TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 205° y 156°
DEMANDANTE: INVERSIONE PAINE, C.A, sociedad mercantil de este domicilio, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 8 de julio de 1988, anotado bajo el Nº 10, Tomo 11-A Pro.
APODERADOS
JUDICIALES: EDGAR RAFAEL GOMEZ LOPEZ e INDIRA ROJAS, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 115.898 y 44.831, respectivamente.

DEMANDADA: VEHICLE SECURITY RESOURCES DE VENEZUELA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de La Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 13 de septiembre de 1995, quedando anotada bajo el Nº 41, Tomo 399-A Sgdo.
APODERADA
JUDICIAL: ROSARIO GARCIA DE RODRIGUEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 46.909.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RECONVENCION

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AC71-R-2011-000137 (11-10644)

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta Alzada conocer de la apelación interpuesta en fecha 26 de julio de 2011, por la abogada ROSARIO GARCIA DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil VEHICLE SECURITY RESOURCES DE VENEZUELA, C.A contra la decisión proferida en fecha 30 de junio 2011, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la pretensión que por cumplimiento de contrato intentó la sociedad mercantil INVERSIONES PAINE C.A en su contra, por lo que condenó a la demandada a la entrega del inmueble dado en arriendo, así como al pago de cánones de arrendamiento y cláusula penal como indemnización. Por otro lado, declaró sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, en el expediente Nº AP11-V-2010-000565, de la nomenclatura llevada por el aludido juzgado.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto fechado 29 de julio de 2011, ordenándose la remisión de la totalidad del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, para el sorteo de Ley.
Verificada la insaculación de causas en fecha 1 de agosto de 2011, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior. Por auto dictado el 10 de agosto de 2011, se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para que las partes presentaran Informes, con la advertencia que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes comenzaría a transcurrir un lapso de ocho 8 días de despacho siguientes para la presentación de las Observaciones, conforme lo establecido en el artículo 519 eiusdem.
En la oportunidad antes indicada para la presentación de Informes, esto es, el día 11 de noviembre de 2011, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito constante de veintiséis (26) folios útiles, en el cual expuso lo siguiente: 1) Alegó que la recurrida incurrió en un vicio de inmotivacion por contradicción, ya que –a su decir-, la motivación del fallo que debe hacer el juzgador de los motivos de hecho, las pretensiones de las partes y los hechos en los que estos se fundan, deben estar en concordancia con los supuestos normativos en que fundamenta su decisión, sin embargo resultan contradictorios en caso bajo examen, incurriendo con su conducta en la infracción de los artículo 243 ordinal 4º y 12 del Código de Procedimiento Civil, así como de los artículo 25, 33 y 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, señala que la recurrida establece por una parte que la fecha de inicio del contrato de arrendamiento va desde el 9 de octubre de 2006 y a su vez, establece la fecha de terminación del mismo en fecha 9 de octubre; indicando que luego de la notificación a la actora por parte de la demandada en fecha 3 de junio de 2010, el a quo declaró la terminación de la relación arrendaticia de manera anticipada, condenado al pago de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010. Por otro lado, señala la demandada que la recurrida declaró la no procedencia del reembolso de la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 69.000,00), por concepto de depósito dado en garantía por la demandada, por considerar que: “…En el caso específico del reintegro de la garantía arrendaticia no estamos en presencia de “un pago de lo indebido” sino mas bien ante una pretensión de pago de una suma de dinero que no ha sido pagada indebidamente, sino como ejecución de la devolución de una garantía contractual, lo cual sólo puede producirse una vez, CULMINADA LA RELACIÓN ARRENDATICIA, por lo que existe una prohibición legal expresa de admitir dicha acción con antelación al vencimiento del contrato..”; argumentación que contradice lo declarado por la recurrida respecto a que la demandada terminó de manera anticipada la relación arrendaticia. 2) Alegó que la recurrida transgrede lo establecido por las partes en la cláusula vigésima cuarta del contrato de arrendamiento y en consecuencia los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, ya que –a su decir-, la empresa demandada fue diligente en la entrega del inmueble y de los bienes muebles arrendados, así como el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2010; siendo que ante la negativa de la empresa demandante en recibir el local dado en arriendo, es por lo que la demandada procede a la oferta real y deposito de las llaves del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, el cual cursa ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente Nº AP31-V-2010-002427; y en donde se evidencia el retiro por parte de los apoderados de la actora, de tres (3) juegos de llaves pertenecientes al local objeto de la demanda, en fecha 27 de mayo de 2011. 3) Que a pesar de la oferta real del inmueble, el retiro de las llaves del mismo, entre otras particularidades, el a quo la condenó al pago de distintas sumas dinerarias. 4) Alegó que “…en el supuesto negado que esta Superioridad considere que mi representada terminó anticipadamente el Contrato de arrendamiento objeto de este juicio y como consecuencia de ello deba pagar las mensualidades restantes hasta la fecha 09/10/2010, declarada por el sentenciador de primera Instancia en la decisión apelada; entonces no tiene porque VEHICLE SECURITY RESOURCES DE VENEZUELA, C.A. a ser condenada mi representada a pagar a la actora la mensualidad correspondiente al mes de octubre de 2010, pues en todo caso la última mensualidad condenada por la terminación anticipada del contrato según lo expresado en la sentencia recurrida, sería el mes que va desde el 09 de Septiembre al Nueve (09) de Octubre de 2010, que es la mensualidad correspondiente al mes de septiembre de 2.010, porque de ser condenada la mensualidad correspondiente al mes de octubre de 2010, el contrato se extendería al 09/11/2010…”. Por último, solicitó que la presente apelación sea declarada con lugar.

Asimismo, la representación judicial de la parte actora hizo lo propio, y consignó en fecha 11 de noviembre de 2011, escrito de informes constante de dos (2) folios útiles donde alegó: 1) Que es evidente que la parte demandada incumplió con el contrato, tanto así que abandonó el inmueble, dejándolo en un estado deplorable, ocasionándole un daño pecuniario a su representada, tal como consta de inspección en el expediente. 2) Que el abandono del local, trajo como consecuencias nuevos gastos para su representada, gastos referidos al pago de servicios públicos, tales como CANTV, electricidad, entre otros, los cuáles ascienden a la cantidad de CIENTO CINCO MIL CIENTO VEINTITRÉS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 105.123,52); cantidades que no se tienen previstas en la sentencia de primera instancia y que solicitó que sean tomadas en cuenta por esta Alzada. 3) Solicitó se considere el derecho a establecer fianza que debe constituir la parte demandada apelante, de acuerdo con lo previsto en el artículo 590 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo solicitó indexación, costos de servicio dejados de pagar por el demandado, intereses de mora y otros gastos que surjan hasta el tiempo que dure el juicio, solicitó en nombre de su representado que la parte demandada sea condenada al pago de las costas del juicio y al pago de honorarios profesionales a que diere a lugar.

En fecha 30 de noviembre de 2011, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de observaciones constante de catorce (14) folios útiles, donde alegó lo siguiente: 1) Rechazó los fundamentos esgrimidos por la actora en sus Informes referentes a que se constituya garantía o fianza en el presente asunto, ya que no tiene asidero jurídico. 2) Que respecto a los montos reclamados en informes, indicó que la representación judicial de la parte actora no apeló de la decisión emitida por el a quo, por lo que en consecuencia, se conformó con lo que fue decidido.

Mediante auto proferido el día 5 de diciembre de 2011, este Juzgado, dejó constancia que el lapso para emitir el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir de esa misma data, exclusive.

