TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
205º y 156º

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: SONIA CABRITA CHIPIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V.-13.747.701.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: TOMÁS ENRIQUE GUARDIA CHACÓN y ULISES C GUARDIA RUIZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 1988 y 51436, respectivamente.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: SIMÓN DARÍO CAPOTE venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V.-3.553.551.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: MIGUELA APONTE y BRÍGIDA CONTRERAS CHACÓN, abogadas en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 17.343 y 17.175, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE ITINERANTE Nº 0610-12
EXPEDIENTE ANTIGUO Nº AH16-V-2006-000162.

-I-
SÍNTESIS DE LA LITIS

El presente proceso se inició mediante demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 13 de junio de 2006, incoada por la ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA, en contra del ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE. Realizada la distribución de ley, le correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la pretensión propuesta mediante auto de fecha 17 de julio de 2006 (folio 44), ordenando librar las compulsas requeridas para hacer el llamamiento de la parte demandada al proceso.
Así pues, en fecha 28 de septiembre de 2006, la parte demandada consignó poder y se dio por citada en la presente causa (folios 55 al 57), por lo que en fecha 28 de septiembre de 2006, consignó escrito de cuestiones previas y contestación de la demanda, en la que igualmente reconvino a la parte actora (folios 58 al 104).
En razón a ello, en fecha 28 de septiembre de 2006, el Tribunal admitió la reconvención propuesta (folio 149), por lo que en fecha 02 de octubre de ese mismo año, la parte actora-reconvenida contestó la misma (folios 150 al 152).
Iniciada la instrucción de la causa, la parte demandada-reconviniente, consignó su respectivo escrito de promoción de pruebas (folios 154 al 227), las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fecha 13 de octubre de 2006 (folios 331 al 335). Acto seguido, en fecha 18 de octubre de 2006, la parte demandada-reconviniente, consignó nuevo escrito de promoción de pruebas (folios 342 al 350).
En fecha 18 de octubre de 2006, la parte demandada-reconviniente consignó escrito, en el cual señaló la existencia de otra demanda incoada por la parte actora, en contra de la parte demandada reconviniente por Resolución de Contrato de Arrendamiento, ventilada por el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, signado con el No.23.708, por lo que motivado a ello, solicitó que se oficiara a dicho Tribunal, requiriendo de oficio o a solicitud de parte la perención de la instancia, o en caso contrario solicitó ordenar expedir copia certificada de dicho expediente, a los fines de conocer si era acumulable la demanda por vía de reconvención, contenida en la presente causa (folios 400 al 403).
Seguidamente, en fecha 18 de octubre de 2006, la parte actora-reconvenida, hizo lo propio y consignó escrito de promoción de pruebas respectivo (folios 404 al 408), y posteriormente en fecha 18 de octubre de 2006, consignó escrito de oposición a las pruebas consignadas por la parte demandada-reconvenida, alegando que el mismo, se convirtió en un escrito de informes, e impugnó todos los documentos consignados por la parte demandada-reconvenida (folios 494 al 495). Así las cosas, en fecha 19 de octubre de 2006, el Tribunal admitió algunas de las pruebas e inadmitió otras de las consignadas nuevamente por la parte demandada reconvenida (folios 416 al 417); asimismo, por auto de esa misma fecha el Tribunal negó la solicitud de la parte actora-reconvenida, de oficiar al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, señalando que tanto la perención de la instancia, como la solicitud de copias certificadas, son cargas de las partes en el proceso (folios 498 al 499).
En fecha 23 de octubre de 2006, la parte actora consignó escrito de informes (folios 500 al 504). Seguidamente, en reiteradas oportunidades, la parte actora, mediante diligencias, solicitó sentencia en la presente causa, verificándose la última de ellas en fecha 10 de noviembre de 2010 (folio 104 de la pieza No. 2), procediendo el Juez en fecha 11 de noviembre de ese mismo año (folio 105 de la pieza No. 2).
Mediante auto de fecha 14 de febrero de 2012, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en acatamiento a la Resolución Nº 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se le atribuyó competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia a este Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue prorrogada mediante Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, y a la cual se le dio continuidad mediante Resolución Nº 2013-0030 del 04 de diciembre de 2013, emanadas del mismo órgano, y previa revisión del expediente, ordenó la remisión del mismo a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que la presente causa se encontraba en estado de sentencia fuera del lapso legal. Con ello se ordenó librar el oficio respectivo con el Nº 2012-428, haciéndole saber a la U.R.D.D. sobre la remisión del expediente.
En fecha 12 de abril de 2012, mediante Nota de Secretaría, este Juzgado dio cuenta de la entrada del presente expediente, asignándosele el Nº 0610-12, acorde a la nomenclatura llevada por el Tribunal (folio 108 de la pieza No. 2).
En fecha 04 de diciembre de 2012, este Tribunal Itinerante dictó auto mediante el cual quien aquí suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa (folio 109 de la pieza No. 2).
A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en la Resolución 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se prorrogó la competencia de los Juzgados Itinerantes establecida por la Resolución 2011-0062 antes nombrada, se publicó en fecha 10 de enero de 2013 en el Diario Últimas Noticias Cartel Único de Notificación y de Contenido General, al que se refiere el artículo 2 de la nombrada Resolución 2012-0033, mediante el cual se dio notificación de los abocamientos de causas en los expedientes que se encuentran en estado de sentencia fuera de su lapso natural correspondiente para emitir decisión.
Según consta en auto de fecha 13 de enero de 2015, se ordenó agregar al expediente copia del Cartel de Notificación librado en fecha 06 de diciembre de 2012 y del Cartel publicado en prensa el 10 de enero de 2013, así como su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia.
Mediante Nota de Secretaría de éste Juzgado Itinerante de fecha 13 de enero de 2015, se dio cuenta del cumplimiento de las formalidades para las notificaciones de las partes según lo ordenado por la Resolución 2012-0033, con lo que se dejó constancia que los lapsos de reanudación de la causa, de recusación según lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y de sentencia se comenzarían a contar desde tal fecha.

-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES
-DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE-

1.Que la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V.-5.097.605, dio en arrendamiento al ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE, ya identificado, un local comercial denominado con el No 7, ubicado en la Avenida Intercomunal de Antímano, de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), para destinarlo exclusivamente a uso comercial, excluyendo otro uso.
2.Que en el referido contrato se estipuló que la duración del mismo era por cinco (5) años exactos, contados desde el 01 de junio de 2001, hasta el 31 de mayo de 2006, sin prórroga, estableciendo el canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 250.000,00), mensuales, para el primer año, desde el 01/06/2001 hasta el 31/05/2002, de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 285.000,00), mensuales para el segundo año, desde el 01/06/2002 hasta el 31/05/2003, de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00) mensuales para el tercer año, desde el 01/06/2003 hasta el 31/05/2003 de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 350.000,00) mensuales, para el cuarto año, desde el 01/06/2004, hasta el 31/05/2005, y de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 385.000,00) mensuales, para el quinto y último año desde el 01/06/2005 hasta el 31/05/2006, quedando el Arrendatario obligado a pagar dicho canon de arrendamiento a la Arrendadora o a su orden en la habitación de ésta o de la persona que designare, los días treinta (30) de cada mes, con la observación de que el Arrendatario pagaría los cánones de arrendamiento hasta la fecha en que devolviera el inmueble arrendado, completamente desocupado y en perfecto estado de conservación, aseo y habitabilidad en que lo recibió, según se establece en la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento.
3.Que el Arrendatario se comprometió a pagar los servicios de energía eléctrica, aseo urbano, hidrocapital, CANTV y cualquier servicio que de alguna u otra forma sea utilizado por el Arrendatario.
4.Que el Arrendatario se comprometió a pagar los intereses moratorios a la rata del uno por ciento (1%) mensual por dilación o tardanza en el pago de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
5.Que en la cláusula Décima Quinta, se estableció que todos los gastos que ocasionare el contrato, así como los de cobranza judicial o extrajudicial, incluidos honorarios de abogados, son por exclusiva cuenta del Arrendatario, todos los gastos y costos de cualquier procedimiento de desalojo u otros en su contra.
6.Que en fecha 08 de diciembre de 2005, la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, ya identificada, le dio en pago para cancelar una acreencia que tenía una porción de terreno de aproximadamente QUINIENTOS SESENTA Y UN METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (561.83 M2), y las construcciones que sobre dicho lote de terreno se encuentran, ubicadas en la Avenida Intercomunal de Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital, las cuales se encuentran ocupadas por el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE, como Arrendatario del local comercial No. 7, a que se refiere el contrato suscrito en fecha 02 de mayo de 2001, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital anotado bajo el No. 01, Tomo 23, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
7.Que la referida dación en pago fue homologada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 07 de diciembre de 2005, por lo que según señaló, desde dicha fecha es la propietaria del terreno ya mencionado y de las bienhechurías, existentes sobre la misma, así como el local comercial No. 7, donde funciona el fondo de comercio explotado por el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE, según el contrato de arrendamiento suscrito por dicho ciudadano y la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ.
8.Que motivado al cambio de propietario del inmueble sobre el cual recae la pretensión, y en virtud del vencimiento del contrato de arrendamiento que la parte demandada y ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ suscribieron, se le notificó a la parte demandada, mediante el traslado y constitución del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial de la Zona Metropolitana de Caracas, expediente No. S-5308, que no le sería prorrogado el contrato y en consecuencia debía entregar el inmueble el 31 de mayo de 2003, fecha en la cual se levantaría un acta para dejar constancia de las condiciones de mantenimiento y conservación en que se encuentra el mencionado inmueble.
9.Que el Arrendatario ha incumplido con las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, porque una vez vencido dicho contrato de arrendamiento, el 31 de mayo de 2006, no ha hecho entrega del inmueble arrendado, ni ha entregado los recibos o facturas demostrativos del pago de los servicios de que dispone el inmueble en cuestión, al momento de pagar cada mensualidad, la cual supuestamente, tampoco ha pagado desde el 30 de octubre de 2005, razón por la cual aseguró que se han llenado los extremos para solicitar el cumplimiento del contrato.
10.Por las razones expuestas, solicitó que se condenara a EL ARRENDATARIO a la entrega material del local comercial arrendado, en virtud del incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, la entrega de los comprobantes pagados de los servicios públicos de que goza el inmueble, los intereses moratorios causados desde la fecha de cada atraso, y la indexación de las cantidades adeudadas, desde la fecha de introducción de la presente demanda.
11.Estimó la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00), a razón de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) diarios, desde el 1º al 13 de junio de 2006, en virtud de no haber entregado el inmueble arrendado al vencimiento del término de contrato, y los que se sigan generando hasta su entrega real y efectiva, según la cláusula décima sexta.
12.Estimó en CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo) los cánones de arrendamiento dejados de pagar, y en CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) adicionales, lo relativo a la falta de presentación de los recibos o facturas de los servicios de que dispone el inmueble arrendado, en el mismo momento del pago de los cánones de arrendamiento.
13.A las mencionadas sumas de dinero estimadas, debe agregarse los intereses moratorios de los cánones de arrendamiento no pagados oportunamente, los cuales se calcularán a la tasa prevista en el contrato, del uno por ciento (1%) mensual, y la corrección monetaria respecto a la pérdida del valor de lo litigado, desde la fecha de introducción de la demanda.

-DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-

1.Opuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, porque la demanda no llenó los requisitos indicados en los ordinales 4º, 5º y 6º del artículo 340 ejusdem, ya que según alegó: 1) no se señaló con precisión el objeto de la pretensión, pues supuestamente, incurrió en una confusión, ya que no puede pedirse la resolución del contrato por vencimiento del término, y la ejecución del contrato por incumplimiento, y menos aun que se condene a la entrega del inmueble arrendado cuando lo correcto es que ésta es una consecuencia de la acción de resolución del contrato por vencimiento del término, 2) no se señalaron al final de cada capítulo unas pertinentes conclusiones con relación a lo que se exponía, ya que las mismas son incongruentes con relación a los hechos y el derecho, no se explica desde y hasta cuándo y el cálculo pormenorizado de la falta de pago de esos conceptos para determinar la indexación, todo lo cual lo coloca en una situación de indefensión y 3) no se acompañó los contratos de servicios, los recibos de cobro, las facturas de intimación de pago o una constancia de las oficinas prestatarias de dichos servicios que pide se condene el pago; y por acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, ya que se acumularon dos (2) acciones opuestas: la resolución del contrato por vencimiento del término y la acción de ejecución por incumplimiento del contrato, las cuales se contraponen.
2.Opuso la cuestión previa de cuestión prejudicial, prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto cursan demandas por ante los órganos jurisdiccionales con respecto a la legítima propiedad del inmueble objeto del contrato, las cuales son: 1) demanda de reivindicación interpuesta por la empresa SANTAECA, C.A., en contra de José Ángel Ferrer, Inversiones ZARPAZO, 427, C.A., Andrades Da Corte, Carnicería EL PAISANO, C.A., Licorería EL PAISANO, C.A., Franklin Morejón, Elías Gómez Jacinto, Rafael Teodoro Moreno y José Félix Jaspe Rojas y otros, por ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, admitida en fecha 09/10/2002, Exp. No. 18.949-95; y 2) demanda de nulidad de venta y/o cesión sobre el inmueble objeto de la presente causa, interpuesta por SONIA CABRITA CHIPIA, en contra de la empresa SANTAECA, C.A., por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, admitida en fecha 20/06/2006, Exp. No. 29.982; empresa con la que él y la ciudadana LIBIA CARMITA QUIRINDUMBAY PALOMEQUE, suscribieron contrato de cesión de derecho de propiedad. Todo lo cual evidencia la tácita y expresa confesión de la parte actora, en torno al conocimiento sobre la presunta doble titularidad de la extensión del terreno, cuya propiedad pretende atribuirse por dos títulos de adquisición distintos.
3.Impugnó la estimación del valor de la demanda, ya que la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00), a razón de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) es irrisoria, por cuanto separadamente reclaman otras cantidades por otros conceptos, además de que la acción incoada versa sobre los pretendidos derechos de atribuirse una posesión sobre el inmueble y el derecho real de interrumpir la pretendida prescripción a favor de la parte actora, por lo que estima en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00).
4.Opuso la falta de cualidad de la parte actora para subrogarse en la cualidad de Arrendadora del contrato de arrendamiento de marras, por los siguientes motivos:1) porque para la fecha en que se suscribió el contrato de arrendamiento, la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ no tenía cualidad de propietaria, por cuanto la verdadera propietaria era la EMPRESA SANTAECA, C.A., 2) Ni era apoderada o representante legal de la legítima propietaria del terreno donde se encuentra el local comercial arrendado, que es de su propiedad, por contrato de “Cesión de los Derechos e Intereses de propiedad y de las acciones habidas y por haber.”
5.Negó la existencia jurídica y la validez del contenido del acto de documentación, en su cuerpo y contenido y el auto de autenticación del Contrato de Arrendamiento de marras, que se acompañó al libelo, el cual es nulo por: 1) vicios del consentimiento de la parte demandada, por error, constreñimiento, violencia psicológica y dolo, y 2) falta de cualidad de ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ y de la presunta subrogación que se atribuye la parte actora.
6.Negó que SONIA CABRITA CHIPIA se haya subrogado en los derechos de la legítima propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento de marras, y como consecuencia con cualidad para ejercer acción alguna.
7.Negó que adeude a la ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) por concepto de servicios públicos y privados, así como los intereses de mora, y la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo) por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos, y en consecuencia, que adeude intereses moratorios, así como que adeude cantidad alguna por concepto de indexación.
8.Negó que adeude cantidad alguna derivada del contrato de arrendamiento nulo de toda nulidad, inexistente y sin efecto jurídico alguno entre las partes.
9.Todo por lo cual solicitó se declare sin lugar la demanda.
En el mismo escrito, la parte demandada reconvino a la parte demandante en base a los siguientes alegatos:
1.Que la sociedad mercantil INVERSIONES SAN JUAN C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (hoy Distrito Capital), en fecha 09 de diciembre de 1965, bajo el No 42, Tomo 52-A, de los libros llevados por ese Registro Público, mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Tercer Circuito de Registro del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 14 de julio de 1983, bajo el No. 41, folio 223, Tomo 4, Protocolo 1ro, del Tercer Trimestre de 1983, representada por LUÍS MANUEL RODRÍGUEZ DUARTE y ÁLVARO SANABRIA SUCRE, en su carácter de Administradores de dicha sociedad mercantil, dio en venta con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado, perfecta e irrevocable al ciudadano JOSÉ ÁNGEL FERRER, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V.-3.729.159 (difunto desde el Cuarto, trimestre de 1994), una extensión de terreno que forma parte de una extensión mayor, que presuntamente, pertenece a INVERSIONES SAN JUAN C.A., sobre el cual está construido el inmueble sobre el cual recae la pretensión.
2.Que el inmueble no es de la legítima propiedad de la Empresa INVERSIONES ZARPAZO 427 C.A., y que a la fecha 02 de mayo de 2001, para otorgar el Contrato de Arrendamiento, sobre el cual recae la pretensión, la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, no ejercía ninguna representación de la mencionada sociedad mercantil, y quien ejercía la Presidencia era su cónyuge JOSÉ ÁNGEL FERRER, ya identificado.
3.Que existe otro documento público de fecha 02 de febrero de 1993, bajo el No. 42, folio 282, Tomo 4, Protocolo Primero, en el juicio que por COBRO DE BOLÍVARES siguió la ciudadana abogada LUZ MARINA CARRILLO, en contra de JOSÉ ÁNGEL FERRER (cónyuge de ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ) identificada como la Arrendadora, en el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, donde a la ciudadana LUZ MARINA CARRILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V.-3.777.306, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 14.207, le adjudican la propiedad mediante remate judicial de fecha 16 de noviembre de 1992, debidamente homologada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Destrito Federal y Estado Miranda (hoy día Distrito Capital).
4.Que para el día 04 de junio de 1993, según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), bajo el No. 30, Folio 137, Tomo 4, Protocolo Tercero, por un monto de VEINTICUATRO MILLONES OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL OCHENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 24.818.083,00), en el que se evidencia que la ciudadana LUZ MARINA CARRILLO, se constituyó en accionista de la entidad mercantil INVERSIONES ZARPAZO 427, C.A., donde JOSÉ ÁNGEL FERRER, ya identificado, era el Presidente de dicha compañía, y quien a su vez era la misma persona que la abogada LUZ MARINA CARRILLO, demandó por COBRO DE BOLÍVARES.
5.Que posteriormente, con sólo escasos cinco (5) días de diferencia, entre el otorgamiento del Contrato de Arrendamiento de marras, suscrito el 02 de mayo de 2001, y la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 07 de mayo de 2001, es cuando ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, se auto designó Presidente de la entidad mercantil INVERSIONES ZARPAZO 427, C.A., con lo que supuestamente se evidencia que dicha ciudadana, no tenía cualidad de representante legal de la empresa señalada.
6.Que del Contrato de Arrendamiento del local comercial, objeto fundamental de la demanda, supuestamente se desprende que la parte actora-reconvenida pretende subrogarse al ejercer actos sobrevenidos de la presunta propiedad del inmueble, siendo que éste se encuentra construido sobre un lote de terreno propiedad de la entidad mercantil SANTAECA C.A., y que la titularidad de su propiedad le devenía por cesión de porte a capital que a dicha empresa le hiciera la sucesión de los hermanos SANTAELLA VILLALOBOS, según se evidencia en documento Registrado por ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador, del Distrito Capital, bajo el No. 24, folio 83, Tomo 3, Protocolo Tercero, de fecha 14 de febrero de 1968, DOCUMENTO DE CESIÓN DE APORTE A CAPITAL, y que de su cuerpo y contenido, no se evidencia que dicho inmueble ni derechos sobre él, hayan sido enajenados bajo cualquier título a la empresa INVERSIONES ZARPAZO 427 C.A., o a los ciudadanas LUZ MARINA CARRILLO y a ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, para que como propietarias pudieran otorgar documentos traslativos de propiedad, o para suscribir Contratos de Arrendamientos, como en el caso bajo examen, como supuestamente quedó evidenciado, no era de su legítima propiedad y posesión.
7.Que como puede evidenciarse del auto de autenticación y del acto de documentación en su cuerpo y contenido, del contrato de arrendamiento de marras, se menoscabó el derecho de propiedad, que le asistía para el entonces a la legítima propietaria del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, cual era la sociedad mercantil SANTAECA C.A., de quien adquirió, supuestamente, a través de un contrato de cesión, derechos de propiedad, de fecha 26 de diciembre de 2005, por lo que con ello, se violentó las garantías, derechos y atributos del ejercicio de la legítima propiedad contenidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
8.Que para restituir el Estado de Derecho y que se garantice el derecho de propiedad y posesión, siendo supuestamente en el último de los casos que la posesión les da mejor derecho a los demandados, de conformidad con lo dispuesto en el Código Civil de Venezuela; derechos y garantías éstas, que les asiste a los legítimos propietarios.
9.Que con base a lo expuesto es por lo que reconvino a la ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA, ya identificada, para que convenga en anular el contrato de Arrendamiento sobre el local comercial denominado con el No 7, ubicado en la Avenida Intercomunal de Antímano, de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), otorgado en fecha 02 de mayo de 2001, ante la Notaría Pública Cuadragésima del Distrito Capital, bajo el No. 01, Tomo 23 de los libros de Autenticaciones, llevados por esa Notaría.
En su escrito de contestación a la reconvención, la parte demandante-reconvenida alegó lo siguiente:
1.Negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta, supuestamente por no estar ajustada a derecho, pues señaló que es en el capítulo V, del escrito de reconvención, que se menciona la acción de Nulidad por, supuesta, ilegalidad del Contrato de Arrendamiento; y que en dicho escrito de contestación de la demanda y la reconvención, se entrelazan conceptos sobre una serie de aspectos jurídicos, que supuestamente, nada tienen que ver con el objeto de la reconvención, y se realiza una cita textual de varias disposiciones jurídicas de toda índole, sin establecer deducción alguna de esa larga enumeración de normas legales.
2.Que tanto el Contrato de Arrendamiento, como el documento que fue consignado en la Notaría Pública, en la oportunidad de otorgamiento del contrato, así como el documento de dación en pago que le dio la condición de Arrendadora, por subrogación, son documentos públicos, sobre los cuales, según señaló no puede solicitarse la nulidad de los mismos, como pretende hacerlo el demandado, sino el procedimiento de tacha de documentos a que se refiere el Código Civil, por las causas señaladas allí expresa o tácitamente.
3.Que el demandado para solicitar la Nulidad del Contrato de Arrendamiento o la Tacha del documento autenticado por ante la Notaría Pública, debió ejercer las acciones respectivas autónomamente, en un juicio distinto al caso bajo análisis.

