Exp. Nº AP71-R-2014-001202 Definitiva/Mercantil/Cumplimiento de Contrato/Recurso. Con Lugar La Apelación/Sin Lugar la Demanda/REVOCA/”D” REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS “Vistos”, con sus antecedentes. I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES. PARTE ACTORA: MK INGENIERIA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 29 de mayo de 2002, bajo el Nº 74, Tomo 664-A-Qto. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARÍA ELENA PALACIOS MALDONADO y MARIA CAROLINA PALACIOS MALDONADO, abogadas en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.434.932 y 5.434.933, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.090 y 28.835, respectivamente. PARTE DEMANDADA: INVERSIONES RUJU, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 9 de abril de 1981, bajo el Nº 03, Tomo 27-A-Pro. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: HERNANDO DÍAZ CANDIA, BERNARDO WEININGER, RAMÓN AZPURUA NUÑEZ, ARGHEMAR PÉREZ SANGUINETTI, JOSE MIGUEL AZPURUA, ENRIQUE STORY-CHAPELLIN, JENNIFER DOS REIS RODRIGUES, KATHERINA BLANCO MOCIÑOS y EDUARDO BALZA EZAGUI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 10.330.480, 6.821.580, 9.882.924, 9.684.896, 15.396.495, 16.460.187, 17.490.778, 19.371.010 y 19.693.520, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.320, 34.707, 49.253, 63.464, 114.418, 124.504, 145.826, 194.374 y 219.111, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA. Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón del recurso de apelación interpuesto por el abogado EDUARDO BALZA EZAGUI, en contra de la decisión dictada el 14 de agosto de 2014, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa, incoada por la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A. Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa, a esta alzada, que por auto del 4 de diciembre de 2014 (f. 364), la dio por recibida, entrada y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, conforme lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. El 8 de enero de 2015, los abogados ENRIQUE STORY CHAPELLIN y EDUARDO BALZA EZAGÜI, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de informes; lo cual realizaron nuevamente el 22 de enero de 2015. El 22 de enero de 2015, las abogadas MARIA ELENA PALACIOS MALDONADO y MARIA CAROLINA PALACIOS MALDONADO, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte actora, consignaron escrito de informes. El 3 de febrero de 2015, los abogados ENRIQUE STORY CHAPELLIN y EDUARDO BALZA EZAGÜI, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de observaciones. En esa misma fecha, las abogadas MARIA ELENA PALACIOS MALDONADO y MARIA CAROLINA PALACIOS MALDONADO, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte actora, consignaron escrito de observaciones; lo cual realizaron nuevamente el 5 de febrero de 2015. El 18 de febrero de 2014, la abogada MARIA ELENA PALACIOS MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó copias certificadas; las cuales fueron acordadas, mediante auto del 20 de febrero de 2014; y, retiradas, por la abogada MARIA CAROLINA PALACIOS MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, el día 26 de febrero de 2015. El 6 de abril de 2015, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. No habiéndose publicado la decisión en el lapso establecido, se procede a resolver la presente controversia previa las consideraciones siguientes: III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS. Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa, mediante libelo de demanda presentado el 8 de octubre de 2013, por el ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil MK INGENIERIA, C.A., asistido por los abogados LEOPOLDO PALACIOS, EDITH HERNÁNDEZ SARABIA y MARIA ELENA PALACIOS DE MAURETTE, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., por ante la Unidad de recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la demanda, al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 16 de octubre de 2013 (Fs. 50-51), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento ordinario. El 22 de octubre de 2013, la abogada MARIA ELENA PALACIOS DE MAURETTE, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial de la parte actora; en actuación aparte, dejó constancia de haber entregado los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada. El 23 de octubre de 2013, la abogada MARIA ELENA PALACIOS DE MAURETTE, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó fotostatos de los recaudos acompañados al libelo de demanda, para que previa certificación, fueran desglosados los originales y resguardados en la caja fuerte del tribunal; asimismo, solicitó se decretara medida preventiva, para lo que consignó fotostatos, para que previa certificación, fueran agregados al cuaderno de medidas; y, solicitó copias certificadas. El 5 de noviembre de 2013, el juzgado de la causa, ordenó expedir copias certificadas y ordenó abrir cuaderno de medidas. El 6 de noviembre de 2013, la abogada MARIA CAROLINA PALACIOS MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa; en actuación aparte, consignó fotostatos requeridos por auto del 5 de noviembre de 2013. El 7 de noviembre de 2013, la abogada MARIA CAROLINA PALACIOS MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó fotostatos de los recaudos consignados con la demanda, para que, previa certificación, fueran desglosados los originales y resguardados en la caja fuerte del tribunal. El 18 de noviembre de 2013, la abogada MARIA ELENA PALACIOS DE MAURETTE, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ratificó sus diligencias de los días 23 de octubre y 7 de noviembre de 2013. El 22 de noviembre de 2013, la abogada MARIA CAROLINA PALACIOS MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó copias certificadas. El 28 de noviembre de 2013, la abogada MARIA CAROLINA MALDONADO PALACIOS, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, retiró copias certificadas; y, solicitó comisión para la practica de la citación de la parte demandada. El 5 de diciembre de 2013, el juzgado de la causa, acordó comisionar al Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, para la práctica de la citación de la parte demandada; librando oficio, despacho y compulsa. El 17 de enero de 2014, el ciudadano JAVIER ROJAS MORALES, alguacil, dejó constancia de haber entregado el oficio, comisión y compulsa, en la oficina de MRW, para su traslado al juzgado comisionado. El 22 de enero de 2014, la abogada MARIA CAROLINA PALACIOS MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, informó al tribunal del fallecimiento del Juez del Juzgado comisionado; solicitó se dejase sin efecto la comisión y el oficio, en razón de no haberse designado aún juez suplente en dicho tribunal. El 19 de febrero de 2014, el tribunal de la causa, negó el pedimento de la representación judicial de la parte actora; y, la instó a dirigirse al juzgado comisionado para el trámite de la citación de la parte demandada. El 24 de febrero de 2014, el abogado FERNANDO LUCAS, consignó instrumento poder que le acreditó la representación judicial de la parte demandada; y, en tal carácter, se dio por citado. El 28 de marzo de 2014, el abogado FERNANDO LUCAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda. El 31 de marzo de 2014, la abogada MARIA ELENA PALACIOS MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó cómputo. El 1º de abril de 2014, el juzgado de la causa, practicó cómputo de los días de despacho transcurridos, desde el 18 de noviembre, exclusive, hasta el 24 de febrero de 2014, inclusive. El 29 de abril de 2014, el a-quo, agregó a los autos, el escrito de pruebas presentado el 25 de abril de 2014, por las abogadas MARIA ELENA PALACIOS MALDONADO y MARIA CAROLINA PALACIOS MALDONADO, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte actora; y, el escrito de promoción de pruebas presentado el 25 de abril de 2014, por el abogado FERNANDO LUCAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. El 5 de mayo de 2014, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por las partes. El 27 de mayo de 2014, el juzgado de la causa, agregó a los autos, las resultas de la comisión librada para la práctica de la citación de la parte demandada, procedentes del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. El 30 de mayo de 2014, el juzgado de la causa, mediante auto complementario del dictado el 5 de mayo de 2014, admitió la prueba de informes, promovida por la parte actora. Mediante diligencia del 4 de junio de 2014, la abogada MARIA ELENA PALACIOS DE MAURETTE, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó fotostatos necesarios para la evacuación de las pruebas de informes. El 11 de junio de 2014, el ciudadano ROSENDO HENRIQUEZ, alguacil, dejó constancia de haber entregado oficio Nº 2014-0429, librado al Banco Venezolano de Crédito. Mediante diligencia del 12 de junio de 2014, la abogada MARIA ELENA PALACIOS MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó prorroga del lapso de evacuación de pruebas. El 17 de junio de 2014, el juzgado de la causa, acordó prorroga de quince (15) días de despacho, del lapso de evacuación de pruebas. El 30 de junio de 2014, se agregó a los autos, oficio fechado el 26 de junio de 2014, procedente del Banco Venezolano de Crédito. El 1º de agosto de 2014, la abogada MARIA CAROLINA PALACIOS MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de informes. En esa misma fecha, el abogado FERNANDO LUCAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes. El 5 de agosto de 2014, la abogada MARIA CAROLINA PALACIOS MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó nuevamente escrito de informes. El 8 de agosto de 2014, la abogada MARIA ELENA PALACIOS MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones. El 14 de agosto de 2014, el juzgado de la causa, dictó sentencia, mediante la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa, incoada por la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A. Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, por el abogado EDUARDO BALZA EZAGÜI, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para emitir pronunciamiento, previamente observa: IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR. Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto por el abogado EDUARDO BALZA EZAGÜI, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 14 de agosto de 2014, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa, incoada por la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A.; condenó a la parte demandada, a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento de los documentos que acreditan la propiedad del inmueble, en los mismos términos y condiciones establecidos en la oferta de opción de compra o promesa bilateral de compraventa, contemplada en la cláusula décima sexta del contrato de arrendamiento, suscrito el 3 de agosto de 2012, con vigencia desde el 1º de septiembre de 2012, sobre el inmueble constituido por un (1) galpón con oficinas, identificado como Galpón Nº 2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponderían de conformidad con el respectivo documento de condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, el 21 de marzo de 2012, el cual forma parte integrante del inmueble denominado PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la Urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda. Asimismo, en caso que la parte demandada no diera cumplimiento voluntario al fallo, una vez declarado firme, indicó que el mismo serviría de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; en, cuyo caso, la parte actora, consignaría ante el tribunal, en cheque de gerencia, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación; es decir, la suma de un millón seiscientos mil bolívares (Bs. 1.600.000,oo), para su finiquito. * Fijados los términos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 14.08.2014; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo: “…observa este Juzgador, que la presente controversia viene dada en razón de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA, incoada por el ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, antes identificado, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, contra la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el decurso de la presente causa, motivado, al decir de la actora, en que la parte demandada no cumplió y no ha cumplido con lo estipulado en el contrato de marras, específicamente en el cumplimiento de las cláusulas 3º, 16º y 17º, respectivamente, relacionadas a la duración real del contrato y el derecho de opción de compra del inmueble de marras, habiendo la Arrendadora incumplido con su compromiso de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble, suficientemente identificado, dentro del plazo convenido. El citado negocio jurídico de opción de compra venta recayó sobre un (1) bien inmueble constituido por un (1) Galón con oficinas, identificado como Galpón No.2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponden de conformidad con el respectivo documento de Condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2012, bajo el No.38, Folio 251, Tomo 7, Protocolo de Transcripción del año 2012, el cual forma parte integrante del inmueble denominado PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la Urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, cuya superficie, medidas y demás linderos se encuentran especificados en el escrito libelar. Ahora bien, a los efectos de enervar la pretensión de la parte actora, la representación judicial, de la parte accionada en la oportunidad de la contestación de la demanda, alegó en su defensa, entre otras cosas, lo siguiente: Que es cierto que entre la empresa INVERSIONES RUJU, C.A., y la compañía “MK INGENIERÍA, C.A”, antes identificadas, celebraron un contrato de arrendamiento con opción a compra, suscrito y autenticado entre ambas partes en fecha 3 de agosto de 2012, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 42, Tomo 127, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Que es cierto que en fecha 2 de octubre de 2013, su representada recibió de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, una especie de transacción, la cual nunca fue suscrita ni aceptada por su mandante, al tratarse de un simple borrador de acuerdo propuesto por la demandante pero nunca aceptado por su representada y por lo tanto no existiría contrato de ninguna especie; y por tal, el referido escrito carecería de naturaleza probatoria. Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado en fecha 3 de agosto de 2012, tuviera una especie de vacatio legis, tal y como lo ha propuesto la parte actora, ya que conforme a la Cláusula Tercera, se convino una fecha de inicio y de terminación de la relación arrendaticia muy distinta, al plazo acordado en la Cláusula Décima Sexta, en donde se convino una fecha de inicio y de terminación para ejercer el derecho de opción de compra. Que en dicha Cláusula Décima Sexta, se otorgó un derecho de opción de opción de compra a la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A”, por un período de doce (12) meses contados a partir de la fecha del contrato, es decir, desde la firma del mismo, esto es, el día 3 de agosto de 2012 y el cual vencería en fecha 3 de agosto de 2013. Que a fin de clasificar los hechos que son relevantes para este proceso, es necesario señalar que el documento que se anexó al libelo de demanda, es un contrato complejo que contiene dos convenciones diferentes entre las mismas partes y sobre un mismo bien inmueble. Que por una parte, los contratantes pactaron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble de marras, al cual se le fijó una duración exacta de seis (6) meses, los cuales comenzarían a correr a partir del día 1 de septiembre de 2012, porque así expresamente se convino en el texto de la Cláusula Tercera de dicho contrato, independientemente de que el acuerdo se otorgó de manera autentica el día 3 de agosto de 2012. Que tal duración es obvio que se refiere al arrendamiento y no a ninguna otra relación jurídica, muy especialmente no se refiere a la opción de compra venta pues, en ese lugar de la exposición de las partes, no se había hecho referencia a la misma, la cual es regla en la Cláusula Décima Sexta. Que en la Cláusula Tercera, indica una fecha de terminación de la relación arrendaticia y una eventual prórroga legal de la misma, razón por la cual sería evidente que las partes, en ese pasaje contractual, no estarían reglando sus convenciones sobre la opción de compra venta. Que los contratantes, en una Cláusula distinta, a saber la Décima Sexta, también acordaron sobre el mismo inmueble una opción de compra, conforme a la cual, el arrendador propietario concede un derecho de opción de compra y el arrendatario oferente se obliga a adquirirlo. Que para esta convención, las partes dispusieron de un lapso distinto y autónomo, pues, a diferencia del arrendamiento que tenía como duración seis (6) meses, esta opción tenía una vigencia de dos (12) meses, lo que se explicaría en la autonomía de dichas dos relaciones jurídicas convergentes las cuales serían autónomas aunque se encuentren vertidas en un mismo documento sus regulaciones. Que extender la fecha de vigencia del arrendamiento a la vigencia del derecho de opción de compra, no sería más que un artificio argumental de la parte actora para acomodar su desidia e incumplimiento, dentro de una ventana de tiempo que se acomodaría a sus intereses. Que habiendo sido notariado el contrato el día 3 de agosto de 2012, esa seria su fecha cierta, y por ende, conforme a lo establecido en la Cláusula Décima Sexta, la opción de compra venció el mismo día del mismo mes de agosto un año después, esto es, el 3 de agosto de 2013, y no en ninguna otra fecha posterior. Que es evidente que habiéndose vencido la opción por la inercia e inactividad de la hoy demandante, esta quisiera no verse sujeta a los efectos de su propia convención, esto es, la pérdida de la expectativa de adquirir el inmueble, la conservación del precio, y la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) que pagó a la fecha de suscripción del contrato, imputables al precio de dos millones de bolívares sin céntimos (Bs. 2.000.000,00) pactado por las partes. Que pretender, como lo ha hecho la actora, que habiendo procedido a realizar una inoficiosa notificación judicial de su deseo de adquirir el inmueble, la cual carecería de efectos por haberse hecho después de vencida la opción, sería un acto de mala fe, mediante el cual la actora quisiera un beneficio al cual no tendría derecho, como lo es la adquisición de del inmueble a un precio que, un año después, no es real ni ajustado al mercado. Negó, rechazó y contradijo que la comunicación enviada por su representada vía correo electrónico a la empresa “MK INGENIERÍA, C.A.”, antes identificada, en fecha 9 de julio de 2013, se haya referido al tiempo de vencimiento para ejercer el derecho de opción a compra, muy por el contrario, fehacientemente se denota que se hace mención exclusivamente al vencimiento del tiempo del arrendamiento. Negó, rechazó y contradijo que haya firmado, aceptado o valorado dichos suyos en una transacción enviada por la empresa “MK INGENIERÍA, C.A.”, en fecha 2 de octubre de 2013, y que en todo caso, de una lectura realizada a dicha transacción se puede verificar que la intención de la parte demandante fue quedarse en calidad de arrendatario. Negó, rechazó y contradijo que su patrocinado esté obligado a darle en venta el inmueble de marras, por cuanto el plazo acordado por las partes, venció antes de que la parte demandante notificara el hacer uso del derecho de opción, tal y como se explanó anteriormente. Que en el supuesto caso y a todo evento de que este Tribunal considere que el plazo del derecho de opción de compra establecido en la Cláusula Décima Sexta debió ser contado desde el día 1 de septiembre de 2012, hasta el 1º de septiembre de 2013, oponen a la parte demandante lo establecido en la Cláusula Décima Octava del contrato de Arrendamiento con Opción a Compra objeto fundamental de la presente causa. Ahora bien, es conveniente resaltar las obligaciones de las partes, las cuales por tratarse de un contrato de arrendamiento que incluye dentro de sus cláusulas una opción de compraventa, las obligaciones de las mismas deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato de acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta y posterior, entendiéndose que en el presente caso se debió, según la Cláusula Décima Sexta, efectuarse por parte de la Arrendadora, el trámite establecido para otorgar el derecho de la opción de la Arrendataria de adquirir el inmueble con la tradición legal de la transmisión de la propiedad; es decir, que una vez cancelado el precio al vendedor por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), al momento de suscribirse el contrato de marras, como cantidad imputable al precio final, significó la señal de aceptación por parte del Arrendador-Vendedor de efectuar la venta del inmueble objeto fundamental de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 1488 del Código Civil, el cual establece: “…El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del documento de propiedad…”. Para mayor entendimiento, se hace menester hacer referencia a lo estipulado en las Cláusulas controvertidas, Tercera y Décima Sexta del contrato de marras, respectivamente, el cual textualmente señalan… En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de duda se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley, de igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone… Bajo el anterior precepto normativo, este Juzgador observa en el caso de marras, si bien es cierto en la Cláusula décima Sexta, tantas veces referida, se estableció una fecha de duración del derecho de opción de compra al arrendatario (12 meses), no es menos cierto que en la misma se indica también que tal derecho tendría vigencia a partir de la fecha del presente contrato, pero no queriendo decir que se refiere a un contrato de opción de compra-venta independiente o autónomo, tal como lo alega la Demandada; es decir, que no se trata de un contrato aparte del contrato de arrendamiento, ya que el mismo se estipuló en una Cláusula dentro del contrato original, por medio del cual ya había establecido, en su Cláusula Tercera específicamente, una fecha en la que comenzaba a regir la vigencia del mismo (del contrato), tal como se estipuló también la Cláusula Décima Sexta, como se dijo anteriormente, a partir de la fecha del presente contrato, refiriéndose4 al contrato sucrito en fecha 3 de agosto de 2012, pero que entraría en vigencia a partir del 1º de septiembre de 2012; es decir, que la cláusula mediante la cual el Arrendador concedió un derecho de opción a compra no puede considerarse “un contrato de opción de compra autónomo e independiente”. Y ASÍ SE DECIDE. Conforme al artículo 1159 del Código Civil (…) significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento. Por su parte, el artículo 1160 ejusdem, establece que… Es así, que ha quedado claro que lo que se invoca como incumplida es la opción; por lo que es el contrato de opción el de objeto de cumplimiento, incluido dentro del arrendamiento. La parte demandada ha alegado en la contestación, que dicha opción no fue ejercida. Y no fue ejercida –según dice- por cuanto el plazo acordado por las partes, venció antes de que la accionante notificara el hacer uso del derecho de opción, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Sexta del contrato en cuestión. Ahora bien, consideramos que “ejercer” una opción de compra, es manifestar el deseo o voluntad de comprar, con lo cual se establece que el contrato ulterior o definitivo de compra venta, se perfecciona; produciendo todos sus efectos, de conformidad con el artículo 1161 del Código Civil, que preceptúa que… La opción de compra como tal es la manifestación del vendedor de que está dispuesto a vender si el comprador le manifiesta su deseo de comprar, en un determinado lapso de tiempo. Es como una suerte de oferta irrevocable que se le hace a otra persona de celebrar un contrato (de compra venta), siempre que esa otra persona (que es el optante) la acepte en un determinado tiempo. El artículo 1137 del Código Civil, contempla (…) es decir, si la opción es ejercida por el comprador en el tiempo estipulado, en el sentido de ser aceptada la oferta que ha formulado el vendedor, podemos decir que el contrato definitivo ulterior se ha perfeccionado, se ha formado, como dice la norma. Es así, que lo que nos corresponde investigar entonces, es si la opción de compra ha sido o no ejercida por la parte actora dentro del plazo, como ella misma lo afirma; en el entendido, de que el ejercicio de la opción no solo puede provenir del consentimiento expreso, como se lee en la Cláusula Décima Sexta del contrato, sino de toda manifestación de la demandante, conocida por la oferente (como lo dice la norma del aparte penúltimo del artículo 1137 del Código Civil), que denote sin lugar a dudas la voluntad clara de ésta de comprar. En el caso de autos, como ya dijimos la opción de compra no es otra cosa que una “oferta irrevocable” de vender un determinado bien por un precio, que una persona emite a favor de otra (optante), para que ésta, si esta de acuerdo, le manifieste su voluntad de comprar, en un determinado plazo (ejerza la opción), comprometiéndose el autor de la oferta a mantenerla vigente durante el plazo estipulado para que el destinatario de la oferta (optante) emita su aceptación; y por ello la ley dice que es “irrevocable”, formándose el contrato, tan pronto como el auto de la oferta tenga conocimiento de la aceptación de la oferta, de acuerdo con el artículo 1137 del Código Civil. Y ASI SE ESTABLECE. En relación al argumento opuesto por la representación judicial de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Octava del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, la cual dispone (…) este Juzgador considera que tal argumento es inadmisible, en razón de que al observar lo estipulado en el referido contrato, específicamente a lo contemplado en la Cláusula Décima Sexta, ésta contiene un impedimento al expresar textualmente (…) es decir, que lo que está en discusión no es la decisión o no de la Arrendadora de no querer realizar la venta, en caso de no favorecerle el presente fallo, ya que el propio demandado alegó que la posible venta del inmueble al actor-arrendador, no se debe a su decisión de no querer venderle, sino a la supuesta negligencia de éste último, de no notificar a tiempo su voluntad de comprar dentro del plazo establecido en el contrato de marras, intentado así sacar cierto provecho en perjuicio del comprador. Y ASÍ SE DECIDE. En conclusión, y bajo los argumentos de hecho y de derecho anteriormente explanados, tal como quedó demostrado de los instrumentos consignados a los autos de todos y cada uno de los trámites inherentes a los fines de perfeccionar la voluntad de adquirir en venta el inmueble de marras, y aceptada por ambas partes al suscribir el contrato, es razón por la cual, la tradición legal por parte de LA PROPIETARIA-VENDEDORA sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, debe ser ejecutada tal como ha sido demandada por la accionante, resultando forzoso para este Juzgador concluir que la presente acción hincada por el ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A. antes identificados, deberá prosperar en derecho, tal como será confirmada en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE…”. ** Con la finalidad de apuntalar el recurso ejercido, la parte demandada-recurrente, consignó el 8 de enero de 2015, escrito de informes en forma anticipada; lo que realizó nuevamente el día 22 de enero de 2015, consignando escrito del mismo tenor que el anterior. Ahora bien, siendo que ha sido doctrina reiterada, tanto de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, como de la Sala Constitucional y de los tribunales de instancia, que todo acto o actuación realizada por la parte de manera anticipada, debe ser tenido como válido, pues denota la diligencia del buen padre de familia, en ejercer las defensas de sus derechos; es por lo que, este jurisdicente, trae a colación el contenido de ambos escritos, pero en un mismo tenor, en los siguientes términos: “…En primer lugar, nos gustaría hacer un breve análisis del Thema Decidendum de la presente causa para mejor referencia del Despacho a su digno cargo. Lo cierto es que Ruju y MK suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra (en lo sucesivo el “Contrato) el cual quedó autenticado en fecha 3 de agosto de 2012 y que contenía en un solo texto dos prestaciones y obligaciones totalmente distintas entre sí como desarrollaremos a lo largo del presente escrito. Como decíamos existen dos contratos en un mismo texto, por un lado las partes reglaron la relación arrendaticia y por otro la opción de compra del inmueble. En cuanto a la relación arrendaticia las partes la fijaron en un lapso de seis (6) meses contados a partir del 1 de septiembre de 2012 y se dejó bien claro que no habría posibilidad de prórroga consensual, salvo que se suscribiese un nuevo contrato, lo que las partes no podían relajar por ser de estricto orden público es la prórroga legal contenida en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (en lo sucesivo la “Ley de Arrendamientos”, el cual para estos casos estipula una prórroga de seis (6) meses adicionales facultativa para el Arrendatario, en el presente caso MK como arrendatario hizo uso de la prórroga legal antes descrita por lo cual el arrendamiento del inmueble expiraba inexorablemente en fecha 31 de agosto de 2013. Por otra parte nos encontramos el tema de la opción de compra sobre el inmueble, la cual quedó definida en la Cláusula Décima Sexta del Contrato en términos bastantes claros y lacónicos, en virtud de la cual se le concedía a MK un plazo de doce (12) meses contados a partir de la fecha del contrato para ejercer dicha opción de compra cancelando el monto restante pactado. …Omissis… En vista de lo anterior, es imposible albergar ninguna duda sobre la diferencia entre la Cláusula Tercera y la Cláusula Décima Sexta del Contrato, ya que la primera expresamente estableció que el arrendamiento comenzaría en una fecha posterior a la del contrato (1 de septiembre) y la segunda no hizo mención a ninguna otra fecha, sino que mantuvo la fecha del Contrato (3 de agosto). Consideramos que esta diferencia de fechas es muy fácil de explicar y aunque parezca un argumento baladí lo cierto es que lo normal es que una relación arrendaticia comience a partir del inicio de un determinado mes para hacer más fácil el conteo de los meses y que los pagos se hagan de una forma más ordenada, esta es una situación que podemos extrapolar a otros campos de la vida, por lo general cuando una persona va a iniciar una relación laboral le pueden decir que está contratado en cierta fecha pero que comenzará a trabajar el primer día del mes siguiente por un simple tena de comodidad y organización interna de la empresa. Formas