TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 28 de mayo de 2015
205º y 156º
ASUNTO: AP11-V-2012-000155
Sentencia Definitiva

PARTE ACTORA: JOSE JESUS VILLARREAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.425.644, en su carácter de Presidente de la Empresa “VILLA`SS SUNGLASS C.A., sociedad mercantil de este domicilio, constituida originariamente bajo la forma de Sociedad de Responsabilidad Limitada en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 09 de abril de 2000, anotado bajo el Nº 48, /0m0 397-A-Qto, transformada a Compaña anonima en fecha 11 de agosto de 2006, bajo el Nº 50, tomo 1537-A-Sto y finalmente reformada en fecha 07-01-2011.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MANUEL NAVARRO ROMERO y JAIME RAFAEL GONZALEZ ALAYON, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.905 y 88.777, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MARIA ALCINDA VALENTE DA SILVA, quien es Portuguesa, mayor de edad, soltera, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº E-843.664.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NATHALIE D´ HOY RIVERO y OSCAR ARMAND QUILARQUE GODOY, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 144.636 y 135.850, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA. (Definitiva).
-I-
NARRATIVA
Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda presentado en fecha 23 de febrero de 2012, por el profesional del derecho MANUEL NAVARRO ROMERO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 21.905, actuando en su carácter de apoderado judicial de JOSE JESUS VILLARREAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.425.644, en su carácter de Presidente de la Empresa “VILLA`SS SUNGLASS C.A., sociedad mercantil, de este domicilio, constituida originariamente bajo la forma de Sociedad de Responsabilidad Limitada en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 09 de abril de 2000, anotado bajo el Nº 48, /0m0 397-A-Qto, transformada a Compaña Anónima en fecha 11 de agosto de 2006, bajo el Nº 50, tomo 1537-A-Sto y finalmente reformada en fecha 07-01-2011, ante La Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; la cual previo sorteo de Ley le correspondió a este Juzgado conocer del mismo.
Consignados como fueron los recaudos, este Juzgado mediante auto dictado en fecha 02 de marzo de 2012, admitió la presente causa ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 06 de marzo de 2012, la representación judicial de la parte actora, consignó fotostátos para la citación de la demandada.
Seguidamente por auto dictado en fecha 08 de marzo de 2012, este Juzgado dejó constancia de librar compulsa de citación dirigida a la parte demandada.
Mediante consignación de fecha 26 de marzo de 2012, el Alguacil de este Circuito Judicial, dejó constancia de haber practicado efectivamente la citación de la parte demandada.
En fecha 26 de abril de 2012, los abogados OSCAR ARMANDO QUILARTE GODOY y NATHALIE D´ HOY RIVERO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada ciudadana MARIA LACINDA VALENTE DA SILVA, consignaron escrito de contestación a la demanda así como instrumento poder respectivo.
En fecha 15 de mayo de 2015, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. Asimismo en fecha 22 de mayo de 2012, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, dichos escrito fueron agregados por este Tribunal mediante auto de fecha 22 de mayo de 2012.
Mediante decisión de fecha 30 de Julio de 2012, este Juzgado admitió las pruebas promovidas por las partes, y asimismo se ordenó la notificación de las partes por cuanto fueron proveídas fuera de su oportunidad legal.
Debidamente notificadas como fueron las partes de la admisión de las pruebas, comenzó a transcurrir el lapso para su evacuación, por consiguiente mediante actas levantadas en fecha 11 de octubre de 2012, este Juzgado dejó constancia de la evacuación de los testigos promovidos ciudadanos WILMER JOSE JIMENEZ, JOSE ANTONIO DOMINGUEZ, ALFREDO JOSE GONZALEZ NUÑEZ, plenamente identificado en autos.
En fecha 30 de octubre de 2012, tuvo lugar l acto de declaración de testigo del ciudadano JOSE ANTONIO DOMINGUEZ.
Mediante diligencia de fecha 15 de enero de 2013, los apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de informes.
En fecha 13 de junio de 2013, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó sentencia en la presente causa.

-II-
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
Siendo la oportunidad para proceder a dictar sentencia en la presente causa, este Juzgador procede a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:

