REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS (Años: 205º y 156º) DEMANDANTE: JOSE RICO TERUEL y CARMEN PEREZ DE RICO, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 6.970.199 y V- 6.970.198, respectivamente. APODERADO JUDICIAL: ALEJANDRO BARNOLA CIFUENTES y RICARDO RUBEN HEREDIA, abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 63.193 y 76.946, respectivamente. DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES CRUZ DE BELEN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 61, Tomo 67-A-Pro, de fecha 13 de agosto de 1991, en la persona de su representante legal MANUEL ECHENAGUCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.305.985. APODERADO JUDICIAL: VICTOR BIELIUKAS DIAZ y ANTONIO BIELIUKAS DIAZ, abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 51.507 y 41.477, respectivamente. MOTIVO: NULIDAD DE COMPRA VENTA EXPEDIENTE: 12-0187 -I- SÍNTESIS DEL PROCESO Comienza el presente juicio por demanda de Nulidad de contrato de compromiso de compra venta, presentado en fecha 22 de junio de 2000, siendo admitida en fecha 07 de julio de 2000, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando el emplazamiento de la demandada en la persona de su representante legal para la contestación de la demanda dentro de los veinte (20) día de Despacho siguientes a la constancia en autos de la citación practicada. Mediante diligencia de fecha 18 de septiembre de 2000, suscrita por el Alguacil adscrito al Juzgado de la causa, dejo constancia en autos de haberse practicado la citación de la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 18 de octubre del año 2000, la parte actora solicitó la suspensión de la causa por un lapso de treinta (30) días continuos. En fecha 21 de noviembre de 2000, la parte accionada opuso la cuestión previa prevista en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 28 de noviembre de 2000, la parte actora consigno escrito, subsanando la cuestión previa opuesta por la parte accionada. Mediante diligencia de fecha 08 de diciembre de 2000, la parte demandada solicito que el juzgado se pronunciara en el sentido de que el defecto de la demanda no fue subsanado. En fecha 13 de diciembre de 2000, la parte actora consigno escrito solicitando se desechara el pedimento hecho por la parte demandad en su diligencia de fecha 08 de diciembre de 2000. En fecha 07 de mayo de 2000, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró SUBSANADA la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 09 de mayo de 2001, la parte actora se dio por notificada de la decisión de fecha 07 de mayo de 2000, y solicitó se librara boleta de notificación a la parte demandada, siendo acordado dicho pedimento por auto de fecha 17 de mayo de 2001. Mediante diligencia de fecha 07 de junio de 2000, suscrita por el Alguacil adscrito al Juzgado de la causa, consigno boleta de notificación debidamente firmada. En fecha 29 de junio de 2001, la parte accionada procedió a dar contestación a la presente demanda. En fecha 19 de septiembre de 2000, la parte acora solicito se suspendiera la mediada de prohibición de enajenar y gravar sobre el apartamento identificado con la letra C-34, ubicado en el piso 3, Torre ``C``, del Conjunto Residencial Colinas de la Alameda, Urbanización Lomas de la Alameda, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda; acordada por el Tribunal en fecha 01 de agosto de 2000, y manteniendo vigente la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 07 de agosto de 2000, sobre la parcela identificada con el N` 4, plenamente descrita en autos. Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de dicho lapso, presentando sus escritos de promoción de pruebas en fecha 19 de septiembre de 2001, siendo agregadas por auto de fecha 21 de septiembre de 2001. Mediante diligencia de fecha 22 de octubre de 2001, la parte accionada solicito se librara el despacho y oficio correspondiente a los fines de que el Tribunal de Municipio que resulte competente se sirva a evacuar las testimoniales. Por auto de fecha 23 de noviembre de 2001, el Tribunal de la causa procedió a suspender la medida de Prohibición de enajenar y gravar, solicitado por la parte actora mediante diligencia de fecha 19 de septiembre de 2001, librando el oficio correspondiente al Registrador Subalterno de Registro del Segundo Circuito de Baruta del Estado Miranda, en esta misma fecha libro comisión al Juzgado Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a los fines de evacuar las testimoniales promovidas por la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 06 de febrero de 2002, la parte actora solicitó computo de los días transcurridos desde el día 19 de diciembre de 2001, fecha en la cual finalizo el lapso de evacuación de pruebas con la finalidad que se fije la oportunidad para la presentación de os informes. En fecha 11 de julio de 2001, la ciudadana María Verónica Misle Rodríguez, de conformidad con el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, demando en tercería a los ciudadanos José Rico y Carmen de Rico. Por auto de fecha 11 de marzo de 2002, el Tribunal de la causa recibió las resultas emanadas del Juzgado Decimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, acordando agregarla a los autos. Por auto de fecha 22 de marzo de 2002, el Tribunal de la causa fijo el décimo quinto (15) día de despacho siguiente a fin de que las partes presentaran sus informes. En fecha 08 de mayo de 2002, la parte actora consignó escrito de informes. En fecha 17 de junio de 2002, la sociedad mercantil MADERAS EL PINAR, C.A., de conformidad con el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, demando en tercería a los ciudadanos José Rico y Carmen de Rico y a la sociedad mercantil Cruz de Belén C.A. Mediante diligencia de fecha 24 de marzo de 2003, la parte demandada solicitó se ordenara por auto expreso la continuación de la causa previo avocamiento con el fin de dictar sentencia definitiva en el juicio principal. Mediante diligencia de fecha 07 de abril de 2003, la parte demandada ratifico su pedimento de la diligencia de fecha 24 de marzo, de 2003, siendo acordado por auto de fecha 09 de mayo de 2003, ordenado en este acto la continuación de la causa en el estado que se encontraba. Mediante diligencia de fecha 02 de agosto de 2007, la parte demandada solicitó