contractuales como las del presente caso han sido desarrolladas por la doctrina más calificada en la materia. Específicamente se ha desarrollado que existe unión de contratos cuando dos o más contratos nominados completos se encuentran reunidos por algún vínculo y entre ellos pueden distinguirse tres (3) clases de uniones de contratos: (i) la unión externa, (ii) la unión con dependencia bilateral o unilateral; y (iii) la unión alternativa. Para la resolución de la presente causa nos interesa citar textualmente lo que la doctrina ha entendido por unión de contratos por unión externa, así: …Omissis… En el presente caso se dan todos los elementos definidos por la doctrina para considerar que estamos en presencia de una unión de contratos por unión externa, en primer lugar son dos contratos nominados, el de arrendamiento y el de opción de compra, en segundo lugar observamos que fueron celebrados al mismo tiempo y en tercer lugar que constan en el mismo documento. El propio autor nos indica la conclusión a que esto conlleva, que no es otra que cada contrato debe tipificarse por separado y someterse a las reglas que le son propias. En virtud de lo cual al arrendamiento se le aplican las normas legales y contractuales del caso (vigencia desde el 1 de septiembre de 2012 por 6 meses, más la prórroga legal por 6 meses más) y a la opción de compra se le aplican sus propias reglas (vigencia desde la fecha del Contrato, es decir, 3 de agosto de 2012 por 12 meses). En conclusión, el Contrato no está sujeto a interpretación alguna, la literalidad de las Cláusulas y la clasificación que ha dado la doctrina para estos casos nos lleva a una única conclusión posible que no es otra que cada contrato se debe estudiar por separado en virtud de lo cual el arrendamiento comenzó en una fecha y la opción de compra en otra distinta y anterior a aquella. Para entender este asunto de la forma más práctica posible, el operador jurídico en cuestión lo que debe hacer es hacerse a la idea de que ambos contratos están en documentos distintos aunque se hayan celebrado en la misma fecha, de ser así nos preguntamos ¿cabría alguna duda de que el arrendamiento comenzaba el 1 de septiembre de 2012 y la opción de compra el 3 de agosto del mismo año? La respuesta evidentemente es negativa, pero la parte actora ha intentado confundir conceptos muy claros y hacer interpretaciones que son contrarias a la voluntad de las partes a la hora de suscribir el contrato. Queda claro que las partes suscribieron ambos contratos en un solo texto por un tema de comodidad teniendo en cuenta que ambos recaen sobre el mismo objeto, pero no por ello puede venir la representación de la parte actora a querer mezclar realidades y situaciones que nada tienen que ver la una con la otra. Estos argumentos fueron desarrollados puntualmente por nuestra representada en Primera Instancia, pero a nuestro entender no fueron debidamente valorados y apreciados por el Juez… …Omissis… Del razonamiento del Juez se desprenden dos cosas, primero que si se trata de dos contratos en un solo texto y nada dice al respecto las obligaciones de cada uno de ellos deben cumplirse simultáneamente y segundo que el propio contrato puede decir que para cada una de las obligaciones se estipule una oportunidad distinta y hasta posterior. Sorprende entonces como con un razonamiento de este tipo y unas cláusulas tan claramente redactadas el Juzgador haya llegado a una conclusión distinta a la planteada por nuestra representada, ya que resulta evidente que la opción de compra comienza con la suscripción del Contrato y las partes manifiestan inequívocamente su voluntad de que el arrendamiento comience en una fecha distinta y posterior. En base a esto cabe preguntarse ¿tiene sentido para el arrendador/ofertante que la opción de compra comience en la misma fecha de la suscripción del contrato? evidentemente que sí debido a que para éste lo más conveniente –desde un punto de vista económico- es que le pague el dinero establecido en el Contrato en el menor lapso de tiempo posible y más aún en una economía inflacionaria como la de nuestro país o que por el contrario le devuelvan su inmueble también en el menor tiempo posible. No es lógico desde ninguna perspectiva para el propietario/arrendador/ofertante (en este caso Ruju) establecer que el lapso para ejercer la opción de compra sea distinto al de celebración del contrato, ya que durante ese período de tiempo no está recibiendo cantidad de dinero alguna imputable a la opción pero está viviendo con la incertidumbre de que cualquier día se ejerza la opción y tenga que desprenderse del inmueble a cambio de la suma de dinero pactada, alargar esa incertidumbre por más tiempo del estrictamente necesario carece de todo sentido. Seguidamente el Juzgador de Primera Instancia yerra flagrantemente al establecer en su decisión lo siguiente: …Omissis… De la transcripción anterior, vemos como el Juzgador confunde varios conceptos jurídicos y hace una errónea interpretación de lo que se entiende por contrato de opción de compra al establecer que la recepción de una cantidad de dinero por parte de nuestra representada suponía automáticamente su aceptación o manifestación de voluntad de vender el inmueble. Adicionalmente, cita el artículo 1488 del Código Civil el cual contiene una de las dos principales obligaciones del vendedor como son el saneamiento y la tradición de la cosa vendida. Existe por tanto una errónea interpretación sobre la calificación jurídica del Contrato debido a que el Juzgador quiso aplicarle a Ruju normas que regulan exclusivamente al contrato de compraventa. En este sentido, se hace necesario precisar que Ruju dentro del Contrato es arrendador y oferente, no arrendador y vendedor, podría llegar a haber sido vendedor si MK hubiese quedado obligada a hacer el saneamiento y más importante aún la tradición que preceptúa el artículo 1488 del Código Civil, mal aplicado en la decisión del Juez de Primera Instancia. Aclaremos que la cosa no fue entregada por Ruju a MK en virtud del contrato de opción de compra sino en virtud del arrendamiento, MK desde el 1 de septiembre de 2012 hasta el 31 de agosto de 2013 ocupó el inmueble en calidad de arrendatario y no de propietario u otro título equivalente, es más su opción de convertirse en propietario expiró el 3 de agosto de 2013 y durante ese período de tiempo (desde el 4 hasta el 31 de agosto de 2013) MK quedó simplemente como arrendatario sin opción de compra sobre el inmueble en cuestión. Podemos decir que existieron 3 momentos de MK durante la vigencia del Contrato: (i) desde el 3 de agosto de 2012 hasta el 31 de agosto de 2012 fue optante; (ii) desde el 1 de septiembre de 2012 hasta el 3 de agosto de 2013 fue arrendatario optante; y (iii) desde el 4 de agosto de 2013 hasta el 31 de agosto de 2013 fue solo arrendatario, esta situación estaba claramente descrita en el Contrato y cualquier interpretación distinta a este planteamiento es contraria a derecho. Es inverosímil sostener que Ruju por haber aceptado la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) al momento de la suscripción del contrato estuviese manifestando su voluntad irrevocable de vender el inmueble, cuando en realidad esa cantidad de dinero cumplía una doble finalidad, por una parte si la opción de compra se ejercía en tiempo útil se imputaría al precio final de venta pactado y por otra si la opción de compra era extemporánea serviría como cláusula penal ya que Ruju tenía derecho a conservar dicha cantidad con concepto de daños y perjuicios como sí lo establece la Cláusula décima Octava del Contrato. De los alegatos anterior se puede concluir que el Juzgador calificó erróneamente el contrato al confundir a Ruju como vendedor cuando en realidad era oferente, así como al querer aplicar un artículo que está reservado para el contrato de compraventa y no para el de opción, tanto es así que el Juzgado omitió pronunciarse sobre la Cláusula Décima Séptima del Contrato en donde se establece la necesidad de protocolizar un “Documento definitivo de Compra-Venta”, con lo cual queda claro que el contrato que por el presente procedimiento se discute no es de ninguna forma un contrato de compraventa y no obliga a Ruju como un vendedor, ya que en virtud del contrato éste es solamente un oferente y le serían aplicables los artículos 1137 y 1138 del Código Civil, pero en ninguna forma el artículo 1448 eiusdem. …Omissis… Posteriormente la sentencia apelada continúo entrelazando conceptos que de ninguna manera son ajustados a Derecho, así: …Omissis… Este extracto de la sentencia es decisivo de la causa, es ilustrativo de las erróneas interpretaciones en las cuales incurrió el Juzgador y finalmente nos sirve para resumir algunos de nuestros planteamientos anteriores, así: (i) Estamos en presencia de una unión de contratos por unión externa, el único vínculo entre el arrendamiento y la opción de compra es que están recogidos en el mismo texto por recaer sobre el mismo bien. La consecuencia de este tipo contractual es que cada uno de los contratos regulados en el texto deben estar sometidos a sus propias reglas; (ii) No se puede hablar como lo hace el Juzgador de un “contrato original”, lo cual hace pensar que la opción de compra está subordinada al arrendamiento, situación que a todas luces es contraria a la voluntad de las partes expresadas en el Contrato; (iii) Este caso se circunscribe a un tema de fechas y al estar en presencia de una unión de contratos por unión externa debemos hacer el ejercicio mental de tomar los dos contratos nominados contenidos en el mismo texto y analizarlos de forma autónoma, con lo cual nada obsta para que la relación arrendaticia comience en una fecha y la opción en otra distinta y anterior; y (iv) la redacción de las Cláusulas Tercera y Décimo Sexta del Contrato no da cabida a interpretaciones de ningún tipo, el arrendamiento comenzaba el 1 de septiembre de 2012 (fecha fija posterior a la celebración del Contrato) y la opción el 3 de agosto de 2012 (en la propia fecha de celebración). Si las partes hubiesen querido que ambas relaciones comenzaran al mismo tiempo lo hubiesen reflejado en el Contrato, pero en cambio utilizaron un lenguaje distinto en cada una de las cláusulas repetidamente mencionadas en el presente escrito. Finalmente, el Juzgador declaró inadmisible el alegato de que Ruju en el peor de los escenarios tenía igualmente la posibilidad de hacer valer la Cláusula décima Octava del Contrato, la cual le otorgaba a nuestra representada la potestad de no vender el inmueble por cualquier razón debiendo devolver el importe otorgado por MK al momento de la suscripción del mismo. El Juzgador basó su decisión en el contenido de la Cláusula décima Sexta que establecía que durante la vigencia de la opción de compra (3 de agosto de 2012 al 3 de agosto de 2013) Ruju no podía disponer de forma alguna del inmueble sin el consentimiento expreso de MK, en virtud de lo cual el Juzgador concluyó lo siguiente: …Omissis… En relación con este extracto, tenemos que concluir lo siguiente: (i) Ni el juez ni la parte actora en ningún momento del procedimiento alegaron la nulidad de la Cláusula Décima Octava del Contrato por lo cual la misma mantiene plena vigencia; (ii) la Cláusula Décima Octava da la potestad irrevocable a Ruju de no realizar la venta, sin importar el motivo de tal decisión, por lo tanto en este punto sí que estaba en discusión esa decisión de nuestra representada contrariamente a los dichos del Juez; (iii) el Juez hace mención a que Ruju alegó una negligencia por parte del MK al no notificar a tiempo su voluntad de comprar dentro del plazo establecido en el Contrato, lo cual es una afirmación totalmente válida, ya que MK en virtud del Contrato tenía la obligación de notificar si ejercía la opción antes del 4 de agosto de 2013 y al no hacerlo fue negligente ya que perdió la oportunidad de adquirir el inmueble por el precio pactado; y (iv) El Juez nuevamente cae en flagrantes contradicciones, como observamos en extractos anteriores de la sentencia apelada la interpretación a la que se llegó es que el Contrato aparejaba automáticamente la voluntad de Ruju de vender el inmueble y se le imponía a Ruju obligaciones propias del contrato de compraventa. En el extracto bajo análisis el Juzgador habla de “posible venta” con lo cual aquí se contempló la figura de la opción de compra, con lo cual nos es fácil concluir que el Juez utilizó de forma acomodaticia sus argumentos en distintas partes de la sentencia apelada para violentar los derechos que corresponden a nuestra representada en virtud del Contrato celebrado por las partes. Como conclusión general y final queremos reiterar que el contrato objeto de la presente causa es una unión de contratos por unión externa, con lo cual ambos contratos (arrendamiento y opción de compra) deben leerse e interpretarse de forma separada y autónoma, por lo tanto cada una de las obligaciones de las partes podían comenzar en fechas distintas como evidentemente sucedió, lo cual provocó que MK ejerciera la opción de compra sobre el inmueble de forma extemporánea (debía hacerlo antes del 4 de agosto de 2013 y lo hizo el 26 de agosto del mismo año). Adicionalmente, no se ha puesto en duda la validez de la Cláusula Décima Octava del contrato que permite a Ruju no llevar a cabo la venta por cualquier motivo, por lo tanto consideramos que esa cláusula es perfectamente válida y provocaría que Ruju devolviera a MK la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) y recuperase la posesión del inmueble, por lo tanto solicitamos a este Juzgado Superior se pronuncie sobre estos particulares. …Omissis… Por las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, solicitamos muy respetuosamente a este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de nuestra representada que: 1) Que declare CON LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de Ruju en contra de la Sentencia Definitiva, pronunciada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14 de agosto de 2014; 2) Que como consecuencia de la declaratoria CON LUGAR de la presente apelación, declare nula en todas y cada una de sus partes, la referida Sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14 de agosto de 2014 3) Que como consecuencia de la declaratoria CON LUGAR de la presente apelación, ordene que Ruju sea restituido en la posesión del inmueble de su propiedad 4) Que se condene en costas a MK por resultar totalmente perdidosa en la presente causa…”. *** En apoyo a los fundamentos esgrimidos en la decisión recurrida, la representación judicial de la parte actora, el 22 de enero de 2015, presentó escrito de informes, en los términos que siguen: “…1.- El problema planteado está referido a determinar judicialmente si la vigencia de la opción de compra-venta es la misma de la del contrato de Arrendamiento a que se contrae el presente juicio; o, por el contrario, si tienen fechas diferentes. 2.- en efecto, el día 03 de agosto de 2012, las partes notariaron el contrato de Arrendamiento por el inmueble allí señalado, el cual tendría vigencia, por una vacatio legis convenida, a partir del 1º de septiembre siguiente, cuyo plazo fijo, de seis meses, vencería el 28 de febrero del 2013. A su vez, la arrendadora-propietaria daba a nuestro mandante una opción de compra-venta sobre el inmueble arrendado, que tendría una duración de 12 meses fijos, a partir del 03 de agosto del 2012, referido. 3.- La Arrendataria hizo uso de la prórroga legal, de 6 meses, que terminarían el 1º de septiembre de 2013. 4.