1.- ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
La parte demandante sostiene en el libelo de la demanda que la Empresa “VILLA ´SUNGLASS.C. A”, Sociedad Mercantil de este domicilio, constituida originariamente bajo la forma de Sociedad de Responsabilidad Limitada en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 09 de abril de 2000, anotado bajo el Nº 48, /0m0 397-A-Qto, transformada a Compaña Anónima en fecha 11 de agosto de 2006, bajo el Nº 50, tomo 1537-A-Sto y finalmente reformada en fecha 07-01-2011, representada para ese entonces por su apoderado especial Dr. Manuel Navarro Romero, abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-11.928.933 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 21.905, celebró con la ciudadana MARIA ALCINDA VALENTE DA SILVA, quien es Portuguesa, mayor de edad, soltera, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº E-843.664, un Contrato de Opción de Compra-Venta, sobre el inmueble constituido por el Piso Dos (2) del Edificio GURY, construido sobre la parcela N° 2, de la Urbanización Industrial La Yaguara, en la Jurisdicción de la Parroquia la Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, con frente a la Calle 1 de la Urbanización Industrial la Yaguara de esta Ciudad de Caracas, cuyos linderos, medidas y demás características aparecen claramente determinados en el documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del entonces Departamento Libertador del Distrito Federal el 30 de julio de 1971, bajo el Nº 29, Tomo 09, Protocolo Primero y se dan aquí por reproducidos. El inmueble objeto de esta negociación tiene una superficie aproximada de Ochocientos Dos Metros Cuadrados (802 Mts. 2) y pertenece a la Promitente Vendedora, así: El Veinticinco por ciento (25%) de los derechos de propiedad del Edificio Gurí, por haberlos heredado de su padre MANUEL DE OLIVEIRA E SILVA, según se evidencia de Formulario de Autoliquidación de Impuestos Sobre Sucesiones H84-A- N° 86981 (expediente 891555), declaración Sucesoral agregada al Cuaderno de Comprobantes llevado por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal bajo el N° 379, folios 1238 al 1253 del Cuarto Trimestre de 1994 y el setenta y Cinco por ciento (75%) de los derechos de propiedad restantes por herencia de su madre MARIA DE ALMEIDA DE OLIVEIRA, según se evidencia de Formulario para Autoliquidación de Impuestos Sobre Sucesiones H-84-A-N° 86982 (expediente N° 312627).
Que a su vez el causante MANUEL DE OLIVEIRA E SILVA, adquirió el inmueble según el precitado documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del entonces Departamento Libertador de Distrito Federal el 30 de julio de 1971, bajo el Nº 29, Tomo 09, Protocolo Primero.
Que se estableció igualmente en la Cláusula Segunda del mencionado contrato que el precio de la venta era la cantidad de QUINIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 525.000.000) de los antiguos, hoy QUINIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 525.000).
Que de igual manera se señalo en la Cláusula Tercera: Por cuanto la promitente vendedora está tramitando para la fecha de la firma del Documento de Opción de Compra-Venta la permisologia requerida para la conversión del Edificio Gurí en Propiedad Horizontal y su respectivo Documento de Condominio, es convenio entre las partes que si los mismos no son obtenidos una vez hecho efectivo el último de los pagos en el plazo establecido, no será aplicable penalidad alguna y las partes decidirán de mutuo y común acuerdo y por escrito si esperan hasta ser protocolizado el citado documento de condominio para otorgar el correspondiente documento público de venta o si se perfecciona la negociación mediante la venta a la compradora de los derechos de propiedad del piso dos (02) del Edificio Gurí.
Que así mismo se estableció en la Cláusula Cuarta: Ha sido expresamente convenido entre las partes que por cuanto el señor JOSÉ JESÚS VILLARREAL, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.425.644, principal accionista de VILLA´SUNGLASS. C.A, es actualmente Arrendatario, para la firma de la Opción del inmueble objeto de la presente negociación, ratifica que conoce el inmueble objeto de esta negociación, sus años de construcción y características y así lo acepta, bajo la condición que al momento de perfeccionarse la negociación la PROMITENTE VENDEDORA haya cumplido con los siguientes requisitos: 1) Mejora de la fachada del Edificio y sus áreas comunes, especialmente en lo que se refiere a la pintura. 2) Eliminación de Placa exterior del piso 1.3) Adecuar el tablero de electricidad a las necesidades del piso y suministrarle servicio de energía eléctrica independiente, cumpliendo con las normas de prevención de siniestros. No obstante los gastos que ocasionen las reformas que deba realizar la promitente Compradora para realizar su actividad serán por su cuenta y costo. 4).- Reparar el servicio de aguas blancas del piso. 5).- Coordinar el uso del estacionamiento para carga y descarga, afín de que Villa´Sunglass, C.A, tenga acceso permanente al mismo. 6) En relación al Montacargas del Edificio las partes han convenido de mutuo acuerdo que LA PROMITENTE COMPRADORA, durante un periodo de cuatro (4) años contados a partir de la fecha de la firma de la Opción solo asumirá su parte proporcional de los gastos normales del mantenimiento, quedando expresamente liberada durante dicho lapso de asumir cualquier pago adicional por concepto de averías graves del mismo.
Que en fecha 09-07-07, su mandante efectuó el último de los pagos por la cantidad por la cantidad de Setenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 75.000.000) antiguos, hoy setenta y cinco mil Bolívares (Bs. 75.000), a fin de dar cabal cumplimiento a la Opción firmada en fecha 24 de octubre de 2006.
Que posteriormente en fecha 28 de abril de 2008, se protocolizo la venta de los derechos que corresponden al Piso dos (2), del mencionado Edificio Gurí, por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 69, Tomo 67 de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría.
Que en fecha 25 de agosto de 2008, su representada adquirió el Dieciséis coma sesenta y Siete (16,67) de los derechos de propiedad del Edificio Gurí Código Catastral N° 01-01-08-U01-002-006-012-000-000-000, representado por el piso tres (3) del Edificio Gurí, construido sobre la parcela N° 2. Bloque 16 de la Urbanización Industrial La Yaguara, en jurisdicción de la entonces Parroquia La Vega, hoy Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, en la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (BS. 490.000) según se evidencia de documento de propiedad.
Que es el caso que no obstante haber cancelado en su totalidad el precio pactado tanto por la venta a crédito del mencionado Piso dos (2), como de contado el piso tres (3) del mencionado Edificio Gurí, la vendedora ha incumplido reiteradamente con lo establecido inicialmente en la promesa compraventa, del piso dos (2), en relación a la Cláusula Tercera, ya que ha transcurrido cuatro (4) años desde que se canceló la última cuota y hasta la presente fecha no ha cumplido con la permisología requerida para la conversión del Edificio Gurí en Propiedad Horizontal y su respectivo Documento de Condominio, a fin de que se efectué el desglose del edificio en cuestión y poder obtener la individualización de la propiedad, lo que se ha traducido en un perjuicio para su mandante, al no tener exactamente el porcentaje de derechos y obligaciones comunes, al no estar materializada la propiedad Horizontal.
