TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.919.620.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: NANCY COROMOTO CARRILLO DE GUEVARA y ROSENDO ANTONIO RUIZ VEGA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.018 y 27.311, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil VALORES XALOC, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el día 15 de agosto de 1990, bajo el Nº 21, Tomo 67-A-SGDO; la ciudadana ANTONIETA PLA DE PUJOL, venezolana, mayor de edad, viuda, de este domicilio y titular de la cedula de identidad número V-291.070, en su propio nombre y como representante de la sociedad mercantil antes mencionada; y el ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.437.068, en su carácter de comprador del inmueble objeto del presente asunto.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARÍA ANTONIETA BERLIOZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.702, representante judicial de la ciudadana ANTONIETA PLA DE PUJOL, y de la sociedad mercantil VALORES XALOC, C.A; la abogada en ejercicio ALICIA CUBILLOS DE MUSKUS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 74.626, representante judicial del ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL
Exp. Nº: AP71-R-2015-000618

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA:
Conoce este Tribunal Superior en virtud de las apelaciones interpuestas el 15.05.2015 (f.304), y el 03.06.2015 (f. 317), por el abogado ROSENDO RUIZ VEGA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, contra la sentencia de fecha 25.03.2015 (f. 272 al 288), proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 18.06.2015, (f.323) este Juzgado Superior Primero dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y el trámite correspondiente.
El 30.06.2015 (f.324 al 338), la representación judicial de la parte actora, presenta su escrito de informes ante esta Alzada
Este Juzgado Superior procede a dictar sentencia en esta causa en base a las siguientes consideraciones:
II.- RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS:
Se inició el presente juicio por RETRACTO LEGAL, mediante demanda interpuesta en fecha 25.11.2013 (f.04 al 12) por el ciudadano FRANCISCO ZOTTOLA CAVA, asistido por la abogada ROSA VELANDIA GARCIA, contra la Sociedad Mercantil VALORES XALOC, C.A., la ciudadana ANTONIETA PLA DE PUJOL, y el ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la insaculación de Ley, por auto de fecha 02.12.2013 (f.63) el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial admitió la presente demanda, y ordenó el emplazamiento de los codemandados para que comparecieran dentro del segundo (2) día de Despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a fin de dar contestación a la demanda.
Cumplidos los trámites de citación de los codemandados, sin que se haya logrado citar alguno de ellos, el 30.10.2014, la representación judicial de la parte actora, solicita le sea nombrado Defensor Judicial. El Tribunal de la causa el 31.110.2014 designa como Defensora Judicial de los codemandados a la abogada MILAGROS FALCÓN.
El día 05.11.2014 (f.166), comparece la abogada MARIA BERILOS ROJAS, actuando en su carácter de apoderada de la parte demandada, consigna poder donde acredita su representación y se da por notificada de la demanda
El 14.01.2015, la abogada ALICIA CUBILLOS DE MUSKUS, actuando en su carácter de apoderada judicial del codemandado ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, presenta escrito de contestación a la demanda.
En fecha 21.01.2015 (f.227 al 228) y 26.01.2015 (f.231), (f.233 al 234), la representación judicial de la parte actora, así como de las codemandadas, presentan escritos de promoción de pruebas. Mediante autos del 27.01.2015, el Juzgado de la causa admite las pruebas promovidas por la representación judicial de las codemandadas.
En sentencia definitiva de fecha 25.03.2015 (f.272 al 288), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró: (i) “…SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano Franco Silvestre Zottola Cava, contra la ciudadana Antonieta Pla De Pujol, la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, y el ciudadano Antonio Chakian Oshlianilu. (…)”.
El día 15.05.2015 (f.304), y el 03.06.2015 (f. 317), el abogado ROSENDO RUIZ VEGA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, apela de la sentencia de fecha 25.03.2015 (f. 272 al 288). Por auto de fecha 05.06.2015 (f.318), el Juzgado de la causa oye la apelación formulada en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- Puntos Previos.
*De la perención de la instancia
La representación judicial de la parte codemandada, ciudadana Antonieta Pla de Pujol, quien actúa en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil codemandada, Valores Xaloc, C.A., en la oportunidad para dar contestación a la demanda, solicitó la Perención breve de la instancia en el presente asunto, de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a pronunciarse respecto a ello, en capítulo previo en la presente sentencia definitiva.
Ahora bien, establece el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 1° que:

“Artículo 267: Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá perención.
También se extingue la instancia:
1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.” (Resaltado de esta Alzada)

Del artículo parcialmente transcrito, se pueden apreciar los dos (2) elementos constitutivos de la norma, a saber:
Un supuesto de hecho: El transcurso de treinta (30) días, luego de admitida la demanda, sin haberse cumplido por parte del demandante las obligaciones que establece la Ley, tendientes a la citación del demandado.
Una consecuencia jurídica: La extinción de la instancia por obra de la Perención.
En este orden de ideas, de una revisión de las actas que conforman la presente causa constata esta Juzgadora de Alzada que:
(i) La presente demanda fue admitida el 02.12.2013.
(ii) Desde el 02.12.2013 hasta el 12.12.2013, fecha en la cual la representación judicial de la parte actora consignó los tres (3) juegos de copias para la elaboración de las compulsas de citación, las cuales fueron dirigidas a los tres (3) codemandados, transcurrieron diez (10) días continuos, resultando evidente que la parte actora cumplió dentro del lapso de 30 días con la carga procesal contemplada en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-

En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 729 del 23.03.2015, reiterando la decisión Nº 652, de fecha 17 de octubre de 2008, estableció lo siguiente:

“Por tanto, las normas atinentes a la perención de interpretación restrictiva, por su naturaleza sancionatoria, a juicio de la Sala y con vista al contenido del ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, basta con que el recurrente cumpla con alguna de las obligaciones que la ley le impone a los fines de practicar la citación del demandado, antes referidas, para que no se produzca la perención, ya que las actuaciones subsiguientes, como se expuso en el fallo del 22 de abril de 1992 antes citado, corresponden íntegramente realizarlas al tribunal de la causa de conformidad con lo indicado en el artículo 218 eiusdem; y sin que la parte tenga ingerencia alguna en esas actuaciones subsiguientes, sino que las mismas están a cargo del tribunal.

El ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil (sic) tiene como supuesto de hecho para que se produzca la perención de la instancia, que el actor no cumpla con las obligaciones que la ley le impone para que se practique la citación del demandado. La mención de la palabra obligaciones en la norma en comento está en plural. Por argumento en contrario, como antes se refirió, si el actor cumple con alguna de las obligaciones que tiene a su cargo, es evidente que no opera la aplicabilidad del supuesto de hecho del ordinal 1º del artículo 267, el cual exige para aplicar la sanción allí prevista que no se cumpla con las obligaciones...” (Resaltado de esta Alzada)

“...En sentencia Nº RC-0172 del 22 de junio de 2001, proferida en el juicio de Raúl Esparza y otra contra Marco Fuglia Morggese y otros, sobre las obligaciones que debe cumplir el demandante para que no se produzca la perención de la instancia, la Sala sostuvo lo siguiente:
‘“...En relación con la doctrina contenida en el fallo del 29 de noviembre de 1995 la cual aquí se abandona (sic), la Sala encuentra que la única exigencia de que trata el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, para que no se produzca la perención, es que el actor no cumpla con todas las obligaciones que tiene a su cargo. Por ende, al cumplir al menos con alguna de ellas ya no opera el supuesto de hecho de la norma...
…Omissis…

En resumen, la doctrina de la Sala en la materia, es que para que se produzca la perención de la instancia contemplada en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el actor debe incumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para practicar la citación del demandado. Asimismo, que una vez el actor cumpla con alguna de sus obligaciones no tiene ya aplicación la perención breve de que trata el ordinal 1º del artículo 267, pues las actuaciones subsiguientes para la citación del demandado corresponden al tribunal de la causa y no tiene que mediar un lapso de treinta (30) días en el íter procesal, sino que para que se produzca la perención de la instancia tendría que transcurrir un (1) año sin que medie la ejecución de ningún acto de procedimiento por las partes...”.’.
…Omissis…

De la jurisprudencia transcrita, se evidencia que... el actor debe cumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para la práctica de la citación del demandado, tal como lo dispone del artículo 267 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil...”. (Negritas de la Sala).

El precedente jurisprudencial invocado, así como los artículos anteriormente señalados ponen de manifiesto, no sólo la importancia de la perención, prevista como una institución de orden público que puede ser declarada de oficio por los jueces de instancia, sino que además, se evidencia que para que opere la perención breve de la instancia, es necesario que el demandante denote desidia o desinterés total en relación al juicio y respecto de sus obligaciones para llevar a cabo la citación del o de los demandados. (Negrillas y subrayado de la Sala).

Del criterio jurisprudencial ut supra transcrito, colige esta Alzada que es suficiente con el cumplimiento de alguna de las obligaciones contenidas en el referido ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, dentro del de los 30 días posteriores a la admisión de la demanda, ya que basta con que la actora cumpla con alguna de las obligaciones que la ley le impone a los fines de practicar la citación del demandado, para que no se produzca la perención.
En conclusión, de lo anteriormente expuesto considera este Tribunal que el alegato de la parte codemandada, ciudadana Antonieta Pla de Pujol resulta improcedente en el presente caso, toda vez que el mismo no se encuentra subsumido en el supuesto de hecho del ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

**De la impugnación a la cuantía.
La representación judicial de la ciudadana Antonieta Pla de Pujol, impugnó la estimación de la demanda, rechazándola por considerarla exagerada, por cuanto –a su decir- el monto de la operación de compraventa en la cual el actor pretende subrogarse fue realizada por la suma de Bs. 1.200.000,00, y no en la cantidad de Bs. 1.400.000,00, como señala el actor. Asimismo, la representación judicial del codemandado Antonio Chakian Oshlianilu, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, impugnó la cuantía alegando que el actor está demandando una obligación de hacer y no una deuda, por lo que mal podría demandar el pago de unos intereses, los cuales estimó en la cantidad de Ciento Sesenta y Ocho mil Bolívares (Bs. 168.000,00).
En este sentido, para que se tenga como realizada la impugnación a la demanda, la doctrina judicial ha asentado “que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga obligatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación...” (cfr. TSJ, Sala de Casación Civil, 31.05.2.002, St. nº 280). De conformidad con lo anterior, no constando en autos que los codemandados sustentaran o probaran la impugnación efectuada a la cuantía de la demanda, esta Superioridad considera que se debe tener como no hecha tal impugnación a la cuantía realizada por la representación judicial de los demandados, en consecuencia es forzoso para este Tribunal de Alzada, declarar la inadmisibilidad de la defensa opuesta por los codemandados, de impugnación del valor de la demanda. ASÍ SE DECLARA.-
*** De la inepta acumulación de pretensiones.
La representación judicial del codemandado, ciudadano Antonio Chakian Oshlianilu, en la oportunidad de dar contestación solicitó se declare inadmisible la presente demanda, por cuanto existe una inepta acumulación de pretensiones, ya que el actor demandó el retracto legal sobre un inmueble constituido por un terreno ubicado en la Av. El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, y a su vez, el cobro de unos intereses, de los cuales no explicó su proveniencia.
Establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que:
Artículo 78: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquellas cuyos procedimiento sean incompatibles entre sí.”

En sintonía con el contenido del referido artículo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 443, de fecha 28.02.2003 lo siguiente:

“…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.
…ommissis…
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…” (Subrayado de esta Alzada).

Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito ut supra puede desprenderse entonces que no procederá la inepta acumulación de pretensiones en todos aquellos procesos en los que las pretensiones de las partes de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resulten contrarias entre sí, ya que en consecuencia resultan afines entre sí en razón de la materia.
Ahora bien, observa esta juzgadora que en el escrito de la demanda, la pretensión de la parte actora está constituida en la subrogación de los mismos derechos que tuvo el comprador, ciudadano Antonio Chakian Oshlianilu, al momento de efectuarse la venta del inmueble ubicado en la Av. El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, pretendiendo asimismo los intereses causados sobre la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 1.400.000,00), los cuales estimó en la suma de Ciento Sesenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 168.000,00).

En este sentido, de un análisis de las actas que conforman el presente expediente, se colige que no existen elementos que subsuman el presente juicio de retracto legal arrendaticio en alguno de los supuestos de hechos contenidos en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, siendo que no se encuentra constituido por dos pretensiones que acarreen la declaratoria de una inepta acumulación de pretensiones, y que produzca como efecto inmediato la declaratoria de inadmisibilidad de la presente demanda, aunado al hecho de que dichos pedimentos de la actora, aquí bajo análisis, pueden ser tramitados en el mismo proceso por el procedimiento breve.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, considera esta Juzgadora que lo ajustado a derecho es declarar la improcedencia de la solicitud de inepta acumulación de pretensiones efectuada por la representación judicial del ciudadano Antonio Chakian Oshlianilu. ASÍ SE DECLARA.

