TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL MERCANTIL DE TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AP71-R-2014-001223 (9194)

PARTE ACTORA: REINA MARÍA MONRROY DE PELLICIONI, REYNA ISABEL FILOMENA PELLICIONI MONRROY, ETTORE ELISEO PELLICIONI MONROY y ORLANDO JOSÉ PELLICIONI MONRROY, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.796.329, 10.294.527, 10.298.288 y 12.913.510, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: VICTOR TEPPA, PATRICIA GRUS y MINDI DE OLIVEIRA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 13.831, 50.552 y 97.907, en el mismo orden.
PARTE DEMANDADA: FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.531.619.
APODERADOS JUDICIALES: MARIOLGA QUINTERO TIRADO, CARLOS LA MARCA ERAZO y LUÍS ALFREDO DOS RAMOS NOGUERA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 2.933, 70.483 y 154.931, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS. RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
Cumplido los trámites administrativos de distribución de expedientes, correspondió al conocimiento de esta causa a este Juzgado Superior, el cual fijó los lapsos a que se contraen los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 14 de Noviembre de 2012.
Llegada la oportunidad, pasa esta Alzada a decidir sobre la base a las siguientes consideraciones:
-PRIMERO-
ANTECEDENTES
Alega la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que la ciudadana REINA MARÍA MONRROY DE PELLICIONI, en fecha 14 de julio de 2010, actuando en nombre y representación de sus hijos, celebró un contrato de opción de compra-venta con la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO, sobre un inmueble propiedad de la parte demandada. Que la accionada se obligo a dar en venta el bien, mediante escritura que sería protocolizada ante la Oficina de Registro Público competente. Que sus representados se comprometieron a adquirir el inmueble por la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES, (670.000,00), a cancelarse de la siguiente manera: a) En el acto de autenticar la opción de compra, cancelar la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), menos la cantidad de lo entregado por concepto de reserva que sería la cantidad de QUINCE MIL OCHO BOLÍVARES (Bs. 15.008,00), es decir, que cancelaron en esa oportunidad la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 484.992,00); b) El saldo restante por la suma de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), sus representados convinieron en pagarlo dentro de los noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos de prórroga en caso de ser necesario y siguientes a la fecha de suscripción del documento de opción de compra, haciéndose énfasis en la Cláusula Tercera. Que la vendedora se comprometió, según la Cláusula Cuarta del convenio a entregar los primero doce (12) días hábiles sucesivo al 14 de Julio de 2010, los siguientes recaudos: 1) Registro de Información Fiscal (RIF) del propietario; 2) Solvencia de Impuesto Municipal del Derecho de Frente del Inmueble en Original a nombre de la propietaria y el último comprobante de pago, así como la Cédula Catastral del inmueble vigente; 3) Comprobante de pago anticipado del impuesto sobre la renta (0,05%) correspondiente a la venta inmobiliaria o Constancia de Registro de Vivienda Principal; 4) Comprobante de solvencia o último recibo de pago del condominio, de los servicios de suministros eléctricos, aseo urbano, agua y teléfono, y Certificación de Gravamen. Que ambas partes convinieron, en que los trámites de presentación del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público, serían efectuados por única y exclusiva cuenta de los compradores, quienes notificarían al vendedor, la fecha y hora fijada por la Oficina de Registro para que tuviese lugar la protocolización del documento de contrato de opción de compra venta. Que según la Cláusula Octava del Contrato de Opción de Compra Venta, la propietaria se comprometió que a partir de la fecha definitiva de venta ante el Registro Subalterno respectivo, estar el apartamento completamente libre de personas y cosas, solvente en el pago de los servicios públicos de agua, electricidad, aseo urbano, gas, así como los impuestos municipales, cuotas de condominio y cualquier otro concepto que por ley le correspondiese. Que sus representados en fecha 5 de Octubre de 2010, celebraron una reunión con la propietaria, donde le manifestaron de la negativa de un crédito solicitado ante el Banco Venezolano de Crédito, y que debían utilizar la prórroga de los treinta (30) días, para poder reunir el monto faltante de pago, antes del tiempo de vencimiento. Que el 28 de Octubre de 2010, los compradores le notificaron a la propietaria que se requería el recibo de pago de los gastos de condominio, para gestionar la solvencia, cuestión que la propietaria, estaba haciéndolo con retardo, ello por correo electrónico. Que el 2 de Noviembre de 2010, los compradores le hicieron entrega a la propietaria de sendas copias de los Cheques de Gerencia por el saldo restante a pagar a nombre de FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO y copia del documento pre-revisado por la Oficina de Registro para su revisión. Que en fecha 2 de Noviembre de 2010, es cancelado por los compradores en efectivo con planilla de depósito, los meses de Agosto y Septiembre, y el mes de Octubre de 2010, con evidente retraso. Que en esa misma fecha, los compradores solicitaron y cancelaron la Solvencia de Condominio, cuestión que se entregó en un período de dos (2) días hábiles. Que esas gestiones fueron hechas por los compradores por retraso en el pago de los mismos por parte de la propietaria, para poder obtener rápidamente la Solvencia de Hidrocapital, la cual fue entregada el 8 de Noviembre de 2010, fecha en la cual los compradores la consignan ante la Oficina de Registro junto con el documento de compra venta y demás recaudos. Que el 16 de Noviembre de 2010, el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, emitió constancia de recepción y fijó el otorgamiento para el 19 de Noviembre de 2010. Que en fecha 17 de Noviembre de 2010, los compradores procedieron a notificar a la propietaria con respecto a la fecha de la firma del documento definitivo de compra venta, la cual fue practicada por la Notaria Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, no pudiéndose efectuar la protocolización en virtud que la propietaria no hizo acto de presencia. Que el 12 de Noviembre de 2010, la vendedora les hace llegar a sus mandantes, una correspondencia notariada mediante la cual les manifiesta su intención y voluntad de no realizar la operación de venta. Que la propietaria le imputa a los compradores, los trámites a tiempo que se requieren por parte de la Oficina de Registro para que se acordara la fecha de la firma respectiva. Que no puede pretender la vendedora que lo anterior se cumpla exactamente dentro de los ciento veinte (120) días, más aún, por otra parte, el lapso que acordaron las partes se venció el 12 de Noviembre de 2010. Que la propietaria manifestó su intención de no vender antes del vencimiento de los ciento veinte (120) días. Que la vendedora omitió interesadamente la Cláusula Tercera del Contrato de Compra Venta, la cual señala taxativamente, que el saldo pendiente por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), se pagarían el día de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público. Que la propietaria tiene claro conocimiento que para que se realice la firma y protocolización respectiva, es necesario llenar una serie de requisitos y tener actualizadas todas las solvencias donde varias de ellas se vencían a los treinta (30) días, y es por ello que en fecha 28 de Noviembre de 2010 los compradores notificaron por correo electrónico a la propietaria que se requería el recibo de pago de las cuotas de condominio para gestionar la solvencia, las cuales realizaron los compradores en fecha 3 de Noviembre de 2010. Que sus mandantes enviaron y practicaron su intención de dar cumplimiento al contrato, cuando en fecha 2 de Noviembre de 2010 le hicieron entrega a la propietaria de copias de dos (2) cheques de gerencia que suman la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), a nombre de la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO. Que la vendedora alegó que sus patrocinados contravinieron la Cláusula Quinta del instrumento contractual, lo cual es falso puesto que existe suficiente probanza que esas actuaciones y obligaciones que fueron cumplidas por los compradores. Que el legislador patrio al dictar el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, ha querido significar que ya no hay contratos stricti juris, sino que todos son de bonae fidei, por lo que al valorar los efectos del contrato no se debe, según el espíritu del Código Civil, desviarse de las reglas de la equidad, presumiendo que cada uno de los contratantes ha querido que la equidad sea la regla soberana de toda convención. Que lo anterior lo traen a colación por cuando en la oportunidad que las partes concertan o acuerdan lo previsto en la Cláusula Tercera, es decir, la buena fe, a las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. Que para resolver la cuestión es preciso acudir a la equidad, amén, que en el caso sub iudice, la propietaria, incumplió el contrato antes del vencimiento del plazo acordado. Que no cumplió con las obligaciones que convino en el Cláusula Cuarta contractual. Que la pretensión de la propietaria es contraria a la equidad, ya que la tardanza por cuestiones inherentes al Registro no son imputables a las partes, aunque en el caso de autos la propietaria dio motivos a tardanzas en los trámites registrales. Que si existiese una cláusula oscura, la propietaria, no tiene el derecho de servirse como pretexto de la ambigüedad de esa cláusula para desechar la aplicación de las cláusulas precisas del resto del contrato. Que en un texto oscuro igual que el ambiguo, es decir, susceptibles de dos sentidos, son inconciliables, aquí, el Juez debe averiguar la común intención de los contratantes para hacer que prevalezca lo esencial de la voluntad de las partes, en estos casos, el Juez debe acudir, como siempre lo hace, a la equidad, por ello, porque la equidad suele guiar al Juez desde el instante en que no está obligado por una voluntad claramente expresada. Que lo anterior jurídicamente tiene plena vigencia con el informe del artículo 1.205 del Código Civil. Que en el presente caso, la propietaria, que pudo entender como lo verosimilitud realizable para cumplirse con la firma y protocolización del documento, lo normal es que la deuda se cancele en la oportunidad de protocolizar. Que sus patrocinados están interesados en el cumplimiento contractual, para que así, se le hiciera entrega del bien inmueble cuya obligación consta en el contrato de opción de compra. Que en el caso de autos, en materia contractual la culpa del obligado se presume siempre, basta que el acreedor demuestre la inejecución o retardo para que haya lugar a los daños y perjuicios sin que sea de su cargo evidenciar la culpa del obligado. Que en virtud de que no han podido llegar a un acuerdo con la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO, procedieron a demandarla para que conviniera o a ello fuese condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) En que el vencimiento del contrato de compra, vencía el 12 de Noviembre de 2010, y no el día 11 de Noviembre de 2010, fecha en que la propietaria dio por resuelto el contrato; 2) En que el acuerdo cierto fue, que la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) a pagarse por la cancelación definitiva del precio del apartamento era de conformidad con la Cláusula Tercera, letra “B” del Contrato de Opción de Compra; 3) Que la demandada esta consciente y convenga que, para la firma y protocolización de un documento de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público, no depende del plazo señalado para ello por las partes, sino de los trámites y tiempo que imponga la Oficina de Registro Público; 4) En que el 2 de Noviembre de 2010, los compradores le hicieron entrega a la demandada de dos (2) copias de los cheques de gerencia por el saldo restante a pagar a nombre de FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO y copia del documento pre-revisado por el Registro para su revisión; 5) En que los compradores siempre cumplieron con todas y cada una de las obligaciones que le impuso el contrato de opción de compra firmado entre las partes; 6) En que por razón del incumplimiento que la propietaria hizo de las obligaciones que contrajo en el convenio de opción de compra, sus defendidos sufrieron daños y perjuicios; 7) En que la propietaria está obligada a cancelar en dinero en efectivo la suma de DOSCIENTOS DIECISEIS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 216.231,35) por concepto de daños y perjuicios; 8) Que convenga en firmar el contrato de compra venta en la oportunidad que así lo fije el Registro Público Subalterno del segundo Circuito del Municipio Libertador, una vez que ella haya cancelado los derechos registrales; 9) Que convenga que si se niega a practicar las anteriores actuaciones, el Tribunal en su definitiva declare la sentencia título suficiente de propiedad con orden de inserción de la misma en el Registro correspondiente; 10) Que se acuerde la indexación sobre los conceptos demandados, y 11) Que convenga en pagar las costas procesal del presente litigio. Solicitaron fuese decretada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras. Estimaron la demanda en la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), equivalentes a DOCE MIL TRESCIENTAS SIETE CON SESENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (12.307,69 U.T.). Por último, pidieron que la demanda fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley.
Mediante auto de fecha 16 de Diciembre de 2010, el Tribunal A quo admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la demandada, para que compareciera ante el Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.
Cumplidas las formalidades referentes a la citación, el 28 de mayo de 2012, compareció la representación judicial de la parte demandada, consignando instrumento poder.
En fecha 30 de mayo de 2012, los apoderados de la parte accionada dieron contestación a la demanda en los siguientes términos: Rechazaron, negaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho en que dice fundarse, porque no son ciertos los hechos como fueron narrados, ni aplicable el derecho invocado. Reconocieron: 1) Que su mandante otorgó el 14 de Julio de 2010, como consta de documentos autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 5, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, con la codemandante REYNA MARÍA MONRROY DE PELLICIONI, y sus representados, ciudadanos REINA YSABEL FILOMENA PELLICIONI MONRROY, ETTORE ELISEO PELLICCIONI MONRROY y ORLANDO JOSÉ PELLICIONI MONRROY, un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble de marras; 2) Que su representada se obligó a dar en venta el inmueble libre de todo gravamen, ocupación de personas y cosas, en buen estado, libre de servidumbres y medida judicial alguna, y solvente respecto a toda deuda; 3) Que los compradores se obligaron, a su vez, a pagar el precio pactado, cual es, la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 670.000,00), de la manera siguiente: los futuros compradores debían pagar en la oportunidad de la suscripción de la opción de compra venta la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) imputándole a ese monto la suma de QUINCE MIL OCHO BOLÍVARES (Bs. 15.008,00), que fueron entregados para pagar la primera mitad del monto correspondiente a la comisión exigida por la corredora inmobiliaria y la empresa TERESA SALAS SOLUCIONES INMOBILIARIAS, C.A., en su día, y la totalidad del monto antes indicado en calidad de arras o penalización para garantizar la negociación. Y el saldo restante, esto es, la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), mediante un pago a cuenta del precio total que se debería cancelar dentro de los noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga en caso de ser necesaria y siguientes a la fecha de suscripción del documento el día de la protocolización del mismo ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente; 4) Que su poderdante se obligó a entregar a los compradores, dentro de los primeros doce (12) días hábiles, es decir, al comienzo del término del plazo para perfeccionar la negociación, esto es, desde el 15 de Julio de 2010, los siguientes recaudos: Registro de Información Fiscal (R.I.F.), solvencia de impuesto municipal del derecho de frente y último comprobante de pago, cédula catastral del inmueble vigente, comprobante de pago anticipado del Impuesto Sobre la Renta o constancia de registro de vivienda principal, comprobante de solvencia o último recibo de pago del condominio, de los servicios eléctricos, aseo urbano, agua y teléfono, y certificación de gravámenes, lo cual cumplió tal y como reconocen los actores en su libelo; 5) Que sería a cargo de los compradores los trámites y presentación del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público respectivo, siendo también a cargo de los compradores notificar a la propietaria la fecha y hora que fuere fijada por el Registro para el otorgamiento; 6) Que su mandante se obligó a entregar el inmueble el día de la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro, libre de personas y bienes, y solvente en todo lo relativo a los servicios públicos, impuesto inmobiliario y condominio; 7) Que los actores le informaron a la propietaria que les habían negado un crédito; 8) Que los accionantes le requirieron a su representada, en fecha 28 de Octubre de 2010, el recibo de pago del condominio, y 9) Que a su representada le fue notificado mediante Notaria Pública que el otorgamiento del documento definitivo de compra venta se perfeccionaría el 19 de Noviembre de 2010, entre las 8:00 a.m. y las 11:00 a.m., a la cual no asistió por estar vencido el lapso para cumplir la obligación a cargo de los actores, y en consecuencia es cierto que su poderdante notificó a los futuros compradores mediante Notaria Pública, que no procedía la negociación por cuanto no cumplieron en su oportunidad. Rechazaron, negaron y contradijeron por ser falso, que los futuros compradores, el 2 de Noviembre de 2010, pagaran los meses de agosto, septiembre y octubre de 2010 correspondientes al condominio del inmueble. Alegaron que es falso que su mandante haya incurrido en mora de esa obligación, pues tal y como fue pactado, tales recaudos debían entregarse dentro de los doce (12) días hábiles siguientes a la firma del contrato de opción de compra venta, lo cual hizo en conformidad, no incumpliendo su obligación. Que en cuanto a los restantes argumentos relativos a la fecha de entrega de la solvencia de hidrocapital, y oportunidad en la cual se presentó supuestamente el documento, y constancia de otorgamiento del mismo, su representada no tuvo participación en tales hechos, ni le son imputables, los desconoce, por cuanto tales hechos y obligaciones eran a cargo de los futuros compradores. Que según lo pactado, se concedió un plazo, no un término, por ello el incumplimiento sí es imputable a los actores, ya que no debieron esperar la oportunidad de finalizar el plazo para proceder a ejecutar el contrato, pues incluso según el convenio era dentro del término señalado, y aún más, se prorrogó, hecho este que aceptó su mandante, sin haberle sido notificado que era necesaria la prórroga, o sea, sin justificar, y no obstante lo concedió y toleró. Que los ciento veinte (120) días, sumando la prórroga, vencieron el 11 de Noviembre de 2010, no como pretende hacer ver la parte actora, por tanto, es absolutamente incontrovertible que quienes incumplieron fueron los accionantes. Que hasta el 11 de Noviembre de 2010, tenían oportunidad los actores de protocolizar el documento y pagar el precio de la venta, obligación que no cumplieron. Que pretenden hacer ver los demandantes que no podían pagar sin firmar en el Registro, lo cual resulta infundado, pues el pago pudo perfeccionarse dentro de la oportunidad para cumplir la obligación principal en este tipo de negociaciones, más aún, a sabiendas que habían disfrutado de una prórroga sin solicitarla, que agotaron todo el lapso que se les concedió en su beneficio, esperando hasta el último momento y tratando de hacer ver que tal operación no se efectuó por hechos imputables a su representada, olvidando que la carga de presentar a tiempo el documento era de ellos. Negaron que fuese aplicable el artículo 1.160 del Código Civil, y menos aún en el sentido que los actores pretenden darle, pues al contrario, a sabiendas que tenían un plazo y que dentro del mismo debían cumplir sus obligaciones, no debieron esperar hasta la finalización del mismo para proceder a ello, pues al obrar como lo hicieron abusaron del plazo concedido, logrando que el mismo operara en su contra, incumpliendo el contrato suscrito. Que resulta absurdo pretender ahora, que además de concederles un plazo, y una prórroga del mismo, luego el acreedor deba esperar indefinidamente a que los deudores decidan pagar, perjudicando el patrimonio del acreedor, los compromisos que éste último haya asumido, y hasta su propia imagen crediticia y el propio orden jurídico. Que el plazo ya se le concedió en beneficio del deudor, y en todo caso quedaba a la decisión de su poderdante sí esperaba más o no, y su decisión fue, visto que llegó el fin del lapso y su prórroga sin que los actores cumplieran sus obligaciones, no conceder ninguna otra oportunidad. Que la parte actora para soslayar sus incumplimientos, aduce su propia torpeza, habida cuenta que sostiene en el libelo de la demanda, que nadie puede saber con exactitud cuando se firma en el Registro, que las solvencias son de rápido vencimiento, argumento ad adsurdum que podría utilizarse para incumplir las obligaciones asumidas, y solicita se acuda a la equidad, hecho y petición que negaron, y al no haber acuerdo entre las partes, conforme a la previsión del artículo 13 de nuestra Ley Adjetiva Civil, la presente causa debe ser decidida conforme a derecho. Que uno de los demandantes, ciudadana REINA PELLICCIONI, es desde la fecha en que fue suscrito el contrato preliminar, consultora inmobiliaria en la empresa TERESA SALAS SOLUCIONES INMOBILIARIAS. Que esa compañía fue contrata por la demandada para que intermediara en la compra venta del inmueble de su propiedad. Que esa empresa encargó a la ciudadana REINA PELLICCIONI de la intermediación y la referida consultora inmobiliaria decidió, junto a parte de su familia, optar por adquirir el inmueble. Que de allí la decisión, estipulada en el contrato preliminar, que los compradores se encargaran de realizar todos los trámites para formalizar la compra venta. Que es mucho más grave el incumplimiento de las obligaciones de los compradores, desde que queda claro que uno de ellos es corredora inmobiliaria, que trabaja en la empresa que se encargó de ubicar a los compradores, a través de la prenombrada ciudadana que además reside en el mismo edificio donde esta el inmueble objeto de la demanda, y además, porque el abogado que los asesora y representa, fue quien redactó o al menos, visó el contrato denunciado, ya que ellos se dedican a la compra venta e intermediación de inmuebles y conocen el negocio inmobiliario e implicaciones. Que si los registros demoran o devuelven varias veces los documentos, circunstancia que evidentemente no ocurrió en este caso, toda vez que los mismos no fueron presentados al Registro dentro del plazo estipulado por las partes, esta es una previsión que debe tomar el obligado y no es una carga adicional que se le debe traspasar al acreedor, la parte actora no debió esperar hasta el último momento y dado que conocía la negociación pactada, debió proceder con diligencia, como un buen padre de familia para honrar su obligación y no ahora hacer uso de este tipo de excusas. Negaron que la Cláusula del Contrato de Adhesión presentado por una de las compradoras y la empresa TERESA SALAS SOLUCIONES INMOBILIARIAS, C.A., a su representada y suscritos por ambas, fuera oscura pues es sumamente clara e incluso reiterada en dos cláusulas más, y el lenguaje utilizado fue claro: el lapso se computaría por días continuos, a partir del día siguiente de la firma del contrato de opción de compra venta, prorrogable, de ser necesario por una sola vez más, era un plazo, y era dentro del plazo que debían perfeccionarse las obligaciones a cargo de los actores. Que invocan a favor de su representada la norma contenida en el artículo 1.205 del Código Civil, pues ella quería que la negociación se perfeccionara a más tardar el 11 de Noviembre de 2010, para poder disponer del monto correspondiente al precio total del referido inmueble y así lo aceptaron los actores, y no cumplieron. Que el hecho que sea común entre ellos, pagar el precio el día del otorgamiento del documento ante el Registro, no implica que no pueda realizarse de otra manera, y peor aún, cuando no se puede hacer conjuntamente por negligencia de los actores, quienes incluso pudieron hacer una oferta real en el supuesto que su mandante se hubiera negado a aceptar el pago, hecho que negaron pues ella estaba dispuesta a aceptarlo hasta la fecha pactada en el contrato. Negaron que para los litisconsortes demandantes procediera la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil por vía de cumplimiento de contrato y menos aún, daños y perjuicios, al contrario, lo procedente es que la parte actora sea sujeto pasivo de una pretensión de resolución de contrato. Negaron que el plazo para ejecutar la opción de compra venta venciera el 12 de Noviembre de 2010, pues el mismo venció el 11 de Noviembre de 2010, y peor aún, el otorgamiento fue pautado para el 19 de Noviembre de 2010, lo que implica ocho (8) días adicionales sin cumplir. Negaron que los compradores no pudieran hacer uso de otro medio para evidenciar su solvencia y ánimo de cumplir, pues, la carga de presentar el documento ante el Registro era de ellos y no lo hicieron oportunamente, así como que la firma se estableció para una oportunidad