-III-
DE LA PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA:

1.Inserta a los folios 8 al 13, Copia certificada del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ y el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE, venezolanos, mayores de edad de este domicilio y titulares de la cédula de identidad No. V.-5.097.605 y V.-3.553.551, respectivamente. Visto que se está ante el documento fundamental de la demanda, el cual fue debidamente autenticado en fecha 02 de mayo de 2001, ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el No. 01, Tomo 23 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría, este Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, toda vez que de su contenido se constata ciertamente la relación contractual existente y las obligaciones asumidas por ambas partes. Así se declara.
2.Inserto a los folios 14 al 40, copia simple de las actuaciones llevadas por ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente No. S-5308, en la cual se le notificó al demandado que no le sería prorrogado el contrato de arrendamiento que suscribió con la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, ya identificada, y que como consecuencia de ello debía entregar el inmueble arrendado que ocupaba en calidad de arrendatario desde el día 01 de junio de 2001, por haberse vencido el término de la relación arrendaticia, el 31 de mayo de 2006. Por tratarse de una copia simple de un instrumento público esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil. Así se declara.
3.Marcado “I” e inserto a los folios 409 al 415, copia simple del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (hoy día Distrito Capital), en fecha 22 de marzo de 1993, bajo el No.15, Tomo 115-A Sgdo. Visto que se está ante un documento debidamente registrado, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy día Distrito Capital) y Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 27, Tomo 15-A SDO, este tribunal acuerda darle valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, pues de dicho instrumento se desprende que la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., está debidamente constituida. Así se declara.
4.Marcado “II” e inserto a los folios 416 al 422, copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., ya identificada, de fecha 11 de junio de 1993, documento debidamente Registrado ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy día Distrito Capital), quedando anotado bajo el No. 27, Tomo 15-A Segundo. Al respecto, visto que se está ante una copia simple de un instrumento Público, esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil, observándose de dicho instrumento que en dicha fecha, se aprobó la venta de las cincuenta (50) acciones de la compañía de los accionistas LUZ MARINA CAMARILLO URDANETA y RODULFO ANTONIO FERRER MARÍN, a los ciudadanos ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ y NELSON JOSÉ FERRER CALDERÓN, adquiriendo veinticinco (25) acciones cada uno. Así se declara.
5.Marcado “III” e inserto a los folios 423 al 429, copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., ya identificada, de fecha 11 de agosto de 1993, bajo el No. 31, Tomo 15-A segundo. Al respecto, por tratarse de un instrumento público esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose de éste que en dicha fecha se aprobó la venta de las veinticinco (25) acciones que poseía el ciudadano NELSON JOSÉ FERRER CALDERÓN, A la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, pasando así dicha ciudadana a ser la propietaria de la totalidad de las acciones de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A. Así se declara.
6.Marcado “IV” e inserto a los folios 430 al 434, copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., ya identificada, de fecha 07 de mayo de 2001, el cual quedó inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de marzo de 2001, quedando anotado bajo el No. 69, Tomo 87-A-Segundo. Por tratarse de un instrumento público esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil, observándose de dicho instrumento que en la fecha señalada la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, se constituyó como Presidenta de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A. Así se declara.
7.Marcado “V” e inserto a los folios 435 al 440, debidamente registrado en fecha 04 de junio de 1993, bajo el No.30, folio 137, Tomo 4, Protocolo Tercero. Por tratarse de un instrumento público esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose de éste que la ciudadana LUZ MARINA CAMARILLO URDANETA, dio en venta una parcela de terreno y las bienhechurías existentes sobre la misma, a la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., ya identificada. Así se declara.
8.Marcado “VI” e inserto a los folios 441 al 456, copia simple del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el No. 33, Tomo 26, Protocolo Primero, en fecha 03 de marzo de 2006. Al respecto, esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil, demostrándose con éste que la parte actora, ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA, recibió en pago por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., ya identificada, representada por la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, un lote de terreno de aproximadamente QUINIENTOS SESENTA Y UN METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (561,83 M2), sobre el cual se constituyó hipoteca convencional, como consecuencia de un Contrato de Préstamo a Interés celebrado en el cual la parte accionante le otorgó en calidad de préstamo a la sociedad mercantil señalada, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00). Así se declara.
9.Marcado “VII” e inserto al folio 457, Levantamiento Topográfico, realizado por el Topógrafo PEDRO QUINTANA, en junio de 2005, en el cual aparece determinado el terreno adquirido por la parte actora. Visto que se está ante un instrumento emanado de tercero, y en virtud de que éste no fue ratificado a través de la testimonial, esta Juzgadora lo desecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
10.Marcado “VIII” e inserto a los folios 458 al 459, documento debidamente autenticado ante la Notaría Público Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de octubre de 2006, el cual quedó anotado bajo el No. 16, Tomo 107, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, de dicho documento se desprende que la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, ya identificada, dejó constancia de la dación en pago efectuada a la parte actora, a través de un lote de terreno y las bienhechurías realizadas sobre éste. En virtud de que se trata de un documento autenticado de carácter privado, emanado de un tercero ajeno a la presente causa, esta Juzgadora lo desecha, por cuanto no fue ratificado a través de la prueba testimonial. Así se declara.
11.Marcado “IX” e inserto a los folios 460 al 463, copia simple del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador (hoy Municipio Libertador) del Distrito Federal (hoy día Distrito Capital), en fecha 14 de julio de 1983, quedando anotado bajo el No. 41, folios 223, Tomo 4. Al respecto, por tratarse de un documento de carácter público, esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose de éste que la sociedad mercantil INVERSIONES SAN JUAN C.A., dio en venta al ciudadano JOSÉ ÁNGEL FERRER venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V.-3.729.759, una extensión de terreno de aproximadamente mil cuatrocientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (1454 m2), situada en la parroquia Antímano, Departamento Libertador (hoy día Municipio Libertador) del Distrito Federal (hoy día Distrito Capital). Así se declara.
12.Marcado “X” e inserto a los folios 464 al 468), copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano JOSÉ ÁNGEL FERRER, ya identificado, y el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE SILVA, parte demandada, el cual se encuentra debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas, en fecha 25 de enero de 1993, quedando anotado bajo el No. 60, Tomo 6, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Visto que se está ante un instrumento de carácter privado, esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, desprendiéndose de éste que la parte demandada viene ocupando el inmueble en calidad de arrendatario desde la fecha señalada. Así se declara.
13.Marcado “XI” e inserto a los folios 469 al 470, copia simple del contrato de subarrendamiento suscrito entre el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE SILVA, ya identificado, y el ciudadano JOSÉ GREGORIO MOLINA MORA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-10.034.539, documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre (hoy día Municipio Sucre) del Estado Miranda, en fecha 02 de mayo de 1994, quedando anotado bajo el No. 38, Tomo 13, de los libros de autenticaciones, llevados por esa Notaría. Al respecto, esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, desprendiéndose de éste que el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE SILVA, ya identificado, en calidad de Subarrendador, dio en arrendamiento al ciudadano JOSÉ GREGORIO MOLINA MORA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-10.034.539, un local comercial situado en la Avenida Intercomunal de Antímano con Calle Real Santa Ana, por un lapso de un año fijo, contado a partir del 01 de mayo de 1994, previa autorización del ciudadano JOSÉ ÁNGEL FERRER, ya identificado Así se declara.
14.Marcado “XII” e inserto a los folios 471 al 474, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana ZULAY AMITESAROVE DE FERRER, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V.-5.097.605 y el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE SILVA, parte demandada, en la presente causa. En virtud de que se está ante un instrumento de carácter privado, el cual se encuentra debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Primera de Caracas, en fecha 06 de junio de 1995, quedando anotado bajo el No. 10, Tomo 28, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, desprendiéndose de éste que la ciudadana ZULAY AMITESAROVE DE FERRER, otorgó en arrendamiento al ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE SILVA, en la fecha señalada, por un lapso de dos (2) años, desde el 01 de junio de 1995, hasta el 31 de mayo de 1997. Así se declara.
15.Marcado “XIII” e inserto a los folios 475 al 482, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana ZULAY AMITESAROVE DE FERRER, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V.-5.097.605 y el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE SILVA, parte demandada, en la presente causa, documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima de Caracas, en fecha 06 de junio de 1997, quedando anotado bajo el No. 25, Tomo 23, de los Libros de Autenticaciones. Visto que se está ante un documento de carácter privado esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, observándose de su análisis que el contrato fue celebrado sobre el inmueble objeto de la pretensión, por un tiempo de duración de dos (2) años, desde el 01 de junio de 1997, hasta el 31 de mayo de 1999. Así se declara.
16.Marcado “XIV” e inserto a los folios 483 al 487, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana ZULAY AMITESAROVE DE FERRER, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V.-5.097.605 y el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE SILVA, parte demandada, en la presente causa. Visto que se está ante un documento de carácter privado, el cual se encuentra debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de mayo de 2001, quedando anotado bajo el No. 01, Tomo 23, de los Libros de Autenticaciones, esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, observándose de éste que el contrato fue suscrito sobre el inmueble objeto de la presente causa, por un tiempo de duración de cinco (5) años, contados a partir del 01 de junio de 2001, hasta el 31 de mayo de 2006. Así se declara.
17.Marcado “XV” e inserto a los folios 488 al 489, copia simple de la constancia expedida por la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy día Distrito Capital) de fecha 25 de junio de 2001, en la cual hace constar que el terreno con área de mil cuatrocientos sesenta y un metros cuadrados (1461 m2), propiedad de INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., posee el Código Catastral No.02-03-12-10. Al respecto, observa esta Juzgadora que se está ante un documento administrativo, el cual goza de una presunción de certeza por emanar de un funcionario público, en ejercicio de sus funciones, conforme lo establece el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Visto lo anterior, y por cuanto el mismo no fue desvirtuado, a través de prueba en contrario, esta Juzgadora lo estima en todo su valor probatorio. Así se declara.
18.Marcado “XVI” e inserto a los folios 490 al 493, dos (2) Certificados de Solvencia, expedido por la Alcaldía de Caracas, Liquidación No.1531842 con fecha 31 de marzo de 2006, y Liquidación No.1169991 con fecha de vencimiento 31 de diciembre de 2005. Al respecto, observa esta Juzgadora que se está ante un documento administrativo, el cual goza de una presunción de certeza por emanar de un funcionario público, en ejercicio de sus funciones, conforme lo establece el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Visto lo anterior, y por cuanto el mismo no fue desvirtuado, a través de prueba en contrario, esta Juzgadora lo estima en todo su valor probatorio, demostrándose con esto que la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., propietaria del inmueble, se encontraba solvente en el pago de los Impuestos Municipales, hasta el día 31 de marzo de 2006. Así se declara.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:

