TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMUEBLES EL LORITO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 29 de enero de 2004, bajo el Nº 64, Tomo 12-A Sgdo. con modificaciones a su Documento Constitutivo Estatuario inscritas en la citada oficina de Registro en fecha 6 de febrero de 2008, bajo el Nº 49, Tomo Nº 15-A Segundo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Pedro Rengel, Javier Ruan, Frank Mariano, Ana Cristina Conde, Samantha Contreras González, Miguel Ángel Santelmo, María Compagnone, Sulma Alvarado Elmor, Yvana Borges Rosales y Juan Carlos Querales Compagnone, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos: V-5.539.335, V-11.306.964, V-14.491.526, V-18.358.026, 19.583.011, 14.095570, 3.156.897, 2.911.283, 12.159.116 y 18.467.704 respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos: 20.443, 70.411, 112.415, 176.344, 186.221, 107.324, 6.755, 11.804, 75.509 y 155.550, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil GRUPO SAMP C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Mirando en fecha 8 de marzo de 2007, bajo el Nº 21, Tomo 40-A Segundo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Mario Eduardo Trivella, Rubén Maestre Wills y Pablo Andrés Trivella, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos: V-10.336.177, V-15.030.778 y V-18.315.051, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos: 55.456, 97.713 y 162. 584, respectivamente.

MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento (definitiva)

ASUNTO: Apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 6 de marzo de 2015, que declaró parcialmente con lugar la demanda.

CAPITULO I
NARRATIVA

Llegaron a este Tribunal Superior las presentes actuaciones, con motivo del recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada en esta causa en fecha 6 de marzo de 2015 que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato deducida en la demanda.
Por auto de fecha 26 de marzo de 2015 se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo) día de despacho siguiente para que las partes consignasen sus respectivos escritos de informes.
En fecha 30 de abril de 2015, fueron presentados los informes de las partes, y en fecha 14 de mayo de 2015 las partes rindieron sus respectivas observaciones a los informes de la contraria, por lo que a partir del día 15 de mayo de 2015 comenzó a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendario para dictar sentencia.
Llegada la oportunidad para proferir su fallo en torno a la apelación ejercida por las partes, este Tribunal pasa a decidir con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos, expresados seguidamente:
En fecha 4 de junio de 2012, la representación judicial de la sociedad de comercio INMUEBLES EL LORITO C.A., consignó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda por resolución de contrato de arrendamiento interpuesta conjuntamente con solicitud de medida cautelar de secuestro, contra la empresa GRUPO SAMP, C.A.
De la demanda interpuesta, correspondió conocer al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual por auto de fecha 8 de junio de 2012, (i) admitió la acción interpuesta de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; (ii) ordenó la citación de la parte demandada; y (iii) acordó la apertura de un cuaderno separado en relación a la medida cautelar peticionada.
Mediante escrito de fecha 14 de junio de 2012, la representación judicial de la demandada se dio expresamente por citada e impugnó el contrato de arrendamiento que se acompañó como documento fundamental de la acción interpuesta. Luego, los días 18 y 19 del mismo mes y año, la aludida representación consignó escritos de contestación a la demanda incoada, en los cuales interpuso –entre otras defensas- la cuestión previa de falta de jurisdicción, con apoyo en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante escrito del día 25 de junio de 2012, la representación en juicio de la demandante desconoció el contrato de arrendamiento de fecha 25 de septiembre de 2007, así como el “contradocumento” de la misma fecha, consignados por la parte demandada conjuntamente con su escrito de contestación de la demanda, marcados “D” y “F”, respectivamente.
El 28 de junio de 2012, la representación de la demandada promovió prueba de cotejo a fin de probar que los documentos desconocidos emanan de la parte actora, ya que fueron suscritos por el representante de la sociedad mercantil INMUEBLES EL LORITO, C.A.
Por auto del día 29 de junio de 2012, el Tribunal de la causa admitió la prueba de cotejo promovida. En fecha 3 de julio de 2012, se llevó a cabo el acto de nombramiento de expertos grafotécnicos que habrían de realizar el cotejo, siendo que las partes de mutuo acuerdo designaron al ciudadano RAYMOND ORTA MARTÍNEZ. En esa misma fecha (3 de julio de 2012), ambas partes presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas para el juicio principal.
En fecha 18 de julio de 2012, se dejó constancia de la consignación por parte del ciudadano RAYMOND ORTA, experto grafotécnico designado en la presente causa, del informe de experticia relativo a la prueba de cotejo promovida por la parte demandada, en el cual se concluyó que “…las firmas y medias firmas de carácter cuestionado que (…) se encuentran presentes en los documentos cuestionados o dubitados (…) fueron ejecutadas por la misma persona (…) identificándose como ‘GUILLERMO WOLINER’…”.
Mediante decisión de fecha 25 de julio de 2012, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró “…SIN LUGAR la cuestión previa de falta de jurisdicción del Juez, promovida por la demandada en la oportunidad de contestar la demanda”.
Por escrito presentado en fecha 22 de octubre de 2012, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de regulación de jurisdicción, por lo que el expediente fue remitido a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 31 de octubre de 2012.
Mediante sentencia dictada en fecha 19 de febrero de 2014, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia declaró sin lugar el indicado recurso de regulación de jurisdicción, confirmando la decisión dictada en fecha 25 de julio de 2012 y reafirmando, por consecuencia, la jurisdicción de los tribunales ordinarios para conocer de la presente causa.
En fecha 25 de junio de 2014, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de oposición a los medios de prueba promovidos por la parte demandada.
Practicada la notificación de las partes, los escritos de pruebas presentados fueron debidamente providenciados en fecha 6 de febrero de 2015, siendo emitidos los oficios correspondientes a las pruebas de informes promovidas por la parte demandada, luego de la consignación de los fotostatos correspondientes.
Adicionalmente, dentro del lapso de pruebas, en fecha 12 de febrero de 2015 fue promovida una documental por la parte demandante, la cual fue admitida por auto de la misma fecha.
En fecha 25 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones.
Por auto dictado en fecha 27 de febrero de 2015, se difirió la oportunidad para dictar sentencia definitiva por cinco días de despacho, por cuanto no constaban las resultas correspondientes a la prueba de informes promovidas por la parte demandada.
En fecha 6 de marzo de 2015, el Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario dictó sentencia definitiva en la presente causa, declarando parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato incoada.

CAPITULO II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alegatos de la parte actora:

En su libelo de demanda, la parte actora alegó lo siguiente:
Que consta de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 11 de septiembre de 2007, bajo el Nº 46, Tomo 143, que la demandante, sociedad mercantil INMUEBLES EL LORITO C.A., dio en arrendamiento a la demandada, sociedad mercantil GRUPO SAMP C.A., la planta baja y el piso 1 del Edificio Marlon, propiedad de la parte actora, situado en Boleíta Norte, Calle E, Municipio Sucre del Estado Miranda, con un área bruta aproximada de un mil doscientos metros cuadrados (1.200 mts.2) cada planta, para un total de dos mil cuatrocientos metros cuadrados (2.400 mts.2). Dicho documento autenticado fue acompañado al libelo de la demanda, marcado con la letra “B”.
Que el término de duración del contrato, según lo estipulado en su cláusula segunda, es de dos (2) años fijos, contados a partir del día 1º de abril de 2007, el cual finalizó el día 30 de marzo de 2009, pero prorrogable por períodos anuales, salvo notificación en contrario por escrito con sesenta (60) días de anticipación.
Que según la cláusula Tercera, el canon de arrendamiento se estableció inicialmente en la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), actualmente equivalentes a cuarenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 40.000,00) mensuales, pagaderos por mensualidad anticipada dentro de los quince (15) primeros días de cada mes, estableciéndose en el parágrafo primero de la cláusula cuarta del contrato que una vez finalizado el lapso inicial de 24 meses, es decir, al 30 de marzo de 2009 y posteriormente, cada 12 meses, el canon de arrendamiento se ajustaría por aplicación del Índice de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas publicado por el Banco Central de Venezuela, durante los últimos 12 meses.
Que es el caso que el día 11 de septiembre de 2007, fecha de la firma del contrato, la demandada pagó a la demandante la suma de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), hoy equivalentes a cuatro mil bolívares fuertes (Bs. 4.000,00), por concepto de canon de arrendamiento, pero desde esa fecha hasta la interposición de la demanda no ha efectuado pago alguno, por concepto de canon de arrendamiento mensual.
Que la arrendataria demandada GRUPO SAMP, C.A. adeuda a la arrendadora INMUEBLES EL LORITO, C.A. por concepto de cánones mensuales de arrendamiento vencidos y no pagados hasta la fecha de interposición de la demanda, la cantidad total de TRES MILLONES CUATROCIENTOS CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 3.404.583,84), discriminados de la siguiente manera:
- La cantidad de Bs. 956.000,00, por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a 24 meses comprendidos desde abril de 2007 hasta el mes de marzo de 2009, a razón de Bs. 40.000,00 mensuales, menos el abono hecho por el arrendatario al momento de la firma del contrato, por la cantidad de Bs. 4.000,00.
- La cantidad de Bs. 604.738,32, por concepto de cánones de arrendamiento ajustados por inflación, correspondiente a los 12 meses transcurridos entre el mes de abril de 2009 y el mes de marzo de 2010, a razón de Bs. 50.394,86, mensuales.
- La cantidad de Bs. 749.754,36, por concepto de cánones de arrendamiento ajustados por inflación, correspondiente a los 12 meses transcurridos entre el mes de abril de 2010 y el mes de marzo de 2011, a razón de Bs. 62.479,53, mensuales.
- La cantidad de Bs. 908.182,20, por concepto de cánones de arrendamiento ajustados por inflación, correspondiente a los 12 meses transcurridos entre el mes de abril de 2011 y el mes de marzo de 2012, a razón de Bs. 75.681,85, mensuales.
- La cantidad de Bs. 185.908,96, por concepto de cánones de arrendamiento ajustados por inflación, correspondiente a los meses de abril y mayo de 2012, a razón de Bs. 92.954,48, mensuales.
Que de acuerdo con lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato, en caso que transcurrieran 60 días o más sin hacerse efectivo el pago de los cánones de arrendamiento acordados, el arrendador tendrá derecho a dar por terminado el contrato y a pedir a la arrendataria la desocupación el inmueble arrendado, para que lo entregue en un plazo máximo de 30 días naturales; y que dispone igualmente la Cláusula Décima del contrato establece que en caso de incumplimiento por parte de la arrendataria de alguna de las obligaciones estipuladas en las cláusulas del contrato, la arrendadora podría solicitar la desocupación del inmueble arrendado, según los procedimientos pautados en la ley.
Que conforme a lo dispuesto en la Cláusula Cuarta del contrato, la arrendataria podría reclamar un interés moratorio a la tasa del 12% anual, por la tardanza en el pago de las obligaciones sumidas por la arrendataria, y que adicionalmente se estableció una penalidad equivalente al 10% sobre el monto del canon de arrendamiento dejado de pagar luego de que transcurran 30 días desde la fecha establecida para su pago.
Que la arrendataria adeuda la cantidad de Bs. 890.939,94, por concepto de intereses moratorios causados sobre el monto correspondiente a los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, calculados a la tasa del 12% anual, desde el día 15 de abril de 2007, fecha de inicio de la mora, hasta el día 15 de mayo de 2012, según tabla insertada en el texto del escrito libelar.
Que igualmente la arrendataria adeuda a la demandante la suma de Bs. 340.458,38, por concepto de penalidad equivalente al 10% sobre la totalidad de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados.
Que por las razones antes expuestas, demanda a la arrendataria, sociedad mercantil GRUPO SAMP C.A., para que convenga o sea condenada a lo siguiente: (i) PRIMERO: Dar por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado; (ii) SEGUNDO: En la desocupación y entrega inmediata del inmueble arrendado; (iii) TERCERO: En pagar a la demandante la suma de TRES MILLONES CUATROCIENTOS CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 3.404.583,84) “por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados desde el mes de abril de 2007 hasta el mes de mayo de 2012, más los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la definitiva desocupación y entrega del inmueble arrendado.”; (iv) CUARTO: En pagar a la demandante la cantidad de Bs. 890.939,94, por concepto de intereses moratorios sobre los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, calculados a la tasa de interés del 12% anual sobre saldos deudores, desde el inicio de la mora, es decir el 15 de abril de 2007 hasta el día 15 de mayo de 2012, mas los intereses moratorios que se sigan causando hasta la fecha efectiva de pago de dichos cánones de arrendamiento adeudados; y (v) QUINTO: En pagar a la demandante la suma de Bs. 340.458,38, por concepto de penalidad calculada al 10% sobre la totalidad de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, mas las penalidades que se sigan causando hasta la fecha definitiva de pago de dichos cánones de arrendamiento.
Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.270, 1.264, 1.592 y 1.167 del Código Civil, así como en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 4.635.982,16), equivalentes a 51.510,91 unidades tributarias, a razón de Bs. 90,00 por cada unidad tributaria.

