TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 2 de noviembre de 2015
205º y 156º
ASUNTO: AP11-V-2013-001027
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil CREACIONES LAKSMI C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha siete (7) de mayo de 2.004, anotado bajo el Nº 17 Tomo 904-A.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS MACHADO MANRIQUE, RAMIRO SOSA RODRIGUEZ, RAMON ALFREDO AGUILAR CAMERO, MARIA FATIMA DA COSTA, DANIEL ALBERTO FRAGIEL ARENAS, MARIA ALEJANDRA GONZALEZ YANEZ, MARIA CAROLINA GARCIA OCANDO, ANNA CATERINA SALVAGGIO MELILLO, PAULA MANZANILLA VERA y LUBMILA MARTÍNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-5.537.697, V-6.970.727, V-9.413.450, V-10.381.514, V-16.246.179, V-18.750.265, V-19.418.311, V-17.444.649, V-20.675.066 y V-21.467.973, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 17.201, 37.779, 38.383, 64.504, 118.243, 156.866, 178.521, 195.592, 215.138 y 205.818, en el mismo orden enunciado.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARÍA CRISTINA AMARISTA ÁLVAREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.316.325.-
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MERCEDES ELENA VELÁSQUEZ VERDE y MIRIAM ORELLANA, venezolanas, mayores de edad, abogadas en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-8.205.777 y V-4.810.639 respectivamente e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 24.619 y 69.425 en el mismo orden enunciado.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 25 de Septiembre de 2013, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada MARIA CAROLINA GARCÍA , quien actuando en su condición de apoderada judicial de la Sociedad mercantil CREACIONES LAKSMI, C.A., procedió a demandar por CUMPLIMIENTO CONTRATO al ciudadano MARÍA CRISTINA AMARISTA ÁLVAREZ, en virtud de un contrato de opción de compra venta.-
Señalan las apoderadas judiciales de la actora que su representada, en fecha 26 de abril de 2013, celebró contrato de compraventa con la demandada por un local comercial, distinguido D-2, Código Catastral 02-04-06-01-D42-00, ubicado en el Nivel Diversión del Centro Comercial Buenaventura Vista Place, situado en el Municipio Zamora, del estado Miranda, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, del 26 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 033, Tomo 150 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con código catastral 02-04-06-01-D42-00, con una superficie aproximada de 14,94 m2, cuyos linderos son: NORTE: con local D-41; SUR: con área de circulación; ESTE: con local D42a; y, OESTE: con local D-41. A dicho inmueble le corresponde un puesto de estacionamiento identificado E2-244, alinderado así: Norte: Con calle interna de circulación; SUR: Con muro Sur; ESTE: Con puesto de estacionamiento E2-245; y, OESTE: Con puesto de estacionamiento E2-243. Le corresponde un porcentaje de condominio de 0,001847% sobre los derechos y cargas comunes.
Dicho inmueble fue adquirido por la ciudadana María Cristina Amarista Álvarez, según consta de documento inscrito en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 11 de junio de 2002, según asiento Nº 48, Tomo 14, Protocolo Primero.
Que el precio de venta se fijó en la cantidad de setecientos trece mil bolívares (Bs. 713.000,00), de los cuales pagó la cantidad de doscientos trece mil bolívares (Bs. 213.000,00) y la diferencia sería pagada al momento de protocolizar el documento definitivo de venta, fijada para dentro de los noventa (90) días siguientes a la autenticación, prorrogables por treinta (30) días adicionales.
Que desde la misma fecha de la celebración del contrato de venta, la comparadora ha poseído el inmueble en calidad de propietaria, quedando pendiente solo el pago del saldo y la tradición legal de la cosa.
Que a pesar que en el contrato se habla de una opción, se trata efectiva y jurídicamente de la compraventa de un inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil.
En lo que respecta al incumplimiento de la vendedora, señalan las apoderadas judiciales de la accionante, que la accionada nunca cumplió con la obligación de entregar las solvencias necesarias y pagar los impuestos correspondientes, viéndose la compradora en la necesidad de pagar los impuestos municipales y tramitar las solvencias, ya que se requería de ellos para realizar los trámites pertinentes ante el registro inmobiliario y para solicitar el préstamo con garantía hipotecaria para pagar el saldo del precio. Que la vendedora tampoco pagó el cero coma cinco por ciento (0,5%) de impuesto al Seniat por la venta del inmueble, el cual le correspondía pagar.