el avocamiento de la ciudadana Juez y una vez formalizado el avocamiento se sirva a dictar sentencia en la presente causa, pedimento que fue acordado por auto de fecha 09 de agosto de 2007, librando la respectiva boleta de notificación. Mediante diligencia de fecha 17 de septiembre de 2008, el apoderado judicial del tercero interviniente sociedad mercantil MADERAS EL PINAR C.A., solicitó se emitiera nueva boleta de notificación dirigida a las partes, siendo acordado dicho pedimento por auto de fecha 22 de septiembre de 2008, librando las respectivas boletas de notificación y dejando sin efecto la boleta de notificación librada en fecha 09 de agosto de 2007. Mediante diligencia de fecha 28 de octubre de 2009, el apoderado judicial del tercero interviniente sociedad mercantil MADERAS EL PINAR C.A., solicitó el avocamiento del nuevo Juez y se emitiera boleta de notificación dirigida a las partes, siendo acordado dicho pedimento por auto de fecha 29 de octubre de 2009, librando las respectivas boletas de notificación a la parte actora y a la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 11 de febrero de 2011, el apoderado judicial del tercero interviniente ciudadana María Verónica Misle, parte actora en la tercería interpuesta contra José Rico y Carmen de Rico, solicitó se librara nuevamente el oficio N` 6341-01, acordado el 23 de noviembre de 2001, dirigido al Registro correspondiente, contentivo de la suspensión de la medida de enajenar y gravar. En fecha 09 de Febrero de 2012, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, ordenó la remisión del presente expediente a este Juzgado en Virtud de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de noviembre de 2011. En fecha 22 de marzo de 2012, este Tribunal le dio entrada a la presente causa asentando la misma en los libros respectivos. Por auto de fecha 10 de julio de 2012, el Juez Titular de este despacho, procedió a abocarse al conocimiento de la presente causa, librando las respectivas boletas de notificación. Mediante diligencia de fecha 09 de agosto de 2012, el Alguacil adscrito a este Juzgado de constancia de la imposibilidad de la notificación de las partes. Por auto de fecha 02 de octubre de 2012, este Juzgado libró nueva boleta de notificación a la parte demandada, dejando sin efecto la boleta librada en fecha 10 de julio de 2012. Mediante diligencia de fecha 20 de noviembre de 2012, el Alguacil adscrito a este Juzgado de constancia de la imposibilidad de la notificación de la parte demandada, en esta misma fecha este Juzgado en vista de las diligencias estampadas por los Alguaciles y de conformidad con lo previsto en el artículo 5 de la Resolución N` 2011-0062, ordeno la notificación de las partes mediante cartel, librando el respectivo cartel en este mismo acto. En fecha 28 de Noviembre de 2012, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dictó Resolución N° 2012-0033, mediante la cual prorrogó por un año la vigencia de estos Juzgados itinerantes. En fecha 22 de enero de 2013, se dejo constancia de haberse cumplido con todas las formalidades de las resoluciones Nos. 2011-0062 y 2012-0033, emanadas de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el abocamiento de quien suscribe la presente decisión. En virtud de la Resolución Nº 2013-0030, de fecha 04 de Diciembre de 2013, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, prorrogó nuevamente la competencia de estos Juzgados Itinerantes hasta sentenciar todas las causas que le fueran remitidas por el circuito judicial de primera instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de Caracas. Estando este Juzgado en la oportunidad de dictar sentencia, pasa hacerlo con base a las siguientes consideraciones. - II - ALEGATOS DE LAS PARTES DE LA PARTE ACTORA En síntesis, la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda alegó lo siguiente: Que sus representados suscribieron con la sociedad mercantil INVERSIONES CRUZ DE BELEN, C.A., contrato de compromiso bilateral de compra-venta. Que la demandada se obligó a vender a sus representados una parcela de terreno de un mil quinientos metros cuadrados (1.500m2), el cual se encuentra en el lugar conocido como Cabeza de Tigre y Cruz de Belén, limoncito jurisdicción del municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda. Que el precio pactado por la parcela fue de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000, 00), los cuales serian pagados de la siguiente manera: cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), en dinero en efectivo y el saldo restante con el traspaso de la propiedad de un inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra y número C-34, ubicado en el piso 3, torre “C”, de las Residencias Colinas de la Alameda, Municipio Baruta del Estado Miranda, por un valor de ciento diez millones de bolívares (Bs. 110.000.000,00). Que el término acordado para la entrega de la mencionada parcela fue de un (1) año, contado a partir de la firma del mencionado contrato, estableciéndose la posibilidad de una prórroga de noventa (90) días, a partir del vencimiento del término de un (1) año. Que sus representados no podrían efectuar la ocupación de la parcela, sino después de otorgado el documento definitivo de compra venta ante la oficina de Registro correspondiente, para lo cual la demandada debía notificar a sus representados un lapso de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de notificación para trasladarse al registro competente para la protocolización del documento definitivo de compra venta. Que en caso que sus representados desistieren de la operación de compra venta por causas imputables a ellos se estipulo por concepto de indemnización por daños y perjuicios, que el veinte por ciento (20%) del precio de venta estipulado quedaría en beneficio de la demandada. Que sus representados han pagado puntualmente el precio de la mencionada parcela, cumpliendo con todas las obligaciones asumidas por ellos en el contrato. Que el mencionado contrato de compromiso bilateral de compra venta fue suscrito por las partes sin que estuviere protocolizado previamente el correspondiente Documento de Urbanización o Parcelamiento, requisito indispensable para poder enajenar parcelas, así como para poder suscribir promesas o compromisos de ventas. Que el contrato bilateral de