mucho después del término pactado, por lo que ellos debieron actuar de otra manera para tratar de cumplir, sino asumían las sanciones establecidas en el mismo pacto que pretenden ejecutar. Que es totalmente falso que la firma del documento ante el Registro no depende de las partes, pues si las partes actúan diligentemente, sí se firma dentro de los plazos y lapsos convenidos, como usualmente hacen todos los ciudadanos, bancos y empresas dedicadas a la comercialización de inmuebles. Negaron que su mandante haya recibido alguna copia de los supuestos cheques librados para pagar el precio, y en todo caso, ellos no implican el pago, ni el mismo se perfeccionó en la oportunidad estipulada en el contrato, pues, la copia de unos cheques no significan el pago ni tampoco la oferta de entregarlos, y más aun cuando los mismos actores aducen que ya les había sido negado un crédito lo cual no pueden desconocer como norma de la teoría de los actos propios. Que el hecho de enviar, supuestamente, una copia de unos cheques no implica ni la voluntad de pagar, ni que el hecho de pago sea cierto, ni que su mandante haya aceptado un pago tardío de las obligaciones a cargo de los actores. Que es falso que los actores hayan cumplido sus obligaciones. Que es falso que su representada haya causado sufrimiento o daños y perjuicios a los actores. Impugnaron todos y cada uno de los rubros articulados por gastos de registro, honorarios por informe de avalúo, partida ésta que ni siquiera se podría trasladar, pues su mandante no vendió sujeto al otorgamiento de algún crédito, y los correspondientes a Notaria, en todo caso son a cargo de ellos, y evidencian su incumplimiento. Negaron que su representada deba pagar suma alguna por este u otro concepto, pues, no dio motivo alguno ni incumplió sus obligaciones. Negaron que su poderdante deba pagar honorarios profesionales por la elaboración del libelo y la tramitación del juicio en todas sus instancias, porque eso es materia de costas y como secuela de las resultas del juicio, por lo que impugnaron y rechazaron ese monto. Negaron que su mandante tenga obligación alguna de pagar derechos registrales y menos aún de otorgar ningún documento traslativo de la propiedad, pero peor aún, los actores, pretenden que se les pagara daños y otorgara un documento, sin ofrecer ni consignar el pago del precio, en el supuesto negado y no concedido que la demanda procediera. Negaron que procediera la indexación, pues de proceder, también debería resultar en el precio pactado, pues fue por hechos imputables a los actores que no se otorgó el documento ni pago del precio dentro del lapso convenido. Que conforme a lo pactado en las Cláusulas Tercera y Cuarta, las partes convinieron un lapso dentro del cual debía perfeccionarse la negociación, el cual, conforme a lo antes articulado, comenzó a transcurrir desde el 15 de Julio de 2010, venciendo el 11 de Noviembre de 2010. Que invocan lo previsto en el artículo 12 del Código Civil, y siendo que conforme a lo establecido, se pactó noventa (90) días, prorrogables por treinta (30) días más, el plazo venció fatalmente el 11 de Noviembre de 2010, y peor aún, los accionantes pretenden cumplir su obligación el 19 de Noviembre de 2010, esto es, una prórroga de treinta (30) días de la cual disfrutaron, de un plazo a su favor dentro del cual era que debía perfeccionarse, pues, no de dijo vencidos, sino dentro, y trece (13) días adicionales que no fueron nunca convenidos ni aceptados por su mandante, todo lo cual evidencia que quienes incumplieron fueron los actores y no su representada. Hicieron valer los alegatos siguientes de los actores: 1) Haber solicitado un crédito que les fue negado, siendo que su mandante no condicionó en modo alguno la negociación a que le fuera otorgado el crédito a los futuros compradores; 2) Haber presentado el documento en forma tardía ante el Registro competente, lo que evidencia su negligencia, ya que lo hicieron el 16 de Noviembre de 2010; 3) No haber ofrecido el pago del precio para mantener la negociación; 4) Las solvencias de pago por el servicio de agua, duran treinta (30) días, entonces a pesar que su mandante entregó a los compradores los recibos de pago del condominio, dentro de los doce (12) días hábiles siguientes al otorgamiento del contrato preliminar, a éstos de nada le sirvieron, porque, durante la ejecución del contrato no habían conseguido el dinero para pagar el saldo deudor y por lo tanto, no podían presentar el documento para formalizar la venta ante el Registro, sin que la referida solvencia se venciera, y 5) Dado el retraso en el cumplimiento del resto de sus obligaciones, los compradores pidieron, también tardíamente, específicamente el 28 de Octubre de 2010, mediante comunicación de igual fecha, remitida por la señora REINA PELLICCIONI por correo electrónico, el último recibo de pago del condominio, debidamente cancelado, a fin de tramitar la solvencia expedida por Hidrocapital y poder, finalmente, presentar el documento, junto con sus recaudos, ante el Registro para su revisión. Para ese momento, el pago del recibo de condominio correspondiente al mes de Octubre de 2010, último facturado por la Administradora Domus, C.A., se hizo el 2 de Noviembre de 2010, y los recibos de condominio siempre se emiten con un mes de atraso, de manera que el propietario paga el recibo actual durante el próximo mes; a esto agregaron que uno de los compradores, dijo en la referida comunicación, que se encargaría de agilizar todo, a partir del 1º de Noviembre de 2010. Arguyeron que si el día último para ejecutar y perfeccionar las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta que vinculaba a las partes venció el 11 de Noviembre de 2010, los compradores debían tener listo para la firma en registro y el pago del precio a más tardar para ese día, y no posteriormente, pues, ese no fue el pacto entre las partes. Que a sabiendas que el plazo vencía el 11 de Noviembre de 2010, a las 24:00 a.m., los actores debieron realizar diligentemente sus gestiones, pues, al plazo inicial se le adicionó una prórroga que disfrutaron, y no fue sino hasta la finalización del plazo que ellos comenzaron a realizar las gestiones según sus propios dichos, por tanto abusaron de la buena fe y de las consideraciones que su representada ya había tenido. Que pudieron los actores ofrecer el pago del precio y luego perfeccionar la negociación con la firma ante el Registro, lo cual no hicieron, demostrando nuevamente su falta de diligencia y solvencia. Que ya concedido el plazo de noventa (90) días para el pago del precio y firma del documento ante el Registro, más una prórroga de treinta (30) días adicionales, no pueden pretender ser beneficiados con trece (13) días adicionales, y menos aún cuando las mismas partes estipularon el plazo dentro del cual las obligaciones debían cumplirse. Que la firma del documento definitivo y pago del precio debió realizarse a más tardar el 11 de Noviembre de 2010 y no posteriormente, ya que ello no fue lo convenido. Que vencido el plazo quien está en mora y no cumplió fue la parte actora y no su mandante. Que de los propios dichos de la parte accionante se patentiza que no cumplieron sus obligaciones dentro de los lapsos, y actuaron sin la debida diligencia, por ello esperaron hasta la finalización del plazo para tratar de forzar la ejecución de un convenio incumplido por ellos. Que en el presente caso no hay pago del precio, ni ofrecimiento formal del mismo dentro de la oportunidad que pactaron las partes, por lo tanto no hay lugar a la pretensión incoada en contra de su poderdante. Que no de pagó el precio dentro del plazo pactado, por tanto su representada no tiene obligación alguna de hacer tradición ni firmar documento de venta, y peor aun, ni siquiera se ofrece al demandar, ni se consigna el monto del precio. Que no constando en autos en forma autentica que la parte actora haya cumplido su prestación del pago del precio o esté dispuesto a hacerlo, menos aun puede pretender que la demanda fuese declarada con lugar ni que la misma constituyera título de propiedad a su favor. Que su mandante no tiene obligación alguna de vender, pues los actores no pagaron el precio dentro del plazo estipulado, ni cumplieron gestión alguna para formalizarlo, para poder luego exigir la obligación de venta a cargo de su mandante. Que para poder pretender que se cumpla la obligación de vender, los actores debieron ejecutar la opción dentro del lapso y no posteriormente, por lo que resulta improcedente la demanda. Argumentaron que no es posible de manera alguna que el contrato bilateral de promesa de compra venta se configure en una venta definitiva, y en todo caso, al haber incumplimiento de ambas partes, pues resulta obvio y patente que la parte actora no cumplió dentro del lapso, procede a ejecutar la cláusula penal pactada entre las partes, y a compensar las mismas, y dar por terminado el presente juicio, pues en tal caso operaría a favor de su mandante la excepción de contrato no cumplido, ya que si no cumplió el actor oportunamente, su representada no tenía obligación a su vez de cumplir. Que de estimarse que hubo más incumplimiento por parte de su mandante, los demandantes no cumplieron con su obligación de pago, ni ofrecieron hacerlo ni lo consignaron, y por ende, resulta improcedente la demanda en cuanto a lo relativo a la sentencia sustituya el título de propiedad. Que en consecuencia de ser tal la decisión del Tribunal, ordene se ejecuta la cláusula penal y la devolución de las arras, limitándose expresamente a ello, en aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Impugnaron la cuantía por no ajustarse a la realidad, porque el inmueble para la fecha está valorado en la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), por lo tanto, resulta insuficiente la cuantía estimada por la parte actora, considerando el tiempo que tomará el trámite del presente juicio, por lo que pidieron que se estimara la demanda en la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00). Demandaron por Resolución de Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta conjuntamente con Indemnización de Daños y Perjuicios, a los ciudadanos REYNA MARÍA MONRROY DE PELLICIONI, REINA YSABEL FILONEMA PELLIOCINI MONRROY, ETTORE ELISEO PELLICIONI MONRROY y ORLANDO JOSÉ PELLICIONI MONRROY, en base a los siguientes argumentos: Que los actores reconvenidos se obligaron a: 1) Pagar el precio del negocio pactado, cual es, la compra venta del inmueble de la siguiente manera: el precio acordado por la negociación fue de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 670.000,00), que los futuros compradores debían pagar en la oportunidad de la suscripción de la opción de compra venta la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) imputándole a ese monto la cantidad de QUINCE MIL OCHO BOLÍVARES (Bs. 15.008,00), que fueron entregados en calidad de reserva en su día, y la totalidad del monto antes indicado en calidad de arras o penalización para garantizar la negociación; y el saldo de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), mediante un pago a cuenta del precio total que debió cancelarse dentro de los noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga en caso de ser necesaria y siguientes a la fecha de suscripción del documento el día de la protocolización del instrumento definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente; 2) Cumplir los trámites y presentación del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público, y notificar a la propietaria la fecha y hora que fuere fijada por el Registro para el acto del otorgamiento, y 3) Pagar todos los gastos y honorarios profesionales de abogados relativos a la redacción del contrato que se pretende resolver, así como del documento definitivo de venta y los pagos de derecho de registro. Que ambas partes convinieron en: 1) Que la firma del documento definitivo de compra venta del inmueble ante el Registro competente se llevaría a cabo dentro del plazo indicado en la Cláusula Tercera del Contrato; 2) Que para garantizar el fiel cumplimiento de la negociación, se estableció una cláusula penal, para el caso de incumplimiento del contrato, la cual se aplicaría de la siguiente manera: Si los motivos del incumplimiento fueran imputables al propietario, éste quedaría obligado a devolver a los compradores las cantidades recibidas, más una cantidad igual por concepto de indemnización única y total de daños y perjuicios, estableciéndose el monto de la penalidad en la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) que corresponden a las arras entregadas; y si el incumplimiento fuere por motivos imputables a los compradores, éstos perderían el dinero entregado en calidad de arras, a igual título de daños y perjuicios. Que vencido el plazo para que el contrato se ejecutara, los actores reconvenidos, no dieron cumplimiento a sus obligaciones de pago y de notificar la firma del documento definitivo dentro del plazo pactado, sino posteriormente, incumpliendo las obligaciones a su cargo, en consecuencia se hace procedente la resolución del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios causados. Que los accionantes reconvenidos además de intentar la demanda, hicieron sedan denuncias ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios (INDEPABIS) y ante la Sindicatura Municipal del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que la denuncia ante INDEPABIS fue iniciada el 22 de Noviembre de 2010, y la misma fue sustentada en que presuntamente su mandante le rescindió el contrato de forma unilateral, dándole argumentaciones poco satisfactorias, a pesar que la denunciante conocía gracias a la notificación que le hicieron mediante Notaria, que su poderdante no otorgó el contrato definitivo de compra venta porque feneció el plazo sin que los compradores pagaran el precio, renegando de una solución jurídica aceptada y además, propuesta por ella en el contrato de adhesión suministrado por la empresa donde trabaja. Que esas denuncias involucraron tiempo de su representada que tuvo que ocuparse de las mismas, por lo que los actores reconvenidos deben indemnizar tales esfuerzos. Que con la interposición de la demanda, su mandante pretende la resolución del contrato preliminar otorgado junto con la actora reconvenida, el 14 de Julio de 2010, ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado bajo el Nº 5, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, porque los deudores incumplieron su obligación principal, es decir, pagar el precio, y que estos indemnizaran a su mandante por tal conducta antijurídica dañosa. Que de lo expuesto los siguientes hechos y actos con relevancia jurídica: 1) Dos partes suscribieron un contrato de promesa bilateral de compra venta de un inmueble; 2) Una de esas partes, llamada por lo contratantes como los compradores, se obligó a pagar el precio en dos partes, una a la firma del contrato preliminar y otra, dentro de los noventa (90) días siguientes al otorgamiento del contrato; 3) Ambas partes pactaron una prórroga convencional de treinta (30) días a la duración inicial, a fin de cubrir cualquier contingencia; 4) Ese contrato preliminar quedó perfeccionado y comenzó a desplegar efectos desde el 15 de Julio de 2010 y venció el 11 de Noviembre de 2012, y 5) Fenecidos tanto el plazo inicial para pagar el precio, como la prórroga convencional, los compradores no cumplieron con su obligación de pagar el precio. Que fundamente la reconvención en los artículos 1.167, 1.160, 1.257, 1.258, 1.264, 1.269, 1.270, 1.271 y 1.276 del Código Civil. Que por lo antes expuestos procedieron a reconvenir a los ciudadanos REYNA MARIA MONRROY DE PELLICIONI, REINA YSABEL FILOMENA PELLICIONI MONRROY, ETTORE ELISEO PELLICIONI MONRROY y ORLANDO JOSÉ PELLICIOCI MONRROY, para que convinieran en: 1) Que incumplieron sus obligaciones contractuales al no pagar el precio de venta conforme a lo estipulado en el contrato denunciado, ni presentaron oportunamente el documento definitivo en el registro competente para perfeccionar la negociación dentro del plazo pactado, no pagando el precio de esa negociación; 2) En pagar por concepto de daños y perjuicios, las sumas entregadas hasta el momento del incumplimiento a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le ocasionaron por ese incumplimiento, conforme a lo dispuesto en la Cláusula Sexta del contrato suscrito entre las partes, y 3) Que las sumas condenadas a pagar, fuesen objeto de la corrección monetaria correspondiente. Que de conformidad con lo establecido en los artículos 29 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 286 eiusdem, a los únicos efectos de fijar la competencia por la cuantía, estimaron el valor de la demanda en la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00). Por último, solicitaron que la reconvención fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con la correspondiente imposición en costas a la parte demandante reconvenida.
Mediante auto del 26 de Junio de 2012, el Tribunal A quo admitió la reconvenció, fijando el quinto (5to) día de despacho siguiente a la constancia en autos que de las partes se hiciera, para que la parte accionante reconvenida diere contestación a la reconvención.
En fecha 28 de Septiembre de 2012, la representación judicial de la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención en los siguientes términos: Rechazó por ser de toda falsedad absoluta, tanto en los hechos como en el derecho la reconvención incoada por la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO, contra sus patrocinados, donde temerariamente se incoa con el objeto de obtener el reconocimiento de unos daños o perjuicios y con ello tratar de excluir la acción principal. Alegó que se incoa la reconvención por resolución de contrato conjuntamente con indemnización de daños y perjuicios. Que la forma como se planteó la reconvención escapa del contexto de premisas jurídicas, ya que por una parte solicita la resolución del contrato que significa en dejar las cosas como estaban antes de la celebración, pero luego señala en el petitorio, numeral segundo: “en pagar, por conceptos de daños y perjuicios, las sumas entregadas hasta el momento del incumplimiento a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le ocasionaron por su incumplimiento, conforme a lo dispuesto el la Cláusula Sexta del contrato suscrito entre las partes, o en su defecto de convenimiento a ello los condene”. Que de lo anterior se infiere una bribonada sutilmente explanada, por cuanto en ninguna parte del libelo, como bien lo exige el Código Civil en su artículo 1.167, que no sólo es indispensable especificar los daños y perjuicios, sino también la causa de ellos. Que en el caso sub iudice, en ningún momento se especificaron los daños, lo que viene a ser en el fondo con ello, que la reconviniente lo que pretende es que el contrato se considere resuelto o terminado y luego exigir coetáneamente que la parte que presuntamente no lo ha ejecutado cumpla con el mismo, viniendo a constituir una contradicción manifiesta de los pedimentos de resolución y, a la vez cumplimiento del contrato, los cuales se destruyen en el sentido de que exigido uno, no puede proceder el otro o hay resolución pura y simple sin poder pretenderse más allá de ella en cuanto a lo contratado concierne, o se reclama la ejecución o cumplimiento en cuyo caso si procede la pretensión de pago. Que en el escrito de reconvención existe una incongruencia cuando al demandarse se señala: “…demandamos formalmente a los ciudadanos… por resolución del contrato de promesa de compra venta CONJUNTAMENTE CON INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS…”. Que dentro de los petitorios y señalamientos, se demanda por resolución de contrato y luego conjuntamente por daños y perjuicios, pero en ese orden la reconviniente obvia que desde el punto de vista procesal, no lo puede hacer conjuntamente, sino subsidiariamente. Que la figura de la “subsidiaridad” se aplica por mandato de la Ley, en este caso el artículo 1.167 del Código Civil, y “conjuntamente” cuando no es señalado en la ley, es por ello que la reconvención tiene mucho de eutrapélico, escapándose del arte de deliberar y argumentar racionalmente. Que en toda demanda lo que cuenta más es la necesidad de las proposiciones, es la verdad y su conformidad con los hechos. Que la forma como fue propuesta la reconvención es para ser declarada sin lugar. Que la reconvención deviene en una inadmisibilidad, pues se plantearon en un mismo libelo varias pretensiones que se excluyen entre sí, a saber, resolución de contrato y cumplimiento del mismo, así como un resarcimiento de daños morales conjuntamente con las anteriores acciones, las cuales tienen pautado formas procesales diferentes, lo que conformado adecuadamente a los presupuestos procesales de la pretensión, hace inadmisible la reconvención. Que la conducta de la vendedora es de mala fe, puesto que casi transcurrió el plazo de los ciento veinte (120) días, para gestionar la solvencia de Hidrocapital y otros recaudos. Que la reconviniente obvió que los contratos deben ejecutarse de buena fe. Que la vendedora tiene que saber el tiempo que se necesita para obtener y cumplir con los trámites registrales y la tardanza para el cumplimiento de los mismos, por ello su interés de pagar y sacar a última hora la solvencia de Hidrocapital y los recaudos pertinentes, y en consecuencia es evidente la mala fe de la misma y el propósito previsible de quedarse con el dinero entregado y el bien inmueble objeto de la compra venta. Que es inadmisible la reconvención ya que el vendedor pretende rescindir el contrato y a la vez pretende pedir el cumplimiento del mismo, como un eufemismo vulgar de daños y perjuicios, ello, porque la vendedora, al demandar la resolución, demuestra con eso mismo que quiere renunciar a obtener el cumplimiento. Que no puede pretender la vendedora que se cumplan ambos supuestos por ser contradictorios y procesalmente inepta acumulación. Que la vendedora dentro de su conducta poco honorable demanda daños y perjuicios, disfrazando su verdadera intención de quedarse con el dinero adelantado y el faltante, pero sin señalar en qué consisten. Que generalmente los daños y perjuicios que se deben al acreedor son la perdida que haya sufrido y la utilidad de que se haya privado, conceptos que no fueron demandados, y los que la doctrina identifica como daño emergente y lucro cesante. Que en lo planteado por la reconviniente no existen los conceptos que considera la doctrina patria como demandables, y por ello insistió que los daños y perjuicios nunca fueron demandados jurídicamente. Por último, solicitó que la reconvención fuese declarada sin lugar y con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, con la respectiva condenatoria en costas.
El 23 de Octubre de 2012, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto del 14 de Noviembre de 2012, el Tribunal A quo admitió las pruebas promovidas por la parte accionante.
En fechas 4 y 12 de Marzo de 2013, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de informes.
El 21 de Marzo de 2014, el Tribunal A quo dictó sentencia definitiva en los siguientes términos:
“En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la solicitud planteada por la representación judicial de la parte actora reconvenida de que este Juzgador decida la presente causa con arreglo a la equidad, por cuanto no se configuran los supuestos establecidos en el artículo 13 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SIN LUGAR la solicitud de inepta acumulación de pretensiones, planteada por la parte actora reconvenida, respecto a la reconvención planteada por la parte demandada reconviniente.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios interpuesta por los ciudadanos REINA MARÍA MONRROY DE PELLICIONI, REYNA YSABEL FILOMENA PELLICIONI MONRROY, ETTORE ELISEO PELLICIONI MONRROY y ORLANDO JOSÉ PELLICIONI MONRROY, venezolanos, mayores de edad, de estados civiles viuda la primera y solteros los demás, titulares de las cédulas de identidad números 2.796.329, 10.294.527, 10.298.288 y 12.913.510, respectivamente, contra la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO, venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 13.531.619.
CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO, venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 13.531.619 contra los ciudadanos REINA MARÍA MONRROY DE PELLICIONI, REYNA YSABEL FILOMENA PELLICIONI MONRROY, ETTORE ELISEO PELLICIONI MONRROY y ORLANDO JOSÉ PELLICIONI MONRROY, venezolanos, mayores de edad, de estados civiles viuda la primera y solteros los demás, titulares de las cédulas de identidad números 2.796.329, 10.294.527, 10.298.288 y 12.913.510, respectivamente.
QUINTO: En virtud del anterior pronunciamiento se declara RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito por los ciudadanos REINA MARÍA MONRROY DE PELLICIONI, REYNA YSABEL FILOMENA PELLICIONI MONRROY, ETTORE ELISEO PELLICIONI MONRROY y ORLANDO JOSÉ PELLICIONI MONRROY, venezolanos, mayores de edad, de estados civiles viuda la primera y solteros los demás, titulares de las cédulas de identidad números 2.796.329, 10.294.527, 10.298.288 y 12.913.510, respectivamente, y la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO, venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 13.531.619, en fecha catorce (14) de julio de 2010, y autenticado por ante la Notaría Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEXTO: Por efectos de la anterior declaratoria, y conforme lo pactaron las partes en la cláusula sexta, a título de cláusula penal contemplada en el contrato resuelto, se declara que el monto de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500.000,00) establecido en dicha cláusula, queda a favor de la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil soltera y titular de la cédula de identidad número 13.531.619.
SÉPTIMO: SIN LUGAR la solicitud de indexación planteada por la parte demandada reconviniente.
OCTAVO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el proceso con respecto a la demanda principal a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. En cuando a la reconvención, no hay condenatoria en costas por no haber un vencimiento total.”