Que pese a que la compradora no había tramitado el crédito bancario, contaba con el dinero para pagar el precio de venta; que la vendedora de forma maliciosa dejó de atender las llamadas y responder los correos electrónicos, resultando imposible ubicarla para informarle la fecha de la firma del documento definitivo, ante la oficina de registro inmobiliario.
Que a pesar de haber presentado el documento para la firma ante el registro, la vendedora no se ha presentado para su otorgamiento.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.474,1.133, 1.141, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.920 del Código Civil; y, artículo 531 del código adjetivo.
En el capítulo correspondiente al petitorio, la ciudadana María Amarista Álvarez, es demandada para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en la existencia del contrato de venta arriba señalado y en que dé cumplimiento a dicho contrato, otorgando el documento definitivo de venta ante la oficina de registro inmobiliario correspondiente. Asimismo, la demandante ofrece pagar la diferencia del precio, o sea, la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), en la oportunidad que fije el tribunal.
La demanda fue estimada en ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), equivalente a 7.476,73 Unidades Tributarias.
En fecha 1 de octubre de 2013, este Juzgado admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho y ordenó el emplazamiento de la demandada, para la contestación de la demanda, dentro de los veinte días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.
Tramitada la citación personal de la demandada, no pudo lograrse la misma, por lo que a petición de la representación judicial de la demandante, se procedió a librar carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de octubre de 2014, compareció la abogada Miriam Orellana y consignó poder que la acredita como apoderada judicial de la demandada, junto a Mercedes Velásquez, ya identificadas en autos.
En fecha 12 de noviembre de 2014, la demandada contesta la demanda, a través de sus apoderados judiciales, manifestando que el contrato celebrado con la demandante es una opción de compra venta y no un contrato de compra-venta.
Seguidamente, se permite citar varios autores sobre la naturaleza y alcance del contrato de opción de compra venta, para concluir en que la opción de compraventa comporta una oferta irrevocable por cierto tiempo, la cual legítima y oportunamente ejercida por el optante tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato.
Que de la cláusula Segunda del contrato, las partes pactaron como precio del contrato, la cantidad de setecientos trece mil bolívares (Bs. 713.000,00), que debían ser pagados por la compradora al momento de protocolizar el documento definitivo de venta; y, de los cuales, según la cláusula Tercera, “LA COMPRADORA entrega en este acto a LA VENDEDORA la cantidad de DOSCIENTOS TRECE MIL BOLÍVARES (Bs. 213.000,00), los cuales se entregan a LA VENDEDORA a su entera satisfacción…cantidad que será imputable al precio convenido…”
Que en la misma cláusula en mención las partes acordaron “…Si la operación de compraventa no se perfecciona dentro del plazo aquí establecido en este documento, y por causas imputables a LA COMPRADORA, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BILÍVARES (Bs. 200.000,00) quedará a beneficio de LA VENDEDORA por concepto de indemnización de daños y perjuicios…”
Que de acuerdo a la cláusula Cuarta, la vigencia del contrato es de noventa (90) días, contados a partir de la fecha de la opción, prorrogables por treinta (30) días continuos adicionales, constados desde la expiración del término anterior.
Que no se trata de un contrato bilateral de compraventa, sino que la oferente estaba obligada a venderle a la optante el inmueble en un plazo, tiempo durante el cual aquélla no podía disponer del bien.
La demandada hace referencias a comunicaciones electrónicas realizadas con la demandante, relativas a la fecha estimada de firma del documento definitivo de venta, pago de impuesto de venta del aludido inmueble, documentos a presentar al momento de la protocolización de la venta, constancia de aprobación del crédito para la compra, dirección del Registro donde se protocolizaría la venta, envío de la copia del documento de venta de parte de la demandante a la demandada, elaboración de informe por parte del perito, traslado o no para la firma del documento. Los distintos correos electrónicos a que se refiere la demandada datan desde el 23 de agosto de 2013 hasta el 4 de septiembre de ese mismo año.
Que en fecha 4 de septiembre de 2013, mediante notario público, notificó a la demandante del vencimiento del contrato de opción de compra venta y consecuente aplicación de la cláusula penal acordada por las partes.