compromiso de venta es nulo y en consecuencia no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, ya que lesiona el orden público. Que al haber obligado sus representados a pagar el precio de la parcela sin haber tenido el respectivo documento registrado, queda en potestad de sus representados solicitar la nulidad del contrato. Que la demandada tiene en oferta pública donde ofrece en venta parcelas industriales que forman parte de la segunda etapa de la Urbanización Cruz de Belén C.A., asimismo ha repartido catálogos publicitarios, sin cumplir con el requisito establecido en el articulo 20 de la Ley de Venta de Parcelas, al no mencionar la fecha y datos de registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento y las fechas y números de los permisos de construcción respectivos. Que el contrato carece de uno de los elementos esenciales para la existencia como lo es el objeto y esta afectado de vicios en el consentimiento, por lo tanto, carece de los elementos esenciales para su validez. Que el contenido del documento por el cual la demandada adquiere la parcela dada en venta a sus representados, no señala una parcela, sino un terreno quebrado secano, sin urbanizar, y sin servicios, con un área de 1353m2, por lo que se trata de objetos totalmente distintos, por lo que la obligación de trasmisión de propiedad suscrita por la demandada resulta imposible de trasmitir. Que el consentimiento otorgado por sus representados se explica en el hecho de que a ellos siempre se les hizo creer que lo que estaban comprando era una parcela de terreno de Un Mil Quinientos Metros Cuadrados 1.500 m2. Por todo lo antes expuesto ocurren a este Tribunal a los fines que declare la nulidad del contrato de compromiso bilateral a la sociedad mercantil INVERSIONES CRUZ DE BELEN, C.A., y sea condenada la demandada en lo siguiente: 1. En declarar nulo el contrato de compromiso bilateral de compra venta. 2. En restituir a sus representados los Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00) pagados en virtud del mencionado contratote compromiso de bilateral de compra venta, aplicándose la indexación. 3. En restituir a sus representados el inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra y número C-34, ubicado en el piso 3, torre “C”, de las Residencias Colinas de la Alameda, Municipio Baruta del Estado Miranda. 4. En pagar las costas y costos que se originen por el presente procedimiento incluidos honorarios profesionales de abogados. 5. La suma equivalente a la perdida del valor equivalente a la perdida del valor adquisitivo de las cantidades demandadas desde el momento en que concluya el lapso para la contestación de la demanda hasta el momento que se publique la sentencia definitiva, calculadas por vía de experticia complementaria del fallo. Estimó la presente demanda a los fines de establecer la competencia por la cuantía en la cantidad de Doscientos Millones de Bolívares (Bs. 200.000.000,00). Solicitó de conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los inmuebles pertenecientes a la demandada. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1, 2, 5, 9, 18, de la Ley de Venta de Parcelas; 1.141, 1.142, 1.146, 1.154 y 1.155, del Código Civil. DE LA PARTE DEMANDADA La parte demandada, en la oportunidad procesal para contestar la demanda incoada en su contra, alegó lo siguiente: Que es falso que se le haya vendido, de forma definitiva una parcela de terreno conforme a los términos contenidos en el contrato objeto de nulidad, ya que se trata de un compromiso de compra venta que determina las características de la cosa futura a venderse, las modalidades de pago del precio y la oportunidad en que tendrá lugar el otorgamiento del documento de venta definitivo y la tradición legal del bien. Que el compromiso bilateral de compra venta, se encuentra sujeto al cumplimiento de determinadas actividades positivas de su representada para obtener el documento de urbanismo industrial. Que los demandantes pretenden desconocer las condiciones suspensivas, incurriendo en serias contradicciones. Que se trata de un acto jurídico mediante el cual se convino entre las partes un término para la trasmisión de la propiedad sobre el bien futuro prometido, reservándose su representada el dominio sobre el inmueble hasta la formación de la parcela. Que las cláusulas, por virtud de las cuales se retrasa la trasmisión de la propiedad, son perfectamente validas en los contratos promisorios de compra venta y no podrán ser objeto de nulidad, como tampoco podrán ser invocadas su existencia para obtener un pronunciamiento judicial de nulidad. El inmueble prometido en venta como lo ha señalado la actora en su libelo pertenecería a la segunda etapa del parcelamiento Cruz de Belén, una vez concluidas las obras y actividades conducentes a dicho parcelamiento o urbanización industrial, es decir obtenidos los permisos, patentes y autorizaciones correspondiente, y registrado como fuere el documento de parcelamiento a que se refiere el artículo 2 de la Ley de Venta de Parcelas Vigente su representada procedería a otorgar el documento definitivo de compra venta. Que tal hecho es aceptado y admitido por los actores conforme lo han citado en su libelo de demanda. Que es un hecho no controvertido, que el compromiso bilateral de compra venta, es un contrato preparativo de venta regido por el derecho común. Que queda excluida la posibilidad de que sean aplicadas al caso presente las disposiciones legales que rigen la venta de parcelas mediante documentos de venta definitivos. Que la Ley de Venta de parcela en su artículo 8 establece, como supuesto esencial, de forma exclusiva y excluyente a los contratos de compra venta definitiva de parcelas vendidas bajo oferta pública. Que la actuación de su representada se ajusta a derecho, ya que el bien objeto de la negociación se encuentra aún en la esfera patrimonial de Inversiones Cruz de Belén, C.A., y el compromiso adquirido por las partes se encuentra aun en ejecución, ya que el bien aun no le ha sido vendido en forma definitiva sino que solo se les ha prometido en venta. Que en el presente caso, la vigencia, validez, certeza y eficacia jurídica del contrato objeto de nulidad fue ratificada y reconocida por los mismos actores con posterioridad a la celebración del citado contrato mediante el