Por auto de fecha 25 julio de 2012, este Juzgado declaró improcedente la solicitud de la actora de exigencia de fianza a la parte demanda.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició la presente controversia mediante escrito libelar presentado en fecha 22 de junio de 2010, por las abogadas FABIOLA DEL CARMEN NAZARETT y AMANDA SALAZAR DE ARAUJO, actuando en su condición de apoderadas judicial de la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES PAINE C.A, antes identificada, con fundamento en los hechos siguientes: 1) Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un local para la oficina, con un área de setecientos veintiocho metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (728,12Mts2), identificado con el Nº 2, en el segundo piso edificio Alfa, situado en la Urbanización Los Ruices Sur, parcela 18, Municipio Leoncio Martínez, Distrito Sucre del estado Miranda, así como también es propietario de diez (10) puestos de estacionamiento cubiertos situado en la planta Sótano del mismo Edificio Alfa, con una superficie cada uno de ellos de trece metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (13,75Mts2), identificados con los números: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10, todo ello según consta de documento de propiedad debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, Los Dos Caminos, en fecha ocho (08) de abril de 1999, quedando Registrado bajo el Nº 35, Tomo 1, Protocolo 1º. 2) Que en fecha nueve (9) de agosto del 2006, su mandante “INVERSIONES PAINE C.A” celebró un contrato de arrendamiento de bienes muebles e inmuebles, con la empresa “VEHICLE SECURITY RESOURCES DE VENEZUELA C.A”, empresa inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha trece (13) de septiembre de 1.995, quedando anotada bajo el Nº 41, Tomo 399-A Sgdo; representada en dicho acto por su Gerente General DIEGO ALBERTO RESTREPO ARANGO, de nacionalidad colombiana, portador de la cedula de identidad Nº E-82.294.231. 3) Dicho contrato de arrendamiento se celebró ante la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotado bajo el Nº 53, Tomo 143 de los Libros de autenticaciones llevadas por esa Notaria. Que en el contrato de arrendamiento estableció: i) Un local para oficina de setecientos veintiocho metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (728,12Mts2), ubicado en todo el piso dos (02) del edificio Alfa, situado en la urbanización los Ruices Sur, parcela 18, Municipio Leoncio Martínez, Distrito Sucre del estado Miranda. ii) Diez (10) puestos de estacionamiento cubiertos situados en la planta sótano del referido edifico ALFA, con una superficie cada uno de ellos de trece metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (13,75 Mts2), identificados con los Nros 1,2,3,4,5,6,7,8,9 y 10. 4) De igual forma se pactó un canon de arrendamiento por la totalidad de los bienes arrendados de Veintitrés Mil bolívares (Bs. 23.000,00) mensuales, mas el Impuesto al Valor Agregado aplicable, el cual sufrió diferentes incrementos a lo largo del tiempo de las diferentes prorrogas del contrato en Veinticuatro Mil Doscientos Diez Bolívares con Cincuenta y Dos Céntimos (Bs. 24.210,56) mensuales, mas el Impuesto al Valor Agregado aplicable, luego veintisiete Mil Seiscientos Setenta y Siete Bolívares con Cuarenta y Siete Céntimos (Bs. 27.677,47) mensuales, mas el Impuesto al Valor Agregado aplicable posteriormente, Treinta y Seis Mil Novecientos veintiún Bolívar con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs. 36.921,74) mensuales, mas el Impuesto al Valor Agregado Aplicable; y por último, un canon de arrendamiento de Cuarenta y Seis Mil Setecientos Seis Bolívares (Bs. 46.706,00) mensuales, mas el Impuesto al Valor Agregado aplicable. 5) Que dicho contrato tendría una duración de un (1) año, contados a partir del mes de octubre del 2006, dos meses después de su firma ante la notaria, según lo establece la cláusula segunda, y pudiendo ser prorrogado unilateralmente por el arrendador por un periodo igual al termino original, si el arrendador no manifestaba por escrito su intención sesenta (60) días continuos al vencimiento del término fijo. Asimismo, indicaron que el mencionado contrato fue renovado tácitamente de octubre 2007 a octubre 2008, posteriormente de octubre 2008 a octubre del 2009 y su última renovación de octubre 2009 a octubre 2010. 6) Que las obligaciones contractuales se cumplieron a cabalidad por ambas partes, hasta que en el mes de junio del 2010 los arrendatarios “VEHICLE SECURITY RESOURCES DE VENEZUELA C.A”, sin que mediase causa imputable al arrendador dieron por terminado de forma anticipada el contrato de arrendamiento entre ambas partes, dejando constancia expresa de dicha terminación anticipada mediante notificación enviada a su representada por apoderada legal de “VEHICLE SECURITY RESOURCES DE VENEZUELA C.A” en fecha 3 de junio de 2010, practicada posteriormente ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital; de igual forma se dejó constancia del abandono de forma intempestiva de los bienes muebles arrendatarios, mediante inspección judicial realizada en fecha 2 de junio del 2010, por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se evidenció que el inmueble se encontraba sin persona alguna y cerrado su acceso, así como que la empresa “VEHICLE SECURITY RESOURCES DE VENEZUELA C.A”. 7) Que el arrendatario se ha negado a cumplir con las obligaciones del contrato estipuladas por ambas partes en su cláusula décima sexta que indica: “…o si este contrato es terminado en forma anticipada por cualquier causa no imputable al ARRENDADOR,… EL ARRENDADOR podrá además de exigir la inmediata devolución del local, los puesto de estacionamientos y el mobiliario, exigir que el ARRENDATARIO pague, a titulo de daños y perjuicios los cánones mensuales de arrendamientos de aquellos meses por transcurrir hasta la terminación del contrato o de su prorroga, si fuese el caso…” . 8) Que la arrendataria debió cancelar a su mandante por la terminación anticipada del contrato sin que medie causa imputable a [su] mandante los cánones de junio, julio, agosto, septiembre, y octubre del año 2.010 fecha de terminación del contrato a razón de CUARENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SEIS BOLIVARES (Bs. 46.706,00) mensuales, mas el Impuesto al Valor Agregado aplicable, que suma la totalidad de CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS DIEZ BOLIVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 52.310,72) mensual, para dar un total aducido por los cinco (5) meses restantes de DOSCIENTOS SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 261.553,75). Adicionalmente el canon de arrendamiento no cancelado del mes de mayo de 2010 hasta el 3 de junio del 2010 por la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON VEINTITRES CENTIMOS (Bs. 57.999,23), monto en el cual está confesa la demandada en la notificación enviada a su representante. 9) Señaló que hasta la actualidad el arrendatario en virtud de su terminación anticipada del contrato no ha hecho entrega de los bienes arrendados, tal como lo establece la Cláusula Décima Sexta en estricta concordancia con la Cláusula Cuarta, lo que es decir mediante un acta de entrega levantada y suscrita por ambas partes de la totalidad de los bienes muebles e inmuebles entregados y del estado de conservación, limpieza y aseo en que se encuentra en donde las partes se comprometieron de conformidad a la cláusula octava del contrato a devolverlos en el estado en que fueran recibidos, mas sin embargo haciendo caso omiso a sus obligaciones contractuales adquiridas los arrendatarios no han entregado los bienes arrendados y menos aun cancelado los daños y perjuicios convenidos en el precipitado contrato de arrendamiento. 10) En cuanto al derecho, la parte actora invocó los artículos 1.159, 1.167, 1.616, 1.264 del Código Civil Venezolano; y del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 11) Que es por todo lo expuesto en su libelo de demanda que solicitó: a) Que se le entregue el inmueble de inmediato. b) Que se le paguen los cinco (5) meses o cánones restantes a razón de Cincuenta y Dos Mil Trescientos Diez Bolívares con Setenta y Dos Céntimos (Bs. 52.310,72) mensuales, totalizando la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 261.553,75). c) Que se le pague el canon de arrendamiento adeudado desde el mes de mayo del 2010 hasta el 3 de junio del 2010 por la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON VEINTITRES CENTIMOS (Bs. 57.999,23); d) Entregar los recibos de los servicios inherentes al inmueble cancelados a la fecha. e) Cancelar la cantidad TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) adicionales por cada día de retardo por la no entrega al arrendador del local, los puestos de estacionamientos y el mobiliario, por cada día de retardo como indemnización por daños y perjuicios en la demora en la entrega, desde la fecha de la terminación anticipada del contrato tres (03) de junio hasta la total desocupación y entrega plena y efectiva de los bienes arrendados a satisfacción del arrendador; f) Cancelar la cantidad de CIENTO CUATRO MIL SEISCIENTOS VEINTIUN BOLIVAR CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 104.621,44) por concepto de daños y perjuicios. 12) El apoderado libelista estimó la acción en la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICUATRO MIL CIENTO SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON VEINTIDOS CENTIMOS (Bs. 424.174,22); es decir, SEIS MIL QUINIENTOS VEINTICINCO UNIDADES CON 75/100 UNIDADES TRIBUTARIAS (6.525,75 U.T).
Por auto de fecha 30 de junio de 2010, el a quo admitió la presente demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que ordenó, la citación de la sociedad mercantil VEHICLE SECURITY RESOURCES DE VENEZUELA, C.A, a los fines de contestar la demanda.
Siendo infructuosos los tramites de citación personal de la parte demandada, en fecha 11 de octubre de 2010, el juzgado de la causa libró cartel de citación, el cual fue retirado por la representación judicial de la parte actora y consignado posteriormente en fecha 5 de noviembre de 2010, debidamente publicado. Asimismo, en fecha 6 de diciembre de 2010, el secretario del juzgado a quo dejó constancia de la fijación del cartel en el domicilio de la demandada, dando cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, en fecha 19 de enero 2011, la abogada ROSARIO GARCÍA DE RODRIGUEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, se dio por citada en el presente juicio; por lo que en fecha 21 de enero de ese mismo año, procedió a contestar la demanda alegando lo siguiente: 1) Que niega, rechaza, contradice los hechos como el derecho invocado por la demandante. 2) Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y la actora en fecha 9 de agosto de 2006, en conformidad con la Cláusula Segunda tendría una duración de un (1) año, contados según la parte actora, a partir del mes de octubre de 2006, es decir dos meses de su firma ante la notaría; cuando lo que establece la referida cláusula, es que se computa el inicio de la relación arrendaticia a partir de la firma del Acta de entrega del inmueble arrendado, siendo que la referida acta de entrega nunca fue firmada por el arrendador y arrendatario. 3) Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento se renovara tácitamente de octubre de 2007 a octubre de 2008; de octubre 2008 a octubre de 2009 y que su última renovación fuese de octubre de 2009 a octubre de 2010; siendo lo cierto, que según el contenido de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, su duración inicial era de un (1) año, contado a partir de la firma de un acta de entrega, cuya firma nunca se llevó a cabo, por lo tanto hay una indeterminación respecto a la fecha exacta del inicio del contrato de arrendamiento y su terminación. 4) Alegó que su representada tomó posesión del inmueble dado en arriendo en fecha 16 de octubre de 2006, siendo en fecha 20 de noviembre de ese año el pago del primer canon de arrendamiento, correspondiente desde el 16 de octubre al 16 de noviembre de 2006; por lo que la notificación emanada por su representada dirigida a la actora, donde le manifestaba su voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento por un período de seis (6) meses, en fecha 13 de agosto de 2007, de conformidad con la Cláusula Segunda, se encontraba antes de los sesenta (60) días antes del vencimiento del término de un año, por lo que el arrendador no tenía facultad para prorrogar unilateralmente el contrato por un período igual al término original. Asimismo, indicó que así como la notificación antes señalada, también se había dirigido tanto comunicaciones escritas como verbales, manifestando el deseo del inquilino de prorrogar la relación arrendaticia por el período de seis (6) meses. 5) Que en fecha 19 de mayo de 2010, su representada, le solicitó a la actora, sus buenos oficios para proceder a la entrega del inmueble y bienes muebles arrendados y así proceder a la terminación del contrato de arrendamiento en el mes de junio de 2010, solicitando a su vez, la cantidad entregada como depósito en garantía y la devolución de los intereses correspondientes causados desde el año 2006, a tenor de lo contemplado en los artículos 24 y 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sin embargo la demandada no se presentó en la fecha indicada a realizar la visita de inspección en el inmueble arrendado y tampoco recibió el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, negándose a su vez a devolver la cantidad de dinero que recibió de manos de la demandada y los intereses generados; por lo que en fecha 3 de junio de 2010 notificó mediante traslado y constitución de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, Distrito Metropolitano de Caracas, para dejar constancia de varios particulares, entre las cuales, la entrega del inmueble arrendado. 6) Que de las comunicaciones indicadas ut supra, se evidencia que la relación arrendaticias tuvo sus prorrogas por períodos de seis (6) meses computadas desde el día 16 de octubre de 2007 al 16 de abril de 2008; desde el 16 de abril de 2008 al 16 de octubre de 2008; desde el 16 de abril de 2009 al 16 de octubre de 2009; por lo que en fecha 17 de diciembre de 2009 su representada solicita la prorroga del contrato por cinco meses mas, desde el 16 de octubre de 2009 al 15 de mazo de 2010, siendo que al respecto no hubo respuesta. 7) Alegaron que el arrendador no dio cumplimiento a lo estipulado en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, por cuanto su representada notifico su deseo de dar por terminado la relación arrendaticia, y en consecuencia proceder a la entrega del inmueble y bienes muebles arrendado, así como la entrega de las llaves del mismo, siendo que la actora se negó a dar cumplimiento de lo estipulado en la Cláusula Décima Cuarta del contrato, a pesar de las comunicaciones escritas y verbales hechas durante la vigencia de la relación arrendaticia. Asimismo, señaló que la actora no dio cumplimiento a la práctica de la visita e inspección sobre el inmueble y mobiliario arrendado en fecha 25 de mayo de 2010 y en fecha 26 de mayo de 2010, incumpliendo con ello la Cláusula Vigésima del contrato. 8) Negó, rechazó y contradijo por no ser cierto, que su representada haya terminado de manera anticipada la relación arrendaticia. 9) Que no es cierto que su representada enviara notificación a la actora en fecha 3 de junio de 2010 y la practicara después de esa fecha con la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador. 10) Negó, rechazó y contradijo que su representada haya abandonado de forma intempestiva los bienes muebles e inmuebles dados en arriendo; siendo lo correcto que su representada fue diligente a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Décima Cuarta del contrato, para proceder a la entrega material, real y efectiva del inmueble y de los bienes muebles y a entregar las llaves del local y proceder a levantar la correspondiente acta de entrega, por lo que mal puede pretender la actora que la demanda le indemnice cantidades reclamadas por cada día de retardo, como indemnización de daños y perjuicios. 11) Negó que su representada abandonó de forma intespentiva los bienes muebles e inmuebles que le fueron arrendados, siendo lo correcto que es la actora quien se ha negado a recibir el inmueble dado en arriendo, por lo que en fecha 17 de junio de 2010 fue introducida demanda de oferta real, ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº AP31-V-2010-002427. Indicó que ante la negativa por la parte actora de recibir el inmueble y bienes muebles dados en arriendo, es por lo que no ha cancelado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril mayo de 2010, es decir, desde el 16 de abril al 16 de mayo de 2010, por la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES FUERTES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 44.370,70); y desde el 16 de mayo al 25 de mayo de 2010, por la cantidad de TRECE MIL TRESCIENTOS ONCE BOLIVARES CON VEINTIUN CENTIMOS (Bs. 13.311,21); mas la cantidad de correspondiente desde el 26 de mayo de 2010 al 3 de junio de 2010, que representa la cantidad de TRECE MIL SEISCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 13.622,53). 12) Respecto al petitorio libelar, su representada conviene en entregar el inmueble y bienes muebles objeto de la demanda, pero niega que debe realizar pago indemnizatorio alguno. Indicó que solo adeuda su representada a la actora la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTITRES CENTIMOS (Bs. 57.993,23). 13) Negó que su representada deba la cantidad de DOSCIENTOS SESETNA Y UN MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 261.553,75), demandados por la actora; pues reitera que no hay terminación anticipada del contrato de arrendamiento, toda vez que no puede pretender la demandante prorrogar unilateralmente el contrato por períodos anuales, a los fines de demandar el pago de cinco (5) meses de pensión arrendaticia. 14) Señaló que la demandada conviene en pagar a la actora la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES FUERTES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 44.370,70), correspondiente al canon de arrendamiento desde el 16 de abril al 16 de mayo de 2010; así como la cantidad de TRECE MIL SEISCIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES CON CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CENTIMOS (Bs. 13.622,53), por continuar ocupando el inmueble, desde el 16 de mayo al 25 de mayo de 2010; mas la cantidad de TRECE MIL TRESCIENTOS ONCE BOLIVARES CON VEINTIUN CENTIMOS (Bs. 13.311,21) correspondiente a la ocupación del inmueble desde el 26 de mayo al 3 de junio de 2010; cuya suma total da la cantidad de SETENTA Y UN MIL TRESCIENTOS CUATRO BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 71.304,44). Asimismo, convino la demandada en entregar a la actora los recibos de pago de los servicios inherentes al inmueble cancelados desde el mes de abril a mayo de 2010, por haber terminado el contrato en fecha 3 de junio de 2010. 15) Negó, rechazó y contradijo que su representada deba pagar la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) adicionales por cada día de retardo en la entrega del inmueble, puestos de estacionamiento y mobiliario, por cuanto no hay terminación anticipada por parte de su mandante. 16) Negó, rechazó y contradijo que su mandante deba pagar la cantidad de CIENTO CUATRO MIL SEISCIENTOS VEINTIUN BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 104.621,44), por concepto de daños y perjuicios. También negó que deba pagar las costas del presente juicio. 17) Asimismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, RECONVINO a la parte actora en los términos siguientes: a) Propuso la reconvención por resolución de contrato de arrendamiento. Alegó que la actora con su conducta en no recibir el local, puestos de estacionamientos y mobiliario dado en arriendo, incumplió la Cláusula Vigésima Cuarta del contrato que los vincula. Tampoco recibió el pago de las pensiones arrendaticias correspondientes desde el 16 de abril al 3 de junio de 2010, fecha de terminación del contrato de arrendamiento. Asimismo, se negó el arrendador reconvenido en devolver la cantidad entregada por concepto de depósito otorgado como garantía para garantizar el cumplimiento del contrato, los cuales ascienden a la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 69.000,00), mas los intereses causados desde el 9 de agosto de 2006, que reflejan una cantidad de TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 33.763,33); así como la negativa por parte de la actora en indemnizar la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 70.000,00), “…que por concepto de gastos y honorarios de abogado ha tenido que pagar la demandada reconviniente con motivo de su negativa, que trajo como consecuencia la realización por parte de la empresa que represento, de las notificaciones hechas a Inversiones Paine C.A., la Inspección Ocular, La demanda por la Oferta Real para la entrega del inmueble, los cuales mas abajo demando así como los que se sigan causando…”. Por otro lado, alegó que la actora se negó al pago de VEINTINUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 29.288,52), por concepto de reparación del aire acondicionado; b) Como petitorio, en primer lugar demandó la resolución del contrato de arrendamiento vinculante entre las partes; en segundo lugar, que reciba el bien inmueble y bienes muebles dados en arriendo y por último, el pago del las sumas dinerarias antes señaladas; c) Que por todo lo antes expuesto solicitó que la reconvención propuesta sea declarada con lugar.