Que siendo la principal obligación de la demandada no disponer del inmueble durante la vigencia del contrato, y no habiendo constancia que la demandante haya obtenido el crédito y consignado el documento definitivo de compraventa ante la oficina inmobiliaria correspondiente, “antes del 27 de septiembre de 2013”, debe concluirse que la demandante incumplió en el pago del precio durante el tiempo estipulado y que la demandada cumplió de buena fe, su obligación, no sin antes notificarle su voluntad de dar por resuelto el contrato.
Que en lo que respecta a la obligación de entregar las solvencias y pagar los impuestos correspondientes, necesarios para presentar el documento traslativo de propiedad ante el registro inmobiliario y trámite del préstamo con garantía hipotecaria para pagar el saldo del precio de venta, la cual fue adquirida expresamente por la demandada en la cláusula Sexta del contrato, según los distintos correos electrónicos cruzados entre las partes, las demandante asumió de manera voluntaria, la obtención de las solvencias requeridas, por lo que mal puede alegar incumplimiento en ese sentido por parte de la demandada. En ese sentido, refiere correos del 18/7/2013, 6/8/2013, 15/8/2013, 23/8/2013, 25/8/2013 y 26/8/2013.
Que la demandante ni alega ni demuestra haberle puesto en mora. Que niega, rechaza y contradice que haya habido incumplimiento de su parte y que la demandante haya ejercido la ejecución del contrato de compraventa dentro del plazo contractual, probando la disponibilidad del saldo restante y notificado de ello a la demandada.
Que la demandante no consignó el saldo restante ante un órgano jurisdiccional, conforme a los artículos 1.286, 1.287 y 1.295 del Código Civil.
DE LA RECONVENCIÓN.
En la misma oportunidad y escrito de contestar la demanda, la accionada propuso reconvención contra la actora, conforme al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, por reivindicación e indemnización de daños y perjuicios.
La reconvención la fundamenta en los hechos en que basa su contestación, los cuales da por reproducidos para no incurrir en repeticiones innecesarias.
Con ello dice probar que actuó como un buen padre de familia en el cumplimiento de sus obligaciones, conforme al artículo 1.160 del Código Civil.
Que la demandante reconvenida ocupa el inmueble objeto del contrato desde el 26 de abril de 2013, sin haber pagado el precio, privándole de su uso o disfrute o de recibir una contraprestación económica.
Que a título de indemnización por lucro cesante, estima que debe reconocérsele, como propietaria, las remuneraciones que habría podido percibir de haber arrendado el inmueble, desde octubre de 2013 hasta la fecha de la reivindicación definitiva por parte de la demandante reconvenida.
Que en correo electrónico de fecha 23 de agosto de 2013, la accionante confesó no poseer el dinero para dar cumplimiento a su obligación.
Que vencida la vigencia del contrato, notificó a la demandante la resolución del contrato, conforme a la cláusula Tercera del contrato. Y, que además depositó en la cuenta bancaria de la demandante reconvenida el remanente, una vez hecha la deducción por garantía de cumplimiento de la obligación contraída por la compradora.
Fundamenta la acción reivindicatoria en el artículos 548 del Código Civil y la acción de daños y perjuicios en los artículos 1.167, 1.168, 1.185, ídem; y, en doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual trascribe parcialmente.
La reconvención fue estimada en tres millones trescientos mil bolívares (Bs. 3.300.000,00).
Por auto del 13 de noviembre de 2014, este Juzgado admitió la reconvención propuesta, fijando oportunidad para su contestación, y emplazando a la demandada a tales fines.
En fecha 19 de noviembre de 2014, la representación judicial de la actora reconvenida, desconoció los instrumentos marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N”, que corren insertos desde el folio 87 al 89 del expediente.
Para los efectos del desconocimiento de las aludidas documentales, realizar cómputo de los días de despacho contando veinte (20) desde el 13/10/2014, para la contestación de la demanda; y luego contar cinco (5) días de despacho para el desconocimiento de los documentos conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de noviembre de 2014, la demandante reconviniente contestó la reconvención alegando la inadmisibilidad como punto previo, debido a que la reconvención versa sobre un objeto distinto al del juicio principal, el cual se trata de un cumplimiento de contrato de compraventa, mientras que el de la reconvención versa sobre la reivindicación y la indemnización de daños y perjuicio, por lo que el reconviniente debió dar cumplimiento al artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por aplicación de la parte in fine del artículo 365 eiusdem.
