TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION ITINERANTE DE LOS JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Año 205° y 156º

PARTE DEMANDANTE: JULLY MIRELLY HERNANDEZ DE GALINDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nª V-6.505.562.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ROSA LUCILA VARGAS MENDOZA, abogados en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.785.

PARTE DEMANDADA: ESTHER YAQUELING LUGO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.681.964.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: IRENE ZULAY TACHON MARTINEZ, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº34.539.

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE No: 12-0578.

- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente juicio por demanda de Desalojo seguido por la ciudadana JULLY MIRELLY HERNANDEZ DE GALINDEZ, en contra de la ciudadana ESTHER YAQUELING LUGO. Dicha demanda correspondió ser conocida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo sorteo de ley, la cual fue admitida por auto de fecha 16 de febrero de 2005 (f.23).
Mediante diligencia de fecha 27 de junio del año 2006, el Alguacil dejó constancia de que la ciudadana ESTHER YAQUELING LUGO, en su carácter de parte demandada firmó recibo de citación. (f.39).
En fecha 12 de julio de 2006, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, constante de trece (13) folios útiles. (f.43 al 56).
Mediante escrito de fecha 17 de julio de 2006, la parte demandada, debidamente asistida por la abogada IRENE ZULAY TACHON MARTINEZ, presentó escrito de promoción de pruebas, constante de cuatro (04) folios útiles. (F.88).
En fecha 21 de julio de 2006, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, constante de un (01) folio útil y cuatro (04) anexos. (F.125).
Por auto de fecha 25 de julio de 2006, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió y providenció los escritos de pruebas presentados por las partes. (F.198).

En fecha 27 de julio de 2006 (f.201), la parte actora desistió de las pruebas testimoniales, y en fecha 28 de julio de 2006, el Juzgado dejó sin efecto la comisión librada en fecha 25 de julio de 2006.(F.203).

Mediante diligencias de fechas 09 de octubre y 09 de noviembre de 2007, la abogada de la parte demandante, solicitó dictar sentencia. (F. 204).

En fecha 14 de febrero de 2012, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, ordenó la remisión del presente expediente a este Juzgado en virtud de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de noviembre de 2011. En fecha 30 de noviembre de 2012, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dictó Resolución N° 2012-0033, mediante la cual prorrogó por un año la vigencia de estos Juzgados itinerantes.(F.206).

Mediante nota de secretaria de fecha 09 de abril de 2012, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en función itinerante de los Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio por recibido el presente expediente.(F.208).

En fecha 22 de enero de 2013, se dejo constancia de haberse cumplido con todas las formalidades de las resoluciones Nos. 2011-0062 y 2012-0033, emanadas de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el abocamiento de quien suscribe la presente decisión.(F.209).
Tenidas las partes por notificadas del abocamiento de quien aquí decide, procede el Tribunal a pronunciarse en relación al mérito de este asunto, con base a las siguientes consideraciones:

-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES.