Que igualmente la vendedora ha adoptado un comportamiento que dista de lo establecido o pactado en relación al uso del servicio de Montacargas, ya que inicialmente se estableció un horario de funcionamiento, el cual opera caprichosamente cuando quiere la copropietaria, ya que funge también como conserje y además tiene su vivienda en la parte alta del edificio, lo que igualmente se traduce en perjuicio para el normal funcionamiento de las actividades mercantiles de su representada, desconociendo la condición de Copropietario de su mandante, no coordinando el uso del estacionamiento y sin tomar en cuenta el contrato firmado inicialmente.
Que por todo lo antes expuesto en nombre y representación de su mandante, demanda a la ciudadana MARIA ALCINDA VALENTE DA SILVA, para que convenga de manera expresa o a ello sea condenada por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En dar cumplimiento a lo establecido en el Contrato Preliminar de Compra venta, celebrado en fecha 24 de octubre de 2006, por ante la Notaría Publica Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitana de Caracas, bajo el Nº 67, Tomo 88, en relación a la conversión del edificio Gurí en la Propiedad Horizontal y su respectivo Documento de Condominio. Hasta tanto no se haga efectiva la conversión a propiedad Horizontal del Edificio Gurí, se conmine a la ciudadana Maria Alcinda Valente Da Silva, a considerar y respetar la condición de propietario de su mandante de los pisos 2 y 3, del mencionado edificio en un porcentaje de 33,34% de conformidad con lo documentos de Venta anotados bajo el Nº 18, Tomo 12, Protocolo Primero de fecha 28 de abril de 2008 y Asiento Registral 1 del inmueble matriculado Nº 216.1.1.15.137, correspondiente al Libro del Folio Real correspondiente al año 2008 respectivamente, los cuales rielan al expediente con todos sus derechos y obligaciones correspondientes.
SEGUNDO: Determinar las áreas comunes del inmueble que corresponde a cada propietario a los efectos de establecer porcentajes de derechos y obligaciones.
TERCERO: Instalación en forma inmediata de los medidores de Servicio de Electricidad y Agua. Asimismo mantenimiento de aguas negras a fin de individualizar el pago del consumo de los distintos locales y obtener un ambiente de aseo e higiene permanente.
CUARTO: En permitir y coordinar con su mandante el uso racional de los ascensores de Carga y Descarga y del Estacionamiento, con un horario laboral establecido, a fin que no perjudique la actividad mercantil de las empresas que funcionan en el mencionado Edificio entre los que se encuentra su representada.
QUINTO: a que se conmine a la ciudadana María Alcinda Valente Da Silva a mantener una conducta de respeto y consideración hacia mi mandante en aras de mantener un buen funcionamiento los servicios públicos del Edificio Gurí, incluyendo las áreas comunes.
SEXTO: que se condene a la demandada al pago de las costas y costos que cause el presente proceso, incluyendo Honorarios de Abogados.
Finalmente solicitó la presente demanda sea admitida y tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con expresa condenatoria en costas.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En la oportunidad de dar contestación a la demanda los apoderados judiciales de la parte demandada lo pasaron a hacer de la siguiente forma:
De lo que arguye la parte actora como incumplimiento de su representada:
Que niegan, rechazan y contradicen tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora, en el sentido expuesto en el libelo de demanda relativos al supuesto incumplimiento por parte de su representada de las obligaciones por ella contraídas en la “Promesa de Compraventa”
Que la venta del piso Dos (2) del Edificio Hurí (en lo adelante el Edificio”) no fue a crédito sino que fue una venta a plazo tal y como se desprende de documento de compraventa que acompañó la parte actora a su libelo de demanda marcado con la letra “D”.
Que con posterioridad a la celebración de la “Promesa de Compraventa”, la parte actora y su representada celebraron con contrato el cual acompañó la primera de las nombradas en su libelo de demanda marcado “C” en el cual además de verificarse el cumplimiento de la obligación de la parte actora de pagar la última cuota según lo contenido en la Cláusula Segunda de la antedicha “Promesa de compraventa”, consagra en su Cláusula Segunda la posibilidad de que las partes decidan celebrar el contrato de compraventa sin que su representada haya podido obtener todos los documentos trámites y permisos necesarios para la conversión del Edificio en Propiedad horizontal en un lapso de tres (3) meses.
Que la celebración del contrato de Compraventa que acompaño la parte actora marcada con la letra “D”, las obligaciones contenidas en el contrato que acompaño la parte actora en su libelo de demanda marcado con la letra “C”, así como las obligaciones contenidas en la “Promesa de Compraventa”, dejaron de tener vigencia, es decir quedaron extinguidos.
Que en todo momento su representada llevó a cabo todos los actos tendientes a los fines de obtener toda la permisologia requerida para la conversión en Propiedad Horizontal del Edificio Gurí, siendo el resultado de tales actos, la inversión de grandes cantidades de tiempo a los fines de proceder con la conversión antes indicada. Tal inversión excedería de lapso de tres (3) mese inicialmente fijado. Tal resultado fue debidamente notificado por su representada a la parte actora quien comunicó a la primera su deseo de dar cumplimiento a la última parte de la Cláusula Segunda del contrato que acompaño a su libelo de demanda marcado con la letra “C” que establece que “que en caso de que dentro del señalado lapso de tiempo no se logre dicha conversión en propiedad horizontal del mencionado edificio, las partes convienen en otorgar el documento de Venta pura y Simple del porcentaje de los derechos de propiedad que le correspondan al piso 2 del Edificio Gurí”, debido a la gran cantidad de tiempo requerido para la conversión, petición ésta que fue aceptada por su representada sin más procedieron a celebrar el contrato de compraventa, como en efecto lo hicieron.
Que el Edificio pertenece a una comunidad debido a que su representada hizo participe a la parte actora del derecho de propiedad del que es titular en el Edificio, por lo cual tal comunidad queda constituida (i) por la parte actora y (ii) por su representada, siendo la primera de las nombradas, propietaria del treinta tres coma treinta y cuatro por ciento (33,34%) del Edificio, materializada tal cuota por el piso Dos (2) y Piso tres (3) del mismo, tal como se desprende del libelo de demanda y del contrato de compraventa antes señalado que además acompañó marcado con la letra “D”, siendo su representada propietaria de restant5e porcentaje del Edificio materializado por los restantes pisos o plantas del mismo.
Que niegan, rechazan y contradicen tanto los hechos como el derecho alegados por la parte actora, en el sentido expuesto en el libelo de demanda relativos al supuesto comportamiento inadecuado de su representada al servirse de la cosa común.
Que por las razones suficientemente desarrolladas en el cuerpo del su escrito, solicitan la presente demanda debe necesariamente ser declarada Sin Lugar, con especial condenatoria en costas y así solicitaron sea declarado.

