TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 13 de noviembre de 2015
205º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2014-001520

PARTE ACTORA: DANIEL CORTEZ CORTEZ MEERTENS, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de HOUSTON, TEXAS, EEUU, y titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.120.429.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MIGUEL ANGEL ESTÉ CEDEÑO, MARIANN SALEM y MIRIAN PAVAN, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.170, 67.150 y 54.131, respectivamente
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES COINCA, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, el 02 de abril de 2007, bajo el Nº 31, Tomo 57-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ELIAS ARAZI SAYEGH, PEDRO CABRERA, ISAAC LEWIS CASTILLO, EVELYN AGUILAR, LUIS ROMERO y HECTOR OLIVO, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.153, 22.966, 13.277, 29.605, 33.374 y 23.060, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I

Alega el actor en su libelo de demanda que en fecha 18 de agosto de 2010, la sociedad INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A., actuando en carácter de apoderado de la parte actora, poder que posteriormente sería revocado, celebró un contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a la vivienda de la propiedad del actor, el cual está plenamente identificado en el libelo de demanda, con la sociedad INVERSIONES COINCA C.A., hoy demandada, para que su representante legal, el ciudadano JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN lo ocupe con su familia.

Señala que el contrato de arrendamiento tendría una duración de seis (6) meses, prorrogable por períodos iguales a no ser que se notifique con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo. En este sentido, alega que en fecha 10 de agosto de 2011 notificó a la arrendataria de que el contrato no se renovaría, por lo que el vencimiento del mismo se materializó el 18 de febrero de 2012.

Que una vez vencido el contrato, y en vista de que las conversaciones que tuvieron las partes en relación a la entrega del mismo fueron infructuosas, en fecha 01 de julio de 2013 el actor acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) a fin de iniciar el procedimiento administrativo para la restitución de inmueble, en el cual celebraron audiencia conciliatoria en fecha 21 de enero de 2014 donde la accionada manifestó que en efecto el contrato está vencido pero que no podía entregarlo en virtud de que no posee vivienda propia, por lo que el accionante otorgó un tiempo justificado para la devolución del mismo que vence el 15 de noviembre de 2014.

Ahora bien, alega que vencido el plazo acordado en dicha audiencia, el demandado se ha negado a desalojar el inmueble por lo que acudió a la vía judicial.

Es por ello que solicitó se condene al demandado al cumplimiento del acuerdo celebrado en la referida audiencia, en el sentido de que haga entrega inmediata de bien objeto del arrendamiento, junto con los demás bienes, en las condiciones en que las recibió. Así mismo solicitó se condene a la demandada al pago de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.450,00) por cada día contado desde el 16 de noviembre de 2014, fecha en la que finalizó el lapso otorgado por el actor, hasta su entrega definitiva, por concepto de daños y perjuicios pactados en el contrato, así como solicitó se condene en costas a la demandada.

Por otra parte, el demandado en su contestación, en primer lugar, admite la existencia del contrato descrito por el actor y el acuerdo celebrado ante la SUNAVI, sin embargo, niega que el referido contrato esté vencido por cuanto nunca se le notificó de la no renovación del mismo alegando que la notificación existente es nula por cuanto se realizó por medio de correo electrónico y en forma extemporánea.

Alega que el acuerdo suscrito ante la SUNAVI no tiene validez pues, la accionada fue inducida mediante falsedades a suscribirlo, siendo que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece la nulidad de los actos celebrado en menoscabo de los derechos de los arrendatarios en su artículo 32.

Respecto de la cláusula cuarta del contrato, que establece el término del mismo, la demandada alega que es nula e inválida por cuanto la referida ley establece que los contratos de arrendamiento de vivienda deben celebrarse mínimo por el plazo de un año de manera que nunca gozó de prórroga legal.

Continúa su defensa expresando que la parte actora, al haberle solicitado que deje de pagar los cánones a la cuenta bancaria de INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A. para que empiece a pagar en su cuenta personal, convalidó la reconducción del contrato, por lo que señala que el mismo nunca se extinguió.

Es por lo anterior que niegan, rechazan y contradicen los particulares del petitorio libelar.

Aunado a lo anterior reconviene al demandante por cumplimiento de contrato alegando que mediante la notificación judicial practicada en fecha 29 de enero de 2013 en el particular quinto, el actor reconvenido ratifica la renovación del contrato, y que la notificación realizada por medio de correo electrónico en fecha 10 de agosto de 2011 es nula, en los mismos términos señalados en la contestación. Alega que el actor trata de menoscabar sus derechos protegidos en la ya nombrada ley especial en materia de arrendamiento de vivienda violando su derecho a la defensa. Por último señala que el acuerdo celebrado ante la SUNAVI es simplemente un trámite el cual fue firmado por la accionada en virtud de artimañas y engaños realizados por el actor.

