TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial
del estado Portuguesa
205 y 156º
Asunto: Expediente Nº 3292
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
PARTE ACTORA:
LEIDA TIBISAY CORDERO QUEVEDO, venezolana, mayor de edad, solteros, domiciliada en el Conjunto Residencial y Comercial General Páez, ubicado en la Avenida 17, Barrio San Antonio, Piso 6, apartamento Nro. 64, Municipio Páez del estado Portuguesa.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: YAJAIRA YANIRA GUTIERREZ CASTILLO, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. 12.088.823, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 70.246.
PARTE DEMANDADA: JUAN RAMÓN RODRÍGUEZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, soltero, con domicilio en Araure estado Portuguesa.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA CRISTINA JARA ARIAS, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro, 154.820.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA

Sentencia:
Interlocutoria con fuerza de Definitiva

II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
En Alzada obra la presente causa, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 10 de agosto de 2015, por la Abogada Yajaira Gutiérrez Castillo, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 05 de agosto de 2015, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Páez y Araure del Segundo Circuito del estado Portuguesa, que declaró: Inadmisible la demanda incoada por la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo, al no haberse cumplido previamente el procedimiento administrativo dispuesto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.
III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL:
En fecha 21 de mayo de 2015, la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo, demandó ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, al ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, por cumplimiento de contrato.
Por auto de fecha 27 de mayo de 2015, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Páez y Araure del Segundo Circuito del estado Portuguesa, admitió la demanda presentada, ordenando el emplazamiento del demandado Juan Ramón Rodríguez Rojas.
En fecha 08 de junio de 2015, fue citado el demandado Juan Ramón Rodríguez Rojas, tal como consta al folio 52 del expediente.
En fecha 31 de julio de 2015, contestó la demanda el ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, asistido de abogado, ante el tribunal de la causa.
Mediante decisión de fecha 05 de agosto de 2015, el Tribunal de la causa declaró: Inadmisible la demanda incoada por la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo, al no haberse cumplido previamente el procedimiento administrativo dispuesto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas (folio 69 al 73).
Por diligencia de fecha 10 de agosto de 2015, la Abogada Yajaira Gutiérrez Castillo, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, apeló en contra de la sentencia dictada en fecha 05 de agosto de 2015, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Páez y Araure del Segundo Circuito del estado Portuguesa.
Dicha apelación fue oída en ambos efectos por el Juzgado de la causa, mediante auto dictado en fecha 12/08/2.015, en consecuencia se ordenó la remisión del expediente a este Juzgado Superior (folio 75).
El día 14/08/2.015, se recibió el expediente en este Juzgado Superior, se le dio entrada y se fijó el décimo (10°) día para que las partes presenten sus informes (folio 80).
Mediante auto dictado en fecha 05/10/2.015 este Tribunal ordenó agregar a los autos el escrito los escritos de informes consignados por las partes.
En fecha 05 de octubre de 2015, este Tribunal Superior agregó a los autos los escritos de informes presentados por las partes.