2.- De la trabazón de la litis.
a) Alegatos de la parte actora.
Que es arrendatario de un inmueble ubicado en la prolongación de la Avenida El Parque, hoy Calle Rizques, Urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, desde 01.04.2005, según se desprende de contrato de arrendamiento, el cual anexó junto al libelo, en el cual consta que el uso de dicho inmueble era única y exclusivamente para taller mecánico y latonería, el cual tenía una duración de 08 meses, prorrogable por 12 meses más, renovable automáticamente por períodos iguales.
Que desde el año 1.972 se encuentra arrendado el referido inmueble, siendo que primero lo tuvo su padre, ciudadano Pascuale Zottola Parente, y luego él, lo que demuestra la continuidad de dicho arrendamiento.
Que en fecha 23.01.2013 fue notificado por la ciudadana Antonieta Pla, actuando en su propio nombre y en su carácter de directora de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, ambas partes codemandadas, de la venta del inmueble que posee en arrendamiento, por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares sin céntimos (Bs. 1.200.000,00), con la condición de que si aceptaba dicho precio, debía pagarlo en su totalidad al momento de la protocolización del documento de venta del mismo, en la cual igualmente le señaló que el otorgamiento del documento definitivo de compraventa debía efectuarse a los 30 días calendarios siguientes al recibo de cu aceptación de la oferta.
Que mediante carta de fecha 01 de septiembre del 2013 la Administradora Abad, C.A, a la que siempre pagó el canon de arrendamiento, le notificó que a partir del 01 de septiembre del año 2013, el nuevo arrendador del inmueble sería el ciudadano Antonio Chakian Oshlianilu, codemandado, señalando igualmente que dicho ciudadano poseería la administración del mencionado inmueble, por lo que todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento debía ser tramitado dicho ciudadano.
Que en fecha 28 de octubre del 2013 fue notificado por el ciudadano Antonio Chakian de que no se le renovaría el contrato de arrendamiento del inmueble previamente señalado. Asimismo, en la referida comunicación, se señaló que aquel era propietario de dicho inmueble según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de agosto del año 2013, el cual quedó inscrito bajo el Nº 2013.1395.
Que nunca fue notificado formalmente de dicha venta, por cuanto siempre se señaló al ciudadano Antonio Chakian como arrendatario.
Que en virtud de lo anteriormente señalado, se incumplió con el requisito exigido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al efectuarse la venta del inmueble en condiciones más favorables para el ciudadano Antonio Chakian, ya que se le permitió pagar el monto de Bs. 1.200.000,00 en dos partes, a saber, Bs. 200.000,00 en calidad de garantía y el resto al momento de la firma del documento de compraventa.
Que en tal sentido, demanda mediante el presente juicio de retracto legal arrendaticio, a la ciudadana Antonieta Pla De Pujol, en su propio nombre y como representante de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, como vendedores, y al ciudadano Antonio Chakian, como comprador del inmueble, a los fines de que se le subrogue los mismos derechos del referido comprador, debiendo sustituir al comprador en dicha negociación y que por lo tanto se le otorgue el documento protocolizado de compraventa celebrado por el precio de Bs. 1.200.000,00, en las mismas condiciones en que adquirió el comprador, con el mismo plazo que se le otorgó en el documento traslativo de propiedad, y que la sentencia que se dicte en el presente asunto le sirva de título de propiedad, previo el pago del precio anteriormente señalado, y por último solicita el registro de la sentencia en el Registro competente.

b) Alegatos de la parte codemandada ciudadana ANTONIETA PLA DE PUJOL y de la Sociedad Mercantil VALORES XALOC, C.A.
La representación judicial de la parte codemandada, alegó lo siguiente en su escrito contestación a la demanda:

Solicitó la perención de la instancia en el presente proceso, debido a que supuestamente el actor no cumplió con las obligaciones que le impone la ley para que fuera practicada la citación de los codemandados.
Rechazó, negó y contradijo la presente demanda de retracto legal, tanto en los hechos como al derecho invocado.
Que el actor es arrendatario del inmueble en cuestión según se desprende de contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil Administradora Abad, C.A, en fecha 01.04.2005, razón por la cual la relación arrendaticia se inició en dicha fecha y no en el año 1972 con su padre a través de la empresa Taller Tiuna, C,A, ya que son dos personas distintas.
Que el actor nunca dió respuesta al ofrecimiento de venta efectuado por medio de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 25.01.2013, por parte de las propietarias del inmueble que ocupa con el carácter de inquilino, en acatamiento a lo establecido en el Parágrafo Primero del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual quedaron en libertad las propietarias de dar en venta a terceros el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Que niega, rechaza y contradice que no se le haya notificado al actor la venta del inmueble arrendado, la cual fue efectuada al ciudadano Antonio Chakian, ni que dicha operación de venta se haya efectuado en condiciones distintas.
Que no es cierto que el actor llene todos los extremos exigidos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ser acreedor de la preferencia ofertiva, ya que para el momento de la oferta de venta no se encontraba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, más específicamente en cuanto al pago por concepto de deuda de aseo-SAM y relleno sanitario desde el 16.09.2011hasta el 29.04.2013. Dichas obligaciones estaban establecidas en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01.04.2005.
Que no es cierto que no se le haya notificado al actor la venta del inmueble por parte del nuevo propietario, Antonio Chakian, ya que en fecha 28.10.2013 aquel le presentó una comunicación en la que le participaba que era el nuevo propietario del inmueble y suministra todos los datos de registro del documento de compraventa.