1.Marcado “A” y cursante al folio 105, comunicación de fecha 22 de marzo de 2006, emitida por HIDROCAPITAL, en la cual se le informa sobre una solicitud de Certificación Número de Servicios P11812006030067. La presente documental constituye un instrumento privado emanado de un tercero, que debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, lo cual no ocurrió en este caso. Como consecuencia de lo anterior, tal documento carece de valor probatorio en este proceso, conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
2.Marcado “B” y cursante a los folios 106 al 133, copia simple del líbelo de la demanda, en el cual el ciudadano EDDIE JOSÉ MORALES SÁNCHEZ, titular de la cédula de identidad No V.-3.231.857, actuando en su carácter de Presidente de SANTAECA C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda bajo el No.73, Tomo 51-A, de fecha 17 de octubre de 1967, solicitó declarar la certeza de la propiedad sobre diversas parcelas de terreno, objeto de las acciones reivindicatorias propuestas; e igualmente inserto a los folios 134 al 136, auto de admisión de dicha demanda, por parte del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 09 de octubre de 2002. Con respecto a las copias simples del libelo de demanda, este Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil; asimismo con respecto, al auto de admisión de dicha demanda, esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil. Así se declara.
3.Marcado “C” e inserto a los folios 137 al 146, copia simple del libelo de la demanda, en el cual la ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA, parte actora, demandó a la sociedad mercantil SANTAECA C.A., por Nulidad de Venta o Cesión de Derechos que le hiciera a los ciudadanos SIMÓN DARÍO CAPOTE y LIBIA QUIRINDUMBAY PALOMENGUE, co-demandados; e igualmente inserto a los folios 147 al 148, auto de admisión de dicha demanda, dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de julio de 2006. Con respecto a las copias simples del libelo de demanda, este Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil; asimismo con respecto, al auto de admisión de dicha demanda, esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil. Así se declara.
4.Reprodujo el mérito favorable de los autos, invocando especialmente lo desprendido de los recaudos fundamentales de la demanda. Con respecto a esta promoción, esta Juzgadora advierte que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, no es en sí mismo un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. Lo que ello denota es una manifestación del principio de la comunidad de la prueba conforme al cual las pruebas ya evacuadas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En consecuencia, no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido.
5.Marcado “D” e inserto a los folios 228 al 231, copia simple del documento contentivo de la Aclaratoria sobre la Unión y Fusión de los lotes “A” y “B”, de los sucesores de los causantes “RODRÍGUEZ SANTAELLA” sobre la extensión de terrenos ubicados en la Parroquia Antímano en los lugares denominados “CASAPA y CARAPITA”, documento en el que supuestamente se evidencia la posesión y la legitima propiedad de SIMÓN DARÍO CAPOTE y LIBIA CARMITA QUIRINDUMBAY PALOMEQUE. Visto que se está ante una copia simple de un instrumento público, que aún cuando no contiene nota de Registro, posee sello del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, por lo que con base a ello, esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil. Así se declara.
6.Marcado “E” e inserto a los folios 232 al 240, copia simple del documento contentivo de Cesión de Derechos e Intereses de Propiedad y de las Acciones Habidas y por Haber, suscrito entre la sociedad mercantil SANTAECA C.A., ya identificada, en su condición de Cedente y los ciudadanos SIMÓN DARÍO CAPOTE y LIBIA CARMITA QUIRINDUMBAY PALOMEQUE, actuando como cesionarios, el cual se encuentra debidamente autenticado en fecha 26 de diciembre de 2005, ante la Notaría Pública Décima Quinta de Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el No. 86, Tomo 136 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Visto que se está ante un documento autenticado de carácter privado esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1363 del Código Civil, desprendiéndose de éste, que efectivamente en dicha fecha le fueron cedidos los derechos e intereses de la propiedad y de las acciones habidas y por haber a la parte demandada por dicha sociedad mercantil. Así se declara.
7.Inserto al folio 241, copia simple del Levantamiento Topográfico, llevado a cabo por OTOFACONST, Oficina de Topografía y Construcción, Fabricio Conde, específicamente por el ciudadano FABRICIO E. CONDE M. Al respecto, se observa que se está ante un documento emanado de tercero, que no fue ratificado a través de la prueba testimonial, por lo que con base a ello, esta Juzgadora desecha dicho instrumento. Así se declara.
8.Marcado “E-1” e Inserto al folio 242 al 246, copia simple del documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de febrero de 2006, quedando anotado bajo el No. 01, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; e inserto a los folios 247 al 249, marcado “E-2”, copia simple del documento autenticado la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de diciembre de 2005, quedando anotado bajo el No. 87, Tomo 136 de los Libros de Autenticaciones llevados ante dicha Notaría. Al respecto, se observa que se está ante documentos autenticados de carácter privado, por lo que con base a lo expuesto esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Desprendiéndose del documento Marcado “E-1” que la parte demandada, realizó el pago por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), en efectivo, por concepto del pago de Cesión de los Derechos de Propiedad y de las Acciones Habidas y por haber; igualmente se observa del análisis del documento marcado “E-2”, que la sociedad mercantil SANTAECA C.A., recibió un Cheque de Gerencia a nombre de EDDIE JOSÉ MORALES SÁNCHEZ, ya identificado, por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000.000,00), así como dos (02) letras de cambio sin aviso ni protesto, por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), a nombre de EDDIE JOSÉ MORALES SÁNCHEZ, plenamente identificado, y con fecha de vencimiento de 28 de febrero de 2006, el primero, y el segundo con fecha de vencimiento de 30 de abril de 2006, efectuados todos, igualmente, por concepto de pago de Cesión de los Derechos de Propiedad y de las Acciones Habidas. Así se declara.
9.Marcado “F” e inserto a los folios 250 al 253, Contrato de Préstamo a Interés, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de julio de 2005, quedando anotado bajo el No. 73, Tomo 75 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), el cual se obligó a devolver en el plazo de sesenta (60) días calendario, contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento. Visto que se está ante un documento de carácter privado, esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y 1363 del Código Civil, desprendiéndose de éste, que la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, en su condición de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., celebró con la parte actora, el presente contrato de préstamo a interés. Así se declara.
10.Marcado “G” e inserto a los folios 254 al 256, copia simple del contrato de Compra-Venta celebrado entre la sociedad mercantil SANTAECA C.A., y la ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA, el cual se encuentra debidamente autenticado, por ante la Notaría pública Décima Quinta de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de julio de 2005, quedando anotado bajo el No. 87, Tomo 77, de los Libros de Autenticaciones llevados ante dicha Notaría. Al respecto, en vista que se está ante un documento autenticado de carácter privado, esta Juzgadora le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, desprendiéndose de éste, que la parte actora-reconvenida es la propietaria del inmueble objeto de la pretensión. Así se declara.
11.Marcado “H” e inserto a los folios 257 al 271, copia simple de las actuaciones registradas ante la oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha 13 de marzo de 2006, quedando anotado bajo el No. 33, Tomo 26, Protocolo Primero, el cual fue ratificado en copia certificada mediante informe proveniente del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital (folios 12 al 28 de la pieza No.2). Documento éste contentivo de la Transacción Judicial homologada, del negocio jurídico de la Dación en Pago, en el juicio de Ejecución de Hipoteca interpuesto por la ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA, parte actora, en contra de INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A. Al respecto, visto que se está ante un documento de carácter público, esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose de éste que la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., en dicha homologación, le dio en pago a la ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA, parte actora-reconvenida, por la deuda contraída la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00), garantizada con una Hipoteca Convencional. Así se declara.
12.Marcado “I” e inserto a los folios 272 al 294, copia simple de todos los documentos contenidos en el expediente No. 414190, del Registro Mercantil, pertenecientes a la empresa INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A. Visto que se está ante una copia simple de un instrumento público, este tribunal acuerda darle valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se declara.
13.Marcado “J” e inserto a los folios 295 al 302, copia simple del documento de Compra-Venta, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Tercer Circuito de Registro del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 14 de julio de 1983, bajo el No.41, Folio 223, Tomo IV, Protocolo Pro., del Tercer Trimestre de 1983. Al respecto, visto que se trata de un documento privado, debidamente autenticado, esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, desprendiéndose de ésta que la sociedad mercantil INVERSIONES SAN JUAN C.A., da en venta pura y simple un terreno con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado, perfecta e irrevocable al ciudadano JOSÉ ÁNGEL FERRER, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V.-3.729.759. Así se declara.
14.Marcado “K” e inserto a los folios 303 al 310, copia simple del acta de remate a JOSÉ ÁNGEL FERRER y Adjudicación Judicial a LUZ MARINA CARRILLO, debidamente registrado ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 02 de febrero de 1993, quedando anotado bajo el No. 42, Tomo 4, Protocolo Primero, el cual fue ratificado en copia certificada mediante informe proveniente del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital (folios 36 al 44 de la pieza No, 2). Visto que se está ante un documento de carácter público, esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose de éste que a la abogada en ejercicio LUZ MARINA CARRILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 14.207, le adjudicaron la propiedad mediante remate judicial, por juicio de cobro de bolívares, debidamente homologada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Distrito Federal y Estado Miranda. Así se declara.
15.Marcado “L” e inserto a los folios 311 al 317, copia simple del contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria, sucrito entre SONIA CABRITA CHIPIA y ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., debidamente registrado ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de septiembre de 2005, quedando anotado bajo el No. 40, Tomo 56, protocolo Primero, el cual fue ratificado en copia certificada mediante informe proveniente del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital (folios 04 al 11 de la Pieza 2). Visto que se está ante un instrumento de carácter público esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose de éste que la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., recibió de la parte actora en la presente causa, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00). Así se declara.
16.Marcado “M” e inserto a los folios 318 al 324, copia simple del documento de Cesión a Cuenta Capital que hace la ciudadana LUZ MARINA CARRILLO, a la empresa INVERSIONES ZARPAZO 427 C.A., documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de junio de 1993, bajo el No. 30, Tomo 4, Protocolo Primero, el cual fue ratificado en copia certificada mediante informe proveniente del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital (folios 45 al 52 de la pieza No. 2). Visto que se está ante una copia simple de un instrumento de carácter público, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, desprendiéndose de su análisis que la ciudadana LUZ MARINA CARRILLO cedió a dicha sociedad mercantil, una serie de bienes, dentro de los cuales se encuentra el inmueble objeto de la pretensión. Así se declara.
17.Marcado “N” e inserto a los folios 325 al 329, copia simple de la obra “Primeras Jornadas Jurídicas sobre la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, con ponencia de Edgar Darío Núñez Alcántara. Al respecto, visto que dicho instrumento no ayuda a esclarecer el fondo en la presente controversia, esta Juzgadora lo desecha. Así se declara.
18.Inserto a los folios 29 al 35 de la pieza No. 2, copia certificada del documento de Compra-Venta, registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Tercer Circuito de Registro del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 14 de julio de 1983, bajo el No. 41, folio 223, Tomo 4, Protocolo 1ro, del Tercer Trimestre de 1983. Visto que se esta ante un instrumento registrado esta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento y el artículo 1357 del código Civil, desprendiéndose de éste que en dicha fecha la sociedad mercantil INVERSIONES SAN JUAN C.A., le vendió al ciudadano JOSÉ ÁNGEL FERRER, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad V.-3.729.159, una extensión de terreno, el cual conforma el inmueble objeto de la pretensión. Así se declara.
19.Promovió la testimonial de la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, titular de la cédula de identidad V.-5.097.605. Visto que dicha testimonial fue promovida, más no evacuada, este Tribunal acuerda desecharla. Así se declara.
Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