- Por las razones que constan en autos, la arrendadora demandó a la hoy actora para que le hicieran entrega del inmueble arrendado ya que, en su concepto, se habían cumplido el plazo fijo y la prorroga convenidos entre las partes. Este juicio, como consta de autos, fue decidido a favor de nuestra mandante. 5.- La acción intentada por la ahora demandada, referido supra, llevó a MK Ingeniería C.A., a demandar, por su parte, a Inversiones Ruju, C.A., por cumplimiento de contrato – que es el presente juicio- para que cumpliera con la obligación de darle en venta, de acuerdo con lo convenido en la Cláusula Décima Séptima del contrato de arrendamiento celebrado entre ellas el inmueble en cuestión. 6.- En la oportunidad en que se firmó el contrato que nos ocupa y de acuerdo con lo pactado entre las partes sobre la opción de compra-venta convenida, nuestra representada entregó a la demandada, a cuenta del precio de BOLIVARES DOS MILLONES (BS. 2.000.000,00) convenido, la cantidad de BOLIVARES CUATROCIENTOS MIL (Bs. 400.000,00), quedando pendiente el remanente de UN MILLON SESISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,00), que le cancelaría en la oportunidad e otorgarse el correspondiente documento de propiedad por ante el Registro respectivo. 7.- El punto controvertido, como señalamos, es el siguiente: La Actora sostiene el criterio de que la vigencia del contrato de opción de compra-venta, a pesar de lo dicho literalmente en la Cláusula Décima Séptima, empezaba a regir, igual que el del arrendamiento, el 1º de septiembre de 2012, y terminaba el 1º de septiembre del 2013, ambas fechas, inclusive. Por el contrario, la demandada mantiene que la vigencia de la opción de compra-venta de doce meses fijos, debe contarse a partir del 03 de agosto del 2012 y, en consecuencia, terminaba el 03 de agosto del 2013, ambas fechas, inclusive. 8.- Para probar nuestra posición de que ambos contratos tenía igual fecha de vigencia, bastaría hacer el siguiente ejercicio de precisión, que resumimos en dos casos: Primer Caso.- Dado que el plazo fijo para el contrato de arrendamiento fue de seis meses, que comprendía el 1º de septiembre del 2012 al 28 de febrero del 2013, ¿qué hubiese pasado con la vigencia del contrato de opción de compra-venta, si nuestra mandante no hubiese hecho uso de la prórroga legal a que tenía derecho? De allí, que surja la siguiente interrogante ¿hubiese seguido vigente la obligación de la hoy demandada de darle en venta el inmueble arrendado? Por supuesto que no. Sostener lo opuesto, sería ir en contra de toda razón y lógica del Derecho. Segundo Caso.- Si durante el transcurrir del plazo fijo del contrato de arrendamiento, por cualquier razón, la arrendadora-propietaria hubiese decidido la de terminado el contrato de arrendamiento y nuestra mandante hubiese convenido en ello. ¿Quedaba vigente la opción de compra-venta hasta llegar el 03 de agosto del 2013? Por supuesto que no, por cuanto ello es contrario al sentido común y a todo interpretación razonable del Derecho. ...Omissis… 9.- La última parte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que los jueces, en la interpretación de los contratos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, se atendrán al propósito y la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. …Omissis… 10.- Precisamente y atendiendo al mandato de la normativa legal citada, el a quo, señaló: …Omissis… 13.- De todas las precedentes apreciaciones, es forzoso concluir: Primera.- La opción de compra venta en el caso concreto, es un contrato accesorio al contrato de arrendamiento concluido por las partes, cuyo cumplimiento en lo que se refiere al accesorio es el objeto del presente juicio. Por ello, debe seguir la suerte procesal y legal del principal. Esto es, que empezó a regir también a partir del 1º de septiembre de 2012 y termino en la misma fecha del año siguiente. Segundo.- Habiéndose convenido que la opción de compra venta terminaba el 1º de septiembre de 2013, habiendo hecho uso del derecho respectivo el día 26 de agosto de 2013, sin duda alguna nuestra mandante cumplió, dentro del plazo respectivo, su derecho a hacer uso, válidamente, del tal derecho este es, que ejerció el derecho a comprar el inmueble descrito dentro del plazo estipulado. Tercero.- Para el caso de que esta superior Instancia considere que ambos convenios tienen fechas diferentes y que, en consecuencia, la opción de compra venta venció el 03 de agosto del 2013, hacemos valer la manifestación de voluntad de nuestra mandante de hacer uso del derecho que le fue acordado en el mismo momento de firmarse el contrato respectivo, al hacerle entrega a la Arrendadora Propietaria de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) destinados a cancelar parte del precio convenido por la venta acordada en DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00). Mayor manifestación de voluntad, no era posible, pues se cancelaba en el momento un poco menos del 25% del precio de venta convenido. Cuarto.- En el caso de que se deseche las defensas precedentemente opuestas, hacemos valer el contrato de compra venta y en el peor de los casos, su promesa de vender, puesto que en la Cláusula respectiva están expresados todos los elementos que configuran dicho contrato a saber: a) Identificación del Inmueble dado o prometido en venta; b) El precio pactado sobre el inmueble descrito; c) La forma de pago. en el caso concreto la entrega de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) a cuenta del precio pactado, y la cancelación a su remanente en la oportunidad de perfeccionarse por ante el Registro Público correspondiente el contrato de compra-venta. Del mismo modo hacemos valer y damos por aquí reproducidos las conclusiones del derecho de los Informes que nos asiste y consignados por ante el a quo, distinguidas como Segunda, Tercera y Cuarta. De esta manera dejamos consignados los Informes y Conclusiones por ante esta Superior Instancia a que se contrae la norma procesal correspondiente…”. **** Conforme se constata de los informes rendidos por la parte demandada-recurrente, se peticionó la nulidad del fallo recurrido, por presuntamente incurrir en error de interpretación, al aplicar al caso concreto el contenido del artículo 1488 del Código Civil, como si la obligación demandada deviniese de un contrato de compraventa, cuando dicha figura no se configuró en el caso de marras, pues, según la demandada-recurrente, la obligación deviene de un contrato de opción de compraventa, regulado por los artículos 1137 y 1138 eiusdem; asimismo, la demandada peticionó la nulidad del fallo apelado, por presuntamente incurrir en error de interpretación “…de lo que se entiende por contrato de opción de compra…” al establecer que el haber percibido la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo) suponía su aceptación o manifestación de voluntad de vender el inmueble; y, la manifestación de voluntad de la parte actora de comprarlo, calificando erróneamente al contrato objeto del presente juicio, aplicando normas que regulan el contrato de compraventa, imponiéndole obligaciones propias de éste (saneamiento y tradición), cuando dicho contrato no había sido perfeccionado; y, confundiéndolo en su interpretación, como vendedor, cuando en realidad es oferente. Por lo que, en base a ese supuesto error de interpretación, peticiona la nulidad de la sentencia apelada. En este sentido, es menester para este jurisdicente, establecer que los argumento argüidos por la parte recurrente, para solicitar la nulidad del fallo bajo revisión, están referidos a la interpretación de las cláusulas contractuales que vinculan a las partes en litigio, con respecto a las normas aplicables al caso en concreto, por lo que, los mismos se encuentran referidos al fondo o mérito de la controversia, que en todo caso, ocasionarían la revocatoria o confirmatoria de la decisión apelada, pero no su nulidad; por lo que, los mismos, serán objeto de análisis en las motivaciones de fondo del presente fallo. En razón de ello, debe este sentenciador, descender al análisis de los hechos, defensas y excepciones opuestas por las partes, en la demanda y en la contestación, para lo que se observa: • DE LA DEMANDA: “…1.- En fecha 3 de agosto del 2012 (03/08/2012) – para entrar en vigencia a partir del primero de septiembre del año 2012 (01/09/2012) (una especie de vacatio legis) – y bajo el Nº 42, Tomo 127, de los Libros respectivos, quedó autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, el contrato mediante el cual Inversiones Ruju, C.A., dio en arrendamiento a mí representada el inmueble constituido por un galpón con oficinas, identificado como Galpón Nº 2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponden de conformidad con el respectivo Documento de Condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2012, bajo el Nº 38, Folio 251, Tomo 7, Protocolo de Transcripción del año 2012, el cual forma parte integrante del inmueble denominado: PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la Urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda; posee una superficie aproximada de SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (798,00M2) en planta principal, más un área de la primera planta de NOVENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (96M2), aproximadamente, para un total de construcción, de OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (894 M2), aproximadamente, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE, en treinta y ocho metros (38 mts) con Galpón Nº 1; SUROESTE, en treinta y ocho metros (38 mts) con Galpón Nº 3; SURESTE, en veintiún metros (21 mts) con retiro de fondo de dicho Parque Industrial; y, NORESTE, en veintiún metros (21 mts) con retiro de frente del estacionamiento, identificados con las letras y números: G2-1, G2-2, G2-3, G2-4, G2-5 y G2-6. El correspondiente título de propiedad sobre este galpón, está protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 16 de agosto de 2002, bajo el Nº 35, Folios 229 al 248. Protocolo primero, Tomo 10 del Tercer Trimestre de 2002. …Omissis… 2.- En su Cláusula Tercera se acordó que su duración sería de seis meses, contados a partir del 1º de septiembre del 2012 (01/09/2012). Esto es, que su vigencia sería hasta el 28 de febrero del 2013 (28/02/2013). En la misma Cláusula, las partes convinieron: …Omissis… 3.- En la Cláusula Décima Sexta, la propietaria – arrendadora convino en darle a mí representada el derecho de opción a compra sobre el inmueble arrendado. Su texto es el siguiente: …Omissis… La siguiente, dice así: …Omissis… De acuerdo con la Cláusula Tercera, citada y transcrita parcialmente supra, mí representada tenía un plazo para hacer uso de la opción referida, hasta el primero (1) de septiembre de 2013.- 4.- En fecha 26 de agosto del presente año (26/08/2013), mi representada, a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, hizo entrega de su carta del día 21 (21/08/2013), anterior, a la empresa Inversiones Ruju, C.A., mediante la cual le participó su decisión de hacer uso del derecho de opción de compra del inmueble a que se refiere la presente demanda, todo ello de acuerdo con las previsiones de la Cláusula Décima Sexta, transcrita en el Aparte tres de este Libelo. 5.- Nuestra comunicación se produjo como respuesta al Correo que la arrendadora envió a mí representada el día 9 de junio del presente año (09/06/2013), el cual le opongo, que entre otras cosas, le señalaba: …Omissis… 6.- El día dos (2) del mes y año (02/10/2013), mi representada envió a la demandada un correo electrónico –cuyo texto acompañó marcado con la letra “D” de tres (3) folios útiles – mediante el cual se le hizo llegar el borrador de una posible transacción para poner término a las diferencias que enfrentan a las partes, referidas, especialmente, a la fecha u oportunidad a partir de la cual MK INGENIERIA C.A. podía hacer uso del derecho a la opción de compra convenida en la Cláusula Décima Sexta del Contrato que nos ocupa, habida cuenta que, por razones obvias, su vigencia queda sujeta a la del Contrato, que como se ha señalado estaba sometida a una vacatio legis. La respuesta a nuestras buenas intenciones, la recibimos al día siguiente, que como se verá es una directa amenaza de demandarnos.- anexo marcado con la letra “E” (2) dos folios útiles, el texto del correo electrónico señalado, cuyo contenido opongo a la demandada. 7.- No está demás señalar, que las partes convinieron en el contrato de Arrendamiento, que nos ocupa, que el precio de venta del citado inmueble,- de mi representada ejercer el derecho a la opción de compra, convenida en la Cláusula Décima Sexta-, seria de dos millones de bolívares fuertes (Bsf. 2.000.000,oo), que ésta cancelaria en dos partes: una, de cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bsf. 400.000,oo), que se le entregaron a la propietaria-arrendadora en la misma oportunidad de firmarse el Contrato de Arrendamiento; y, la otra, de un millón seiscientos mil bolívares fuertes (Bsf. 1.600.000,oo), al otorgarse por ante el registro Público el respectivo documento de compra-venta, tal como se acordó en la Cláusula Décima Séptima, transcrita en el numeral 3º de este Libelo. …Omissis… 8.- El legislador civil define al contrato, cualquiera sea su naturaleza, en los términos siguientes: …Omissis… De allí, que el Contrato de Arrendamiento encuentre su fundamentación jurídica en el dispositivo transcrito. El mismo legislador lo ha definido, así: …Omissis… Al precisar los efectos de los contratos, lo hace así: …Omissis… Y para que no haya duda alguna sobre las previsiones contempladas en el artículo precedentemente transcrito, asienta: …Omissis… Y como una manera de sancionar la inobservancia del mandato del artículo 1.159, previó: …Omissis… También el legislador civil y como una manera de remachar el contenido del artículo 1.159, consagró: …Omissis… Otro dispositivo, vinculado a la opción de compra convenida con la propietaria-arrendadora, es del tenor siguiente: …Omissis… Por su parte, y ante la eventual rebeldía del demandado de cumplir la obligación contractual a que se comprometió, el legislador procesal la sanciona, en los siguientes términos: …Omissis… En atención al mandato de los dispositivo transcritos supra, es necesario concluir que el plazo de vigencia del Contrato de Arrendamiento que hemos acompañado al presente libelo, marcado con la letra “B”, duraba hasta el día primero de septiembre de 2013, todo ello con arreglo a su Cláusula Tercera y del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) cuyos respectivos textos, dicen así: ….Omissis… A su vez, el dispositivo legal citado en la Cláusula transcrita, dice así: …Omissis… 9.- Siendo, pues, como es, a tenor de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, que el contrato es la Ley de las partes en todo cuanto se refiera a su materia u objeto y que, además, debe ejecutarse de buena fe y obliga a cumplir todo lo expresados en él, debe entenderse, y así lo demandamos, que la empresa Inversiones Ruju, C.A., está obligada cumplir con lo estipulado en las Cláusulas Décima Sexta y Décima Séptima del contrato de arrendamiento que tiene celebrado con mi representada y en tal sentido, obligada a transferirle la propiedad del inmueble arrendado, por el precio de DOS MILLONES DE BOLIVARES FUERTES, de cuyo monto recibió, en su oportunidad, CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES, quedando un remanente a su favor de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES, que se le cancelará en el mismo momento que se otorgue por ante el Registro Público el correspondiente documento de propiedad. …Omissis… 10.