TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veinticinco (25) de mayo de 2015
205º y 156º
ASUNTO: AH1B-V-2008-000013
Sentencia Definitiva
PARTE ACTORA: Ciudadana GISELA MERCADO DE RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.852.420.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano GUSTAVO JOSE RUIZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.397.080, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 9.978.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadana REINA MORA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.990.100.-
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano JAIME RAFAEL GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.536.776, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 88.777.-
MOTIVO: DESALOJO.-
-I-
NARRATIVA
Se inició el presente juicio, mediante escrito de demanda presentado ante el Juzgado Distribuidor de los Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 3 de octubre de 2007, por la ciudadana GISELA MERCADO DE RIVAS, debidamente asistida por el abogado GUSTAVO JOSE RUIZ GONZALEZ, mediante el cual demandó por motivo de DESALOJO, a la ciudadana REINA MORA, correspondiéndole el conocimiento del mismo, a éste Tribunal previo sorteo de Ley.-
Consignados como fueron los recaudos que acompañan al escrito de demanda, mediante auto de fecha 11 de julio de 2008, procedió a darle entrada y admitir la mencionada demanda, ordenándose la citación de la parte demandada.-
Cumplido como fueron las formalidades necesarias para la citación personal de la parte demandada, siendo los resultados infructuosos, por lo que se procedió a librar el respectivo cartel de citación.
Seguidamente, previa solicitud de la parte actora, el día 20 de julio de 2010, se designó defensor judicial, recayendo dicho cargo en la persona del ciudadano JAIME RAFAEL GONZALEZ, quien en fecha 29 de septiembre de 2010, aceptó el cargo y prestó juramento de Ley.-
En el escrito de fecha 1 de octubre de 2010, el defensor judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demandada.-
Mediante escrito de fecha 5 de octubre de 2010, la representación judicial de la parte actora, promovió pruebas.-
En fecha 30 de noviembre de 2010, se admitieron las pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.-
-II-
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

La parte demandante en el escrito libelar que encabeza las presentes actuaciones, señaló lo siguiente:
Que, celebró con la ciudadana REINA MORA, un contrato de arrendamiento mediante documento privado, con vigencia a partir del día 1 de abril de 2005, sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el No. 102, situado en el Piso 10, del Edificio Residencias Brisamar, ubicado en la bajada del Teleférico, Avenida La Playa, Jurisdicción de la Parroquia Macuto, Estado Vagas.
Que, la ciudadana REINA MORA, dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, a razón de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) cada mes.
Fundamentó la demanda en los artículo 1.159, 1.160, 1.167, 1.185, 1.196, 1.264, 1.270, 1.273, 1.579, 1.592, y 1.616 del Código Civil, en los artículos 599, 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, y en los artículos 33 y 34 literales a y b, del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en virtud de lo antes expuesto procedió a demandarla por Desalojo, a la ciudadana REINA MORA, antes identificada, para que convenga o en su defecto a ello o sea condenado por este Tribunal, en los siguientes:
Primero: Desocupar el bien inmueble arrendado y entregarlo en la condiciones que lo recibió;
Segundo: A pagar la suma de Siete Millones Doscientos Mil Bolívares (7.200.000,00), por concepto de los cánones de arrendamientos comprendidos entre los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero marzo, abril, mayo, junio julio, agosto y septiembre de 2007, a razón de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) cada mes;
Tercero: A pagar las costas y costos del proceso.
Estimó el valor de la demanda en la cantidad de Siete Millones Doscientos Mil Bolívares (7.200.000,00).-
-III-
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, el defensor judicial de la parte demandada, arguyó lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo, de manera pura y simple, los hechos y el derecho alegados por la demandante. Por último, solicitó que se declare sin lugar la demanda y se condene en costa a la parte actora.-
-IV-
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Luego del análisis de los autos, éste Juzgador concluye que la controversia se centra en determinar si la ciudadana REINA MORA, canceló los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, a razón de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) cada mes, a la ciudadana GISELA MERCADO DE RIVAS, por el arrendamiento celebrado entre ellas, mediante documento privado, sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el No. 102, situado en el Piso 10, del edificio Residencias Brisamar, ubicado en la bajada del Teleférico, Avenida La Playa, Jurisdicción de la Parroquia Macuto, Estado Vagas. Así se Establece.-
-V-
DE LAS PRUEBAS
Ahora bien, establecidos como han quedado los limites de la controversia en la presente causa, pasa de seguidas éste Órgano Jurisdiccional a efectuar el análisis respectivo de las pruebas aportadas a los autos por las partes, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba, las cuales no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.-