Mediante diligencia del 24 de Noviembre de 2014, la representación judicial de la parte actora, ejerció recurso de apelación contra la decisión dictada por el Tribunal de la Causa en fecha 21 de Marzo de 2014.
Por auto del 26 de Noviembre de 2014, el Tribunal A quo oyó la apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Verificadas las formalidades de Ley, este Juzgado Superior, mediante auto de fecha 14 de Noviembre de 2012 fijó los lapsos a que se contraen los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de Febrero de 2015, la representación judicial de la parte demandante consignó su respectivo escrito de informes, y el 19 de Febrero de 2015, el apoderado judicial de la parte accionada presentó las observaciones a los informes de la parte actora.
En los resumidos términos que anteceden, queda planteada la apelación sometida al estudio, conocimiento y decisión de este Juzgado Superior.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, se observa:
-SEGUNDO-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
DECISIÓN DE LA CAUSA CON ARREGLO A LA EQUIDAD
En su escrito libelar la parte accionante requirió la aplicación de la equidad para que se dilucidara la presente causa, alegando: “(…) podrá alguien saber con exactitud cuando se firme un contrato a sabiendas que el Registro Subalterno devuelve estos instrumentos varias veces, que las solvencias son de rápido vencimiento? Entonces es de inquirir a raíz de la anterior interrogante ¿Se deberá en este caso ejecutar el contrato del modo estipulado? He aquí el caso en que para resolver la cuestión es preciso acudir a la equidad, amen que en el caso subiudíce (sic) la propietaria resolvió o incumplió el contrato antes del vencimiento del plazo acordado; que no cumplió con las obligaciones que convino en la cláusula cuarta contractual, tal como señalamos anteriormente y de las probanzas que traemos a los autos. La pretensión de la propietaria es contraria a la equidad, ya que la tardanza por cuestiones inherentes al Registro no son imputables a las partes; aunque en el caso de autos la propietaria dio motivo a tardanzas en los trámites registrales. Si existiese una cláusula oscura, la propietaria no tiene el derecho de servirse como pretexto de la ambigüedad de esta cláusula para desechar la aplicación de las cláusulas precisas del resto del contrato. En un texto oscuro igual que el ambiguo, es decir, susceptible de dos sentidos, son inconciliables, aquí, el Juez debe averiguar la común intención de los contratantes para hacer que prevalezca lo esencial de la voluntad de las partes, en esos casos, el Juez debe acudir, como siempre lo hace, a la equidad, por ello, porque la equidad suele guiar al juez desde el instante en que no está obligado por una voluntad claramente expresada.”
Por su parte, la representación de la parte demandada arguyó que: “…para soslayar sus incumplimientos, aduce su propia torpeza, habida cuenta que sostiene en el libelo de demanda, que nadie puede saber con exactitud cuando se firma en el registro, que las solvencias son de rápido vencimiento, argumento ad absurdum que podría utilizarse para incumplir las obligaciones asumidas y solicita se acuda a la equidad, HECHO Y PETICIÓN QUE NEGAMOS, y al no haber acuerdo entre las partes, conforme a la previsión del artículo 13 de nuestra ley adjetiva civil, la presente causa debe ser decida conforme a derecho, como en efecto lo solicitamos.”
Al respecto esta Juzgadora de Alzada observa:
El artículo 13 del Código de Procedimiento Civil señala:
“Artículo 13.- El Juez decidirá el fondo de la causa con arreglo a la equidad, cuando las partes, de común acuerdo, así lo soliciten y la controversia se refiera a derechos disponibles.”

