TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA
Ciudadanos ANA MARGARITA VERA DE SOLÍS, REINALDO JOSÉ SOLÍS VERA, JOSÉ VICENTE SOLÍS VERA, MARISELA COROMOTO SOLÍS VERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-953.846, V-4.434.819, V-3.751.921 y V-6.911.887, de este domicilio, miembros de la sucesión del de cujus JOSÉ VICENTE SOLÍS, como consta en el libelo. APODERADOS JUDICIALES: LINDY SOLÍS LOSSADA, ROBERTO HUNG CAVALIERI Y ANDRÉS NOVOA CAVALIERI, letrados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 84.046, 62.741 y 180.462, respectivamente

PARTE DEMANDADA
Ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.821.701, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES: AIDE DOMÍNGUEZ DE CAÑAS y HERMÓGENES SAEZ EMPERADOR, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 7.550 y 7.559, respectivamente.

MOTIVO
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: un inmueble constituido por una oficina identificada como Nº 3-A del edificio Atlántida ubicado en la calle El Metro, entre las Avenidas Francisco de Miranda y Libertador, Municipio Chacao, Estado Miranda, Caracas, Venezuela.
I
ACTUACIONES EN LA ALZADA

Se recibieron las presentes actuaciones en fecha 10 de julio de 2014 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales Superiores, con motivo del recurso de apelación interpuesto el 24 de julio de 2014 por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión emitida el 16/05/2013 por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo asentado en el libro de causas de esta alzada el 10-07-2014. Dicho proceso fue devuelto al tribunal de la causa mediante oficio Nro. 140286 el 15/07/2014, al haberse evidenciado errores de foliatura, recibiéndose el expediente corregido el 31/07/2014.
A través de decisión 07 de agosto de 2014 el ciudadano Juez de esta alzada, declaró su competencia para conocer y decidir la apelación interpuesta por la representación de la parte actora, contra la decisión emitida por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fijando el décimo (10°) día de despacho siguiente, a los fines de dictar sentencia conforme a lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Por escrito del 08 de agosto de 2014, el apoderado judicial de la parte actora, consignó informes, siendo agregados a los autos en la misma fecha, la cual riela a los folios 184 al 206.
Mediante diligencia de fecha 19 de enero de 2015, el abogado ROBERTO HUNG CAVALIERI, en su condición de apoderado de la parte actora, solicitó se dicte sentencia en el presente juicio.
Presentó escrito alegatos el 29 de enero de 2015, la abogada AIDE JOSEFINA DOMINGUEZ DE CAÑAS, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana EDDA JOSEFINA MORGOLES.

II
ANTECEDENTES

Mediante libelo presentado, el 27 de septiembre de 2012 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el abogado ANDRÉS NOVOA CAVALIERI, en su carácter de apoderado judicial de los accionantes, demandó por Resolución de Contrato de arrendamiento a la ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES.
Admitida la demanda por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 01 de octubre de 2012 se ordenó el emplazamiento de la parte demandada con el objeto de que diera contestación a la demanda en el presente juicio.
Cumplida la práctica de la citación personal de la ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES, la misma procedió a oponer cuestiones previas y contestar el fondo de la demanda en fecha 29 de octubre de 2012.
A través de auto de fecha 30 de octubre de 2012, el tribunal visto el escrito de contestación presentado por la parte demandada, declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como la contenida en el segundo aparte del artículo 361, referente a la falta de cualidad del actor.
La parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, en fecha 05 de noviembre de 2012. Las cuales fueron admitidas por el a-quo, el 06 de noviembre de 2012 conformes a los artículos 429, 433, 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que se ofició a la Dirección General de inquilinato, y se ordenó el traslado del Tribunal con el objeto de realizar inspección judicial en la dirección suministrada por la parte actora, las cuales rielan a los folios 75 al 88 de la presente pieza.
En fecha 12 de noviembre de 2012, el abogado HERMOGENES SAEZ EMPRERADOR en su condición de representante judicial de la parte demandada consigno escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto fechado 13 de noviembre de 2012 el Tribunal de la causa negó la admisión de las mismas en cuanto a los capítulos: primero, tercero, cuarto, séptimo, octavo, undécimo y duodécimo, admitiendo los particulares segundo, quinto, sexto, noveno y décimo.
Por escritos consignados en fechas 13 y 19 de noviembre de 2012, la parte actora presentó sus conclusiones y parte demandada, presentó conclusiones y observaciones respectivamente.
A través de decisión de fecha 16/05/2013 el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la falta de cualidad e interés de la parte actora, y sin lugar la pretensión de la parte accionante, en el juicio que por Resolución de Contrato siguen los ciudadanos ANA MARGARITA VERA DE SOLÍS, REINALDO JOSÉ SOLÍS VERA, JOSÉ VICENTE SOLÍS VERA, MARISELA COROMOTO SOLÍS VERA, contra la ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES.
Mediante diligencia de fecha 24 de junio de 2014, la representación de la parte actora, ejerció recurso de apelación contra la decisión de fecha 16/05/2014. Dicho recurso fue oído en ambos efectos el 2 de julio de 2014 y se ordenó la remisión del expediente mediante oficio a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. El cual fue remitido junto con oficio Nro. 2014-492.
III