DE LAS PRUEBAS

Ahora bien, establecido lo anterior, pasa de seguidas este Órgano Judicial a efectuar el análisis respectivo de las pruebas aportadas por las partes, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo encomento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.

En tal sentido, con fundamento en las anteriores consideraciones, procede quien aquí decide a analizar y emitir juicio sobre los medios probatorios que fueron aportados al proceso:

PRUEBAS APORTADAS JUNTO CON EL LIBELO DE DEMANDA,

1. – Instrumento Poder otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 13 de febrero de 2012, bajo el No. 32, Tomo 06, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria, con el cual quedó demostrada la representación que ejercen los ciudadanos MANUEL NAVARRO ROMERO y JAIME RAFAEL GONZÁLEZ ALAYON, en nombre de JOSE JESUS VILLARREAL, en su condición de presidente de la empresa VILLA´SS SUNGLASS C.A.”, plenamente identificados en autos, documento que no fue tachado, ni impugnado, ni desconocido por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara

2. Marcado “B”, Original de Contrato de Opción de Compraventa, Notariado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 24 de octubre de 2006, bajo el No. 67, Tomo 88, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, suscrito por los ciudadanos MARIA ALCINDA VALENTINA DA SILVA, por una parte; y por la otra VILLA´SS SUNGLASS C.A, representada por su apoderado especial MANUEL NAVARRO ROMERO, plenamente identificados en autos, el cual demuestra la obligación de ambas partes adquirida para la fecha de su firma, documento que no fue tachado, ni impugnado, ni desconocido por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

3. Marcado “C”, Copia simple de Contrato de Convenio de Opción de Compraventa, Notariado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 09 de julio de 2007, bajo el No. 69, Tomo 67, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, suscrito por los ciudadanos MARIA ALCINDA VALENTINA DA SILVA, por una parte; y por la otra VILLA´SS SUNGLASS C.A, representada por su presidente JOSE JESUS VILLAREAL, plenamente identificados en autos, el cual demuestra el acuerdo en el cumplimiento de las obligaciones de ambas partes adquirida para la fecha de su firma, documento que no fue tachado, ni impugnado, ni desconocido por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

4. Marcado “D”, Copia simple de Contrato de Compraventa, registrado en el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 28 de abril de 2008, bajo el No. 18, Tomo 12, Protocolo Primero 1°, suscrito por los ciudadanos ANTONIO AUGUSTO DIAZ RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado general de MARIA ALCINDA VALENTINA DA SILVA, por una parte; y por la otra VILLA´SS SUNGLASS C.A, representada por su Vicepresidente, MARIA AUXILIADORA MENDEZ, plenamente identificados en autos, con el cual se demuestra la venta definitiva del inmueble sus linderos y demás determinaciones así como el precio del mismo y la conformidad de ambas partes, documento que no fue tachado, ni impugnado, ni desconocido por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

5. Marcado “E”, Copia simple de Contrato de Compraventa, registrado en el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 25 de agosto de 2008, bajo el N° 2.008-326, Matricula 216.1.1.15137, Asiento Registral 1, Folio Real 2008, suscrito por los ciudadanos ANTONIO AUGUSTO DIAZ RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado general de MARIA ALCINDA VALENTINA DA SILVA, por una parte; y por la otra VILLA´SS SUNGLASS C.A, representada por su Vicepresidente, MARIA AUXILIADORA MENDEZ, plenamente identificados en autos, con el cual se demuestra la venta definitiva del inmueble sus linderos y demás determinaciones así como el precio del mismo y la conformidad de ambas partes, documento que no fue tachado, ni impugnado, ni desconocido por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

EN LA OPORTUNIDAD DE PROMOVER LAS PRUEBAS LA PARTE ACTORA, PROMOVIÓ:

• Documentales consignadas junto con el libelo demanda, marcadas “”B”, “C”, “D” y “E”, y por cuanto esta prueba ya fue objeto de análisis, no requiere ser estudiada nuevamente. Y así se declara.

• Testimoniales de los ciudadanos WILMER JOSE JIMENEZ, JOSE ANTONIO DOMINGUEZ MOLINA, GERARDO BERARDINELLI DI RUGGIERO y ALFREDO JOSE GONZALEZ NUÑEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédulas de Identidad Nros. V-6.298.138, V-5.303.510, V-11.993.229 y V-10.462.244 respectivamente.-