- En razón de todo cuanto ha quedado señalado y en atención a las previsiones de las Cláusulas 1º, 3º, 16º y 17º del Contrato de Arrendamiento con opción a compra celebrado entre las partes, que se acompaña a este libelo marcado con la letra “B” y de la carta de mi representada para la propietaria-arrendadora, en la cual se le manifiesta su decisión de hacer uso del derecho de opción a compra a que se refiere el contrato en cuestión, que le fue entregada el 26/08/2013 por la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, como consta de la documentación que acompaño marcado con la letra “F”, procedo a demandar en mi carácter indicado, como en efecto demando, a Inversiones Ruju, C.A., sociedad mercantil, identificada supra, a fin de que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a su digno cargo, en lo siguiente: Primero.- En darle en venta a mi representada, por el precio convenido, el inmueble descrito en la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento (…) y en consecuencia, otorgarle el correspondiente documento de propiedad. Segundo.- Para el caso de la que demandada se niegue a otorgarle a mi representada el correspondiente documento de compra-venta, solicito que la sentencia que se dicte en esta causa, produzca los efectos del contrato no cumplido, tal como lo prevé el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. …Omissis… Cuarto.- En razón de que el presente juicio se resume en la interpretación de la Cláusula respectiva, refe4rida a determinar a partir de cuándo mi mandante podía hacer uso, válidamente, del derecho a ejercer la opción de compra sobre el inmueble arrendado, es por lo que, respetuosamente, solicito que el mismo se decida como de mero Derecho, todo ello con arreglo a las previsiones de los artículos 388 ordinales 1º y 4º del 389, ambos del Código de Procedimiento Civil…”. • DE LA CONTESTACIÓN: “…PRIMERO: Es cierto que entre la empresa INVERSIONES RUJU, C.A. y la compañía MK INGENIERÍA, C.A., celebraron un Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, suscrito y autenticado entre ambas partes en fecha Tres (3) de Agosto del año 2012, debidamente autenticado por ante la NOTARIA PÚBLICA SÉPTIMA DEL MUNICIPIO CHACAO DEL ESTADO MIRANDA, inserto bajo el Núm. 42, Tomo 127 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuyo ejemplar cursa a los autos de la pieza principal marcado con la letra “B” (v. folios 22 al 30). SEGUNDO: Es cierto que en fecha DOS (2) DE OCTUBRE DEL AÑO 2013, la empresa INVERSIONES RUJU, C.A., recibió de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A, una especie de transacción, la cual nunca fue suscrita ni aceptada por mi mandante. Al tratarse de un simple borrador de acuerdo propuesto por la demandante pero nunca aceptado por mi representada, no existe contrato de ninguna especie y tal escrito carece de naturaleza probatoria, razón por la cual enervamos absolutamente cualquier eficacia que, como prueba, pretenda derivar la accionante de su consignación (v. folio 33). …Omissis… PRIMERO: Niego, rechazo y contradigo que el contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa INVERSIONES RUJU, C.A y la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A. (…) tuviere una especie de “vacatio legis”, tal y como lo ha propuesto la parte actora, ya que conforme con la CLÁUSULA TERCERA, se convino una fecha de inicio y de terminación de la relación arrendaticia, muy distinta, al plazo acordado en la CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA, en donde se convino una fecha de inicio y de terminación para ejercer el derecho de opción de compra. En dicha CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA se otorgó un derecho de opción de compra a la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., por un período de Doce (12) meses contados a partir de la fecha del contrato, es decir, desde la firma del mismo, esto es, el día TRES (3) DE AGOSTO DEL AÑO 2012, y el cual venció el día TRES (3) DE AGOSTO DEL AÑO 2013. Es importante señalar que cuando se habla de “vacatio legis” hacemos referencia a una suspensión temporal de la entrada en vigor de la ley, luego de su promulgación, suspensión que está prevista en la misma ley, así lo expresa nuestro Código Civil en su artículo 1: …Omissis… Ahora bien, en el caso de autos la parte actora quiere hacer valer una “especie de vacatio legis” la cual resulta de imposible aplicación, dado que es una figura que sólo puede aplicarse respecto de las leyes formales, sujeta a su disposición efectiva en el cuerpo de la ley, la cual es objeto de promulgación y publicación en la Gaceta Oficial. Resulta un contrasentido extender una figura que está llamada a regular la vigencia temporal de leyes a un supuesto de validez de un contrato pues, aunque las convenciones tienen entre las partes la misma fuerza y efecto de la ley, lo cierto es que no son leyes. Pretender equiparar un contrato a una ley formal, a fin de prevalerse de una vacatio legis que sólo existe en la psique del demandante, constituye un dislate jurídico de proporciones mayores y equivaldría a que la teoría de las fuentes de las obligaciones habría de ser rescrita, para prever solamente dos: la ley y el hecho ilícito, pues el contrato –en ese retorcido escenario- no sería cosa distinta de la ley. A fin de clarificar los hechos que son relevantes para este proceso, es necesario señalar que el documento que se anexó al libelo de la demanda marcado con la letra “B”, es un contrato complejo que contiene Dos (2) convenciones diferentes entre las mismas partes y sobre un mismo bien inmueble. Por una parte, los contratantes pactaron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un inmueble cuyos datos se dan aquí por reproducidos, al cual se le fijó una duración exacta de Seis (6) meses, los cuales comenzarían a correr a partir del UNO (1) DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2012 porque así expresamente se convino en el texto de la CLÁUSULA TERCERA de dicho contrato, independientemente de que el acuerdo se otorgó de manera auténtica el día TRES (3) DE AGOSTO DEL AÑO 2012. Se cita la cláusula en referencia para simplificar el análisis: …Omissis… Ahora bien, esta duración es obvio que se refiere al arrendamiento y no a ninguna otra relación jurídica, muy especialmente no se refiere a la opción de compraventa pues, en ese lugar de la exposición por las partes, no se había hecho referencia a la misma, la cual es reglada en la CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA. Tanto es así, que la CLÁUSULA TERCERA indica una fecha de terminación de “la relación arrendaticia” y una eventual prórroga legal de la misma, razón por la cual es evidente que las partes, en ese pasaje contractual, no están reglando sus convenciones sobre la opción de compraventa. Por otra parte, los contratantes, en CLÁUSULA distinta, a saber la DÉCIMA SEXTA, también acordaron sobre el mismo inmueble una opción de compra, conforme a la cual, el arrendador propietario concede un derecho de opción de compra y el arrendatario oferente comprador se obliga a adquirirlo. Para esta convención, las partes dispusieron un lapso distinto y autónomo, pues, a diferencia del arrendamiento que tenía una duración Seis (6) meses, esta opción tenía una vigencia de Doce (12) meses, lo que se explica en la autonomía de dichas dos relaciones jurídicas convergentes las cuales son autónomas aunque se encuentren vertidas en un mismo documentos sus regulaciones. Extender la fecha de vigencia del arrendamiento (que es a partir del UNO (1) DE SEPTIEMBRE DE 2012) a la vigencia del derecho de opción a compra, no es más que un artificio argumental de la parte actora para acomodar su desidia e incumplimiento, dentro de una ventana de tiempo que sí acomoda a sus intereses. Lo cierto es que la CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA claramente señala que la opción de compraventa duraría Doce (12) meses y que los mismos se contarían a partir de la fecha del presente contrato. Dicha CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA expresa textualmente lo siguiente: …Omissis… Sobre este particular quiere la demandada hacer especial mención a la naturaleza auténtica del contrato donde están contenidos, tanto el arrendamiento como la opción de compraventa. Sin pretender querer enseñar a ese jurisdicente lo que se sobra ya saber, es bueno recordar que un documento que se otorga con la intervención de un funcionario competente en el lugar de su otorgamiento para darle fe pública, esto es, un documento auténtico, se caracteriza por poseer las siguientes cualidades: 1. fecha cierta; 2. Lugar de otorgamiento cierto; 3. Firma reconocida; y, 4. Contenido reconocido. Lo anterior se desprende del contenido del artículo 1.369 del Código Civil, el cual dispone: …Omissis… En consecuencia, habiendo sido notariado el contrato el día TRES (3) DE AGOSTO DEL AÑO 2012, esa es su fecha cierta y, por ende, conforme a lo dispuesto en la tantas veces referida CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA, la opción de compra venció el mismo día del mismo mes de Agosto un año después: esto es, el TRES (3) DE AGOSTO DEL AÑO 2013 y no en ninguna otra fecha posterior. Es evidente que habiéndose vencido la opción por la inercia e inactividad de la hoy demandante, esta quisiera no verse sujeta a los efectos de su propia convención, esto es, la pérdida de la expectativa de adquirir el inmueble, la conservación del precio y la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 400.000,00) que pagó a la fecha de suscripción del contrato, imputables al precio de DOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 2.000.000,00) pactados por las partes. Pretender, como en efecto así lo hace la actora, que habiendo procedido a realizar una inoficiosa notificación judicial de su deseo de adquirir el inmueble, la cual carece de efectos por haberse hecho después de vencida la opción, esto es, el día VEINTISÉIS (26) DE AGOSTO DEL AÑO 2013, es un acto de mala fe, mediante el cual dicha actora quiere obtener un beneficio al cual no tiene derecho, como es la adquisición del inmueble a un precio que, un año después, no es real ni ajustado al mercado y al cual sólo habría tenido derecho si, diligentemente, hubiese ejercido la opción dentro del marco temporal de vigencia en que las partes se la concedieron recíprocamente. …Omissis… Ciudadano Juez, es importante destacar que de una lectura del contrato señalado, se denota que el contrato fue dividido en Dos (2) partes, es decir, en dicho contrato existen Dos (2) negocios jurídicos en un mismo cuerpo legal pero con condiciones diferentes, la primera parte es en la que toca el tema del arrendamiento y se desarrolla en las cláusulas primer, segunda, tercera (vigencia del arrendamiento), cláusula cuarta, quinta, sexta, séptima, octava, novena, décima, décima primera, décima segunda, décima tercera, décima cuarta y décima quinta, y en la segunda parte del contrato toca los puntos sobre la opción de compra, y se desarrolla en las cláusulas décima sexta, décima séptima, décima octava, décima novena. Así pues, las partes pactaron que sólo a los fines arrendaticios el contrato empezaría en fecha distinta al contrato de arrendamiento con opción a compra, pero si las partes hubiesen querido que la opción de compra venta también comenzase a regir desde una fecha posterior, ello debió ser pactado de manera expresa, como se hizo respecto del arrendamiento. La no regulación en tal sentido es indicativa de la voluntad de las partes de regir dicha opción por el Derecho Común, esto es, que los contratos entran en vigor desde que son pactados. No habiéndose hecho reserva alguna respecto de la vigencia temporal de la opción, la misma comenzó el día TRES (3) DE AGOSTO DEL AÑO 2012 y venció el día TRES (3) DE AGOSTO DEL AÑO 2013. SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo que en la CLÁUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento con opción a compra, se haya estipulado una vigencia de Seis (6) meses para ambos casos tanto para el tiempo de arrendamiento como para ejercer el derecho de opción a compra, ya que la duración de los Seis (6) meses contador a partir del UNO (1) DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2012 hasta el día VEINTIOCHO (28) DE FEBRERO DEL AÑO 2013, evidentemente era exclusivamente para el arrendamiento del inmueble, tanto es así que en la misma cláusula se hace mención expresa a que el arrendatario tendrá derecho a la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, quedando claramente entendido que dicho lapso de Seis (6) meses era para el arrendamiento y no para los efectos de la opción a compra puesto que el segundo tenía una duración distinta la cual era de Doce (12) meses contados “a partir de la fecha del contrato”, y la fecha del contrato fue a todas luces el día TRES (3) DE AGOSTO DEL AÑO 2012, fecha en que las partes firmaron el mismo y en la que por vía de excepción pautaron una fecha distinta para la duración del arrendamiento inmersa en la CLÁUSULA TERCERA del referido contrato. TERCERO: Niego, rechazo y contradigo que la CLÁUSULA DECIMA SEXTA, únicamente haya sido para convenir sobre el otorgamiento de un derecho de opción a compra sobre el inmueble, puesto que en la mencionada cláusula además de convenir sobre el otorgamiento del derecho de opción de compra también se pauta la vigencia para ejercer el derecho de opción a compra, lo cual la parte actora a toda costa ha pretendido desvirtuar lo que expresamente quedó transcrito en la CLÁUSULA DECIMA SEXTA, referido a la vigencia de la opción a compra, la cual es del tenor siguiente: …Omissis… CUARTO: Niego, rechazo y contradigo, que la notificación hecha en fecha VEINTISÉIS (26) DE AGOSTO DEL AÑO 2013, a la empresa INVERSIONES RUJU, C.A., a través de la NOTARÍA PÚBLICA SEGUNDA DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, en la cual la empresa demandante MK INGENIERÍA, C.A, pretendió comunicar a mi representada que ha decidido hacer uso del derecho de opción de compra convenido en la CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA sobre el inmueble descrito en la CLÁUSULA PRIMERA del contrato de arrendamiento supra mencionada, cuyo ejemplar cursa a los autos (v. folios 22 al 30), haya servido como notificación válida para ejercer el derecho de opción de compra, puesto que evidentemente la hicieron después del día TRES (3) DE AGOSTO DEL AÑO 2013, vale decir, fuera del lapso que tenía para hacerlo, esto es Veintitrés (23) días después de haber vencido el tiempo hábil. QUINTO: Niego, rechazo y contradigo, que la comunicación enviada por mi representada vía correo electrónico a la empresa MK INGENIERÍA, C.A., en fecha NUEVE (9) DE JULIO DEL AÑO 2013, se haya referido al tiempo de vencimiento para ejercer el derecho de opción a compra, muy por el contrario, fehacientemente se denota que se hace mención exclusivamente al vencimiento del tiempo del arrendamiento y únicamente hace referencia a eso, incluyendo que la ley le otorga al inquilino una prórroga legal, la cual efectivamente vencía en fecha TREINTA Y UNO (31) DE AGOSTO DEL AÑO 2013, en ningún momento en dicha comunicación se trata o comenta sobre la opción a compra que es lo que aquí nos ocupa, por lo que no se puede extender y tomar partes de lo que nos interesa o cambiarlas para introducirlas en un contexto diferente que no existe y dar una interpretación distinta a lo que efectivamente está expreso, por ello, a pesar de que la parte actora transcribió parte de lo dicho en el correo, paso a transcribir tal y como se lee del propio texto del