PUNTO PREVIO
(De la falta de cualidad)

Por cuanto la representación de la demandada denunció la excepción de la falta de cualidad activa, éste órgano jurisdiccional se adentra al análisis y resolución del mencionado punto previo.
Aduce la representación judicial de la parte accionada, en su escrito de contestación, la falta de cualidad de la parte accionante, sosteniendo en su argumentación lo siguiente:
“(…) PRIMERO: Invoco a mi favor la falta de cualidad de los demandantes para sostener éste proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 361, 2do. Aparte del Código de Procedimiento Civil: “… Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º , 10º y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas” Los ciudadano ANA MARGARITA VERA DE SOLÍS, REINALDO JOSÉ SOLÍS VERA, JOSÉ VICENTE SOLÍS VERA,JUAN CARLOS SOLÍS VERA, MARISELA COROMOTO SOLÍS VERA, quienes actúan como herederos de JOSÉ VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ, no acompañaron la Declaración de Únicos y Universales Herederos e igualmente la Declaración Sucesoral, con su correspondiente certificación expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria, únicos documentos que demostrarían el carácter con que actúan en el presente procedimiento. En consecuencia los demandada no han demostrado legalmente su cualidad de herederos de JOSÉ VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ, ya que el Acta de Defunción que acompañan con la demanda, por sí sola no demostrativa de la cualidad que se atribuyen; es mas en dicha Acta de Defunción aparecen cinco (5) herederos, y en la demanda aparecen cuatro (4) herederos. Por ello pido a este tribunal, se declare procedente la FALTA DE CUALIDAD de los actores para sostener esta temeraria demanda (…)” (Sic). Folios 51 y 52.

Esta Superioridad observa:
La cualidad, vista por la doctrina, es el derecho para ejercitar determinada acción, en opinión del doctor Arminio Borjas. Por su parte, el maestro Luis Loreto, señala en sentido procesal, que ella expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley le concede la acción.
En este sentido, Carnelutti, como patriarca del derecho procesal, al analizar la cualidad y la capacidad procesal, señaló lapidariamente lo siguiente:

“(...) La acción no puede ejercitarse en el proceso civil por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición de parte, como tampoco cabe que la decisión sea pronunciada por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición del Juez”.
(CARNELUTTI; Francisco: Sistema de Derecho Procesal Civil, T-III, p. 162, Buenos Aires 1.993).

En el escrito de informes presentado el 08 de agosto de 2015 ante esta Alzada, la representación judicial de la parte recurrente manifestó lo siguiente:
• Que en primer lugar consta en instrumento poder otorgado por la totalidad de los miembros de la sucesión SOLÍS MARQUEZ, suscrito ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha dos (2) de agosto de 2012, inscrito bajo el Nº 37 Tomo 98, la acción es intentada efectivamente por la sucesión representada por todo sus miembros, y así se colige tanto del poder como de las demás actuaciones;
• Que en el escrito libelar se incurrió en el error material involuntario de no incluir el nombre de uno de los poderdantes miembros de la sucesión quien plenamente se identificó con su número de cédula, error material este que de modo alguno podrá tenerse como ilegitimidad o falta de interés;
• Que inclusive en el supuesto que en el instrumento poder no estuviese otorgado por la totalidad de los miembros de la sucesión, se observa conforme a lo establecido en el artículo 168 de Código Civil, incluso sin poder, el resto de los sucesores pudieran ejercer la representación en juicio de cualquiera que no estuviese en el mandato, no es el caso ya que se está frente a un error material involuntario tal como en el que incurrió el a-quo en el fallo transcribiendo el apellido del causante de la parte demandante, con “z”, “Solíz”;
• Que es de mencionar, que efectivamente no fueron aportados en el expediente judicial los instrumentos que de manera específica señaló la sentencia, como los son: el acta de matrimonio del causante y arrendador originario con su cónyuge supérstite, ni de sus descendientes;
• Que la parte arrendadora estaba en total y absoluto conocimiento, tanto del fallecimiento del arrendador originario, así como de la continuidad de la relación contractual en cabeza de la sucesión y de la totalidad de sus integrantes, lo cual plenamente se demuestra de manera fehaciente en los documentos consignados a los autos;
• Que resulta plenamente demostrado la condición de sucesores y en consecuencia de interés, cualidad y legitimación de los miembros que conforman la sucesión de José Vicente Solís Márquez, a saber: Ana Margarita Vera de Solís, José Vicente Solís Vera, Reinaldo José Solís Vera, Juan Carlos Solís Vera y Marisela Coromoto Solís Vera, se debe declarar tal condición así se solicita;

Asimismo, en fecha 29 enero de 2015 la apoderada judicial de la parte demandada, Aide Josefina Domínguez De Cañas, consigo escrito de alegatos manifestando lo siguiente:

• Que la parte actora, apela de la sentencia dictada por el Juzgado Decimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de octubre de 2013 que declaro con lugar la falta de cualidad e interés de los actores para intentar y sostener la pretensión de resolver el contrato de arrendamiento, suscrito por el señor JOSÉ VICENTE SOLÍS MARQUEZ y la arrendataria EDDA JOSEFINA MARGOLES;
• Que como consecuencia de la declaración del Tribunal de instancia, se declaró sin lugar la resolución de contrato de arrendamiento suscrito por el señor JOSÉ VICENTE SOLÍS MARQUEZ arrendador y la arrendataria EDDA JOSEFINA MARGOLES;
• Que los actores no solo no demostraron con prueba fehaciente su condición de herederos, sino que han demostrado su falta de interés en el proceso, pasó más de un año de dictada la sentencia solo acudieron a darse por notificado de misma e interponer el respectivo recurso de apelación, cuando la parte accionada solicitó se actualizara la notificación de la sentencia;
• Que los temerarios actores no presentaron los informes en el día de despacho que fijo el Tribunal de Alzada, en su decisión de fecha 07 de agosto de 2014 donde se declaró competente;
• Que los actores acompañan con los pretendidos informes fuera de la oportunidad fijada por la Alzada, una planilla donde aparece una declaración que se refiere a una sucesión que no constituye prueba, ya que se trata de una auto declaración que no ha cumplido los requisitos establecidos en la Ley especial que regula la materia para poderlo considerar como “certificación sucesoral”, la cual expide el Departamento de Sucesiones de Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria, luego del proceso de fiscalización y cancelación de los derechos sucesorales;
• Que por cuanto esta es la única oportunidad que tienen las partes para expresar sus derechos y pruebas, la parte demandada reproduce y hace valer los alegatos y documentos acompañados en la contestación de la demanda y las pruebas promovidas y evacuadas en su oportunidad procesal;
• Que la parte demandada solicitó se declare si lugar el recurso oído en ambos efectos y se condene en costas a la parte actora.

En el caso sub-iudice, existe identidad lógica entre los actores, los ciudadanos ANA MARGARITA VERA DE SOLÍS, REINALDO JOSÉ SOLÍS VERA, JOSÉ VICENTE SOLÍS VERA, JUAN CARLOS SOLÍS VERA, MARISELA COROMOTO SOLÍS VERA, quienes actúan como herederos del ciudadano JOSÉ VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ (arrendador originario) quien es la persona que aparece suscribiendo el contrato originario de fecha 15 de diciembre de 1999 con el carácter de arrendador, y la ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES, recíprocamente como arrendataria (Folios 16 al 18), el cual tuvo como objeto el inmueble identificado ab-initio, hasta que se produjo la última renovación contractual el 15 de diciembre de 2008, por lo que la cualidad se encuentra demostrada en la causa de marras a través del Acta de Defunción (Folios 19 y 20), Acta de Matrimonio y Nacimientos de los respectivos herederos (Folios 192 al 199) y la Declaración Sucesoral (Folios 200 al 206).
En materia arrendaticia, las partes que integran la relación locataria son el arrendatario y el arrendador, si éste último fallece, se transmiten a sus herederos todos los derechos y obligaciones del interfecto, como ha ocurrido en el caso de autos.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, los accionantes quedaron legitimados a partir del momento en que demostraron que formaban parte de la sucesión del ciudadano JOSÉ VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ (identificado ab-initio) existiendo por lo tanto relación reciproca de identidad entre la parte actora y la demandada; por lo que se desestima la denuncia de falta de cualidad debiendo anularse la decisión recurrida.
Resuelto el mencionado punto previo, esta Superioridad debe adentrarse al juicio de mérito.
IV
MOTIVA