C) Alegatos de la parte codemandada ciudadano ANTONIO CHAKIAN.
La representación judicial de la parte codemandada, alegó lo siguiente en su escrito contestación a la demanda:

Impugnó la cuantía establecida por el demandante en su escrito de demanda, la cual estimó en la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00) y que, además, demandó igualmente los intereses de esa cantidad en ciento sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 168.000,00). Dicha impugnación la efectuó por cuanto el actor demandó una obligación de hacer y no una deuda, por lo que mal podría demandar el pago de unos intereses.
Solicitó la declaratoria de inepta acumulación de pretensiones, por cuanto el actor demandó el retracto legal y por otro lado el cobro de intereses sobre la cantidad de dinero señalada en el numeral anterior; Que no es cierto que el actor sea arrendatario desde el año 1972, siendo que es desde el mes de abril del año 2005.
Que el actor fue debidamente notificado en cuanto a la oferta de venta que le hiciere la codemandada Antonieta Pla de Pujol, y que aquél no manifestó su interés de adquirir el inmueble en forma alguna.
Que el actor dejó de pagar los gastos correspondientes al aseo-sam y relleno sanitario desde el 16 de septiembre del 2011 hasta el 29 de abril del 2013, por lo que no cumplió con su deber de “servirse la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias”.
Que por los hechos anteriormente señalados, solicita que la demanda que originó el presente juicio sea declarada sin lugar.

3.- Aportaciones Probatorias.-
a.- De la parte actora:
*Recaudos acompañados al escrito libelar.-

1. Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01.04.2005, entre la sociedad mercantil Administradora Abad, C.A, administradora de inmuebles, y el ciudadano Franco Silvestre Zottola Cava, que tiene por objeto el inmueble constituido, de conformidad con lo señalado en las cláusulas décima octava (18º) y trigésima octava (38º) de dicho contrato, por una edificación construida en un terreno ubicado en la Av. El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, el cual estipularon por un lapso de 8 meses, prorrogables por 12 meses más.

Respecto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento privado, traído a los autos en copia simple, y por no ser contraria a derecho o impertinente, y no haber sido objeto de impugnación y tacha durante la secuela del proceso, éste Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-

2. Original de documento de fecha 18.12.1.984, expedido por el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en el cual la compañía Taller Tiuna, C.A, cambió su denominación de compañía anónima a una sociedad de responsabilidad limitada.

3. Originales notificaciones de fechas 16 y 23 de julio de 1.992 expedidas por la sociedad mercantil Administradora Abad, C.A, al ciudadano Pascuale Zottola Parentes, en la cual le participan que la administración del inmueble constituido por un terreno ubicado en la Av. El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, pasaría a ser de la referida administradora a partir del 14 de junio de 1992.

4. Notificación original de fecha 19.06.1.992 expedida por la sociedad mercantil Administradora Bomilca, C.A, al ciudadano Pascuale Zottola Parente, a través de la cual se le participa que se le traspasó la administración del inmueble constituido por un terreno ubicado en la Av. El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, a la compañía Administradora Abad, C.A.

5. Recibo de pago de fecha 23.07.1.992, expedido por la sociedad mercantil Administradora Abad, C.A, correspondiente a la cancelación del canon de arrendamiento del mes de junio del año 1.992, sobre el inmueble constituido por un terreno ubicado en la Av. El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Caracas.

6. Copia simple de poder de administración y disposición autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 24 de octubre del año 2000, el cual quedó inserto bajo el Nº 26, Tomo 87 de los libros respectivos. Dicho poder fue conferido por el ciudadano Pascuale Zottola Parente al ciudadano Franco Silvestre Zottola Cava, a los fines de que este último lo represente en la gestión y administración de la sociedad mercantil Taller Tiuna, S.R.L.
7. Copia simple de acta de asamblea de la sociedad mercantil Taller Tiuna, S.R.L de fecha 28 de mayo del 2008, la cual se autenticó ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 58, Tomo 41 de los libros respectivos, y que acredita al ciudadano Franco Zottola Cava, parte actora, como director gerente de la referida sociedad mercantil.

En cuando a los numerales 2, 3, 4, 5, 6 y 7 esta Juzgadora observa que los mismos no guardan relación a la presenta causa, motivo por el cual se desechan las mismas, por ser impertinentes. ASÍ SE DECLARA.-

8. Notificación original de fecha 23.01.2013, donde la ciudadana Antonieta Pla de Pujol, ofrece en venta el inmueble de autos al ciudadano Franco Silvestre Zottola Cava, a los fines del ejercicio del derecho preferente que le corresponde de acuerdo a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

9. Notificación original de fecha 22.012013, expedida por la ciudadana Antonieta Pla de Pujol al ciudadano Franco Silvestre Zottola Cava, a través de la cual le participó la oferta de venta del inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.

En cuanto a los medios probatorios contenidos en los numerales 8 y 9, esta Juzgadora observa que se tratan de documentos privados, traído a los autos en original, y por no ser contraria a derecho o impertinente, y no haber sido objeto de impugnación y tacha durante la secuela del proceso, éste Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para acreditar la notificación de oferta de venta realizada por parte de la ciudadana Antonieta Pla de Pujol, al ciudadano Franco Silvestre Zottola Cava. ASÍ SE DECLARA.

10. Comunicación de fecha 01.09.2013, emitida por la sociedad mercantil Administradora Abad, C.A, al ciudadano Franco Silvestre Zottola Cava, a través de la cual le participa que a partir del día 01.09.2013 el arrendador del inmueble ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital sería el ciudadano Antonio Chakian, siendo que todo lo referido al contrato de arrendamiento celebrado previamente debía ser tramitado con el referido ciudadano.

Respecto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento privado, traído a los autos en copia simple, y por no ser contraria a derecho o impertinente, y no haber sido objeto de impugnación y tacha durante la secuela del proceso, éste Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-

11. Copias simples de dos (02) comprobantes de ingresos de consignaciones arrendaticias de fechas 11 de octubre y 05 de noviembre del año 2013, expedidas por la Oficina de Control del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.

En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar la consignación de de cánones de arrendamiento, en el cual el consignante el ciudadano Francisco Zottola Cava. ASÍ SE DECLARA.-

12. Comunicación original autenticada ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, a través de la cual el ciudadano Antonio Chakian, codemandado, le manifestó al ciudadano Franco Silvestre Zottola, parte actora, su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento en cuestión a partir del día 01.12.2013.

En cuanto a este medio probatorio, esta Juzgadora observa que se trata de un documento Público, traído a los autos en original, en consecuencia se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la notificación de la no renovación del contrato de arrendamiento. ASÍ SE DECLARA.

13. Copia certificada de documento de compraventa, en el cual la ciudadana Antonieta Pla de Pujol, actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, da en venta al ciudadano Antonio Chakian el inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue autenticado ante el Registro Público del Cuarto Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 06.08.2013, quedando inscrito bajo el Nº 2013.1395, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 217.1.1.20.3641 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013.