Con respecto a la testimonial del ciudadano WILMER JOSE JIMENEZ, titular de la cedula de identidad Nº 6.298.138 se observó lo siguiente:
“…1º.- ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a José Jesús Villareal y Maria Alcinda Valente? CONTESTO: Sí la conozco. 2º.- ¿Diga el Testigo por ese conocimiento que por ello dice tener sabe y le consta que José Jesús Villareal, es representante legal de la empresa VILLA”SS SUNGLASS C.A., y la Sra Maria Valente es co-propietaria del Edificio Gurí, identificado en autos.?. CONTESTO: Sí me consta. 3º.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que Jose Villareal en nombre y representación de VILLA”SS SUNGLASS C.A., celebró inicialmente un contrato de opción de compra-venta sobre unos inmuebles del edificio constituido por los pisos 2 y 3 del Edificio Gurí con la ciudadana Maria Alcienda Valente, propietaria de dicho inmueble. CONTESTO: Si me consta. 4º.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana Maria Alcinda Valente se comprometió al momento de perfeccionarse la negociación, a reparar la fachada del edificio, eliminación de la placa exterior del piso uno (1) adecuar el tablero de electricidad a las necesidades del piso 2 y suministrarle el servicio de la energía eléctricas cumpliendo con la normas de prevención y siniestro? CONTESTO: Sí me consta 5º.-¿Diga el Testigo si igualmente le consta que la Sra. Maria Alcinda Valente se comprometió a reparar el servicio de aguas blancas del piso 2, coordinar y acondicionar el uso del estacionamiento para carga y descarga, a fin de que la empresa VILLA”SS SUNGLASS C.A, tenga acceso permanente al mismo? CONTESTO: Si me consta. 6º.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la Sra. Maria Alcinda Valente, tiene bajo su control el tablero de funcionamiento del monta carga del edificio el cual caprichosamente apaga en horas laborables de las empresas que allí funcionan. CONTESTÓ: Sí me consta. 7º.- ¿ Diga el testigo por que le consta todo lo anterior.? CONTESTÓ: Porque conozco de trato, vista y comunicación a la ciudadana Maria Alcinda Valente y al Sr. Jose Jesús Villareal desde hace mucho tiempo y soy inquilino de la empresa VILLA”SS SUNGLASS C.A., y he tenido varios encontronazo con la ciudadana Maria Alcinda Valente, apagándome el mota carga en horas laborables, lo cual es vital para nuestro uso y desempeño a la actividad comercial que realizó dentro del edificio. 8º ¿Diga el Testigo que interés tiene en el presente Juicio? CONTESTO: No tengo interés ninguno.? PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo que con base a las afirmaciones anteriores manifieste bajo cual condición o cualidad habita o posee dentro del inmueble Edificio Gurí, antes identificado? Contesto: En la condición de Inquilino de la empresa VILLA”SS SUNGLASS C.A. SEGUNDA REPREGUNTA:¿ Diga el testigo que con base a las afirmaciones anteriores si es amigo intimo del ciudadano José Jesús Villareal, representante de VILLA”SS SUNGLASS C.A. CONTESTÓ : Solo poseemos una relación comercial entre ambos. TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo que con base a las afirmaciones anteriores tiene conocimiento que VILLA”SS SUNGLASS C.A., y la ciudadana Maria Alcinda Valente, celebraron sendos contrato de compra-venta del piso 2 y 3 del edificio Gurí antes identificado. CONTESTÓ: Sí es público y notorio. Cesaron es todo, se leyó y conformen firman…”
Ahora bien, este Juzgador lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, observa que dicha testimonial no fue tachada por su contra parte, sin embargo el testigo al momento de contestar la primera repregunta realizada por la parte demandada, manifestó que tiene la condición de Inquilino de la empresa VILLA”SS SUNGLASS C.A, (parte actora y promovente del referido testigo), asimismo al momento de contestar la segunda repregunta, aseveró que posee una relación comercial con la empresa VILLA”SS SUNGLASS C.A, razón por la cual considera este Tribunal que el referido testigo podría tener interés en las resultas del presente juicio, en consecuencia lo DESECHA por Impertinente. Así se decide.-

Con respecto a la testimonial del ciudadano JOSE ANTONIO DOMINGUEZ, titular de la cedula de identidad Nº 5.303.510, se observó lo siguiente:

“…1º.- ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a José Jesús Villareal y Maria Alcinda Valente? CONTESTO: Sí los conozcos. 2º.- ¿Diga el Testigo por ese conocimiento que por ello dice tener sabe y le consta que José Jesús Villareal, es representante legal de la empresa VILLA”SS SUNGLASS C.A., y la Sra Maria Valente es co-propietaria del Edificio Gurí, identificado en autos.?. CONTESTO: Sí me consta. 3º.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que Jose Villareal en nombre y representación de VILLA”SS SUNGLASS C.A., celebró inicialmente un contrato de opción de compra-venta sobre unos inmuebles del edificio constituido por los pisos 2 y 3 del Edificio Gurí con la ciudadana Maria Alcinda Valente, propietaria de dicho inmueble. CONTESTO: Si me consta. 4º.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana Maria Alcinda Valente se comprometió al momento de perfeccionarse la negociación, a reparar la fachada del edificio, eliminación de la placa exterior del piso uno (1) adecuar el tablero de electricidad a las necesidades del piso 2 y suministrarle el servicio de la energía eléctrica cumpliendo con la normas de prevención y siniestro? CONTESTO: Sí me consta 5º.-¿Diga el Testigo si igualmente le consta que la Sra. Maria Alcinda Valente se comprometió a reparar el servicio de aguas blancas del piso 2, coordinar y acondicionar el uso del estacionamiento para carga y descarga, a fin de que la empresa VILLA”SS SUNGLASS C.A, tenga acceso permanente al mismo? CONTESTO: Si me consta. 6º.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la Sra. Maria Alcinda Valente, tiene bajo su control el tablero de funcionamiento del monta carga del edificio, el cual caprichosamente apaga en horas laborables de las empresas que allí funcionan. CONTESTÓ: Sí me consta. 7º.- ¿ Diga el testigo por que le consta todo lo anterior.? CONTESTÓ: por que yo trabajo en el piso 4 de dicho inmueble de 7 de la mañana a siete (7) de la noche y soy testigo presencial de todas las operaciones en el edificio. 8º ¿Diga el Testigo que interés tiene en el presente Juicio? CONTESTO: Ninguno en particular.? PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo que con base a las afirmaciones anteriores manifieste bajo cual condición o cualidad habita o posee dentro del inmueble Edificio Gurí, antes identificado? CONTESTO: Yo soy inquilino del piso 4 del Edificio Gurí cuya propietaria es Maria Alcinda Valente. SEGUNDA REPREGUNTA:¿ Diga el testigo que con base a las afirmaciones anteriores si es amigo intimo del ciudadano José Jesús Villareal, representante de VILLA”SS SUNGLASS C.A. CONTESTÓ: No es vecino solamente tenemos un trato de vecino. TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo que con base a las afirmaciones anteriores tiene conocimiento que VILLA”SS SUNGLASS C.A., y la ciudadana Maria Alcinda Valente, celebraron sendos contrato de compra-venta del piso 2 y 3 del edificio Gurí antes identificado. CONTESTÓ: Sí tengo conocimiento de la venta. Cesaron es todo, se leyó y conformen firman…”