Por auto de fecha 24 de enero de 2011, el a quo admitió la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, por lo que fijó al segundo (2do) día de despacho posterior a esa fecha, para que la parte actora reconvenida procediera a contestar la mutua petición intentada.
En fecha 26 de enero de 2011, la representación judicial de la parte actora reconvenida sociedad mercantil INVERSIONES PAINE, C.A, procedió a dar contestación a la reconvención en los siguientes términos: 1) Que niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los alegatos esgrimidos en la reconvención por ser inciertos y no corresponderse con la verdad verdadera de los hechos. 2) Alegó que no existió ninguna gestión amistosa por parte de la demandada a los fines de dar por terminado el contrato, ya que fueron ellos quienes de manera anticipada, abandonaron el inmueble. 3) Alegó que no ha existido vencimiento de prórroga ni tampoco vencimiento del término de prórroga y que lo que existió fue un incumplimiento ya que el arrendatario abandonó el inmueble lo cual fue evidenciado en su oportunidad por el Juzgado Séptimo de Municipio, generando con esta actuación una ruptura abrupta del contrato. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que existiera comunicación alguna que señalara no querer continuar con la relación arrendaticia. 4) Negó, rechazó y contradijo que su representada se negara a recibir las llaves del inmueble y hacer efectiva la entrega del mismo y que lo que hubo fue diversas fechas de vigencia y renovación del contrato hasta octubre de 2010. 5) Negó, rechazó y contradijo que la demandada tuviera alguna intención de pagar los cánones de arrendamiento de los meses abril, mayo de 2010, así como los subsiguientes, por lo que a la fecha, la demandada se encuentra insolvente e incumpliendo con el contrato de arrendamiento. 6) Negó, rechazó y contradijo que su mandante haya incumplido la Cláusula Vigésima Cuarta del contrato de arrendamiento ya que quien incumplió, fue el arrendatario en su abandono total del inmueble. 7) Negó, rechazó y contradijo que su representada se negó a devolver el depósito dado en garantía, ya que tampoco le fue pedido. Alegó a su vez, que por el momento no existen intereses causados en virtud del incumplimiento del arrendatario. 8) Negó, rechazó y contradijo que su representada le deba a la demandada monto alguno, costas, ni gastos, ni honorarios de abogado ni interés alguno; ya que el incumplimiento que hubo fue por parte de la arrendataria, a saber, el abandono anticipado del inmueble. 9) Negó, rechazó y contradijo que exista alguna notificación ni aviso oportuno conforme el contrato de arrendamiento, ya que nunca fue realizado conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento vinculante entre las partes. 10) Negó, rechazó y contradijo que se deba algo por concepto de reparación de aire acondicionado, en virtud que no fue presentada en tiempo oportuno factura alguna, por lo que desconoció las facturas presentadas por la demandada reconviniente. Por último, solicitó que la reconvención fuera declarada sin lugar y con lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley.
En fecha 1 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada reconviniente mediante escrito constante de once (11) folios útiles, procedió a promover pruebas, a las que adjuntó constante de doscientos ochenta y siete (287) folios útiles anexos varios. Asimismo, en fecha 2 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte actora reconvenida mediante escrito constate de seis (6) folios útiles procedió a promover pruebas, a las que adjuntó constante de doscientos treinta y dos (232) folios útiles.
Por auto de fecha 3 de febrero de 2011, el a quo admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada reconviniente a excepción de la prueba de informes por considerarla impertinente. Asimismo, en esa misma fecha, admitió las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida a excepción de la inspección judicial.
Mediante escrito interpuesto en fecha 4 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte actora reconvenida promovió prueba documental marcada con la letra “A” constante de once (11) folios útiles, siendo admitida por el a quo mediante auto de fecha 7 de febrero de 2011.
Mediante diligencia interpuesta en fecha 7 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, indicó que por encontrarse las llaves del inmueble objeto de la demanda en el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, solicitó que se prorrogue por diez (10) días el lapso probatorio a los fines de poder solicitar las llaves en dicho juzgado y con ello cumplir con la inspección judicial admitida y fijada.
Asimismo, mediante escrito interpuesto en fecha 7 de febrero 2011, la representación judicial de la parte actora reconvenida promovió inspección judicial en el inmueble objeto de la demanda.
Por auto de fecha 8 de febrero de 2011, el a quo acordó el diferimiento solicitado por la representación judicial de la parte demandada reconviniente.
Mediante diligencia interpuesta en fecha 8 de febrero de 2011, cursante al folio nueve (9) de la pieza IV del presente expediente, la representación judicial de la parte demandada reconviniente impugnó en su contenido y firma la documental promovida por la parte demandante reconvenida, marcada con la letra “E”, que cursa en el folio doscientos quince (215) de la pieza III.
En fecha 8 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, apeló del auto de fecha 3 de febrero de 2011 que negó la prueba de informes promovida, por lo que mediante auto fechado 9 de febrero de 2011 el a quo oyó la referida apelación en un solo efecto.
Mediante escrito interpuesto en fecha 9 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada reconviniente promovió pruebas complementarias en la causa.
En esa misma fecha, a saber el 9 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte actora reconvenida ratificó en todo su contenido todas y cada una de las pruebas promovidas, sobretodo la impugnada por su antagonista en fecha 8 de febrero de 2011.
Por auto de fecha 10 de febrero de 2011, el juzgado de la causa fijó oportunidad a los fines de practicar la inspección judicial peticionada. Asimismo, en esa misma fecha, el a quo negó la prueba de testimonial promovida por la representación judicial de la parte demandada reconviniente en fecha 9 de febrero de 2011.
En fecha 30 de junio de 2011, el a quo dictó sentencia definitiva donde declaró parcialmente con lugar la demanda intentada de cumplimiento de contrato y sin lugar la reconvención.
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia, con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 26 de julio de 2011, por la representación judicial de la parte demandada reconviniente sociedad mercantil VEHICLE SECURITY RESOURCES DE VENEZUELA C.A., contra la decisión proferida el 30 de junio de 2011, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato que intentó la empresa INVERSIONES PAINE C.A., en su contra. Asimismo, declaró sin lugar la reconvención propuesta. Ese fallo es, en su parte pertinente, como sigue:
“…Se evidencia de la transcripción de las anteriores cláusulas que el Contrato de Arrendamiento entraría en vigencia, dos (2) meses después de la suscripción del mismo, el cual quedó suscrito en fecha 09 de agosto de 2006, a lo cual contando los dos (2) meses que establecieron las partes en la Cláusula Segunda de dicho contrato, este sería a partir del 09 de octubre de 2006, mas sin embargo la representación judicial de la parte demandada alega que hay indeterminación respecto a la fecha exacta del inicio del contrato de arrendamiento y su terminación; que tomó posesión del inmueble arrendado el 16 de octubre de 2006, que su primera mensualidad por concepto de canon de arrendamiento fue pagada el 20 de noviembre de 2006, que correspondía al canon mensual desde el 16 de octubre al 16 de noviembre de 2006 y así fueron computados el pago de los cánones de arrendamiento, por tal razón, en fecha 13 de agosto de 2007, en conformidad con lo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, es decir por lo menos (60) días antes de vencer el término de un (1) año, remitió a INVERSIONES PAINE C.A., comunicaciones escritas y verbales, relacionadas con su deseo de prorrogar el contrato de arrendamiento por SEIS (6) MESES contadas a partir del 16 de octubre de 2007, es decir por lo menos con sesenta (60) días continuos de anticipación al término original fijo de un año; que el arrendador no tiene facultad para prorrogar unilateralmente el contrato por un período igual al término original, pues la voluntad de la demandada de prorrogar el contrato por Seis (6) meses le fue comunicada oportunamente a la actora, (comunicaciones fechadas, 13 de agosto de 2007, 30 de diciembre de 2008 y 17 de diciembre de 2009).
(Omissis)
Al respecto el Tribunal observa:
Por tanto, siendo el contrato “ley para los contratantes” según el artículo 1.159 del Código Civil, en este sentido, mal podía la parte demandada, unilateralmente cambiar las fechas de pago de los cánones de arrendamiento, incumpliendo así lo acordado en la Cláusula Segundo del Contrato de Arrendamiento, razón por la cual debe esta Juzgadora tomar como fecha base de inicio del Contrato de Arrendamiento, a partir del 09 de octubre de 2006, ya que los recibos que cursan en autos del folio 135 al 214 de la Tercera Pieza del expediente, arrojan diferentes fechas. En consecuencia, esta sentenciadora considera que la fecha de inicio del contrato de arrendamiento es a partir del 09 de octubre de 2006. Así se establece.
Por otro lado, tenemos que la parte demandada reconoce haber participado en distintas oportunidades a la parte actora la renovación del Contrato de Arrendamiento, por lapsos de Seis (6) y Cinco (5) meses, violando así la Cláusula Décima Cuarta, por cuanto el contrato se podía Prorrogar por períodos iguales o superiores, nunca fue acordado en el contrato que podría ser prorrogado por lapsos inferiores, razón por la cual considera esta sentenciadora que la parte demandada incumplió con la Cláusula Décima Cuarta del Contrato de Arrendamiento, objeto del presente juicio Así se decide.
Igualmente reconoce la parte demandada, que en fecha 03 de junio de 2010, notificó a la parte actora, según comunicación que cursa a los folios 44 al 46 de la primera pieza del expediente, que ponía fin al Contrato de Arrendamiento a partir de esa fecha. En ese sentido, debe verificar esta sentenciadora si dicha participación fue anticipada.
Como se dijo anteriormente, la fecha de inicio del Contrato de Arrendamiento, tal como fue convenido por las partes, en la Cláusula Segunda del mencionado Contrato, es a partir del 09 de octubre de 2006, por lo que el término del Contrato debe tenerse esa misma fecha 09 de octubre de cada año; entonces si la demandada notificó a la actora, que ponía fin al Contrato de Arrendamiento a partir del 03 de junio de 2010, debe esta Juzgadora forzosamente declarar que la demandada VEHICLE SECURITY RESOURCES DE VENEZUELA, C.A., puso fin al contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 09 de agosto de 2006, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano, anotado bajo el Nº 53, Tomo 143, de manera anticipada. Así se declara.
Con ocasión a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del 2010, a lo cual la parte demandado manifiesta que realizó Oferta Real de Pago ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a través de la cual ofrece pagar y entregar el inmueble arrendado.
(Omissis)
En el caso bajo análisis, el procedimiento de Oferta Real y Depósito, deriva de un Contrato de Arrendamiento, la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, adecua el Procedimiento de consignación arrendaticia para aquellos casos en que el arrendador se niega a recibir el canon. Llegándose a denominar este procedimiento como Oferta Real y Depósito, pero que en la práctica no lo es, porque ello desvirtuaría el sentido práctico, célere y de fácil ejecución que representa el sistema de consignación.
De manera pues, que ambos procedimientos se excluyen mutuamente. El Artículo 1.306 del Código Civil, determina lo siguiente:
(Omissis)
Con ocasión a lo anterior, es evidente que la parte demandada desvirtuó lo exigido en el artículo anteriormente transcrito, por lo que considera esta Juzgadora que la parte demandada adeuda los meses correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010. Así se declara.
En relación a los daños y perjuicios por indemnización que reclama la parte actora en su libelote (sic) demanda, destaca esta Juzgadora, que el incumplimiento del contrato por uno de los contratantes da lugar a las acciones e indemnizaciones establecidas en la ley. De modo que si el arrendatario no ha cumplido con el plazo estipulado o no se ha ejecutado de mutuo acuerdo la el contrato según los artículos 1.167 y 1.616 del Código Civil el arrendatario incumplido está (…), razón por la que esta Juzgadora considera, que la demandada se encuentra incursa en lo dispuesto en los artículos antes mencionados, por lo que debe cancelar lo reclamado por la parte actora en su libelo de demanda, relacionado con los daños y perjuicio. Así se declara.
Por otro lado, en cuanto al pedimento de la parte actora en su particular Sexto del Libelo de demanda que se condene a la demandada a cancelar la cantidad de CIENTO CUATRO MIL SEISCIENTOS VEINTIUN BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 104.621,44), por concepto de daños y perjuicios, por los posibles daños que pudieren haberle causado a los inmuebles y al mobiliario hasta su entrega definitiva del mismo, Así como las costas del juicio.
Al respecto observa esta Juzgadora:
Revisado como fue el Contrato de Arrendamiento, objeto del presente juicio, no se estableció en ninguna de las Cláusulas del Contrato de Arrendamiento que se pagaría Daños y Perjuicios, por posibles daños que pudieran causarse, aunado al hecho que la Ley, exige que los daños deben ser especificados e indicar sus causas, mal podría esta Juzgadora acordar lo anterior, ya que dicho pedimento se basa sobre alegatos que no fueron probados en autos, y resulta indeterminado, lo cual deja a la parte demandada en estado de indefensión para atacar dicho pedimento. Así se declara.
En virtud de todo lo anterior, esta Juzgadora declara que la presente demanda debe prosperar en derecho, pero parcialmente. Así se declara.
DE LA RECONVENCIÓN
(Omissis)
Al respecto observa esta Juzgadora:
En el caso específico del reintegró de la garantía arrendaticia no estamos en presencia de “un pago de lo indebido”, sino mas bien ante una pretensión de pago de una suma de dinero que no ha sido pagada indebidamente, sino como “ejecución de la devolución de una garantía contractual”, lo cual solo puede producirse una vez culminada la relación arrendaticia, por lo que existe una prohibición legal expresa de admitir dicha acción con antelación al vencimiento del contrato.
Más sin embargo, si lo que la parte reconviniente pretende es una devolución de la garantía arrendaticia, su acción debe ser encauzada a través de la vía del juicio ordinario y no acudir a este procedimiento especial inquilinario, ya que como se dijo, el reintegro inquilinario opera en casos expresamente señalados por la Ley, sin que se pueda presumir que operen reintegros no previstos en el texto normativo; que al no estar la petición de la parte demandada-reconviniente prevista en la ley especial, la acción jurisdiccional ejercida para ser secuelaza por el procedimiento breve, la acción de reintegro de un presunto exceso en la garantía debe quedar excluida de dicho tratamiento procesal y ser absorbida por el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, por lo que existe una inepta acumulación de acciones por incompatibilidad en sus procedimientos.
Razón por la cual se declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN, propuesta por la Sociedad Mercantil VEHICLE SECURITY RESOURSES DE VENEZUELA C.A., en contra de la Sociedad mercantil INERSIONES PAINE C.A. Así se decide…”