En cuanto a la acción reivindicatoria propuesta, señala la demandante en la contestación a la reconvención, que la posesión del inmueble de autos, es consecuencia directa del derecho de propiedad que adquirió en virtud del contrato cuyo cumplimiento demanda, suscrito ante notario público el 26 de abril de 2013.
Que según la cláusula Primera del aludido contrato, “LA VENDEDORA” dio en venta a “LA COMPRADORA”, el inmueble cuya reivindicación se pretende a través de la reconvención.
Que la reconviniente señala que la posesión ilegal de la demandante se inició el 28 de agosto de 2013, luego de vencido el lapso del supuesto contrato de opción de compra venta, por lo que es evidente que hubo consentimiento de su parte para que la compradora obtuviera la posesión del inmueble con motivo del contrato celebrado.
En relación con la acción de indemnización de daños y perjuicios extracontractuales, señala que la reconviniente con sus argumentos refuerza el argumento de la actora de que se trata de un contrato de compraventa, cuando señala que no fue pagado el precio de la venta y que ese incumplimiento le causó daños y perjuicios.
Que la falta de pago parcial del precio no puede generar daños y perjuicios extracontractuales, sino en todo caso generar consecuencias contractuales, que no es otra que el pago del capital adeudado y los correspondientes intereses, si fuere el caso.
Rechaza la reconvenida el alegato de la reconviniente de no haberle entregado el inmueble, ya que a su decir, no se trata de una opción de compra como lo sostiene la demandada, sino de un contrato de compraventa, al estar presente los elementos relativos a consentimiento, objeto y precio.
En fecha 16 de diciembre de 2014, los apoderados judiciales de las partes consignaron sendos escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 17 de ese mismo mes y año.
Mediante escrito del 7 de enero de 2014, la representación judicial de la demandante, consignó escrito de oposición a la admisión de las pruebas de su antagónica.
Por auto del 12 de enero de 2015, este Tribunal desechó la oposición formulada por la demandante reconvenida en relación a la admisión de las pruebas promovidas por la demandada reconviniente y admitió todas las pruebas promovidas, quedando abierto el proceso a la etapa de evacuación de pruebas a partir del día de despacho siguiente, durante treinta días de despacho.
En fecha 15 de enero de 2015 se procedió a la designación de experto.
Culminada la fase de evacuación de pruebas, en fecha 25 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes. En esa misma fecha, el tribunal fijó oportunidad para las observaciones.
Por auto del 9 de abril de 2015, el tribunal deja constancia que la causa entró en etapa de sentencia.
DE LAS PRUEBAS
Planteados como han quedado los hechos pasa este Juzgador a analizar el material probatorio aportado a los autos por las partes.
Pieza I
En lo que se refiere a la representación judicial de la parte actora, cursa del folio 10 al 12 y 220 al 225, documentos autenticados que acreditan dicha representación, los cuales no fueron impugnados o atacados en modo alguno, por lo que de conformidad con el Artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tienen la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en ellos contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en ellos se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dichos instrumentos, se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
Documento de compraventa, mediante el cual la demandada reconviniente adquiere de un tercero el inmueble, que constituye el objeto de la demanda de cumplimiento que nos ocupa, folios 13 al 21, reproducido del folio 105 al 109 y del folio 144 al 159. Dicho documento, no fue tachado ni impugnado, en cuanto a su contenido, por lo que se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en particular, la venta del inmueble en él contenida, entre las personas que allí se identifican, resultado de interés para el proceso, toda vez que se corresponde con el inmueble que manifiesta la actora le fue vendido.
Documento autenticado, folios 22 al 26, reproducido del folio 153 al 157, por medio del cual la ciudadana María Amarista, denominada “LA VENDEDORA” celebra contrato con la sociedad mercantil Creaciones Laksmi, C.A., denominada “LA COMPRADORA”, mediante el cual pactan, entre otros aspectos los siguientes:
En la cláusula “PRIMERA: LA VENDEDORA en su carácter de propietaria se obliga a vender a LA COMPRADORA, quien se obliga a comprar, un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un local distinguido con la letra y número D-42, ubicado en el nivel diversión del Centro Comercial Buenaventura Vista Place, el cual se encuentra ubicado en jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda...”. Seguidamente, se indica la superficie, linderos del inmueble antes aludido y accesorios, como el puesto de estacionamiento, incluyendo sus linderos; también se indica que el porcentaje de condominio que corresponde al bien sobre los derechos y cargas comunes es de 0,001847 %.