Ahora bien, este Juzgador lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, observa que dicha testimonial no fue tachada por su contra parte, el testigo es presencial y conteste, concordante y coherente en su deposición, confirmando la existencia de una relación contractual entre la Empresa VILLA”SS SUNGLASS C.A., y la Sra. MARIA VALENTE co-propietaria del Edificio Gurí. Así se decide.-

Con respecto a la testimonial del ciudadano GERARDO BERARDINELLIO DI RUGGIERO, titular de la cedula de identidad Nº 11.993.229, por cuanto no compareció en la oportunidad fijada por este Tribunal se declaró DESIERTO dicho acto, razón por la cual no es objeto de valoración. Y así se establece.-

En relación a la testimonial del ciudadano ALFREDO JOSE GONZALEZ NUÑEZ, titular de la cedula de identidad Nº 10.462.244, se observó lo siguiente:

“…1º.- ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a José Jesús Villareal y Maria Alcinda Valente? CONTESTO: Sí los conozcos. 2º.- ¿Diga el Testigo por ese conocimiento que por ello dice tener sabe y le consta que José Jesús Villareal, es representante legal de la empresa VILLA”SS SUNGLASS C.A., y la Sra Maria Valente es co-propietaria del Edificio Gurí, identificado en autos.?. CONTESTO: Sí. 3º.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que Jose Villareal en nombre y representación de VILLA”SS SUNGLASS C.A., celebró inicialmente un contrato de opción de compra-venta sobre unos inmuebles del edificio constituido por los pisos 2 y 3 del Edificio Gurí con la ciudadana Maria Alcinda Valente, propietaria de dicho inmueble. CONTESTO: Sí. 4º.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana Maria Alcinda Valente se comprometió al momento de perfeccionarse la negociación, a reparar la fachada del edificio, eliminación de la placa exterior del piso uno (1) adecuar el tablero de electricidad a las necesidades del piso 2 y suministrarle el servicio de la energía eléctrica cumpliendo con la normas de prevención y siniestro? CONTESTO: Sí me consta 5º.-¿Diga el testigo si igualmente le consta que la Sra. Maria Alcinda Valente se comprometió a reparar el servicio de aguas blancas del piso 2, coordinar y acondicionar el uso del estacionamiento para carga y descarga, a fin de que la empresa VILLA”SS SUNGLASS C.A, tenga acceso permanente al mismo? CONTESTO: Si me consta. 6º.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la Sra. Maria Alcinda Valente, tiene bajo su control el tablero de funcionamiento del monta carga del edificio, el cual caprichosamente apaga en horas laborables de las empresas que allí funcionan. CONTESTÓ: Sí varia veces me lo ha apagado. 7º.- ¿ Diga el testigo por que le consta todo lo anterior.? CONTESTÓ: por que he tenido trato directo con el Sr. Villareal. 8º ¿Diga el testigo que interés tiene en el presente Juicio? CONTESTO: Ningún interés.? PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo que con base a las afirmaciones anteriores manifieste bajo cual condición o cualidad habita o posee dentro del inmueble Edificio Gurí, antes identificado.? CONTESTO: Yo trabajo para el Sr. Wilmer Jiménez y estoy trabajando en el piso 3. SEGUNDA REPREGUNTA:¿ Diga el testigo que con base a las afirmaciones anteriores si es amigo intimo del ciudadano José Jesús Villareal, representante de VILLA”SS SUNGLASS C.A. CONTESTÓ: El trato que tengo es de trabajo. TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo que con base a las afirmaciones anteriores tiene conocimiento que VILLA”SS SUNGLASS C.A., y la ciudadana Maria Alcinda Valente, celebraron sendos contrato de compra-venta del piso 2 y 3 del edificio Gurí antes identificado. CONTESTÓ: Sí. Cesaron es todo, se leyó y conformen firman...”

Ahora bien, este Juzgador lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, observa que dicha testimonial no fue tachada por su contra parte, sin embargo el testigo al momento de contestar la primera repregunta realizada por la parte demandada, manifestó que trabaja para el Sr. Wilmer Jiménez y esta trabajando en el piso 3, piso este del cual es propietario la parte promovente, asimismo al momento de contestar la segunda repregunta, aseveró que posee una relación de trabajo con el ciudadano José Jesús Villareal, representante de VILLA”SS SUNGLASS, razón por la cual considera este Tribunal que el referido testigo podría tener interés en las resultas del presente juicio, en consecuencia lo DESECHA por Impertinente. Así se decide.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
Junto a la contestación a la demandada consignaron:
• Original de Instrumento Poder notariado ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de abril de 2012, otorgado por la ciudadana MARIA ALCINDA VALENTE DA SILVA, a los abogados NATHALIE D´HOY RIVERO y OSCAR ARMANDO QUILARTE, plenamente identificados en autos, documento que este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, con el mismo queda demostrada la representación que ejercen de los ciudadana MARICELA INOCENTA GOMEZ VELASQUEZ, los abogados NATHALIE D´HOY RIVERO y OSCAR ARMANDO QUILARTE. Y así se decide.-

EN LA OPORTUNIDAD DE PROMOVER LAS PRUEBAS LA PARTE DEMANDADA, PROMOVIÓ:

• Documentales consignadas junto con el libelo demanda, marcadas “”B”, “C”, “D” y “E”, por cuanto esta prueba ya fue objeto de análisis, no requiere ser estudiada nuevamente. Y así se declara.