-IV-
MOTIVA

De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace en base a las siguientes consideraciones:

-PUNTO PREVIO-

DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL:
La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso la Cuestión Previa establecida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que índica el artículo 340 ejusdem, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. En este sentido, alegó la demandada en primer lugar el defecto de forma, con base a lo establecido en el artículo 340 ordinal 4º, 5º y 6º del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, es menester traer a colación lo expuesto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala lo siguiente:
“Artículo 340. El libelo de la demanda deberá expresar:
(…omissis…)
4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.
6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo…”
Con respecto al ordinal 4º, esgrimió que la parte actora incurrió en una confusión e imprecisión de su pretensión, pues según señaló, solicitó al mismo tiempo tanto la Resolución de Contrato por Vencimiento de Término, como la Ejecución del Contrato por Incumplimiento, señalando además, que el petitorio llevado a cabo, es totalmente distinto a las dos acciones señaladas, ya que en éste la actora solicitó al Tribunal se condenara a la demandada, a la entrega material del local comercial arrendado en virtud del incumplimiento de las obligaciones contractuales, cuando supuestamente lo correcto es que la entrega material del inmueble arrendado es una consecuencia de la acción de Resolución de Contrato, por vencimiento del término.
Al respecto, esta Juzgadora considera necesario hacer referencia a la Sentencia N° 324 de la Sala de Casación Civil del 15 de Octubre de 1997, con ponencia del Magistrado Dr. Alirio Abreu Burelli, en el juicio de Miguel Angel Troya Ravelo y otros contra Venezolana de Cal, C.A., en el expediente N° 96-136, que establece:
“…El alcance de la disposición del artículo 243 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, debe ser precisado en concordancia con el artículo 340 ordinal 4° de acuerdo con el cual, entre otros requisitos, el libelo de la demanda deberá expresar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales. Para determinar cuál es el objeto de la pretensión es necesario atender a la naturaleza real o personal del derecho subjetivo cuyo cumplimiento se pretende. Así, de tratarse de un derecho real, el objeto de la pretensión es la cosa misma sobre la cual recae el derecho, y en ese caso, si es una cosa inmueble, deberá indicarse su situación y linderos; pero si se trata de un derecho personal, o sea, de una obligación, el objeto de la pretensión es la conducta humana, o sea, la prestación de dar, hacer o no hacer debida por el deudor; o el contrato mismo. De tratarse del cumplimiento de una obligación, como lo es la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento, no es imprescindible la expresión en el libelo, y consecuencialmente en la sentencia de los linderos del inmueble, pues bastará para su ejecución que se determine de alguna manera cuál es el inmueble arrendado, precisando su ubicación…”. Criterio éste que aún sostiene la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia.
Se observa, en el caso que nos ocupa que la parte demandada incurrió en error, en virtud de que opuso dicho defecto de forma, sobre la base de una supuesta confusión en su pretensión, hecho éste que no cabe dentro de los supuestos establecidos en el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto tal y como se desprende tanto de la norma citada como del criterio trascrito, en el caso bajo análisis, el objeto de la pretensión se encuentra sustentado en el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por incumplimiento de la obligación del demandado, en el cual se observa en el libelo de demanda que la parte accionante señaló cual es el inmueble arrendado, especificando su ubicación; y trayendo a los autos el contrato de arrendamiento sobre el cual recae la pretensión, por lo que observa esta administradora de justicia que dicho defecto de forma no debe prosperar. Así se declara.
Con respecto al defecto de forma con base a lo dispuesto en el ordinal 5º, del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, esgrimió la demandada que la parte actora no señaló al final de cada capítulo las pertinentes conclusiones con relación a lo que expone, y que por el contrario jugó con una suerte de ideas que se contraponen unas a otras a la luz del derecho, ya que supuestamente en su Capítulo IV, alcanza a las respectivas conclusiones, en forma incongruente con relación a los hechos y el derecho, que precisen su pretensión, hecho éste que según manifestó, lo coloca en una situación de indefensión, en cuanto a la explanación de los hechos narrados, los fundamentos de derecho en que se sustenta su pretensión, y lo solicitado en el petitorio, contenidos en el Capítulo I, II, y IV del libelo de la demanda.
Ahora bien, en lo que respecta a los fundamentos de derecho la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 00821 de fecha 14-07-2004, en el expediente N° 2003-0680, estableció que:
“…(omissis). En consecuencia, el demandante debe dar sus razones de hecho y de derecho, sólo que con respecto a este último no es necesario que indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho, ya que el juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones de las mismas, dado que el aplica o desaplica el derecho ex officio(sic)”.
Por otra parte, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 00293, de fecha 19 de febrero de 2002, expediente No. 0232, en cuanto al defecto de forma contemplado en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lo atinente a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho, de acuerdo al requisito del libelo de demanda, exigido por el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem, señaló:
“Entonces, quien demanda debe dar sus razones de hecho y de derecho, sin embargo, es menester precisar que no es necesario que la parte actora indique, en forma minuciosa, cada uno de los fundamentos de derecho, ya que de conformidad con el aforismo iura novit curia, el juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones de las mismas, por cuanto él aplica o desaplica el derecho ex officio. Con lo cual se puede concluir, que la exigencia de este ordinal consiste en que el escrito de la demanda se redacte de tal manera, que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su relación con las disposiciones legales invocadas para sustentar la pretensión.
Expuesto lo anterior, la Sala advierte que la circunstancia de que el demandante no describiese exhaustivamente las normas aplicables al caso de autos, sino que se limitare a la enunciación de las mismas, no configura de ninguna manera un defecto de forma de la demanda por incumplimiento de lo estipulado en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; y por el contrario debe concluirse que en el caso de autos del libelo se evidencian suficientemente los fundamentos de hecho y de derecho en que se basa la demanda interpuesta”.
De los criterios antes citados, entiende esta Juzgadora que la parte actora debe exponer sus razones de hecho y de derecho, pero con respecto a este último requisito, no es necesario que se indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho que se consideren aplicables al caso, haciendo así la primaria calificación de los hechos, cuya procedencia jurídica será determinada por el juez en la definitiva. Se observa del libelo que la actora señaló en el Capitulo I denominado “LOS HECHOS”, lo siguiente: “… es el caso que EL ARRENDATARIO ha incumplido con las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes. Porque una vez vencido dicho contrato de arrendamiento, el día 31 de mayo de 2006, no ha hecho entrega a mi representada del inmueble arrendado, ni ha entregado los recibos o facturas demostrativos del pago de los servicios de que dispone el inmueble en cuestión, al momento de pagar cada mensualidad, la cual tampoco ha pagado desde el día 30 de octubre de 2005, razón por la cual dicho ciudadano ha dado motivo suficiente para que se le demande por cumplimiento de contrato, y como una consecuencia de ello para que proceda a la entrega material del local comercial arrendado, como fue prevista en las Cláusulas Tercera y Décima Sexta del Contrato de Arrendamiento…” . Con base a lo transcrito, observa este Tribunal que se dio cumplimiento al referido ordinal 5°, al señalar cuáles son las circunstancias fácticas que originaron su pretensión.
Asimismo, respecto al derecho, es necesario señalar que en reiteradas oportunidades ha establecido la jurisprudencia, que el Juez conoce y aplica el derecho en virtud del principio iura novit curia, pero es obligación del demandante expresar cuales son las razones de hecho en las cuales basa su pretensión, no obstante la actora en el Capítulo II denominado “EL DERECHO” señala que el derecho aplicable al presente caso, se encuentra consagrado en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1592 del Código Civil, por lo que en consecuencia, considera esta Juzgadora que están formuladas las razones de hecho y de derecho, en las cuales la demandante basa su pretensión, produciendo así en este caso la improcedencia del defecto de forma del libelo por encontrarse llenos los extremos legales establecidos en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
En cuanto al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el líbelo los requisitos que indica el artículo 340, ordinal 6, alegó la demandada que si se está demandando en la presente causa el pago de servicios públicos y privados, la parte actora debió acompañar los contratos de los servicios, los recibos de cobro, las facturas de intimación de pago o una constancia de las oficina prestatarias de dichos servicios, donde se evidencie el cobro o la intimación de pago de los servicios.