2) Alegatos de la parte demandada:

Al momento de dar contestación a la demanda, la parte demandada hizo uso de las defensas y excepciones siguientes:
En primer lugar, contradijo en forma total la demanda, tanto en los hechos en que se funda, como en el derecho que se invoca como aplicable al caso, por ser incorrecto e improcedente; y solicitó que a esa contradicción general de los hechos se le otorgue “su connatural efecto procesal de arrojar la carga de la prueba de todos los hechos de la pretensión sobre la parte actora.
Como excepción principal, opuso la simulación del contrato de arrendamiento cuya resolución fue demandada y alega que la ocupación que realiza GRUPO SAMP, C.A. en el Edificio Marlon deriva de otro título distinto, todo ello sobre la base de los siguientes argumentos:
Que lo primero que debe apuntar, antes de entrar a desarrollar su defensa, es que la simulación “puede perfectamente ser alegada, no sólo por vía principal mediante demanda autónoma, sino también por vía de excepción,”, según se deriva de la más autorizada doctrina nacional.
Que con apoyo en el artículo 1.281 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.382 eiusdem, opone como excepción la simulación “(…) del pretendido contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de septiembre de 2007 ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 46, Tomo 143 de los libros respectivos, cuya resolución ha sido temerariamente demandada”, pues en su opinión dicho contrato es inexistente y, por ende, incapaz de engendrar derechos u obligaciones en cabeza de ninguna de los supuestos contratantes.
Que en el mes de enero del año 2004, los señores GUILLERMO WOLINER, YAMIN SADIA BENHAMU CHOCRON y SION DANIEL BENHAMU CHOCRON, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números 6.200.027, 10.795.620 y 6.339.807, respectivamente, constituyeron una sociedad de comercio denominada INMUEBLES EL LORITO, C.A. la cual quedó inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de enero de 2004, bajo el N° 64, Tomo 12-A-Sgdo.
Que el capital social de dicha compañía es la cantidad de Mil Millones de Bolívares (Bs. 1.000.000.000,00), hoy día equivalentes a Un Millón de Bolívares Fuertes (BsF. 1.000.000,00), y está dividido en Un Millón (1.000.000) de acciones nominativas, que fueron suscritas y pagadas por los accionistas, de la siguiente manera: el señor GUILLERMO WOLINER, suscribió y pagó un total de Trescientas Setenta y Cinco Mil (375.000) acciones representativas del 37,50% del capital social; el señor YAMIN SADIA BENHAMU CHOCRON, suscribió y pagó un total de Trescientas Doce Mil Quinientas (312.500) acciones, representativas del 31,25% de dicho capital; y finalmente, el señor SION DANIEL BENHAMU CHOCRON, suscribió y pagó un total de Trescientas Doce Mil Quinientas (312.500) acciones, representativas del restante 31,25% del capital social.
Que poco tiempo después de la constitución de la compañía, concretamente el día 30 de marzo de 2004, mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en esa fecha, bajo el N° 2, Tomo 8, Protocolo Primero, la compañía de comercio INMUEBLES EL LORITO, C.A. adquirió la propiedad de una parcela de terreno y las edificaciones sobre ella construidas, constituidas por un edificio industrial y los pisos uno (1), dos (2), tres (3) y cuatro (4) que conforman el edificio denominado “Marlon 2” (para el momento de la compra conocido simplemente como edificio “Marlon”), ubicados en la Calle E de la Urbanización Comercio Industrial Nortebol de Boleíta Norte, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.
Que considerando la gran envergadura y situación estratégica del anotado inmueble, el señor GUILLERMO WOLINER –socio de la compañía propietaria del mismo- y su esposa MIRIAM BENHAMU DE WOLINER, de nacionalidad española, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número E-996.338, concibieron un ambicioso proyecto de negocio familiar cuyo principal objeto sería la explotación de un fondo de comercio denominado “MAX CENTER” que operaría dentro de las instalaciones del referido Edificio Marlon, dedicado principalmente a la importación y venta, a precios altamente competitivos, de toda clase de artículos, artefactos y equipos electrónicos para el hogar y la oficina, incluyendo, electrodomésticos, equipos de audio y video, línea blanca, línea marrón, computadoras, y demás productos relacionados con el ramo.
Que a tales efectos, las partes convinieron que la señora MIRIAM BENHAMU DE WOLINER y sus hermanos YAMIN SADIA BENHAMU CHOCRON y SION DANIEL BENHAMU CHOCRON (quienes son socios también de INMUEBLES EL LORITO, C.A.), conformarían otra sociedad mercantil para llevar a cabo la explotación de dicho fondo de comercio, como en efecto así se hizo, constituyéndose entonces una compañía de comercio a la que dieron por nombre GRUPO SAMP, C.A., la cual quedó inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 8 de marzo de 2007, bajo el N° 21, Tomo 40-A-Sgdo.
Que tal como consta en la Cláusula Sexta del anotado documento constitutivo estatutario, el capital social de GRUPO SAMP, C.A. es la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00) –hoy día equivalentes a cien mil bolívares fuertes (BsF. 100.000,00)- y está representado en cien mil (100.000) acciones nominativas, con un valor nominal de mil bolívares (Bs. 1.000,00) cada una –hoy equivalentes a un bolívar fuerte (BsF. 1,00)-; y que dicho capital social fue suscrito y pagado de la siguiente manera: la señora MIRIAM BENHAMU DE WOLINER, suscribió y pagó un total de cincuenta y siete mil quinientas (57.500) acciones, representativas del 57,50% del capital social de la compañía; YAMIN SADIA BENHAMU CHOCRON, suscribió y pagó un total de veintidós mil quinientas (22.500) acciones, representativas del 22,50% de dicho capital; y finalmente, SION DANIEL BENHAMU CHOCRON, suscribió y pagó un total de veinte mil (20.000) acciones, representativas del restante 20% del capital social.
Que en resumen las mismas personas naturales constituyeron dos compañías de comercio, a saber: 1) INMUEBLES EL LORITO, C.A., propietaria registral del Edificio Marlon, cuyo capital social quedó repartido de la siguiente manera: (i) GUILLERMO WOLINER 37,50%, (ii) YAMIN SADIA BENHAMU 31,25%, y (iii) SION DANIEL BENHAMU 31,25%; y 2) GRUPO SAMP, C.A., propietaria del fondo de comercio o tienda “MAX CENTER”, cuyo capital social quedó repartido entre las mismas personas, de la siguiente manera: (i) MIRIAM BENHAMU DE WOLINER (esposa de GUILLERMO WOLINER) 57,50%, (ii) YAMIN SADIA BENHAMU 22,50%, y (iii) SION DANIEL BENHAMU 22,00%.
Que el caso es que a partir del mes de abril de 2007 GRUPO SAMP, C.A. comenzó a ocupar las instalaciones del Edificio Marlon y a realizar una serie de trabajos de remodelación y acondicionamiento necesarios para instalar el fondo de comercio o tienda “MAX CENTER”, además de realizar una serie de reparaciones generales del edificio Marlon en el que funcionan otros negocios de los señores YAMIN SADIA BENHAMU y SION DANIEL BENHAMU.
Que esta ocupación que sobre buena parte del Edificio Marlon ha venido ejerciendo GRUPO SAMP, C.A. desde hace más de cinco (5) años, obedece a que “LOS SOCIOS DE LAS COMPAÑÍAS INMUEBLES EL LORITO, C.A. Y GRUPO SAMP, C.A. SON LAS MISMAS PERSONAS”; valga decir, por un lado, los señores GUILLERMO WOLINER, YAMIN SADIA BENHAMU y SION DANIEL BENHAMU, son los titulares de las acciones de INMUEBLES EL LORITO, C.A., a razón de 37,50%, 31,25% y 31,25%, respectivamente; y por el otro, la señora MIRIAM BENHAMU DE WOLINER (esposa de GUILLERMO WOLINER) y los señores YAMIN SADIA BENHAMU y SION DANIEL BENHAMU, son los titulares de las acciones de GRUPO SAMP, C.A., a razón de 57,50%, 22,50% y 22%, respectivamente.
Que lo anterior dicho con otras palabras, significa que “(…) la posesión que desde abril de 2007 ejerce GRUPO SAMP, C.A. sobre las áreas del edificio Marlon, obedece a que sus socios son también, indirectamente, los propietarios del Edificio Marlon, a través de la compañía INMUEBLES EL LORITO, C.A.”
Que sucedió sin embargo que con el único propósito de realizar trámites ante la administración y ante la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, pues –según alega- se requería de justificar la ocupación del inmueble por parte de GRUPO SAMP, C.A., las partes suscribieron el día 11 de septiembre de 2007 el contrato de arrendamiento cuya resolución se demandó, “(…) el cual es evidentemente INEXISTENTE Y SIMULADO, pues no se firmó con el objeto de ser ejecutado, ni mucho menos para obligar a GRUPO SAMP, C.A. a pagar a INMUEBLES EL LORITO, C.A. los cánones de arrendamiento allí estipulados por la ocupación que, desde hacía meses atrás, venía ejerciendo en las áreas del Edificio Marlon.”
Que efectivamente, el pretendido contrato de arrendamiento de fecha 11 de septiembre de 2007 (tal como –señala- se verá al estudiar el contradocumento y los indicios que refrendan la simulación alegada), no se suscribió con el ánimo de ser ejecutado, al punto que la propia parte actora señala en su libelo que ni siquiera se ha pagado el primer canon mensual de arrendamiento, que correspondería al mes de abril de 2007 y que ascendería a la suma de BsF. 40.000,00.
Que con posterioridad a la suscripción de ese primer contrato de arrendamiento, concretamente el día 25 de septiembre de 2007, y con el mismo propósito de justificar ante las autoridades administrativas esa ocupación, pero en ningún caso para ser ejecutado y engendrar derechos ni obligaciones (ya que –alega y reitera- los socios de GRUPO SAMP, C.A. son indirectamente –a través de INMUEBLES EL LORITO, C.A.- los propietarios del Edificio Marlon), se firmó un nuevo y sustitutivo contrato de arrendamiento, en el que se definieron con mayor precisión cuáles eran las áreas ocupadas por GRUPO SAMP, C.A. en el edificio Marlon y se establecieron las condiciones “aparentes” que regularían la supuesta relación arrendaticia; siendo de advertir que dicho contrato privado fue posteriormente autenticado en fecha 10 de agosto de 2011 ante una Notaría Pública.
Que no obstante, a fin de dejar claro “(…) el verdadero móvil de la suscripción de dichos contratos de arrendamiento y la verdadera naturaleza de la ocupación que venía ejerciendo GRUPO SAMP, C.A.” la propia compañía INMUEBLES EL LORITO, C.A. suscribió el mismo día 25 de septiembre de 2007 un documento privado en el que hizo constar con toda claridad las razones que motivaron a las partes a firmar dichos contratos de arrendamiento, además de plasmarse en él las reglas que regirían la ocupación que desde el 1° de abril de 2007 venía ejerciendo GRUPO SAMP, C.A. respecto de las determinadas áreas del edificio Marlon, las cuales se han venido ejecutando y cumpliendo de manera irrestricta por ambas partes.
Que expresamente sostiene que este instrumento privado constituye el contradocumento de la simulación alegada, pues demostraría con toda claridad que ambos contratos de arrendamiento previamente suscritos, es decir, tanto el autenticado de fecha 11 de septiembre de 2007 cuya resolución se demandó, como el privado suscrito posteriormente –y luego autenticado- son negocios simulados y por ende, inexistentes, incapaces de engendrar derechos ni obligaciones en cabeza de ninguna de las partes, dado que no se celebraron con el propósito de ser cumplidos, sino sólo para justificar ante terceros la ocupación que GRUPO SAMP, C.A. venía ejerciendo sobre las áreas del Edificio Marlon.
Que efectivamente, esa probanza emanada de la propia parte actora “(….) que concuerda en un todo con los indicios que más adelante señalaremos, apuntalan de manera incuestionable la simulación alegada”, procediendo a transcribir su contenido.
Que dicho contradocumento de la simulación “(…) LE QUITA LA CARETA A LA DEMANDA, y revela que tanto el contrato de arrendamiento de fecha 11 de septiembre de 2007, como el suscrito en fecha 25 de septiembre de 2007 –posteriormente autenticado-, SON NEGOCIOS INEXISTENTES POR SER FRUTOS DE UNA SIMULACIÓN CONTRACTUAL”, confeccionada únicamente en atención a que, como bien lo señala el anotado contradocumento, “(…) los accionistas de INMUEBLES EL LORITO C.A., es decir, mi persona (propietario del 37,50%), el señor SION DANIEL BENHAMU, titular de la cédula V- 6.339.807 (propietario del 31,25%), y el señor YAMIN SADIA BENHAMU, titular de la cédula número V- 10.795.620 (propietario del 31,25%), somos los mismos socios de la compañía GRUPO SAMP C.A. (en la que mi persona, a través de mi esposa MIRIAM BENHAMU, posee 57,50% de las acciones, SION DANIEL BENHAMU posee el 20,00% y YAMIN SADIA BENHAMU posee el 22,50%), compañía familiar con la cual explotamos el fondo de comercio Tienda “MAX CENTER” en las referidas instalaciones del edificio Marlon, que como se ha dicho, es propiedad común de todos los socios (…)”; y que la suscripción de los contratos de arrendamiento previos, únicamente tuvo por finalidad “(…) justificar ante las autoridades administrativas la ocupación de la compañía GRUPO SAMP C.A. (MAX CENTER) en el Edificio Marlon y para realizar trámites ante el Municipio Sucre del Estado Miranda (…)”.
Que a todo ello hay que agregar “(…) un indicio verdaderamente lapidario, que por sí sólo es suficiente para comprender que el contrato de arrendamiento de fecha 11 de septiembre de 2007 es un negocio simulado y por ende, inexistente, y es que de manera inexplicable, INMUEBLES EL LORITO, C.A. jamás ha requerido el pago de canon de arrendamiento alguno a GRUPO SAMP, C.A. durante los más de cinco (5) años que habría durado el pretendido contrato de arrendamiento, y contrariamente a ello, habría consentido la ocupación de nuestra representada por tan prolongado tiempo sin exigir la resolución del contrato, cuestión totalmente absurda y desavenida con la lógica y el sentido común.”
Que basta con leer el particular Tercero del petitorio de la demanda, donde se reclama el pago de la suma de Bs. 3.404.583,84 “(…) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados desde el mes de abril de 2007 hasta el mes de mayo de 2012 (…)” para percatarse que jamás se ha ejecutado el contrato de arrendamiento cuya resolución se demandó, pues de lo contrario, tendríamos que dicho alegado estado de insolvencia habría subsistido durante más de cinco (5) años, es decir, desde el propio inicio de la relación arrendaticia, lo cual, a criterio de la demandante “(…) es a todas luces un insulto a la inteligencia, porque nadie en su sano juicio consentiría semejante ocupación de un inquilino tan palmariamente insolvente.”; a lo que añade que: “(…) repugna a la lógica y al más elemental sentido común (…) pensar que un arrendador ha tolerado, por más de cinco (5) largos años, sin hacer requerimiento ni presentar demanda alguna, la ocupación de un inquilino que nunca ha pagado un solo canon de arrendamiento, especialmente uno tan escandaloso como el demandado.”
Que si fuese cierto que las partes suscribieron el anotado contrato de arrendamiento con el propósito de cumplirlo y ejecutarlo, la parte demandada se pregunta ¿Por qué INMUEBLES EL LORITO, C.A. durante cinco (5) años jamás manifestó su disconformidad a GRUPO SAMP, C.A. por la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento?; ¿Cómo es que durante todo ese tiempo no existe un solo requerimiento de INMUEBLES EL LORITO, C.A. exigiendo el pago del pretendido canon?; y que la respuesta a ambas interrogantes es muy sencilla: el contrato de arrendamiento cuya resolución ha sido demandada “(…) no es más que un parapeto documental, suscrito para justificar ante terceros la ocupación por parte de GRUPO SAMP, C.A. de casi 3.000 metros cuadrados de un inmueble comercial, y nada más.”
Que por tales razones, alega que la ocupación que ejerce GRUPO SAMP, C.A. sobre las áreas del Edificio Marlon determinadas en el Punto Segundo del contradocumento de fecha 25 de septiembre de 2007, no dimana del contrato de arrendamiento de fecha 11 de septiembre de 2007 cuya resolución se demandó, sino del propio acuerdo plasmado en el aludido contradocumento, en particular de lo previsto en el punto cuarto del mismo, que expresamente transcribió e hizo valer.
Que en ejecución de ese punto cuarto del contradocumento, “(…) y como parte del verdadero acuerdo que rige la ocupación de GRUPO SAMP, C.A. en las áreas del edificio Marlon” la demandada alega haber cumplido cabal e irrestrictamente, durante todos estos años: (i) con el pago del porcentaje de los gastos por los servicios de agua y energía eléctrica con que cuenta el edificio, que le han sido indicados en cada oportunidad; (ii) con el pago de los gastos del servicio de vigilancia del edificio; y (iii) con el pago de los gastos de mantenimiento y reparación de los ascensores del edificio; y que efectivamente, tal como se previó en el referido instrumento, GRUPO SAMP, C.A. ha venido sufragando todos los señalados gastos, según los requerimientos efectuados por la señora YAJAIRA GIL y demás personal de INMUEBLES EL LORITO, C.A. (y de las compañías propiedad de los señores BENHAMU), lo que se evidenciaría de los documentos que en orden cronológico acompañó a su contestación, y que corresponden a los años 2008, 2009, 2010, 2011 y 2012; anunciando además la parte demandada que en la etapa probatoria del juicio habría de promover los restantes documentos que acreditan el pago del servicio de vigilancia del Edificio Marlon y del mantenimiento de sus ascensores, así como otra serie de pagos realizados por GRUPO SAMP, C.A. durante todos estos años para el acondicionamiento y reparación del edificio, pagos éstos que también –señala- se realizaron en ejecución del acuerdo plasmado en el aludido documento de fecha 25 de septiembre de 2007 a satisfacción de la hoy demandante INMUEBLES EL LORITO, C.A.
Que en resumen, el verdadero título del que dimana la ocupación que desde el mes de abril de 2007 viene ejerciendo GRUPO SAMP, C.A. en las áreas determinadas del Edificio Marlon, no es el pretendido contrato de arrendamiento cuya resolución se demandó, sino el acuerdo contenido en el contradocumento presentado; y que por las razones expuestas, solicita la parte demandada al Tribunal que acoja esta excepción de simulación y declare la inexistencia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de septiembre de 2007 ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 46, Tomo 143 de los libros respectivos; declarando por consecuencia, sin lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas sobre la parte actora.