En fecha 16/10/2.015, este Tribunal Superior mediante auto señaló el lapso para dictar sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
DE LA DEMANDA:
En fecha 21 de mayo de 2015, la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo, demandó ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, al ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, por cumplimiento de contrato, aduciendo en su escrito entre otras cosas:
Que entre su persona y el ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, firmaron un contrato mediante el cual, según los términos de la cláusula primera, se comprometió en venderle y ella en comprarle, un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nro. 64, ubicado en el sexto piso del Edificio “D” y el puesto de estacionamiento Nro. 67, situados en el Complejo Inmobiliario denominado Conjunto Residencial y Comercial General Páez, ubicado en el Barrio San Antonio de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del estado Portuguesa, el cual tiene una superficie de noventa metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (90,50 Mts..2), comprendido dentro de los linderos: Noreste: fachada Noreste del edificio, Suroeste: Hall ascensores y fachada sur-este interna, Noroeste: Apartamento Nro. 63, y Sureste: fachada Sueste del edificio. Que a dicho inmueble le corresponde un porcentaje sobre los derechos y cargas comunes del condominio individual de dos enteros con treinta y ocho céntimas por ciento (2,38%). Que igualmente en dicha cláusula se declara que el inmueble objeto del contrato le pertenece al nombrado vendedor ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, según consta de documento registrado en fecha 08/10/1987. Que sobre el antes identificado inmueble, que se le ofertó en venta, pesa una hipoteca de primer grado a favor del extinto Banco Hipotecario Oriental, C.A., según consta de certificación de gravamen, emitida por el Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, de fecha 28/01/2015. Que en la cláusula segunda consta que el precio pactado por el inmueble objeto de la negociación es la cantidad de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,oo) de los cuales el propietario o vendedor recibió la cantidad de ochenta mil bolívares, que recibió mediante cheques, y que en el momento de la autenticación del documento de opción de compra, y el saldo restante, es decir, la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo) en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, una vez que se obtuviera el crédito hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV) para tales efectos.
Que según la cláusula tercera del referido contrato, establecimos que el plazo para la protocolización del documento definitivo de compra-venta es de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha de la autenticación del contrato de oferta de venta, más una prórroga de treinta (30) días continuos a los efectos de solicitar el crédito por ante la Institución Bancaria. Que igualmente se estableció en dicha cláusula el compromiso del propietario en tramitar y obtener ante los organismos correspondientes todo lo relativo a solvencias, documentos y planillas que fueren necesarias para la protocolización del documento definitivo de compraventa. Que para dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula tercera del contrato, realizó todos los trámites pertinentes para la solicitud del crédito por ante la Institución Bancaria Banco de Venezuela. Que una de la promotoras del Banco le informó que del documento de propiedad de observa que sobre el inmueble que piensa adquirí pesa una hipoteca de primer grado, situación que desconocía total y absolutamente, ya que el propietario no le informó de tal situación, y que hasta tanto no solventara esa irregularidad no podía iniciar el trámite crediticio. Que se comunicó inmediatamente con el propietario, y su respuesta fue que su abogado estaba realizando ese trámite de solicitar el documento de liberación de hipoteca.
Prosigue señalando la accionante, que ya estaba cansada de esperar que el ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, ni se molestara en hacer el trámite que le correspondía única y exclusivamente a él, como se estableció en la cláusula tercera. Que el ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, no dio cumplimiento a su obligación, tanto de realizar las diligencias para la liberación de la hipoteca, que han transcurrido aproximadamente una año y diez meses, que se está negando a la venta que pactó según el contrato de opción de compra, señalando que ya el apartamento no tiene el mismo costo que para el momento en que suscribió el contrato. Que de conformidad con lo dispuesto en el contrato y a lo previsto en los artículos 1133, 1135, 1141, 1159, 1160, 1161 y 1167 del Código Civil demanda al ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, para que cumpla su obligación de venderle el inmueble descrito supra, o en su defecto sea a ello condenado por el tribunal, y que la sentencia definitivamente firme, en caso de cumplimiento voluntario, se tenga como titulo de propiedad. Solicitó el decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto del presente proceso. Estimó la acción en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo), equivalentes a 2.333,33 unidades tributarias.