En síntesis, la parte actora en el libelo de la demanda manifestó lo siguiente:
Que en fecha 01 de noviembre de 2001, su representada, en su carácter de propietaria y arrendadora y la ciudadana Esther Yaqueling Lugo, quien es demandada, suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra y venta por plazo fijo de un (1) año contado a partir de la suscripción del mismo, mediante el cual dio en arrendamiento el cincuenta por ciento (50%) de los derechos de un local para oficina, distinguido con el PT-3A, ubicado en tercer piso de del edificio Centro Profesional Guarenas, situado en la intersección entre las calles Páez y Arismendi, Guarenas, municipio autónomo plaza del Estado Miranda.
Que según la cláusula segunda del contrato, se estableció que el precio de venta de los derechos vendidos, sería la cantidad de nueve millones de bolívares (Bs.9.000.000, 00) hoy día nueve mil bolívares (Bs.9.000,00), de los cuales la parte demandada canceló la suma de un millón de bolívares (bs.1.000.000, 00) hoy día mil bolívares (Bs.1000,00), al momento de la presentación del documento y un millón de bolívares (bs.1.000.000, 00) hoy día mil bolívares (Bs.1.000,00) a 45 días contados a partir de la firma y la cantidad de siete millones de bolívares (Bs.7.000.000,00) hoy día siete mil bolívares (Bs.7.000,00), que serían cancelados en el momento de la Protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Subalterno respectivo.
Que según la cláusula quinta del contrato, se acordó que en caso de no celebrarse el contrato en el tiempo estipulado, establecer una prórroga de mutuo acuerdo o dejar la reserva como parte de pagos de canones de arrendamiento a razón de doscientos mil bolívares (Bs.200.000, 00) hoy día doscientos bolívares (Bs.200,00) mensuales por el uso del inmueble.
Que una vez transcurrido el año de vigencia del contrato de arrendamiento con opción a compra venta, las partes no prorrogaron el contrato y el pago realizado por la demandada debió quedar como parte de pago, de cánones de arrendamiento, por doscientos mil bolívares (Bs.200.000, 00) hoy día doscientos bolívares (Bs.200, 00) mensuales.
Que la parte demandada, incumplió con lo establecido y se quedó con el inmueble sin causa justificada.
Que hasta la fecha de la interposición de la demanda, el demandado no ha devuelto el local a su poderdante, ni pagó un solo mes de canon de arrendamiento, a pesar de haber transcurrido tres (03) años y ocho meses de la firma de dicho contrato.
Fundamentó su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.185, 1.212 y 1.264 del Código Civil, artículo 338 del Código de Procedimiento Civil y artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Pretende: El desalojo del inmueble arrendado libre de bienes y personas y cancele la cantidad de SIETE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.7.400.000,00) hoy día SIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.7.400,00), correspondientes a los cánones de arrendamiento a partir del día 1º de septiembre de 2002 hasta el 1º de julio de 2005 y los que se sigan venciendo hasta la definitiva desocupación y entrega del inmueble, con respecto a los bienes muebles referidos en el escrito, el pago por concepto de daños y perjuicios de una cantidad equivalente al precio de los mismos, la cantidad de OCHO MILLONES SEISCIENTOS SETENTA MIL Y UN MIL NOVECIENTOS TRINTA Y SIETE BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 8.671.937, 40), hoy día OCHO MIL SEISCIENTOS SETENTAY UN BOLIVARES CON NOVENTA YTRES CENTIMOS (Bs.8.671,93), por concepto de daños y perjuicios, por haber privado a su poderdante del uso del inmueble y de los bienes muebles citados, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), hoy día DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.200,00) por cada mes que se siga venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble y el pago de las costas y costos procesales.

Estimó la demanda en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000, 00), hoy día DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000, 00). Que se acuerde la indexación de las cantidades aquí solicitadas.

En síntesis, la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, manifestó lo siguiente:
Que es cierto que en fecha 01 de noviembre de 2001, suscribió un contrato de compra venta con los ciudadanos Jully Mirelly Hernández de Galíndez y Gerardo A. Galíndez Hernández, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-8.758.236, sobre cincuenta por ciento de los derechos de un local para oficina, distinguido con el PT-3A, ubicado en tercer piso de del edificio Centro Profesional Guarenas, situado en la intersección entre las calles Páez y Arismendi, Guarenas, municipio autónomo plaza del Estado Miranda.
Que dicho contrato no es de arrendamiento con opción de compra venta si no un contrato de compra venta y que se efectuó en conjunto con la demandante y su esposo, Gerardo A. Galíndez Hernández.
Que existía una prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble en cuestión que impedía que se efectuara la venta entre las partes y que la parte demandada desconocía al momento de efectuar el contrato en cuestión.
Que debido a que el contrato siempre estuvo en pie las partes decidieron no prorrogo el contrato, así que no se pagaron los cánones de arrendamiento.
Que el contrato se celebraba por la oficina que actualmente ocupa la demandada y que debido a eso se le fue entregada, en lugar de los “derechos proindivisos” de los que habla la parte actora.
Que los nuevos dueños de dicho inmueble le cobraban veinte millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) por el inmueble, cuando solo restaban siete millones de Bolívares (Bs. 7.000.000,00) en la negociación.
Por último solicitó que la demanda sea declarada sin lugar.