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.-

La carga de la prueba, no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Es una obligación que tiene, según la posición de la parte en la litis y así, al demandante le toca probar los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe demostrar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más al demandado, le corresponde la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.-
En este orden de ideas, éste Juzgador descenderá a analizar los documentos presentados como fundamento de la demanda, todo ello en virtud del principio dispositivo con el cual los jueces deben sentenciar de conformidad con lo alegado y probado en autos, con respeto siempre a los términos en que se formuló la controversia; todos los autores están conformes en que los jueces pueden suplir los principios jurídicos y las normas legales aplicables al caso, aunque les éste prohibido cambiar o modificar la causa de la acción, esto es el hecho generador que se hace valer en el juicio. De acuerdo al principio denominado “iuri novit curia” los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional.-
En tal sentido, con fundamento en las anteriores consideraciones, procede quien se pronuncia a analizar y valorar los medios probatorios aportados al proceso, tanto por el actor como por el demandado:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA,
JUNTO CON EL ESCRITO DE DEMANDA:

• En original del Documento Poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 18 de octubre de 2007, el cual quedó inserto bajo el No. 65, Tomo 135 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría.-
Dicho documento fue no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada, razón por la cual éste Tribunal lo valora como un instrumento público autenticado, traído a los autos en original, conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con el mismo, la cualidad que tiene el ciudadano GUSTAVO JOSE RUIZ GONZALEZ, para representar a la ciudadana GISELA MERCADO DE RIVAS. Así se Establece.-

• En original, Documento Privado del Contrato de Arrendamiento, celebrado entre la GISELA MERCADO DE RIVAS, antes identificada, y la ciudadana REINA MORA, antes identificada. Dicho documento trata de un documento privado simple, traído a los autos en original, que no fue impugnado, ni tachado ni desconocido por la parte demandada, por lo que éste Tribunal le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil. Quedando demostrado con el referido documento, la existencia de una relación arrendaticia entre las ciudadanas GISELA MERCADO DE RIVAS y REINA MORA, sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el No. 102, situado en el Piso 10, del edificio Residencias Brisamar, ubicado en la bajada del Teleférico, Avenida La Playa, Jurisdicción de la Parroquia Macuto, Estado Vagas, por un lapso de un (1) año, contado a partir del 1 de abril de 2005, hasta el 1 de abril de 2006. Asimismo, de dicho documento se evidencia en su Cláusula Tercera que, a falta de pago de dos (2) mensualidades, quedaría resuelto el contrato. Así se Establece.-

• En original del Documento de Compra-Venta debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Estado Vargas, en fecha 4 de noviembre de 2003, anotado bajo el No. 3, Tomo 5, Protocolo Primero.-
Dicho documento no fue tachado, desconocido, ni impugnado durante el proceso, en razón de ello éste Tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que el mismo constituye un documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Quedando demostrado con el mismo, la cualidad de propietaria de la ciudadana GISELA MERCADO DE RIVAS, sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el No. 102, situado en el Piso 10, del Edificio Residencias Brisamar, ubicado en la bajada del Teleférico, Avenida La Playa, Jurisdicción de la Parroquia Macuto, Municipio Vargas, Estado Vagas.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA, JUNTO CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN
La parte demandada junto con sus escritos de contestación, no promovió prueba alguna, razón por la cual éste Tribunal nada tiene que valorar. Así se Decide.-