Como segunda defensa, y con apoyo en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la demandada opuso como cuestión previa la falta de jurisdicción de los Tribunales ordinarios para conocer de la presente demanda, con base en los siguientes argumentos:
Que en el presente caso el contrato de arrendamiento de fecha 11 de septiembre de 2007 cuya resolución fue demandada, es un acuerdo simulado y por ende inexistente, pues no se realizó con el ánimo de ser cumplido; por el contrario, se trata simplemente de un documento suscrito con la única finalidad de realizar trámites ante las autoridades administrativas, para justificar ante terceros la ocupación de GRUPO SAMP, C.A. en las áreas del Edificio Marlon.
Que en todo caso, ocurre que ese primer contrato de arrendamiento fue sustituido por un segundo y posterior contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 25 de septiembre de 2007 (posteriormente autenticado en agosto de 2011), y en él expresamente se incorporó una cláusula compromisoria, por virtud de la cual las partes renunciaron de manera irrevocable a la jurisdicción de los tribunales ordinarios, y se obligaron a ventilar, mediante un arbitraje institucional de derecho ante el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas, todas las divergencias que pudieren surgir entre ellas respecto del arrendamiento.
Que efectivamente, en la cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento de fecha 25 de septiembre de 2007 (al igual que su versión autenticada), expresamente se estableció una cláusula compromisoria de arbitraje, cuyo texto transcribe e invoca.
Que no solamente el nuevo y sustitutivo contrato de arrendamiento estableció al arbitraje como única vía para ventilar y solucionar los eventuales conflictos entre INMUEBLES EL LORITO, C.A. y GRUPO SAMP, C.A.: sino que también el contradocumento de la simulación de fecha 25 de septiembre de 2007, contiene una cláusula compromisoria análoga en su particular quinto, cuyo texto también transcribe y hace valer.
Que con base en las cláusulas invocadas, debe declararse la falta de jurisdicción de los tribunales ordinarios para ventilar este conflicto, a favor de la justicia arbitral.
Como defensa subsidiaria, y para el evento que se desestimen las anteriores defensas, con base en el artículo 1.346 del Código Civil, en conexión con el artículo 1.141, ordinal 1° eiusdem, opuso la demandada como excepción, la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de septiembre de 2007 ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 46, Tomo 143 de los libros respectivos (cuya resolución ha sido demandada), por ausencia absoluta de consentimiento de GRUPO SAMP, C.A. para celebrarlo; excepción de nulidad que apoyó en los siguientes alegatos:
Que de acuerdo a la cláusula Décima Novena de los estatutos sociales de GRUPO SAMP, C.A., la dirección, administración y representación de la compañía estará a cargo de seis (6) administradores, de los cuales, unos tendrán firmas tipo “A”, y otros firmas tipo “B”; y que, por su parte, la cláusula vigésima primera de dichos estatutos, establece lo siguiente: “Los administradores, actuando conjuntamente uno de ellos de la firma tipo “A” con otro de la firma tipo “B”, tienen los más amplios poderes de Administración, Disposición y Representación de la Compañía y, en especial entre otras se les confieren las siguientes atribuciones: (…) E.- Celebrar toda clase de actos o de contratos que a su juicio fueren convenientes para los intereses de la Compañía.”.
Que esta cláusula dispone que para celebrar toda clase de actos o contratos en representación de GRUPO SAMP, C.A., entre los que se incluye el contrato de arrendamiento, es necesaria la voluntad conjunta de un administrador con firma tipo “A” y un administrador con firma tipo “B”; y que al contrastar esa cláusula estatutaria, con el contrato de arrendamiento de fecha 11 de septiembre de 2007 cuya resolución se ha demandado “(…) salta palmariamente a la vista que dicho contrato no se celebró con la voluntad conjunta de dos (2) administradores de GRUPO SAMP, C.A., uno con firma tipo “A” y otro con firma tipo “B”; por el contrario, consta del aludido contrato que, en representación de GRUPO SAMP, C.A., únicamente firmó un administrador, concretamente el señor SION DANIEL BENHAMU, quien sólo posee firma tipo “B”, según se evidencia de la Cláusula Trigésima Cuarta de los estatutos sociales de nuestra representada.”
Que lo anterior deja en evidencia que el contrato de arrendamiento cuya resolución judicial se pretende, padece una ausencia absoluta de consentimiento de la pretendida arrendataria, por no existir la concurrencia de firmas requerida en los estatutos sociales de GRUPO SAMP, C.A. para poder obligarla válidamente, lo que apareja ineludiblemente la nulidad absoluta de dicha convención, la cual expresamente hace valer para abrogar dicho contrato de arrendamiento.
Que en consecuencia, al tratarse de un contrato que carece de uno de los elementos esenciales a su existencia y validez, como lo es el consentimiento de una de las partes, pide se declare, por vía de excepción, su nulidad absoluta, desestimándose, por consecuencia, la demanda incoada.
También de forma subsidiaria, para el evento que se desestimen las defensas anteriores, la parte demandada, con apoyo en el artículo 1.346 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.579 y 1.155 eiusdem, opuso como excepción la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de septiembre de 2007 ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 46, Tomo 143 de los libros respectivos, por indeterminación de su objeto, y en particular, por no estar determinado el canon, excepción de nulidad que basó en los siguientes alegatos:
Que el pretendido contrato de arrendamiento cuya resolución ha sido demandada, establece en su cláusula Tercera que el supuesto canon de arrendamiento pactado, sería la cantidad de Bs. 40.000.000 “MENSUALES”, en los siguientes términos: “TERCERA: El canon de arrendamiento establecido será la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) MENSUAL que “EL ARRENDATARIO” deberá cancelar por mensualidad anticipada dentro de los Quince (15) primeros días de cada mes (…)”.
Que paralelamente “(…) y de manera inexplicable”, dicho contrato expresa en su cláusula Cuarta, que el canon de arrendamiento en realidad corresponde a un período “SEMESTRAL”, al indicar: “CUARTA: MORA: Por la delación o tardanza en el pago de las obligaciones que asume “EL ARRENDATARIO” por este contrato, “EL ARRENDADOR” podrá cobrar intereses moratorios a la rata del doce por ciento (12%) anual. En caso de que transcurran treinta (30) días desde la fecha establecida para su pago, sin hacerse efectivo el canon o alquiler semestral o cualquier pago correspondiente a diferencia de cánones de arrendamiento (…)”.
Que más adelante, el mismo contrato de arrendamiento, en su cláusula décima cuarta, precisa que el canon no es la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) mensuales, sino solamente la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), suma ésta que en realidad comprendería el pago de todo un año más un mes de arrendamiento, tal como puede verse en dicha cláusula, que expresa: “DÉCIMA CUARTA: “EL ARRENDATARIO” hace entrega en este acto a “LOS ARRENDADORES” de la cantidad de cuatro millones de bolívares (bs. 4.000.000,00) por concepto de canon de arrendamiento por el período comprendido del uno (1) de abril del dos mil ocho (2008) al treinta (30) de abril de dos mil nueve (2009).”
Que al ver tan contradictorias y absurdas cláusulas en torno al canon de arrendamiento “(…) surgen inmediatamente las siguientes interrogantes: ¿Acaso el canon de arrendamiento es la cantidad de Bs. 40.000.000?; ¿Será la cantidad de Bs. 4.000.000?; ¿Qué período de tiempo abarcarían tales cantidades?; ¿Acaso un mes, como se señala en la cláusula Tercera? ¿Tal vez un semestre, como se establece en la cláusula Cuarta?; ¿Quizás un año completo y un mes adicional, como lo dice la cláusula Décima Cuarta?”; preguntas éstas que a juicio de la parte demandada carecen de respuesta dada esa anómala y contradictoria redacción; y que si a todo lo anterior se añade que el contrato arrendamiento en cuestión nunca ha sido ejecutado, pues sencillamente la parte actora nunca ha exigido el pago de canon alguno de arrendamiento durante más de cinco (5) años de ocupación, entonces debe concluirse que el pretendido contrato de arrendamiento cuya resolución ha sido demandada no contiene una determinación expresa del canon, elemento éste que atañe al objeto mismo del contrato, y cuya indeterminación apareja la nulidad absoluta del contrato.
Que hay que recordar que el arrendamiento, tal como lo define el artículo 1.579 del Código Civil, “es un contrato por virtud del cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”, siendo de advertir que dicho precio, conjuntamente con el bien arrendado, constituyen el objeto del contrato de arrendamiento, el cual, por mandato del artículo 1.155 eiusdem “debe ser posible, lícito, determinado o determinable”.
Que en el caso de autos, el contrato de arrendamiento cuya resolución se ha demandado padece de una severa e insalvable indeterminación del precio o canon, pues en sus distintas cláusulas contradictoriamente se establecen cantidades y períodos de tiempo inconciliables, ya que por una parte se dice que el canon es la cantidad de Bs. 40.000.000 mensuales, luego se indica que el canon es pagadero de forma semestral, y finalmente, que con sólo Bs. 4.000.000 queda cubierto un período anual completo más un mes de arrendamiento; todo lo cual, a juicio de la demandada, impide en definitiva precisar cuál es el canon de arrendamiento convenido y cuál su período o frecuencia en el tiempo.
Que “La total indeterminación, confusión y desbarajuste que se hacen de bulto en el pretendido contrato de arrendamiento, quedan refrendados con sólo revisar la absurda imputación de pagos que, a contracorriente de lo establecido en la cláusula Décima Cuarta, pretende hacer la parte actora en su libelo, estableciendo que el pago de Bs. 4.000.000 que se habría recibido a la firma del contrato, sería imputable, no al período anual –más un mes- que iría desde el 1° de abril de 2008 al 30 de abril de 2009 como a texto expreso lo dispone dicha cláusula, sino al primer canon de arrendamiento, supuestamente correspondiente al mes de abril de 2007, por la cantidad de Bs. 40.000.000, de suerte que nuestra mandante habría quedado a deber la suma de Bs. 36.000.000 por concepto de dicho canon.”
Que tal circunstancia se encuentra reñida con el texto explícito de la convención, y deja en evidencia que no existe en el contrato la necesaria e indispensable determinación del canon de arrendamiento, todo lo cual debe conllevar a declarar su nulidad absoluta, por la indeterminación de su objeto.
De igual manera, y nuevamente de manera subsidiaria, para el caso que se desestimen las anteriores excepciones, la parte demandada alegó que la demanda es inadmisible, pues adolece de una inepta acumulación de pretensiones, al haberse demandado simultáneamente la resolución del contrato y su cumplimiento, alegato éste que se hizo valer como cuestión previa apoyado en los artículos 346, ordinal 6° y 78 del Código de Procedimiento Civil, y que fue desarrollado bajo las siguientes alegaciones:
Que en el libelo de demanda se realizó la acumulación prohibida por el aludido artículo 78, al haberse acumulado, sin la necesaria subsidiariedad, pretensiones claramente contradictorias entre sí, como lo son la resolución del contrato de arrendamiento y el cumplimiento (ejecución) del mismo, acumulación ésta que, en aplicación de la jurisprudencia nuestro máximo Tribunal, debe conllevar a la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda.
Que la parte actora pretende en el petitorio de su libelo, que la demandada convenga, por un lado, en la resolución del contrato de arrendamiento por la supuesta falta de pago de los cánones; y al mismo tiempo, en cumplir y/o ejecutar dicho contrato, mediante el pago de los pretendidos cánones de arrendamiento insolutos, con intereses, incluyendo los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble, y de una penalidad establecida en el contrato equivalente a un 10% de los cánones vencidos.
Que no se puede pedir en un mismo libelo de forma concurrente, la resolución de un contrato y su ejecución o cumplimiento, pues se trata de pretensiones contradictorias que se excluyen mutuamente “(…) precisamente porque el actor no puede aspirar a dar por terminada la relación arrendaticia mediante su resolución y, al mismo tiempo, pedir que se siga ejecutando dicho contrato mediante el pago de los cánones insolutos, de los que supuestamente se seguirían venciendo, y de unas supuestas penalidades, pues todo ello comporta una patente acumulación prohibida de pretensiones, proscrita por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil”
Que con base en dichas alegaciones e invocando la jurisprudencia del máximo Tribunal, solicita se declare con lugar esta cuestión previa de inepta acumulación de pretensiones y, por consecuencia, inadmisible la demanda incoada.
Seguidamente, también como defensa subsidiaria, alegó la demandada que la acción deducida es improcedente porque en todo caso, el contrato de arrendamiento de fecha 11 de septiembre de 2007, se extinguió por novación al suscribirse el de fecha 25 de septiembre de 2007, cuya resolución no fue demandada; y que en todo caso es este último el que se encuentra vigente entre las partes. Dicha defensa de novación, la fundamentó en el artículo 1.314, ordinal 1° del Código Civil, y en los siguientes argumentos:
Que en el presente caso la demanda es abiertamente improcedente, pues el contrato de arrendamiento cuya resolución se demandó, fue novado y sustituido por el contrato de arrendamiento de fecha 25 de septiembre de 2007 (que acompañó a la contestación), el cual fue posteriormente autenticado en el mes de agosto de 2011 (anexado también a la contestación), y cuya resolución no ha sido demandada.
Que efectivamente, el pretendido contrato de arrendamiento de fecha 11 de septiembre de 2007 fue novado y sustituido por el contrato de arrendamiento suscrito mediante documento privado de fecha 25 de septiembre de 2007, el cual tiene en todo caso fecha cierta y autenticidad respecto de sus otorgantes, desde el día 10 de agosto de 2011, cuando fue autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que esa novación no sólo es fruto de la evidente sustitución de un contrato de arrendamiento anterior por uno posterior, sino también de la declaración expresa que en su condición de acreedor, hizo INMUEBLES EL LORITO, C.A. en el documento privado de fecha 25 de septiembre de 2007 (al que denomina el contradocumento de la simulación) en cuyo particular Segundo la hoy demandante señaló lo siguiente: “SEGUNDO: En fecha 25 de septiembre de 2007, nuevamente en representación de INMUEBLES EL LORITO, C.A. suscribí con la misma compañía GRUPO SAMP C.A., un nuevo contrato de arrendamiento que sustituyó al anterior, sobre las áreas del mismo Edificio Marlon que se señalan a continuación: (i) Depósito ubicado en Planta Baja (cava), con una superficie aproximada de 553 mts2; (ii) Depósitos ubicados en Planta Baja (tránsito), con una superficie aproximada de 171,92 mts2; (iii) Local comercial ubicado en Piso 1 (tienda), con una superficie aproximada de 1.299,9 mts2; (iv) Depósito ubicado en la Planta Semi-Sótano, con una superficie aproximada de 800 mts2, (v) Piso 1 del Edificio 1-A, con una superficie aproximada de 1.250 mts2; y (vi) Local de oficinas ubicado en el Pent House (oficinas) con una superficie aproximada de 242,5mts2.”
Que en consecuencia, en el presente caso las supuestas obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento de fecha 11 de septiembre de 2007, se extinguieron por novación, al haberse celebrado, en fecha posterior (el 25 de septiembre de 2007 privadamente y, a todo evento, el 10 de agosto de 2011 ante Notaría), un nuevo contrato de arrendamiento bajo distintas condiciones, cuya resolución no fue demandada, por lo que su eventual ejecución se encuentra fuera de los términos de esta litis.
Que en todo caso, si se considera que no se produjo la novación alegada, alega igualmente que el contrato de arrendamiento que regiría la relación arrendaticia entre INMUEBLES EL LORITO, C.A. y GRUPO SAMP, C.A., sería el contrato privado de fecha 25 de septiembre de 2007 –luego autenticado el 10 de agosto de 2011-, por tratarse de un documento de fecha posterior y sustitutivo del contrato demandado, entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble, cuyas áreas quedaron mejor y más detalladamente delimitadas; y que en vista que la resolución de ese nuevo contrato no fue demandada, ni tampoco su cumplimiento, la presente demanda debe ser desestimada.
Finalmente, y también con carácter subsidiario, para el caso que no se acojan las anteriores defensas, opuso la demandada la prescripción de todas las pensiones de arrendamiento anteriores al mes de junio de 2009, puesto que,
según el artículo 1.980 de Código Civil, la obligación de pagar el precio de los arrendamientos prescribe a los tres (3) años.
En tal sentido, sostiene la demanda que, considerando que la prescripción en este caso fue interrumpida al concretarse la citación en el mes de junio de 2012 “(…) tendríamos que, en el supuesto negado de que esta equivocada demanda prosperase, sólo podrían cobrase los arrendamientos generados en los tres años anteriores a la citación, esto es, desde junio de 2009 hasta junio de 2012, pues todos los anteriores estarían prescritos (…)”.
Plasmada como ha sido la síntesis de los términos en que quedó trabada la presente litis, el Tribunal pasa a resolverla, de acuerdo a las consideraciones de hecho y de derecho que a continuación se expresan:

CAPITULO III
MOTIVA

1) Primer punto previo: del alegato de falta de jurisdicción.

Tal como ya se indicó, en su escrito de contestación a la demanda la representación de la compañía GRUPO SAMP, C.A. promovió la cuestión previa establecida en el artículo 346, ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción del juez para conocer del asunto de que se trate, señalando en tal sentido que el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda en la presente causa “…es un acuerdo simulado y por ende inexistente, pues no se realizó con el ánimo de ser cumplido…”, a lo que añadió que dicho instrumento “…FUE SUSTITUIDO POR UN SEGUNDO Y POSTERIOR CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito en fecha 25 de septiembre de 2007 (posteriormente autenticado en agosto de 2011), y en el que expresamente se incorporó UNA CRISTALINA CLÁUSULA COMPROMISORIA, por virtud de la cual las partes renunciaron de manera irrevocable a la jurisdicción de los tribunales ordinarios, y se obligaron a ventilar mediante un arbitraje institucional de derecho ante el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas, todas las divergencias que pudieran surgir entre ellas respecto del arrendamiento”.
Observa el Tribunal que mediante decisión de fecha 25 de julio de 2012, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró “…SIN LUGAR la cuestión previa de falta de jurisdicción del Juez, promovida por la demandada en la oportunidad de contestar la demanda”; siendo que en fecha 22 de octubre de 2012, la representación judicial de la demandada ejerció recurso de regulación de jurisdicción, el cual fue declarado SIN LUGAR por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia de fecha 19 de febrero de 2014.
Visto lo anterior, y existiendo un pronunciamiento afirmativo de la jurisdicción del Poder Judicial que se encuentra firme, este Tribunal Superior nada tiene que pronunciarse al respecto.

2) Segundo punto previo: de la inepta acumulación de pretensiones.

Tal como se observa de la síntesis de la controversia realizada en este fallo, la parte demandada alegó de manera subsidiaria, con apoyo en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa de defecto de forma del libelo porque –en su decir- se realizó la acumulación prohibida por el artículo 78 del mismo Código, “al haberse acumulado en la demanda, sin la necesaria subsidiariedad que exige este último artículo, pretensiones claramente contradictorias entre sí, como lo son la resolución del contrato de arrendamiento y el cumplimiento (ejecución) del mismo”, acumulación ésta que –en su criterio- “debe conllevar a la declaratoria de INADMISIBILIDAD de la demanda”.
Si bien este alegato se formuló de manera subsidiaria, por tratarse de una defensa de índole procesal que atañe a la admisibilidad de la demanda, este Tribunal Superior pasará a resolverla con carácter previo al fondo de este litigio, en los siguientes términos:
La demandada sostiene que INMUEBLES EL LORITO. C.A. demandó, por un lado, la resolución del contrato de arrendamiento por la supuesta falta de pago de los cánones; y al mismo tiempo, el cumplimiento y/o ejecución de dicho contrato, mediante el pago (i) de los pretendidos cánones de arrendamiento insolutos, con intereses, incluyendo los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble, y (ii) de una penalidad establecida en el contrato equivalente a un 10% de los cánones vencidos.
En criterio de la demandada, no se puede pedir en un mismo libelo, de forma concurrente, la resolución de un contrato y su ejecución (cumplimiento), pues se trata de pretensiones abiertamente contradictorias, que se excluyen mutuamente, “precisamente porque el actor no puede aspirar a dar por terminada la relación arrendaticia mediante su resolución y, al mismo tiempo, pedir que se siga ejecutando dicho contrato mediante el pago de los cánones insolutos, de los que supuestamente se seguirían venciendo, y de unas supuestas penalidades, pues todo ello comporta una patente acumulación prohibida de pretensiones, proscrita por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil”.

Para decidir, este Tribunal observa:
En primer lugar, en la decisión de fecha 6 de marzo de 2015, el Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró la improcedencia de esta cuestión previa; siendo que, según el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, las decisiones que resuelvan las cuestiones previas son inapelables en el procedimiento breve, de modo que este pronunciamiento del juzgado a quo es inapelable, y por ende ha quedado firme. Así se decide.
En segundo término, y aún cuando pudiese argüirse que la inepta acumulación es una defensa que excede el alcance de las cuestiones previas y obsta a la procedencia misma de la demanda (porque pudiese acarrear su inadmisibilidad), este Superioridad considera que en todo caso, no le asiste la razón a la parte demandada, porque en criterio de quien aquí decide es perfectamente posible demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, estos últimos como indemnización de daños y perjuicios (tal como lo ha hecho la parte actora en su libelo), a tenor de lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil; pretensiones que no sólo se tramitan a través del mismo procedimiento, sino que además no se excluyen mutuamente. Así lo ha refrendado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia número 443 de fecha 28 de febrero de 2003, en la cual se estableció:

“Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.”

En consecuencia, y aplicando el anterior criterio jurisprudencial, este Tribunal Superior concluye que el alegato de inadmisibilidad propuesto por la parte demandada debe ser en todo caso desestimado, porque no existe óbice alguno para accionar, tal como se ha hecho en este juicio, la resolución de un contrato de arrendamiento y el pago de los cánones insolutos y demás daños causados. ASÍ SE DECIDE.

3) Tercer punto previo: análisis preliminar de las excepciones opuestas y de la sentencia apelada.

El primer aspecto que debe dilucidar esta alzada, consiste en precisar si la simulación que ha sido alegada en este caso (así como las defensas subsidiarias de nulidad y novación objetiva), debe necesariamente hacerse valer por vía de una reconvención o mediante demanda autónoma, tal como lo concluyó el Juzgado a quo en la sentencia definitiva apelada, so pena de violarse el derecho a la defensa de la actora; o si por el contrario, tal declaratoria puede hacerse valer por vía de excepción, como lo sostiene la parte demandada. Al respecto, el fallo apelado estableció lo siguiente:

“La parte demandada planteó en los puntos “2”, “4”, “5” y “7” de la contestación de la demanda, las excepciones de simulación, nulidad por falta de consentimiento y por indeterminación del objeto, así como extinción por efecto de novación objetiva, respectivamente, del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende en la demanda.

Ahora bien, planteadas dichas defensas en forma de excepción y no por vía de acción reconvencional, observa esta juzgadora que la parte demandada pretende que un contrato de arrendamiento sea declarado simulado o subsidiariamente nulo por falta de consentimiento o por indeterminación del objeto o extinguido por efecto de novación objetiva, sin que su antagonista tenga la posibilidad de ejercer el derecho constitucional a la defensa garantizado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, respecto de la pretensión involucrada en las excepciones así planteadas. En consecuencia, aceptar que pudieran prosperar tales excepciones y que el contrato fuera declarado simulado, nulo o extinguido por efecto de novación objetiva, sin que el otro contratante tenga una oportunidad procesal para dar contestación a las pretensiones de declaratoria de simulación, nulidad o novación del contrato, indudablemente constituiría una clara violación a los derechos fundamentales de la arrendadora – demandante, tales como el derecho a la defensa, la presunción de inocencia, al derecho a ser oído con las debidas garantías dentro de un plazo razonable y al debido proceso. La eventual declaratoria de procedencia de las excepciones de simulación, nulidad por el supuesto vicio del consentimiento o indeterminación de su objeto o novación objetiva de un contrato, se traduciría en indefensión en perjuicio de la parte promovente del mismo, toda vez que sería declarada dicha simulación, nulidad o novación, sin mediar un contradictorio y con prescindencia de un adecuado juzgamiento, con todas las garantías procesales consagradas en nuestro vigente orden constitucional, en los siguientes términos:

(…)

Refiriéndonos al caso que concretamente nos ocupa, no puede esta juzgadora resolver una excepción de simulación, nulidad o novación del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende en la demanda, por cuanto la vía procesal idónea para dilucidar tales asuntos es una acción (intentada por vía principal o reconvencional), so pena de causar indefensión al antagonista de quien pretende tal declaratoria de simulación, nulidad o novación, y así se establece.”