DE LA CONTESTACIÓN:
El demandado, ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, presentó escrito de contestación de la demanda, en la cual negó, rechazó y contradijo el presente juicio por cumplimiento de contrato de opción a compra venta que tiene incoado la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo. Rechazó, negó y contradijo que entre su persona y la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo, exista vigente el contrato de opción a compra venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua, de fecha 17 de julio de 2013, bajo el Nro. 04, Tomo 75, llevado en los Libros de Autenticaciones, puesto que al momento de la firma de ese contrato, el Notario no hace ver a su persona, ni a la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo, la falta de liberación de la hipoteca, requisito este fundamental para llevar a cabo dicha negociación. Que es falso que la hoy accionante no tuviera conocimiento de la falta de liberación del inmueble, que en todo momento su intención es vender, pero por circunstancias no imputables a su persona sino que el banco se tardó en entregar la liberación, por lo que se retrasó la negociación, que ha transcurrido el tiempo y la situación financiera del país ha cambiado, que el índice inflacionario ha aumentado a escalas insuperables, que por eso no puede mantenerse el mismo precio de venta que hace tres años. Reconvino a la parte accionante, por resolución de documento de compra venta suscrito en fecha 17 de julio de 2013, pues hay la firma de un documento privado sustitutivo del anterior.
IV
DE LAS PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Al libelo de demanda acompañó:
1) Copia certificada de declaración jurada de origen y destino licito de fondos efectuada Leida Cordero, ante el Servicio Autónomo de Registro y Notarias (folio 11).
2) Documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua Municipio Páez del estado Portuguesa, bajo el Nro. 04, Tomo 75, de los libros de autenticaciones, contentito del contrato de opción a compra venta suscrito entre los ciudadanos Juan Ramón Rodríguez Rojas, en su condición de propietario, y por la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo, en su condición de optante, para la compra del inmueble allí descrito, y por el cual declaran la forma de pago.
3) Copia certificada de documento inscrito ante la Oficina de Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, bajo el Nro. 32, Protocolo Primero, folio 01 al folio 07, Tomo 01, cuarto trimestre, año 1987, por el cual Juan Ramón Rodríguez Rojas, compró de Constructora Nialca C.A., un apartamento distinguido con el Nro. 64, ubicado en el sexto piso del edificio D, del Complejo Inmobiliario denominado Conjunto Residencial y Comercial general Páez, situado en la avenida 17 Barrio San Antonio, de Acarigua, estado Portuguesa. (folio 17 al 24).
4) Certificación de gravamen expedida en fecha 28 de enero de 2015, por el Registro Publico del Municipio Páez del estado Portuguesa (folio 28).
5) Copias simples de estado de cuenta del Ahorrista Fondo de Ahorros Obligatorio para la Vivienda, de la Ahorrista Cordero Quevedo Leida Tibisay (folio 29 y 30).
6) Legajo de recibos de pagos a nombre de la trabajadora Cordero Quevedo Leida Tibisay, emitidos por Ganadería Jengibral y Zapatico, C.A., correspondientes a los periodos del 16/04/2013 al 30/04/2013, del 01/04/2013 al 15/04/2013, del 16/05/2013 al 30/05/2013, del 01/05/2013 al 15/05/2013, del 16/06/2013 al 30/06/2013, del 01/06/2013 al 15/06/2013, presentadas en copias simples, y en originales las correspondientes a los periodos del 16/07/2013 al 30/07/2013, del 01/07/2013 al 15/07/2013 (folio 31 al 34).
7) Comunicación expedida por el Banco de Venezuela dirigida al banco mercantil, donde hace constar que la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo, es cliente de su constitución bancaria, y mantiene una cuenta global bajo el Nro. 01020742840000008183 desde la fecha 24 de mayo de 2011, la cual moviliza con un saldo promedio de cinco cifras bajas (folio 35).
8) Constancia emitida en fecha 19 de julio de 2013, por la empresa Ganadería Jengibral y Zapatico, C.A., donde hace constar que la ciudadana Cordero Quevedo Leida Tibisay, se desempeña como Analista de Autogestión de Salud en dicha empresa desde la fecha 28 de junio de 2010 (folio 36).
9) Copias simples de estados de cuenta emitidos por el Banco de Venezuela a nombre de Leida Tibisay Cordero Quevedo, cursantes del folio 37 al 44.