Se inició el presente proceso, con motivo de la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por los ciudadanos ANA MARGARITA VERA DE SOLÍS, REINALDO JOSÉ SOLÍS VERA, JOSÉ VICENTE SOLÍS VERA, MARISELA COROMOTO SOLÍS VERA, miembros de la sucesión del de cujus JOSÉ VICENTE SOLÍS., alusiva a la oficina identificada con el Nº3-A del edificio Atlántida ubicado en la calle El Metro, entre las Avenidas Francisco de Miranda y Libertador , Municipio Chacao, Estado Miranda, Caracas, basada en la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, así como lo establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento las condiciones y términos de dicho contrato, y la consecuente entrega del inmueble libre de personas y bienes.
En el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO seguido por los ciudadanos ANA MARGARITA VERA DE SOLÍS, REINALDO JOSÉ SOLÍS VERA, JOSÉ VICENTE SOLÍS VERA, MARISELA COROMOTO SOLÍS VERA, el Juzgado A-quo declaró con lugar la falta de cualidad e interés de la parte actora, y sin lugar la pretensión de la demanda.
Aduce la representación judicial de la parte actora, en el escrito libelar:
 Que el de cujus JOSÉ VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ celebró contrato de arrendamiento el 15 de diciembre de 1999 con la ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES;
 Que trascurrida la anualidad originaria convenida, durante toda la relación arrendaticia las partes procedieron a la prorrogabilidad cada 15 diciembre de los años siguientes (cláusula “PRIMERA”), todo ello hasta el año 2008;
 Que falleció el 05 de mayo de 2009 el arrendador originario JOSÉ VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ, y causante la sucesión;
 Que la relación contractual resultó renovada tácitamente por una año;
 Que la sucesión ANA MARGARITA VERA DE SOLÍS, REINALDO JOSÉ SOLÍS VERA, JOSÉ VICENTE SOLÍS VERA, MARISELA COROMOTO SOLÍS VERA, el 14 de septiembre de 2010, mediante notificación autenticada por la Notaria Pública, hicieron del conocimiento a la arrendataria su voluntad de no prorrogar la relación contractual;
 Que a través de telegrama remitido en fecha 11 de octubre de 2010 a la ciudadana MARISELA COROMOTO SOLÍS VERA, y demás miembros de la sucesión, la ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES, informó que haría uso de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, indicando que sería la misma de tres (3) años contados a partir del 15 de diciembre de 2010;
 Que la parte arrendadora procedió a solicitar la regulación del canon de arrendamiento, culminado el procedimiento administrativo mediante Resolución de la Dirección General de Inquilinato de fecha 01 de agosto de 2011, Nº 0014918, fijó en la cantidad de SEIS MIL SETECIENTOS SETENTAS Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.6.763,50), siendo notificada a las partes interesadas el 08/08/2011;
 Que la arrendataria estaba obligada a pagar la mensualidad correspondiente al mes de septiembre de 2011 por la suma SEIS MIL SETECIENTOS SETENTAS Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.6.763,50), hasta el mes de septiembre de 2012 todas ellas insolutas al no ser pagadas, así estable las condiciones y términos del contrato de su cláusula “SEGUNDA”;
 Que demanda formalmente la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la arrendataria y la entrega del inmueble libre de personas y bienes.

En ese sentido, junto al libelo los apoderados judiciales de la parte actora produjeron los siguientes instrumentos:
a) Original de instrumento poder (Folios 10 al 12), marcado con la letra “A”, otorgado el 03 de agosto de 2012 por la parte actora a los abogados LINDY SOLÍS LOSSADA, ROBERTO HUNG CAVALIERI y ANDRÉS NOVOA, por ante la Notaría Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún cuestionamiento;
b) Original de Contrato de Arrendamiento (Folios 16 al 18) marcado con la letra “B”, suscrito entre los ciudadanos JOSÉ VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ (arrendador) y la ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES (arrendataria), con fecha 15 de diciembre de 1999, y autenticado el 21 de enero de 2000 ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, inscrito bajo el No. 72, Tomo 03. Dicho documento fue reconocido en el acto de contestación de la demanda por la parte demandada quedando acreditada la relación;
c) Copia Certificada del Acta de Defunción (Folios 19 y 20) marcado con la letra “C”, del de cujus JOSÉ VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ, emanada de la Oficina del Registro Civil de la Parroquia Las Minas de Baruta del Estado Bolivariano Miranda, Libro (01), Acta Nº 48. Se deja fe del fallecimiento del arrendador y se indica el estado civil de casado con ANA MARGARITA VERA DE SOLIS, asimismo los nombres de los 4 hijos REINALDO JOSÉ SOLÍS VERA, JOSÉ VICENTE SOLÍS VERA, MARISELA COROMOTO SOLÍS VERA y JUAN CARLOS SOLÍS VERA, apreciándose conforme al artículo 1384 del Código Civil;
d) Original de la Prórroga del Contrato de Arrendamiento(Folio 21 y vuelto) marcado con la letra “D”, suscrito entre las partes en fecha 15 de diciembre de 2001, el cual se desecha por no cumplir con los requisitos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
e) Copia simple de la Prórroga del Contrato de Arrendamiento(Folio 22 y vuelto) marcado con la letra “E”, suscrito entre el arrendador originario y la arrendataria en fecha 15 de diciembre de 2002. El referido instrumento al constar en copia simple carece de valor probatorio a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
f) Copia simple de la Prórroga del Contrato de Arrendamiento(Folio 23 y vuelto) marcado con la letra “F”, suscrito entre las partes en fecha 15 de diciembre de 2003 el cual se desecha por tratarse de los instrumentos susceptibles de ser presentados en juicio como lo exige el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
g) Copia simple de la Prórroga del Contrato de Arrendamiento(Folio 24 y vuelto) marcado con la letra “G”, suscrito entre el ciudadano JOSE VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ, arrendador originario y la ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES, arrendataria en fecha 15 de diciembre de 2004, se desestima por tratarse de un fotostato sin valor a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
h) Copia simple de la Prórroga del Contrato de Arrendamiento(Folio 25 y vuelto) marcado con la letra “H”, suscrito entre las partes en fecha 15 de diciembre de 2005, que se desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
i) Original de la Prórroga del Contrato de Arrendamiento(Folio 26) marcado con la letra “I”, suscrito entre el arrendador originario y la arrendataria en fecha 15 de diciembre de 2007. Esta Alzada desecha el instrumento al no haber sido presentados en juicio como lo exige el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
j) Copia simple de la Prórroga del Contrato de Arrendamiento(Folio 27 y vuelto) marcado con la letra “J”, suscrito entre las partes en fecha 15 de diciembre de 2008, dicho instrumento es el que se pretende resolver y al haber sido reconocido por la parte demandada esta Alzada le otorga valor probatorio;
k) Original de la Notificación (Folios 28 al 33) marcado con la letra “K”, practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, Estado Miranda de fecha 14 de septiembre de 2010, se dejó constancia de que le fue entregado a la ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES, quien no firmó ni se identificó, sin embargo, dicha notificación fue reconocida por la parte demandada en el acto de la litiscontestatio manteniendo su vigor probatorio y acreditando el acto notificatorio de no prórroga del contrato de arrendamiento;
l) Copia Simple del Telegrama (Folios 34) marcado con la letra “L” con un sello que dice Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, remitido en fecha 11 de octubre de 2010, dirigido a la ciudadana ANA MARGARITA VERA DE SOLIS y demás miembros de la sucesión. Mediante la cual la arrendataria informó que haría uso de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, la cual no se aprecia al no contener firma del remitente como lo exige el artículo 1.375 del Código Civil;
m) Copia Simple de Resolución Nº 00014918 del 01 de agosto de 2011 (Expediente Nº 85.455-F8) emitida por la Dirección General de Inquilinato, Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (Folios 35 al 39), marcado con la letra “M”, mediante el cual resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para la oficina, el inmueble constituido por el Apartamento Nº 3-A, (Propiedad Horizontal), del Edificio denominado “Atlántida” ubicado en la Calle El Metro, entre las Avenidas Francisco de Miranda y Libertador, Municipio Chacao, Estado Miranda; con 83,50 m2 de placa A, en la cantidad de SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.6.763,50). El presente instrumento se aprecia procesalmente conforme al 429 del Código de Procedimiento Civil;
n) Copia Simple del Expediente Nº 85.455-F8 expedidas por la Dirección General de Inquilinato en fecha 14 de octubre de 2011 (Folios 38 y 39), en la cual se deriva que ciertamente cursan al folio ochenta y dos (82), informe de la notificación, donde el funcionario deja constancia de haber entregado la misma a la ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES, asimismo consta en el folio ochenta y uno (81), parte reversa, los datos impresos por ella misma en la notificación antes señalada. Dicho instrumento se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En el acto de la litis contestatio, la parte accionada negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra, y opuso cuestiones previas estableciendo lo siguiente:

• Que se invocó la falta de cualidad de los demandantes para sostener el proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 2do. aparte del Código de Procedimiento Civil, ya resuelto como punto previo;
• Que los ciudadanos ANA MARGARITA VERA DE SOLÍS, REINALDO JOSÉ SOLÍS VERA, JOSÉ VICENTE SOLÍS VERA,JUAN CARLOS SOLÍS VERA, MARISELA COROMOTO SOLÍS VERA, actúan como herederos de JOSÉ VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ, no acompañaron la Declaración de Únicos y Universales Herederos e igualmente la Declaración Sucesoral, con su correspondiente certificación expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria, únicos documentos que demostrarían el carácter con que actúan;
• Que los demandantes no han demostrado legalmente su cualidad de herederos de JOSÉ VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ, ya que el Acta de Defunción que acompañaron con la demanda, por sí sola no es demostrativa de la cualidad que se atribuyen;
• Que en la Acta de Defunción aparecen cincos (5) herederos y en el libelo de demanda aparecen cuatro (4) herederos;
• Que solicitó se declarara procedente la falta de cualidad de la parte actora;
• Que la demanda no cumplió con lo establecido en el numeral 6 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil;
• Que los supuestos actores acompañaron con el libelo demanda como fundamento de su pretensiones, una serie de contratos de arrendamiento en copia, cuando la ley exige que los instrumentos base de la demanda se acompañen en original o en copias debidamente certificadas;
• Que la parte demandada rechazó y contradijo en cada una de sus parte la demanda de resolución de contrato de arrendamientos;
• Que la última prórroga del contrato de arrendamiento fue hasta el 15 de diciembre de 2010, ya que en fecha 14 de septiembre de 2010 fue notificada la parte accionada, a través de un Notario Público, de que el contrato de arrendamiento nos sería prorrogado;
• Que ante la notificación, la parte demandada procedió hacer uso de la prorroga legal, establecida en el artículo 38 título V De la Prorroga Legal, Letra d) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario;
• Que una vez fallecido el arrendador la viuda ciudadana ANA MARGARITA VERA DE SOLÍS, le solicitó a la parte demandada, continuara la cancelación del el canon de arrendamiento en una cuenta a su nombre en el Banesco Banco Universal, ya que ella no podía trasladarse al apartamento a cobrar el arrendamiento como lo hacía su esposo el arrendador originario, desde el año 1999;
• Que la parte accionada realizó los pagos puntualmente del arrendamiento, así como el pago del condominio mensual realizado a la compañía anónima “AVITACASA C.A” (Sic);
• Que la parte demandada rechazó y contradijo a los actores, y afirmó el cumplimiento de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento;
• Que a pesar de que el último canon de arrendamiento fijado en el contrato de arrendamiento fue de UN MIL CIENTO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.100,00) la parte demandada, a partir de enero del 2010 le depositó a la viuda del ciudadano JOSÉ VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ, la cantidad de DOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.2.000,00) y el condominio del apartamento en forma mensual, como fue fijado en el contrato;
• Que la parte accionada rechazó y contradijo en toda y cada una de sus partes, la aseveración de los actores, en cuanto no fue notificada de la regulación del apartamento 3-A, creándole un estado de indefensión, ya que en el contrato de arrendamiento siempre estableció su uso, como apartamento, y ellos se desprende del texto de todos y cada uno de los contratos de arrendamientos suscritos;
• Que de ser cierto la resolución que fijó un canon máximo mensual para la oficina del inmueble arrendado, la parte demandada, expresó no estar notificada de dicha resolución, por lo que se le impedía el derecho de impúgnalo dentro de los 60 sesenta (60) días calendario, luego de ser notificada como lo establece los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario;
• Que la demandada rechazó y contradijo a la parte demandante, por no ser notificada del acto administrativo que cambió el uso del apartamento, y de ser cierta la Resolución, el uso era de oficina, y no de oficina y comercio como se aseveró;
• Que la arrendataria solicitó no se decretara la medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, por cuanto los demandantes no probaron la falta de pago del canon de arrendamiento
• Que la accionada solicitó se declarare sin lugar la demanda, con la correspondiente condenatoria en costas y costos, ya que la temeraria acción judicial no estaría ajustada a derecho;