otorgamiento del contrato de permuta del apartamento aquí identificado celebrado por documento autenticado en fecha 2/02/2000. Que el conjunto de hechos que condicionan en forma suspensiva la ejecución del presente contrato, tales como concluir la construcción de la parcela y de obtener el registro definitivo de su venta, lo cual implica necesariamente, la protocolización previa del Documento de Parcelamiento, por lo que no es posible realizar la venta definitiva de una parcela de menor cabida real, por lo que la acción de nulidad no debe prosperar. Que el objeto del compromiso de compra venta se estableció de forma clara, precisa y concreta, como la obligación de su representada de transferir, en la oportunidad de culminar el parcelamiento. Que dicha parcela deberá tener una cabida aproximada de Mil Quinientos Metros Cuadrados (1.500m2), compromiso que es sostenido por su representada. Que los actores otorgaron de forma voluntaria su declaración de aceptación del compromiso exenta de vicios. Que la manifestación de voluntad hecha por los compradores de forma exterior, consciente y voluntaria fue dirigida a un fin lícito, como lo fue el adquirir el derecho de propiedad sobre una cosa futura, es decir, que la negociación fue revestida con la seriedad y formalidad requerida por la Ley. Que el establecimiento de los linderos del bien prometido, el conocimiento de visu que tenían sobre el bien y la aceptación de sus dimensiones destruyen los alegatos mencionados. Que en el texto del mencionado compromiso no se estableció la consideración de la cuantía exacta del bien a ser vendido, de hecho solo se estableció una medida aproximada, considerando esencial por los demandantes la mención de los linderos y de la extensión de estos, para la compra del futuro bien; por lo que deberá descartarse el hecho alegado por estos de que se les indujo al error de hecho para contratar. Rechazó la existencia del dolo alegado, ya que los compradores tenían conocimiento de la cabida, características, y dimensiones del terreno fue aceptado el compromiso antes de la suscripción del compromiso bilateral de compra venta. Que la futura parcela pertenecía a un proyecto de parcelamiento industrial determina su vinculación con un plan urbanístico conocido por los demandantes, en virtud del cual su representada ha procedido a adquirir los lotes de terreno colindantes que serán destinados al uso del proyecto. Tal circunstancia determina para el parcelero o urbanizador poder realizar ajustes en las cabidas de los bienes a venderse para ajustarse estrictamente, a lo prometido en los compromisos bilaterales de compra venta. Que la posibilidad de incumplimiento de este hecho solo puede concretarse con el establecimiento del urbanismo o parcelamiento definitivo reflejado en el documento de parcelamiento. Que el error no podrá concretarse hasta tanto el documento definitivo de parcelamiento industrial, debidamente protocolizado, señale que dicha parcela no existe, o que si existe tiene una diferencia en la cuantía mayor o menor a una quinta parte de la cabida prometida y que, en consecuencia el contrato definitivo de venta que suscribirán en el futuro las partes, corroboren tales hechos y circunstancias. Que de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 1.149 del Código Civil, ofrecieron a los actores el estricto cumplimiento de la cabida aproximada prometida en venta bajo la figura de parcela, es decir, 1.500m2, aproximados, tal como se ha prometido en la venta. Que cualquier posible situación irregular que pudiere existir respecto al contrato en referencia, ha sido convalidada por los actores, mediante la realización de actos posteriores de confirmación y ratificación del compromiso de compra venta, tales como la celebración del contrato de cesión de derechos de un apartamento. Que los actores se comprometieron a pagar parte del precio en efectivo, respecto al saldo, no se estableció plazo alguno, en interés de los compradores, estos convinieron en ceder el inmueble objeto de permuta antes de la fecha de otorgamiento del documento definitiva de venta, siendo aceptada por su representad. Que los actores conocían en detalle la cabida de la futura parcela, habiéndole satisfecho los límites establecidos en los linderos señalados en el precitado contrato. Que es cierto que la parte actora sabia sobre su pertenencia del inmueble prometido en venta a un proyecto de urbanismo, sobre el estado de ejecución de dicho proyecto o los actos preparativos del inmueble para su futura trasmisión. Alegó e invocó el hecho de no encontrarse protocolizado el documento de parcelamiento para la fecha de celebración del contrato de la presente acción, determinando la naturaleza del contrato utilizado por las partes para establecer la promesa mutua de compra venta. Que la parte actora pretende inducir en error de apreciación al Juzgador al señalar que se le ha prometido en venta un bien que no existe, trayendo a los autos el documento de propiedad de un terreno quebrado de secano, sin urbanizar y sin servicios, siendo que dicho documento sólo demuestra el dominio sobre el inmueble, pero que no es la futura parcela que será vendida. Que la obligación de su representada se limita a urbanizar los lotes de terreno adquiridos para su división de parcelas industriales conforme a lo establecido en el artículo 67 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, situación esta que era conocida y aceptada por los actores antes de la celebración del contrato cuya nulidad han solicitado. Que en razón de no encontrarse lleno los extremos exigidos en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, solicito se deje sin efecto la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre los bienes inmuebles propiedad de su representada, respecto de los cuales se han celebrado también compromisos bilaterales de compra venta. Solicito que la presente demanda sea declarada sin lugar sin lugar con expresa condenatoria en costas. -III- DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes: PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA: La parte actora consignó junto a su escrito libelar, las siguientes instrumentales: Copia certificada de instrumento poder otorgado por los ciudadanos José Rico Teruel y Carmen Pérez de Rico, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 12 de junio de 2000, anotado bajo el N° 6, Tomo 53 de los libros llevados ante esa Dependencia. En cuanto a esta documental, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por cuanto la misma no fue tachada ni desconocida, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, quedando de esta manera debidamente demostrada la cualidad con que actúan los apoderados judiciales de la parte actora. Así se declara.