Seguidamente, las partes pactan en la cláusula “SEGUNDA: El precio pactado para la compraventa del inmueble objeto de esta opción es la cantidad de SETECIENTOS TRECE MIL BOLÍVARES (Bs. 713.000,00), que LA COMPRADORA se compromete a pagar a LA VENDEDORA al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta…”
Queda establecido en la cláusula “TERCERA: en garantía del cumplimiento de la obligación de compraventa que LA COMPRADORA y LA VENDEDORA se hacen mutuamente, LA COMPRADORA entrega en este acto a LA VENDEDORA la cantidad de doscientos trece mil novecientos bolívares (Bs. 213.900,00)… imputable al precio convenido y que no le será restituida a LA COMPRADORA en el momento de la firma del documento traslativo de la propiedad.”
Se indica en la cláusula “CUARTA: el plazo convenido entre las partes para el otorgamiento del documento traslativo de propiedad será de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de firma de la presente opción…”
Establecen las partes en la cláusula “SEXTA: omissis… comprometiéndose asimismo LA VENDEDORA a entregar las solvencias que sean necesarias y pagar los impuestos correspondientes, a los fines de protocolizar el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro correspondiente y a realizar todo lo necesario para que dichos documentos se otorguen oportunamente.”
Dicho documento no fue atacado en su contenido y firma. Sin embargo, las partes sí discuten su naturaleza, pues mientras la demandante reconvenida se inclina por sostener que se trata de un contrato de compraventa, la demandada reconviniente sostiene que es una opción de compraventa.
A los fines de determinar la naturaleza de dicho negocio jurídico, esta juzgadora se apoya en sentencia de fecha 18 de julio de 2015, caso Unidad Quirúrgica Los Sauces, C.A., contra Instituto Médico Quirúrgico El Buen Pastor, C.A., dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en caso similar, donde la aludida Sala estableció:
“… el juez de segunda instancia entre otros puntos, estimó que el negocio jurídico celebrado por las partes fue una venta a plazos, por cuanto el mismo contiene los elementos de un contrato de esta naturaleza, tales como el precio, la determinación del bien inmueble objeto de la venta, el consentimiento de las partes, así como las fechas parciales de pago y la fecha de la protocolización del documento ante la oficina subalterna de registro público.
Omissis…
las partes acordaron celebrar un contrato que denominaron “opción de compra venta”, y del cual se constata que se hicieron recíprocas concesiones, relativas a la compra venta, de un inmueble constituido por una casa quinta distinguida como “Alcimer” propiedad del Instituto Médico Quirúrgico El Buen Pastor, como principal y único activo fijo, y como principal activo para la Clínica Concepción de Caracas C.C.C., C.A., todo el mobiliario existente y los equipos médicos que allí se encuentran, lo que constituye la totalidad de sus acciones.
Asimismo, fijaron como precio de venta de la casa quinta la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00) y nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00) como precio por la totalidad de las acciones correspondientes a la Clínica La Concepción de Caracas C.C.C., C.A., siendo entonces la totalidad del precio de venta por quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), los cuales se cancelarían en cantidades en distintos plazos que se estipularon en la cláusula segunda del aludido instrumento convencional, y que denominaron “cronograma”.
De igual forma estipularon, en esa misma cláusula segunda, que el saldo de diez millones quinientos mil bolívares (Bs. 10.500.000,00) serían cancelados “…en fecha 30 de Agosto (sic) del 2012, momento en el cual se realizará la protocolización de los documentos definitivos de compra venta, por ante las Oficinas (sic) de los Registros (sic) correspondientes…”.
Así las cosas, luego de un estudio pormenorizado del texto de la convención cuyo cumplimiento se peticiona, ha evidenciado la Sala que, concordantemente con lo expresado por el ad quem en la recurrida, no obstante que las partes denominaron el analizado contrato como de opción de compra venta, de las previsiones allí establecidas, se puede deducir que la intención de aquellas era celebrar una verdadera venta, pues se encuentran presentes los elementos propios de este tipo de contratos para su perfeccionamiento, a saber, el objeto, el precio y el consentimiento de los contratantes legítimamente manifestado.