Fijado lo anterior, debe este Juzgado Superior establecer el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe a la pretensión por el cumplimiento de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 9 de agosto de 2006, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 53, Tomo 143 de los Libros respectivos, suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES PAINE, C.A., el cuál dio en arriendo bienes muebles e inmuebles de su propiedad constituido por un local para oficina, ya identificado, a la sociedad mercantil VEHICLE SECURITY RESOURCES DE VENEZUELA, C.A.; en donde se pactó un canon de arrendamiento por la totalidad de los bienes arrendados por la cantidad de VEINTITRES MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,00), sufriendo este canon, aumentos progresivos a lo largo del tiempo, siendo el último pactado –según lo dicho por la actora- por la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SEIS BOLÍVARES (Bs. 46.706,00), mas el Impuesto al Valor Agregado aplicable. Alegaron que dicho contrato tendría una duración de un (1) año, contados a partir del mes de octubre del 2006, dos meses después de su firma ante la notaria, según lo establece la Cláusula Segunda, y pudiendo ser prorrogado unilateralmente por el arrendador por un periodo igual al termino original, si el arrendador no manifestaba por escrito su intención sesenta (60) días continuos al vencimiento del término fijo; asimismo, alegó el actor que dicho contrato se renovó tácitamente en los años 2007, 2008 y 2009, venciendo entonces en el mes de octubre de 2010. Asimismo, señaló la parte actora que las obligaciones contractuales se cumplieron a cabalidad hasta que en el mes de junio de 2010, la parte demandada, dio por terminado de forma anticipada el contrato de arrendamiento sucrito, dejando constancia expresa la parte demandada en virtud de comunicación fechada 3 de junio de 2010. Señaló que el arrendatario se ha negado a cumplir con las obligaciones pactadas por ambas partes, sobretodo en lo que respecta a la Cláusula Décima Sexta del contrato vinculante, y por tanto, debió la demandada cancelar los meses faltantes hasta la terminación del contrato. Alegó a su vez, que la demandada no ha hecho entrega del inmueble y los bienes muebles dados en arriendo, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Sexta y Cuarta del contrato de arrendamiento, mediante un acta de entrega levantada y suscrita por ambas partes de la totalidad de los bienes muebles e inmuebles entregados y del estado de conservación, limpieza y aseo en que se encuentra en donde las partes se comprometieron de conformidad a la Cláusula Octava del contrato a devolverlos en el estado en que fuera recibidos. Demandó aparte de los cánones de arrendamientos señalados ut supra, el pago de los servicios hasta la terminación del contrato, así como el pago de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) adicionales por cada día de retardo por la no entrega al arrendador, local, los puestos de estacionamientos y el mobiliario, como indemnización por daños y perjuicios que la demora en la entrega desde la fecha de la terminación anticipada del contrato tres (03) de junio hasta la total desocupación y entrega plena y efectiva de los bienes arrendados a satisfacción del arrendador. También demandó la cantidad de CIENTO CUATRO MIL SEISCIENTOS VEINTIUN BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 104.621,44) por concepto de daños y perjuicios.
En la litis contestatio, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo los hechos como el derecho esgrimido por la parte actora, señalando que respecto al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 9 de agosto de 2006, la Cláusula Segunda indica que el inicio de la relación arrendaticia es a partir de la firma del Acta de Entrega del inmueble arrendado, siendo que la referida Acta de Entrega nunca fue firmada por ambas partes, por lo que negó que la relación arrendaticia haya tenido su génesis a partir del mes de octubre de 2006, es decir, dos meses después de la firma del contrato ante notaría; por lo que no existió la renovación contractual señalada por el actor, encontrándose la relación arrendaticia indeterminada a través del tiempo. Indicó que su representada tomo posesión de los bienes arrendados en fecha 16 de octubre de 2006, siendo su primer pago por concepto de canon de arrendamiento en fecha 20 de noviembre de ese mismo año, correspondiente desde el 16 de octubre al 16 de noviembre de 2006; siendo entonces que el contrato es a tiempo indeterminado. Que en fecha 13 de agosto de 2007, su representada dirigió comunicación a la actora manifestándole su voluntad de prorrogar el contrato por un período de seis (6) meses, por lo que, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Segunda, esta comunicación se encontraba antes de los sesenta (60) días del vencimiento del término de un año, empero, de comunicaciones posteriores enviadas a la actora se evidencia que la relación arrendaticias tuvo sus prorrogas por períodos de seis (6) meses computadas desde el día 16 de octubre de 2007 al 16 de abril de 2008; desde el 16 de abril de 2008 al 16 de octubre de 2008; desde el 16 de abril de 2009 al 16 de octubre de 2009; por lo que en fecha 17 de diciembre de 2009 su representada solicita la prorroga del contrato por cinco meses mas, desde el 16 de octubre de 2009 al 15 de mazo de 2010, siendo que al respecto no hubo respuesta. Ahora bien, señaló que de lo anterior se evidencia que el arrendador carecía de facultad para prorrogar unilateralmente el contrato por un período igual al término original. Alegó que en fecha 19 de mayo de 2010, su representada, le solicitó a la actora, sus buenos oficios para proceder a la entrega del inmueble y bienes muebles arrendados y así proceder a la terminación del contrato de arrendamiento en el mes de junio de 2010, solicitando a su vez, la cantidad entregada como depósito en garantía y la devolución de los intereses correspondientes causados desde el año 2006, a tenor de lo contemplado en los artículos 24 y 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sin embargo la demandada no se presentó en la fecha indicada a realizar la visita de inspección en el inmueble arrendado y tampoco recibió el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, negándose a su vez a devolver la cantidad de dinero que recibió de manos de la demandada y los intereses generados, por lo que en fecha 3 de junio de 2010, notificó a la actora mediante traslado notarial.
La parte demandada reconvino a la actora a la resolución del contrato de arrendamiento, en virtud de su negativa en recibir los bienes muebles y el bien mueble dado en arriendo, así como, por no recibir el pago de la pensión arrendaticia correspondiente desde el 16 de abril al 3 de junio de 2010, fecha de terminación del contrato de arrendamiento. Asimismo, aduce que se negó el arrendador reconvenido en devolver la cantidad entregada por concepto de depósito otorgado como garantía para garantizar el cumplimiento de contrato, los cuales ascienden a la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 69.000,00), mas los intereses causados desde el 9 de agosto de 2006. Como petitorio, en primer lugar demandó la resolución del contrato de arrendamiento vinculante entre las partes; en segundo lugar, que reciba el bien inmueble y bienes muebles dados en arriendo y por último, el pago del las sumas dinerarias antes señaladas.
En su oportunidad, la representación judicial de la parte actora contestó la reconvención propuesta, negando, rechazando y contradiciendo cada uno de los alegatos esgrimidos por la demandada, por lo que solicitó que la reconvención planteada fuera declarada sin lugar.
En la fase de informes en Alzada, la demandada reconviniente alegó que la recurrida se encuentra incursa en el vicio de inmotivacion por contradicción, de conformidad con lo establecido en el artículo 243 ordinal 4 y 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que –a su decir- existe incongruencia respecto a la fecha que el a quo establece como el inicio de la relación contractual y declara la terminación de la relación arrendaticia por parte del arrendador de manera anticipada; empero, niega la no procedencia del reembolso de la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 69.000,00), por concepto de depósito dado en garantía por la demandada, por considerar que solo puede darse la referida devolución, luego de culminada la relación arrendaticia. Por último, ratificó los alegatos esgrimidos en su contestación y reconvención.
Establecido lo anterior, le corresponde a este Juzgado analizar como punto previo, si en efecto se configura el vicio delatado por la parte demandada reconviniente referente a la inmotivacion por contradicción; para luego pasar a revisar el mérito de la presente causa.
PUNTO PREVIO: Se alega que la sentencia recurrida en apelación incurrió en inmotivación por contradicción, y por ende en incumplimiento de lo establecido en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, acarreando el efecto de nulidad de la decisión establecido en el artículo 244 eiusdem. Ahora bien, los referidos artículos establecen:
“Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:
(…)
4. Los motivos de hecho y de derecho de la desición.”