Observa esta Superioridad, que se trata de un documento Público, traído a los autos en copia certificada, en consecuencia se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar que entre las partes contrayentes existió la compra venta del inmueble de autos. ASÍ SE DECLARA.

14. Tres (03) comprobantes de pago correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio y agosto del año 2013, del inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Respecto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento privado, traído a los autos en copia simple, y por no ser contraria a derecho o impertinente, y no haber sido objeto de impugnación y tacha durante la secuela del proceso, éste Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-

**En la etapa probatoria

1. Ratificó el valor probatorio de todos los instrumentos de prueba que consignó junto a su escrito de demanda.

En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el Juez esta en la obligación de valorar todas las pruebas, motivo por el cual nada tiene que decidir respecto a esta ratificación. ASÍ SE DECLARA.-

b.- De la parte demandada Antonieta Pla De Pujol, actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A:

2. Original de dos (02) notificaciones, la primera de fecha 23.01.2013, practicada a solicitud de la ciudadana Antonieta Pla de Pujol, por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, a los fines de que dejare constancia de la entrega de la oferta de venta del inmueble varias veces identificado al ciudadano Franco Silvestre Zottola Cava, ellos a los fines del ejercicio del derecho preferente que le corresponde de acuerdo a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y la segunda, de fecha 22.01.2013, expedida por la ciudadana Antonieta Pla de Pujol al actor, a través de la cual le participó la oferta de venta del inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Ambas comunicaciones se encuentran autenticadas ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda.

Esta Juzgadora observa, que los instrumentos anteriormente mencionados, ya fueron analizados por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-

3. Acta original levantada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 29 de enero del 2013, a través de la cual hace constar que se constituyó en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de notificar y hacerle entrega al actor de la comunicación de oferta de venta que le hiciera la parte demandada.

Esta Juzgadora observa que se trata de un documento Público, traído a los autos en copia simple, en consecuencia se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la notificación realizada al ciudadano Franco Silvestre Zottola Cava. ASÍ SE DECLARA.

4. Original de factura emitida por la sociedad mercantil Administradora Serdeco, C.A, en la cual se evidencian cobros por conceptos de Aseo-Sam y relleno sanitario, por un monto de Bs. 7.985,11.

En cuanto a dicha probanza, este Tribunal observa que la misma fue ratificada mediante informe expedido por la referida sociedad mercantil, y en tal sentido, le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

**En la etapa probatoria

1. Dos (02) planillas únicas de autoliquidación y pago de tributos municipales, expedidas por la Alcaldía de Caracas, la primera Nº 6179158 y la segunda Nº 6495015, en las cuales aparece como contribuyente la sociedad mercantil codemandada, Valores Xaloc, C.A.

En cuanto a dicha probanza, el Tribunal observa que los hechos que pretende probar no aportan nada para dirimir el controvertido del presente juicio y, en tal sentido, el Tribunal la desecha. ASÍ SE DECLARA.

2. Promovió prueba de informes, dirigida a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador, a los fines de que dicha dirección se sirva remitir a este Tribunal copia de todas las actuaciones administrativas cumplidas por la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, y la ciudadana Antonieta Pla de Pujol a partir del mes de febrero del año 2013, a los fines de lograr la actualización de la cédula catastral y obtención del correspondiente certificado de solvencia correspondiente, todo referente al inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.

En cuanto a esta prueba, observa esta Juzgadora de Alzada, que la misma fue debidamente promovida, más no consta en autos las resultas de la información requerida, por lo que nada tiene que valorarse al respecto. ASÍ SE DECIDE.

c.- De la parte co-demandada ciudadano Antonio Chakian Oshlianilu:
1. Copia simple de dos (02) notificaciones, la primera de fecha 23 de enero del año 2013, practicada a solicitud de la ciudadana Antonieta Pla de Pujol, por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, a los fines de que dejare constancia de la entrega de la oferta de venta del inmueble varias veces identificado al ciudadano Franco Silvestre Zottola Cava, ellos a los fines del ejercicio del derecho preferente que le corresponde de acuerdo a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y la segunda, de fecha 22 de enero del 2013, expedida por la ciudadana Antonieta Pla de Pujol al actor, a través de la cual le participó la oferta de venta del inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Ambas comunicaciones se encuentran autenticadas ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda.

2. Copia simple de acta realizada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 29 de enero del 2013, a través de la cual hace constar que se constituyó en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de notificar y hacerle entrega al actor de la comunicación de oferta de venta que le hiciera la parte demandada.

En cuanto a los anteriores elementos probatorios contenisdos en los numerales 1 y 2, observa esta sentenciadora que los mismos ya fueron analizados por esta Alzada, por lo que se ratifica su valor probatorio en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-

3. Copia simple de factura emitida por la sociedad mercantil Administradora Serdeco, C.A, en la cual se evidencian cobros por conceptos de Aseo-Sam y relleno sanitario, por un monto de Bs. 548,62, correspondiente al día 09 de mayo del 2013.

En cuanto a dicha probanza, este Tribunal observa que la misma fue ratificada mediante informe expedido por la referida sociedad mercantil, y en tal sentido, le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-

4. Copia simple de certificado de solvencia Nº 0609979 de fecha 10 de mayo del año 2013, a nombre de la ciudadana Antonieta Pla de Pujol, sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Los Rosales, Taller Tiuna.

Referente a este medio probatorio, esta Superioridad observa que se trata de un documentos privado, y el mismo no guarda relación con la presenta causa, motivo por el cual se desecha el mismo. ASÍ SE DECLARA.-

**En la etapa probatoria

1. Copia simple de cédula catastral Nº 01-01-18-U01-005-015-009-000-000-000, expedida por la Alcaldía de Caracas, correspondiente al inmueble objeto del presente juicio, el cual se encontraba escrito a nombre de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A.

En cuanto a dicha probanza, el Tribunal observa que los hechos que pretende probar no aportan nada para dirimir el controvertido del presente juicio y, en tal sentido, el Tribunal la desecha, dichas pruebas por impertinente. ASÍ SE DECLARA.-

2. Promovió prueba de Informes, dirigida a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SERDECO, C.A., a objeto de que informase sobre los particulares siguientes:

a) Si el ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, ha cancelado los gastos por concepto de aseo –SAM y relleno sanitario del inmueble desde el mes de septiembre del año 2011, en la fecha correspondiente;
b) Que informe la forma y fecha como ha sido cancelado dicho servicios.

