TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP31-V-2013-001994

El juicio por nulidad de asamblea de copropietarios del conjunto residencial Murano, intentada por la ciudadana JACQUELINE MARÍA MARRERO RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº 6.505.412, representada por los abogados Gonzalo Pérez Rubio, Orlando Guerra y Carolina Puertas, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 58.111, 50.021 y 96.711, en ese orden, contra ADMINISTRADORA ROXUL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 65, Tomo 55-A., del 13 de marzo de 1996, representada judicialmente por los abogados Mayerli Rosales Palacios, David Aponte y Knut Nicolay Waale, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 61.872, 33.269 y 36.856, respectivamente, se inició por libelo de demanda incoada el 20 de diciembre de 2013 y se admitió el 08 de enero de 2014.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que es propietaria del apartamento D-13, que forma parte del conjunto residencial Murano La Castellana, Segunda Etapa, ubicada en la avenida Don Eugenio Mendoza, entre avenida San Felipe y 4ª transversal de la urbanización La Castellana, Municipio Chacao, Estado Miranda.
Que el 26 de noviembre de 2013, se enteró de la convocatoria a una asamblea de copropietarios del citado edificio, a celebrarse el 29 de ese mismo mes y año y, que de no haber quórum, se celebraría el martes 3 de diciembre a la misma hora y lugar, por lo que junto a otros copropietarios advirtieron a la citada administradora de la irregularidad por violentar el documento de condominio.
Que el reglamento de condominio establece que la convocatoria para la primera reunión debe hacerse con por lo menos cinco (5) días consecutivos de anticipación, pero es el caso que la citada asamblea fue convocada con cuatro (4) días de anticipación. Que además, se violentó el mismo reglamento de condominio, dado que no se cumplió el lapso de tiempo entre la primera y segunda convocatoria, puesto que no se incluyó la advertencia que al no haber quórum para la primera reunión, debía celebrarse en segunda oportunidad a una (1) hora después de la primera y en el caso, se convocó para celebrarse cuatro (4) días después de la primera.
Que en la ilegal asamblea celebrada el 3 de diciembre de 2013, en segunda convocatoria, aprobó por votación de los asistentes que representaban un poco más del 40% de los copropietarios, una propuesta presentada por la junta de condominio para la construcción de un cuarto de basura en la II etapa del conjunto residencial Murano La Castellana, cuando dicho lugar es un área infantil y jardín de uso común, lo que contraviene lo previsto en los artículos 5, 8 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que sobre la base de lo previsto en el artículo 25 eiusdem, solicitó se declare la nulidad de la citada asamblea de copropietarios y de las decisiones en ella tomadas.
Estimó el valor de la demanda en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00).
El 12 de febrero de 2014, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada, quien oportunamente el 17 de ese mismo mes y año, contestó a la pretensión de la actora. En efecto, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, defecto de forma de la demanda, por no haberse ajustado a lo dispuesto en el artículo 340 eiusdem, dado que el instrumento denominado reglamento de condominio, no se encuentra registrado
Sobre el mérito, negó tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora. Que efectivamente realizó la convocatoria a la asamblea señalada en el libelo de demanda, pero que la misma se ajustó al documento de condominio.