Es por lo anterior que solicita a este Tribunal que condene a la parte demandante en el cumplimiento del contrato en el sentido de que permita que la demandada reconviniente siga ocupando el inmueble con su familia; en que cumpla con el término establecido en la cláusula cuarta del contrato; y que sea condenado en costas.

Ahora bien, en el escrito de contestación a la reconvención el actor reconvenido alega que la reconvención planteada por la demandada reconviniente debe ser inadmitida por cuanto no es una pretensión en sí sino que constituye una defensa contra la demanda al igual que la contestación de la misma; al mismo tiempo da contestación a la mutua petición a todo evento.

-II-

Constituye un principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados por las partes. En un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes para que acrediten la verdad de los hechos plasmados, es decir, la carga de la prueba no supone un derecho para el adversario sino un imperativo del propio interés de cada parte acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.

Planteada la controversia y trabada la litis en los términos explanados supra, este Tribunal entra a analizar el acervo probatorio traído a las actas y a tal efecto considera necesario citar el artículo 1.354 del Código Civil, que establece lo siguiente:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.

La presente demanda versa sobre el cumplimiento de un acuerdo celebrado entre las parte ante la SUNAVI, en virtud del incumplimiento de un contrato de arrendamiento de un bien destinado a vivienda. Por su parte la demanda, al ejercer la mutua petición, pretende el cumplimiento del contrato que da origen a la relación arrendaticia.

De las documentales consignadas por la actora como instrumentos fundamentales de su pretensión salta a la vista de este Juzgado la existencia de un acuerdo suscrito ante la SUNAVI no fue objeto de contradicción, sin embargo, la demandada reconviniente, ahora en fase judicial, alega que el mismo fue suscrito mediante engaños y que fue sorprendida en su buena fe, de lo que deriva una carga importante de la prueba en tal sentido.

El resto de las documentales aportadas por la actora, a excepción de las identificadas con la letra “D”, al no haber sido impugnadas, desconocidas, tachadas u objetadas se les confiere pleno valor probatorio con base al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Puntualmente considera quien suscribe hacer especial detención en la documental marcada “H” consistente en el Acta de Audiencia Conciliatoria, celebrada ante la SUNAVI, de la que se desprende que la accionada admite que el contrato está vencido y acuerda entregar el inmueble en fecha 15 de noviembre de 2014. Este Tribunal le confiere pleno valor probatorio con base al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte, la demandada presentó junto con su escrito de contestación y reconvención, marcado “A”, copia certificada del expediente Nº MC-000670-13/09, que se sustancia ante la SUNAVI. Del mismo se desprende que se celebró la ya aludida audiencia y que la accionada admite que el contrato está vencido y acuerda entregar el inmueble en fecha 15 de noviembre de 2014, lo cual no ha sido contradicho y constituye prácticamente el documento fundamental del actor.

Marcado como “Legajo de Recibos” la demandada reconviniente presentó una serie de documentales que prueban el pago de sus obligaciones respecto de los cánones, en tal sentido se observa que tal hecho no es un punto controvertido en este proceso por lo que debe desecharse del juicio.

-III-

Como se expresó anteriormente, la pretensión de la actora consiste en el cumplimiento del acuerdo suscrito en la audiencia de conciliación ante la SUNAVI, acuerdo que debe ser declarado nulo según el alegato traído por la demandada por haber sido suscrito bajo engaño siendo sorprendiendo en su buena fe.

De la defensa en cuestión se debe hacer referencia, primeramente, a que el mencionado acuerdo fue suscrito por la hoy demandada debidamente asistida de abogado de lo cual debe inferir este Tribunal que no habiendo sido presentada prueba alguna que deje en evidencia la violación de sus derechos, tal acto debe ser tenido como legítimo así como generador de las consecuencias jurídicas allí soportadas; así mismo se observa de la prueba consignada por la misma demandada, marcada “A”, que además de la audiencia se tramitaron actos de comunicación consistentes en notificación judicial y notificación mediante la SUNAVI, por lo que se denota, sin lugar a dudas, que el derecho a la defensa no fue menoscabado en momento alguno, siendo oportuno resaltar que la novedosa exigencia de un procedimiento previo al judicial, por vía administrativa, en materia de arrendamiento de vivienda, nace, precisamente, en aras a la mayor garantía posible de los derechos de los arrendatarios como débiles jurídicos que son.