Ahora bien, en cuanto a dicha Prueba de Informes, el Tribunal observa que consta en autos las resultas de la información solicitada, las cuales fueron expedidas por la mencionada compañía en fecha 12 de marzo del 2015. En tal sentido, el Tribunal le otorga valor probatorio a dicha probanza de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-

3. Promovió prueba de Informes, dirigida a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, a objeto de que informase sobre los particulares siguientes:
a) En qué fecha se hizo la solicitud de subsanación de la ficha catastral expedida por ese organismo en fecha, del inmueble allí descrito
b) Y en que fecha fue entregada a la solicitante de la misma.

Esta Alzada observa que los hechos que la parte pretende probar a través de la referida prueba de Informes, no aportan nada para dirimir el debate del presente juicio y, en tal sentido, esta superioridad desecha dicha prueba por impertinente. ASÍ SE DECLARA.-

IV.- DEL MÉRITO DE LA CAUSA.-
Sostiene la parte actora en su libelo de la demanda que es Arrendatario de un inmueble ubicado en la prolongación de la Avenida El Parque, hoy Calle Rizques, Urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, desde 01.04.2005, y que desde el año 1.972 se encuentra arrendado el referido inmueble, siendo que primero lo tuvo su padre, ciudadano Pascuale Zottola Parente, y luego él, lo que demuestra la continuidad de dicho arrendamiento.
Alega que en fecha 23.01.2013, fue notificado por la ciudadana Antonieta Pla, actuando en su propio nombre y en su carácter de directora de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, de la venta del inmueble que posee en arrendamiento, por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares sin céntimos (Bs. 1.200.000,00), con la condición de que si aceptaba dicho precio, debía pagarlo en su totalidad al momento de la protocolización del documento de venta del mismo, en la cual igualmente le señaló que el otorgamiento del documento definitivo de compraventa debía efectuarse a los 30 días calendarios siguientes al recibo de su aceptación de la oferta.
Por otra parte alega que en fecha 28 de octubre del 2013, fue notificado por el ciudadano Antonio Chakian de que no se le renovaría el contrato de arrendamiento del inmueble previamente señalado, e igualmente que aquél era propietario de dicho inmueble según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de agosto del año 2013, el cual quedó inscrito bajo el Nº 2013.1395.
Por último sostiene que nunca fue notificado formalmente de dicha venta, por cuanto siempre se señaló al ciudadano Antonio Chakian como arrendatario y como consecuencia de todo lo anterior, se incumplió con el requisito exigido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al efectuarse la venta del inmueble en condiciones más favorables para el ciudadano Antonio Chakian, ya que se le permitió pagar el monto de Bs. 1.200.000,00 en dos partes, a saber, Bs. 200.000,00 en calidad de garantía y el resto al momento de la firma del documento de compraventa.
La representación judicial de la parte codemandada ciudadana Antonieta Pla De Pujol y de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, en su escrito contestación a la demanda rechazó, negó y contradijo la presente demanda de retracto legal, tanto en los hechos como al derecho invocado, por cuanto el actor es arrendatario del inmueble en cuestión según se desprende de contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil Administradora Abad, C.A, en fecha 01.04.2005, razón por la cual la relación arrendaticia se inició en dicha fecha y no en el año 1972 con su padre a través de la empresa Taller Tiuna, C,A, ya que son dos personas distintas.
Sostiene que el actor nunca dio respuesta al ofrecimiento de venta efectuado por medio de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 25.01.2013, por parte de las propietarias del inmueble que ocupa con el carácter de inquilino, en acatamiento a lo establecido en el parágrafo primero del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual quedaron en libertad las propietarias de dar en venta a terceros el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Alega que no es cierto que el actor llene todos los extremos exigidos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ser acreedor de la preferencia ofertiva, ya que para el momento de la oferta de venta no se encontraba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, más específicamente en cuanto al pago por concepto de deuda de aseo-SAM y relleno sanitario desde el 16.09.2011 hasta el 29.04.2013. Dichas obligaciones estaban establecidas en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01.04.2005.
Por último sostiene que no es cierto que no se le haya notificado al actor la venta del inmueble por parte del nuevo propietario, Antonio Chakian, ya que en fecha 28.10.2013 aquél le presentó una comunicación en la que le participaba que era el nuevo propietario del inmueble y suministra todos los datos de registro del documento de compraventa.
La representación judicial de la parte codemandada ciudadano Antonio Chakian, alegó en su escrito contestación a la demanda que el actor fue debidamente notificado en cuanto a la oferta de venta que le hiciere la codemandada Antonieta Pla de Pujol, y que aquél no manifestó su interés de adquirir el inmueble en forma alguna.
Alega por otra parte que el actor dejó de pagar los gastos correspondientes al aseo y relleno sanitario desde el 16 de septiembre del 2011 hasta el 29 de abril del 2013, por lo que no cumplió con su deber de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
Por último sostiene que por los hechos anteriormente señalados, solicita que la demanda que originó el presente juicio sea declarada sin lugar.

*Del retracto legal arrendaticio.
El artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conceptualiza el retracto legal arrendaticio, como:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, arrendamiento debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.” (Subrayado y negritas de este Tribunal).

Este dispositivo legal establece la otra manifestación del derecho de adquisición preferente inquilinario, constituida por el , el cual "consiste en el establecimiento de una preferencia a favor de determinado sujeto, ejercitable en el caso de que un tercero adquiera del concedente el bien sobre el que recae la misma" (Feliu Rey, Manuel Ignacio; ob. cit., p. 19). Significa lo expresado en último lugar, que el retracto legal inquilinario, por contraste con el tanteo legal, representa el derecho de adquisición preferente ejercitable por el arrendatario con respecto a una venta perfeccionada o consumada en un tercero del inmueble arrendado, lo que le da el derecho “de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad”.
Esta segunda modalidad o manifestación que asume el derecho de adquisición preferente inquilinario, esto es, faculta para adquirir la cosa después de enajenada de manos del tercero adquirente (…), es decir, una vez celebrado el contrato traslativo (…)". (Feliu Rey, Manuel Ignacio; ob. cit. p. 19).
Del artículo y la doctrina antes transcritos se desprende que, para darse y reclamarse judicialmente la subrogación, deben cumplirse con ciertos presupuestos procesales.
Los primeros son los que establece el artículo 48, esto es, a) que “no se hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 (…) o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos”; y b) que “efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario”.
En este sentido, en cuanto al ofrecimiento de venta el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente:
Artículo 45.-“Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.”