“Artículo 244.- Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuado sea condicional, o contenga ultrapetita.”

Al respecto, resulta menester indicar que la motivación debe ser entendida como el señalamiento de los diferentes motivos y argumentaciones que el juzgador ha tenido en cuenta para llegar a la conclusión y con ello, determinar la parte dispositiva de la sentencia. Esta parte de la decisión, que comprende la motivación, debe contener la exposición de las cuestiones de hecho, previa comprobación con las pruebas aportadas por las partes, para luego subsumirlas en el derecho, lo cual, luego del desarrollo lógico mental llevado por el juez, tomar una decisión. Cabe señalar a su vez, que nuestra legislación adopta de manera imperativa que la jurisdicción debe motivar y fundar los argumentos de hecho y de derecho en sus decisiones, a los fines de evitar arbitrariedades.

Pues bien, respecto al vicio de inmotivacion, tenemos que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dejó asentado las distintas modalidades en las cuáles puede estar presente el vicio señalado en una decisión; criterio el cual ha sido reiterado en varias oportunidades por nuestro máximo tribunal. Dicha decisión, corresponde a la dictada en fecha 24 de abril de 1979, siendo el Magistrado Ponente Dr. Carlos Trejo Padilla, juicio Carlos Hernández Acevedo Vs. Carmen Luisa Fernández de Hernández, donde establece que:

“…Según la jurisprudencia de esta Corte, el vicio de inmotivacion puede adoptar diversas modalidades: 1) la sentencia no contiene materialmente ningún razonamiento de hecho o de derecho en que pueda sustentarse el dispositivo, lo cual es de improbable ocurrencia (…); 2) las razones expresadas por el sentenciador no tienen relación alguna con la pretensión deducida o con las excepciones o defensas opuestas, caso en el cual los motivos aducidos, a causa de su manifiesta incongruencia con los términos en que quedó circunscrita la litis, deben ser tenido como jurídicamente inexistentes, 3) los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves o inconciliables, generando así una situación equiparable a la falta absoluta de fundamentos; y 4) los motivos son tan vagos, generales, innocuos, ilógicos o absurdos que impiden a la alzada o a Casación conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su desición; caso éste que también se equipara al de falta de motivación…”

Ahora bien, tenemos que el fallo recurrido al referirse a la reconvención, la juzgadora de instancia declara sin lugar la misma por otra razón aparte de la falta de interés actual, esto es, por considerar que la devolución de la garantía arrendaticia no está prevista en la ley especial, a saber, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entendiendo así que la misma debe ser ventilada por otro procedimiento distinto al breve, considerando que existía respecto a la reconvención propuesta, una inepta acumulación de pretensiones por incompatibilidad de procedimientos.

De manera pues, para que exista inmotivacion por contradicción, esta debe ser manifiesta, debe ser grave a tal punto, que permita percibir de manera clara que los motivos aducidos por el juez, deban ser tenidos como jurídicamente inexistentes, lo cual no se cumple en presente caso, ya que la reconvención propuesta por la parte demandada fue declarada sin lugar en la recurrida indicando los motivos para arribar a la decisión; razón por la cual, este Juzgado debe declarar sin lugar el vicio alegado por la parte demandada, referente a la inmotivacion. Así se decide.

Resuelto lo anterior, debe esta Alzada resolver el mérito del presente asunto, a saber, el cumplimiento de contrato de arrendamiento y reconvención propuesta, por lo que pasa este Juzgado al análisis de las pruebas aportadas por las partes:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

Conjuntamente con el libelo de la demanda, la representación judicial de la accionante produjo las siguientes instrumentales:
• Marcado con la letra “B”, copia simple constante de 13 folios útiles, documento compra venta del inmueble objeto de la presente demanda, debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 8 de abril de 1999, bajo el Nº 35, Tomo 1, Protocolo 1º. Dicha prueba documental se le otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; y el mismo demuestra el carácter de propietario que ostenta la parte accionante sobre el inmueble objeto de la demanda. Así se declara.
• Marcado con la letra “C”, original del contrato de arrendamiento constante de 7 folios útiles, suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 9 de agosto de 2006, anotado bajo el Nº 53, Tomo 143 de los libros respectivos. A dicha instrumental se le otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, demostrando la existencia de la relación jurídica, vinculante entre las partes y reconocido en juicio. Así se declara.
• Marcado con la letra “D”, copia simple constante de 12 folios útiles inventario del mobiliario ubicado en el inmueble dado en arriendo. A dicha instrumental este Juzgado le otorga valor probatorio, en virtud de no haber sido impugnada por la parte contraria, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.
• Marcado con la letra “E”, original constante de 3 folios útiles, comunicación emanada por la parte demandada, donde notifica a la actora su intención de dar por terminada la relación arrendaticia, entre otros particulares. Respecto a dicha prueba documental, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnada de ninguna manera por la parte contraria. Así se declara.