En efecto, la venta es un contrato bilateral, oneroso y consensual, y esto último constituye uno de las características fundamentales del contrato de venta, pues para su perfeccionamiento solo basta con el consentimiento de las partes legítimamente manifestado -artículo 1.161 del Código Civil-, siendo que, el hecho de que la ley exija ciertos requisitos o formalidades, no se refiere al perfeccionamiento del contrato en sí, sino a la oponibilidad de estos frente a los terceros, de allí que para que esa “oponibilidad” surta plenos efectos jurídicos es necesaria la inscripción ante la oficina de registro correspondiente.
Omissis…
Siendo ello así, aprecia la Sala que las partes, aunque denominaron la convención en comentario como de opción de compra venta, su intención era comprar y vender el inmueble denominado quinta “Alcimer” y las acciones aludidas más los bienes muebles que pertenecen a la Clínica La Concepción de Caracas, C.C.C., C.A., aunque el formalizante pretenda tergiversar con simples calificaciones la verdadera voluntad al suscribir el contrato…”

Ciertamente, al igual que el caso analizado por la Sala, en el presente asunto, las partes determinaron el inmueble, con sus datos de registro, ubicación, superficie, linderos, accesorios, porcentajes de condominio y demás datos de interés; establecieron el precio de venta y las oportunidades de pago, y la fecha de protocolización del documento definitivo ante el registro público correspondiente.
De lo anterior puede evidenciarse que en el contrato suscrito ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 33, Tomo 150 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, se encuentran presentes los elementos propios de los contratos de venta, como son: el objeto, constituido por el inmueble; el precio, fijado en setecientos trece mil bolívares (Bs. 713.000,00); y, el consentimiento, contenido en la manifestación de voluntad de vender por parte de la demandada y en la voluntad de comprar manifestada por la demandante. Por tanto, se tiene que dicho documento constituye un verdadero contrato de compraventa entre las partes. Así se establece.
Definida la naturaleza del aludido contrato, se tiene que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, se tienen que el documento bajo análisis contiene la venta del inmueble que allí se identifica, entre las partes contratantes.
En lo que se refiere a la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, folios 69 al 74, el documento autenticado que acredita dicha representación no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el Artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tienen la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dicho instrumento, se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
Comunicaciones electrónicas que van del folio 87 al 99, marcadas “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N”, promovidas por la demandada reconviniente. Dichas comunicaciones fueron desconocidas conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.
En virtud del desconocimiento de las comunicaciones referidas, la demandada promovió prueba de experticia –cuyas resultas corren desde el folio 53 al 138 y 219 al 222 de la pieza II–, en el dictamen pericial informático, el experto concluye:
“…confirmó la existencia e integridad de los mensajes de datos …se pudo establecer que se trata de mensajes originales que presentan consistencia y coherencia técnica, por lo que no presentan signos de forjamiento, alteración o falsificación electrónica.”
“…los mensajes de datos identificados…en el presente dictamen presentan las características típicas y esenciales de los mensajes de datos enviados y/o recibidos a través de internet…”
“…Se confirmó la veracidad de los hechos informáticos de envio (Sic) y recepción de los mensajes de datos… objeto de la presente experticia…”
“…se verificó por vía del presente peritaje su existencia en formato digital, así como su integridad o certeza de contenido desde el punto de vista informático, asi (Sic) como su dirección y nombre de origen es: “marianela herrera” o “Marienela Herrera” desde la dirección “laksmi_c.a@hotmail.com” a la dirección “kikaamarista@gmail.com”.
“…Para el momento de producción de los mensajes de datos en los que esta (Sic) incluida, la cuenta de correo “kikaamarista@gmail.com” tenía como usuario registrado el nombre: “kikaamarista@gmail.com” o “maría Cristina Amarista”…”

En la aclaratoria-ampliación de la experticia, el experto señala que:
“…no tuvo acceso a la cuenta de correo electrónico laksmi_c.a@hotmail.com por lo que no pudo establecerse quien es el creador de la misma ni quien detenta actualmente el acceso a dicha cuenta.”
“…Se pudo estudiar únicamente en esa cuenta (kikaamarista@gmail.com) la existencia e integridad de los mensajes de datos identificados al momento de practicar la experticia. Se ratifica que no se realizó ninguna operación técnica o pericial sobre la cuenta de buzon (Sic) de correo electrónico laksmi_c.a@hotmail.com.”