Al momento de presentar sus informes ante esta Superioridad, la parte demandada sostiene su desacuerdo con la sentencia apelada, por considerar que la simulación, así como también la nulidad, la novación, la prescripción, etc., son alegaciones que pueden hacerse valer por vía de excepción sin necesidad de entablar una reconvención o demanda autónoma, entre otras razones porque así lo ha entendido la doctrina civil y procesal mayoritaria; porque el artículo 1.346 del Código Civil expresamente autoriza al demandado a oponer como excepción, la nulidad de la convención por cuya ejecución se le demanda; porque en el caso particular, la declaratoria de simulación (o de nulidad) sólo atañe a las mismas partes litigantes, sin afectar derechos de terceros, de manera que, en su criterio, ninguna indefensión puede causársele a la parte actora como consecuencia de la oposición de dichas excepciones; y finalmente, porque de aceptarse esa tesis del sentenciador de primera instancia según la cual, ni siquiera la novación puede ser opuesta como defensa, equivaldría a cerrar toda posibilidad para el demandado de alegar otros medios de extinción de la obligación, como el pago, la prescripción, etc.
Por su parte, la compañía accionante al presentar sus informes ante esta alzada, respalda el pronunciamiento emitido por el Juzgado a quo, ya que en su criterio “(…) dichas defensas no fueron alegadas por la vía procesal idónea”.

Planteada en esos términos la discusión, este Tribunal estima que ciertamente, como lo expone la demandada, no existe impedimento legal alguno para que la simulación o la nulidad de un negocio jurídico cuya ejecución –o inejecución- se ventila en juicio, sea alegada por vía de excepción al momento de contestar la demanda, precisamente para enervar los efectos obligatorios que dimanan del contrato nulo o simulado. Antes, por el contrario, esa posibilidad se encuentra legalmente prevista como un principio general en materia de nulidad en el artículo 1.346 del Código Civil, que textualmente dispone lo siguiente:

“La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la Ley.
Este tiempo no empieza a correr en caso de violencia, sino desde el día en que ésta ha cesado; en caso de error o de dolo, desde el día en que han sido descubiertos; respecto de los actos de los entredichos o inhabilitados, desde el día en que haya sido alzada la interdicción o inhabilitación; y respecto de los actos de los menores, desde el día de su mayoridad.
En todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquél que ha sido demandado por la ejecución del contrato” (Subrayados de este Tribunal)

Vemos pues cómo la anterior disposición normativa, no solamente prevé el ejercicio (desde la perspectiva activa) de la acción de nulidad, sino que también posibilita a quien es demandado por virtud de una relación contractual, para hacer valer dicha nulidad (desde la perspectiva pasiva) por vía de excepción, ello con el fin de enervar los efectos de la convención cuyas obligaciones pretenden ventilarse en juicio. En criterio de quien aquí decide, dicha posibilidad de excepcionarse debe entenderse aplicable, no sólo a la nulidad en sentido estricto (absoluta o relativa), sino también a la declaratoria de simulación, pues en definitiva lo que se persigue con esta última es privar de eficacia los efectos obligatorios que produce el negocio aparente o simulado que se hace valer en la demanda; lógicamente, así como nadie puede resultar condenado judicialmente por la ejecución de un negocio jurídico viciado de nulidad, tampoco puede serlo por virtud de uno que es irreal o una mera ficción contractual, claro está, siempre sujeto a que dicha excepción (de nulidad o simulación) sea expresamente hecha valer por el demandado, sin que pueda el Juez suplirla en ningún caso.
En tal sentido, las excepciones de nulidad y simulación, son claros ejemplos de lo que la doctrina procesal venezolana cataloga como “hechos impeditivos” que privan de eficacia al negocio jurídico que sirve de asiento a la demanda, los cuales pueden hacerse valer por el demandado en el acto de la contestación, sin necesidad de entablar reconvención ni demanda autónoma. Al respecto, el insigne procesalista Arístides Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Caracas, 2004. Páginas 122 y 123), nos explica:

“Las actitudes del demandado en contradicción a la demanda, pueden resumirse así:

(…)

b) Contradice la demanda porque el derecho reclamado no existe: 1) Bien porque un hecho posterior lo extinguió (hecho extintivo), 2) Ya porque un hecho impide sus efectos jurídicos (hecho impeditivo).

Son los casos en los cuales v. gr., el demandado alega el pago o la prescripción como causas extintivas de la obligación, o alega la simulación del negocio o la ilicitud de la causa como circunstancias impeditivas que le privan de eficacia. En estos casos la doctrina habla de la excepción del demandado, en sentido estricto, porque alega hechos nuevos que opone a la pretensión del actor, los cuales no pueden ser considerados ex officio por el juez, siendo indispensable la previa alegación por el demandado en la contestación.

Nuestra Casación llama a esta defensa, excepción de fondo, la cual supone la alegación de un hecho distinta que desvirtúa el efecto jurídico de lo alegado por el actor, ora impidiendo el nacimiento del derecho, ora modificando sus consecuencias, o bien extinguiendo la pretensión.”

En el mismo sentido, pero en particular al analizar la simulación contractual, el eminente jurista Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones, Derecho Civil III. Tomo II. 12° edición. Universidad Católica Andrés Bello. Caracas, 2003. Página 848) enseña que la simulación bien puede proponerse como acción autónoma, por vía de reconvención y también como excepción:

“La acción de simulación es declarativa ya que su efecto es declarar inoponible el acto simulado al actor. Además puede ser conservatoria, porque puede intentarse para preservar el patrimonio del deudor. Puede ser acumulada a otras acciones: pauliana, acción de nulidad o a una acción de restitución de la cosa. Podrá oponerse como excepción o en una reconvención.”

También el connotado civilista Dr. José Mélich Orsini (Doctrina General del Contrato. 3° Edición corregida y ampliada. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas, 1997. Página 893), al profundizar sobre la declaratoria de simulación y los medios para hacerla valer, opina lo siguiente:

“504. Diferentes formas procesales de invocar la simulación y sus consecuencias. Cuando la simulación se propone por vía de acción, la demanda debe incoarse contra todos los participantes en el acuerdo simulatorio. De manera similar puede proponerse la acción por vía reconvencional, pero cuando se la propone como excepción o en la vía incidental no será necesario proceder a la integración del contradictorio para obtener la presencia en el juicio de todos los participantes en la simulación que se impugna.”

Adicional a lo anterior, observa esta alzada que en el presente caso la declaratoria de simulación (al igual que la excepción de nulidad –tanto por falta de consentimiento, como indeterminación del objeto-), han sido opuestas como excepciones para enervar los efectos o suprimir la eficacia del documento fundamental de la acción, valga decir, del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 11 de septiembre de 2007, ante la Notaría Pública Vigésimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 46, Tomo 143 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría cuya resolución por incumplimiento se demanda, contrato éste que aparece suscrito por las mismas partes que aquí litigan, es decir, por INMUEBLES EL LORITO, C.A. como arrendadora y por GRUPO SAMP, C.A. como arrendataria; consecuentemente, la eventual simulación que respecto de dicho contrato pudiese establecerse en esta causa (o su posible nulidad), sólo podría afectar a las mismas partes que integran la relación procesal, quienes han tenido oportunidad de alegar y probar, a lo largo de este juicio, todo cuanto han estimado pertinente para abonar o repeler la simulación y nulidad alegadas, con plena garantía del derecho a la defensa, y sin que tales eventuales declaratorias puedan afectar derechos de terceros que no son parte del juicio. De allí que no comparte este Tribunal la afirmación contenida en la sentencia apelada, en el sentido de que la parte actora podría sufrir indefensión por el hecho de que la simulación o la nulidad hubiesen sido opuestas por vía de excepción en la contestación, sin plantearse una reconvención autónoma. Al contrario, considera esta Superioridad que por razones evidentes de economía procesal y de resguardo a la garantía constitucional de una administración de justicia sin formalismos, no puede exigírsele al demandado que entable otra acción separada (o una reconvención) para que se declare la simulación del contrato de arrendamiento (o su nulidad), cuando perfectamente ello puede ser elucidado en el marco de este proceso, en el que se discute la resolución de dicha convención, y en el que sólo participan las partes que suscriben dicho contrato.
Comentario aparte merece la excepción de novación opuesta en la contestación, pues de acuerdo al criterio expresado por el a quo, ésta debió también ser alegada a través de una reconvención o mediante acción autónoma. Al respecto, observa esta alzada que tal razonamiento no sólo es incorrecto, sino que entraña una grave contradicción con el resto de lo decidido en la sentencia apelada: incorrecto, porque siendo la novación un modo de extinción de las obligaciones (“hecho extintivo”, según la doctrina), y por ende, equivalente al pago –al menos en cuanto a su efecto liberatorio-, es indiscutible que la misma puede ser opuesta como excepción por aquél a quien se le imputa su incumplimiento o se le exige su ejecución; y contradictorio con el resto de lo decidido, porque si la novación no pudiese oponerse como excepción al contestarse la demanda, entonces lo lógico y congruente sería, bajo esa perspectiva errada, que tampoco la prescripción de las obligaciones (que es también un modo de extinción de las mismas) pudiese haber sido opuesta por el demandado, y lo cierto es que en este caso la prescripción fue opuesta como excepción en la contestación a la demanda, y luego resuelta y acogida expresamente por la sentencia definitiva de primera instancia, lo cual no es coherente.
En suma, por las consideraciones expresadas, concluye esta alzada que obró incorrectamente el Juzgado a-quo al desestimar las defensas y excepciones de simulación, nulidad y novación, opuestas en la contestación a la demanda, sobre la base de que debió el demandado interponer una reconvención o una demanda autónoma para ventilarlas, pues como quedó expresado supra, es perfectamente lícito y permisible oponer como excepciones la simulación, la nulidad y la novación, por lo que debe revocarse la sentencia apelada que las desestimó sin adentrarse a resolverlas. ASÍ SE DECIDE.
Realizadas las anteriores consideraciones, pasa este Tribunal a analizar, en el mismo orden en que fueron opuestas, las excepciones contenidas en la contestación a la demanda:

1) Del mérito de la controversia: La excepción de simulación opuesta.

Tal como se ha explicado al realizar la síntesis de la controversia, en el presente caso la parte demandada GRUPO SAMP, C.A. ha opuesto como su principal defensa, una excepción de simulación según la cual el contrato de arrendamiento cuya resolución fue demandada, sería un acto simulado y por ende inexistente, porque no fue suscrito para engendrar derechos ni obligaciones de carácter arrendaticio, sino únicamente para justificar ante terceros y ante la autoridad municipal la ocupación que la demandada venía ejerciendo desde el mes de abril de 2007 sobre las áreas del Edificio Marlon de la Urbanización Boleíta, en el que funciona el fondo de comercio o tienda “Max Center”; entre otras razones, porque los socios de la compañía GRUPO SAMP, C.A. (supuesta arrendataria) serían los mismos socios de la compañía demandante y propietaria del Edificio Marlon INMUEBLES EL LORITO, C.A. (supuesta arrendadora), al punto que nunca se ha cobrado canon alguno de arrendamiento por la ocupación.
Sostiene asimismo la demandada que posteriormente, el día 25 de septiembre de 2007 y con el mismo propósito de justificar ante las autoridades administrativas esa ocupación, “pero en ningún caso para ser ejecutado y engendrar derechos ni obligaciones (pues, se insiste, los socios de GRUPO SAMP, C.A. son indirectamente –a través de INMUEBLES EL LORITO, C.A.- los propietarios del Edificio Marlon)” se firmó un nuevo y sustitutivo contrato de arrendamiento, en el que se explicó con mayor detalle cuáles eran las áreas que ocupaba GRUPO SAMP, C.A. en el Edificio Marlon, así como las condiciones “aparentes” que regirían la supuesta relación arrendaticia.
Alega además la demandada, que ese mismo día 25 de septiembre de 2007 se firmó un contradocumento demostrativo de la simulación alegada, en el cual se dejó constancia de cuáles fueron las verdaderas razones por las cuales se suscribieron los contratos de arrendamiento de fechas 11 de septiembre y 25 de septiembre de 2007, y en el que se explicó que los señalados contratos no se suscribieron con el propósito de ser ejecutados ni de que INMUEBLES EL LORITO, C.A. percibiese los cánones de arrendamiento allí pactados de parte GRUPO SAMP, C.A.; y que dicho contradocumento, suscrito por el representante de INMUEBLES EL LORITO, C.A., aunado a una serie de indicios invocados en la contestación como lo son la permanencia en el inmueble por parte de GRUPO SAMP, C.A. por más de cinco años, sin haber realizado pago alguno del canon desde el inicio de la pretendida relación arrendaticia, y sin que mediara interpelación al pago, ni demanda en su contra, refrendarían la simulación alegada.
A fin de rebatir esas alegaciones atinentes a la simulación, la parte actora ha sostenido durante la secuela del proceso, y más concretamente, al promover sus pruebas, en sus conclusiones de primera instancia y también en sus informes de alzada, que el pretendido contradocumento privado carece de todo valor probatorio y no puede alterar lo expresado en un documento público como lo es el contrato de arrendamiento de fecha 11 de septiembre de 2007, cuya resolución demandó; y que en todo caso el mismo no cumple con los requisitos que la doctrina precisa para considerarse como un contradocumento demostrativo de la simulación, puesto que debe estar firmado por ambas partes, lo que no se cumpliría en el caso de autos.
Planteada así la discusión, el Tribunal pasa a realizar el siguiente análisis de las pruebas cursantes en autos, y su relación con la pretensión resolutoria deducida y la excepción de simulación opuesta, y al efecto se observa:
Con su libelo de demanda, la parte actora promovió como única probanza copia simple del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de septiembre de 2007, ante la Notaría Pública Vigésimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 46, Tomo 143 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Esta documental fue impugnada en la contestación a la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero posteriormente fue consignada en copia certificada por la parte actora, y de su revisión minuciosa el tribunal observa: (i) que el contrato fue suscrito por el ciudadano GUILLERMO WOLINER, en su carácter de Director de INMUEBLES EL LORITO, C.A. y por el ciudadano YAMÍN SADIA BENHAMU en su carácter de Administrador de GRUPO SAMP, C.A.; (ii) que el objeto del contrato lo constituye la planta baja y el piso 1 del Edificio Marlon, situado en Boleíta Norte, Calle E, Municipio Sucre del Estado Miranda, con un área bruta aproximada de 1.200 mts2 cada planta, para un total de 2.400 mts2.; (iii) que de acuerdo a la cláusula Segunda, la duración del contrato sería de dos (2) años, contados a partir del 1º de abril de 2007, que podrían ser prorrogados por períodos anuales, salvo que mediase notificación escrita de alguna de las partes, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a su terminación; (iv) que según la cláusula Tercera, el canon de arrendamiento se estableció inicialmente en la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00), y sería pagadero por mensualidades anticipadas dentro de los quince (15) primeros días de cada mes calendario; y al momento de finalizar el plazo de duración del contrato y cada doce meses, el canon se vería incrementado según el Índice de Precios al Consumidor fijado por el Banco Central de Venezuela durante los últimos doce (12) meses; y (v) que en la cláusula Décima Cuarta, se hizo constar que al momento de la firma del contrato, la compañía GRUPO SAMP, C.A. pagaba a INMUEBLES EL LORITO, C.A. la cantidad de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,00), en los siguientes términos: “EL ARRENDATARIO” hace entrega en este acto a “LOS ARRENDADORES” de la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) por concepto de canon de arrendamiento por el período comprendido del uno (1) de abril del dos mil ocho (2008) al treinta (30) de abril de dos mil nueve (2009).”
Ahora bien, de acuerdo al artículo 1.357 del Código Civil: “Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.”, norma que resulta aplicable al contrato de arrendamiento bajo análisis, por haber sido suscrito ante un Notario Público, capaz de dar fe pública de la identidad de los otorgantes, y fecha cierta de su celebración.
A su vez, el artículo 1.360 eiusdem dispone que: “El instrumento público hace plena fe, entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo que en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación” (Subrayados del Tribunal); de lo que se sigue que las menciones contenidas en el señalado contrato respecto del hecho jurídico a que se contrae (la relación arrendaticia, con sus derechos y obligaciones connaturales para las partes), se presume cierta, salvo que se demuestre la simulación, que es precisamente lo que ha sido alegado en este juicio y al tribunal le corresponde dilucidar a la luz de las restantes pruebas cursantes en autos, las cuales se analizarán de seguidas, para luego expresar las conclusiones sobre si el contrato de arrendamiento cuya resolución se demandó es o no simulado.