correo que cursa a los autos (v. folio 32), ya que la actora no incluye al momento de hacer la cita la palabra “legal” cuando se hace mención a la “prórroga legal”: …Omissis… SEXTO: Niego, rechazo y contradigo que hayamos firmado, aceptado o valorado dichos nuestros en una transacción enviada por la empresa MK INGENIERÍA, C.A, en fecha DOS (2) DE OCTUBRE DEL AÑO 2013, en todo caso de una lectura rápida a dicha transacción se puede verificar que la intención de la parte demandante fue quedarse en calidad de arrendatario, de hecho mencionado en dicha propuesta de transacción redactada por ellos que los CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 400.000,00) dados en calidad de pago parcial para la opción a compra señalados en la CLÁUSULA DÉCIMA OCTAVA, sea imputado a los nuevos cánones de arrendamiento, puesto que lo que plantean en todo el texto de dicha transacción es que las partes se unan en una nueva relación arrendaticia, quedando abandonado nuevamente el interés de comprar el inmueble, cosa que tampoco podían lograr puesto que ya habían vencido todos los lapsos para ejercerlo. A todo evento esta especie de transacción redactada por la parte demandante (…) la cual nunca fue suscrita ni aceptada por mi mandante, por lo cual carece de cualquier eficacia probatoria (v. folio 33). SÉTIMO: Niego, rechazo y contradigo, que mi patrocinado esté obligado en darle en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por cuanto el plazo acordado por las partes, venció antes de que la parte demandante notificara el hacer uso del derecho de opción, tal y como se explanó anteriormente. Ahora bien, en el supuesto caso y a todo evento de que ese Tribunal considere que el plazo del derecho de opción de compra establecido en la CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA debió ser contado desde el día UNO (1) DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2012 hasta el día UNO (1) DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2013, opongo a la parte demandante lo establecido en la CLÁUSULA DÉCIMA OCTAVA, en la cual se estableció: …Omissis… Por lo que, sola y únicamente para el supuesto caso cuya validez no se acepta, de que este Tribunal decida interpretar que el plazo objeto de la opción de compra era hasta el día UNO (1) DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2013, mi representada para dicho supuesto se acoge al derecho antes señalado y establecido en la CLÁUSULA DÉCIMA OCTAVA de no vender el inmueble, poniendo a disposición de la parte demandante la cantidad recibida de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 400.000,00), recibida conforme a la CLÁUSULA DÉCIMA SÉPTIMA del tantas veces mencionado contrato, y objeto del presente juicio. OCTAVO: Niego, rechazo y contradigo que mi patrocinada tenga que pagar las costas y costos judiciales. NOVENO: Mi representada expresamente contradice la solicitud hecha por la actora en el petitorio cuarto del libelo, de que el presente juicio se decida como un asunto de mero Derecho. Ello no es procedente dado que las circunstancias fácticas de la contratación son, por su naturaleza susceptibles de prueba y, en consecuencia, mal podría suprimirse el período probatorio. Parece dicha petición una también orientada por la mala fe, a fin de impedir a mi mandante promover y hacer evacuar pruebas a su favor, dejando la suerte de la causa limitada, en cuanto al acervo conviccional, al cual habilidosamente la actora ha aportado hasta este momento, estratagema a la cual pedimos al tribunal muy respetuosamente que no se preste a conceder. …Omissis… Así pues, la autonomía de la voluntad de las partes en este caso en concreto, fue la de realizar un contrato de arrendamiento con opción a compra, el cual tenía como fecha cierta el día TRES (3) DE AGOSTO DEL AÑO 2012, fecha que la CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA expresamente tomó para otorgar un derecho de opción a compra a favor del hoy demandante, el cual vencía Doce (12) meses después tal como lo indica la misma cláusula, es decir, en fecha TRES (3) DE AGOSTO DEL AÑO 2013. …Omissis… Pido, finalmente, que la presente contestación de la demanda sea agregada a los autos y que las negativas, rechazos y contradicciones en ella contenidas, sean considerados por ese tribunal al momento de dictar sentencia definitiva, en la cual aspiro que la demanda incoada contra mi representada sea enteramente desechada, condenándose en costas a la actora…”. ***** Conforme las posturas asumidas por las partes, el presente caso se circunscribe a determinar la procedencia en derecho de la petición de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa, incoada por la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., en contra de la empresa INVERSIONES RUJU, C.A., en el sentido de establecer la vigencia de la obligación de opción de compraventa, contenida en el documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 3 de agosto de 2012, anotado bajo el Nº 42, Tomo 127 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; verificando así, si la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., está obligada a transferirle la propiedad a la empresa MK INGENIERÍA, C.A., sobre el bien inmueble constituido por un galpón identificado como Galpón Nº 2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponden de conformidad con el documento de condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, el 21 de marzo de 2012, bajo el Nº 38, Tomo 7, Protocolo de Transcripción, el cual forma parte del inmueble denominado PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la Urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda. Dicho inmueble tiene una superficie aproximada de setecientos noventa y ocho metros cuadrados (798 Mts.2) en su planta principal, más un área de la primera planta de noventa y seis metros cuadrados (96 Mts.2), aproximadamente, para un total de construcción de ochocientos noventa y cuatro metros cuadrados (894 Mts.2), aproximadamente, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE, en treinta y ocho metros (38 Mts) con Galpón Nº 1; SUROESTE, en treinta y ocho metros (38 Mts) con Galpón Nº 3; SURESTE, en veintiún metros (21 Mts) con retiro de fondo del Parque Industrial; y, NOROESTE, en veintiún metros (21 Mts) con retiro de frente del Parque Industrial. Le corresponden seis (6) puestos de estacionamiento, identificados con las letras y números: G2-1, G2-2, G2-3, G2-4, G2-5 y G2-6, los cuales se encuentran debidamente marcados en el plano. Le corresponde un porcentaje de condominio del veinticinco por ciento (25%) sobre los gastos comunes, los cuales incluyen vigilancia, conserjería y servicio de agua y electricidad de las áreas comunes, así como cualesquiera otros servicios, tasas, impuestos o contribuciones creados o que fuesen creados. Dicho inmueble pertenece a la sociedad mercantil demandada, según constancia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, el 16 de agosto de 2002, bajo el Nº 35, Tomo 10, Protocolo Primero. Así las cosas, corresponde determinar si el plazo de doce (12) meses a que se refiere la opción de compraventa, comenzó a regir a partir del día 1º de septiembre de 2012, fecha de inició del cumplimiento de las obligaciones locativas, o tuvo su inició a partir de la firma y autenticación del contrato de arrendamiento con opción de compraventa; esto es, el 3 de agosto de 2012. Ello, por cuanto la parte actora, alega que habiéndose establecido que la vigencia de la relación arrendaticia tuvo su inicio el 1º de septiembre de 2012, con motivo de una supuesta “vacatio legis”, dicha fecha es la oportunidad en la que comenzaron a computarse los doce (12) meses a que se refiere la opción de compraventa. En atención a ello, observa quien decide, que las pretensiones de las partes, se encuentran enfrentadas en lo atinente a la interpretación que deba dársele a las cláusulas tercera y décima sexta del contrato. Así expresamente se establece. Para emitir pronunciamiento al respecto, debe este jurisdicente descender al análisis, apreciación y valoración del elenco probatorio aportado por las partes. En tal sentido se observa: La parte actora, conjuntamente con el libelo de demanda y en la etapa probatoria, produjo las siguientes pruebas: 1) Marcado “A”, ejemplar del diario ABC de Caracas Publicaciones, del 31 de mayo de 2002, en su Edición Nº 2.653. De dicha documental se evidencia que el carácter de Presidente del ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A. Documental que es tenida como fidedigna del documento constitutivo-estatutario de la referida sociedad mercantil, inscrito por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 29 de mayo de 2002, bajo el Nº 74, Tomo 664-A-Qto., de conformidad con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429, en relación con el artículo 432, ambos del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. 2) Marcada “A”, copia certificada del acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., celebrada el 24 de octubre de 2012, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 18 de febrero de 2013, bajo el Nº 51, Tomo 15-A-Qto. Documental de la que se evidencia que el 24 de octubre de 2012, se celebró asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., en donde estuvo representado el cien por ciento (100%) del capital social; y, se ratificó la junta directiva de dicha empresa. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil. Así se establece. 3) Marcado “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 3 de agosto de 2012, bajo el Nº 42, Tomo 127 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental, se evidencia que la sociedad mercantil INVERIONES RUJU, C.A., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., un inmueble constituido por un galpón identificado como Galpón Nº 2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponden de conformidad con el documento de condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, el 21 de marzo de 2012, bajo el Nº 38, Tomo 7, Protocolo de Transcripción, el cual forma parte del inmueble denominado PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la Urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda. Dicho inmueble tiene una superficie aproximada de setecientos noventa y ocho metros cuadrados (798 Mts.2) en su planta principal, más un área de la primera planta de noventa y seis metros cuadrados (96 Mts.2), aproximadamente, para un total de construcción de ochocientos noventa y cuatro metros cuadrados (894 Mts.2), aproximadamente, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE, en treinta y ocho metros (38 Mts.) con Galpón Nº 1; SUROESTE, en treinta y ocho metros (38 Mts.) con Galpón Nº 3; SURESTE, en veintiún metros (21 Mts.) con retiro de fondo del Parque Industrial; y, NOROESTE, en veintiún metros (21 Mts.) con retiro de frente del Parque Industrial. Le corresponden seis (6) puestos de estacionamiento, identificados con las letras y números: G2-1, G2-2, G2-3, G2-4, G2-5 y G2-6, los cuales se encuentran debidamente marcados en el plano. Le corresponde un porcentaje de condominio del veinticinco por ciento (25%) sobre los gastos comunes, los cuales incluyen vigilancia, conserjería y servicio de agua y electricidad de las áreas comunes, así como cualesquiera otros servicios, tasas, impuestos o contribuciones creados o que fuesen creados. De acuerdo a la cláusula tercera, se constata que la duración de la relación locativa era de seis (6) meses, contados a partir del 1º de septiembre de 2012, hasta el 28 de febrero de 2013. Que quedó convenido expresamente por las partes, que al vencimiento de dicho término, no habría prórroga. Que en caso que las partes así lo decidieran, se elaboraría un nuevo contrato de arrendamiento. Que además se convino, que el arrendatario tendría derecho a la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo si había cumplido con todas y cada una de las obligaciones a que se refería el documento. Que durante la prórroga legal, la relación locativa se consideraría a tiempo determinado y permanecerían vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes. Que el arrendador tendría derecho, vencida la prórroga legal, a ocurrir ante el órgano jurisdiccional competente de la jurisdicción para solicitar el secuestro del inmueble y la entrega material del mismo. Así mismo se constata de la cláusula décima sexta, que el arrendador, concedió al arrendatario, quien lo aceptó, un derecho de opción de compra sobre el referido inmueble. Que dicho derecho fue concedido por un período de doce (12) meses a partir de la fecha del contrato. Que el arrendador, se comprometió a no gravar, ceder, ni disponer de forma alguna del inmueble sin el consentimiento expreso del arrendatario, mientras durase la vigencia de la opción. En la cláusula décima séptima, se estableció que el precio de la venta del inmueble era por la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), los cuales serían cancelados por el comprador así: 1) la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), que entregó al propietario en dicho acto en moneda de curso legal y a su entera satisfacción; y, 2) la cantidad de un millón seiscientos mil bolívares (Bs. 1.600.000,oo), con la protocolización del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina subalterna de Registro respectiva. En la cláusula décima octava, se estableció que en caso de transcurrir la totalidad del tiempo establecido sin que el comprador hubiese cumplido con el resto del pago, perdería la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo) por concepto de daños y perjuicios. Que si el propietario decidiera no realizar la venta, por cualquier razón que considerase pertinente, reintegraría al comprador cualquier depósito que haya recibido hasta esa fecha sin penalidad alguna adicional. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, por ser documento reconocido y autenticado ante funcionario público con facultades para dar fe pública del acto realizado en su presencia. Así se establece. 4) Marcada “C”, impresión de correo electrónico. Con respecto a dicha documental, que se tiene como un indicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que al mismo se adjunto, carta del 9 de julio de 2013, presuntamente emanada de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., dirigida a la empresa MK INGENIERÍA, C.A., en la cual le manifestó que estaba dispuesta a otorgarle una prórroga del contrato de arrendamiento, siempre y cuando se comprometieran a desocuparlo a más tardar el 30 de septiembre de 2013. Así se establece. 5) Marcado “D”, impresión de correo electrónico. Con respecto a dicha documental, que se tiene como un indicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que al mismo se adjunto, escrito de posible transacción a realizarse entre las sociedad mercantiles INVERSIONES RUJU, C.A., y MK INGENIERÍA, C.A., con la finalidad de poner fin a las diferencias que entre ellas surgieron con respecto a la interpretación de las cláusulas décima sexta, décima séptima y décima octava del contrato de arrendamiento con opción de compraventa; sin embargo, se constata que dicha transacción no fue efectivamente realizada por las partes; es decir, que lo que puede colegirse de tal documental, es las conversaciones sostenidas entre ambas empresas, y la posible transacción a efectuarse, con la finalidad de poner fin a sus diferencias. Así se establece. 