DURANTE EL LAPSO PROBATORIO, LA PARTE ACTORA PROMOVIÓ LAS SIGUIENTES PRUEBAS
• Reprodujo el Mérito favorable de los autos en cuanto puedan beneficiarle, muy especialmente el mérito probatorio favorable que se desprende del contrato de arrendamiento.-
En cuanto a dicho argumento, es procedente hacer algunas precisiones, si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense y aceptada por la gran mayoría de nuestros abogados litigantes, nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, el cual explica el autor colombiano JAIRO PARRA QUIJANO, de la siguiente manera:
“…El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”.-

En el mismo sentido, el tratadista SANTIAGO SENTIS MELENDO, citando al autor italiano AURELIO SCARDACCIONE, con respecto a este principio, nos dice:
“…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas” una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”.-

Siendo así, de la interpretación del citado fragmento, se infiere que en la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad, tanto lo favorable como lo desfavorable que pueda contener la prueba, con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Razón por la cual el merito favorable a los autos promovido por la ciudadana GISELA MERCADO DE RIVAS, no constituye medio probatorio alguno, ya que los jueces están en la obligación de apreciar y valorar todas las pruebas que han sido aportadas en el proceso. Así se Establece.-

• En Original, documentos privados señalados como recibos de pagos marcados con los Nos. 01 al 43, en la cuales se indica que ha recibido de la ciudadana REINA K. MORA S, la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs.600.000,00), por concepto de Alquiler del apartamento 102-A. Residencias Brisamar, Macuto Estado Vargas, correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de junio de 2006 a diciembre de 2009.-
Con respecto a dichas documentales, éste Tribunal constata de las mismas que, se hace mención donde se expiden, el señalamiento de mes y año, la persona que va a realizar un pago, el monto y el concepto de dicho pago, sin que pueda en modo alguno evidenciarse o señalarse alguna el nombre de la arrendadora, de haber estado al menos en conocimiento de su contenido.-
Así mismo, quien se pronuncia considera pertinente citar el Principio de Alteridad de la Prueba, según el cual “nadie puede procurarse una prueba a su favor, sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio”, por lo que al existir tal defensa, debe ser excluida del análisis probatorio, por cuanto la prueba es emitida unilateralmente por la parte promovente, principio este que debe ser aplicado por el juzgador, aun cuando no medie impugnación de la parte no promovente.-
Concluye éste Administrador de Justicia que los recibos de pagos marcados con los Nos. 01 al 43, correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de junio de 2006 a diciembre de 2009, carecen de valor probatorio, por lo que se desechan de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, en concordancia con el Principio de Alteridad de la Prueba. Así se Decide.-

• En Original, documentos privados señalados como recibos de pagos marcados con los Nos. 01 al 09, en la cuales se indica que ha recibido de la ciudadana REINA K. MORA S, la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs.600.000,00), por concepto de Alquiler del apartamento 102-A. Residencias Brisamar, Macuto Estado Vargas, correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2010 a septiembre de 2010.-
Con respecto a dichas documentales, éste Tribunal constata de las mismas que, se hace mención donde se expiden, el señalamiento de mes y año, la persona que va a realizar un pago, el monto y el concepto de dicho pago, sin que pueda en modo alguno evidenciarse, señal alguna persona o el nombre de la arrendadora, de haber estado al menos en conocimiento de su contenido.-
Así mismo, quien se pronuncia considera pertinente citar el Principio de Alteridad de la Prueba, según el cual “nadie puede procurarse una prueba a su favor, sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio”, por lo que al existir tal defensa, debe ser excluida del análisis probatorio, por cuanto la prueba es emitida unilateralmente por la parte promovente, principio este que debe ser aplicado por el juzgador, aun cuando no medie impugnación de la parte no promovente.-
Concluye éste Administrador de Justicia que los recibos de pagos marcados con los Nos. 01 al 43, correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2010 a septiembre de 2010, carecen de valor probatorio, por lo que se desechan de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, en concordancia con el Principio de Alteridad de la Prueba. Así se Decide.-