Observa esta Juzgadora, que la naturaleza de la cuestión previa alegada tiene como finalidad el control del presupuesto procesal, acto constitutivo de la relación procesal y en consecuencia la estabilidad jurisdiccional, a que son susceptibles las partes en todo proceso. En cuanto al defecto de forma contenido en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere al no haber acompañado junto con el libelo el instrumento fundamental de la pretensión. En este sentido, la presente causa versa principalmente sobre el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes, siendo la solicitud de pago de los servicios públicos y privados una solicitud accesoria, por lo que nota esta administradora de justicia que al haber consignado la parte actora, el contrato cuyo cumplimiento se demanda, y siendo éste el documento fundamental en la presente causa, la solicitud de declaratoria de defecto de forma contenida en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar. Así se declara.
Asimismo, en cuanto a la solicitud de haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, con base a lo establecido en el artículo 346 ordinal 6º ejusdem, esgrimió la parte demandada, que la parte actora en su libelo de demanda, acumuló en un mismo procedimiento, dos acciones opuestas, como lo son la acción de Resolución del Contrato, y la Ejecución del Contrato por Incumplimiento, siendo que según señaló ambas acciones se contraponen una a la otra. Al respecto es menester para esta Juzgadora traer a colación lo solicitado por la parte accionante en el petitorio del libelo de la demanda, al señalar: “…Por las razones expuestas, solicito que se condene a EL ARRENDATARIO, a la entrega material del local comercial arrendado, en virtud del incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes…”. Así pues, observa esta Juzgadora, que de la transcripción anterior, así como del análisis exhaustivo del libelo de la demanda, no se desprende que la pretensión del demandante sea la Resolución del Contrato de Arrendamiento, por cuanto en dicho escrito sólo se hace mención al Cumplimiento de Contrato, aunado al hecho que se determinó y así se desprende del Contrato de Arrendamiento, objeto de la pretensión, que éste fue celebrado por cinco (5) años contados desde el 01 de junio de 2001, hasta el 31 de mayo de 2006, siendo lo correcto que se demande por Cumplimiento y no por Resolución, ya que finalizó su vigencia en el tiempo, tal y como lo hizo la parte accionante, por lo tanto se llenaron los extremos para la improcedencia de la inepta acumulación de pretensiones, alegada por la demandada. Así se declara.
DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 8º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL:
Opuso la parte demandada la cuestión previa, prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, por cuanto alegó que cursan demandas respecto a la legítima propiedad del inmueble objeto del contrato, por ante los órganos jurisdiccionales, como lo son: demanda de Reivindicación, interpuesta por ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, cursante al expediente No. 18.949-95, admitida por dicho Juzgado mediante auto de fecha 09 de octubre de 2002, que supuestamente debe decidirse previamente, a fin de determinar la legitima propiedad de los terrenos, dentro de los cuales esta incluido una mayor extensión de terreno de la propiedad y posesión de terrenos donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de la pretensión; así como demanda de Nulidad de venta y/o cesión, interpuesta por la ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA, por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cursante al expediente No.29.982 del año 2006, en contra de la entidad mercantil SANTAECA C.A., empresa con la que la parte demandada suscribió contrato de cesión de derecho de propiedad y se le reconoció la posesión pacífica por mas de veinte (20) años a la fecha de otorgamiento de dicho contrato de cesión que legitima la propiedad del inmueble en su condición de cesionarios.
Es menester señalar, que la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, es definida doctrinariamente como “Cuestión previa Atinente a la Pretensión”. Ésta no es atinente al proceso, sino que se relaciona con el derecho deducido y provoca no una paralización del proceso, sino una suspensión temporaria de la exigibilidad de la pretensión, y constituye, no un defecto del proceso, sino del derecho reclamado, una limitación temporal del derecho, que afecta a la pretensión misma.
Ahora bien, observa esta Juzgadora que para que proceda la proposición de la existencia de dicha cuestión previa, conforme dispone la propia norma de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. Dicha norma exige: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquel en que se ventilará dicha pretensión; y, c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente juicio influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla.
Del análisis de los alegatos efectuados por el apoderado judicial de la parte demandada, así como de los recaudos anexados, a fin de sustentar la defensa previa de prejudicialidad, se evidencia que efectivamente la sociedad mercantil C.A., SANTAECA, demandó a INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., y otros, por Reivindicación de una tercera parte de la porción, la cual fue admitida en fecha 09 de octubre de 2002, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; así como demanda incoada por la ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA, en contra de la sociedad mercantil C.A., SANTAECA, por Nulidad de venta, admitida en fecha 20 de julio de 2006, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En este mismo orden de ideas, observa esta Juzgadora que la presente causa versa sobre el cumplimiento de contrato de Arrendamiento suscrito, entre la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V.-5.097.605, y el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE, parte demandada, el cual fue debidamente autenticado en fecha 02 de mayo de 2001, ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el No. 01, Tomo 23 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría, el cual fue celebrado con anterioridad a la admisión de las demandas ya descritas; aunado a ello, a criterio de esta Juzgadora, la decisión sobre los hechos expuestos en dichas solicitudes, no guardan relación, que pueda influir de manera alguna en el fallo definitivo que deba ser dictado en el presente juicio, por cuanto lo que atañe a esta Juzgadora es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, más no la propiedad del inmueble, por lo que con base a lo expuesto considera esta Juzgadora que dicha cuestión previa no debe prosperar. Así se declara.

-DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA-

En el caso de marras, observa esta Juzgadora que el demandado impugnó la estimación de la demanda, considerada por la actora en su libelo por la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00), por considerarla irrisoria, por cuanto según indicó, el valor antes señalado fue insuficientemente estimado por la parte actora, tomando en cuenta el objeto que se discute, por cuanto en el líbelo de la demanda aparte de estimar la cantidad señalada, reclaman la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento dejados de pagar, y la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000.00), adicionales por concepto de las facturas de servicio que disfruta el inmueble arrendado, que en conjunto , ambos montos, suman la cantidad de total de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 9.390.000,00), solicitando además que debe agregarse los intereses moratorios de los cánones de arrendamiento no pagados oportunamente.
Vista la estimación hecha por la parte actora y la impugnación realizada por la parte demandada, esta Juzgadora considera necesario citar las disposiciones contenidas en el Código de Procedimiento Civil relativas a la estimación de la demanda, las cuales son del tenor siguiente:
“Artículo 32.- Si se demandare una cantidad que fuere parte, pero no saldo de una obligación más cuantiosa, el valor de la demanda lo determinará el valor de dicha obligación, si ésta estuviere discutida.
Artículo 33.- Cuando una demanda contenga varios puntos, se sumará el valor de todos ellos para determinar el de la causa, si dependen del mismo título.”
Asimismo, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 36.- En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.
Por su parte, el artículo 38 ejusdem establece lo siguiente:
“Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.”
En el presente caso, la parte demandada rechazó la estimación de la demanda realizada por la parte actora, señalando que la cuantía era “irrisoria”, y estimaron el monto de la demanda en la cantidad total de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), siendo dicho monto el estimado del precio del bien inmueble para ese momento. Al respecto, observa esta Juzgadora que el caso bajo análisis versa sobre el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento de prórroga legal, por lo que, en definitiva, se trata de dilucidar la continuación o no del contrato, estimando la parte actora, la demandada con base a los cánones de arrendamiento dejados de pagar, el pago diario por ocupación del inmueble, contado desde el 01 de junio al 13 de junio de 2006, así como las facturas de servicios que disfruta el inmueble, como accesorio, por lo que mal podría esta administradora de justicia, determinar que la estimación hecha por la demandada pueda prosperar, en virtud de que la accionante no fundamentó la demanda sobre el precio total del inmueble, sino que lo hizo con base al cumplimiento del contrato arrendamiento, suscrito entre la demandada y la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, ya identificada, quien cedió el inmueble en calidad de pago a la accionante, razón por la cual, esta Juzgadora desestima la impugnación hecha por la parte demandada y declara firme la estimación realizada por la parte actora. Así se declara

-DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA-

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, alegó la falta de cualidad de la actora para sostener el presente juicio, por lo que esta Juzgadora procede, antes de hacer cualquier otro pronunciamiento sobre los restantes alegatos esgrimidos por las partes, a resolver previamente la defensa propuesta.
Antes de analizar la falta de cualidad alegada por la demandada, es menester para esta Juzgadora establecer que se entiende por falta de cualidad o interés. Asimismo, el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señala: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio...”
Acerca de la cualidad, el Dr. Luís Loreto Hernández, la definió como “…sinónimo de legitimación…” “…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera…”, cualidad, que se puede determinar en cada caso concreto, según advierte el mismo autor, teniendo presente lo siguiente: “…tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda…”. (Loreto, L. (1987). Ensayos Jurídicos. Caracas: Editorial Jurídica Venezolana, pp.183 y 187).
En este orden de ideas, el autor Rafael Ortíz Ortíz, en su obra “Teoría General de la Acción Procesal” define la legitimación en la causa, como “…la cualidad que otorga la ley para que un determinado sujeto pueda poner en movimiento la actuación jurisdiccional o frente al cual se actúa la jurisdicción, sea bajo el alegato y pedido de un interés propio o la actuación del ordenamiento jurídico bajo la concepción de un interés jurídico, legítimo y suficiente.”
Así pues, se aprecia que la legitimación ad causam es la cualidad necesaria de las partes litigantes para actuar en juicio, por lo que el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido.
Por lo tanto, la Sala de Casación Civil, en sentencia N° RC-258, de fecha 20 de junio de 2.011, Caso: Yván Mujica c. Centro Agrario Montañas Verdes, Exp. N° 10-400, determinó que:
La falta de cualidad o la legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
Establecidos estos conceptos, observa esta Juzgadora que la parte demandada alegó la falta de cualidad e interés de la actora para subrogarse, en la cualidad de arrendadora del contrato de arrendamiento, objeto de la presente causa, basada en el hecho que, según señaló, se amparó en un contrato de arrendamiento viciado y en consecuencia nulo, alegando que para la fecha en que suscribió el contrato de arrendamiento de marras la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, ya identificada, supuestamente, no tenía cualidad de propietaria, ni apoderada o representante legal, de la legítima propietaria del local comercial arrendado, el cual según indicó era la empresa SANTAECA C.A.
Así pues, la parte actora ha alegado que existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento de prórroga legal, suscrito entre la ciudadana ZULAY AMITESAROVE DE FERRE, ya identificada, y el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE SILVA, parte demandada en la presente causa, el cual se encuentra debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de mayo de 2001, quedando anotado bajo el No. 01, Tomo 23, de los Libros de Autenticaciones, y siendo que en fecha 03 de marzo de 2006, le fue dado en pago el inmueble sobre el cual recayó el contrato de arrendamiento, según documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el No. 33, Tomo 26, Protocolo Primero, en fecha 03 de marzo de 2006, es por lo que solicitó el cumplimiento de contrato de arrendamiento antes señalado.
Al respecto, es menester hacer referencia a lo contenido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”
En interpretación de esta norma, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, que en estos casos se produce una subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto, en sentencia N° 1753 de fecha 9 de octubre de 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se dictaminó:
“Dicha subrogación (arrendaticia), regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.” (Resaltado nuestro).
Así pues, de la transcripción de la normativa y jurisprudencia señalada, observa esta Juzgadora que en el caso de marras se desprende de autos, inserto a los folios 24 al 37, homologación efectuada por la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427 C.A., representada por la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, en su condición de Presidente, y la ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA, ya identificada, en la cual dicha sociedad mercantil le da en pago a la parte actora en la presente causa, el inmueble sobre el cual recae la pretensión, siendo que dicho documento fue Registrado ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 03 de marzo de 2006, quedando anotado bajo el No.33, Tomo 26, Protocolo Primero.
En este orden de ideas, observa esta administradora de justicia, que en el presente caso la parte accionante solicitó el cumplimiento de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de mayo de 2001, quedando anotado bajo el No. 01, Tomo 23, de los Libros de Autenticaciones, suscrito entre la ciudadana ZULAY AMITESAROVE DE FERRER, ya identificada y el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE SILVA, parte demandada, por lo que siendo que la parte actora, adquirió la propiedad del inmueble por la vía de dación en pago, por lo que ésta tiene cualidad para ejercer la acción, es decir, tiene cualidad o legitimación activa, toda vez, que la propiedad le da el derecho de subrogarse en todos los derechos y obligaciones del inmueble, pues de ese título le nace en forma inmediata derechos a invocar la presente demanda, ya que es a ella a quien le corresponde ejercer la propia administración de sus bienes.
Asimismo, desde el momento en que se efectuó la dación en pago, el propietario adquirió no sólo los derechos del inmueble, sino también las obligaciones que sobre él versan. Por ende, no puede ser considerada la falta de cualidad activa de la parte actora como un fundamento para declarar sin lugar la demanda, por lo que con base a lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, esta Juzgadora declara improcedente la petición de falta de cualidad alegada por la parte demandada. Así se declara.
-DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA-
Ahora bien, una vez resueltas las defensas propuestas y estando en la oportunidad para decidir el fondo de la controversia, esta Juzgadora lo hace con base a las siguientes consideraciones:
En el caso bajo examen, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento que tiene por objeto un inmueble constituido por un local comercial denominado con el No 7, ubicado en la Avenida Intercomunal de Antímano, de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), para destinarlo exclusivamente a uso comercial, el cual fue celebrado entre la ciudadana ZULAY AMITESAROVE DE FERRER, ya identificada y el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE SILVA, parte demandada, documento éste que se encuentra debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de mayo de 2001, quedando anotado bajo el No. 01, Tomo 23, de los Libros de Autenticaciones; estableciéndose en dicho contrato, específicamente en su cláusula Tercera
De la lectura de la Cláusula Tercera del contrato que rige la relación arrendaticia, se evidencia que la voluntad de las partes fue pactar el arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, por un lapso de cinco (5) años exactos, contados desde el 01 de junio de 2001, hasta el 31 de mayo de 2006, improrrogables, el cual al vencimiento de dicho tiempo, se consideraría terminado sin necesidad de previa notificación y sin que opere la tácita reconducción. No obstante, una vez adquirida la propiedad del inmueble por la ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA, y subrogándose ésta como Arrendadora, según lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se le comunicó al ciudadano a través de notificación judicial, de fecha 02 de mayo de 2006, llevada a cabo por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, no le sería renovado, debiendo entregar el inmueble en fecha 31 de mayo de 2006.
Al respecto, esta Juzgadora observa que de la cláusula contractual ut supra citada, y tomando en cuenta el principio de la buena fe contractual previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, se determina que la voluntad real de las partes contratantes fue la de instrumentar la relación arrendaticia estableciendo un término fijo de duración, contado a partir de la fecha allí prefijada, sin tomar en consideración contrato alguno suscrito con anterioridad. Ahora bien, es menester señalar, que teniendo el contrato de arrendamiento una duración de cinco (5) años, y motivado a que el mismo finalizó en fecha 31 de mayo de 2001, es por lo que operó de pleno derecho la prórroga legal en beneficio del Arrendatario, por un lapso de dos (2) años, tal como lo dispone el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido solicitó la parte actora, el cumplimiento de contrato de arrendamiento, por concepto del pago de los cánones de arrendamiento desde el día 30 de octubre de 2005, así como el incumplimiento en el pago de los servicios públicos, por otro lado en la oportunidad para contestar la demanda la parte demandada, negó en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta, por cuanto señaló ser la propietaria del inmueble, sobre el cual recayó el contrato de arrendamiento en la presente causa. Así, planteados los términos en los que quedó centrado el mérito de la causa, esta Juzgadora observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Asimismo, el artículo 1264 ejusdem, establece lo siguiente:
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
De la normativa antes transcrita, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato; para así estar acorde con los artículos 243, ordinal 4º y 264 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales se debe establecer en la sentencia los motivos de hecho y de derecho de la decisión, aunado a que no se puede declarar con lugar la demanda sino cuando se hayan probado los hechos alegados en ella, y con fundamento en las previsiones de los artículos 1.354 del Código Civil y 12 del texto legal adjetivo, por lo tanto se procede a verificar los supuestos de procedencia de la presente acción, los cuales son los siguientes: i) que el contrato jurídicamente exista; ii) y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
1. Que el Contrato Jurídicamente Exista, y que sea Contentivo de la Obligación que se Alega como Incumplida: Este requisito hace referencia a la existencia jurídica del contrato. De lo expuesto corre inserto a los folios 10 al 12, documento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de mayo de 2001, quedando anotado bajo el No. 01, Tomo 23, de los Libros de Autenticaciones, el cual fue suscrito entre la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ y el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE, y que recayó sobre el inmueble constituido por un local comercial denominado con el No 7, ubicado en la Avenida Intercomunal de Antímano, de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital).
De lo anterior se observa que en las cláusulas del contrato, se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato y el precio del alquiler del bien, y en virtud que la parte accionante se constituyó en propietario, según dación en pago el cual fue registrado ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 03 de marzo de 2006, quedando anotado bajo el No 33, Tomo 26, Protocolo Primero, trae como consecuencia que la parte actora se subrogara como la arrendadora, en este sentido, se tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de arrendamiento.
2. Que la Obligación esté Incumplida: Este es el requisito más importante, ya que es el que hace posible que resulte procedente o no, la presente acción de Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento. En este sentido, el artículo 1.264 del Código Civil, tal como se mencionó supra, hace que el ejercicio de la presente acción, sea posible al acreedor en caso de incumplimiento total y definitivo, y también en caso de incumplimiento parcial del contrato.
Ahora, en cuanto a la prueba del incumplimiento, hay que interpretar el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.354 ejusdem y con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Estas dos últimas normas nos dicen en forma similar que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Esto, traducido en el ámbito de las acciones de cumplimiento y de resolución, denota que las partes tienen la carga de probar el cumplimiento de las obligaciones, así como los hechos esgrimidos por éstas.
Revisando tal requisito, observa esta Juzgadora que es un hecho notorio, y admitido por las partes que se celebró un contrato de arrendamiento, tal como quedó demostrado supra, el cual recayó sobre el local comercial ya señalado. Ahora bien, de la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman la presente causa, se observa que las partes no lograron traer a los autos elementos probatorios, que permitan enervar los alegatos esgrimidos, y así determinar si la parte demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento o si por el contrario se encontraba solvente cumpliendo con lo señalado en el contrato; aunado al hecho que la arrendataria goza de la prórroga legal, ya mencionada, al finalizar la vigencia del contrato de arrendamiento.
Por cuanto no se demostró que la parte demandada se encontrara en mora, con respecto a la obligación del pago de los cánones de arrendamiento desde el día 30 de octubre de 2005, es menester señalar lo estipulado en los artículos 254 y 509 del Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. (…)
Artículo 509: Los jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto a ellas.”
Determinado todo lo anterior, y visto que no existen elementos fácticos de convicción que demuestren lo pretendido por la actora, aunado al hecho de que existe duda acerca de los hechos narrados, es por lo que, de conformidad con lo establecido en el 254 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los principios de debido proceso, derecho a la defensa y tutela judicial efectiva consagrados en nuestra Carta Magna, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar Sin Lugar la presente acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoó la ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA, en contra del ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE.

