TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, seis de mayo de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO: AP31-V-2014-000531

PARTE ACTORA: BUSATO BORTOLO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-925.646, representado en juicio por la abogada en ejercicio, Ninoska Manzano León, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 45.049.

PARTE DEMANDADA: DESIREE JOSEFINA APARICIO ROSALES, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.263.209, asistida en juicio por el abogado en ejercicio José F. Ramírez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 213.943.

MOTIVO: DESALOJO.

I
Correspondió a este Juzgado, previa distribución de ley, efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, conocer del presente juicio iniciado mediante demanda que por Desalojo incoara el ciudadano BUSATO BORTOLO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-925.646, contra la ciudadana DESIREE JOSEFINA APARICIO ROSALES, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.263.209, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.278.689; la cual fue debidamente admitida a través de auto de fecha 10 de abril de 2014.

Sostiene la parte actora en la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que es propietario de un lote de terreno y todas sus construcciones, que le son accesorias, constituidas por un edificio ubicado en la antigua urbanización Nuevo Barrio del Prado, hoy conocido como El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, con frente a la avenida Higuerote o Los Higuerotes, distinguido con el No. 5 (edificio RI-CA) dividido en una planta baja y tres pisos, compuesto cada piso, de un local o salón sin división, aptos para ser utilizados por maquinaria.

Que desde el 1º de enero de 2012, ha venido celebrando CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS, mediante documentos privados, con la ciudadana DESIREE JOSEFINA APARICIO ROSALES, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.263.209, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.278.689, por el LOCAL COMERCIAL identificado “1-B”, situado dentro del citado inmueble, el cual se encuentra indeterminado en el tiempo.

Que el canon acordado por los contratantes, es de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000), pagadero dentro de los cinco primeros días de cada mes.

Que desde el mes de enero de 2014, la arrendataria no ha pagado los cánones arrendaticios.

Que en virtud de dicho incumplimiento procedió a demandar en nombre de su mandante al citado ciudadano, para que convenga o en su defecto, sea condenado por el Tribunal, en la entrega del inmueble arrendado, y en el pago de las costas procesales.

Realizados los trámites correspondientes para lograr la citación personal y por carteles, consta de las actas, que el día 27 de noviembre de 2014, la demandada debidamente asistida de abogado, presentó escrito mediante el cual alegó:

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que el día 1º de enero de 2014, cumple tres años en el inmueble, y que tiene pendiente el plazo de prorroga legal.
Que es cierto que celebró contrato de arrendamiento privado con el actor, por el inmueble identificado en autos.
Que es cierto el demandante el 1º de enero de 2014, le informó que a partir de los meses subsiguientes, el canon sería de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000); que en vista de ello, acudió a la Oficina encargada de la Regulación de los Cánones de Arrendamientos de Locales Comerciales y solicitó su regulación, ya que dicho aumento es ilegal, conforme a lo señalado en el Decreto Presidencial No. 602.
Manifestó que acompañaba al escrito dos anexos, “A” y “B”, escrito de solicitud de regulación y copia de las consignaciones arrendaticios efectuadas.
Rechazó, negó y contradijo la demanda incoada en su contra, ya que no ha dejado de cumplir con su obligación de pagar los cánones.

Abierto el juicio a pruebas, solo la parte demandante promovió e hizo valer las que estimaron pertinentes, las cuales fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva.

El 18 de diciembre de 2014, el Tribunal fijo oportunidad para llevar a cabo un acto conciliatorio. Llamado al cual, ninguna de las partes atendió, tal como se hizo constar en acta levantada el día 8 de enero de 2015.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, pasa seguidamente este Juzgado a dictar el fallo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

Tal como se indicara con anterioridad la parte actora en su libelo de demanda pretende el desalojo con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (texto legal vigente para la fecha); en virtud de la presunta falta de pago de las pensiones arrendaticias correspondientes a enero, febrero, marzo y abril 2014, a razón por mes, de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000).

La parte actora acompañó a su libelo de la demanda, los siguientes documentos:

1.- Marcado con la letra “A”, copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, el 31 de enero de 1979, bajo el No. 16, Folio 56 vto, Protocolo 1º, Tomo 20, la cual –de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil- se tiene como fidedigna al no haber sido impugnada por la demandada; y de la cual se desprende el carácter de propietario que se atribuye el demandante, y así se establece.

2.- Copia de Justificativo de Propiedad expedido por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 23 de octubre de 1990, a favor del ciudadano BARTOLO BUSATO.

3.- Marcados “C”, “D”, “E” y “F”, documentos privados contentivos de los contratos arrendaticios celebrados entre las partes, los cuales a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedaron reconocidos y admitidos, por la parte demandada, al contestar la demanda, los cuales como documentos privados tienen valor en juicio, no siendo requisito para ello, su inscripción en Registro Público.

Por su parte, resulta de importancia dejar establecido, que la demandada aún cuando señaló en su escrito de contestación, anexar al mismo, dos documentales marcadas “A” y “B”, tal consignación no fue efectivamente efectuada a las presentes actuaciones. Es así, que consta del comprobante de recepción emitido por la Unidad de Distribución y Recepción de Documentos, que el escrito de contestación presentado en el presente asunto por la ciudadana DESIREE JOSEFINA APARICIO ROSALES, titular de la cédula de identidad No. V-16.236.209, asistida por el abogado José F. Ramírez, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 213.943, era constante de tres (3) folios útiles, los cuales contienen el referido escrito, agregados a los folios 73, 74 y 75 del presente expediente.