Puntualizado lo anterior, debe hacerse mención a las declaraciones esgrimidas por la hoy demandada en la audiencia conciliatoria llevada en sede administrativa donde señala que a pesar de estar al tanto del vencimiento del contrato y de la voluntad del actor de vender su inmueble, “el ciudadano arrendatario mantiene la misma necesidad de seguir ocupando el dicho inmueble por cuanto no posee vivienda propia y que en el cumplimiento de dicho contrato ha sido responsable en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento”. Declaraciones que, a juicio de quien suscribe, constituyen una confesión de parte, realizada ante un funcionario público, dirigida al reconocimiento del incumplimiento que hoy se demanda en esta sede jurisdiccional.

Ahora bien, de la ya aludida Acta de Audiencia, se observa que las partes pactaron que la hoy demandada permaneciera en el inmueble objeto del juicio hasta el día sábado 15 de noviembre de 2014, siendo que, a lo largo del procedimiento aquí tramitado, ésta alega constantemente que continúa ocupando el inmueble y que paga los cánones de arrendamiento. Entonces, establecidas y circunscritas las condiciones de permanencia en el inmueble en el Acta aludida este Tribunal concluye que la demandada incumplió lo pactado en la referida audiencia.

Seguidamente, debe este Juzgador pronunciarse acerca de la solicitud de la actora de aplicar la sanción establecida en la cláusula octava del contrato, que establece que la arrendataria se compromete a pagar al arrendador, la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.450,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble por concepto de daños y perjuicios, debiendo, en caso tal, determinar desde qué momento debe empezarse a computar dicha sanción.

Tal como lo señala el actor en su libelo, y como lo conviene la demandada en la ya referida audiencia que funge como plena prueba en este juicio, el inmueble debió entregarse en fecha 16 de noviembre de 2014, por lo que resulta ineludible para quien juzga, en vista de la confesión plasmada, fijar necesariamente la referida fecha como la de inicio para computar la sanción en cuestión.

Con respecto a la reconvención, de una revisión dirigida a la fundamentación de la misma se aprecia que los argumentos y hechos alegados por la demandada reconviniente, son exactamente los mismos que los expuestos en sus defensas de fondo. Al respecto, debe tenerse en cuenta que la reconvención o mutua petición, constituye una contraofensiva que tiene el demandado contra el actor, que por tener procedimientos compatibles se resuelven ambas pretensiones en un solo fallo, siendo que, dicha contraofensiva debe constituir una nueva pretensión trayendo nuevos hechos al juicio, es decir, un medio de ataque y no una forma de defensa.

Explicado lo anterior este Juzgado considera menester traer a colación el extracto del comentario formulado por el doctrinario patrio Ricardo Henriquez La Roche, a propósito de la reconvención, en su obra titulada Código de Procedimiento Civil Comentado, en donde señala:

“(…) Ahora bien, si la mutua petición no introduce nuevos hechos, concernientes por ej. a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro y simple. Así, en el caso de que frente a una demanda de reivindicación, el demandado reconvenga por la declaración negativa de mera certeza contra el actor, pidiendo al juez que declara –con certeza oficial- que el bien es suyo y no del actor, el proceso de la reconvención sería inoficioso, pues ésta consiste no más que en una defensa negativa, que coincide en sus efectos –frente al reivindicante- con el fallo absolutorio que podría dictar el juez.” (Resaltado del Tribunal)

En virtud de lo anterior, visto que en la reconvención planteada por la demandada no se subsumen nuevos hechos al juicio y solo plantea meras defensas en relación a la pretensión del demandante este Tribunal debe declarar INADMISIBLE la misma.

-IV-

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato intentó el ciudadano DANIEL CORTEZ CORTEZ MEERTENS contra la sociedad INVERSIONES COINCA, C.A; SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención intentada por la demandada. En consecuencia: Se ordena a la parte demandada al cumplimiento del acuerdo celebrado en la ya referida audiencia de conciliación, en el sentido de que haga la devolución inmediata del inmueble a la parte actora; se condena a la demandada al pago de la sanción establecida en el contrato que consiste en el pago de la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.450,00) por cada día de retraso en la entrega, contado a partir del 16 de noviembre de 2014, hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble, para lo cual se ordena experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas a la parte demandada toda vez que resultó totalmente vencida en el juicio conforme al artículo 274 ejusdem.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 13 de noviembre de 2015. 205º y 156º.

EL JUEZ,

RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las 1:58 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

Asunto: AP11-V-2014-001520