-III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

Con el libelo de la demanda:
Promovió copia certificada del CONTRATO ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA, de fecha 01 de noviembre de 2001, debidamente notariado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda con sede en Guatire, anotado bajo el Nº 13, tomo 95 de los libros de autenticación llevados por esa notaria. Al respecto, este sentenciador lo considera como documento privado y reconocido, y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando en la parte motiva del presente fallo su valoración con respecto al alcance del negocio jurídico que las vincula.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Promovió copia simple DOCUMENTO DE VENTA, realizado por la ciudadana JULLY MIRELLY HERNANDEZ DE GALINDEZ, con el Doctor ERNESTO MORENO, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-6.376.029, de la oficina ocupada por la demandante, anotado bajo el Nª 01, Tomo 27, Protocolo 1ero, de los libros de registro llevados por la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda. Al respecto, este Tribunal evidencia de dicha documental, que la propiedad del inmueble se encuentra en manos de la parte actora, y que el mismo se encuentra agravado con medida de prohibición de enajenar y gravar de fecha 14 de Agosto de 200, decretada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de los Teques Estado Miranda, valoración esta que se le otorga de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
Con respecto al documento de venta registrado e la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 07 de Junio de 1994, bajo el Nro., 09, Tomo 16, Protocolo Primero, se evidencia que en dicho documento fue vendido un inmueble distinto al que aquí se discute, por lo que este Tribunal lo considera netamente impertinente. Y así se decide.
En cuando a las documentales identificadas con las letras E, F, G, H, I, J, K, las mismas aparte de ser impertinentes con la litis planteada, así mismo emanan de terceras personas las cuales ameritan la ratificación por medio de la prueba de testigos la cual no fue evacuada, por lo tanto desecha las mismas.

- IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
EL MÉRITO DE LA PRESENTE CONTROVERSIA

A los fines de definir el objeto de la presente litis, es menester establecer lo siguiente.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil expresa:

“...En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...”.

El anterior precepto normativo le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, quienes realizan la labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos. Los tribunales del fondo son los únicos que pueden establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio.
Es jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que la interpretación de los contratos es materia reservada a los jueces de instancia, de la cual sólo puede conocer la Sala cuando se denuncie la comisión por el juez de suposición falsa, o un error en la calificación del contrato.
Con respecto a la interpretación de los contratos por el juez, la referida Sala de Casación Civil, en pacífica doctrina entre otras en decisión de fecha 28 de febrero de 1996 (Orlando Di Bernardino), reiterada en decisión de fecha 14 de abril de 1999 (B. Errate Consolo y otros contra Douglas Rafael Hurtado y otro), ha establecido:

“...Los jueces de mérito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes, para lo cual deben atenerse al propósito y a la intensión de los otorgantes. Igualmente los jueces tiene potestad para calificar los contratos, a los cuales debe asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes los hubieran dado erróneamente otra diferente. El poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que concurran en cada caso concreto, por lo que las conclusiones que sostengan en ese campo escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que la Corte pueda extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia...”.