10) Copia simple de comunicación dirigida en fecha 20 de junio de 2014, al Banco Banesco, por el ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, mediante el cual solicita la liberación de hipoteca sobre el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 64, del Complejo Inmobiliario denominado Conjunto Residencial y Comercial general Páez, situado en la avenida 17, Barrio San Antonio, de Acarigua, estado Portuguesa (folio 45).
Pruebas de la parte demandada:
A la contestación acompañó:
1) Copia simple de contrato de opción a compra venta suscrito entre los ciudadanos Juan Ramón Rodríguez Rojas, en su condición de propietario, y por la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo, en su condición de optante, para la compra del inmueble allí descrito, y por el cual declaran la forma de pago.
2) Documento autenticado en fecha 12 de junio de 2015, ante la Notaria Publica Trigésima Tercera de Caracas, Municipio Libertador, por el cual el apoderado del Banco Hipotecario Oriental, CA, declara el haberse extinguido la anticresis e hipoteca que garantizaban el préstamo realizado a Juan Ramón Rodríguez Rojas, y que pesaban sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 64, del Complejo Inmobiliario denominado Conjunto Residencial y Comercial general Páez, situado en la avenida 17 Barrio San Antonio, de Acarigua, estado Portuguesa. (folio 67 y 67).
3) Notificación emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda en el Estado Portuguesa, dirigida a Juan Ramón Rodríguez Rojas, para hacer de su conocimiento de la apertura del procedimiento solicitado por Leida Tibisay Cordero Quevedo (folio 68).
V
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Se ha constatado que la apelación que impulsa el movimiento de esta instancia superior, surge en una acción de cumplimiento de contrato de compromiso bilateral de opción de compra venta de un inmueble apto para habitación familiar (apartamento), que intentó la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo, en contra del ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas llevado por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.
En este caso, dicha acción va dirigida a que el demandado le otorgue el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de dicho contrato de opción de compra venta.
En este caso, dicha apelación la intentó la parte actora, en contra de la sentencia interlocutoria con carácter definitiva, de fecha 05 de agosto de 2015, que dictó el juzgado de la causa, en la cual declaró oficiosamente la inadmisibilidad de la pretensión, por no constar que la demandante diera cumplimiento al procedimiento administrativo previo, a que se refiere el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.
En tal sentido, el juzgador de la causa, entre otros argumentos, fundamenta su decisión de nulidad y reposición, en el hecho de que, si bien es cierto, la parte actora al intentar la presente acción de cumplimiento conforme lo dispone el artículo 1.167 del Código Civil, lo que pretende es que el demandado le otorgue el documento definitivo de compra venta de dicho inmueble en función de las cláusulas del contrato cuyo cumplimiento se exige, puede ocurrir que dicha acción sea declarada sin lugar, lo que implicaría por parte del demandante, la pérdida de la posesión que obstenta sobre el inmueble, de allí que la demandante al no haber acreditado en autos haber dado cumplimiento al procedimiento administrativo especial y previo contenido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, pues hace ineludible declarar de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, la nulidad del auto de admisión de la demanda de fecha 27 de mayo de 2015, y de todas las actuaciones subsiguientes, y por tanto la declaratoria de inadmisibilidad de la pretensión así incoada.
Así las cosas, hay que señalar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 5 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, es un texto normativo que tiende a regular situaciones que afectan a numerosas familias que pudiesen ser desposeídas de su lugar de vivienda, como consecuencia directa, de una acción judicial.
Efectivamente, la exposición de motivos del citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pone en evidencia que: “...En el escenario actual, un numeroso grupo de familias venezolanas no encuentran satisfecha una necesidad básica como lo es vivienda propia, poseen una ocupación condicionada a la -voluntad sin regulación ni controles efectivos- de los propietarios o arrendadores... -destacando- que la causa de pérdida de sus hogares no se debe en muchos casos a la falta de pago como lo estipulaba la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 Parágrafo A, sino al empleo de argumentos personales que esconden el objetivo final –especular, evadir controles, realizar prácticas ilegales de traspaso, entre otros-”.