La demandada no consignó ningún documento probatorio con la contestación.
A través de de auto de fecha 30 de octubre de 2012 el Tribunal Décimo de Municipio de esta Circunscripción judicial, declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada el 29 de octubre de 2012, referidas a la contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En el lapso probatorio el apoderado judicial de la parte actora, mediante escrito de fecha 5 de noviembre de 2012 ratificó los instrumentos consignados junto al libelo, los cuales fueron analizados adicionalmente promovió lo siguiente:

1. Informes, de conformidad a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual no consta resultas en el expediente por lo que nada tiene que valorar esta Alzada;
2. Inspección Judicial, de conformidad a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, practicada el 8 de noviembre del 2012 por el Tribunal de la causa en el inmueble objeto de arriendo, dejándose constancia que en el mismo funciona una empresa encuestadora, acreditando la actora el hecho de que el inmueble fue alquilado para oficina.

De igual forma, el apoderado judicial de la parte demandada consignó Original de instrumento poder (Folios 95 al 97), otorgado el 09 de noviembre de 2012 por la parte accionada a los abogados AIDE DOMINGUEZ DE CAÑAS Y HERMOGENES SAEZ EMPERADOR, por ante la Notaría Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún cuestionamiento. Asimismo, invocó lo siguiente en la etapa probatoria: (i) todos y cada uno de los alegatos manifestados en el escrito de contestación de la demanda; (ii) la validez del contrato de arrendamiento, suscrito por las partes EDDA JOSEFINA MARGOLES y el arrendador originario JOSÉ VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ el 21 de enero de 2000, el cual ya fue valorado anteriormente; (iii) la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento, que estableció: “…PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA el apartamento distinguido con el No. 3-A del edificio ATLÁNTIDA, ubicado en la Calle el Metro, Chacao…” (F.92); (iv) el uso como vivienda del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y todos y cada uno de los contratos sucesivos que suscribió con el ciudadano JOSE VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ; (v) todos y cada uno de los pagos que por concepto de canon de arrendamiento realizó directamente al ciudadano JOSÉ VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ, así como los realizados, luego del fallecimiento del mismo, en la cuenta corriente de Banesco No. 0134-0217512173118390 a nombre de la ciudadana ANA MARGARITA VERA DE SOLÍS; (vi) todos y cada uno de los pagos realizados a la empresa “HAVITACASA C.A”, en su condición de administradora del edificio Atlántida, por concepto de condominio correspondiente apartamento distinguido con el No.3-A; (vii) el cumplimiento de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, ya que en ningún momento dejó de pagar los cánones de arrendamiento como se estableció en cada oportunidad que suscribió los sucesivos contratos de arrendamiento con el ciudadano JOSE VICENTE SOLÍS MÁRQUEZ, y luego del fallecimiento del mismo deposito en la cuenta corriente de Banesco a nombre de la ciudadana ANA MARGARITA VERA DE SOLÍS; (viii) la Prórroga Legal del Contrato de Arrendamiento, y que le correspondía un lapso de 3 años, el cual inició el 16 de diciembre de 2010, finalizando el 16 de diciembre de 2013, de conformidad con lo previsto en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; (ix) la Resolución No. 036, publicada el 8 de abril de 2003 en Gaceta Oficial No. 37.667 emanada del Ministerio de Producción y El Comercio, conjuntamente con la Resolución DM/058 del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual establece: “(…)RESUELVEN, Artículo 1º., Se mantienen en todo el territorio Nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de Inmuebles destinados a vivienda, y arrendamiento de porciones destinadas a vivienda en inmuebles de uso mixto en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, el alquiler de vivienda(…)” (F.93). Igualmente, establece su artículo 2: “(…) Los procedimientos de regulación de alquileres de los Inmuebles destinados a vivienda, seguirán tramitándose normalmente hasta resolución definitiva, quedando suspendidos sus efectos durante el lapso de vigencia de ésta Resolución Conjunta, circunstancia que se hará constar en los actos administrativos decisorios(…)” (F.93); (x) la Resolución conjunta de los Ministerios de la Producción y El Comercio, Resolución DM/No.354, Ministerio de Infraestructura, Resolución DM/ DM/ No. 006-E de fecha 9 de noviembre de 2004, publicada en Gaceta Oficial No. 38.069 de fecha 19 de noviembre de 2004, que resuelven “(…)ÚNICO. Prorrogar por seis (6) meses la medida de congelación de alquileres (…)” (F.94). Así como todas aquellas resoluciones que dictadas cada seis (6) meses, prorrogan la congelación de alquileres; (xi) que en ningún momento fue notificada de la Resolución Administrativa alguna contentiva del canon del arrendamiento correspondiente al apartamento 3-A del edificio Atlántida, calle El Metro del Municipio Chacao del Estado Miranda; (xii) la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, pues en ningún momento la arrendataria deshabitó el inmueble ni demostraron la “falta de interés”.