“Se pudo igualmente constatar en la cuenta kikaamarista@gmail.com de que no existen mensajes de datos que indiquen que tales mensajes no fueran rechazados por la cuenta laksmi_c.a@hotmail.com y al observarse que los mensajes de datos enviados en las fechas que indican no fueron rechazados por los servidores de correo, es por lo que se concluye que los mensajes de datos fueron enviados y recibidos por las cuentas involucradas, y es por ello que no es contradictorio en forma alguna el señalamiento de las conclusiones periciales. Al tener acceso a la cuenta “kikaamarista@gmail.com”, también se constato (Sic) por esta vía su actividad. En cuanto a la cuenta “laksmi_c.a@hotmail.com”, si bien no se tuvo acceso a la misma, se realizaron actuaciones periciales dirigidas a la comprobación de que esta cuenta era una cuenta activa.”
Visto el informe pericial y su ampliación, esta Juzgadora sigue el dictamen del experto en cuanto a los hechos verificados, ya expuestos. Por tanto, se tiene que la comunicaciones electrónicas desconocidas, se tienen como emanadas de la demandante, a través de su representante legal.
En consecuencia, de las impresiones de correos marcadas “G” y “J”, fechadas 23 y 26 de agosto de 2013, se tiene que la ciudadana Marianela Herrera, quien es la presidente de la demandante, –según consta del documento poder y del documento de venta autenticado, cuyo cumplimiento se demanda– informó antes del vencimiento de la fecha fijada para el otorgamiento del documento de venta ante el Registro Público correspondiente, de la aprobación del crédito bancario con el cual la compradora pagaría el remanente del precio de venta, situación que, según consta de dichas actas, era conocida por la vendedora, pues así se deja de manifiesto en las comunicaciones electrónicas que aparecen marcadas con las letras “A”, “B”, “D”, “G”, “H”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N”.
En ese orden de ideas, habiendo establecido este Juzgado que el contrato firmado en fecha 26 de abril de 2013, ante notario público, entre las partes contendientes, es un contrato de compraventa y no una opción de compraventa, el contrato de compraventa ya se había materializado entre Creaciones Laksmi, C.A., como compradora y la ciudadana María Cristina Amarista Álvarez, como vendedora, quedando pendiente su otorgamiento ante el registro público correspondiente para que surta efectos erga omnes.
Notificación notarial y anexo, realizada en fecha 29 de agosto de 2013, folios 100 al 104. Dicha notificación no surte efecto alguno en cuanto a que el contrato “…tuvo vigencia hasta el veintiséis (26) de agosto de 2013, en razón de haberse agotado el plazo fijado por las partes…” como se indica en la misma. Sin embargo, dicha notificación si sirve para poner en mora al comprador, dando lugar a la acción de resolución de contrato por falta de pago y/o generando los correspondientes intereses, legales o convencionales, pero que al no ser objeto de debate, no están sometidos al conocimiento de quien decide.
Comunicación fechada 19 de agosto de 2014, folio 110. Dicha comunicación nada prueba sobre los hechos controvertidos.
Constancia de aprobación de crédito bancario, fechada 23 de agosto de 2013, folios 158 y 159, donde consta que Banesco aprobó crédito por Bs. 500.000,00, a favor de creaciones Laksmi, C.A., folio 158. Dicha comunicación si bien emana de un tercero, viene a corroborar lo indicado por la vendedora demandada reconviniente, en su comunicación electrónica marcada “J”, donde reconoce haber recibido de la demandante, a través de su Presidente, anexo de aprobación de crédito bancario.
Certificados de solvencias y pagos de impuestos, folios 160 al 167 y 197 al 201, que no fueron impugnados en modo alguno, por lo que hacen fe de su contenido, en particular el pago que en ellos se refiere. Dichas solvencias y pagos de impuestos demuestran el interés de continuar con la negociación, toda vez que son necesarios para el otorgamiento del documento de venta ante la oficina de registro público.
Recibos de pagos varios por concepto de electricidad, aseo urbano, telefonía residencial, condominio, folios 168 al 196. Dichos documentos nada aportan sobre los hechos controvertidos.
Pieza II
Comunicación y anexos emanados de la Alcaldía del Municipio Zamora, Estado Miranda, folios 20 al 41. Dicha documentación, pese a no haber sido objetada, nada aporta a los hechos controvertidos.
Comunicación y anexos emanados del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, folios 153 al 180. Dicha documentación, pese a no haber sido objetada, nada aporta a los hechos controvertidos.