En otras palabras, se debe establecer que cuando el legislador creó este instrumento legal, es porque consideró necesario producir un instrumento que protegiera a los ocupantes de inmuebles ajenos; para que el Estado le garantice la obtención de un inmueble, ya sea en condiciones temporal o fijo, en el caso de que se dicte una sentencia que disponga que deben entregar dicho inmueble.
Por todas estas razones, es que debe valorarse que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, persigue “...garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente” y acudir a los “...procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda...”.
La Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, se ha pronunciado sobre la aplicación del referido Decreto en causas distintas a las de arrendamientos.
Así en ponencia conjunta de fecha 1 de noviembre de 2011, Exp. Nro. 2011-000146, caso: Dhineyra María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar, produjo sentencia que la consideró líder en esta materia, la cual entre otras cosas estableció lo siguiente:
Omissis….
“En razón de la vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del viernes 6 de mayo de 2011, y dada la importancia que desde el punto de vista social representa el dicho cuerpo legal, por constituir nuestro País un “…Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico…”, conforme al contenido del artículo 2 de nuestra Carta Magna, esta Sala de Casación Civil consideró que la decisión del sub judice se presentara bajo la figura de PONENCIA CONJUNTA de los Magistrados y Magistradas integrantes de la misma; que, entre otros, tendrá el cometido ser la sentencia líder en lo que respecta a la interpretación, alcance y aplicación del articulado del Decreto supra citado, pasándose a decidir, previas las siguientes consideraciones:
Omissis….
“A partir de la promulgación de la Constitución en 1999, la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un estado social de derecho y de justicia, que protege como Derecho Fundamental a la familia, como centro embrionario del progreso social, ya que resulta difícil concebir que pueda producirse un desarrollo satisfactorio de la vida familiar sin un espacio físico elemental donde pueda desarrollarse y crecer, es decir el derecho de acceder a una vivienda digna tal como lo propugna nuestra constitución; así tenemos que por una parte el constituyente protegió a la familia tal como se desprende del inicio del artículo 75 que a la letra dice: “El Estado protegerá a la familia como asociación natural de la sociedad, y como el espacio fundamental para el desarrollo integral de las personas...”.
Y por la otra, acorde con esa protección, el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, prevé:
“Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.
El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de las viviendas”.
La precitada norma transcrita consagra el derecho de todos los ciudadanos a tener una vivienda digna, y al efecto el Estado ha desarrollado políticas sociales a fin de que las familias puedan acceder a esa vivienda digna que indica la constitución, tales como la creación del Ministerio Popular de Vivienda y Hábitat, la Misión Vivienda y otras.
Este derecho constitucional a una vivienda digna ha sido una de las mayores preocupaciones del Estado en beneficio del bienestar social, lo que dio origen al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39668 de fecha 6 de mayo de 2011, cuya exposición de motivos establece:
“…El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivienda digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales.
Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional durante el último decenio, más, sin embargo, persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente de distorsiones en el mercado inmobiliario y en el sector construcción.
…Omissis...
Así, en el actual escenario, por uno u otro motivo, existe una enorme cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento y las diversas formas de ocupación o, mediante la compra a crédito.
Estas familias ocupan las viviendas disponibles en función de su capacidad económica, y permanecen en ellas en la medida que pueden satisfacer las demandas de los arrendadores en los precios de alquiler, que en la mayoría de los casos responden a los valores que fija el mercado por vía de la especulación inmobiliaria y los intereses capitalistas de los propietarios y arrendadores y no al costo real o un valor razonable de los alquileres. De tal manera, son susceptibles de perder sus viviendas, o el derecho a ocuparlas, cuando las expectativas del arrendador varían, produciéndose un incremento en el valor de arrendamiento o una modificación de los planes particulares del propietario respecto de su inmueble.
…Omissis...