En este sentido, cabe destacar que la citada norma establece el principio de equidad procesal, el cual no se trata sino de la justicia del caso concreto, el Juez ante el rigorismo de la Ley va a fallar por el sentimiento del deber o de la conciencia, más bien que por el texto terminante de la ley, sin embargo, su aplicación está sujeta a una solicitud de ambas partes, de manera que al no haber una solicitud de ambas partes para que el Juez A quo decidiera de conformidad a la equidad, se hace improcedente en el supuesto establecido en el artículo 13 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
INEPTA ACUMULACIÓN
La representación judicial de la parte actora reconvenida al momento de dar contestación a la reconvención alegó que hay una inepta acumulación de pretensiones, y que la reconvención es inadmisible porque plantearon varias pretensiones que se excluyen, resolución de contrato, cumplimiento de contrato y un resarcimiento por daños.
Para decidir este Tribunal Superior observa:
El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, estatuye que:
“Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”

De manera pues, la norma transcrita prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en el supuesto que las mismas se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, además cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles.
Lo anterior es lo que la Doctrina ha dado en llamar “INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES”, lo cual no es permisible procesalmente, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de acciones constituye una causal de inadmisibilidad de la demanda.
Nuestro Tribunal Supremo de Justicia ha dejado sentado lo siguiente:
“(…) Esta Sala de Casación Civil ha establecido en diferentes oportunidades que la acumulación debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia.(…), el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada Ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.
Se entiende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda (…)”.