Comunicación emanada de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario. Dicha misiva informa que le fue requerido a Banesco la remisión de la información solicitada por este Juzgado, sin embargo, nada aporta sobre los hechos controvertidos.
De las referidas pruebas aportadas al proceso, queda demostrada la existencia de un contrato de compraventa celebrado entre Creaciones Laksmi, C.A., como compradora y María Cristina Amarista como vendedora; que la compradora había obtenido la aprobación del crédito bancario para el pago del precio restante y que dicha aprobación le fue notificada oportunamente a la vendedora, específicamente el 23 de agosto de 2013; y que la compradora ofreció pagar la diferencia del precio, o sea, la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), en la oportunidad que fije el tribunal, según consta del libelo de demanda, por lo que en criterio de esta Juzgadora, la demanda de cumplimiento debe ser declarada con lugar, sobre lo cual hará expreso pronunciamiento en el dispositivo de la presente sentencia. Así se decide.
En cuanto a la acción reivindicatoria contenida en la mutua petición propuesta, al prosperar la demanda de cumplimiento de contrato de compraventa, la misma debe ser desechada, pues para reivindicar, se requiere entre otros requisitos que el reivindicante sea propietario del bien objeto de reivindicación. Así se decide.
Respecto de la indemnización de daños y perjuicios, alega la reconviniente que tiene derecho a recibir una indemnización por lucro cesante, derivado del uso que ha hecho la reconvenida del inmueble objeto de debate.
Sobre el particular, quien decide observa que al ser considerado el documento autenticado en fecha 26 de abril de 2013, como documento de venta, para los efectos entre las partes, desde esa misma fecha, Creaciones Laksmi, C.A., se tiene como propietaria del inmueble en referencia, por lo que no puede haber lugar a la indemnización reclamada. Así se decide.
-III-
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y derecho que han quedado expuestas, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de venta interpuesta por la sociedad mercantil Creaciones Laksmi, C.A., contra la ciudadana María Cristina Amarista Álvarez.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana María Cristina Amarista Álvarez contra la sociedad mercantil Creaciones Laksmi, C.A. En consecuencia, se declaran sin lugar la acción reivindicatoria y la acción de daños y perjuicios.
TERCERO: Se ordena a la demandada reconviniente, ciudadana María Cristina Amarista Álvarez, otorgar a la sociedad mercantil Creaciones Laksmi, C.A., el documento definitivo de venta del local comercial, distinguido D-2, Código Catastral 02-04-06-01-D42-00, ubicado en el Nivel Diversión del Centro Comercial Buenaventura Vista Place, situado en el Municipio Zamora, del Estado Miranda, con código catastral 02-04-06-01-D42-00, con una superficie aproximada de 14,94 m2, cuyos linderos son: NORTE: con local D-41; SUR: con área de circulación; ESTE: con local D42a; y, OESTE: con local D-41, que comprende un puesto de estacionamiento identificado E2-244, alinderado así: Norte: Con calle interna de circulación; SUR: Con muro Sur; ESTE: Con puesto de estacionamiento E2-245; y, OESTE: Con puesto de estacionamiento E2-243. Le corresponde un porcentaje de condominio de 0,001847% sobre los derechos y cargas comunes, a la sociedad mercantil Creaciones Laksmi, C.A., quien deberá en esa oportunidad pagar la cantidad de Quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00).
Dicho inmueble aparece registrado a nombre de la ciudadana María Cristina Amarista Álvarez, según consta de documento inscrito en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 11 de junio de 2002, según asiento Nº 48, Tomo 14, Protocolo Primero.
Dada la naturaleza de lo litigado y el pronunciamiento judicial que precede, definitivamente firme la presente sentencia, si la ciudadana María Cristina Amarista Álvarez, se negare a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble antes identificado, la sentencia producirá estos efectos y se librará el correspondiente oficio, una vez conste en autos que la sociedad mercantil Creaciones Laksmi, C.A., ha pagado el remante del precio, antes determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada reconviniente tanto respecto de la demanda principal como de la reconvención, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal prevista para ello, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los dos (2) días del mes de noviembre de 2015. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ,
EL SECRETARIO,
CAROLINA M. GARCÍA CEDEÑO
CARLOS TIMAURE ALVAREZ
En esta misma fecha, siendo las dos y cincuenta y cinco minutos de la tarde (2:55 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-
EL SECRETARIO,

Abog. CARLOS TIMAURE ALVAREZ