Con las pruebas documentales producidas a la presente causa, concretamente con los contratos arrendaticios, declara este Tribunal, que quedó debidamente demostrada la relación arrendaticia existente entres las partes, la cual inició –según los instrumentos analizados- el 1º de enero de 2012; estando vigente dicha relación, bajo las condiciones previstas en el último contrato convenido por las partes, este es, el que comenzó a regir a partir del 1º de agosto de 2013, con un canon de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000), y así se establece.

Cabe acotar, que la demandada al momento de dar contestación a la demanda; procedió, luego de la admisión de ciertos hechos, a rechazar, negar y contradecir, aduciendo no ser cierto el incumplimiento de pago de cánones en el que se fundamenta el desalojo. Aunado a ello, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que tenía pendiente el lapso correspondiente a la prorroga legal, la cual este Tribunal pasa a resolver en los términos siguientes:

Establece el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…)
7º La existencia de una condición o plazo pendiente.
(…). “.

La parte demandada señala, que tenía derecho al beneficio inquilinario denominado Prórroga Legal, consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; texto legal con el cual se dio inicio a la presente causa.
Resulta importante dejar establecido, que la mencionada cuestión previa, obedece a estipulaciones contractuales de término o condición, aún no cumplidas. Al respecto, el profesor Rengel Romberg, señala:
“Y en efecto, la alegación de una condición o de un plazo pendiente, implica la admisión de la existencia de la obligación, o el reconocimiento del derecho, y sólo invoca una circunstancia que lo limita o afecta temporalmente, hasta que se cumpla la condición o plazo pendiente, de tal modo que la resolución de la cuestión previa no paraliza el proceso, sino que detiene el pronunciamiento de la sentencia de mérito hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, por encontrarse temporalmente afectada la exigibilidad de la pretensión.”. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Pag. 78).
De la lectura efectuada al contrato que vincula a las partes, constata este Despacho, que en modo alguno, se estipuló en el referido contrato, condición o plazo que se corresponda con el supuesto regulado en el ordinal 7º citado, como cuestión previa. Siendo importante añadir, que a tenor de lo previsto en los artículos 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicho beneficio opera bajo determinadas condiciones legales que en el caso de autos no se verifican, de forma conjunta, a saber: que se esté en presencia de un contrato determinado en el tiempo y que el arrendatario, al vencimiento del tiempo contractual, no esté incurso en ningún incumplimiento.

De modo pues, que al no verificarse en el caso bajo estudio, el supuesto de hecho previsto en el Código de Procedimiento Civil, para la procedencia en derecho de la cuestión previa opuesta por la demandada, resulta forzoso para este órgano declarar como en efecto declara, la improcedencia en derecho de la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Desechada como ha sido la cuestión previa analizada, pasa este Tribunal a resolver el fondo de lo controvertido, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas, a saber:

Tal como se indicara con anterioridad, la causal por la cual se pretende la declaratoria de desalojo, se corresponde con el supuesto incumplimiento que la demandante le atribuye a la demandada, con el pago de los cánones de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2014, a razón por mes, de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000).

El referido incumplimiento fue rechazado por la demandada, quien por el contrario afirmó estar solvente; y que el arrendador, es quien, además de perturbado en la posesión del inmueble, ha pretendido aumentar de forma exagerada el canon, en virtud de lo cual, acudió a la Oficina encargada de la Regulación de los Cánones de Arrendamientos de los Locales Comerciales, en la cual le informaron que dicho aumento era ilegal, y por ello, procedió a consignar el pago de los cánones por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI).

Con vista a la defensa aducida por la demandada, es oportuno traer a colación el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.

Es el caso, que en autos, no consta prueba alguna de ninguno de los hechos esgrimidos por la demandada; tanto es así, que –concretamente en cuanto a la causal de desalojo- por auto dictado el 21 de enero de 2015, el Tribunal en ejercicio de las facultades concedidas en el ordinal 2º del artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, atendiendo a los postulados constitucionales, y concretamente de acuerdo a lo establecido en el artículo 257 de la Constitución de la República, según el cual, el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, haciendo uso de esa facultad discrecional, de manera oficiosa y por así determinárselo su prudente arbitrio, como garante de una correcta administración de justicia, ordenó la presentación de la Constancia de las Consignaciones, que afirmó la demandada haber realizado por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, a la cual hizo referencia en su escrito de contestación. Requerimiento que no fue cumplido en autos.

De modo pues, que no habiéndose demostrado en autos, el pago de las pensiones arrendaticias en las cuales se sustenta el desalojo accionado, resulta forzoso para este Tribunal, declarar que la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones resulta procedente en derecho y así se decide.

III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó el ciudadano BUSATO BORTOLO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-925.646, contra la ciudadana DESIREE JOSEFINA APARICIO ROSALES, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-16.263.209. En consecuencia, se condena a la parte demandada a ENTREGAR A LA PARTE ACTORA, el inmueble objeto del arrendamiento, constituido por el LOCAL COMERCIAL identificado “1-B”, situado dentro del edificio ubicado en la antigua urbanización Nuevo Barrio del Prado, hoy conocido como El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, con frente a la avenida Higuerote o Los Higuerotes, distinguido con el No. 5 (edificio RI-CA).

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Publíquese. Regístrese, Déjese copia y NOTIFIQUESE A LAS PARTES.

Dada, firmada y sellada, en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (6) días del mes de mayo de 2015.
La Jueza

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria

Abg. Karem A. Benitez Figueroa

En esta misma fecha, 6 de mayo de 2015, siendo las 10.11 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,

Abg. Karem A. Benitez Figueroa