• Testimonial del ciudadano JOSE ANTONIO DOMINGUEZ MOLINA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.303.510, con respecto a su declaración se observo lo siguiente:
“…1º.- ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Maria Alcinda Valente? CONTESTO: Sí la conozco. 2º.- ¿Diga el Testigo donde ejerce su actividad o comercio y de desde hace cuanto tiempo? CONTESTO: En el Edificio Gurí piso 4 Calle 1 de la Yaguara Caracas desde hace unos 9 años. 3º.- ¿Diga el testigo si la Señora Maria Alcinda Valente le a manifestado en reiteradas oportunidades su deseo de convertir en propiedad Horizontal el Edificio Gurí identificado en autos? CONTESTO: Si me lo ha manifestado. 4º.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana Maria Alcinda Valente a contratado a personal calificado para proceder con la conversión en propiedad horizontal del Edificio Gurí ya citado y si tal personal a inspeccionado el mencionado edificio? CONTESTO: No se que tipo de personal a contratado pero han realizado levantamiento planimetricos del local por motivo de la conversión en propiedad horizontal. Cesaron es todo, se leyó y conformen firman...”

Ahora bien, este Juzgador lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, observando que dicha testimonial no fue tachada por su contra parte, el testigo es presencial y conteste, concordante y coherente en su deposición, confirmando que la ciudadana MARIA ALCINDA VALENTE, ha realizado diligencias para proceder con la conversión en propiedad horizontal del Edificio Gurí. Así se decide.-

-III-
MOTIVA

Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual, el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
El anterior precepto establece los limites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a los alegado y probado para decidir, asimismo de acuerdo a la interpretación de los contratos los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
En tal sentido, analizado el material probatorio aportado en este proceso, quien aquí decide pasa a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, es decir, si resulta procedente o no el cumplimiento de contrato accionado, y trae a colación lo que con relación a las normas del derecho contractual y las obligaciones establece el artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil:

“…Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley.

Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”

A tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendientes a lograr entre ellas un enlace jurídico que genere en forma específica obligaciones; asimismo, dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento. Todos contratan para satisfacer sus necesidades: El Estado, los particulares, capitalistas y empresarios; los trabajadores manuales e intelectuales, industriales, comerciantes. El contrato esta vinculado a toda actividad ocupacional; por otro lado, uno de los puntos de contacto y estrecha relación entre la Economía y Derecho, se encuentran precisamente en al actividad contractual.

Igualmente, considera adecuado quien decide, hacer referencia al artículo 1.167 del Código Civil venezolano:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Una vez analizada la norma anterior, podemos inferir que el vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no sólo pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, bien sea la entrega de una suma dineraria, sino también de la cosa, o acciones a que se comprometió según el contrato. Asimismo, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el Contrato de Opción de Compraventa, Notariado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 24 de octubre de 2006, bajo el No. 67, Tomo 88, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría; el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa.
Así las cosas, es importante resaltar que existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.
La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compra-venta es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Negritas y Subrayado del Tribunal)
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber:
a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra;
b) la determinación del objeto;
c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y
d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Así las cosas, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una Opción de Compra-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido.
En el caso bajo análisis, se observa que las partes suscribieron un Contrato de Opción de Compraventa, Notariado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 24 de octubre de 2006, bajo el No. 67, Tomo 88, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, en la cual establecieron Cláusula Cuarta lo siguiente:
“Ha sido expresamente convenido entre las partes que por cuanto el señor José Jesús Villarreal, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.425.644, principal accionista de VILLA´SUNGLASS. C.A, es actualmente Arrendatario, para la firma de la Opción del inmueble objeto de la presente negociación, ratifica que conoce el inmueble objeto de esta negociación, sus años de construcción y características y así lo acepta, bajo la condición que al momento de perfeccionarse la negociación la PROMITENTE VENDEDORA haya cumplido con los siguientes requisitos: 1) Mejora de la fachada del Edificio y sus áreas comunes, especialmente en lo que se refiere a la pintura. 2) Eliminación de Placa exterior del piso 1.3) Adecuar el tablero de electricidad a las necesidades del piso y suministrarle servicio de energía eléctrica independiente, cumpliendo con las normas de prevención de siniestros. No obstante los gastos que ocasionen las reformas que deba realizar la promitente Compradora para realizar su actividad serán por su cuenta y costo. 4).- Reparar el servicio de aguas blancas del piso. 5).- Coordinar el uso del estacionamiento para carga y descarga, afín de que Villa´Sunglass, C.A, tenga acceso permanente al mismo. 6) En relación al Montacargas del Edificio las partes han convenido de mutuo acuerdo que LA PROMITENTE COMPRADORA, durante un periodo de cuatro (4) años contados a partir de la fecha de la firma de la Opción solo asumirá su parte proporcional de los gastos normales del mantenimiento, quedando expresamente liberada durante dicho lapso de asumir cualquier pago adicional por concepto de averías graves del mismo…” (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

De lo antes transcrito se constata que las partes establecieron ciertos requisitos, que debía cumplir la promitente vendedora al momento de perfeccionarse la negociación, es decir al momento de la venta definitiva del inmueble objeto del referido contrato.
Posteriormente, al contrato de Opción de Compra Venta, una vez cancelado el precio total del inmueble por parte del futuro comprador, se llevó a cabo un acuerdo de voluntades, para la protocolización del documento definitivo de la venta, el cual suscribieron ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 09 de julio de 2007, bajo el No. 69, Tomo 67, de los libros de autenticaciones, llevados por ante esa notaría, en el cual establecieron en la cláusula SEGUNDA lo siguiente:
“…Ambas partes acuerda de mutuo y común acuerdo darse un plazo de tres (3) meses para la protocolización del documento definitivo de venta, a fin de que la VENDEDORA, obtenga toda la permisología requerida para la conversión en Propiedad Horizontal del Edificio Gurí, donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de la venta pactada y cancelado en su totalidad e igualmente haga entrega de la solvencias respectivas, y en caso que dentro del lapso del señalado lapso de tiempo no se logre dicha conversión en propiedad horizontal del mencionado edificio, las partes convienen en otorgar el documento de Venta pura y Simple del porcentaje de los derechos de propiedad que le correspondan al piso 2 del Edificio Gurí”.