En la fase probatoria, la representación judicial de la parte actora promovió las siguientes pruebas:

• Marcados con las letras “B” y “B1”, copia certificada del acta de asamblea y estatutos sociales de la empresa Inversiones Paine C.A., persona jurídica debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado, en fecha ocho (08) de julio de 1998, anotado bajo el Nº 10, Tomo 11-A Pro. Respecto a dicha prueba documental, este Juzgado las desecha por ser impertinentes a los fines de la resolución del presente juicio. Y así se declara.
• Marcado con la letra “C”, constante de 70 folios útiles original de la inspección judicial practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 2 de junio de 2010. A la referida prueba se le otorga valor de indicio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código Procedimiento Civil, y demuestra que para esa oportunidad, el inmueble objeto de la demanda se encontraba sin persona alguna, cerrado, con un aviso indicando que la empresa demandada se encontraba establecida en otra dirección, entre otros particulares. Así se declara.
• Marcado con la letra “C1”, constante de 43 folios útiles, notificación realizada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de mayo de 2010, dirigida a la empresa demandada. Respecto al referido aporte probatorio, esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código Procedimiento Civil, y demuestra que la manifestación de voluntad emanada por la actora se hizo llegar a la parte demandada, requiriendo el pago de la diferencia del depósito en garantía, ya que fue atendido el juzgado por una ciudadana que dijo ser y llamarse Carmen Morales; asimismo, a pesar de no firmar la notificación, dicha ciudadana se identificó delante de la juez con su cédula de identidad. Así se declara.
• Marcados con las letras “D1” al “D27”, originales de depósitos bancarios realizados por la demandada a la cuenta de la actora por concepto de pago de canon de arrendamiento; así como los recibos emitidas por la actora recibiendo el referido pago, y certificados de retención de impuestos; todas estas documentales constante de ochenta (80) folios útiles, este Juzgador les otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil; evidenciando los pagos realizados por la demandada de meses anteriores a la actora por concepto de canon de arrendamiento. Así se declara.
• Marcada con la letra “E”, constante de 28 folios útiles copia simple del inventario del mobiliario que se encuentra en el inmueble objeto de la demanda, elaborado por Omar Navarro. Dicha instrumental aparece impugnada por la representación judicial de la parte demandada reconviniente en fecha 8 de febrero de 2011. Al respecto, este Juzgado observa que la misma no fue ratificada por la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha del proceso. Así se declara.
• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, inspección judicial sobre el inmueble objeto de la demanda. Respecto a la referida prueba de inspección judicial, este Juzgado observa que la misma no fue debidamente evacuada, por lo que no hay nada que analizar al respecto. Así se declara.
• Por último, promovió marcado con la letra “A”, constante de 11 folios útiles copia certificada del documento compra venta del inmueble objeto de la demanda, el cual evidencia la propiedad del mismo por la sociedad mercantil INVERSIONES PAINE, C.A. A dicha instrumental, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se declara.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Por su lado, la representación judicial del accionada produjo junto a la contestación los siguientes medios probátorios:

• Marcada con la letra “A”, copia simple constante de siete (7) folios útiles contrato de arrendamiento vinculante entre las partes. Respecto a esta instrumental, este Juzgado debe señalar que la misma ya fue valorada con anterioridad y se trata de un hecho admitido en juicio. Así se declara.
• Marcada con la letra “B”, original de la comunicación de fecha 13 de agosto de 2007, dirigida a la ciudadana Sandra Taborda, representante de Inversiones Paine, C.A.; en la que la sociedad mercantil Vehicle Security Resources de Venezuela, C.A., solicita que la relación arrendaticia sea prorrogable por seis (6) meses. Al respecto, este Juzgado la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, evidenciando que la misma fue recibida en fecha 16 de agosto de 2007. Así se declara.
• Marcada con la letra “C”, original de la comunicación de fecha 30 de diciembre de 2008, dirigida a la ciudadana Aurora Briceño, representante de Inversiones Paine, C.A., donde la demandada le solicita respuesta sobre la reducción de la vigencia del contrato por seis (6) meses. Respecto a dicha comunicación, este Juzgado la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código de Civil, y de donde se aprecia que la misma aparece recibida en fecha 5 de enero de 2009. Así se declara.
• Marcada con la letra “D”, original de la comunicación de fecha 17 de diciembre de 2009, dirigida a la ciudadana Aurora Briceño, representante de Inversiones Paine, C.A., donde la empresa demandada le solicita prorrogar por cinco (5) meses la duración del contrato de arrendamiento contados a partir del 16.10.2009. Respecto a dicha comunicación, este Juzgado la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil. Así se declara.
• Marcada con la letra “E”, comunicación de fecha 19 de mayo de 2010 dirigida a la sociedad mercantil Inversiones Paine, C.A. Al respecto, este Juzgador la desecha por no aparecer firmada como recibida, ni indicar fecha de recepción. Así se declara.
• Marcada con la letra “F”, comunicación de fecha 20 de mayo de 2010 dirigida a la sociedad mercantil Vehicle Security Resources de Venezuela, C.A., donde le indica a la demandante, la fecha a los fines de realizar inspección sobre el inmueble y el mobiliario arrendado. Respecto a dicha comunicación, este Juzgador la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, evidenciando que la misma fue recibida en fecha 20 de mayo de 2010. Así se declara.
• Marcada con la letra “I”, comunicación de fecha 26 de mayo de 2010 dirigida a la sociedad mercantil Vehicle Security Resources de Venezuela, C.A., donde le indica a la demandada, nueva fecha a los fines de realizar inspección sobre el inmueble y el mobiliario arrendado. Respecto a dicha comunicación, este Juzgado la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, evidenciando que la misma presenta un sello de recepción fechado 26 de mayo de 2010. Así se declara.
• Marcada con la letra “G”, constante de ciento veintiocho (128) folios útiles, copia simple de la Inspección Ocular practicada por la Notaria Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 25 de mayo de 2010, constante de ciento veintiocho (128) folios útiles. Dicho aporte probatorio, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y constituye un indicio de que la arrendataria pretendía hacer entrega de tres cheques de gerencia a los fines de cancelar los cánones de arrendamiento, a su decir, pendientes. Se dejó constancia que tanto el local comercial como los estacionamientos, no se encontraban ocupados por la demandada. Se dejó constancia que en el inmueble se encuentran los bienes muebles detallados en el escrito adjunto. Así se declara.
• Marcada con la letra “H”, copia simple de notificación dirigida a la sociedad mercantil Inversiones Paine, C.A., practicada a través de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de junio 2010, constante de catorce (14) folios útiles. La misma, se le otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y constituye un indicio de que en fecha 3 de junio de 2010, la parte demandada a través de dicha Notaría procedió a dirigirse a la sede de la parte actora, a los fines de entregar las llaves, los cheques de gerencia, así como a dejar constancia de que terminaban en esa oportunidad la relación arrendaticia, sin recibir respuesta favorable por la parte actora. Así se declara.
• Marcado con letra “J”, copia de la solicitud de oferta real interpuesta ante Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de junio de 2010. La misma, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, evidenciando la negativa por la parte actora de recibir el inmueble objeto de la demanda. Así se declara.
• Marcada con la letra “K”, documental que establece un promedio de las tasas de interés ponderadas por seis (6) principales bancos comerciales y universales. Al Respecto, este Juzgado considera que la misma no cumple con las formalidades que debe contener un documento privado, es decir, no se encuentra suscrito por el eminente. Asimismo, transgrede el principio de alteridad, ya que las partes no pueden elaborar su propia prueba de manera unilateral, por lo que se desecha la misma (f. 306-307 p.I). Así se declara.
• Marcada con la letra “M”, copias simples de facturas e informes técnicos emitidos por la sociedad mercantil Guanda Refrigeración y Aire Acondicionado, C.A., constantes de veinticuatro (24) folios útiles. Al respecto, las mismas aparecen desconocidas por la parte actora reconvenida, sin embargo, se hicieron valer nuevamente por la parte demandada y promovió prueba testimonial, la cual, fue negada por el a quo por considerarla impertinente. Ahora bien, observa este Juzgado que debe ser desechada la referida prueba, ya que contra el auto que niega la ratificación testimonial, la parte demandada no ejerció recurso de apelación. Así se declara.
En la fase probatoria, la representación judicial de la parte demandada reconviniente promovió las siguientes instrumentales:

• Marcada con la letra “C1”, comunicación emitida por la parte demandada dirigida a la parte actora, fechada 1 de octubre de 2008, donde le solicita la modificación del contrato de arrendamiento, respecto a la vigencia del mismo por un período de seis (6) meses. La misma se valora conforme lo establecido en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil. Así se declara.
• Marcada con la letra “C2”, comunicación emitida por la parte demandada dirigida a la actora, fechada 30 de diciembre de 2008, donde le solicita la modificación del contrato de arrendamiento, respecto a la vigencia del mismo reduciéndolo por un período de seis (6) meses. Este Juzgado, ya valoró este medio de prueba y se ratifica lo expuesto. Así se declara.
• Marcada con la letra “D”, copia simple de comunicación emitida por la parte demandada dirigida a la actora, fechada 17 de diciembre de 2009. Dicha comunicación ya fue analizada por este Juzgador por lo que nada debe pronunciar nuevamente. Así se declara.
• Marcada con la letra “E”, “F, “G”, “H”, copia simple de comunicaciones emitidas tanto por la parte demandada y por la parte actora, en fechas 19 de mayo de 2010, 20 de mayo de 2010, 26 de mayo de 2010 y 1 de junio de 2010, las cuales ya fueron analizadas y valoradas por este Juzgado, por lo que nada tiene que analizar nuevamente. Así se declara.
• Marcada con la letra “I”, en original constante de ciento veintiséis (126) folios útiles inspección ocular evacuada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de mayo de 2010. Dicha prueba documental constituye un indicio conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, de que para esa fecha 25.5.2010, no se encontraba en el inmueble ninguna persona ni bienes propiedad de la demandada, que se encontraban los bienes muebles descritos en el inventario. Así se declara.
• Marcada con la letra “J”, original constante de catorce (14) folios útiles original de la inspección ocular llevada a cabo en fecha 3 de junio de 2010, por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quien se constituyó en la sede la actora sociedad mercantil Inversiones Paine, C.A., notificando la terminación del contrato a partir del día 3.6.2010 y entrega la llaves del inmueble arrendado, siendo que el notificado se negó a recibirla. A dicha actuación se le otorga valor probatorio de indicio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Marcada con la letra “K”, (f. 170 p.II) solvencia emanada por la Administradora JFK, C.A., de fecha 3 de junio de 2010, donde señala que el inmueble objeto de la demanda se encuentra solvente en cuanto al pago de las obligaciones condominiales e hidrocapital hasta el mes de mayo de 2010. Este Juzgado desecha dicho medio del proceso, por emanar de un tercero y no quedar ratificada en juicio. Así se declara.
• Marcada con la letra “L”, comunicación emitida por la parte demandada a la Administradora JFK, C.A., donde le notifica que la relación arrendaticia llevada con la parte actora, culminó en fecha 3 de junio de 2010. Se desecha del proceso por emanar de la propia parte promovente. Así se declara.
• Marcada con la letra “M”, copia del acta judicial levantada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de julio de 2010, respecto a la oferta real de entrega del inmueble el cual no fue recibido, por lo cual se ordenó el depósito del bien. Dicha actuación judicial se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Marcadas con las letras “L1” al “L71”, recibos de pago por concepto de electricidad. Los mismos se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383, y demuestran que el inmueble objeto de la demandada se encontraba solvente hasta el 29 de abril de 2010. Así se declara.
• Marcadas con las letras “M1” al “M13”, órdenes de pago por concepto de cancelación de cánones de arrendamiento por los meses de enero 2010 hasta abril de 2010, los mismos se desechan por no tratarse de un hecho controvertido en juicio. Así se declara.
• Marcadas con las letras “N1” al “N23”, ordenes de pago así como su recepción por parte de la Administradora JFK, C.A., por el pago de condominio y arrendamiento mes de abril de 2010, por no tratarse de hechos controvertidos se desechan del proceso. Así se declara.
• Marcados con las letras “Ñ1” al “Ñ24”, informe técnico emanado por la empresa GUANDA REFRIGERACIÓN Y AIRE ACONDICIONADO, C.A., en fecha 26 de noviembre de 2009. Este Juzgado desecha dicha instrumental del proceso al no haber sido ratificada en juicio por el tercero emitente. Así se declara.
• Promovió Inspección Judicial por ante el tribunal de la causa, a los fines de dejar constancia que el bien inmueble se encontraba en buen estado de conservación. Al respecto, se observa que la misma no se pudo llevar a cabo, ni en la primera oportunidad fijada, y en la segunda, por no contarse con las llaves que dan acceso al inmueble, por lo que nada tiene este sentenciador que analizar al respecto. Así se declara.

Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente causa.
Se puede apreciar de los autos que conforman el presente expediente, la parte actora demanda el cumplimiento de un contrato donde se establece una relación arrendaticia, contrato que según lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, al existir incumplimiento de lo convenido por alguna de las partes, estos pueden a su elección demandar el cumplimiento o resolución del mismo. En efecto, el referido artículo establece lo siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Entonces, tenemos que se entiende a la acción de cumplimiento, como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir el cumplimiento del mismo, y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. De esta forma es forzoso entender que a los fines de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, se hace indefectible la concurrencia de ciertas circunstancias, como por ejemplo, que el contrato sea bilateral y que el incumplimiento de una de las partes sea de tipo culposo.
Ahora bien, a los fines de dilucidar el conflicto planteado, resulta menester señalar que el arrendamiento, según lo establece el artículo 1.579 del código Civil, es un contrato bilateral, por lo que se cumple con la primera circunstancia ut supra planteada, mediante el cual una de las partes contratante se obliga a hacer gozar a la otra de, una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar, siendo que los mismos pueden ser a tiempo determinado o indeterminado.

Así, en el caso de marras las partes quedaron contestes que el contrato de arrendamiento que los vincula, fue autenticado en fecha 9 de agosto de 2006, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 53, Tomo 143 de los Libros de autenticaciones; pero, surgen discrepancias en cuanto a la fecha en que debe ser computado el inicio de la relación arrendaticia, ya que la actora indica que su génesis se da en el mes de octubre de 2006, no indicando la fecha exacta de inicio, por lo que el a quo, tomando en cuenta lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato, declaró que el inicio del mismo se dio en fecha 9 de octubre de 2006. Por otra parte, la empresa demandada señaló que la relación arrendaticia se originó efectivamente en fecha 16 de octubre de 2006, fecha en la cual tomó posesión del inmueble de manera real, y que no se dió cabal cumplimiento a lo pactado en el contrato de arrendamiento, a saber, la suscripción de un acta de entrega del inmueble arrendado, el cual marcaría la pauta para computar la fecha de inicio de la relación arrendaticia.

En ese sentido, corresponde citar la estipulación pactada en el contrato de arrendamiento vinculante, y siendo que respecto a la vigencia del mismo, la Cláusula Segunda establece lo siguiente:

“SEGUNDA: Este contrato entrará en vigencia a partir de la firma del Acta de entrega del inmueble arrendado, el cual se estima será en un lapso de dos (2) meses aproximadamente, y su duración será de un (1) año, contado a partir del día de la firma de la referida Acta. EL ARRENDATARIO deberá notificar al ARRENDADOR si desea o no acogerse a la prórroga legal, o si desea o no solicitar una prórroga de mayor duración: EL ARRENDATARIO hará la notificación por escrito observando el plazo previsto en esta cláusula. EL ARRENDATARIO deberá hacer su solicitud de prórroga legal del presente Contrato o de una prorroga de mayor duración dando aviso por escrito al ARRENDADOR con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del término fijo del arrendamiento. EL ARRENDADOR se reserva el derecho de aprobar o negar cualquier solicitud de prórroga hecha por el ARRENDATARIO que tenga una duración superior a la prórroga legal. Si el ARRENDATARIO no manifiesta en forma escrita su intención de prorrogar o no este Contrato antes del plazo antes mencionado, el ARENDADOR tendrá la opción o facultad de prorrogar unilateralmente el Contrato por un período igual al término original del arrendamiento. Todas las Cláusulas que integran este Contrato, serán aplicables a sus prórrogas…” (Énfasis de esta Alzada)

De dicha cláusula contractual, se evidencia que las partes pactaron que el inicio de la relación arrendaticia se computaría a partir de la suscripción del acta de entrega del inmueble arrendado, y que la misma se daría dentro de los dos (2) meses siguientes aproximadamente en el mes de octubre de 2006, pero, según la actora, esto no ocurrió, y siendo que sin la suscripción del acta de entrega, tomó posesión del inmueble el 16 de octubre de ese mismo año, por lo que su primer pago por concepto de canon de arrendamiento, lo realizó el 20 de noviembre de 2006, correspondiente desde el 16 de octubre al 16 de noviembre de ese mismo año. Ahora bien, de los aportes probatorios no se observa pago realizado en esa oportunidad, siendo lo mas cercano a esa fecha, un pago el cual riela al folio ciento cuarenta y uno (141) de la tercera pieza, realizado el día 21 de noviembre de 2006, a la cuenta corriente perteneciente a Inversiones Paine, C.A., a través del Banco del Caribe, por la cantidad de VEINTRES MIL BOLÍVARES (Bs.23.000,00), no pudiéndose comprobar mediante las facturas emitidas por la actora, que ese pago se correspondiese al pago de canon de arrendamiento desde el 16 de octubre al 16 de noviembre de 2006; y siendo entonces que al no haber concordancia con las fechas en las facturas emitidas por la arrendadora y los depósitos realizados por la arrendataria, no puede este Juzgador validar la fecha alegada por la demandada como la toma de posesión del inmueble dado en arriendo, a saber, el 16 de octubre de 2006.

Dicho lo anterior, a pesar de no constar en la presente causa el acta de entrega del inmueble dado en arriendo, y siendo que en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento se establece que el inicio del la relación arrendaticia sería estimada en un lapso de dos (2) meses posterior a la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento, lo cual fue en fecha 9 de agosto de 2006, pues este Juzgado considera que el inicio de la relación arrendaticia tuvo su génesis a partir del 9 de octubre de 2006, tal y como lo estableció la recurrida, en virtud que la demandada no logró demostrar su afirmación en cuanto a la fecha de toma de posesión del inmueble dado en arriendo. Así se decide.

Asimismo, el actor arguyó que la relación arrendaticia se renovó automáticamente en los años 2007, 2008, 2009 y 2010; argumento el cual, la demandada refutó, indicando que la relación arrendaticia sufrió prórrogas por períodos de seis meses computados desde el día 16 de octubre de 2007 al 16 de abril de 2008, desde el 16 de abril de 2008 al 16 de octubre de 2008, desde el 16 de abril de 2009 al 16 de octubre de 2009.

Pues bien, resulta pertinente traer a colación lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, donde señala expresamente que:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

Al hilo de lo anterior, este Juzgado considera que –a diferencia de la demandada- la relación arrendaticia se mantuvo a tiempo determinado, en virtud de que el lapso fijado en el contrato era de un (1) año fijo, aunado al hecho que si bien es cierto, que la demandada envió comunicaciones varias a la actora, manifestándole su voluntad de prorrogar el arrendamiento por un lapso menor del estipulado por las partes, las mismas no se realizaron dentro de los sesenta (60) días continuos, es decir, fuera de la oportunidad convenida por las partes para que la arrendataria manifestara su voluntad o no de prorrogar la relación arrendaticia, lo cual era para un lapso mayor y previo acuerdo con el arrendador tal como se estipula en la Cláusula Segunda del contrato donde se lee: “…EL ARRENDATARIO deberá hacer su solicitud de prórroga legal del presente Contrato o de una prorroga de mayor duración dando aviso por escrito al ARRENDADOR con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del término fijo del arrendamiento…”.

Por consiguiente, habiéndose declarado que el inicio de la relación arrendaticia debe computarse a partir del 9 de octubre de 2006, pues la comunicación que riela al folio ciento treinta y nueve (139) de la primera pieza, de fecha 13 de agosto de 2007 enviada por la demandada a la actora, resulta extemporánea, renovándose en consecuencia la relación arrendaticia, manteniéndose a tiempo determinado, y así de manera subsiguiente por un año, por los períodos 2007, 2008, 2009 y 2010. Así se decide.

Ahora bien, la parte actora alegó que la relación arrendaticia transcurrió cabalmente hasta el mes de junio del año 2010, mes en donde la parte demandada, decidió dar por terminada y de manera anticipada la relación arrendaticia. Al respecto, esta Alzada aprecia que en efecto, la parte demandada en fecha 3 de junio de 2010, realizó notificación, a través de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde informó a la parte actora, su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia, la cuál consideraba a tiempo indeterminado, ofreciendo a entregar las llaves del inmueble.

En ese sentido, este Juzgado considera oportuno citar los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, donde se establece lo siguiente:

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Las norma ut supra transcritas, de manera clara y precisa señalan la conducta a seguir por las partes intervinientes en una relación contractual, así como la apreciación por parte del juez de los mismos. En el caso de marras, el contrato que rige la relación arrendaticia, estipula la duración del contrato, a saber, por el término fijo de un (1) año; y siendo que este Juzgado declaró el inicio del mismo el 9 de octubre de 2006, y quedando demostrado que ocurrieron prórrogas automáticas en los años 2007, 2008, 2009 y 2010, períodos en los cuales la relación arrendaticia se mantuvo a tiempo determinado, pues entonces es claro que su vencimiento era para la fecha 9 de octubre de 2010. Así se establece.

Habida cuenta de lo anterior, siendo que el vencimiento de la relación arrendaticia era para el 9 de octubre de 2010, no existe lugar a dudas, que la arrendataria decidió de manera unilateral dar por terminada la relación arrendaticia, lo cuál se constata de la notificación extrajudicial practicada en fecha 3 de junio de 2010, así como la confesión y de los indicios concordantes que se extraen de los autos de las pruebas aportadas por la parte demandada.

En ese sentido, resulta claro que esta terminación anticipada de la relación arrendaticia realizada por la parte accionada, genera efectos, los cuáles se extraen del contrato de arrendamiento, el cual, es ley entre las partes suscribientes. Así, la parte demandada alegó que no ha cancelado el canon de arrendamiento correspondiente al mes abril-mayo de 2010, computándolo desde el 16 de abril al 16 de mayo de ese mismo año; pero la actora alegó que la deuda arrendaticia se origina desde el mes de mayo de 2010, y siendo que este Juzgado declaró que la relación arrendaticia se originó en fecha 9 de octubre de 2010, pues entonces los pagos arrendaticios deben computarse desde el 9 de cada mes. Asimismo, la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento establece que los pagos de la pensión arrendaticia, deben realizarse por adelantado; por lo que esta Alzada considera que la deuda por concepto de canon de arrendamiento se origina desde el 9 de mayo de 2010, por la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SEIS BOLÍVARES (Bs. 46.706,00), mas el impuesto aplicable, monto el cual fue aceptado por las partes. Así se decide.