Vistas y analizadas las pruebas aportadas por las partes, este Órgano Jurisdiccional hace las siguientes consideraciones:
PRIMERO: La acción por la cual se contrae el presente proceso es la resolución de contrato de arrendamiento (durante el lapso de la prórroga legal), incoada por ANA MARGARITA VERA DE SOLÍS, REINALDO JOSÉ SOLÍS VERA, JOSÉ VICENTE SOLÍS VERA, MARISELA COROMOTO SOLÍS VERA, en contra de EDDA JOSEFINA MARGOLE, basada en el impago de las pensiones locativas correspondientes a los meses comprendidos entre septiembre de 2011 y septiembre de 2012, a razón de SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.6.763,50), de acuerdo a la Resolución Nº 0014918 (del 01/08/2011) de la Dirección General de Inquilinato.
En el petitorio del libelo la parte actora se limitó a solicitar, además de la resolución del contrato, la entrega del inmueble libre de bienes y de personas, ya identificado ab initio, sin hacer mención al pago de los canones insolutos
En el acto de la litis contestatio, la representación de la accionada, además de proponer la falta de cualidad de la actora, ya resuelto como punto previo, reconoció la existencia de la relación arrendaticia con el fallecido JOSE VICENTE SOLÍS MARQUEZ y que fue notificada el 14 de septiembre de 2010 de la no prórroga.
SEGUNDO: De igual forma, la representación de la parte accionada, rechazó y contradijo la demanda, invocando los hechos que a continuación se mencionan y se analizan:
1.- Que el lapso de prórroga vence el 15 de diciembre de 2013;
2.- Que fallecido el arrendador le fue solicitado por la viuda, señora ANA MARGARITA VERA DE SOLIS, que le pagaran el canon en su cuenta de BANESCO, y así lo hace cancelando una pensión de UN MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 1.100,00) y a partir de enero de 2010 paga DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00);
3.- Que rechaza que haya sido notificada de la regulación del inmueble que tenía como uso de apartamento;