6) Marcada “E”, impresión de correos electrónicos. Con respecto a dicha documental, que se tiene como un indicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que entre las sociedad mercantiles INVERSIONES RUJU, C.A., y MK INGENIERÍA, C.A., hubo un cruce de comunicación electrónica, con la finalidad de hacer comentarios con la finalidad de poner fin a las diferencias que entre ellas surgieron con respecto a sus obligaciones recíprocas, así como con respecto a la posible transacción a celebrarse entre ambas. Así se establece. 7) Marcada “F”, notificación efectuada por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 26 de agosto de 2013, previa solicitud de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., a la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., mediante la cual le informó su decisión de hacer uso del derecho de opción de compra sobre el inmueble objeto de la relación locativa con opción de compraventa, descrito en la cláusula primera del contrato; y que, como consecuencia de ello, era de su voluntad, cancelar el remanente del precio, es decir, la cantidad de un millón seiscientos mil bolívares (Bs. 1.600.000,oo). Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto el funcionario público, con facultades para dar fe pública, realizó el acto de notificar la voluntad de la parte actora, a la parte demandada. Así se establece. 8) Impresión de página web: tuinmueble.com. De dicha documental, se evidencia que existe el indicio que la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., se encontraba vendiendo el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento de opción de compraventa se reclama, a través de medios electrónicos especializados en dicha promoción, por la cantidad de diecinueve millones quinientos mil bolívares (Bs. 19.500.000,oo). Documental que es tenida como un indicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. 9) Mediante diligencia del 23 de octubre de 2013, la representación judicial de la parte actora, consignó copia fotostática del documento estatutario de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A. Sobre dicha documental ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece. 10) En la etapa probatoria, copias certificadas de actuaciones contenidas en el expediente Nº AP31-V-2013-001702, contentivo del juicio cumplimiento de contrato, incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., en contra de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., donde el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 12 de febrero de 2012, declaró con lugar la demanda y condenó a la parte demandada en la entrega del bien inmueble arrendado. Decisión que fue revocada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 2 de abril de 2014, en donde declaró con lugar la apelación ejercida por la parte demandada; inadmisible la apelación en contra de las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y, sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato. Dichas copias se colige que existió juicio entre las partes, pero de la lectura efectuada a dichos recaudos, se constata que dicho juicio, versó sobre la relación arrendaticia que las unía. Documentales que son valoradas y apreciadas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil. Así se establece. 11) En la etapa probatoria, hizo valer el valor probatorio del contrato de arrendamiento con opción de compraventa, cuya ejecución demandó. En relación con ello, este jurisdicente observa que ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, lo que se da por reproducido en este acápite. Así se establece. 12) Hizo valer la confesión espontánea de la parte demandada, contenidas en los escritos presentados por su representante judicial en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoado por la sociedad mercantil INVERIONES RUJU, C.A., en contra de MK INGENIERÍA, C.A. Con respecto a dicha promoción, este jurisdicente observa que la parte promovente, denominó confesión espontánea, efectuada ante órgano jurisdiccional, se tratan de alegatos de defensa esgrimidos por la parte en dicho juicio, por lo que mal podría evidenciarse de ella la voluntad de confesar algún hecho o circunstancia. Por lo que se desecha la misma. Así se establece. 13) Prueba de Informes al Banco Venezolano de Crédito. Dicha promoción fue admitida por el juzgado de la causa, mediante auto complementario del auto de admisión de prueba, del 30 de mayo de 2014, librando oficio Nº 2014-0429, del 9 de junio de 2014. Dicha prueba fue evacuada por el órgano requerido, mediante oficio del 26 de junio de 2014, recibido en el tribunal el 30 de junio de 2014, en donde informó que el cheque Nº 06297149, por el monto de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), emitido el 6 de agosto de 2012, a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., perteneciente a la cuenta corriente Nº 0104-011-24-0111278571 a nombre de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., fue cancelado en fecha 08.08.2012, a través de la cámara de compensación a favor de su beneficiario, según endoso. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la etapa probatoria, promovió las siguientes pruebas: 1) El mérito favorable de los autos. En relación con ello, debe reiterar este Tribunal, el criterio que éste no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte. Así se decide. 2) El mérito favorable del Contrato de Arrendamiento con Opción de compraventa, cuya ejecución se demando. Con respecto a dicha promoción, se observa que ya se emitió pronunciamiento en relación a la valoración y apreciación de dicha documental, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece. ****** Del elenco probatorio aportado por las partes, analizado, apreciado y valorado por este jurisdicente, se evidencia que las partes se encuentran unidas a través de un contrato autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 3 de agosto de 2012, por medio del cual, la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., un inmueble constituido por un galpón identificado como Galpón Nº 2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponden de conformidad con el documento de condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, el 21 de marzo de 2012, bajo el Nº 38, Tomo 7, Protocolo de Transcripción, el cual forma parte del inmueble denominado PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la Urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda; que dicho inmueble tiene una superficie aproximada de setecientos noventa y ocho metros cuadrados (798 Mts.2) en su planta principal, más un área de la primera planta de noventa y seis metros cuadrados (96 Mts.2), aproximadamente, para un total de construcción de ochocientos noventa y cuatro metros cuadrados (894 Mts.2), aproximadamente, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE, en treinta y ocho metros (38 Mts.) con Galpón Nº 1; SUROESTE, en treinta y ocho metros (38 Mts.) con Galpón Nº 3; SURESTE, en veintiún metros (21 Mts.) con retiro de fondo del Parque Industrial; y, NOROESTE, en veintiún metros (21 Mts.) con retiro de frente del Parque Industrial; que le corresponden seis (6) puestos de estacionamiento, identificados con las letras y números: G2-1, G2-2, G2-3, G2-4, G2-5 y G2-6, los cuales se encuentran debidamente marcados en el plano y un porcentaje de condominio del veinticinco por ciento (25%) sobre los gastos comunes, los cuales incluyen vigilancia, conserjería y servicio de agua y electricidad de las áreas comunes, así como cualesquiera otros servicios, tasas, impuestos o contribuciones creados o que fuesen creados. Asimismo, quedó demostrado que la propietaria del inmueble, sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., dio opción de compraventa a la empresa MK INGENIERÍA, C.A., el referido galpón, según las cláusulas contractuales que se analizarán en la resolución de esta controversia. Así se establece. Ahora bien, conforme al elenco probatorio, la relación locativa, no se encuentra discutida en autos, al contrario, ello fue objeto de juicio que fue resuelto, sin que ello constituya pronunciamiento sobre la firmeza o no de dicha decisión, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas; en razón de lo cual, lo discutido en autos, es el comienzo del cómputo del lapso que tenía la parte actora, para ejercer la opción de compraventa, el cual le fue concedido por la parte demandada, por un período de doce (12) meses; o si en todo caso, el contrato de opción de compraventa era realmente una compraventa del inmueble de referencia. Así expresamente se establece. Así pues, tenemos que de las cláusulas primera y tercera del contrato de arrendamiento con opción de compraventa, se evidencia claramente que la relación locativa, tuvo su inició el día de la suscripción del contrato, por ante el funcionario público; esto es, el tres (3) de agosto de dos mil doce (2012); lo que se evidencia de la interpretación de las cláusulas contractuales sin lugar a duda alguna. También se evidencia que la vigencia del contrato de arrendamiento, fue suspendido contractualmente, con vigencia a partir del 1º de septiembre de 2012; es decir, que las obligaciones contenidas en la relación locativa, entrarían vigor a partir de ésta última fecha; a saber; la del arrendador de mantener en la posesión precaria del inmueble a su arrendatario; y, el arrendatario, cumplir con el pago de las pensiones locativas. Hasta allí, no existe controversia entre las partes. Sin embargo, de la lectura efectuada a la cláusula décima sexta, se constata que la arrendadora, le concedió a la arrendataria el derecho de opción de compraventa del inmueble, por un período de doce (12) meses, el cual comenzaría a regir a partir de la fecha del contrato, es decir, con vigencia en la suscripción del mencionado contrato de arrendamiento, que dentro de sus cláusulas contractuales, tenía inmersa el derecho de opción de compraventa de las partes, regido por las condiciones establecidas en dicha convención. Del examen del contrato de arrendamiento y opción de compraventa, se observa que el mismo se suscribió el 3.08.2012, pero que la vigencia del contrato de arrendamiento comenzaría el primero (1º) de septiembre de ese mismo año; lo que no está discutido en la presente controversia, en cambio, en lo que respecta al derecho concedido a la arrendataria de opción de compra del objeto del contrato de arrendamiento, se estipuló en la cláusula Décima Sexta, que sería por un período de doce (12) meses a partir de la fecha del contrato, es decir, a partir de la suscripción del contrato por ante la Notaría Pública; lo que no puede interpretarse de otra forma, ya que conforme lo establecido en el artículo 4 del Código Civil, a la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre si y la intención del legislador, debe entenderse cuando hablamos de ley y legislador, a las partes contratantes y el contrato, ya que el contrato es la ley que las partes se otorgan. En el sentido indicado, según la interpretación gramatical, las partes al establecer la vigencia de la opción de compraventa, establecieron la estipulación de fecha a partir de la suscripción del contrato y no a partir de la vigencia del contrato de arrendamiento; lo que imposibilita a quien aquí interpreta a excederse mas allá de la intención plasmada de los contratantes. En razón de ello y para efectos del contrato de opción de compraventa, debe tenerse como fecha de iniciación del período de doce (12) meses, la fecha de suscripción del contrato y así expresamente se establece. Recapitulando, observa quien juzga, que la parte actora, yerra en su interpretación de la cláusula décima sexta en cuestión, atribuyéndole un sentido no expresado en ella; pues arguye que, dada la suspensión del cumplimiento de las obligaciones locativas, a partir del 1º de septiembre de 2012; es a partir de esa fecha, que debe computarse el lapso para que pudiera hacer uso del derecho de opción del que gozaba, lo cual, a criterio de quien decide, es erróneo, pues si ambas partes, hubiesen querido que las obligaciones tuvieran el mismo inicio del cómputo del lapso por el cual fueron concedidas, así lo hubiesen manifestado. Así expresamente se establece. En tal sentido, las cláusulas tercera y décima sexta del contrato que une a las partes, establecen textualmente: “…TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de seis (06) meses, contado a partir del primero (01) de septiembre del año 2012 y hasta el veinte y ocho (28) de febrero del año 2013. Es convenio expresamente, que al vencimiento de dicho término no habrá prórroga. En caso de que las partes así lo decidan, se elaboraría un nuevo contrato de arrendamiento. Se conviene además, que EL ARRENDATARIO tendrá derecho a la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo si ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones a que se refiere este documento. Durante la vigencia de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes. EL ARRENDADOR tendrá derecho, vencida la prórroga legal, a ocurrir ante el Órgano Jurisdiccional competente de la jurisdicción para solicitar el secuestro del inmueble y la entrega materia del mismo…”. “…DÉCIMA SEXTA: El ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO, quien acepta, un derecho de opción de compra sobre el inmueble descrito en la cláusula I. El derecho de opción se concede por un período de tiempo de DOCE (12) MESES a partir de la fecha del presente contrato. EL ARRENDADOR se compromete a no gravar, ceder ni disponer de forma alguna del inmueble sin el consentimiento expreso del ARRENDATARIO durante la vigencia de esta opción…”. Ante estas cláusulas, transcritas, se infiere que estamos ante dos obligaciones distintas, que aún cuando se encuentran contenidas en un mismo documento, deben ser consideradas de manera aisladas la una de la otra; pues, por una parte existe una relación arrendaticia, con una duración de seis (6) meses y con vigencia postergada; y por la otra, una opción de compraventa, con una duración de doce (12) meses y una vigencia inmediata. Así también se establece. De ambas cláusulas se evidencia la intención de las partes, de documentar ambas relaciones, pero con distintas fechas de inició; ello, por cuanto de la cláusula tercera, se evidencia, que la intención de las partes fue celebrar un contrato de arrendamiento, cuya duración es postergada en relación a la de la opción de compraventa. Por ello, en argumento en contrario a lo expuesto por la parte demandante ante esta alzada, ambas relaciones podrían mantener su vigencia, independiente la una de la otra; ya que, aún cuando la parte actora, en el supuesto, no haya hecho uso del derecho de la prórroga legal y entregado el inmueble el 28 de febrero de 2013, tal como lo ilustró el contrato locativo, hubiese continuado siendo titular del derecho de opción que se le estableció en la cláusula décima sexta del contrato; ya que para ello, se establecieron en ambas cláusulas, fechas de inicio distintas y períodos de tiempo de distintos. Así expresamente se establece. Así pues, encuentra este jurisdicente, que la relación locativa, así como la opción de compraventa, tuvieron inició en la fecha de autenticación de la convención; esto es, el 3 de agosto de 2012; sólo, que la ejecución de las obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento, fue suspendida hasta el 1º de septiembre de 2012; fecha en la cual, se harían exigibles, tanto la posesión precaria del inmueble, por parte de la arrendataria, como el pago de las pensiones locativas por parte de la arrendadora. Así se establece. Por otro lado, para la opción de compraventa, conforme a la intención de las partes, plasmada en el contrato cuya ejecución se demanda, los