En tal sentido, al momento de contestar la demanda, la parte demandada GRUPO SAMP, C.A. hizo valer las siguientes probanzas:
1) Marcado “A”, copia simple del Documento Constitutivo-Estatutario de la compañía INMUEBLES EL LORITO, C.A. el cual fue inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de enero de 2004, bajo el N° 64, Tomo 12-A-Sgdo (f. 73-85, Pieza I). Por razones metodológicas, debe acotar esta alzada que durante el lapso probatorio, la parte actora promovió, marcada con la letra “A”, copia simple del acta de asamblea de accionistas de la compañía INMUEBLES EL LORITO, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 6 de febrero de 2008, bajo el Nº 49, Tomo 15-A-Sgdo (f. 69-75, Pieza II).
Por tratarse de documentos públicos que no fueron impugnados, el Tribunal les confiere a ambos instrumentos pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y de su lectura y análisis concordado, el Tribunal da por demostrados los siguientes hechos de relevancia para este juicio: (i) que el capital social de la compañía es la cantidad de Mil Millones de Bolívares (Bs. 1.000.000.000,00), y está dividido en Un Millón (1.000.000) de acciones nominativas; (ii) que los accionistas de la compañía son GUILLERMO WOLINER, titular de 375.000 acciones representativas del 37,50% del capital social; YAMIN SADIA BENHAMU CHOCRON, titular 312.500 acciones, representativas del 31,25% del capital social; y SION DANIEL BENHAMU CHOCRON, titular de 312.500 acciones, representativas del 31,25% del capital social; (iii) que de acuerdo a la redacción inicial de la cláusula Décima Quinta de los estatutos sociales, la representación de la sociedad mercantil INMUEBLES EL LORITO, C.A. estaba en cabeza de cualquiera de sus Directores, quienes podían obligarla con su sola firma, en los siguientes términos: “Cualesquiera de los Directores actuando conjunta o individualmente, tendrán todas las facultades de administración y disposición sobre los bienes de la compañía, pudiendo obligarla con la sola firma de cualesquiera de ellos.”; (iv) que según las Disposiciones Finales del Documento Constitutivo, los Directores de la sociedad son: GUILLERMO WOLINER EINHORN, YAMIN SAADIA BENHAMU y SION DANIEL BENHAMU; y (v) que a partir del día 6 de febrero de 2008, fecha en que se registró la asamblea que modificó los estatutos, para poder obligar válidamente a la sociedad, se requería de la firma conjunta de al menos dos (2) Directores.

Continuando con el análisis de las pruebas aportadas por la demandada a su contestación, tenemos:

2) Marcado “B”, copia simple del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 2004, bajo el N° 2, Tomo 8, Protocolo Primero (f. 87-92, Pieza I). Por tratarse de un documento público que no fue impugnado, el Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando con él acreditado que la parte actora INMUEBLES EL LORITO, C.A. es la propietaria del inmueble conocido como Edificio Marlon, ubicado en la Calle E de la Urbanización Boleíta Norte, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

3) Marcado con la letra “C”, copia simple del Documento Constitutivo-Estatutario de la compañía GRUPO SAMP, C.A. inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 8 de marzo de 2007, bajo el N° 21, Tomo 40-A-Sgdo (f. 94-108, Pieza I). Por tratarse de un documento público que no fue impugnado, el Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por demostrados los siguientes hechos de relevancia para este juicio: (i) que el capital social de la compañía es la cantidad de Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,00) y está representado en Cien Mil (100.000) acciones nominativas; (ii) que los accionistas de la sociedad son las siguientes personas: MIRIAM BENHAMU DE WOLINER, titular de Cincuenta y Siete Mil Quinientas (57.500) acciones, representativas del 57,50% del capital social; YAMIN SADIA BENHAMU CHOCRON, titular de Veintidós Mil Quinientas (22.500) acciones, representativas del 22,50% del capital social; y SION DANIEL BENHAMU CHOCRON, titular de Veinte Mil (20.000) acciones, representativas del 20% del capital social.; y (iii) que en su cláusula Vigésima Cuarta, se precisa que los Administradores de la sociedad son las siguientes personas: Administradores con Firmas “A”: GUILLERMO WOLINER EINHORN, MIRIAM MARY BENHAMU DE WOLINER EINHORN, MOISES WOLINER BENHAMU y JONATHAN WOLINER BENHAMU; y Administradores con Firmas “B”: YAMIN SADIA BENHAMU CHOCRÓN y SION DANIEL BENHAMU CHOCRÓN.

4) Marcado con la letra “D”, original del contrato de arrendamiento privado de fecha 25 de septiembre de 2007, suscrito entre INMUEBLES EL LORITO, C.A. y GRUPO SAMP, C.A. (f. 110-112, Pieza I), cuyo objeto lo constituyen las áreas del Edificio Marlon (ubicado en la Calle E de la Urbanización Boleíta Norte, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, allí identificadas como: (i) Depósito ubicado en Planta Baja (cava), con una superficie aproximada de 553 mts2; (ii) Depósitos ubicados en Planta Baja (tránsito), con una superficie aproximada de 171,92 mts2; (iii) Local comercial ubicado en Piso 1 (tienda), con una superficie aproximada de 1.299,9 mts2; (iv) Depósito ubicado en la Planta Semi-Sótano, con una superficie aproximada de 800 mts2, (v) Piso 1 del Edificio 1-A, con una superficie aproximada de 1.250 mts2; y (vi) Local de oficinas ubicado en el Pent House (oficinas) con una superficie aproximada de 242,5mts2. Este documento privado fue expresamente desconocido por la parte actora, y habiéndose efectuado la correspondiente prueba de cotejo y experticia grafotécnica con la participación de ambas partes, el dictamen pericial (f. 462-467, Pieza II) concluyó que la firma que en él aparece como emanada de GUILLERMO WOLINER (en representación de INMUEBLES EL LORITO, C.A.) se corresponde con la del documento que sirvió de indubitado para la realización del cotejo, por lo que en definitiva, se le confiere el mérito probatorio establecido en la Ley para los instrumentos privados, dejando acreditado que entre las partes litigantes se suscribió otro contrato de arrendamiento sobre las áreas antes señaladas del Edificio Marlon, siendo de destacar el contenido de su cláusula Décima Cuarta, en la que se señala lo siguiente: “Las partes expresamente convienen que el presente contrato sea suscrito privadamente. No obstante, se autoriza a cualquiera de los Directores y/o Administradores de cualquiera de las partes para que autentiquen el presente documento ante Notaría Pública. Caracas, 25 de septiembre de 2007.”

5) Marcado con la letra “E”, original del contrato de arrendamiento suscrito entre INMUEBLES EL LORITO, C.A. y GRUPO SAMP, C.A., autenticado en fecha 10 de agosto de 2011, bajo el Nº 34, Tomo 107, de los Libros Autenticaciones respectivos (f. 114-118, Pieza I). Por tratarse de un documento auténtico, el mismo se aprecia de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. En tal sentido, el Tribunal observa que este documento, salvo por su fecha cierta y la intervención de un funcionario público (el Notario) en su otorgamiento, es de idéntico contenido al contrato de arrendamiento privado analizado en el particular anterior, por lo que concluye que se trata del mismo contrato de arrendamiento sobre las áreas del Edificio Marlon antes aludidas y nada nuevo aporta a la resolución de la litis.

6) Marcado con la letra “F”, documento privado de fecha 25 de septiembre de 2007, suscrito por el ciudadano GUILLERMO WOLINER obrando en su condición de Director de la parte actora INMUEBLES EL LORITO, C.A. (f. 120 y vto, Pieza I). Este documento privado fue expresamente desconocido por la parte actora, por lo que la parte demandada promovió la prueba de cotejo; dicha prueba (con su correspondiente experticia grafotécnica), fue practicada por el perito RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, quien fue designado por acuerdo de ambas partes. El dictamen pericial (f. 462- 467, Pieza II) concluyó que la firma que en él aparece como emanada de GUILLERMO WOLINER (en representación de INMUEBLES EL LORITO, C.A.) se corresponde con la del documento que sirvió de indubitado para la realización del cotejo, por lo que en definitiva, se le confiere al documento bajo análisis el mérito probatorio establecido en la Ley para los instrumentos privados.
Ahora bien, este documento es de singular relevancia para los efectos de esta controversia, pues sobre él gravita la excepción de simulación opuesta por la parte demandada, quien califica a este instrumento privado como el “contradocumento” demostrativo de la simulación. A su vez, la parte actora ha cuestionado reiteradamente este documento, no sólo desde la perspectiva formal (mediante el desconocimiento de la firma del suscriptor, que como se ha visto, quedó validada por el dictamen del experto), sino también desde la perspectiva sustancial, alegando que el mismo, por su carácter privado, no puede contravenir el contenido de un documento público como lo sería el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 11 de septiembre de 2007 cuya resolución demandó, y alegando que, en todo caso, el mismo no puede considerarse un “contradocumento” porque no cumple los requisitos de tal, al no haber sido suscrito por ambas partes, sino de manera unilateral, por una sola de ellas.
Sobre estos particulares, considera oportuno esta Superioridad traer a colación lo que ha sido el criterio pacífico de la Sala de Casación Civil de nuestro Tribunal Supremo de Justicia en torno a la simulación y a la noción del “contradocumento” que la acredita:
“En casos como el que se analiza, esta Sala de Casación Civil ha venido sosteniendo que por ser el acto simulado aquél en el cual las partes, de mutuo acuerdo hacen una declaración de voluntad distinta, en todo o en parte, de su verdadero y real propósito, debe la parte que pretende enervar el negocio viciado, presentar el contradocumento, que es el escrito generalmente secreto que comprueba y reconoce la simulación total o parcial del acto ficticio. En efecto, la Sala desde sentencia de vieja data estableció que esa convención secreta es la única prueba de la que puede valerse cualquiera de las parte que intervino en la negociación, al ser ésta la única capaz de demostrar el acto simulado, que si bien no requiere fórmulas sacramentales para su redacción, debe cumplir el contradocumento con las siguientes condiciones: 1) capacidad y consentimiento de las partes, 2) el contradocumento debe constar por escrito distinto a aquél que se pretende destruir o modificar, 3) debe estar firmado por las partes o sus mandatarios, o por la parte a quién se opone, si es una manifestación de voluntad unilateral, 4) debe referirse al negocio aparentemente ficticio.

En efecto, en sentencia de fecha 13 de mayo de 1968, entre otras, se dejó sentado al respecto lo siguiente:

“...Sabido es que el instrumento público hace plena fe, así entre las partes, como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo los casos permitidos por la ley se demuestre la simulación y que los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, no produce efectos sino entre los contratantes y sus sucesores a título universales (sic). No se puede oponer a terceros. Ahora bien, como ya ha sido expuesto en un fallo, el acto simulado es aquél en el cual las partes, de mutuo acuerdo, hacen una declaración de voluntad distinta, en todo o en parte, de su verdadero o real propósito, con el objeto de engañar sin daño o en perjuicio de la ley o de terceros; la simulación es el defecto que vicia el acto, y el contradocumento según la definición del expositor Cámara, es el escrito generalmente secreto que comprueba y reconoce la simulación total o parcial de un acto. De esta definición se deduce que, además de la capacidad y consentimiento de las partes, el contradocumento debe ser siempre escrito. Como escritura privada está sometida a los principios generales aplicables a todo documento, y, por lo tanto debe estar firmado por los contratantes o sus mandatarios, o por la parte a quién se opone, si es una manifestación de voluntad unilateral; no requiere fórmulas sacramentales para su redacción, pero si debe referirse al negocio ostensiblemente ficticio y constar en un escrito distinto del que se modifica o destruye…”. (Sentencia número RC-00155 de la Sala de Casación Civil, de fecha 27 de marzo de 2007, en el expediente: 04-147).