SEGUNDO
De acuerdo a los términos plasmados tanto en el libelo de demanda como en el escrito de contestación, la litis se centra en determinar la nulidad o no de la asamblea denunciada de nulidad y, como consecuencia de ello, lo decidido en la misma, lo que pasa por determinar si se incurrió en los vicios alegados que acarrearían tal nulidad. Sin embargo, previo debe resolverse la cuestión previa alegada por la parte demandada, quien a pesar que en el auto de admisión se indicó que en caso que la parte demandada promoviese verbalmente cuestiones previas, la contestación de la demanda se haría en una hora determinada.
Siendo que dicha cuestión previa se propuso de manera escrita, debe resolverse previa al mérito. En efecto, la parte actora alegó el defecto de forma de la demanda en virtud que por no haberse ajustado a lo dispuesto en el artículo 340 eiusdem, dado que el instrumento denominado reglamento de condominio, no se está registrado. No obstante ello, consta que el 24 de febrero de 2014, la parte actora presentó escrito subsanando la cuestión previa opuesta, para lo cual, aportó instrumento registrado el 02 de octubre de 2009, bajo el Nº 19, tomo 51 del protocolo de trascripción del Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, relativo al documento de condominio del Conjunto Residencial Murano La Castellana, en el cual se dejó constancia en el capítulo XVII, que al mismo se acompañó un ejemplar del Reglamento de Condominio del Conjunto, como lo exige el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal. Con ello, entiende el Tribunal que la parte subsanó el defecto de forma alegada como cuestión previa, por lo que se procede a conocer el mérito del asunto.
Junto al libelo de la demanda, la parte actora aportó copia simple de instrumento registrado el 04 de abril de 2013, relativo a compra que hizo la actora a Corporación MZ & Asociados, C.A., del apartamento D-13, que forma parte del conjunto residencial Murano La Castellana, Segunda Etapa, arriba identificado, con lo cual se demuestra la cualidad de la actora para el juicio, dado que el mismo no fue impugnado, por lo que se tiene como fidedigno y merece fe su contenido.
Es un hecho admitido la convocatoria a la asamblea impugnada, sólo que la parte demandada indicó que la misma se hizo correctamente, mientras que la actora indicó que no se cumplió con lo establecido en el reglamento de condominio.
A los efectos se determinar el contenido de la convocatoria, se tiene que la parte actora junto al libelo aportó copia simple de instrumento relativo a aviso de prensa del 26 de noviembre de 2013, en el que se lee:
Administradora ROXUL, Edificio Conjunto Residencial MURANO LA CASTELLANA. ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA. PRIMERA Y SEGUNDA CONVOCATORIAS (SIC)
Se convoca a los señores co-propietarios del Edificio…. para una ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA que se celebrará en PRIMERA CONVOCATORIA el día VIERNES 29 DE NOVIEMBRE DE 2013, a las 7:30 p.m., en el mismo Edificio, para deliberar sobre el siguiente orden del día:
1. CONSTRUCCION CUARTO BASURA II ETAPA.
2. INFORMACIÓN RECLAMO A LA CONSTRUCTORA.
De no haber quórum en la fecha indicada, la asamblea se celebrará en SEGUNDA CONVOCATORIA, el día MARTES 3 DE DICIEMBRE DE 2013, a la misma hora y lugar, siendo válidos todos los acuerdos que en ella se tomen. Se recuerda a los señores co-propietarios que no pudieren asistir a la asamblea, que podrán designar a un representante mediante carta poder dirigido a la Administradora.