- Documento Original contentivo de compromiso de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de diciembre de 1998, anotado bajo el Nº 76, Tomo 230, de los libros de autenticaciones. Al respecto, este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.363 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de el se desprenden; quedando demostrada la relación contractual que une a las partes, la cual tiene como objeto la venta de una parcela de terreno que allí se describen, evidenciándose la libre manifestación de voluntades de las partes, de apegarse a las normas contractuales establecidas en el, por tanto, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.- Documento Original contentivo de cesión de derechos sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra y número C-34, ubicado en el piso 3, torre “C”, de las Residencias Colinas de la Alameda, Municipio Baruta del Estado Miranda, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de febrero de 2000, anotado bajo el Nº 46, Tomo 7, de los libros de autenticaciones. Por cuanto al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, este sentenciador lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.357 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil y debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de el se desprenden; quedando demostrado el cumplimiento de los compradores según la cláusula tercera del contrato de compromiso de compra venta, ya valorado. Así se declara.- Consignó tríptico contentivo de la publicidad de preventa perteneciente a la Urbanización Industrial Cruz de Belén, documental que no fue desconocida por la parte a la cual se le opone, este sentenciador le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la cual resulta pertinente a los fines de demostrar la construcción de la etapa II de la urbanización Cruz de Belén, en la cual según la contestación de la parte accionada pertenece la parcela señalada en el compromiso de compra venta suscrito por las partes. Así se decide.- Copia cerificada de documento contentivo de compra venta de un terreno quebrado secano, sin urbanizar y sin servicios, con una superficie de Un Mil Trescientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados (1.353m2), realizada por el ciudadano Antonio Regueiro Guerra a la sociedad mercantil Inversiones Cruz de Belén, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 16 de septiembre de 1998, anotado bajo el Nº 6, Tomo 177, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia. Observa quien aquí decide que la parte actora a través de esta documental pretende demostrar que la trasmisión del derecho de propiedad de la parcela adquirida por ellos en el compromiso bilateral de compra venta resulta imposible toda vez que no se ajusta a la descripción existente en esta documental, ahora bien, de dicha documental solo se desprende la titularidad del mencionado terreno quedando demostrado el dominio sobre el inmueble, pero que no es la futura parcela que le será vendida, ya que la misma deberá ser condicionada bajo los parámetros establecidos en el contrato sobre la cual se pretende la nulidad, por lo antes expuesto este sentenciador le otorga pleno valor probatoria a esta documental a tenor de lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se establece.- Promovió el merito de los autos, en todo aquello que favorezca a sus representados. Cabe destacar que no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tal y como lo ha establecido nuestro máximo tribunal en sentencia del 30 de julio de 2002, dictada por la Sala Político-Administrativa. Acogiéndose al criterio jurisprudencial antes trascrito, este operador de justicia no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte accionante a través de sus apoderados judiciales en su escrito de promoción de pruebas. Y así se decide.- PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA: Consignó junto con su escrito de contestación las siguientes documentales: Copia certificada de instrumento poder otorgado por el ciudadano Manuel María Echenagucia, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Inversiones Cruz de Belén, C.A., por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao. Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 16 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 12, Tomo 22 de los libros llevados ante esa Dependencia. En cuanto a esta documental, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por cuanto la misma no fue tachada ni desconocida, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, quedando de esta manera debidamente demostrada la cualidad con que actúan los apoderados judiciales de la parte demandada. Así se declara.- Documento Original contentivo de compromiso de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de diciembre de 1998, anotado bajo el Nº 76, Tomo 230, de los libros de autenticaciones. Observa quien aquí decide que dicha documental ya fue apreciado y valorado por quien suscribe la presente decisión. Promovió Copia certificada contentiva de compra venta de una parcela de terreno distinguida con el Nº 4 de la Urbanización Industrial, Conjunto Industrial Cruz de Belén, Ubicada a la altura del kilómetro 3 de la Fila de Mariche, propiedad de la empresa Maderas el Pinar, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 18 de diciembre de 1998, anotado bajo el Nº 29, Tomo 232, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia. Observa quien aquí decide que la presente documental fue traída a los autos con la finalidad de ilustrar al Tribunal que la parcela de terreno en el descrita no pertenece a la demandada, razón por la cual este sentenciador desecha del cúmulo probatorio dicha prueba por resulta impertinente, ya que la misma no aporta elementos de convicción al merito de la causa. Así se decide.