DURANTE EL LAPSO PROBATORIO, LA PARTE DEMANDADA PROMOVIÓ LAS SIGUIENTES PRUEBAS
Durante la oportunidad legal para promover pruebas, la parte demandada, ni por si, ni por medio de apoderado judicial, promovió prueba alguna; en razón de ello éste Tribunal nada tiene que valorar. Así se Decide.-
-VI-
MOTIVA
A los fines de decidir la presente causa, éste Juzgado pasa a efectuar las siguientes consideraciones:
Constituye principio fundamental en materia procesal, aquel conforme al cual el juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen alegados y demostrados, conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
El anterior precepto establece los límites de oficio del juez, lo que significa que él como rector del proceso, está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia, atenerse a sus dichos para decidir conforme el ordinal 5° del artículo 243 de la Norma Adjetiva Civil, quedando de ésta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.-
Como ya quedó expuesto en el cuerpo de este fallo, la pretensión de la parte actora se circunscribe, en el desalojo del bien inmueble arrendado, motivado a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, así como desocupar el bien inmueble arrendado y el pago de la suma de Siete Millones Doscientos Mil Bolívares (7.200.000,00), por concepto de los cánones de arrendamientos comprendidos entre los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero marzo, abril, mayo, junio julio, agosto y septiembre de 2007, a razón de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) cada mes. Por su parte, la parte demandada se limitó a negar, rechazar y contradecir tal alegato, de manera pura y simple.-
Expuesto lo anterior, quien se pronunciamiento considera necesario exteriorizar lo siguiente:
Nuestro Legislador patrio estableció en los artículos 4, 1.133, 1.159, 1.160, 1.264 y 1.354 del el Código Civil Venezolano Vigente, lo siguiente:
Artículo 4: “A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.-
Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materiales análogas; y, si todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho”.-

Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.-

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-

Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.-

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.-

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.-

De las normas antes narradas, infiere quien emite pronunciamiento que, quedó establecido que las funciones que ha de ejecutar o aplicar la ley, darle su verdadera y genuina inteligencia, comprendiendo previamente lo que ella ha querido decir; que el contrato es un acto mediante el cual existen acuerdo de voluntades, con un objeto determinado, para crear, transformar, modificar o extinguir un vínculo jurídico; que los contratos tienen fuerza obligatoria para los que en ellos intervienen, y que para sus revocatorias debe existir el mutuo consentimiento o cuando la ley lo autorice; que los contratos deben formarse de buena fe, obligando al cumplimiento de lo pactado en ellos, exactamente como fueron ejecutados, así como sus consecuencias, según la equidad, el uso o la ley; por último se establece que, quien solicita el cumplimiento de una obligación debe probar su incumplimiento, y quien ostente que se ha liberado de ella, debe probar su extinción.-
En tal sentido, éste Tribunal puede referir, respecto al contrato de arrendamiento, que la doctrina lo ha definido como “un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración que puede ser conmutativo o aleatorio”, “es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler”, conforme lo señala el autor JESÚS MOGOLLÓN CASTILLO, en su obra “Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5”.-
Igualmente, la autora IRAIDA ESTHER ORTEGA CARVAJAL, en su libro “Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, Caracas, año 2002, pp. 4”, señala que el contrato de arrendamiento, “es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler”.-
Ahora bien, establecen los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
Artículo 33: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.-

Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.-
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.-
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.-
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.-
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.-
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.-
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.-
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.-
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.-