Bajo la Ley transcrita, se somete a consideración de esta Superioridad, cómo deben computarse los 180 días que tiene el propietario para vender el inmueble a terceros, de acuerdo al artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En tal sentido es necesario que se dejen transcurrir los 15 días calendario posteriores a la notificación del propietario al arrendatario de la oferta de venta, parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Después de estos 15 días, comenzarían a transcurrir los 180 días para que el propietario venda a terceros el inmueble.
Quiere esto decir, que antes del transcurso de los 15 días a que hace referencia el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el propietario no está en libertad de vender el inmueble a terceros, en respeto al derecho de preferencia ofertiva inquilinaria, a menos que antes del transcurso de esos 15 días el arrendatario haya respondido rechazando esa oferta de venta.
De todas formas, “los 180 días deben comenzar a transcurrir a partir del momento legítimo en que el propietario puede vender a un tercero, es decir, una vez que han transcurridos los 15 días de la notificación del ofrecimiento de venta al arrendatario, quien puede aceptar, rechazar o simplemente no contestar la oferta, pero así podría perfectamente el propietario actuar, de acuerdo a la entidad de la respuesta del inquilino”. (vid. Sala Civil, Exp. AA20-C-2011-000066, de fecha 15.06.2011)
** De las actas procesales
En cuanto al artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario al preveer la preferencia ofertiva, en garantía del inquilino ocupante, establece una carga para el arrendador constituida en la esencial notificación previa. La ausencia de notificación posibilita el ejercicio del derecho retractual inquilinario. Y por la otra, impone al arrendatario una carga para ser acreedor al derecho de ser preferido y la es: a) tener más de dos años (2) años como arrendatario del inmueble; b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, y c) satisfacer las aspiraciones del propietario. La carencia de alguno de esos requisitos le niega el derecho a ser preferido.
En el presente asunto bajo estudio, fue acreditado que: (i) el día 25 de Enero de 2.013, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, se realizó la entrega de notificación ofertiva inquilinaria de venta al ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA.; y (ii) que la notificación era para ofrecerle en venta el inmueble objeto de la litis, por un valor de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000.000), en operación de contado y que tenía un lapso de treinta (30) días calendarios para manifestar su aceptación.
Al generarse este acto se puede hablar de que la entonces propietaria-arrendadora notificó al arrendatario su derecho a ejercer la preferencia, es decir, realizó el tanteo inquilinario, ofertando la venta del inmueble en Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000.000), mediante una operación de contado dentro de los treinta (30) días calendarios para manifestar su aceptación. Empero, vencido dicho lapso, el propietario se encontraba libre para ofrecerlo en venta a terceros bajo las mismas modalidades. Lo que significaría que ante la no aceptación de la oferta por el silencio del Arrendatario, a éste le estaría negado el retracto de la venta realizada, salvo que la conducta del Arrendador-vendedor se inscriba dentro de uno de los supuestos del artículo 48 de la Ley especial.
En el caso de autos, transcurrido los quince (15) días del ofrecimiento de venta al arrendatario realizado en fecha 25.01.2013, y simplemente no haber contestado la oferta el inquilino, nace el derecho del propietario de vender el inmueble a terceros cuyo límite es sobre un período de 180 días calendarios.
De suerte que, en fecha seis (06) de Agosto de 2.013, a través de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Pública del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, se dio en venta por la propietaria-arrendadora el inmueble que se pretende retraer a un tercero. Quiere decir entonces, que transcurridos los quince (15) días calendarios de la notificación del ofrecimiento inquilinario, es decir, en fecha 09 de Febrero de 2.013, simplemente no hubo contestación al tanteo inquilinario. O sea, nace para el propietario la oportunidad, dentro de los 180 días ante la falta de respuesta o interacción por parte del arrendatario, para que la propietaria-arrendadora pueda vender el inmueble a un tercero; haciéndole tempestivamente.
Es decir, de un arco de tiempo preclusivo de los 180 días vencería éste a partir del diez (10) de Agosto de 2.013. No obstante, en fecha seis (06) de Agosto de 2.013, a través de un documento de venta debidamente protocolizado por ante la Oficina Pública del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el Nº 2013.1395, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 217.1.1.203641 al Libro 1, del Folio Real del 2013, la propietaria-arrendadora enajena a un tercero adquiriente, ciudadano ANTONIO CHAKIAM OSHLANILU, dentro del arco de tiempo de 180 días, por lo que, la venta a un tercero resulta a todas luces tempestiva de conformidad con el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (aplicable ratione tempore). Y ASI SE DECIDE.
El tercero adquiriente notificó al inquilino en varias oportunidades (01.09.2013 y 25.10.2013), su condición de propietario-arrendador el inmueble y por último la venta del inmueble. No obstante, esta Superioridad se acoge al criterio de que el hecho de que el tercero adquiriente no notifique al arrendatario de conformidad con el artículo 47 del Decreto-Ley, no es óbice para que el arrendatario enterado de cualquier forma de la negociación ejerza el retracto legal (cfr. VARELA PEREZ, José Luís: Análisis a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Caracas 2000, p.183), máxime que en el caso de autos existe una subrogación arrendaticia del tercero adquiriente y un pago por consignación donde el demandante lo manifiesta y está enterado de la negociación jurídica. Y ASI SE DECIDE.-
*** De las condiciones y modalidades de la negociación de venta.
Alega el demandante que la oferta se realizó en mejores condiciones y modalidades que las ofrecidas al arrendatario sobre el precio de la venta por la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00), donde en la venta realizada al tercero adquiriente se pactó en calidad de garantía mediante cheque de gerencia Nº 85024415, Código Cuenta Cliente Nº 0105-0191-11-2191024415, del Banco Mercantil, a favor de MARIA ANTONIETA PLA DE PUJOL la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000, 00). El resto del dinero, es decir, el saldo de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), los canceló el tercero adquiriente al momento de la firma del documento definitivo de venta en fecha 06 de Agosto de 2.013, mediante dos (02) cheques de gerencia Nº 10401984 y 1401985, respectivamente a través del Banco Exterior, a favor el primero de ello a la ciudadana ANTONIETA PLA DE PUJOL, y el otro, a favor de la empresa VALORES XALOC, C.A.
Según las condiciones y modalidades de ofrecimiento de venta el autor José Luís Varela Pérez en su obra Análisis a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, Caracas 200, p.180, opina que:
“(…) A nuestro parecer, dado que la intención del legislador es la de preferir al arrendatario en la adquisición del inmueble que ocupa; y considerando que vendiendo el propietario a un tercero por debajo del precio de la oferta hecho al arrendatario se estaría violando el derecho de preferencia ofertiva; no vemos ningún inconveniente, si hecha la oferta al arrendatario éste no la acepta, que el arrendador pueda ofrecer el inmueble a un tercero en mejores condiciones y modalidades que las ofrecidas al arrendatario (p. ej. mayor precio, menos plazo para el pago), pero nunca por debajo de las ofrecidas al arrendatario, pues surgiría para éste, con toda justicia, el derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio en razón de las mejores condiciones ofrecidas al tercero, por lo que consideramos que la expresión “bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”, debe interpretarse en este sentido y no el literal, pues la intención del legislador es favorecer al arrendatario y no a los terceros posibles compradores (…)” (Negrillas y subrayado de esta Alzada)