Sobre el anterior particular, debe observarse que el estrato correspondiente a pobreza crítica está compuesto en un mayor porcentaje por personas de la tercera edad, familias monoparentales matricentradas y personas con discapacidad, las cuales requieren de protección especial por parte del estado. Este grupo, debido a su vulnerabilidad, ha reportado recurrentemente ante los movimientos sociales de inquilinos y el Movimiento de Pobladores estar siendo afectados por los propietarios, a través de medidas ilegales de desalojo, debido a que los propietarios o arrendadores manifiestan querer realquilar estas unidades habitacionales con la intención de acrecentar el monto correspondiente a cánones de alquiler utilizando la figura del traspaso, elevando así su margen de ganancias económicas. En la práctica, los propietarios o arrendadores pueden tener otros fines, como vender el edificio o mantenerlo ocioso incluso, pero siempre alegan las causas establecidas en la ley de arrendamiento para rescindir el contrato. Llegan incluso a permitir el deterioro del edificio a fin de que los arrendatarios desocupen voluntariamente o se declare inhabitable inmueble y lograr de cualquier modo la desocupación.
...Omissis...
En los procedimientos de entrega material del inmueble o desalojo forzoso a inquilinos, dadas las características materiales de la actuación (acompañada por la fuerza pública y la coacción al abandono del hogar) llega incluso a generarse terror en la familia inquilina a desalojar.
Es por ello que se hace necesaria la pronta intervención por parte del Estado venezolano, vista la coyuntura que afronta actualmente el sector vivienda y el déficit existente, el cual seguramente se reducirá en los próximos años por la decidida actuación del Gobierno Nacional, pero que requiere, en una fase de transición, de medidas adicionales de protección de derecho humano a una vivienda digna.
...Omissis...
Todas estas situaciones implican muchas veces, hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios, violatorios de derechos humanos y que se encuentran expresamente prohibidos conforme a tratados, convenios internacionales suscritos por nuestro país, y leyes nacionales.
Por otro lado, las personas, familias y comunidades víctimas de desalojos forzosos se ven afectados por procedimientos administrativos y judiciales establecidos en leyes nacionales, anteriores a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y surgidos en escenarios de políticas neoliberales y contextos sociales distintos a la situación de emergencia generada por las lluvias; qué en muchos casos establecen plazos breves y no prevén una garantía adecuada en el acceso a la defensa por un abogado, de los débiles jurídicos en virtud de sus
La situación y razones expresadas fundamentan el presente decreto que busca garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, a fin de evitar que la lógica perversa del capitalismo siga enviando a la calle, sin alternativas de vivienda digna ni refugio alguno, a personas, familias y comunidades enteras...”. Como puede apreciarse de los fragmentos antes transcritos de la reseñada exposición de motivos, el Ejecutivo Nacional dentro del marco de la Ley Habilitante, promulgó el tantas veces indicado Decreto con el propósito de crear un ámbito jurídico de protección a todas las familias que son objeto de desocupación, desahucio o desalojos de las viviendas que ocupan o poseen en forma legítima, inmuebles destinados a vivienda principal. En ese sentido, esta Sala de Casación Civil cónsona con la protección constitucional a la familia y al derecho de una vivienda digna ha establecido que todo venezolano tiene derecho «...a la vivienda digna y a la protección de ésta como parte del sistema de seguridad social cuya efectividad se encuentra garantizada por el Estado en el artículo 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo cual forma parte del proyecto para la consecución de la verdadera transformación social en pro de la igualdad de los ciudadanos que proclamó nuestro Libertador y ante el riesgo que representa para las familias venezolanas, especialmente aquellas de menos recursos (medios y bajos), perder su vivienda por la aplicación de modalidades financieras que pretendan desconocer tal situación, la misma tiene como finalidad proteger a cualquier ciudadano o ciudadana beneficiario o solicitante de un crédito hipotecario, entendidos éstos como los destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda digna, regulando las condiciones fundamentales de los referidos créditos, impidiendo que en algún caso pudiera practicarse el anatocismo y la usura…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 23 de mayo de 2006, caso: Banco Plaza c/ Distribuidora Los Morochos, C.A) (Resaltado de la Sala). El anterior precedente