De las transcrita normas, se evidencian las causales y requisitos que deben cumplir las demandas de desalojo de un inmueble a tiempo indeterminado, así pues corresponde a éste Sentenciador de acuerdo a lo alegado y probado en autos, realizar un estudio exhaustivo para determinar la procedencia o no del caso que nos ocupa, y a tales efectos hace las siguientes consideraciones:
Que se trata de una demanda por desalojo del inmueble, derivada de una relación contractual que consta en el documento privado, en el cual la ciudadana GISELA MERCADO DE RIVAS, da en arrendamiento un inmueble de su propiedad, constituido por un (1) apartamento distinguido con el No. 102, situado en el Piso 10, del Edificio Residencias Brisamar, ubicado en la bajada del Teleférico, Avenida La Playa, Jurisdicción de la Parroquia Macuto, Estado Vagas, por un lapso de un (1) año, contado a partir del 1 de abril de 2005, hasta el 1 de abril de 2006, a la ciudadana REINA MORA, motivado a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero marzo, abril, mayo, junio julio, agosto y septiembre de 2007, fundamentada en la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Ahora bien, éste Tribunal a los fines de determinar la Tácita Reconducción del contrato de arrendamiento que ocupa nuestra atención, se parte del hecho que nuestro Código Civil es determinante al establecer en su artículo 1.599, lo siguiente:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. (Negrillas del Tribunal).-

A acerca de lo señalado en la norma antes citada, existe reiterada jurisprudencia patria que señala como innecesario el desahucio por parte del arrendador. En este mismo sentido, nuestra legislación vigente, reglamenta claramente en lo artículos 1.600 y 1.614 del Código civil, lo que textualmente se lee a continuación:
Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.-
Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.-
Como podemos observar en ambas disposiciones existe como requisito la voluntad -sea expresa o tácita- del arrendador, de permitir la continuidad de la relación de arrendamiento.-
Asimismo, nuestra Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo, Exp. 2006-000350, Magistrado Ponente CARLOS OBERTO VÉLEZ, de fecha 14 de noviembre de 2006, reitera este criterio al señalar:
“…En este orden de ideas, queda desvirtuado el hecho de la anuencia del arrendador en la permanencia de los arrendatarios en posesión del bien arrendado, requisito para que pudiese operar la alegada tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por aplicación del artículo 1.600 del Código Civil…”.-