Para decidir esta alzada Observa:
De la revisión de las actas se desprende, meridianamente que entre las partes no existe divergencia en lo inherente a la existencia de la relación locataria, e incluso del lapso que por prórroga legal correspondía, de tres años. Sin embargo, en el caso bajo análisis el derecho a prórroga está sometido a la procedencia o no de la pretensión de resolución, ya que ésta se fundó en el impago de las pensiones de arrendamiento.
En ese sentido, se desprende que la actora finca la resolución en la falta de pago de los cánones correspondientes al período comprendido entre septiembre de 2011 y septiembre de 2012, denunciando la violación de la Cláusula “SEGUNDA” del contrato de fecha 15 de diciembre de 2008 (con vencimiento de la prórroga convencional el 15/12/2010) invocando para ello la regulación del inmueble (Resolución Nº 00014918 del 01/08/2001), en la que se estableció un canon mensual de SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 6.763,50).
Dicho acto administrativo, de acuerdo con la providencia de fecha 14 de octubre de 2011, la cual tiene el valor previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, fue notificado a la ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES (demandada), por lo que a partir de cuando se dejó constancia en el expediente administrativo de dicha notificación (14/10/2011) correspondía a la arrendataria la obligación de pago del nuevo monto de la pensión arrendaticia, ya que el aparte infine del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios autoriza que durante el lapso de prórroga legal se pueda producir variación del canon como consecuencia de un procedimiento de regulación, como ha ocurrido en el caso de autos.
No obstante la existencia de la resolución Nº 00014918 que establece el canon máximo del inmueble aquí objeto de la pretensión en seis mil setecientos sesenta y tres con cincuenta céntimos Bs. 6.763,50, la parte demandada reconoció estar pagando a través de depósito bancario DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) mensuales, lo que denota, con la invocación de un monto menor al pautado en la resolución administrativa, una insolvencia prolongada durante el período comprendido entre octubre de 2011, de acuerdo a la fecha en que consta la notificación del acto administrativo (14/10/2011 y no desde septiembre de 2011 como fue libelado), y septiembre de 2012.
De modo que, encontrándose la demandada insolvente en el pago de las pensiones locativas (desde octubre 2011 hasta septiembre 2012) al no haber consignado el nuevo canon de la resolución administrativa que le fue notificada (según constancia de fecha 14/10/2011), la arrendataria infringió la cláusula “segunda” del contrato de arrendamiento de fecha 15 de diciembre de 2008, el cual era ley entre las partes conforme al artículo 1159 del Código Civil, no teniendo derecho la inquilina al beneficio de prórroga legal (derivada de su insolvencia).
De ahí, que no habiendo sido acreditada por la parte demandada haberse libertado de la obligación de pago de las pensiones locativas como lo establece el artículo 1.354 del Código Civil, en tanto que la actora probó la existencia de la relación locataria y demás hechos constitutivos de la pretensión y resulta procedente la resolución de contrato basada en el artículo 1.167 del Código Civil, retrotrayéndose la situación al statu quo previo a la suscripción del contrato, ordenándose la entrega del inmueble identificado ab initio a la parte actora.
En lo atinente al destino para el cual fue arrendado el inmueble objeto de arriendo, la parte actora en su libelo adujo que lo fue para oficina, en tanto que la accionada denunció que lo era para apartamento.
Al respecto observa esta Alzada que en inspección judicial de fecha 08 de noviembre del 2012 practicada por el tribunal de la causa, la cual se aprecia al haber estado sujeta a control por la parte demandada, se constató que en el inmueble objeto de arriendo funciona una empresa encuestadora SONDEOS C.A., dicho medio de prueba directo adminiculado a la resolución Nº 00014918 (del 01/08/2011) que fijó “el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, al inmueble constituido por el apartamento Nº 3-A del edificio denominado ATLANTIDA”, lo cual acredita el hecho libelado por la actora, en el sentido de que el objeto del arriendo estaba destinado a oficina. Y siendo oficina no estaba sujeto a congelamiento el monto de la pensión locativa, correspondiendo a la demandada el pago establecido en la Resolución Nº 0014918 (del 01/08/2011) de seis mil setecientos sesenta y tres con cincuenta céntimos (Bs. 6.763,50) como fue señalado con antelación y que la accionada incumplió.
En consecuencia, queda anulada la decisión recurrida y resulta parcialmente con lugar la demanda al no prosperar la condición resolutoria por la totalidad de los cánones insolutos. Se declara parcialmente con lugar la apelación de la actora y no se imponen costas generales ni del recurso dada la naturaleza de la decisión.
IV
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO: Se ANULA la decisión dictada el 16 de mayo de 2013 por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual había declarado con lugar la falta de cualidad de los ciudadanos ANA MARGARITA VERA DE SOLÍS, REINALDO JOSÉ SOLÍS VERA, JOSÉ VICENTE SOLÍS VERA, MARISELA COROMOTO SOLÍS VERA, contra la ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento que se incoara contra la ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES; y en su lugar se declara parcialmente con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por ANA MARGARITA VERA DE SOLÍS, REINALDO JOSÉ SOLÍS VERA, JOSÉ VICENTE SOLÍS VERA, MARISELA COROMOTO SOLÍS VERA, contra la ciudadana EDDA JOSEFINA MARGOLES;
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a la entrega material del inmueble alusiva a la oficina identificada con el Nº3-A del edificio Atlántida ubicado en la calle El Metro, entre las Avenidas Francisco de Miranda y Libertador, Municipio Chacao, Estado Miranda, Caracas, a la parte actora;
TERCERO: Se declara parcialmente con lugar la apelación de la parte actora;
CUARTO: No se produce condenatoria en costas dada la naturaleza de la sentencia.
Publíquese, Notifíquese, déjese copia y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los treinta días (30) del mes de noviembre de dos mil quince (2015).-
EL JUEZ,

Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA LA SECRETARIA,

Abg. JEANETTE LIENDO ABAD

En esta misma fecha, siendo las tres y cinco minutos de la tarde (3:05 p.m.), se publicó y registró la presente sentencia.
LA SECRETARIA,

Abg. JEANETTE LIENDO ABAD
AJCE/JLA/Anny.
Exp. N°AP71-R-2015-000756
(10869)