jurisprudencial nos obliga a los integrantes de esta Sala de Casación Civil, que en aquellos casos sometidos a conocimiento de la Sala mediante el recurso de casación que pudiera resultar afectados la posesión legitima de una familia sobre un inmueble y que se encuentren comprendido dentro de la protección del Decreto ya indicado deben ser estudiados con acuciosidad y a la luz de los derechos fundamentales protegidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual si bien en principio involucra la afectación de un interés particular, lo cierto es que se trata de una situación de interés social que ha afectado a un sector importante de nuestra sociedad. De acuerdo a la exposición de motivos del señalado Decreto N° 8.190, el objeto de esas disposiciones legales es la garantía al respeto y protección del hogar, la familia, la seguridad personal, con la intención que las personas no sean desalojadas arbitraria o forzosamente de sus viviendas familiares sin un procedimiento previo que garantice el derecho a la defensa, acompañado de una política de protección de la familia frente a tales desalojos.
ANALISIS SOBRE EL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDA.
El artículo 1 dispone:
Artículo 1.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.” (Resaltado de la Sala).
De esta forma, entrando en el contenido del Decreto, se observa que el artículo 1° desarrolla su objeto, señalando que busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble.
De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
Acorde con lo expuesto el artículo 3 establece:
Artículo 3.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.”
El artículo 3° indica que el Decreto será aplicado frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal.
Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar.
Seguidamente, el artículo 4 dispone:
“Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas.
Artículo 4.- A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozco de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.” (Resaltado de la Sala).
Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley.
Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:
1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;
2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12.
El precitado artículo 12 es enfático al establecer que el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso, es previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. La referida norma preceptúa:
“Procedimiento previo a la ejecución de desalojos.
Artículo 12.- Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menos de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesario en resguardo y estabilidad de sus derechos.” (Resaltado de la Sala).
En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro.
Y acorde con lo dispuesto en esta norma, el artículo 13 es del siguiente contenido:
“Condiciones para la ejecución del desalojo.
Artículo 13.- Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el funcionario judicial:
1. Verificará que el sujeto afectado por la medida de desalojo hubiere contado durante el proceso con la debida asistencia u acompañamiento de un abogado de su confianza o, en su defecto, de un defensor público en materia de protección del derecho a la vivienda. Si esto no hubiere ocurrido, se deberá efectuar el procedimiento previo establecido en los artículos 5, 6,7 y 8 del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, sin cuyo cumplimiento no podrá procederse a la ejecución del desalojo.
2. Remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar.
En todo caso, no se procederá a la ejecución forzada sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona.” (Resaltado de la Sala).
Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para el afectado antes de proceder a la ejecución forzosa.” Omissis…
No hay dudas que se desprende de dicha sentencia, que el norte y propósito del cuerpo legal, es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria de un inmueble cuyo objeto sea de habitación familiar, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva; siendo entonces preciso establecer que dicho Decreto con Fuerza de Ley, no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.
Por tanto, de la interpretación del conjunto normativo del mencionado Decreto Ley, no se desprende que se oponga a que existan juicios que conlleven al desalojo del inmueble, solo que exige que se agoten ciertas condiciones para proponerla, y si el juicio ya estaba en curso para la fecha de su promulgación, éste debe continuar hasta que llegue a la etapa del desalojo, en cuyo caso, debe garantizarle al ejecutado que cuente con vivienda para habitarla. En todo caso, señalamos que el propósito perseguido es, evitar que se produzcan desalojos arbitrarios.