Realizadas las anteriores consideraciones, éste administrador de justicia con fundamento en las normas y la jurisprudencia enunciadas, la cual acoge de conformidad con lo establecido en el 321 del Código de Procedimiento Civil, concluye que efectivamente estamos en presencia de un contrato de arrendamiento en el cual operó la Reconducción, suscrito por las ciudadanas GISELA MERCADO DE RIVAS y REINA MORA, el cual consta en el documento privado, toda vez que del referido documento se desprende su duración era por un lapso de un (1) año, contado a partir del 1 de abril de 2005, hasta el 1 de abril de 2006; que no hubo renovación del contrato y la arrendataria siguió ocupando el inmueble arrendado, por un lapso de diecisiete (17) mes, pagando los cánones correspondientes a los primeros cinco (5), y la arrendadora consintió éste acto. Y Así se Establece.-
En tal sentido, de seguidas resulta necesario para éste Juzgador analizar la causal invocada por la parte actora para el desalojo, en consecuencia, al respecto se observa:
Con relación a la causal contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida a que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento, correspondiente a doce (12) cánones consecutivos, éste Juzgado observa que la ciudadana GISELA MERCADO DE RIVAS, demanda el Desalojo del bien inmueble perteneciente a su propiedad, constituido por un (1) apartamento distinguido con el No. 102, situado en el Piso 10, del edificio Residencias Brisamar, ubicado en la bajada del Teleférico, Avenida La Playa, Jurisdicción de la Parroquia Macuto, Estado Vagas, alegando que, la arrendataria incumplió en el pago de doce (12) cánones de arrendamiento, hasta la fecha de que procedió a demandar.-
Por su parte, la demandada en la contestación a la demanda negó rechazó y contradijo el alegado de la actora, no aportó medio probatorio que sustentara su defensa, quien tenia la carga de probar que si realizó el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, tal como lo señaló la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia casada por decisión de fecha 16 de enero de 2009; en virtud de ello considera éste Tribunal que la parte demandada no logró desvirtuar los hechos alegados por su contraparte, atinentes al hecho de haber dejado de pagar los referidos cánones de arrendamientos, razón por la cual resulta procedente la causal de desalojo por haber dejado de pagar la arrendataria el canon de arrendamiento correspondiente a catorce (14) mensualidades consecutivas. Y Así se Decide.-
En virtud de lo antes expuesto, se aprecia que quedó demostrado en forma auténtica la falta de pago del canon correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, alegada por el demandante en el escrito libelar, causal ésta contenida en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; razón por la cual a éste Órgano Jurisdiccional le resulta forzoso declarar que la acción realizada por la parte actora, no es contraria a derecho, a las buenas costumbres o ninguna disposición expresa de la ley; por no estar la acción propuesta prohibida por la legislación vigente, y al encontrarse amparada o tutelada por la misma, por cuanto la petición se subsume dentro del supuesto de hecho de la norma invocada, lo cual trae como consecuencia que al tener el caso bajo estudio, por lo que resulta forzoso Declarar CON LUGAR la demanda por Desalojo incoada por la ciudadana GISELA MERCADO DE RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.852.420, contra la ciudadana REINA MORA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.990.100; se condena a la parte demandada REINA MORA, a entregar el bien inmueble dado en arrendamiento, constituido por un (1) apartamento distinguido con el No. 102, situado en el Piso 10, del edificio Residencias Brisamar, ubicado en la bajada del Teleférico, Avenida La Playa, Jurisdicción de la Parroquia Macuto, Estado Vagas, libres de bienes y personas; se condena a la parte demandada REINA MORA, al pago del canon de arrendamiento correspondiente a doce (12) mensualidades consecutivas de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, los cuales ascienden a la cantidad de Siete Mil Doscientos Bolívares Fuertes (7.200,00), a razón de Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 600,00) cada mes, de acuerdo a la Reconversión Monetaria dictada mediante el Decreto Presidencial No. 5.229, publicado en la Gaceta Oficial No. 38.638 de fecha 2 de marzo de 2007. Así se Decide.-

-VII-
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana GISELA MERCADO DE RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.852.420, contra la ciudadana REINA MORA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.990.100.-
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada REINA MORA, anteriormente identificada, a entregar el bien inmueble dado en arrendamiento, constituido por un (1) apartamento distinguido con el No. 102, situado en el Piso 10, del Edificio Residencias Brisamar, ubicado en la bajada del Teleférico, Avenida La Playa, Jurisdicción de la Parroquia Macuto, Estado Vagas, libres de bienes y personas.-
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada REINA MORA, anteriormente identificada, al pago del canon de arrendamiento correspondiente a doce (12) mensualidades consecutivas de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, los cuales ascienden a la cantidad de Siete Mil Doscientos Bolívares Fuertes (7.200,00), a razón de Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 600,00) cada mes, de acuerdo a la Reconversión Monetaria dictada mediante el Decreto Presidencial No. 5.229, publicado en la Gaceta Oficial No. 38.638 de fecha 2 de marzo de 2007.-
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada, a pagar a la parte actora, las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
QUINTO: Notifíquese a las partes del presente fallo, en virtud de haberse dictado fuera de su oportunidad legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.-
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de éste Tribunal.-
Dada, Firmada y Sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de mayo de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
EL JUEZ,

DR. ÁNGEL VARGAS RODRÍGUEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. GABRIELA PAREDES.
En esta misma fecha, siendo las 12:48 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-
LA SECRETARIA,

ABG. GABRIELA PAREDES.
Asunto: AH1B-V-2008-000013
AVR/GP/RB