Asimismo, la parte actora aportó copia simple de ejemplar del Reglamento de Condominio del referido conjunto residencial Murano La Castellana, en el cual se establece que la Asamblea General de Copropietarios, es el órgano supremo del condominio, que debe ser convocada por la Junta de Condominio.
Las convocatorias para la primera reunión, deberán ser hechas con por lo menos cinco (5) días consecutivos de anticipación, mediante comunicación escrita dirigida a cada uno de los Copropietarios de las respectivas unidades susceptibles de venta individual, independientemente de quien sea su propietario; y/o mediante la publicación paralela de la referida convocatoria de que se trate, y la cual se efectuará en uno de los Diarios de mayor circulación de la ciudad de Caracas, y mediante la colocación, también simultánea, del texto de la referida convocatoria,…
Cada convocatoria deberá expresar los temas a tratar en la respectiva Asamblea de que se trate, la fecha, hora y sitio donde se celebrará, e incluirá la advertencia que de no obtenerse el quórum establecido en la cláusula siguiente, quedarán automáticamente convocados los Copropietarios, para una Segunda Asamblea que se celebrará una (1) hora después de la hora a que se convocó la Primera reunión, para tratar los mismos asuntos.

TERCERO
El artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que “La asamblea de propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.
Como sabemos, esta materia no es de orden público, toda vez que los copropietarios pueden modificar dichas reglas relativas a las asambleas, respecto a su constitución y deliberación. Es más, aunque siempre se deja a los futuros copropietarios la posibilidad de modificar de manera unánime el documento de condominio, puesto que corresponde al propietario del edificio presentar originalmente el citado documento, al cual debe acompañarse el respectivo reglamento, en el cual debe indicarse, entre otras cosas: normas de convivencia entre copropietarios…
Por ello, si el reglamento de condominio del conjunto residencial Murano La Castellana, se estableció unas pautas normativas y por ello de obligatorio cumplimiento, respecto a las formas que deben cumplirse, a los fines que los copropietarios se puedan reunir válidamente en asamblea y así deliberar sobre asuntos de importancia para su comunidad, a ellas deben someterse. De allí que toda asamblea que no cumpla con esas formas establecidas y los acuerdos en ellas tomadas resulten viciadas de nulidad.
La Asamblea General de Copropietarios al igual que la asamblea general de socios de una sociedad de comercio, constituyen la máxima expresión de voluntad de sus respectivos miembros y, las decisiones válidamente tomadas son obligatorias para todos ellos.
En este caso, a pesar que la celebración de la asamblea no es objeto de discusión, consta en instrumento privado que la asamblea objeto del juicio, se cuestiona por el incumplimiento de formalidades respecto a la convocatoria, puesto que su anuncio para la primera reunión debía hacerse con cinco (5) días de anticipación y se hizo con sólo cuatro (4) días de anticipación, mientras que la convocatoria para la segunda reunión, se hizo para el cuarto (4) día siguiente a la primera, cuando debió hacerse la advertencia que al no llevarse a efecto en el primera oportunidad, debía celebrarse una (1) hora después de la hora a que se hubiese convocado la primera reunión, como lo establece el Reglamento de Condominio.
Siendo la asamblea general de copropietarios el máximo órgano del condominio, a través del cual, se delibera y deciden los asuntos importantes de la comunidad que hacen vida en la referida residencia, deben ser convocados de las formas preestablecidas, a los fines que sus miembros puedan conocer con antelación las condiciones de fecha, hora y lugar en que se llevará a cabo la reunión y así ejercer eficazmente el derecho a participar en la sesión.
Una de las formas esenciales de la etapa preparatoria para que se materialice la reunión de miembros de la comunidad de copropietarios, lo constituye la antelación con que debe hacerse la convocatoria, formalismo que generalmente corresponde a la “voluntad de sus miembros” plasmados en el reglamento de condominio, como sucede en este caso, bien porque se adhieren al documento de condominio formado por el propietario antes de hacer las ventas de las unidades o porque sus miembros decidan por unanimidad reformarlos.
En este caso, consta que el Reglamento de Condominio expresamente reguló la forma en que debía hacerse la convocatoria a las asambleas. Específicamente, respecto a la antelación, se pactó que “…Las convocatorias para la primera reunión, deberán ser hechas con por lo menos cinco (5) días consecutivos de anticipación” y en caso que no hubiese el quórum requerido,”…quedarán automáticamente convocados los Copropietarios, para una Segunda Asamblea que se celebrará una (1) hora después de la hora a que se convocó la Primera reunión”.
Sin embargo, a pesar de la claridad de dicha forma establecida, la convocatoria para la primera reunión se publicó el 26 de noviembre de 2013, para celebrarse el 29 de ese mismo mes y para el caso que no hubiese quórum, la misma se celebraría en segunda convocatoria, el 03 de diciembre de 2013.
De allí tenemos que, la convocatoria para la primera reunión no se hizo con la antelación reglamentada, dado que se hizo para el tercer (3) día, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 12 del Código Civil, dado que los lapsos de días se cuentan desde el día siguiente al que se ha verificado el acto que da lugar al lapso y se entienden de 24 horas y terminan a las doce de la noche. Entre tanto, la asamblea cuestionada, celebrada en segunda convocatoria se hizo el 03 de diciembre de 2013, esto es, al cuarto (4) día, computado en la forma señalada, desde esa primera oportunidad fallida, con lo cual se tiene que en ambas convocatorias no se cumplió con la antelación establecida en el Reglamento de Condominio.
CUARTO
Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de República y por la autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Nulidad de Asamblea, intentada por la ciudadana JACQUELINE MARÍA MARRERO RODRÍGUEZ, contra la sociedad de comercio ADMINISTRADORA ROXUL, C.A., SEGUNDO: NULA la Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios del Conjunto Residencial Murano La Castellana, celebrada el 03 de diciembre de 2013 en segunda convocatoria y, en consecuencia, NULAS las decisiones en ella tomadas.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Publíquese y regístrese.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo. Líbrense las boletas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (6) días del mes de mayo de dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,

TABATA GUTIERREZ.
En la misma fecha, siendo las ___________ se publicó la decisión anterior.
LA SECRETARIA,

TABATA GUTIER