Con ocasión a lo anterior, siendo que el contrato de arrendamiento vencía el 9 de octubre de 2010, y en vista de la terminación anticipada por parte de la demandada en fecha 3 de junio de 2010, considera este Juzgador que la demandada en efecto debe pagar la pensión arrendaticia correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010, a razón de CUARENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SEIS BOLÍVARES (Bs. 46.706,00), mas el impuesto aplicable, dando un total de DOSCIENTOS SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 261.553,06). Así se decide.

Por otro lado, la parte actora demandó el pago indemnizatorio de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00), de conformidad con la Cláusula Décima Sexta y Cuarta del contrato de arrendamiento, donde se pactó lo siguiente:

“DÉCIMA SEXTA: EL ARRENDADOR podrá dar por resuelto el presente Contrato de pleno derecho y sin necesidad de intervención judicial, a cuyos efectos notificará por escrito al ARRENDATARIO en la forma señalada en este Contrato, a fin de que la resolución surta efecto a partir de tal notificación, si el ARRENDATARIO incurriere en uno cualquiera de los siguientes hechos: (i) Si no pagare el canon de arrendamiento del LOCAL, de los PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO, del MOBILIARIO y los intereses que se hayan causado por el pago atrasado, dentro de los veinticinco (25) días siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la Cláusula Cuarta de este Contrato;
…omissis…
Adicionalmente, en caso que el ARRENDATARIO no entregue al ARRENDADOR el LOCAL, los PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO y el MOBILIARIO según lo indicado en el punto (i) anterior, se compromete y obliga a pagar al ARRENDADOR la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) por cada día de retardo, como indemnización por los daños y perjuicios que tal demora le ocasiona, también con carácter de cláusula penal, hasta la total desocupación y entrega plena y efectiva del LOCAL, los PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO y el MOBILIARIO a satisfacción del ARRENDADOR.”

“CUARTA: EL ARRENDATARIO deberá pagar el canon de arrendamiento por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes de vigencia de este Contrato o cualquiera de sus prórrogas, siendo exigible el día siguiente del vencimiento de ese plazo…”

Pues bien, de las cláusulas contractuales ut supra transcritas, se evidencia que las partes acordaron que en el caso de incumplimiento por la arrendataria en la entrega del inmueble dado en arrendamiento, se generaría en beneficio del arrendador, una indemnización por concepto de daños y perjuicios que la referida demora ocasiona, la cuál quedó establecida por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), por cada día de retraso hasta la total y efectiva desocupación y entrega del inmueble dado en arriendo. Al respecto, este Juzgado considera ha lugar dicha indemnización, pero no desde el día 3.6.2010 como lo peticionara el actor, sino desde el día 9.10.2010, exclusive fecha del arrendamiento de contrato hasta la fecha del fallo de primera instancia, 30.6.2011 inclusive, lo cual se determina por experticia complementaria del fallo por un solo experto designado por el tribunal a quo. Así se decide.

Por otra parte, respecto al pago de los servicios públicos, condominio e indemnización por la cantidad de CIENTO CUATRO MIL SEISCIENTOS VENTIUN BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 104.621,44) por concepto de daños y perjuicios demandados por la actora, este Juzgado considera que dicha pretensión resulta improcedente, ya que la actora nada probó al respecto, quien además no apeló de la decisión recurrida, conformándose así, con lo otorgado por el a quo respetando de esta forma el principio de la “non reformatio in peius”. Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN:

En el presente caso, tenemos que la parte demandada reconvino a la actora, para que convenga o a ello sea condenada a pagar la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 69.000,00), mas los intereses causados desde el mes de octubre al mes de diciembre de 2006. Asimismo, demandó el pago de SETENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 70.000,00) por concepto de gastos y honorarios de abogados, surgidos con ocasión de las notificaciones extrajudiciales, inspección ocular, la demanda de oferta real y depósito para la entrega del inmueble. Por último, demandó el pago de VEINTINUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 29.288,52), por concepto de reparación del aire acondicionado.

Pues bien, el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

“Artículo 888.- En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en este acto conforme al artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se resolverán conforme al artículo 884. La negativa de la admisión de la reconvención será inapelable”.

Del artículo antes citado, se desprende que el legislador otorga a la parte demandada en un juicio determinado la posibilidad de reconvenir o ejercer mutua petición en contra de la parte actora, inclusive, en el caso de ser tramitado mediante el procedimiento breve. En el caso de marras, la parte demandada sociedad mercantil VEHICLE SECURITY RESOURCES DE VENEZUELA, C.A., propuso reconvención en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES PAINE, C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se establece lo siguiente:

“Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y cuantía…”

Ahora bien, respecto a los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte actora, la parte demandada reconvenida al contestar la reconvención, negó y rechazó los hechos y el derecho invocado, y según el aporte probatorio de las partes, tenemos que según la factura Nº 0002 emitida en fecha 9 de agosto de 2006, la cuál corre inserta al folio ciento treinta y siete (137) de la tercera pieza, la parte demandada reconviniente, de conformidad con lo establecido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, constituyó a favor de la parte actora una garantía conformada por un depósito en dinero, cuyo monto –según la factura indicada- quedó establecida por la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 69.000,00), correspondiente a tres meses de canon mensual, dando cumplimiento a lo señalado en artículo 22 eiusdem.

Sin embargo, luego de constituida la referida garantía, le corresponde al arrendador reintegrar dicho depósito por concepto de garantía contractual, siempre y cuando se encuentre finalizada la relación arrendaticia, y encontrándose el inquilino solvente en el cumplimiento de las obligaciones asumidas. Así lo estipula el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, ratione temporis al presente juicio aplicable:

“Artículo 25.- El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.”

De lo anterior se colige, que es una obligación del arrendador el reintegro de las sumas dadas como garantía en una relación arrendaticia, condicionada a que finalice la relación contractual y que la inquilina se encuentre solvente en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por su parte; siendo que en el presente asunto, fue la parte demandada (arrendataria) quien incumplió el contrato de arrendamiento, ya que de manera unilateral decidió dar por terminado el mismo, y estando insolvente en cuanto al pago de los meses restantes de arriendo, pues no le corresponde la devolución del referido depósito y sus respectivos intereses hasta que no se encuentre solvente en las obligaciones derivadas del contrato. Así se decide.

En lo que respecta al alegato esgrimido por la parte reconviniente, donde demanda a la reconvenida al pago de SETENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 70.000,00), por concepto de gastos y honorarios de abogados, surgidos con ocasión de las notificaciones extrajudiciales, inspección ocular, la demanda de oferta real y depósito para la entrega del inmueble, considera quien aquí decide que la misma no es procedente, ya que esos gastos son producto de la terminación anticipada por la demandada de la relación arrendaticia, es decir, dichos gastos son imputables a la propia arrendadora, no pudiendo ser constreñida la demandante reconvenida al pago de los mismos, siendo en este caso que el incumplimiento de lo estipulado en la relación arrendaticia fue por voluntad sólo y únicamente de la parte demandada reconviniente. Así se decide.

Por último, respecto a las supuestas reparaciones del sistema de aire acondicionado, los cuales ocasionaron gastos por la cantidad de VEINTINUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS (Bs. 29.288,52) a la parte demandada; observa este Juzgador que las facturas así como el informe técnico consignado como aporte probatorio no fueron ratificados en juicio por lo que fueron desechados del proceso, no logrando así la demandada demostrar de manera efectiva, los supuestos gastos demandados, por lo que la pretensión de pago por el referido concepto debe ser declarada improcedente. Así se decide.

Conforme lo expresado y con vista a los hechos precedentemente narrados, en opinión de quien aquí decide, la apelación formulada por la representación judicial de la parte demandada resulta parcialmente con lugar, por cuanto no demostró en el devenir del juicio su afirmación respecto a que la relación arrendaticia se indeterminara en el tiempo, ocasionando con su actuar al terminar de manera anticipada dicha relación, daños y perjuicios a la actora, por lo que le resulta forzoso a este ad quem declarar parcialmente con lugar la demanda planteada por la parte actora; siendo que respecto a la reconvención, la misma debe ser declarada sin lugar, por cuanto la pretensión que la sustenta, se disvanece con el hecho de que el incumplimiento contractual deviene de la mano de la parte demandada, lo cual pasa a declararse en forma positiva y precisa en la parte in fine de la sección dispositiva del presente fallo. ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 26 de julio de 2011 por la abogada ROSARIO GARCIA de RODRIGUEZ actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil VEHICLE SECURITY RESOURCES C.A., contra la decisión proferida el 30 de junio de 2011, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual modificada.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentó la sociedad mercantil INVERSIONES PAINE, C.A., contra la sociedad mercantil VEHICLE SECURITY RESOURCES C.A., y en consecuencia resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 9 de agosto de 2006, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, del estado Miranda, anotado bajo el Nº 53, Tomo 143 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría.
TERCERO: SE CONDENA a la sociedad mercantil VEHICLE SECURITY RESOURSES DE VENEZUELA, C.A., a entregar a la parte actora, sin plazo alguno y libre de personas y bienes, el inmueble constituido por un local para oficina, con un área de (728,12 Mts.2), identificado con el Nº 2, piso 2, Edificio Alfa, situado en la Urbanización Los Ruices Sur, Parcela 18, Municipio Leoncio Martínez, Distrito Sucre del estado Miranda, el mobiliario, así como también de diez (10) puestos de Estacionamiento cubiertos, situados en la Planta Sótano del mismo edificio, identificados con los Nº 1,2,3,4,5,6,7,8,9 y 10, todo según documento de propiedad adjunto al presente expediente. Asimismo, SE CONDENA a la parte demandada cancelar lo siguiente: a) El canon de arrendamiento del mes de mayo por la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS Bs. 57.953,23; b) Asimismo, los cánones de arrendamiento correspondiente por los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010 a razón de Bs. 57.953,23 para un total de DOSCIENTOS SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS Bs. 261.553,75; c) La cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), por cada día de retraso hasta la total y efectiva desocupación y entrega del inmueble dado en arriendo, calculados de conformidad con la Cláusula Décima Sexta del contrato de arrendamiento, desde el 9.10.2010, exclusive fecha de vencimiento del contrato, hasta la fecha del fallo dictado en primera instancia 30.6.2011, inclusive, lo cual se determinara por experticia complementaria del fallo por un solo experto.
CUARTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil VEHICLE SECURITY RESOURCES C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES PAINE, C.A., ut supra identificadas.
QUINTO: Por la naturaleza del presente fallo, se imponen las costas de la reconvención.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este juzgado, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTÍFIQUESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. Caracas, a los treinta (30) días del mes de noviembre de dos mil quince (2015).
EL JUEZ,

ARTURO MARTINEZ JIMENEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

En esta misma fecha siendo las dos con treinta minutos de la tarde, se publicó, registró y se agregó al expediente la anterior sentencia, constante de catorce (14) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

Exp.: No. AC71-R-2011-000137 (11-10644)
AMJ/MCP/ds.-