGISTRESE.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los DIECINUEVE (19) días del mes de mayo del año dos mil quince (2.015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
DR. ANGEL VARGAS RODRIGUEZ,
ABG. GABRIELA PAREDES.
En esta misma fecha, siendo las 12:24 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

ABG. GABRIELA PAREDES.
Asunto Principal: AP11-V-2015-000620.
AVR/GP/as.