De igual manera, en sentencia de fecha 13 de marzo de 2006, con ponencia de la Magistrado ISBELIA PÉREZ, Expediente Nº AA20-C-2004-000361:
“(…) En este sentido, es posible acumular en una sola demanda varias pretensiones contra distintas personas, en razón de la conexión que existe entre ellas; ya sea por el objeto que se pretende o por la razón que motiva la pretensión. Sin embargo, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; y en los casos en que procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina << inepta acumulación>>. Por otra parte, la << inepta acumulación>> de pretensiones, en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de las demandas o solicitudes que se intenten ante este Tribunal Supremo de Justicia, según lo previsto por el numeral 4 del artículo 84 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.
Por ello, estima la Sala oportuno reiterar la doctrina sostenida en sentencia Nº 1279 del 20 de mayo de 2003 (Caso: Luís Emilio Ruiz Celis), donde se asentó:
“...De esta manera, analizando la decisión parcialmente transcrita, con la situación expuesta en la decisión revisada, donde se interpuso una acción de amparo contra dos presuntos agraviantes distintos (como son el juez primero de control y el juez segundo de juicio ambos del Circuito Judicial Penal del Estado Vargas), denunciando hechos agraviantes totalmente diferentes que no guardan relación entre sí y que no fueron producidos ante el mismo órgano jurisdiccional, esta Sala estima que no debió la Corte de Apelaciones que actuó en sede constitucional, resolver por separado cada una de las pretensiones ejercidas por el accionante, puesto que al presentarlo en esa forma, incurrió en una << inepta acumulación>> , porque ejerció dos amparos en un solo escrito, donde denunció como agraviantes a dos (2) tribunales diferentes, y por supuestos distintos.
Argumentos estos, que se exponen en aras de la función didáctica que debe ejercer esta Sala, a fin que en próximas oportunidades las Cortes de Apelaciones cuando actúen como jueces de amparo, no incurran en el error expuesto, proveyendo y tramitando acciones que no son acumulables entre sí, y que conllevan la inadmisibilidad de la acción por la << inepta acumulación>> producida”. (…)” (Confróntese Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con Ponencia del Doctor Jesús Eduardo Cabrera en fecha 22 de marzo de de 2004. Exp. 033029)

En este sentido, del estudio que esta Juzgadora de Alzada hace al escrito de reconvención se evidencia que la parte demandada reconviniente pretende la resolución del contrato de opción de compra venta, así como el pago por concepto de daños y perjuicios derivados del supuesto incumplimiento en que ha incurrido la parte accionante, y adicionalmente la indexación de las sumas reclamadas, y no como lo quiere hacer ver la representación de la parte actora que existe una inepta acumulación de pretensiones, por lo este Tribunal Superior declara improcedente la defensa alegada por la parte accionante, y así se decide.
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
La representación judicial de la parte demandada reconviniente, en la oportunidad de dar contestación a la demanda impugnó la cuantía por no ajustarse a la realidad, porque el inmueble para la fecha está valorado en la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), por lo tanto, resulta insuficiente la cuantía estimada por la parte actora, considerando el tiempo que tomará el trámite del presente juicio. En tal sentido, pidieron que se estimara la demanda en la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), equivalente actualmente a CATORCE MIL CUATROCIENTAS CUARENTA Y CUATRO CON CUARENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (14.444,44 U.T.).
Al respecto, observa esta Superioridad que el rechazo a la estimación realizado por la parte demandada reconvenida, lo fue en forma pura y simple, sin ejercer actividad probatoria sobre tal argumentación.
En tal sentido, en relación a la impugnación de la cuantía se ha pronunciado nuestro Máximo Tribunal de la República, estableciendo lo siguiente:
“…En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia Nº 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente:
“…se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.

En este sentido, de acuerdo al criterio anteriormente precitado, en el presente caso la accionada rechazó pura y simplemente la estimación de la demanda, por cuanto la consideró insufiente sin aportar medio de prueba alguno que evidenciara sus argumentos, ni señaló concretamente en la contestación, el monto específico que a su juicio como estimación le correspondía a la presente causa.
A los fines de decidir el fondo de la controversia, esta Juzgadora de Alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la compresión del examen que emprendemos. Ello lo estima este Tribunal Superior así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. Veamos: el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el estado –se elimina la justicia privada-; circunstancia ésta de la cual se infiere, que el proceso –contencioso- tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por HERNANDO DEVIS ECHANDÍA (Estudios de Derecho Procesal, Tomo I, Pág. 337, 1967), para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, etc. Conflicto éste, que se traduce en una batalla, una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro texto constitucional –artículo 257- el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflicto sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia ésta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
Por otro lado, el proceso se encuentra regulado o reglado por un conjunto de principios que lo informan, dentro de los cuales se encuentran los principios inquisitivo, dispositivo, de veracidad, de lealtad y probidad, e igualdad de las partes, entre otros; incluso existen principios constitucionales procesales tales como el principio de justicia, de moralidad –ética-, de tutela judicial efectiva, de la defensa y del debido proceso, entre otros, que se encuentran regulados en los artículos 2, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En este sentido, es oportuno señalar que el Juez ha de valorar como indicios desfavorables, a la hora de decidir, los emergentes del comportamiento de las partes, generándose una situación procesal desfavorable para quien abusa de las vías o institutos procesales o no se comporta de acuerdo con la regla de buena fe. Esa situación perjudicial puede consistir en una admisión de hechos, tener por acreditados ciertos datos controvertidos, facilitar la procedencia de la tutela anticipada, etc.
Pero ello no es óbice para el reconocimiento de su existencia como precepto legal, pues como se señala en profundo estudio sobre el tema: “…La más calificada doctrina procesal extranjera, seguida por una sólida jurisprudencia, señala con firmeza que, aún a falta de texto legal al respecto, la conducta procesal de las partes tiene un valor trascendente en el proceso, sea como indicio, como argumento de prueba o como un elemento que debe tenerse en cuenta al valorar el material probatorio…” (KLETT, SALVA y PEREIRA CAMPOS, SANTIADO. “Valor de la Conducta Procesal de las Partes desde la Perspectiva Probatoria en el Código General del Proceso”, Pub., en Revista Uruguaya de Derecho Procesal Nº 1/1997, Pág. 94, Ed. F.C.U.; Montevideo, 1997).
De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el Máximo Tribunal de la República como la doctrina imperante en la materia tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la Ley.
Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones.
Luego, en relación a la actuación de los Jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:
“Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de al buena fe.”

Conforme a la norma citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Al respecto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, en relación a la actividad probatoria que deben desplegar las partes a fin de probar los hechos por éstas alegados, lo siguiente:
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo en al obligación.”