En virtud de lo expuesto, la pretensión de la parte actora nace del contrato suscrito con la parte demandada que, en su decir celebraron un contrato de arrendamiento con opción a venta, y, en virtud de que la parte demandada ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento es por lo que procede a demandar el desalojo del inmueble con base a las disposiciones de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, específicamente en su artículo 34.
Así las cosas, la parte demandada contradijo la pretensión, y alegó que la relación que la une con el actor es simplemente un contrato de opción de compra y no de arrendamiento.
Establecido entonces de manera breve como quedó trabada la litis, y en consonancia con la jurisprudencia del más alto Tribunal antes citada, y a tenor de la facultad conferida por la Ley a el ente jurisdicente a los fines de la libre interpretación de los contratos, con base a la intención que tuvieron los sujetos, este Tribunal observa, lo siguiente:
Del análisis a las cláusulas que contiene la convención suscrita por las partes, puede evidenciarse, que, el propietario (parte actora), otorga “opción de compra”, a la comprador (parte demandada); identificaron el inmueble con todas sus especificaciones; establecieron un precio; fijaron una oportunidad para el pago; se pagó una parte del precio; y que el documento definitivo de venta sería cancelado por ante el Registro Subalterno correspondiente.
Ahora bien, En este orden de ideas, se hace necesario hacer referencia al criterio sostenido por nuestro máximo Tribunal, contenida en decisión de fecha seis (06) de febrero del 2.003, emanada de la Sala de Casación Social, decisión Nº 020, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasqueño López, en la cual se dispuso lo siguiente:

“(…) El artículo 1.474 del Código Civil Venezolano establece:
“La venta es contrato por medio del cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”
Como lo expresa el artículo trascrito, el contrato de venta es el compromiso de transferir la propiedad de una cosa, por una parte y por la otra el pago del precio respectivo.
Por su parte, la doctrina patria ampliando lo establecido en la norma reseñada, ha establecido que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio (sic) el dinero...”. “Derecho Civil IV Contratos y Garantías”, José Luís Aguilar Gorrondona, Décima Edición, Universidad Católica.
Tal como lo prescribe el precitado autor, la venta es la recíproca obligación tanto de transferir y de garantizar la propiedad, como la de pagar el precio estipulado por ella. Es decir, entonces, que la venta es un contrato bilateral, onerosa, consensual y traslativa de la propiedad.
En tal sentido, la Sala infiere que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido.
Ahora bien, en otras decisiones de este Tribunal, ha expresado que, entre otras modalidades de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”. “Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Pág. 155.”
En cuanto a la jurisprudencia patria, la similitud de las promesas preliminares de compra-venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, Tomo 85, p.p. 550-551, por medio de la cual indicó:
“...doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.”
De igual modo, la Sala considera de superlativa importancia, por estar en consonancia con lo expuesto, lo establecido en el encabezamiento del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el cual reseña:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no está excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato...”.
Es decir, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento(...)”.

Siendo así, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien, sometido a expectativas que infieren en el cumplimiento del mismo, por estar sujetos a algún requisito o circunstancia posterior. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen naturales o jurídicas; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. Así se establece.-

Establecido lo anterior, debe concluir este Tribunal que, la convención que une a las partes es la de un contrato de venta, y no como lo califica la parte actora como una relación arrendaticia. Conclusión que llega este Jurisdicente al percatarse que la parte actora solo se basa en la cláusula penal suscrita, en cuanto y tanto, al no cumplirse con las cláusulas contenidas del compromiso de venta, el demando estaría obligado a cancelar una pensión por el uso del inmueble; lo que irremediablemente, al estar todos los ciudadanos sometidos a un estado de derecho y justicia, debe entonces haberse declarado resuelta la primera condición, ésta es, la de resolver el convenio de venta para así tener la parte actora, libertad de demandar por la ocupación del inmueble. De manera que, al establecer que, las características propias del contrato en litis son perfectamente vinculadas a los preceptos de Ley establecidos en el artículo 1474 del Código Civil, debe entonces este Tribunal calificar la relación contractual como una venta y no como erróneamente la calificó la parte actora como arrendaticia. Y así se decide.

En consecuencia, este Tribunal declarará inadmisible la acción propuesta, como lo hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

-V-
DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto, y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentes expuestas, este Tribunal Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE La pretensión contenida en la demanda que por desalojo incoara la ciudadana JULLY MIRELLY HERNANDEZ DE GALINDEZ, contra el ciudadano ESTHER YAQUELING LUGO, ambas partes, anteriormente identificadas.

En virtud de la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de Mayo de dos mil quince (2015).
EL JUEZ,

CESAR HUMBERTO BELLO
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.).-
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

Exp. No. 12-0578.
CHB/EG/.