-DE LA RECONVENCIÓN-

La parte demandada en el mismo escrito de contestación, reconvino a la parte actora aduciendo que el contrato de arrendamiento suscrito, es nulo de toda nulidad y que supuestamente, se encuentra viciado en el consentimiento, aduciendo que la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, lo engañó al hacerle creer que a éste y al notario que autenticó el contrato que era la propietaria del inmueble. En este sentido, establecido los hechos demandó la nulidad del contrato de arrendamiento de marras.
Por otro lado, la parte actora-reconvenida negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta, supuestamente por no estar ajustada a derecho, pues señaló que es en el capítulo V, del escrito de reconvención, que menciona la acción de Nulidad por supuesta ilegalidad del Contrato de Arrendamiento; y que en dicho escrito de contestación de la demanda y la reconvención, se entrelazan conceptos sobre una serie de aspectos jurídicos, que supuestamente, nada tienen que ver con el objeto de la reconvención, sin establecer deducción alguna de esa larga enumeración de normas legales, y que además, tanto el Contrato de Arrendamiento, como el documento que fue consignado en la Notaría Pública, en la oportunidad de otorgamiento del contrato, así como el documento de dación en pago que le dio la condición de Arrendadora, por subrogación, son documentos públicos, sobre los cuales, según señaló no puede solicitarse la nulidad de los mismos, como pretende hacerlo el demandado, sino el procedimiento de tacha de documentos a que se refiere el Código Civil, por las causas señaladas allí expresa o tácitamente.
En este sentido, la reconvención o mutua petición, no es otra cosa que la pretensión que hace valer el demandado contra el demandante en conjunto con su contestación de la demanda, la cual puede fundarse en el mismo título de la demanda inicial o en uno diferente, pero necesariamente debe darse entre las mismas partes que actúan en el proceso principal.
Ahora bien, sobre la nulidad del contrato, debe esta Juzgadora señalar que, ésta viene a ser la sanción que impone el ordenamiento jurídico, principalmente cuando faltan algunos de los requisitos de existencia o validez de la convención, aun cuando pueden haber otras razones de nulidad. Así, se diferencia en el primer grupo a la nulidad absoluta y, en el segundo, a la nulidad relativa.
La nulidad absoluta del contrato se presenta cuando el mismo no posee algunos de sus requisitos de existencia, a saber: consentimiento, objeto y causa; pudiendo también generarse por contravención del orden público o las buenas costumbres. Su declaración no sólo puede ser solicitada por los contrayentes, sino por cualquier persona interesada en el cese de sus efectos en cualquier momento, por cuanto la acción es imprescriptible y, al proteger los intereses del orden público, el contrato absolutamente nulo no puede ser confirmado por las partes.
En el caso de la nulidad relativa, los intereses protegidos son los de alguna de las partes contrayentes, atendiendo a la especial circunstancia en la que se encontraba al momento de la suscripción del contrato (minoridad, bajo los efectos del dolo, la violencia o el error, entre otros), razón por la cual su declaración solo puede ser solicitada por la persona protegida por la norma, quien la deberá ejercer antes de fenecer el lapso de prescripción. Este fundamento es base además para establecer que los contratos inmersos en un supuesto de nulidad relativa, pueden ser confirmados por la persona afectada bien sea expresamente o por no haber ejercido la acción de nulidad a tiempo.
En este sentido, en virtud de que la parte demandada reconviniente, alegó el vicio de error, de hecho y el dolo, esta Juzgadora observa, que el artículo 1.142 del Código Civil establece: “El contrato puede ser anulado: 1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2º Por vicios del consentimiento”.
Asimismo el articulo 1.146 eiusdem, prevé: “Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato”.
Por su parte, el Artículo 1.148 idem, señala que: “El error de hecho produce la anulabilidad del contrato cuando recae sobre una cualidad de la cosa o sobre una circunstancia que las partes han considerado como esenciales, o que deben ser consideradas como tales en atención a la buena fe y a las condiciones bajo las cuales ha sido concluido el contrato.
Es también causa de anulabilidad el error sobre la identidad o las cualidades de la persona con quien se ha contratado, cuando esa identidad o esas cualidades han sido la causa única o principal del contrato”
En este sentido la doctrina, ha definido el dolo como: “…el conjunto de maquinaciones o actuaciones intencionales de una de las partes con el fin de lograr que la otra parte otorgue un contrato. Se entiende que esas “maquinaciones” incluyen “el ardid, el engaño, la astucia o confabulación”, porque priva el ánimo de causar perjuicio a otro y determinarla a dar su consentimiento en la celebración de un acto o negocio jurídico.
Adviértase que esas maquinaciones van dirigidas a la voluntad, no a la ejecución de las obligaciones ni a los actos fuera de negocios. El dolo como causa de nulidad se refiere, entonces, al que incide en la celebración de un acto o contrato…” (Rivera Morales, R. (2000) Las Nulidades en Derecho Civil y Procesal. p. 182)
Asimismo, el artículo 1.154 del Código Civil, señala: “El dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado”.
Como se observa, de la interpretación literal, sistemática y concordada de las normas y doctrina antes transcritas, se desprende que el consentimiento de las partes es un elemento esencial para la existencia del contrato, el cual esta referido a la manifestación de voluntad libre y conciente dirigida a producir efectos jurídicos, es decir, el acto de manifestación de voluntad es intrínseco del contratante, que en algunas ocasiones puede verse perjudicado cuando esa manifestación de voluntad no ha sido dada libre y espontáneamente, sino que se formó bajo el influjo de motivos perturbadores que la Ley contempla, como son el error, el dolo y la violencia, por tanto, sólo la parte contratante cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo puede pedir la nulidad del contrato, es decir, sólo las partes contratantes son las que pueden pedir la nulidad del contrato por vicios en el consentimiento.
Ahora bien, es menester para esta Juzgadora señalar que, en el caso especial de los contratos de arrendamiento, no es necesario para su validez, que el arrendador ostente la condición de propietario del inmueble; así las cosas, el contrato de arrendamiento, como todos los demás contratos, está sujeto a las reglas generales para contratar, las cuales se encuentran establecidas en los artículos 1.143, al 1.145, del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:
“Articulo 1.143. “Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley
Articulo 1.144. “Son incapaces para contratar en los casos expresados por la Ley, los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la ley le niega la facultad de celebrar determinados contratos…”
(omissis)
Articulo 1.145, “La persona capaz de obligarse no puede oponer la incapacidad del menor, del entredicho ni del inhabilitado con quien ha contratado”
Al respecto, los autores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto y Alejandro Guerrero Rocca, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I págs. 503 y 504, apuntan que, nuestra legislación no autoriza ni prohíbe el arrendamiento de la cosa ajena, en este mismo orden, señalan que: “se comprende prima facies que la relación jurídica está constituida por el arrendador y el arrendatario, sin importar –aparentemente- que aquel tenga o no la cualidad de dueño del inmueble arrendado, puesto que la norma inquilina ría no hace distinción al respecto (…omissis…) En la doctrina nacional encontramos que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato y si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario, ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable.”
En este sentido, visto que el contrato de arrendamiento objeto de la litis fue suscrito entre ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, ya identificada, y el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE SILVA, así como se observa del análisis de los contratos de arrendamientos suscritos con anterioridad, señalados y valorados por esta Juzgadora, se observa que dicha ciudadana había venido detentando, de forma pacífica, su condición de arrendadora del inmueble, sin que se haya opuesto en forma alguna, persona natural o jurídica, que se considere con derechos sobre el inmueble sobre el cual recae la pretensión. Con base a todo lo expuesto, es por lo que le resulta forzoso a esta Juzgadora declarar que la presente reconvención por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO no puede prosperar.

-V-
DISPOSITIVA

En vista de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoó la ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V.-13.747.701, en contra del ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V.-3.553.551.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, que por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoó el ciudadano SIMÓN DARÍO CAPOTE venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V.-3.553.551, en contra de la ciudadana SONIA CABRITA CHIPIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V.-13.747.701.
TERCERO: En virtud de que ambas partes resultaron vencidas, se condena en costas recíprocamente, de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los seis (06) días del mes de mayo de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR
Dra. ADELAIDA SILVA MORALES
LA SECRETARIA ACC.
ABG. SAYRELIS RAMIREZ.
En esta misma fecha siendo las 11:00 am, se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC
ABG. SAYRELIS RAMIREZ.
Exp. Itinerante Nº: 0610-12
Exp. Antiguo Nº: AH16-V-2006-000162
ASM/SR/02