- Promovió Copia certificada contentiva de compra venta de una parcela de terreno distinguida con el Nº 6 de la Urbanización Industrial, Conjunto Industrial Cruz de Belén, Ubicada a la altura del kilómetro 3 de la Fila de Mariche, propiedad de la sociedad mercantil Inversiones 2.001, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 1997, anotado bajo el Nº 72, Tomo 171, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia. Observa quien aquí decide que la presente documental fue traída a los autos con la finalidad de ilustrar al Tribunal que la parcela de terreno en el descrita no pertenece a la demandada, razón por la cual este sentenciador desecha del cúmulo probatorio dicha prueba por resulta impertinente, ya que la misma no aporta elementos de convicción al merito de la causa. Así se decide.- Promovió Copia certificada contentiva de compra venta de una parcela de terreno distinguida con el Nº 7 de la Urbanización Industrial, Conjunto Industrial Cruz de Belén, Ubicada a la altura del kilómetro 3 de la Fila de Mariche, propiedad de los ciudadanos Agustín Fumero y Adela Herminia Toledo de Fumero, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 16 de octubre de 1998, anotado bajo el Nº 11, Tomo 193, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia. Observa quien aquí decide que la presente documental fue traída a los autos con la finalidad de ilustrar al Tribunal que la parcela de terreno en el descrita no pertenece a la demandada, razón por la cual este sentenciador desecha del cúmulo probatorio dicha prueba por resulta impertinente, ya que la misma no aporta elementos de convicción al merito de la causa. Así se decide.- Promovió Copia certificada contentiva de compra venta de una parcela de terreno distinguida con el Nº 8 de la Urbanización Industrial, Conjunto Industrial Cruz de Belén, Ubicada a la altura del kilómetro 3 de la Fila de Mariche, propiedad de la sociedad mercantil Grupo Mercantil Pecoy, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 16 de diciembre de 1998, anotado bajo el Nº 37, Tomo 230, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia. Observa quien aquí decide que la presente documental fue traída a los autos con la finalidad de ilustrar al Tribunal que la parcela de terreno en el descrita no pertenece a la demandada, razón por la cual este sentenciador desecha del cúmulo probatorio dicha prueba por resulta impertinente, ya que la misma no aporta elementos de convicción al merito de la causa. Así se decide.- Promovió Copia certificada de documento contentivo de compra venta de un terreno quebrado secano, sin urbanizar y sin servicios, con una superficie de Un Mil Trescientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados (1.353m2), realizada por el ciudadano Antonio Regueiro Guerra a la sociedad mercantil Inversiones Cruz de Belén, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 16 de septiembre de 1998, anotado bajo el Nº 6, Tomo 177, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia. En cuanto a la documental aquí en comento, observa este sentenciador que la misma ya fue analizada por este Juzgador, por lo que se ratifica lo expresado con anterioridad. Así se declara.- Promovió las testimoniales de los ciudadanos CESAR LEVY, MANUEL MARQUEZ, AGUSTIN FUMERO y MANUEL FERNANDEZ DE FREITAS. Al respecto, observa que siendo evacuadas oportunamente solo el ciudadano AGUSTIN FUMERO FERRER. De la referida prueba testimonial se dejó constancia de lo siguiente: a) Que conoce el terreno donde se desarrolla la segunda etapa de la Urbanización Industrial de Belén en Mariche, porque fue contratado para hacer movimiento de tierra de la misma. b) Que conoció al Sr. José Rico Teruel en la Urbanización Cruz de Belén en la segunda etapa y hablo con él, por que estaba interesado en comprar una parcela estipulada con el Nº 10. c) Que el Sr. José Rico Teruel tenia interés por comprar la parcela Nº 10 de la segunda etapa de la Urbanización Industrial Cruz de Belén, porque tiene un aserradero y esta alquilado al lado del Banco Unión, en los terrenos de los Sres. Aguilar y lo están desalojando, por ese motivo necesitaba esa parcela para mudar su aserradero. d) Que el Sr. José Rico Teruel y el Sr. Echanagucia tenían conocimiento que la futura parcela Nº 10 tenia entre mil doscientos a mil quinientos metros cuadrados. Este Tribunal le otorga valor probatorio a dicha declaración testimonial, valorándose las aseveraciones en ella realizada conforme a las reglas de la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y, luego del estudio de la misma, en virtud de que las deposiciones proferida por el testigo fueron coincidentes, y no se contradicen con los elementos de prueba que cursan en autos, y de conformidad con lo estipulado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador acoge lo expuesto en dicha declaración. Así se decide.- -IV- MOTIVACION PARA DECIDIR DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO Ahora bien, a los fines de resolver la presente controversia y antes de entrar en el fondo de lo debatido, este Sentenciador debe, previamente, determinar la naturaleza del contrato aquí demandado, toda vez que la parte actora en su libelo expresó: “que el contrato celebrado es un contrato que se puede clasificar en un contrato de compra-venta, antes esta calificación, la parte demandada en el escrito de la contestación de la demanda, contradijo dicha calificación al aseverar que a la parte actor se le haya vendido, de forma definitiva una parcela de terreno conforme a los términos contenidos en el contrato objeto de nulidad, ya que se trata de un compromiso de compra venta que determina las características de la cosa futura a venderse, las modalidades de pago del precio y la oportunidad en que tendrá lugar el otorgamiento del documento de venta definitivo y la tradición legal del bien, y que el compromiso bilateral de compra venta, se encuentra sujeto al cumplimiento de determinadas actividades para obtener el documento de urbanismo industrial, tratándose así un acto jurídico mediante el cual se convino entre las partes un término para la trasmisión de la propiedad sobre el bien futuro prometido, reservándose su representada el dominio sobre el inmueble hasta la formación de la parcela, por lo que se esta en presencia de un contrato promisorio de compra venta.” Ahora bien, se hace necesario aclarar a las partes la naturaleza de los contratos de venta y los pre-contratos o contratos de opción de compra venta, a fin de determinar con convicción qué tipo de convención fue la celebrada entre ellas, hecho que nunca fue negado por ambas partes (la celebración de una contratación), muy por el contrario admitido, pero con distintas formulas de presentación o admisión de lo negociado puesto que para la actora constituye una opción de compra-venta, mientras para la demandada, conformó un contrato de opción de venta a futuro y así definir los efectos del acto acreditado en el expresado contrato, base sobre la cual se procederá a revisar luego de establecida la esencia del contrato-si las motivaciones de la actora para procurar la nulidad de la convención y la demandada el cumplimiento de la misma, son valederas o no. Así se establece.