Con ello resultó precisado, que la protección legal tiene lugar frente a la situación real y efectiva de que sea ordenado un desalojo mediante decisión o sentencia definitivamente firme, pues lo perseguido, es impedir que su práctica resulte en una situación de terror y abuso que lesione gravemente a la persona o la familia que ha venido ocupando el inmueble como lugar de vivienda principal, por lo que, la exigencia de agotar el procedimiento previo administrativo constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, por lo que, como en el presente caso, de ser procedente, debe ser declarado de oficio. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, establecido como ha sido, la obligatoriedad de exigir que se agote el procedimiento previo, establecido en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas sin el cual no debe admitirse acción alguna que pueda conllevar al desalojo de un inmueble apto para vivienda, procede este juzgador a establecer si como en el caso de autos, en que el actor pretende que el demandado le otorgue el documento definitivo de compra venta del inmueble que constituye el objeto del contrato cuyo cumplimiento se exige, en función de las cláusulas del mismo, sin que se desprenda del libelo, esto es de su petitorio, que la decisión que se produzca en el juicio, tenga como consecuencia directa la desposesión del inmueble que el demandante obstenta, sea entonces necesario, el cumplimiento de dicho procedimiento administrativo previo, todo por los efectos naturales que puede producir una eventual sentencia desfavorable que declare sin lugar la acción de cumplimiento.
Así las cosas, en atención a lo que se ha establecido, que en este caso, en una eventual declaratoria sin lugar de la presente acción de cumplimiento de contrato, donde lo que se demanda es que, el demandado otorgue el documento definitivo de compra venta, la misma no produce entre sus consecuencias dejar sin efectos el contrato que permitió el ingreso del demandado al inmueble, y por tanto, devolver el mismo al demandado, ya que el efecto de esta supuesta o eventual declaratoria sin lugar de la acción, conduciría al archivo del expediente. ASI SE DECIDE.
En otras palabras, lo que ha verificado este juzgador es que en la presente causa, no se dan los supuestos de hecho establecidos en los artículos 1, 2 y 4 del referido Decreto-Ley, y entre ellos, conforme lo señaló el juzgado de la causa, que de resultar sin lugar la pretensión, conlleve al desalojo del inmueble de habitación familiar, por lo que, no hace falta para la tramitación de este juicio de cumplimiento de contrato, que se agote el procedimiento previo administrativo, previsto en los artículos del 5 al 11, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas. ASI SE DECIDE.
En consecuencia de lo anterior, le es forzoso entonces a este juzgador superior, revocar la sentencia apelada, que decretó la nulidad del auto de admisión de la demanda y de todas las actuaciones que cursan en autos, así como la inadmisibilidad de la acción. ASI SE DECIDE.
Finalmente se establece que debe la juzgadora a quo, en virtud de esta sentencia, continuar la causa en el estado en que se encontraba para el momento en que dictó la sentencia apelada. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR apelación interpuesta en fecha 10 de agosto de 2015, por la abogada Yajaira Gutiérrez Castillo, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 05 de agosto de 2015, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Páez y Araure del Segundo Circuito del estado Portuguesa.

SEGUNDO: Se REVOCA la decisión dictada en fecha 05 de agosto de 2015, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Páez y Araure del Segundo Circuito del estado Portuguesa, y SE ORDENA al prenombrado Tribunal, continuar la causa en el estado en que se encontraba para el momento en que dictó la sentencia apelada, dictada en 05 de agosto de 2015; al considerar este juzgador como se señaló en la motiva, que no hace falta para la tramitación del presente juicio, que se agote el procedimiento previo administrativo, previsto en los artículos del 5 al 11, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.
TERCERO: No hay condenatoria en costas del recurso a la parte apelante.
Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los dieciséis (16) días del mes de noviembre de 2015. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez Superior,

Abg. Harold Paredes Bracamonte.
La Secretaria Acc.,

Abg. Elizabeth Linares de Zamora
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 03:10 de la tarde. Conste:
(Scria. Acc.)