Estas reglas, a juicio del Tribunal, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe en probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
De manera pues que, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se deja establecido.
En este orden de ideas, procede este Tribunal Superior a analizar el acervo probatorio aportado por las partes:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:
1) Instrumento poder otorgado a los abogados LUÍS RONDÓN, VÍCTOR M. TEPPA H., PATRICIA GRUS y MINDI DE AOLIVEIRA.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contrapar, por lo que este Tribunal Superior de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio y así se decide.
2) Contrato de opción de compra venta suscrito por las partes, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Décima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de Julio de 2010, bajo el Nº 5, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, del cual quedó demostrado que la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO, daría en venta un inmueble de su propiedad totalmente solvente y libre de la ocupación de cosas y personas, y, entregaría a los futuros compradores en los primeros doce (12) días hábiles siguientes a la firma del contrato preliminar el Registro de Información Fiscal (RIF), Solvencia del Impuesto Municipal del Derecho de Frente, Comprobante de Pago Anticipado del Impuesto Sobre la Renta o Constancia de Registro de Vivienda Principal, Certificación de Gravamen y Comprobante de Solvencia o último Recibo de Condominio y demás servicios públicos. Por otra parte, las obligaciones que adquirieron los demandantes reconvenidos eran entregar a la propietaria al momento de la firma del documento de opción de compra venta, la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 484.992,00) por concepto de arras, más la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) en el lapso de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga en caso de ser necesaria y siguientes a la fecha de suscripción del contrato preliminar, el día de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro competente; asumir de acuerdo a la previsto en la Cláusula Séptima del convenio, todos los gastos y honorarios profesionales por concepto de redacción y autenticación del contrato de opción de compra venta, así como la redacción y protocolización del documento definitivo. Igualmente, se estableció en la Cláusula Sexta del contrato preliminar que, si se produjera el incumplimiento de las obligaciones por parte de la propietaria del inmueble, ésta devolvería a los futuros compradores la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) más una cantidad igual por concepto de indemnización única y total de daños y perjuicios causados. De igual manera, se dispuso que si el incumplimiento fuese de los futuros compradores, ellos perderían la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) ya entregados por concepto de indemnización única y total de daños y perjuicios causados.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1,357 y 1.359 del Código Civil, y así se decide.
3) La Comunidad de la Prueba: “Como quiera que la prueba evacuada pertenece al proceso y no sólo a quien la promovió o la adujo, y una vez incorporada al expediente debe ser tenida en cuenta, sea que resulte en provecho de quien la promovió, o de la parte contraria, invocamos la comunidad de la prueba en el sentido de que alegamos a favor de nuestros defendidos aquellas pruebas promovidas por los demandados y que favorezcan las pretensiones de nuestros patrocinados.”
Ahora bien, el principio de la comunidad de la prueba, tiene su justificación jurídica en el hecho aceptado tanto por la doctrina como por la jurisprudencia patria, que las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, y estas pertenecen al proceso una vez evacuada, por lo que poco importa quien la promueve o la adujo, siendo en consecuencia inadmisible pretender que únicamente a éste beneficie, puesto que una vez incorporada legalmente al proceso, debe ser valorado por el Juez y tenida en cuenta para determinar la existencia del hecho alegado o pretendido, sea que resulte en provecho de quien la promovió de la parte contraria, que también puede legítimamente invocarla, por lo que a juicio de esta Juzgadora de Alzada este principio será estimado al momento de decidir, y así se declara.
4) Convenio de reserva para compra inmobiliaria residencia, celebrado en fecha 7 de Julio de 2010, entre la Sociedad Mercantil TERESA SALAS SOLUCIONES INMOBILIARIAS, S.A., y la ciudadana REINA MARÍA MONRROY DE PELLICIONI, en el cual se estableció que la cliente debía cancelar a la inmobiliaria el monto correspondiente al cuatro por ciento (4%) más IVA los cuales serían imputables al monto de la operación de compra de la siguiente manera: un monto inicial de QUINCE MIL OCHO BOLÍVARES (Bs. 15.008,00) y una cantidad igual en el monto de la protocolización de la venta en el registro. Asimismo, se pactó que la cliente se comprometía a suscribir el documento de opción a compra venta, o a su protocolización ante el Registro correspondiente, en la fecha de su convocatoria, y en caso que no pudiese concurrir a esos actos por cualquiera que fuere la causa, se entendería que renunciaba automáticamente a la reserva hecha, y en consecuencia quedaría la inmobiliaria en plena libertad de ofertar a terceros el inmueble sin previo aviso al vencimiento de su plazo. De igual manera, se estipuló que la duración de la oferta del convenio sería de diez (10) días hábiles a partir de la fecha de su firma, que la cliente aceptaba que los gastos de notaria, los honorarios por la redacción del documento para la formalización del contrato de opción a compra venta, o a su protocolización ante el Registro a suscribir, serían de su responsabilidad, así como los gastos de registro, habilitaciones, traslados y tramites necesarios.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, y si bien es cierto que el convenio no es aplicable para probar la existencia del incumplimiento del contrato de opción a compra venta, no es menos cierto que del mismo se evidencian varios aspectos vinculados al contrato preliminar suscrito entre las partes, por lo que este Tribunal Superior le otorga valor probatorio, y así se decide.
5) Copias simples de los cheques Nos. 11002076 y 16002086, de fechas 7 de Julio y 28 de Octubre de 2010, contra el Banco de Venezuela, a nombres de TERESA SALAS SOLUCIONES INMOBILIARIAS, S.A., por la suma de QUINCE MIL OCHO BOLÍVARES (Bs. 15.008,00).
Estos instrumentos no fueron impugnados durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que este Tribunal Superior los valora como tarjas, y les otorga plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, y así se declara.
6) Copia simple del contrato de opción de compra venta, suscrito entre las partes, en fecha 14 de Julio de 2010, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo objeto es “demostrar los siguientes hechos: a) de la cláusula tercera de este documento se puede comprobar que el monto cancelado en la opción fue de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) a lo cual se le descontó lo entregado por reserva del inmueble, que fue la cantidad de QUINCE MIL OCHO BOLÍVARES (Bs. 15.008,00), (al concretarse la venta dicho monto seria imputable al precio de la venta) en definitiva el cheque que se entregó en el momento de la firma de la opción de compra-venta fue la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 484.992,00), suma la cual va a representar un poco más del 74.6% del precio total del inmueble, lo cual va a demostrar el interés de la compradora en adquirir el inmueble pagando casi el total del precio del mismo; b) de la misma cláusula se infiere que el monto que debería pagar el día de la protocolización del documento de compra-venta fue la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00); de los cuales CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 152.992,00) en cheque de gerencia a nombre de la vendedora y el resto de bolívares QUINCE MIL OCHO (Bs. 15.008,009 fueron deducidos del costo de la comercialización del inmueble autorizado por la vendedora, imputable al precio de la venta; c) tanto de la cláusula tercera como de la cuarta se establece el plazo para la cancelación del restante en 90 días más 30 días de prórroga, ello demuestra que el vencimiento del plazo del contrato de compra, vencía el doce (12) de noviembre de 2010, y no el día once (11) de noviembre de 2010 fecha en que “LA PROPIETARIA” dio por resuelto el contrato; d) de la cláusula cuartas se desprende que en los primeros doce días hábiles luego de la firma de la opción de compra venta la propietaria debería haberle entregado a la compradora todas las solvencias y recibos, incluidos del pago de condominio, luz, aseo, teléfono, agua, aseo urbano, etc…”.
Este documento fue analizado anteriormente, por lo que se hace inoficioso un nuevo examen del mismo, y así se deja establecido.
7) Original de la comunicación dirigida a la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO, mediante la cual se notifica que la firma para la protocolización del documento de venta fue establecida por el Registro, para el día 19 de Noviembre de 2010, entre las 8:00 a.m. y 11:00 a.m., la cual fue entregada al ciudadano ENGELS LENIN PINO SÁNCHEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº 18.094.049, en su carácter de Administrador del Condominio Pórtico del Este, por la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de Noviembre de 2010.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, quedando demostrado con el mismo, que los demandantes reconvenidos notificaron a la demandada reconviniente que la firma para la protocolización del documento definitivo de compra venta sería el 19 de Noviembre 2010, por lo que esta Juzgadora de Alzada le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
8) Copia certificada emanada de la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal, en la cual consta la notificación que le hiciera la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO a la Sociedad Mercantil TERESA SALAS SOLUCIONES INMOBILIARIAS, S.A., de revocar cualquier autorización que le hubiere dado para ofrecer en venta un apartamento de su propiedad signado con el alfanumérico 216-A, ubicado en el Edificio Pórtico del Este, Torre A, Piso 21, Avenida Las Acacias, urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante el decurso del proceso por la contraparte, por lo que este Tribunal de Alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, quedando demostrado que entre la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO y la Sociedad Mercantil TERESA SALAS SOLUCIONES INMOBILIARIAS, S.A., existió una relación comercial, y así se decide.
9) Copia certificada emanada de la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal, en la cual consta la notificación que le hiciera la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO a la ciudadana REYNA MARIA MONRROY DE PELLICIONI, referente al incumplimiento en que incurrido con respecto a lo convenido en la promesa bilateral de compra venta vertida en el documento que suscribió y que fue autenticado ante la referida Notaria, en fecha 14 de Julio de 2010, bajo el Nº 5, Tomo 44.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante el decurso del proceso, por lo que esta Juzgadora de Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
10) Original de la Constancia de la Condición del Servicio de Agua Potable y Saneamiento en Condominio, emitida por HIDROCAPITAL, en fecha 4 de Noviembre de 2010.
Este instrumento no fue impugnado durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que este Tribunal Superior lo valora como tarjas, y le otorga plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, y así se declara.
11) Original de la Constancia de Liquidación de fecha 16 de Noviembre de 2010, emitida por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Caracas, en la cual consta que la ciudadana REiNA YSABEL FILOMENA PELLICIONI MONRROY, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.294.527, canceló la tasa según la Ley de Registro Público y Notaria.
Este instrumento no fue impugnado por la contraparte durante el decurso del proceso, y si bien es cierto que este documento no es útil para demostrar que los compradores cumplieron con las obligaciones contractuales establecidas en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta, no es menos cierto que la Constancia de Liquidación está a nombre de la ciudadana REINA YSABEL FILOMENA PALLICIONI MONRROY, y que ésta era agente de la sociedad mercantil TERESA SALAS SOLUCIONES INMOBILIARIAS, S.A., y fungía como consultora encargada de la venta de inmueble, por lo que se presume que efectuó ese pago en el ejercicio de sus funciones, y al constituir un documento administrativo este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
12) Tres ejemplares del documento definitivo de compra venta presentado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Estos instrumentos no fueron impugnados ni desconocidos durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que esta Juzgadora de Alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil les otorga pleno valor probatorio, de los mismos quedó demostrado que los documentos fueron presentados en el Registro en fecha 16 de Noviembre de 2010 y que su otorgamiento era para el 19 de Noviembre de 2010, evidenciándose en consecuencia que los compradores presentaron los documentos cuatro (4) días después que la vendedora les notificara el incumplimiento en que habían incurrido con respecto a la Cláusula Tercera del contrato de opción de compra venta, y cinco (5) días después de fenecido el lapso para el otorgamiento y su prórroga, y así se decide.
13) Contrato de Honorarios Profesionales suscrito entre los abogados LUÍS RONDÓN, VÍCTOR M. TEPPA H., PATRICIA GRUS GRUS y MINDI DE OLIVEIRA, por una parte, y por la otra, la ciudadana REINA MARÍA MONRROY DE PELLICIONI, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos REINA YSABEL FILOMENA PELLICIONI MONRROY, ETTORE ELISEO PELLICIONI MONRROY y ORLANDO JOSÉ PELLICIONI MONRROY, debidamente autenticado ante la Notaria Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 4 de Junio de 2012, bajo el Nº 32, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, con lo cual pretende demostrar la parte demandante los supuestos daños y perjuicios que se le ocasionaron a su patrimonio, al contratar abogados para la elaboración del libelo de la demanda y la tramitación del juicio en todas sus instancias.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante el decurso del proceso por la contraparte, y aun cuando es valido para demostrar los daños y perjuicios que a decir de la parte accionante se le ocasionaron, tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y así se decide.
14) Prueba de Informes: Oficio Nº 215-2013-034, de fecha 29 de Enero de 2013, emanado del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante el cual informan que: “Este Despacho para la fecha 8-11-10 llevaba a cabo una Revisión Previa a los documentos con el fin de verificar que se cumplieran las formalidades que ameritan los documentos para su protocolización; dicha revisión era realizada con anterioridad a la entrada formal del documento al registro la cual se consolida con el acto de Presentación, que es el que le da entrada formal al Registro a un documento para su posterior protocolización; es por lo que no se llevan registros o archivos relativos a la Revisión Previa que se realizaba para ese momento.
Con respecto a este instrumento, observa este Tribunal de Alzada que la información proporcionada por el Registro Público no se ajusta a lo solicitado por la parte promovente, toda vez que los accionantes solicitaron la prueba de informes con el fin de que se dejara constancia de los siguientes hechos: “1) Si en fecha 08 de noviembre del 2010 se introdujo para su revisión bajo el número 5, el documento de compra-venta por ante la oficina 215, taquilla de turnos y traslados.- 2) Si el documento de compra-venta introducido fue el de FRANCIS CAROLINA MATHEUS SABINO (vendedora) y REINTA MARÍA MONRROY DE PELLICIONI; REINA YSABEL FILOMENA PELLICIONI MONRROY, ETTORE ELISEO PELLICIONI MONRROY y ORLANDO JOSÉ PELLICIONI MONRROY (compradores).- 3) Si la introducción de dicho documento quedo inserto en el libro de revisión previa que se lleva en esa taquilla de turnos y traslados.”
Ahora bien, siendo que a lo peticionado por la parte demandante, la Oficina de Registro informó que no lleva registros o archivos relativos a la revisión previa de documentos, a juicio de esta Juzgadora de Alzada, esta prueba no es suficiente para demostrar y ser declarado por este Tribunal de Alzada, que los accionante cumplieron con su obligación de presentar en el Registro Público el documento definitivo de compra venta para su protocolización en el plazo convenido, y así se decide.
15) Pruebas de Informes: Comunicación de fecha 7 de Febrero de 2013, emanada del Banco Mercantil, mediante el cual informan que: “…lamentamos no poder atender su solicitud, debido a que en concordancia al penúltimo aparte del Artículo 89 de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.627 de fecha 2 de Marzo de 2011, los requerimientos de información deben ser canalizados a través de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario.”
Al respecto observa este Tribunal de Alzada que en virtud de la información suministrada por el Banco Mercantil, se hace imposible emitir algún pronunciamiento con relación a lo que la parte accionante quiere demostrar con la promoción de esta prueba, y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:
1) Instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaria Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de Mayo de 2012, bajo el Nº 35, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contrapar, por lo que este Tribunal Superior de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio y así se decide.
2) Impresiones emanadas de la página Web: http://www.loalquilolovendo.com/index.php?option=com_contact&catid=13&Itemid048 correspondiente a la Sociedad Mercantil TERESA SALAS SOLUCIONES INMOBILIARIAS, la cual fue revisada el 29 de de Mayo de 2012, y en la misma se señala que los ciudadanos VÍCTOR TEPPA y REYNA PELLICIONI, son Consultor Jurídico y Consultor Inmobiliario, respectivamente, de esta empresa.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que este Tribunal Superior le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello que la ciudadana REINA YSABEL PELLICIONI MONRROY, es una de las compradoras y funge como consultor inmobiliario en la negociación del inmueble objeto de la opción de compra venta, y así se decide.
3) Comunicación de fecha 9 de Noviembre de 2010, enviada vía correo por la ciudadana TERESA SALAS (teresasalas@tssi.com.ve) a la ciudadana Carolina de Fuenmayor (carodefuenmayor@gmail.com); Comunicación de fecha 28 de Julio de 2010, enviada vía correo por la ciudadana REYNA PELLICCIONI (reyna.pelliccioni@tssi.com.ve) a la ciudadana CAROLINA DE FUENMAYOR (carodefuenmayor@gmail.com), y Comunicación de fecha 28 de Octubre de 2010, enviada vía correo por la ciudadana REYNA PELLICCIONI (reyna.pelliccioni@tssi.com.ve) a los ciudadanos FEDERICO FUENMAYOR (fsfuenmayor@gmail.com) y CAROLINA DE FUENMAYOR (carodefuenmayor@gmail.com).
En relación a los E-Mail, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 769 de fecha 24 de Octubre de 2007, con ponencia de la Magistrado ISBELIA JOSEFINA PÉREZ VELÁSQUEZ, ha establecido que:

“Primeramente, debemos precisar que el documento electrónico está previsto en la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas de 2001, y en sentido amplio, debe entenderse como cualquier tipo de documento generado por medios electrónicos, incluyendo en esta categoría los sistemas electrónicos de pago, la red de Internet, los documentos informáticos y telemáticos, entre otros.
También es catalogado como un medio atípico o prueba libre, por ser aquél instrumento que proviene de cualquier medio de informática o que haya sido formado o realizado por éste, o como el conjunto de datos magnéticos grabados en un soporte informático susceptible de ser reproducidos que puede fungir como objeto de prueba y su reproducción, independientemente de su denominación, debe ser considerada otro documento que actúa como medio para su traslado al expediente.
Por su parte, la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas considera, en su artículo 2, al documento electrónico o mensaje de datos –como también lo denomina- como “…toda información inteligible en formato electrónico o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio…”.
Una de las características más relevantes de los documentos electrónicos es que sus datos electrónicos se encuentran almacenados en la base de datos de un PC o en el proveedor de la empresa; su comprobación requerirá una ulterior reproducción o impresión del documento.
Sobre el particular, la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas establece en el artículo 7 que:
“…cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje de datos si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho mensaje de datos esté disponible. A tales efectos, se considerará que un mensaje de datos permanece íntegro, si se mantiene inalterable desde que se generó, salvo algún cambio de forma propio del proceso de comunicación, archivo o presentación…”.
Es evidente, pues, que el documento electrónico o mensaje de datos es un medio de prueba atípico, cuyo soporte original está contenido en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa y es sobre esto que debe recaer la prueba.
En razón a esta determinación, los documentos electrónicos no puede ser exhibidos, por cuanto la manera en la cual son almacenados los datos electrónicos, impide que puedan ser presentados al juicio, pues ellos están en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa, razón por la cual se está frente a la necesidad de una experticia para verificar la autoría de los documentos que se emitan con tales características y si estos están en poder del adversario, hasta tanto se ponga en funcionamiento la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónico.
Cabe destacar que los artículos 20 y 21 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, crea la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica, para acreditar, supervisar y controlar a los proveedores de servicios de certificación públicos o privados; inspeccionar y fiscalizar la instalación, operación y prestación de servicios realizados por los proveedores de servicios de certificación y; seleccionar los expertos técnicos o legales que considere necesarios para facilitar el ejercicio de sus funciones. Sin embargo, actualmente dicho organismos no está en funcionamiento, razón por la cual hasta tanto se establezca la Superintendencia, debe recurrirse a otro medio de autenticación de los documentos electrónicos, como lo es la experticia.
Ahora bien, el objeto de esta especial experticia consiste en determinar la autoría del mensaje de datos, esto es, el emisor o la persona autorizada para actuar en su nombre o un sistema de información programado por el emisor o bajo su autorización, para que opere automáticamente y, así saber desde cuál y hacia cuál dirección o puerto electrónico fue enviado y recibido el mensaje; bajo cuál firma electrónica fue enviado; la fecha y hora de la emisión del mensaje; su contenido; y cualquier otro dato de relevancia para el proceso que las partes soliciten o el juez ordene para resolver la controversia.
Otra característica del documento electrónico es que éste debe estar conservado en su estado original. En efecto, la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas exige que cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje de datos si se ha conservado su integridad y cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, este requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho mensaje de datos esté disponible. Para determinar esto, es necesario el examen de un experto a la base de datos del PC o del proveedor de la empresa del cual fue enviado el documento electrónico.
Por tanto, la Sala considera que es necesario certificar si el documento electrónico ha sido conservado y si el mensaje está inalterado desde que se generó o, si por el contrario, ha sufrido algún cambio propio del proceso de comunicación, archivo o presentación, por hechos de la parte o terceros, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas antes transcrito, lo cual sólo es posible a través de una experticia en la base de datos del PC o el servidor de la empresa que ha remitido el documento electrónico.
Ahora bien, la sociedad demandada plantea en el escrito de formalización que reinaba “…confusión respecto del procedimiento legalmente establecido para la evacuación de dicha prueba, en efecto, se presume que se solicita la exhibición de un supuesto mensaje de datos conformado por un correo electrónico emitido desde una también supuesta dirección de correo electrónico identificada como rastifano@rarockewell.com hasta otra dirección igualmente identificada por la demandante como dirigida a abolivar@dimca.com...”, con el cual desconoció que la dirección electrónica de la cual se emitió el documento electrónico (rastifano@rarockewell.com) le perteneciera a su representada.
La Sala, en un caso similar en el cual la demandante promovió un video de VHS como prueba libre, estableció lo siguiente:
“…la doctrina es conteste al considerar respecto a la tramitación de las pruebas libres que no se asimilan a los medios probatorios tradicionales, lo siguiente:
1.- El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio.
2.- El juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe en conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta se sustanciará; y en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba; pues sólo cumpliendo con esa formalidad por delegación expresa del legislador cumple el proceso su finalidad, que es un instrumento para alcanzar la justicia según lo dispone el artículo 257 de nuestra Carta Magna, al mismo tiempo, se garantiza el debido proceso y derecho de defensa de las partes.
3.- Una vez cumplidas estas formalidades, el sentenciador determinará en la sentencia definitiva –previo al establecimiento de los hechos controvertidos-, si quedó demostrada la credibilidad y fidelidad de la prueba libre en cuestión; caso contrario, desestimará dicha prueba, pues si bien se trata de medios probatorios que no prejuzgan sobre el fondo del litigio, son indispensables para que una vez establecidas dichas circunstancias, el juez pueda establecer con plena libertad los hechos que se desprenden de la prueba conforme al sistema de la sana crítica.
Por consiguiente, la Sala deja establecido que es obligatorio para los jueces de instancia fijar la norma en que deba tramitarse la contradicción de la prueba libre que no se asemeje a los medios de prueba previstos en el ordenamiento jurídico, pues así lo ordenan los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil; de lo contrario se estaría subvirtiendo la garantía del debido proceso, con la consecuente infracción del derecho de defensa de las partes…”.
La Sala reitera el precedente jurisprudencial, y deja sentado que el promovente de un medio de prueba libre tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, los medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio. Asimismo, el juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe de conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta debe sustanciarse; en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba, pues sólo cumpliendo con esa formalidad por delegación expresa del legislador cumple el proceso su finalidad, que es un instrumento para alcanzar la justicia según lo dispone el artículo 257 de nuestra Carta Magna.
En el presente caso, a pesar de que los documentos electrónicos fueron promovidos como copias simples y que fue solicitada la exhibición del original por el medio tradicional del Código de Procedimiento Civil, el juez en aplicación del derecho que está obligado a conocer, debió tomar en cuenta que el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, establece:
“Los mensajes de datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil…”.
Aunado a lo anterior, los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente disponen:
Artículo 7: Los actos procesales se realizarán en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales. Cuando la ley no señale la forma para la realización de algún acto, serán admitidas todas aquellas que el juez considere idóneas para lograr los fines del mismo.
Artículo 395: Son medios de prueba admisibles en juicio aquellos que determina el Código Civil, el presente Código y otras leyes de la República.
Pueden también las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la ley, y que consideren conducente a la demostración de sus pretensiones. Estos medios se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su defecto, en la forma que señale el Juez.
El citado artículo 7 faculta al juez para la creación de formas cuando la realización del acto nada haya establecido el legislador al respecto, y el artículo 395 consagra el principio de libertad de los medios de prueba, conforme al cual es insostenible restringir la admisibilidad del medio probatorio seleccionado por las partes, con excepción de aquellos legalmente prohibidos o que resulten inconducentes para la demostración de sus pretensiones; con lo cual le otorgó a las partes la posibilidad de promover pruebas distintas a aquellas reguladas en el ordenamiento jurídico. Sin embargo, dispone en el único aparte del referido artículo en el juez debe crear la forma para la tramitación de la prueba libre en aquellos casos en los que el medio de prueba libre no pueda ser promovido ni evacuado conforme a los medios de pruebas tradicionales.
Así pues, la Sala atendiendo las normas transcritas así como la doctrina precedente, en la cual se dejó sentado que en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, los jueces de instancia están obligados a implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba, considera que en el caso concreto el juez de primera instancia estaba obligado a fijar la forma en que debía tramitarse la contradicción de la prueba libre promovida, es decir, los documentos electrónicos promovidos por la demandante en el juicio. Al no advertir dicho error el juez superior en el reexamen de la causa, infringió los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.”

En este sentido, de acuerdo a la jurisprudencia transcrita, se evidencia que las documentales analizadas aun cuando no fueron ratificadas mediante la prueba de informes o experticia, la parte demandada los hizo valer en su propio beneficio, lo que implica una aceptación de los mismos, por lo que este Tribunal Superior les otorga valor probatorio en conjunto con las demás pruebas de autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, y así se decide.
4) Copia fotostática del recibo de pago del condominio, expedido por la ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., en fecha 2 de Noviembre de 2010, por la suma de UN MIL CINCO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 1.005,44), a nombre de la ciudadana FRANCYS MATHEUS.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante el decurso del proceso por la contraparte, por lo que esta Juzgadora de Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
5) Copia fotostática de la Constancia de la Condición del Servicio de Agua Potable y Saneamiento en Condominio, emitida por HIDROCAPITAL, en fecha 4 de Noviembre de 2010.
Este instrumento fue analizado anteriormente, por lo que se hace inoficioso un nuevo examen sobre el mismo, y así se decide.
9) Impresión obtenida de la página Web: http:/www.webserver/mwf/workfweb.ASP?WCI=Caso&origen=Caso&CasoID=3812796, correspondiente a INDEPABIS, referente a la denuncia formulada por la ciudadana REINA MARÍA MONRROY DE PELLICCIONI contra la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO.
Este instrumento aún cuando no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, es desechado del proceso toda vez que no aporta ningún elemento de convicción que sirva para dilucidar quien de las partes incurrió en incumplimiento, y así se declara.
10) Original de la Notificación de fecha 23 de Noviembre de 2010, emanada de la Dirección de Comunidad y Derechos Humanos de la Sindicatura Municipal de la Alcaldía de Caracas, y dirigida a la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO.
Este instrumento aún cuando no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, es desechado del proceso toda vez que no aporta ningún elemento de convicción que sirva para dilucidar quien de las partes incurrió en incumplimiento, y así se declara.
11) Copia certificada de la decisión proferida en fecha 26 de Junio de 2012, por la Presidencia del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, en la cual se declaró sin lugar la acción ejercida por la ciudadana REINA MARÍA MONRROY DE PELLICCIONI contra la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO.
Este documento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, por lo que este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y así se declara.
Analizado el acervo probatorio procede este Tribunal Superior a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos:
La representación judicial de la parte actora reconvenida demanda el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes.
En este sentido, es oportuno señalar que el contrato de opción se define como aquel convenio por el que una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad de decidir la celebración o no de un contrato.
Ahora bien, en el caso del contrato de opción de compra, la facultad consistiría básicamente en decidir o no la celebración de una compra venta, se concede a una de las partes la opción de decidir si materializa o no la operación de un determinado contrato cuyos elementos quedan establecidos en un momento anterior a esa negociación.
Sin embargo, no faltan autores que entienden la opción de compra como un ejemplo de la promesa de venta que regula el Código Civil en su artículo 1.451, de manera pues, nos encontramos con una compra venta perfecta y eficaz cuyo cumplimiento se deja al arbitrio de una de las partes.
Pero habitualmente nos referimos al contrato de opción de compra como un contrato distinto de la compra venta, en el que se determinan los elementos de la misma y se deja a una de las partes la decisión de la realización o no de esa compra venta, se trata pues de un pre contrato.
En este sentido, al no tener una regulación propia en el Código Civil, es el estudio de la jurisprudencia y la propia doctrina, el que permite distinguir sus elementos fundamentales que serían los siguientes: a) La opción que se concede a una de las partes para que decida sobre la celebración del contrato de compra venta; b) El plazo en el que debe ejercitarse la opción, y c) La cosa objeto de compra y el precio de la misma.
De manera pues, junto a estos elementos esenciales o propios de un contrato de opción de compra típico, estarían otros como por el ejemplo el pago de una prima por parte del beneficiario de la opción.
Los elementos esenciales a que antes hemos hecho referencia (opción, plazo, objeto y precio de compra) configuran el contrato de opción de compra como un contrato consensual y unilateral.
Sin embargo, muchos autores entienden que la existencia de una prima a pagar por el beneficiario al concedente, al establecer las obligaciones para ambas partes, configura la opción como un contrato bilateral.
Ahora bien, una vez concertado el contrato de opción se producen los siguientes efectos para las partes: 1) El concedente de la opción, mientras el beneficiario optante no la ejercita, está obligado a no disponer de la cosa sobre la que recae la opción. Si se ha convenido el pago de una prima, tiene derecho a que se le abone, como también puede exigir el beneficiario optante el cumplimiento de cualesquiera otras estipulaciones que se hubiesen pactado. Una vez que se ejercita la opción, está obligado a formalizar la compra venta de la cosa, por el precio y condiciones pactados en la opción. Si se negare, el Juez podría decretar el cumplimiento forzoso de esa venta; 2) Por otro lado, el beneficiario de la opción, tiene en su haber el derecho a decidir la celebración o no de la compra, y de abonar en su caso la prima pactada y cumplir las condiciones establecidas en el contrato de opción.
En este orden de ideas, considera esta Juzgadora de Alzada delinear la figura contractual de lo que se entiende por opción de compra venta, ya que del concepto que se tenga de la misma, va a depender la solución que se le de a la presente controversia.
Por lo tanto, la palabra “opción” denota la posibilidad para el optante u opcionante de escoger libremente entre dos o más alternativas posibles, el Diccionario LAROUSE de 1996, entre sus acepciones, dice que opción es “la facultad de elegir”. Si opción es la facultad de elegir, ello significa que el optante –que sería el futuro comprador en el contrato posterior- tiene libertad de escoger si compra o no. Si el futuro comprador viniera obligado a comprar, no estaríamos frente a una opción sino frente a un contrato preliminar de compra venta donde las partes se comprometen mutuamente a celebrar otro contrato posterior, esto es, estaríamos frente a un contrato cuyo objeto es una obligación de hacer (artículo 1.266 del Código Civil), es decir, realizar una actividad que sería celebrar un contrato de compra venta. Un contrato que tiene por objeto celebrar otro contrato.
De manera pues, la opción, por el contrario no tiene por objeto inmediato celebrar otro contrato, sino que su objeto inmediato es una oferta irrevocable de venta, del vendedor promitente, por un determinado lapso de tiempo; oferta que si es aceptada por el comprador, dentro del tiempo estipulado, perfecciona ipso jure el contrato ulterior, sin necesidad de nuevos consentimientos, a diferencia de los contratos preliminares, que sí requieren, para su cumplimiento, que las partes se vuelvan a reunir para celebrar el contrato prometido.
En este sentido, todo contrato requiere la manifestación de dos voluntades, usualmente una parte hace una oferta y la otra la acepta. Cuando esas dos voluntades se reúnen en el tiempo, se puede decir que el negocio se forma, se perfecciona (artículo 1.137 del Código Civil).
Ahora bien, lo que puede venir después, es la documentación, como requisito de forma, de ese contrato ya formado y el cumplimiento de ciertos requisitos de publicidad de ese negocio ya formado, para que tenga valor frente a terceros registrales, principalmente cuando se trata de bienes inmuebles (artículo 1.924 del Código Civil).
En realidad, el contrato de opción no es otra cosa que asegurar, manteniéndolo por un determinado lapso de tiempo, el consentimiento del vendedor, a través de una oferta irrevocable; por ello decimos, que el objeto inmediato de la misma es una oferta irrevocable del vendedor, que si fue aceptada por el comprador en el lapso de tiempo estipulado, perfecciona el contrato ofrecido, sin más condiciones.
En este orden de ideas, analizado el documento suscrito por las partes, observa este Tribunal Superior que el mismo se refiere a una relación contractual de voluntades, donde una de las partes comprometió a vender el inmueble de marras, y la otra, a comprar, por el precio y condiciones pactados en la opción, de manera pues, que de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se esta en presencia de un Contrato de Opción de Compra Venta, y así lo deja establecido este Juzgador de Alzada.
De manera pues, de lo alegado y probado por las partes conforme a lo previsto en el artículo 12 eiusdem este Tribunal de Alzada encuentra que no es un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes, producido a los autos por la parte actora, siendo apreciado y valorado por este Juzgador.
A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Conforme a la reproducción ut supra realizada, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre 2 o más personas, cabe decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.
El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de Manuel Osorio, expresa:
“Contrato. Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas (Dic. Acad.) Es una definición jurídica, se dice que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad, común destinada a reglar sus derechos. Capitant lo define como acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, con el objeto de crear entre ellas vínculos de obligaciones; y también documento escrito destinado a probar una convención. Los contratos han de ser celebrados entre las personas capaces y no han de referirse a cuestiones prohibidas o contrarias a la moral o a las buenas costumbres. Los contratos lícitos obligan a las partes contratantes en iguales términos que la ley”. (Obra cit. Editorial Heliasta, pág. 167)