De la cláusula Segunda antes transcrita, se evidencia que las partes de mutuo acuerdo, establecieron un plazo de tres (3) meses, para que la vendedora obtuviera la permisología requerida para la conversión en propiedad Horizontal del Edificio Gurí, y que en caso de que dentro del lapso señalado de tiempo no se lograra dicha conversión las partes convinieron en otorgar el documento de Venta pura y Simple del porcentaje de los derechos de propiedad que le correspondan al piso 2 del Edificio Gurí; No obstante, una vez transcurrido dicho lapso sin haber la vendedora obtenido la permisología requerida para la conversión en propiedad Horizontal del Edificio Gurí, tal y como quedó establecido en la letra espíritu y razón del contrato de convenimiento, supra mencionado, las partes suscribieron el documento definitivo de venta del inmueble constituido por el Piso Dos (2) del Edificio GURY, construido sobre la parcela Nº 2, de la Urbanización Industrial La Yaguara, en la Jurisdicción de la Parroquia la Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, con frente a la Calle 1 de la Urbanización Industrial la Yaguara de esta Ciudad de Caracas, cuyos linderos, medidas y demás características aparecen claramente determinados en el documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del entonces Departamento Libertador del Distrito Federal el 30 de julio de 1971, bajo el Nº 29, Tomo 09, Protocolo Primero y se dan aquí por reproducidos. El inmueble objeto de esta negociación tiene una superficie aproximada de Ochocientos Dos Metros Cuadrados (802 Mts. 2) y pertenece a la Promitente Vendedora, así: El Veinticinco por ciento (25%) de los derechos de propiedad del Edificio Gurí, por haberlos heredado de su padre MANUEL DE OLIVEIRA E SILVA, según se evidencia de Formulario de Autoliquidación de Impuestos Sobre Sucesiones H84-A- N° 86981 (expediente 891555), declaración Sucesoral agregada al Cuaderno de Comprobantes llevado por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal bajo el N° 379, folios 1238 al 1253 del Cuarto Trimestre de 1994 y el setenta y Cinco por ciento (75%) de los derechos de propiedad restantes por herencia de su madre MARIA DE ALMEIDA DE OLIVEIRA, según se evidencia de Formulario para Autoliquidación de Impuestos Sobre Sucesiones H-84-A-Nº 86982 (expediente Nº 312627); venta que fue debidamente registrada ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 28 de abril de 2008, bajo el No. 18, Tomo 12, Protocolo Primero 1°, de lo que se deduce como que una vez realizada la venta definitiva del inmueble en cuestión, tanto la vendedora como la compradora cumplieron con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de Compra Venta. Y así se establece.
En este mismo orden de ideas, como es de observar que quedó demostrado en autos, que las obligaciones asumidas por ambos contratantes fueron cumplidas, tal y como emana del análisis y valoración probatoria ya efectuada, por cuanto una vez vencido el plazo concedido para realizar la venta definitiva del inmueble y en efecto la cancelación del pago convenido, los futuros compradores (demandantes) dieron cumplimiento, y manifestaron su interés en la adquisición del inmueble en las condiciones pactadas, sin haberse cumplido en tramite requerido de conversión en propiedad Horizontal del inmueble objeto de la venta perteneciente al Edificio Gurí; por su parte, y en efecto ambas partes, por una parte la vendedora ciudadana MARIA ALCINDA VALENTE DA SILVA, y por la otra la compradora, VILLA´SS SUNGLASS C.A, representada por su Vicepresidente, MARIA AUXILIADORA MENDEZ, procedieron de mutuo acuerdo en 28 de abril de 2008, a protocolizar el documento definitivo de venta, el cual quedó registrado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 18, Tomo 12, Protocolo Primero 1°.
De lo anterior se colige que establecidos como fueron las cláusulas o condiciones de los contratos suscrito entre las partes, y como quiera que el contrato es ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes, y como quiera que no se evidencia falta de cumplimiento de alguna de las partes de acuerdo a la cláusulas y condiciones establecidas en el cumplimiento de los contratos demandados, resulta forzoso para este Juzgador declarar SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano JOSE JESUS VILLARREAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.425.644, en su carácter de Presidente de la Empresa “VILLA`SS SUNGLASS C.A., sociedad mercantil de este domicilio, constituida originariamente bajo la forma de Sociedad de Responsabilidad Limitada en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 09 de abril de 2000, anotado bajo el Nº 48, /0m0 397-A-Qto, transformada a Compaña Anónima en fecha 11 de agosto de 2006, bajo el Nº 50, tomo 1537-A-Sto. y finalmente reformada en fecha 07-01-2011, contra la ciudadana MARIA ALCINDA VALENTE DA SILVA, quien es Portuguesa, mayor de edad, soltera, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº E-843.664. ASÍ SE DECIDE.
-III-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por JOSE JESUS VILLARREAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.425.644, en su carácter de Presidente de la Empresa “VILLA`SS SUNGLASS C.A., sociedad mercantil de este domicilio, constituida originariamente bajo la forma de Sociedad de Responsabilidad Limitada en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 09 de abril de 2000, anotado bajo el Nº 48, /0m0 397-A-Qto, transformada a Compaña Anónima en fecha 11 de agosto de 2006, bajo el Nº 50, tomo 1537-A-Sto y finalmente reformada en fecha 07-01-2011, contra la ciudadana MARIA ALCINDA VALENTE DA SILVA, quien es Portuguesa, mayor de edad, soltera, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº E-843.664.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, en virtud de haber vencimiento total en el presente juicio.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias definitivas de este Tribunal de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de mayo del año dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
DR. ANGEL VARGAS RODRÍGUEZ
ABG. GABRIELA PAREDES.
En esta misma fecha, siendo las 02:47 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en el copiador de sentencia de este Tribunal la copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

ABG. GABRIELA PAREDES.

ASUNTO: AP11-V-2012-000155
AVR/GP/Ana*