- En este orden de ideas, se hace necesario hacer referencia al criterio sostenido por nuestro máximo Tribunal, contenida en decisión de fecha seis (06) de febrero del 2.003, emanada de la Sala de Casación Social, decisión Nº 020, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasqueño López, en la cual se dispuso lo siguiente: “(…) El artículo 1.474 del Código Civil Venezolano establece: “La venta es contrato por medio del cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio” Como lo expresa el artículo trascrito, el contrato de venta es el compromiso de transferir la propiedad de una cosa, por una parte y por la otra el pago del precio respectivo. Por su parte, la doctrina patria ampliando lo establecido en la norma reseñada, ha establecido que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio (sic) el dinero...”. “Derecho Civil IV Contratos y Garantías”, José Luís Aguilar Gorrondona, Décima Edición, Universidad Católica. Tal como lo prescribe el precitado autor, la venta es la recíproca obligación tanto de transferir y de garantizar la propiedad, como la de pagar el precio estipulado por ella. Es decir, entonces, que la venta es un contrato bilateral, onerosa, consensual y traslativa de la propiedad. En tal sentido, la Sala infiere que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que .de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido. Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”. “Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Pág. 155.” En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, Tomo 85, p.p. 550-551, por medio de la cual indicó: “...doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.” De igual modo, la Sala considera de superlativa importancia, por estar en consonancia con lo expuesto, lo establecido en el encabezamiento del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el cual reseña: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no está excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato...”. Es decir, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento (...)”. (Subrayado del Tribunal). Siendo así, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien, sometido a expectativas que infieren en el cumplimiento del mismo, por estar sujetos a algún requisito o circunstancia posterior. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen naturales o jurídicas; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. Así se establece.- Ahora bien, respecto al caso sub examine, al realizar el análisis al contrato suscrito por las partes, bajo los criterios doctrinales, resulta evidente que la naturaleza de la contratación que ahora se juzga es la de un precontrato o una promesa de compra-venta, toda vez que al evaluarse las cláusulas “CUARTA: El término estimado para la entrega de el inmueble objeto de este documento de compra- venta es de un (1) año, contado a partir de la fecha de la firma de este documento, plazo este que podrá ser prorrogado por noventa días (90)…” QUINTA: Queda entendido y es convenio expreso entre las partes contratantes, que LA PROPIETARIA notifique que el inmueble que conforma el objeto del presente contrato se encuentra listo para su protocolización definitiva LOS COMPRADORES tendrán un plazo de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de la notificación para trasladarse al registro competente para la protocolización del documento definitivo de compra venta…”NOVENA: Queda entendido que LOS COMPRADORES no podrán efectuar la ocupación del inmueble objeto del presente contrato sino después de otorgado el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Correspondiente. Es innegable que lo convenido fue una expectativa para la celebración del contrato final de compra-venta, ya que de los compromisos que se determinaron en el documento, subyacen condiciones y requisitos que así lo demuestran. Por lo que no puede frente a la indubitable prueba que emanan de las relacionadas cláusulas contractuales, la parte demandante procurar que se haga reconocimiento que su voluntad fue la de firmar un contrato definitivo de venta, cuando existen presupuestos condicionados al cumplimiento de elementos que lo llevaran a la futura perfección. Así se declara.- Quedando así establecidos los juicios de valor, haciendo exhibición de la naturaleza a la cual pertenece la contratación, que de ahora en adelante será sometida al análisis del cumplimiento de las obligaciones a las que se sujetó y así determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión contenidas en la demanda. Así se decide.- DEL FONDO DEL ASUNTO Establecida la naturaleza del contrato y valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, este Tribunal pasa a decidir el fondo de la presente controversia, haciendo las siguientes consideraciones: En la presente causa se pretende la nulidad del contrato de compromiso de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de diciembre de 1998, anotado bajo el Nº 76, Tomo 230, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, por cuanto en el referido instrumento se señaló la trasmisión del derecho de propiedad de una parcela de terreno de un mil quinientos metros cuadrados (1.500 m2), alegando la parte actora que el objeto del presente contrato no existe, por lo que el presente contrato esta viciado de nulidad absoluta, así como que el consentimiento de sus representados esta viciado por el hecho de que siempre se les hizo creer que lo que estaban comprando era la parcela con la cabida antes mencionada y no un terreno quebrado secano, sin urbanizar y sin servicios, con una superficie de Un Mil Trescientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados (1.353m2), según documento por el cual la demandada adquiere el ultimo terreno aquí mencionado. Ahora bien resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 1.141 de Código Civil: Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1º Consentimiento de las partes; 2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3º Causa lícita Así mismo, cabe señalar lo previsto por el artículo 1.142 del Código Civil, el cual establece: Artículo 1.142.