Se observa que en la definición plasmada en el Diccionario citado, también se señala que el contrato es un pacto, convenio o acuerdo entre dos o más personas.
Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester advertir que el Código Civil, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:
“Artículo 1.137.- El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.
(omissis)”

De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso orientar que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asuntos de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al probable comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.
Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:
“Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1.- Consentimiento de las partes;
2.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3.- Causa lícita”.

La disposición legal transcrita en líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico.
Ahora bien, se hace necesario señalar las disposiciones contenidas en los artículos 1.159 y 1.354 del Código Civil.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En este sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil estatuye:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De manera pues, de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia a los folios veintiuno (21) al veinticuatro (24), Contrato de Opción a Compra Venta suscrito por la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO, por una parte, y por la otra, la ciudadana REYNA MARÍA MONRROY DE PELLICIONI, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos REYNA ISABEL FILOMENA PELLICCIONI MONRROY, ETTORE ELISEO PELLICCIONI MONRROY y ORLANDO JOSÉ PELLICCIONI MONRROY, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de Julio de 2010, bajo el Nº 5, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
En el referido convenio las partes entre otras cosas establecieron que:
“TERCERA: EL COMPRADOR se obliga a adquirir EL INMUEBLE pagando como precio total de venta a EL PROPIETARIO, la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (670.000,00 Bs.F). El precio indicado será pagado por LOS COMPRADORES a EL PROPIETARIO, de la siguiente forma:
A) LOS COMPRADORES acepta pagar en este mismo acto, a cuenta de dicho precio, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00 Bs.), menos la mitad de lo entregado por concepto de reserva que seria la cantidad de QUINCE MIL OCHO BOLÍVARES (Bs. 15.008,00), o sea entrega efectivamente la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 484.992,00). Dicha cantidad es pagada en este acto por LOS COMPRADORES y LA PROPIETARIA, declara recibir en este acto a su entera y cabal satisfacción el monto antes expresado en cheque personal.
B) LOS COMPRADORES acepta pagar a LA PROPIETARIA el saldo del precio, es decir, la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (170.000,00 Bs.), mediante un (1) pago a cuenta del precio total que se deberá cancelar dentro de los NOVENTA (90) días continuos más TREINTA (30) días continuos de prórroga en caso de ser necesaria y siguientes a la fecha de suscripción del presente documento el día de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente.
CUARTA: Las partes acuerdan que la firma del documento definitivo de compraventa del INMUEBLE ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente se llevará a cabo dentro de un plazo arriba señalado de NOVENTA (90) días continuos, más TREINTA (30) días continuos de prórroga en caso de ser necesaria. En los primeros doce (12) días hábiles o sea al comienzo del término del plazo anteriormente indicado. LA PROPIETARIA deberá entregar a LOS COMPRADORES los siguientes recaudos:
a) Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de EL PROPIETARIO.
b) Solvencia del Impuesto Municipal de derecho de frente del inmueble en original, a nombre de LA PROPIETARIA y el comprobante del último pago y cédula catastral del inmueble vigente.
c) Comprobante de pago anticipado del impuesto sobre la renta (0,5%) correspondiente a venta inmobiliaria o constancia de registro de vivienda principal en original.
d) Comprobante de solvencia o último recibo de pago del condominio, de los Servicios de suministros eléctricos, aseo urbano, agua y teléfono.
e) Certificación de gravamen.
QUINTA: Las pastes convienen en que los trámites de presentación del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Público serán efectuados por única y exclusiva cuenta de LOS COMPRADORES, quien notificará a EL PROPIETARIO, la fecha y hora fijada por la Oficina de Registro para que haya lugar la protocolización del documento.
SEXTA: Para garantizar el fiel cumplimiento de la presente negociación, se establece una Cláusula Penal en caso de incumplimiento del presente compromiso, que se aplicará de la siguiente manera: 6.1) Si los motivos del incumplimiento fueren imputables a EL PROPIETARIO, éste quedará obligado a devolverle a LOS COMPRADORES, las cantidades recibidas a cuenta del precio en este acto, o sea QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00 Bs.), más una cantidad IGUAL de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00 Bs.), por concepto de indemnización única y total de daños y perjuicios causados. 6.2) Si los motivos fueren imputables a LOS COMPRADORES, éste perderá la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00 Bs.), de lo entregado o pagado a EL PROPIETARIO, por concepto de indemnización única y total de daños y perjuicios causados.”

Ahora bien, del acervo probatorio promovido por las partes, específicamente, de la notificación cursante a los folios ciento noventa y ocho (198) al doscientos cuatro (204) del expediente, adminiculado a los documentos que corren insertos a los folios doscientos veintitrés (223) al doscientos veintiocho (228), se evidencia que el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble objeto del presente litigio, fue presentado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de Noviembre de 2010 y la protocolización del documento fue fijada para el 19 de Noviembre de 2010.
De manera pues, de un simple cálculo matemático, se desprende que desde la fecha de autenticación del documento de opción de compra venta, 14 de Julio de 2010, hasta el 16 de Noviembre de 2010, fecha en que la parte actora reconviniente presentó en el Registro el documento definitivo de compra venta para su protocolización, transcurrieron íntegramente más de los noventa (90) días continuos, más los treinta (30) días continuos de prórroga, sin que la accionante reconvenida haya dado cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra Venta, toda vez que no se materializó la protocolización del documento definitivo en el lapso establecido, y menos aún se efectuó el pago de la suma de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), por lo que a juicio de esta Juzgadora de Alzada, la parte demandante reconvenida incumplió con obligaciones contractuales establecidas en la Cláusula Tercera del Convenio de Opción a Compra Venta celebrado el 14 de Julio de 2010, ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, y en tal sentido, la demanda de Cumplimiento de Contrato es declarada sin lugar, y así se decide.
En otro orden de ideas, en lo que respecta a la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, este Tribunal Superior observa:
La reconvención, conforme al criterio del procesalista RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”, “…, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado”, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso del juicio, por el demandado contra el demandante, contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.”
Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión de fecha 12 de noviembre de 1997, estableció:
“…La reconvención es definida como una pretensión independiente que el demandado hace valer contra el demandante en el juicio, fundamentándola en igual o en diferente título que el alegado por el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia. La reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que se constituye un ataque, que, como tal, podría plantearse en una demanda autónoma.
La naturaleza de la reconvención es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda no constituye lo que conoce como una reconvención o contrademanda…”.

De esta misma forma se pronunció la Corte en Pleno en decisión del 16 de febrero de 1994, expediente Nº 301, al expresar:
“…En lo atinente ya no a las características que presenta la norma dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la institución de la reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo +

De tal manera que la reconvención es una demanda que intenta el demandado contra el demandante en el acto de la contestación de la demanda, por ser un derecho conferido por la ley al demandado, por el cual se le permite intentar bajo ciertas condiciones legales, una acción (reconvencional) en contra del demandante dentro del mismo proceso; en donde ambas partes del proceso van a tener el doble carácter de demandante y demandando.
En el caso de autos, observa este Tribunal Superior que de las actas procesales que conforman el presente expediente, específicamente las pruebas aportadas al proceso por las partes, adminiculadas entre si, se evidencia que la parte demandante reconviniente, como ya se dejó sentado incumplió con las obligaciones contractuales establecidas en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra Venta, ya que la firma del documento definitivo de compra venta no se llevó a efecto dentro del lapso estipulado por las partes, y menos aún se efectuó el pago de la suma de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), por lo que a juicio de este Juzgado Superior procede la resolución de contrato que pretende la parte accionada en su mutua petición, así como la indemnización de los daños y perjuicios, y así se decide.
Ahora bien, con respecto a la indexación solicitada, observa esta Juzgadora de Alzada que en la Cláusula Sexta del Convenio de Opción de Compra Venta, se estableció una Cláusula Penal en caso de incumplimiento por parte de alguno de los involucrados, pero no se señaló que la suma por concepto de daños y perjuicios debían ser indexadas, por lo que a no ser acordado por las partes la indexación, ésta debe ser desestimada, y así se declara.
-TERCERO-
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante contra la sentencia dictada en fecha 21 de Marzo de 2014 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR la solicitud planteada por la parte actora reconvenida de que la presente causa fuese decidida de acuerdo a la equidad. TERCERO: SIN LUGAR LA INEPTA ACUMULACIÓN, planteada por la parte accionante reconvenida. CUARTO: SIN LUGAR IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA opuesta por la parte demandada reconviniente. QUINTO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA interpuesta por los ciudadanos REINA MARÍA MONRROY DE PELLICIONI, REYNA ISABEL FILOMENA PELLICIONI MONRROY, ETTORE ELISEO PELLICIONI MONROY y ORLANDO JOSÉ PELLICIONI MONRROY, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.796.329, 10.294.527, 10.298.288 y 12.913.510, respectivamente, contra la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.531.619. SEXTO: CON LUGAR LA RECONVENCIÓN PROPUESTA por la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.531.619 contra los ciudadanos REINA MARÍA MONRROY DE PELLICIONI, REYNA ISABEL FILOMENA PELLICIONI MONRROY, ETTORE ELISEO PELLICIONI MONROY y ORLANDO JOSÉ PELLICIONI MONRROY, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.796.329, 10.294.527, 10.298.288 y 12.913.510, respectivamente. SEPTIMO: SE DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito en fecha 14 de Julio de 2010, ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio del Libertador del Distrito Capital, por la ciudadana FRANCYS CAROLINA MATHEUS SABINO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.531.619, por una parte, y por la otra, los ciudadanos REINA MARÍA MONRROY DE PELLICIONI, REYNA ISABEL FILOMENA PELLICIONI MONRROY, ETTORE ELISEO PELLICIONI MONROY y ORLANDO JOSÉ PELLICIONI MONRROY, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.796.329, 10.294.527, 10.298.288 y 12.913.510, respectivamente. OCTAVO: Se declara que la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), establecida en la Cláusula Sexta del contrato como cláusula penal, queda a favor de la ciudadana CAROLINA MATHEUS SABINO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.531.619. NOVENO: Queda CONFIRMADO el fallo apelado con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, Diarícese y en su oportunidad legal devuélvase el expediente.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METRPOLITANA DE CARACAS, a los doce (12) días del mes de Mayo de Dos Mil Quince (2015). Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA,

NANCY ARAGOZA ARAGOZA

LA SECRETARIA,

NELLY B. JUSTO

En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco de la tarde (2:45 p.m.) previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.

LA SECRETARIA,

NELLY B. JUSTO
Exp. Nº AP71-R-2014-001223 (9194)
NAA/NBJ/Damaris.