De la anterior doctrina jurisprudencial, que este Tribunal Superior acoge, se sigue en primer lugar que el “contradocumento” es una escritura usualmente secreta, desde luego, porque ella ha sido levantada y suscrita para reconocer la simulación total o parcial del acto ficticio, esclareciendo los verdaderos términos o la realidad misma que el negocio aparente esconde u oculta, lo que justifica en sí mismo su carácter de documento privado. Además, la propia Ley (ex artículo 1.362 del Código Civil) consagra la posibilidad de que entre las partes se suscriban documentos privados de esta especie para alterar o modificar lo expresado en documentos públicos, con la salvedad de que tales instrumentos privados sólo produzcan efectos y sean oponibles exclusivamente a las mismas partes. En efecto, dice el señalado artículo 1.362: “Los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal. No se los puede oponer a terceros.”; razones éstas por las cuales debe esta Superioridad desestimar el alegato de la parte actora en el sentido de que tal documento no puede, por su naturaleza de instrumento privado, contradecir lo expresado en el contrato de arrendamiento que tiene naturaleza auténtica.
Hecha esa consideración previa, esta Superioridad pasa a analizar si el documento bajo análisis cumple o no con los requisitos exigidos por la jurisprudencia para considerarse un “contradocumento” demostrativo de la simulación, y al efecto se observa:
i) Respecto de la capacidad y consentimiento de las partes, se observa que el documento bajo estudio de fecha 25 de septiembre de 2007 aparece suscrito por el ciudadano GUILLERMO WOLINER, en su carácter de “Director” de la parte actora INMUEBLES EL LORITO, C.A. Del análisis probatorio supra efectuado, tanto al documento constitutivo-estatutario de dicha compañía (registrado el 29 de enero de 2004), como al acta de asamblea de accionistas de la sociedad que lo modificó (registrada en fecha 6 de febrero de 2008), se evidenció que el ciudadano GUILLERMO WOLINER es uno de los tres (3) Directores de la sociedad y que, para la fecha en que se suscribió el documento privado al que se cataloga como “contradocumento” (25 de septiembre de 2007), dicho Director (cuya firma fue validada por la prueba de cotejo), podía obligar válidamente a la compañía con su sola firma, con lo cual se cumple el primer requisito atinente a la capacidad y al consentimiento.
ii) En relación con el segundo requisito, relativo a que el documento debe constar por escrito distinto a aquél que se pretende destruir o modificar, se observa que también se cumple este requisito, por cuanto el documento bajo análisis, fechado 25 de septiembre de 2007, es en efecto un documento extendido por escrito y separadamente del contrato de arrendamiento autenticado de fecha 11 de septiembre de 2007 que pretende atacarse.
iii) En cuanto a la tercera exigencia, es decir, que el instrumento debe estar firmado por las partes o sus mandatarios, o por la parte a quién se opone, si es una manifestación de voluntad unilateral, tal requisito se encuentra evidentemente cumplido, porque el mismo está suscrito por la parte a quien se le opuso (INMUEBLES EL LORITO, C.A.) y aunque dicha rúbrica fue desconocida por ella, al evacuarse la prueba de cotejo quedó demostrado que la firma que lo calza emana del ciudadano GUILLERMO WOLINER, quien como se ha visto es director de la sociedad.
iv) Finalmente, en cuanto a la cuarta y más importante exigencia, concerniente a que el instrumento debe referirse al negocio aparentemente ficticio; a fin de verificar el cumplimiento de este requisito, esta alzada considera necesario transcribir el contenido íntegro del instrumento bajo análisis, que textualmente señala:
“Yo, GUILLERMO WOLINER EINHORN, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Caracas, y titular de la cédula de identidad número V-6.200.027, actuando en mi condición de Director de INMUEBLES EL LORITO, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 29 de enero de 2008, bajo el No. 64, Tomo 12-A-Sgdo., y suficientemente facultado para ello, por medio del presente documento, hago constar:

PRIMERO: En fecha 11 de septiembre de 2007, ante la Notaría Pública Vigésimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 46, Tomo 143 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, mi representada suscribió un documento contentivo de un contrato de arrendamiento con la compañía GRUPO SAMP C.A. sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 8 de marzo de 2007, bajo el N° 21, Tomo 40-A-Sgdo, sobre la planta baja y el piso 1 del edificio Marlon, situado en Boleíta Norte, Calle E, del Municipio Sucre, Estado Miranda, con un área bruta de 1200 metros cuadrados cada planta para un total de aproximado de 2400 metros cuadrados, inmueble éste que es de la exclusiva propiedad de mi representada INMUEBLES EL LORITO, C.A.

SEGUNDO: En fecha 25 de septiembre de 2007, nuevamente en representación de INMUEBLES EL LORITO, C.A. suscribí con la misma compañía GRUPO SAMP C.A., un nuevo contrato de arrendamiento que sustituyó al anterior, sobre las áreas del mismo Edificio Marlon que se señalan a continuación: (i) Depósito ubicado en Planta Baja (cava), con una superficie aproximada de 553 mts2; (ii) Depósitos ubicados en Planta Baja (tránsito), con una superficie aproximada de 171,92 mts2; (iii) Local comercial ubicado en Piso 1 (tienda), con una superficie aproximada de 1.299,9 mts2; (iv) Depósito ubicado en la Planta Semi-Sótano, con una superficie aproximada de 800 mts2, (v) Piso 1 del Edificio 1-A, con una superficie aproximada de 1.250 mts2; y (vi) Local de oficinas ubicado en el Pent House (oficinas) con una superficie aproximada de 242,5mts2.

TERCERO: Ahora bien, a pesar de que mi representada y GRUPO SAMP C.A. suscribieron los referidos contratos de arrendamiento, por el presente documento hago constar y aclaro que en realidad no es ni ha sido nunca la voluntad de INMUEBLES EL LORITO, C.A. percibir las cantidades de dinero que allí se señalan como cánones de arrendamiento, y ello se debe a que los accionistas de INMUEBLES EL LORITO C.A., es decir, mi persona (propietario del 37,50%), el señor SION DANIEL BENHAMU, titular de la cédula V- 6.339.807 (propietario del 31,25%), y el señor YAMIN SADIA BENHAMU, titular de la cédula número V- 10.795.620 (propietario del 31,25%), somos los mismos socios de la compañía GRUPO SAMP C.A. (en la que mi persona, a través de mi esposa MIRIAM BENHAMU, posee 57,50% de las acciones, SION DANIEL BENHAMU posee el 20,00% y YAMIN SADIA BENHAMU posee el 22,50%), compañía familiar con la cual explotamos el fondo de comercio Tienda “MAX CENTER” en las referidas instalaciones del edificio Marlon, que como se ha dicho, es propiedad común de todos los socios. Los señalados contratos de arrendamiento sólo se firmaron para justificar ante las autoridades administrativas la ocupación de la compañía GRUPO SAMP C.A. (MAX CENTER) en el Edificio Marlon y para realizar trámites ante el Municipio Sucre del Estado Miranda, razón por la cual dejo constancia que GRUPO SAMP C.A. no está obligada a pagar a mi representada las cantidades de dinero que aparecen como cánones de arrendamiento en los referidos contratos por la ocupación de las áreas del Edificio Marlon, en el que funcionan también otros negocios familiares de los señores BENHAMU, entre ellas, las del grupo DIDIJIN.

CUARTO: En consideración a que GRUPO SAMP C.A. ha venido realizado desde el día 1° de abril de 2007 y seguirá realizando en el futuro las inversiones necesarias para acondicionar y mejorar el Edificio Marlon, dicha compañía podrá mantenerse ocupando las áreas del edificio señaladas en el Punto Segundo de este documento por un lapso de quince (15) años a contar desde el día 1° de abril de 2007, quedando obligada a asumir: (i) un porcentaje de los gastos por los servicios de agua y energía eléctrica con que cuenta el edificio, que se indicará en cada oportunidad; (ii) los gastos del servicio de vigilancia del edificio, y (iii) los gastos de mantenimiento y reparación de los ascensores del edificio. A efectos llevar control de los gastos de agua y energía eléctrica, la señora YAJAIRA GIL o quien haga sus veces, mensualmente notificará a GRUPO SAMP C.A. el porcentaje de los gastos que le corresponde pagar.

QUINTO: Igualmente hago constar que se ha acordado que cualquier eventual controversia que pudiese presentarse entre INMUEBLES EL LORITO C.A. y GRUPO SAMP C.A. respecto de la ocupación del edificio Marlon o de los gastos que le corresponda realizar a GRUPO SAMP C.A., no se discutirá en los tribunales ordinarios y será sometida de manera exclusiva y excluyente a un Arbitraje Institucional de Derecho ante el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas, de acuerdo a lo previsto en la Ley de Arbitraje Comercial venezolana. Salvo pacto en contrario, la controversia será resuelta por tres (3) árbitros que serán designados, uno por cada parte, y el tercero de común acuerdo entre los árbitros designados por ellas. Como consecuencia del presente compromiso arbitral, las partes renuncian irrevocablemente a la jurisdicción de los Tribunales ordinarios.

Caracas, 25 de septiembre de 2007.

por INMUEBLES EL LORITO C.A.
Guillermo Woliner Einhorn
(APARECE FIRMADO ILEGIBLE)”

De la lectura minuciosa que se ha hecho del contenido de este instrumento, considera esta Superioridad que el mismo cumple con el cuarto y último requisito que precisa la jurisprudencia, pues en él explícitamente se hace alusión al contrato de arrendamiento autenticado cuya resolución se demandó en este juicio, es decir, al contrato de arrendamiento celebrado entre INMUEBLES EL LORITO, C.A. y GRUPO SAMP, C.A. en fecha 11 de septiembre de 2007, ante la Notaría Pública Vigésimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 46, Tomo 143 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
En efecto, como se evidencia de la transcripción íntegra del anotado instrumento, y en particular, del punto Tercero de dicho documento, el representante de INMUEBLES EL LORITO, C.A. expresamente hizo constar que a pesar de haberse suscrito el contrato de arrendamiento autenticado de fecha 11 de septiembre de 2007 y de haberse suscrito luego otro contrato de arrendamiento privado en fecha 25 de septiembre de 2007, la voluntad real de INMUEBLES EL LORITO, C.A. (más allá de la voluntad aparente expresada en dichos contratos) no era en ningún caso percibir las cantidades de dinero que allí se señalan como cánones de arrendamiento, lo que se debe (según lo afirma su representante legal): “(…) a que los accionistas de INMUEBLES EL LORITO C.A., es decir, mi persona (propietario del 37,50%), el señor SION DANIEL BENHAMU, titular de la cédula V- 6.339.807 (propietario del 31,25%), y el señor YAMIN SADIA BENHAMU, titular de la cédula número V- 10.795.620 (propietario del 31,25%), somos los mismos socios de la compañía GRUPO SAMP C.A. (en la que mi persona, a través de mi esposa MIRIAM BENHAMU, posee 57,50% de las acciones, SION DANIEL BENHAMU posee el 20,00% y YAMIN SADIA BENHAMU posee el 22,50%), compañía familiar con la cual explotamos el fondo de comercio Tienda “MAX CENTER” en las referidas instalaciones del edificio Marlon, que como se ha dicho, es propiedad común de todos los socios.”; afirmaciones éstas que concuerdan razonablemente con el análisis probatorio que de los documentos constitutivos de ambas compañías ya efectuó esta alzada, pues se ha evidenciado que ambas sociedades de comercio tienen prácticamente los mismos socios, figurando en ellas de manera concurrente los señores YAMIN SADIA BENHAMU y SION DANIEL BENHAMU, con la única salvedad de que en GRUPO SAMP, C.A. quien aparece como socia es la señora MIRIAM BENAMU DE WOLINER, esposa del señor GUILLERMO WOLINER según éste lo reconoce en el propio documento privado, en tanto que en INMUEBLES EL LORITO, C.A. quien figura como socio es este último.
Además, se observa que en el documento privado que se analiza se dejó constancia de cuáles fueron las razones que motivaron la suscripción, tanto del contrato de arrendamiento autenticado de fecha 11 de septiembre de 2007, como del contrato de arrendamiento privado de fecha 25 de septiembre de 2007, valga decir, se expresó cuál fue la voluntad real de los contratantes al suscribirlos, indicándose al efecto que dichos negocios jurídicos “(…) sólo se firmaron para justificar ante las autoridades administrativas la ocupación de la compañía GRUPO SAMP C.A. (MAX CENTER) en el Edificio Marlon y para realizar trámites ante el Municipio Sucre del Estado Miranda (…)”; ratificándose además que la compañía GRUPO SAMP, C.A. estaba eximida de pagar los cánones de arrendamiento fijados en dichos contratos por la ocupación del inmueble, y que en consideración a las inversiones que dicha compañía ha venido haciendo desde el mes de abril de 2007 “para acondicionar y mejorar el Edificio Marlon”, ella podría mantenerse ocupando “las áreas del edificio señaladas en el Punto Segundo de este documento por un lapso de quince (15) años a contar desde el día 1° de abril de 2007”, quedando obligada a asumir algunas cargas (v.g.: un porcentaje de los gastos por los servicios de agua y energía eléctrica, el servicio de vigilancia del edificio, y los gastos de mantenimiento y reparación de los ascensores del edificio), todo lo cual permite concluir a esta Superioridad, que la ocupación de la demandada en el Edificio Marlon no dimana de ningún contrato de arrendamiento, sino de los acuerdos plasmados en el llamado “contradocumento”.
Sobre la base de los anteriores razonamientos, este Tribunal Superior establece que efectivamente, el documento privado que se analiza de fecha 25 de septiembre de 2007 (y que fue acompañado a la contestación a la demanda marcado como anexo “F”), es verdaderamente un “contradocumento”, pues de su contenido y análisis se evidencia que el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 11 de septiembre de 2007 es un negocio simulado, y por ende, incapaz de producir ningún efecto obligatorio entre las partes, debiendo considerarse que el mismo es inexistente, como si nunca hubiese sido celebrado, todo lo cual debe conducir a la declaratoria con lugar de la excepción de simulación opuesta, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa, en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECLARA.
A mayor abundamiento, observa además esta Alzada que la simulación que ha sido declarada no sólo se deduce de las explícitas menciones contenidas en el contradocumento que antes se analizó, sino que la misma se evidencia también de otros indicios graves y concordantes entre sí que este Tribunal aprecia según lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, y que efectivamente conducen a pensar que entre las partes no existió el ánimo o voluntad real de celebrar ni llevar a ejecución contrato alguno de arrendamiento, y son los siguientes:
De acuerdo al relato de la propia parte actora, la supuesta arrendataria estaría en estado de insolvencia desde el mes de abril de 2007, lo que significa que la demandada nunca habría pagado ningún canon de arrendamiento desde el inicio mismo de la relación arrendaticia. Tal circunstancia, a juicio de esta Alzada, resulta muy extraña si se considera que la demanda que encabeza estos autos fue interpuesta en fecha 4 de junio de 2012, es decir, habiendo transcurrido más de cinco (5) años de ocupación ininterrumpida en el inmueble por parte de GRUPO SAMP, C.A., sin que conste que la parte actora hubiese entablado alguna demanda para procurar la resolución del contrato y/o la desocupación del inmueble.
En la misma línea, según se ha analizado en este fallo (y lo refrendan los alegatos del libelo), el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende contemplaba una duración fija de dos (2) años a contar desde el día 1º de abril de 2007, con renovaciones y/o prórrogas automáticas de un (1) año, salvo que las partes notificasen a la otra con sesenta (60) días de anticipación su voluntad de no prorrogar; siendo así, luce también sospechoso y carente de lógica que la supuesta arrendadora (INMUEBLES EL LORITO, C.A.) no hubiese notificado un deshaucio antes de finalizar el primer período de dos (2) años de ocupación, estando la presunta arrendataria en tan abierto estado de insolvencia desde el propio mes de abril de 2007, sin haber pagado ni siquiera el primer canon de arrendamiento; e igualmente curioso resulta que, perviviendo tal estado de insolvencia al vencimiento del primer período bianual (que habría culminado el 31 de marzo de 2009), la supuesta arrendadora hubiese permitido que el contrato se prorrogase (sin mediar deshaucio) en varias oportunidades consecutivas a la finalización de cada prórroga automática de un año.
A toda esta permanencia indiscutida en el inmueble por parte de GRUPO SAMP, C.A. con la anuencia de su supuesta arrendadora INMUEBLES EL LORITO, C.A., se añade otro indicio muy curioso resultante de autos: la parte actora, salvo el acta de asamblea de accionistas de INMUEBLES EL LORITO, C.A. registrada en fecha 6 de febrero de 2008 (supra analizada), no promovió ninguna otra prueba a lo largo de todo el pleito para tratar de enervar la simulación alegada, ni para abonar a la efectiva ejecución y/o veracidad del supuesto contrato de arrendamiento, más que el documento mismo que lo contiene, lo que resulta particularmente extraño, tratándose de un inmueble que –según el propio contrato- tiene una superficie de aproximadamente 2.400 mts2 y un supuesto canon de arrendamiento mensual de tan alto importe (Bs. 40.000.000,00, hoy día equivalentes a Bs. 40.000.000,00). Es decir, no parece lógico que la única probanza de la ejecución de una relación arrendaticia de esa magnitud sea el sólo contrato cuestionado, y que no exista ninguna factura emitida para cobrar el canon, alguna carta relacionada con la ejecución de las recíprocas obligaciones o alguna exigencia de pago.
Finalmente, considera importante esta Alzada traer a colación lo establecido en el punto cuarto del contradocumento de fecha 25 de septiembre de 2007, en el que se estableció lo siguiente:

“CUARTO: En consideración a que GRUPO SAMP C.A. ha venido realizado desde el día 1° de abril de 2007 y seguirá realizando en el futuro las inversiones necesarias para acondicionar y mejorar el Edificio Marlon, dicha compañía podrá mantenerse ocupando las áreas del edificio señaladas en el Punto Segundo de este documento por un lapso de quince (15) años a contar desde el día 1° de abril de 2007, quedando obligada a asumir: (i) un porcentaje de los gastos por los servicios de agua y energía eléctrica con que cuenta el edificio, que se indicará en cada oportunidad; (ii) los gastos del servicio de vigilancia del edificio, y (iii) los gastos de mantenimiento y reparación de los ascensores del edificio. A efectos llevar control de los gastos de agua y energía eléctrica, la señora YAJAIRA GIL o quien haga sus veces, mensualmente notificará a GRUPO SAMP C.A. el porcentaje de los gastos que le corresponde pagar.”

En su contestación a la demanda, la parte demandada alegó que todo lo expresado en esa cláusula se ha venido cumpliendo a cabalidad, puesto que “GRUPO SAMP, C.A. ha venido sufragando todos los señalados gastos, según los requerimientos efectuados por la señora YAJAIRA GIL y demás personal de INMUEBLES EL LORITO, C.A. (y de las compañías propiedad de los señores BENHAMU)”; todo lo cual se evidenciaría de los documentos privados que en cinco (5) legajos marcados “G.1”, “G.2”, “G.3”, “G.4” y “G.5” consignó y opuso a la parte actora, los cuales corresponden a los años 2008, 2009, 2010, 2011 y 2012 y contendrían: “(i) diversos comprobantes de cheques emanados de GRUPO SAMP, C.A. a favor de INMUEBLES EL LORITO, C.A. y recibidos por ésta, (ii) las respectivas cartas de requerimiento de pago emanadas de INMUEBLES EL LORITO, C.A., indicándose en cada caso el porcentaje del servicio de energía eléctrica y aseo, y servicio de agua que le correspondía sufragar a GRUPO SAMP, C.A., y (iii) en algunos casos, también los respectivos recibos de estos servicios públicos.”
El Tribunal aprecia de la revisión minuciosa de estos documentos (f. 122-375 Pieza I), que muchos de ellos contienen requerimientos de pago emanados de INMUEBLES EL LORITO, C.A. y dirigidos a GRUPO SAMP, C.A. a fin de costear el 72,30% del servicio de energía eléctrica y aseo del Edificio Marlon, y el 75% del servicio de agua del edificio, documentos éstos que en su mayoría están acompañados por copia de los recibos emitidos por el ente prestador del servicio –Corpoelec, Hidrocapital-, en tanto que otros evidencian la recepción, por parte de INMUEBLES EL LORITO, C.A., de los pagos requeridos por ella para tales fines, con evidente correspondencia entre los montos requeridos por la parte actora y los que aparecen como pagados por la demandada (y recibidos por la demandante); siendo de advertir que la parte actora no impugnó ni desconoció en forma alguna las documentales que en dichos legajos aparecen suscritas, selladas y/o enviadas por INMUEBLES EL LORITO, C.A. (bien en señal de autoría o bien en señal de recepción), y más aún, la parte actora expresamente invocó dichas probanzas en su escrito de conclusiones (f. 184-188, Pieza III) para tratar de utilizarlas como prueba de la veracidad de la relación arrendaticia cuestionada, expresando al efecto lo siguiente:
“Además, la demandada trae a los autos un conjunto de recibos de pago de servicios de agua, electricidad, servicio de vigilancia, mantenimiento y reparación de ascensores, remodelación y acondicionamiento de las áreas arrendadas del Edificio MARLON, todo lo cual demuestra fehacientemente su condición de arrendataria, por cuanto se obligó a ello en el cuerpo del contrato de arrendamiento demandado, dado que es inherente a todo contrato de arrendamiento que el inquilino asuma todos los pagos de los servicios públicos que se generen en el inmueble arrendado, así como todos aquellos relacionados con la explotación comercial que desarrolla, aunado a los gastos relacionados con la adecuación del inmueble a las necesidades propias del negocio que va a funcionar, lo cual no lo libera de su principal obligación como es el pago del canon de arrendamiento.”

A juicio de este Tribunal, este reconocimiento de INMUEBLES EL LORITO, C.A. constituye un indicio adicional de que las erogaciones realizadas por GRUPO SAMP, C.A. para costear un porcentaje de los servicios públicos de electricidad, aseo urbano y agua del Edificio Marlon, no dimanan de ningún contrato de arrendamiento (como pretende alegarlo la parte actora) ni son fruto de su ejecución, sino que son consecuencia de los verdaderos acuerdos existentes entre las partes, plasmados en el punto Cuarto del contradocumento de fecha 25 de septiembre de 2007, en el que se hace expresa alusión a los porcentajes de los servicios del Edificio Marlon que debe asumir la parte demandada, los cuales le serían notificados mensualmente a GRUPO SAMP, C.A. para llevar el control de esos gastos.
En conclusión, los anteriores indicios, que el Tribunal considera graves y concordantes entre sí, constituyen motivo adicional para declarar con lugar la excepción de simulación que ha sido opuesta en este juicio, pues revelan en su conjunto que la relación arrendaticia plasmada en el contrato de arrendamiento autenticado de fecha 11 de septiembre de 2007 (cuya resolución se demandó), es un negocio jurídico ficticio y simulado, y no recoge la verdadera voluntad de las partes litigantes en torno a la ocupación de las áreas del Edificio Marlon, por lo que dicha relación arrendaticia debe considerarse jurídicamente inexistente. ASÍ SE DECIDE.
En otro orden de ideas, a fin de cumplir con la exigencia del artículo 509 eiusdem, el Tribunal hace constar que durante la fase probatoria y a fin de acreditar y/o robustecer la prueba sobre la realización de los pagos e inversiones que dice haber efectuado en el inmueble en ejecución de lo previsto en el contradocumento, la parte demandada promovió múltiples pruebas de informes dirigidas a los siguientes bancos y sociedades mercantiles en general: BANESCO, C.A., BANCO UNIVERSAL; MERCANTIL, C.A., BANCO UNIVERSAL; 100% BANCO, C.A., BANCO COMERCIAL; BANCO DE VENEZUELA, C.A., BANCO UNIVERSAL; BANCO EXTERIOR, C.A., BANCO UNIVERSAL; ACOMA INGENIERÍA, C.A.; ARCO 2020 ELÉCTRICO, C.A.; FORMIPUERTA, C.A.; GRUPO COMPOSTELA, C.A.; HERRERÍA PABÓN 5000, C.A.; PINTURAS Y REPARACIONES HELIO HERNÁNDEZ, S.R.L.; TÉCNICA TANA, C.A.; TALLER LEMA, S.R.L.; SISTEMAS HIDRONEUMÁTICOS, C.A.; ITACA, C.A.; PROTECTOTAL, C.A.; VENEZOLANA DE SEGURIDAD Y VIGILANCIA VESEVICA, C.A.; y SERVICIO DE ASCENSORES ANSILMAR, C.A. No obstante, a pesar de haber sido oportunamente admitidas dichas pruebas y providenciadas por el Tribunal de la primera instancia (mediante el libramiento y envío de los oficios correspondientes), sus resultas no fueron recibidas durante el lapso probatorio, por lo que quedan desechadas del proceso.
De igual modo, durante la fase probatoria y para profundizar la prueba de las inversiones realizadas en el inmueble, así como los gastos efectuados para costear el servicio de vigilancia, mantenimiento de ascensores, entre otros, la parte demandada promovió como pruebas documentales marcados como “anexos 1 al 13”, diversos legajos contentivos de facturas y recibos emanados de las sociedades mercantiles PROTECTOTAL, C.A.; VENEZOLANA DE SEGURIDAD Y VIGILANCIA VESEVICA, C.A.; y SERVICIO DE ASCENSORES ANSILMAR, C.A.; ACOMA INGENIERÍA, C.A.; ARCO 2020 ELÉCTRICO, C.A.; FORMIPUERTA, C.A.; GRUPO COMPOSTELA, C.A.; HERRERÍA PABÓN 5000, C.A.; PINTURAS Y REPARACIONES HELIO HERNÁNDEZ, S.R.L.; TÉCNICA TANA, C.A.; TALLER LEMA, S.R.L.; SISTEMAS HIDRONEUMÁTICOS, C.A.; e ITACA, C.A. Sin embargo, al ser estas documentales instrumentos privados emanados de terceros, debieron haber sido ratificadas por sus autores en juicio, cuestión que no ocurrió, por lo que las mismas quedan también desechadas del proceso.
Finalmente, considerando que ha prosperado la excepción de simulación opuesta en la contestación a la demanda (que constituía la principal defensa de la parte demandada); y visto asimismo que las restantes excepciones opuestas en la contestación (nulidad por falta de consentimiento, nulidad por indeterminación del objeto, extinción por novación y prescripción de los cánones) tenían sólo carácter subsidiario, el Tribunal considera inoficioso entrar a analizarlas. Así se decide.

CAPITULO IV
DISPOSITIVA

Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada GRUPO SAMP, C.A. contra la sentencia definitiva dictada en fecha 6 de marzo de 2015 por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia SE REVOCA la misma.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la excepción de simulación opuesta por la parte demandada GRUPO SAMP, C.A. en su contestación a la demanda. En consecuencia, se declara que el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de septiembre de 2007, bajo el Nº 46, Tomo 143, ES UN CONTRATO SIMULADO, por lo que debe considerarse jurídicamente inexistente y de ningún efecto obligatorio entre las partes, como si nunca hubiese sido celebrado. Igualmente y como producto de la simulación que ha sido develada, se declara que la ocupación que ejerce GRUPO SAMP, C.A. en las áreas del Edificio Marlon deriva, no del aludido contrato de arrendamiento cuya simulación se declaró, sino del contradocumento privado de fecha 25 de septiembre de 2007 suscrito por el representante legal de la parte actora INMUEBLES EL LORITO, C.A., cuyo contenido fue transcrito y analizado a lo largo de este fallo y se da aquí íntegramente por reproducido.
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por INMUEBLES EL LORITO, C.A. contra GRUPO SAMP, C.A.
CUARTO: Por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, SE CONDENA EN COSTAS a la parte actora INMUEBLES EL LORITO, C.A., de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintisiete (27) días del mes de mayo de 2015. Año 204º y 156º.

EL JUEZ (t),

VICTOR JOSÉ GONZALEZ JAIMES.

LA SECRETARIA temporal,

Abg. MARÍA ELVIRA REIS.
En la misma fecha, siendo las 2:00 pm. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2015-000277

LA SECRETARIA temporal,