doce (12) meses durante los cuales tendría vigencia, se comenzarían a computar a partir de la fecha de celebración de la convención; lo que –como anteriormente se expresó- ocurrió el día 3 de agosto de 2012; por lo que, su vigencia cesaría el mismo día del mismo mes del año subsiguiente; esto es, el 3 de agosto de 2013. Por lo que, habiendo efectuado su manifestación de voluntad de ejercer tal opción, el día 26 de agosto de 2013, por medio de la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, se constata que fue a destiempo por tardía; ya que veintitrés (23) días antes, ya había fenecido la oportunidad para ejercerla, tal como lo alegó la parte demandada en su contestación de la demanda. Así se establece. Por otra parte, considera quien decide, que el juzgador de primer grado yerra, al establecer que al haber recibido la sociedad mercantil INVERIONES RUJU, C.A., la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), imputables al precio, conforme a la cláusula décima séptima, se perfeccionó el contrato de compraventa; ello, por cuanto, de la lectura efectuada a la cláusula décima octava, se constata que dicha suma de dinero fue establecida como penalidad, en caso que la actora no cumpliese su obligación de pago del resto del precio convenido, por concepto de daños y perjuicios; por lo que, podemos llegar a la conclusión que tal cantidad de dinero, según la intención de las partes, fue dispuesta como arras y precio de la opción de compraventa, imputable al precio del contrato definitivo de compraventa, sólo en caso que éste llegase a perfeccionarse. Así se establece. En este sentido, debemos tener en cuenta que el contrato de opción de compraventa, es un contrato preparatorio por medio del cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato definitivo; y, sólo en determinados casos y con sus excepciones, es que puede llegar a considerarse como venta propiamente dicha; así pues, el contrato de opción de compraventa, en su concepción, se rige por las normas generales aplicables a los contratos, ex artículos 1.155 y siguientes del Código Civil; y el contrato de compraventa, se rige, aparte de dichas normas generales, por las normas específicas establecidas en los artículos 1.474 y siguientes eiusdem; situación que no se observa en el caso de marras. Ahora bien, estamos en presencia de una documental, que ilustra dos obligaciones, con fechas de inicio del cumplimiento distintas la una de la otra, períodos de duración distintos el uno con el otro y fechas de terminación distintas la una de la otra; por lo que, deben ser consideradas obligaciones distintas entre sí. Así expresamente se establece. La doctrina imperante sobre la concepción del contrato preparatorio de compraventa y sus efectos jurídicos, la podemos encontrar en el precedente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha veintisiete (27) días del mes de octubre de dos mil diez, expediente No. 2010-000131, el cual se contrae en lo siguiente: “…De lo anterior se observa que el juez de la recurrida al interpretar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, traído por la parte demandante como documento fundamental, consideró que la intención común de las “partes fue celebrar un contrato de compraventa (sic), cuyo consentimiento sobre cosa y precio se produjo por la oferta de venta de los codemandados y la aceptación de la demandante”, razón por la cual calificó al mencionado contrato como una compra venta. Visto lo señalado por la recurrida, es necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de compra venta y las opciones a compra. El contrato de venta es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son: a) Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. b) Objeto se refiere a la cosa cuya propiedad se transfiere y c) Causa Lícita. El contrato de venta posee ciertas características las cuales son: 1. Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas. 2. Es un contrato oneroso. 3. Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes. 4. Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo. 5. Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido. (Aguilar Gorrondona, José Luís. Contratos y Garantías, Derecho Civil IV.) Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.). En el mismo orden de ideas, esta Sala en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente: “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195) De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”. (Negritas de la Sala). Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen. Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra). Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato. Realizadas las anteriores consideraciones y visto lo señalado por la recurrida, es menester revisar el contenido del contrato el cual según el formalizante fue desnaturalizado, y el cual corre inserto en los folios del 40 al 45 de la pieza 1 del presente expediente y que expresa lo siguiente: “…Entre IRENE BURGIO DE CAPUZZI…, PATRICIA CAPUZZI DE SCAGLIATI… FABRISIO CAPUZZI… y MAXIMILIAO CAPUZZI…, quien en lo adelante y a los fines de este Contrato (sic) se denominarán “LOS OFERENTES-VENDEDORES”, por una parte y, por otra parte, TOMCAR C.A. (sic) ALMACEN (sic)…, quien en lo adelante y a los fines de este Contrato (sic) se denominará “LA OFERIDA-COMPRADORA”, se ha convenido celebrar el presente contrato (sic) de OPCION DE COMPRA-VENTA contentivo de las siguientes Cláusulas: PRIMERA: “LOS OFERENTES- VENDEDORES” se comprometen en vender y “LA OFERIDA-COMPRADORA” se obliga a comprar un inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías en ellas construidas consistentes en un galpón con estructuras metálicas y láminas de aluminio, con un área de 500 m2, áreas de oficina con estructura de concreto, techo de placa con 03 (sic) baños y un área de 320 m2, 12 postes de 12 mts. (Sic) de altura con sistema de luminarias y cableado, garita de portería y barracas para obreros. (Omissis) SEGUNDA: El precio por el cual “LOS OFERENTES-VENDEDORES” se comprometen en vender a “LA OFERIDA-COMPRADORA” el inmueble antes identificado es la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 2.850.000.000,oo) (sic) que serán cancelados de acuerdo a lo establecido en el presente documento. TERCERA: Las partes convienen expresamente y así lo declaran que al concretarse la presente opción de compra-venta, en un plazo de noventa (90) días continuos o naturales, prorrogables por noventa (90) días más. Para el momento de la protocolización del documento definitivo de Venta (sic), el inmueble objeto de la presente opción estará totalmente exento y libre de cualquier gravamen, impuesto o cualquier carga impositiva. Si “LA OFERIDA- COMPRADORA” hace uso de la prorroga (sic) el precio se ajustará de acuerdo al índice inflacionario que indique el Banco Central de Venezuela calculado a la tasa del Índice (sic) de Precios (sic) al Consumidor (sic) (IPC). CUARTA: Las Partes (sic) convienen en extender la vigencia de este contrato por treinta días continuos adicionales al plazo establecido en la cláusula segunda, si una vez vencido el mismo. “LA OFERIDA COMPRADORA” demuestra que el crédito por ella gestionado, para cumplir a cabalidad con las obligaciones del presente contrato se encuentra en trámite. Así mismo “LA OFERIDA COMPRADORA”, en caso de hacer uso de esta prórroga especial, se compromete a pagar la suma de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS. 18.000.000,oo) en atención al perjuicio que se pudiera ocasionar con la demora, dicha suma no será imputada al precio definitivo de la venta. QUINTA: A los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída, “LA OFERIDA COMPRADORA” entrega en este acto, en calidad de arras a la “LOS OFERENTES- VENDEDORES” la suma de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 800.000.000,oo) que reciben en este acto “LOS OFERENTES VENDEDORES”. Dicha suma de dinero, será imputada al precio definitivo de la venta fijado en la Cláusula Segunda, por lo que la “OFERIDA COMPRADORA” pagará el remanente en el momento del otorgamiento del documento definitivo por las oficinas del Registro Inmobiliario, es decir, la suma de DOS MIL CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 2.050.000.000,00). SEXTA: Se establece como Cláusula (sic) Penal (sic) por concepto de daños y perjuicios que se ocasionen por el incumplimiento de las obligaciones que las partes asumen en este documento, la cantidad de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 800.000.000,oo). “LA OFERIDA- COMPRADORA” conviene en que si en el plazo convenido, no se celebra la compra venta definitiva del inmueble por una causa no imputable a LOS OFERENTES-VENDEDORES, estos, es decir, LOS OFERENTES VENDEDORES harán suya la cantidad de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 800.000.000,oo), que se están entregando en calidad de arras en el momento de la celebración del presente contrato establecida como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de “LA OFERIDA COMPRADORA”. Si “LOS OFERENTES-VENDEDORES” desistieran de la venta, estarán obligados a restituir la cantidad de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 800.000.000,oo), recibidos a título de arras, más la suma de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 800.000.000,oo) establecida como Cláusula (sic) Penal (sic) como justa indemnización por daños y perjuicios. La devolución de estas cantidades deberán ser hechas en un plazo no mayor de treinta (30) días continuos a partir de la fecha de vencimiento de esta Opción (sic), sin que esta suma genere ningún tipo de intereses, no siendo tampoco la misma indexable, vale decir, que ella no sufrirá variación alguna por efecto de la inflación… SEPTIMA: (sic) De concretarse la venta, serán por cuenta de “LA OFERIDA COMPRADORA” todos los gastos de redacción de documentos, protocolización de los documentos de compra-venta y cualquier otro análogo que cause este compromiso así como del contrato definitivo de compra venta…”. (Negritas, mayúsculas y subrayado del texto). De lo anterior se observa que en las cláusulas del contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato (cláusula primera), el precio del bien (cláusula segunda), la duración del mismo (cláusula tercera), la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega “la oferida compradora” a “los oferentes vendedores”, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída (cláusula quinta), se estableció la “Cláusula Penal” para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato (cláusula sexta), lo cual evidencia conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas, que se trata de un contrato de promesa bilateral de compra-venta. Asimismo, de la cláusula séptima del contrato deriva la intención de las partes de celebrar una opción de compra venta al señalar “De concretarse la venta”, lo que implica que pudiera no concretarse, ya que de acuerdo a la voluntad de las partes la intención de éstas fue celebrar un contrato de promesa bilateral de compra-venta. Así pues, al ser un contrato de promesa bilateral de compra-venta, su naturaleza es la de un contrato preparatorio, en el cual hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compra-venta propiamente dicho, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes tal y como se expresó en la cláusula séptima de dicho contrato. De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo. Por lo demás, no puede pasar por alto esta Sala lo observado en la parte final de la cláusula sexta del contrato, que indica “…Si “LOS OFERENTES-VENDEDORES” desistieran de la venta, estarán obligados a restituir la cantidad de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 800.000.000,oo), recibidos a título de arras, más la suma de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 800.000.000,oo) establecida como Cláusula (sic) Penal (sic) como justa indemnización por daños y perjuicios…”. Lo cual evidencia que se estableció a favor del oferente-vendedor la posibilidad de rescindir unilateralmente la venta pactada, hecho de gran importancia pues tal y como fue advertido anteriormente, el juez desestimó el examen de la oferta, sin consideración alguna al derecho de rescisión previsto por las partes en dicha cláusula, utilizando una fórmula general sin asiento en la voluntad de las partes, quedando claro, que mas allá de cualquier discusión acerca de que si la venta se había perfeccionado entre las partes, la posibilidad de rescindir del contrato hace innecesario cualquier otra consideración al respecto. En consecuencia, por las anteriores consideraciones, esta Sala de Casación Civil declara con lugar la presente denuncia de falso supuesto por desviación ideológica o intelectual en la calificación del contrato. Así se establece…” Ahora bien, conforme lo dispuesto en los 1.159, 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por ley; amén, que deben ejecutarse de buena fe, estando obligadas las partes a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la Ley; y, en cuanto a su interpretación, conforme lo establecido en el segundo aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la interpretación de estos, cuando presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces deben atenerse al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe; por lo que –como anteriormente se expresó, teniendo el contrato cuya ejecución se demanda, dos obligaciones, con fechas de inicio, períodos de duración y fechas de terminación distintas, considera quien decide que la verdadera intención de las partes, era tener una obligación desligada de la otra, aún cuando versara entre ellas mismas y por el mismo bien. Así formalmente se decide. En razón de ello, se declara con lugar la apelación interpuesta por el abogado EDUARDO BALZA EZAGÜI, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 14 de agosto de 2014, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en razón de ello, se debe declarar Sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa, incoada por la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A.; quedando así revocada la decisión apelada. Así formalmente se decide. V. DISPOSITIVA. En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado EDUARDO BALZA EZAGÜI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en el libre ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº 19.693.520, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 219.111, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 14 de agosto de 2014, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa, incoada por la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 29 de mayo de 2002, bajo el Nº 74, Tomo 664-A-Qto., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 9 de abril de 1981, bajo el Nº 03, Tomo 27-A-Pro. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el juicio. CUARTO: Queda así REVOCADA la decisión apelada. Líbrese oficio de participación al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.- Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de mayo del año dos mil quince (2015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación. EL JUEZ, LA SECRETARIA, EDER JESUS SOLARTE MOLINA. Abg. ENEIDA J. TORREALBA C. Exp. Nº AP71-R-2014-001202. Definitiva/Mercantil/Recurso Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con Opción de Compraventa Con Lugar La Apelación/Sin Lugar La Demanda/REVOCA/”D” EJSM/EJTC/carg. En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y cinco minutos post meridiem (2:05 P.M.). Conste, LA SECRETARIA, Abg. ENEIDA J. TORREALBA C.