- El contrato puede ser anulado: 1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2º Por vicios del consentimiento. 2º. De los Requisitos para la Validez de los Contratos En el caso de autos estas condiciones están satisfechas, por cuanto ambas partes prestaron su consentimiento para la celebración del convenio, consentimiento que no presentó vicio alguno y ratificado con el traspaso del inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra y número C-34, ubicado en el piso 3, torre “C”, de las Residencias Colinas de la Alameda, Municipio Baruta del Estado Miranda, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de febrero de 2000, anotado bajo el Nº 46, Tomo 7, de los libros de autenticaciones llevado por esa dependencia, en cumplimiento de la cláusulas tercera del mencionado compromiso de compra venta. Así mismo tenemos que el objeto es materia de contrato, ya que estamos en presencia de un bien inmueble que forma parte de una serie de parcelas de terrenos propiedad de la vendedora e igualmente la causa es licita. Sin embargo, estamos en presencia de lo que doctrinariamente se ha denominado promesa bilateral de compra venta, es decir un contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta, en el referido contrato se estableció en la cláusula “PRIMERA: LAPROPIETARIA es la única y exclusiva propietaria de una parcela de terreno de aproximadamente 1.500 m2…”, mal podría la parte actora alegar la nulidad del compromiso de compra venta alegando que en el haber de la demandada existe una parcela de terreno que no tiene la misma descripción, trayendo a los autos como prueba de ello el documento de compra venta de dicho terreno, ya valorado y que de dicha documental solo se desprende la titularidad del mencionado terreno, quedando demostrado el dominio sobre el inmueble, pero que no es la futura parcela que le será vendida a la parte actora, ya que la misma deberá ser condicionada bajo los parámetros establecidos en el contrato sobre la cual se pretende la nulidad. Así se declara.- Ahora bien el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece: Artículo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Ahora bien, quien aquí decide observa que la cláusula primera del contrato preparatorio de la presente venta estableció una cabida aproximada, la cual fue reconocida por la parte demandada en su contestación comprometiéndose al estricto cumplimiento de la misma, y siendo que la venta se perfecciona con la suscripción del documento definitivo de venta en el Registro Inmobiliario o Publico de la localidad donde esté ubicado el inmueble, por supuesto suscribiendo el documento que llene los requisitos establecidos en la ley, a saber:, CONSENTIMIENTO, OBJETO y PRECIO, y estando en conocimiento la parte actora que la promesa de venta se perfeccionaría una vez cumplida las condiciones ahí estipuladas se obtendría el documento definitivo, pues en el documento objeto de la presente acción solo se establecieron las condiciones, mas no significa esto que el contrato de opción de compra venta objeto del presente procedimiento sea nulo, pues los alegatos de la parte actora en cuanto a la cabida de la parcela de terreno por el adquirida fue desvirtuada en su totalidad y que la misma deberá establecerse en el documento definitivo de venta. Así se establece.- Por otra parte, resulta de capital importancia para la resolución de este juicio, se debe referir al principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto a la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” (Negritas y subrayado del Tribunal) El artículo antes trascrito establece claramente la regla general en materia de distribución de la carga probatoria en todo proceso judicial, entendiendo por carga probatoria, el imperativo en el propio interés, en que se encuentra cada una de las partes de acreditar en el proceso las afirmaciones de que se valen para sostener su posición respectiva, debiendo efectuarse esta acreditación a través del uso (promoción y evacuación) de los medios probatorios dispuestos por la ley para tales fines.- En consecuencia, la presente acción no prosperará en virtud de que el documento no es nulo, por el solo que la parte actora tenga una confusión entre el inmueble por ella adquirido y el adquirido por la vendedora el cual forma parte de un todo sometido a parcelamiento, a fin de crear la Etapa II de la Urbanización Industrial Cruz de Belén, y porque este documento es un pre contrato sometido a condiciones de tiempo. Así se decide.- -V- DISPOSITIVA Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por NULIDAD DE COMPRA VENTA intentaran los ciudadanos JOSÉ RICO TERUEL y CARMEN PÉREZ DE RICO., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES CRUZ DE BELEN, C.A., en la persona de su representante legal MANUEL ECHENAGUCIA, decide: PRIMERO: SIN LUGAR la acción que por NULIDAD DE COMPRA VENTA intentaran los ciudadanos JOSÉ RICO TERUEL y CARMEN PÉREZ DE RICO., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES CRUZ DE BELEN, C.A., en la persona de su representante legal MANUEL ECHENAGUCIA. SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le impone a la parte actora, el pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la litis. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE. Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Dos (02) días del mes de Noviembre de dos mil quince (2015). Años 205º y 156º. EL JUEZ, CESAR HUMBERTO BELLO EL SECRETARIO ENRIQUE GUERRA En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde (02:50 p.m.).- EL SECRETARIO, ENRIQUE GUERRA Exp. 12-0187 (Itinerante) Exp. AH1B-V-2000-000050 CHB/EG/Delvia.