Con arreglo a la doctrina en estudio, no ve esta Superioridad ningún inconveniente, si hecha la oferta al arrendatario, por falta de respuesta éste no la acepta, que el arrendador pueda ofrecer el inmueble a un tercero en mejores condiciones y modalidades que las ofrecidas al arrendatario. El hecho de que se fijó una garantía mediante cheque de gerencia Nº 85024415, Código Cuenta Cliente Nº 0105-0191-11-2191024415, del Banco Mercantil, a favor de MARIA ANTONIETA PLA DE PUJOL la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000, 00), no es motivo suficiente para pretender desconocer la urgencia de esa negociación jurídica.
En el caso de la negociación compra-venta pagó por la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), constituye un pago parcial aceptado por el propietario, se entiende que será imputado a la totalidad del capital. La imputación de pago por las partes no es una cuestión que esté interesado el orden público. Las partes pueden regular convencionalmente la imputación, antes, al momento o después del pago (vid MADURO LUYANDO Eloy: Curso de Derecho de Obligaciones, T I, Caracas 2.001, p.422).
Los efectos de imputación del pago constituye la seguridad que se ofrece para el cumplimiento de una obligación principal (venta del inmueble); por lo demás, es decir el saldo restante en la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00), para el momento de la suscripción de la escritura pública efectuado a través de dos cheques de gerencia, cada uno por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), lo constituye una pago de contado constituyendo la cantidad de la venta en UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00).
En todo caso, la imputación de pago otorgada no perjudicaría los derechos del actor cuando las partes regularon un momento de pago con anterioridad.
De la misma manera las obligaciones del comprador no se agotan cuando ha pagado una cantidad determinada de dinero al vendedor, puesto que cuando el objeto de la venta es un inmueble, constituye una práctica común y contemporánea que el comprador, para pagar la totalidad del precio, requiera del vendedor, el despliegue determinadas conductas, como la obtención y consignación en tiempo oportuno de la certificación de gravámenes y la ficha catastral del inmueble, el pago de cualquier impuesto pendiente, entre otros, que se constituyen en deberes inherentes al vendedor por ser éste, el propietario del inmueble, de inexorable y prioritario cumplimiento en virtud de los usos, costumbres y prácticas reiteradas en este tipo de negocios jurídicos, pues su omisión o retardo obstaculizan la ejecución del contrato.
En virtud de lo anterior, es evidente que existe una conducta de la vendedora-propietaria en recaudar los impuestos municipales de aseo urbano que se encontraban insolventes por el arrendatario, y la ficha catastral del inmueble que determina la ejecución del contrato sobre el arco de tiempo de 180 días que refiere el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Por tanto, la obligación de pago efectuada por el tercero adquiriente requiere del vendedor que se desplieguen determinadas conductas para el cumplimiento del negocio jurídico, cuyo obstáculo interfieren en el pago dentro de los treinta (30) días calendarios.
Considerándose pues, que no existe modalidad desventajosa en el caso de marras, toda vez que es bien sabido que si el vendedor – propietario no se moviliza para la obtención de todos los recaudos para la venta del inmueble, no se puede consumar la ejecución del contrato de definitivo de compraventa. Y ASI SE DECIDE.-
Finalmente, habiéndose realizado la venta tempestivamente dentro de los 180 días que establece la Ley, y no disminuyéndose las condiciones y modalidades de la negociación de venta, hace forzoso concluir a esta Alzada que es IMPROCEDENTE, la acción de retracto legal arrendaticio, sobre la venta efectuada por la ciudadana Antonieta Pla de Pujol, actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, al ciudadano Antonio Chakian el inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue autenticado ante el Registro Público del Cuarto Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 06.08.2013, quedando inscrito bajo el Nº 2013.1395, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 217.1.1.20.3641 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013.-
En el presente caso, observa esta Superioridad que la parte actora no logró probar a tenor de previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil Venezolano sus afirmaciones alegadas en su libelo de la demanda, con lo cual no cabe dudas que la presente acción resulta improcedente. ASI SE DECIDE.-

V. DISPOSITIVA.-
En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara.-
PRIMERO: SIN LUGAR las apelaciones interpuestas el 15.05.2015 (f.304), y el 03.06.2015 (f. 317), por el abogado ROSENDO RUIZ VEGA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, contra la sentencia de fecha 25.03.2015 (f. 272 al 288), proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la Perención de la Instancia, alegada por la representación judicial de la ciudadana ANTONIETA PLA DE PUJOL, quién funge en nombre propio y de la sociedad mercantil VALORES XALOC, C.A, ambas codemandadas;
TERCERO: IMPROCEDENTE la inepta acumulación de pretensiones efectuada por la representación judicial del codemandada ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU.
CUARTO: SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL, incoara el ciudadano FRANCISCO ZOTTOLA CAVA, asistido por la abogada ROSA VELANDIA GARCIA, contra la Sociedad Mercantil VALORES XALOC, C.A., la ciudadana ANTONIETA PLA DE PUJOL, y el ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
CUARTO: Se confirma la sentencia apelada.
QUINTO: Se condena en costa a la parte actora-apelante por haber resultado perdidosa en todas sus partes conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 281 eiusdem.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese Copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Diez (10) días del mes de Noviembre del año dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI
LA SECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las dos de la tarde.
LA SECRETARIA

Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA
Exp. Nº AC71-R-2015-000618