TSJ Regiones - Decisión

Exp. AC71-R-2010-000094 - Nº 9811.
Definitiva/Civil/Cumplimiento de Contrato/Recurso.
Parcialmente Con lugar la apelación/Parcialmente Con lugar la demanda/”F”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: ROLDAN GAMA y LIGIA GONZÁLEZ DE GAMA, portugués el primero, venezolana la segunda, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.088.525 y V-5.523.072, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: NILO RAFAEL HERNÁNDEZ ARMAS y JOSÉ MIGUEL HERNÁNDEZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-1.744.936 y 5.118.110 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 4.905 y 54.987, respectivamente; ahora representados por el abogado FRANCISCO IGNACIO CAVALIERI MENDOZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio titular de la cédula de identidad Nº V-9.881.351 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.009.
PARTE DEMANDADA: NELLY ROSE MARIA RAPEZ DE HOURTOUAT, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Toronto, Canadá, titular de la cédula de identidad Nº V-1.932.392; FERNAND CYRILLE RAPEZ, de nacionalidad francesa, domiciliado en la ciudad de Albi, Francia, titular del pasaporte francés Nº ST93200 DEP TARNE; y, FERNANDE DESCAMPS DE RAPEZ, de nacionalidad canadiense, mayor de edad, titular del pasaporte Nº TD-744424.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE LUÍS TAMAYO RODRÍGUEZ, ALEJANDRO RAFAEL RODRÍGUEZ LEON, DEBORAH KATZ LEVY, ELISETH SAEZ MEZONES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 17.744, 30.534, 51.420, 45.617, respectivamente; el abogado JOSE LUÍS TAMAYO RODRÍGUEZ, sustituyó el poder que le otorgaron los demandados, reservándose su ejercicio, en los abogados CARLOS ARTURO TAMAYO, RICARDO RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, FRANCISCO RODRÍGUEZ GONZÁLEZ y MIGUEL ÁNGEL AYALA GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, en el libre ejercicio de la profesión, titulares de las cédula de identidad Nos. V-5.136.837, V-5.406.166, V-5.535.642 y V-4.166.694 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 69.169, 24.166, 75.635 y 47.930; luego, sustituyó reservándose su ejercicio, en los abogados en ejercicio HUMBERTO ARENAS MACHADO, HUMBERTO ARENAS FUENMAYOR, DAVID CASTRO ARRIETA y ANA TERESA ARGOTTI, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-1.641.651, V-7.970.830, V-7.326.967 y V-15.153.713 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 4.955, 28.877, 25.060 y 117.875, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta en fecha 12 de agosto de 2010, por el abogado Francisco Ignacio Cavalieri Mendoza, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 31 de julio de 2006, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos Roldan Gama y Ligia González de Gama, en contra de los ciudadanos Nelly Rose María Rapez de Hourtouat, Fernand Cyrille Rapez y Fernande Descamps de Rapez.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 18 de octubre de 2010 (f. 179), la dio por recibida, entrada y trámite de definitiva, de conformidad con los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 3 de diciembre de 2010, el abogado Francisco Ignacio Cavalieri Mendoza, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes.
En fecha 15 de diciembre de 2010, el abogado Francisco Ignacio Cavalieri Mendoza, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó sentencia.
En fecha 20 de diciembre de 2010, se negó dictar sentencia, por cuanto la causa se encontraba en estado de observaciones.
En fecha 26 de enero de 2011, el abogado Francisco Ignacio Cavalieri Mendoza, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó sentencia.
En fecha 16 de marzo de 2011, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
No habiéndose publicado la resolución definitiva de este tribunal, se procede a la decidir la presente causa, en los términos que a continuación siguen.

III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el juicio de cumplimiento de contrato, mediante libelo de demanda presentado por los ciudadanos Roldan Gama y Ligia González de Gama, asistidos por el abogado Nilo Rafael Hernández Armas, en contra de los ciudadanos Nelly Rose María Rapez de Hourtouat, Fernand Cyrille Rapez y Fernande Descamps de Rapez, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 2 de noviembre de 1993 (f. 26), admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento ordinario.
En fecha 25 de noviembre de 1993, el abogado Nilo Rafael Hernández Armas, solicito la compulsa para citar a la parte demandada, por medio de otro alguacil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 3 de febrero de 1994, el abogado Nilo Rafael Hernández Armas, consignó constancia del 10 de enero de 1994, suscrita por el ciudadano Rafael Antonio Pérez Palacios, en su carácter alguacil del Juzgado Segundo de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada, en la persona de la ciudadana Leonilde Manzano, quien se negó a firmar, manifestando no ser apoderada judicial de los demandados.
En fecha 21 de marzo de 1994, el abogado Nilo Rafael Hernández Armas, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó cómputo de días de despacho transcurridos.
En fecha 21 de abril de 1994, el juzgado de la causa, practicó cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 3 de febrero de 1994, exclusive, hasta el 21 e marzo de 1994, inclusive, donde dejó constancia de haber transcurrido veinte (20) días de despacho.
En fecha 21 de abril de 1994, el abogado Nilo Rafael Hernández Armas, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 26 de abril de 1994, el abogado Nilo Rafael Hernández Armas, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicito cómputo.
En fecha 2 de junio de 1994, el abogado José Luís Tamayo Rodríguez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito donde solicitó la perención de la instancia y a todo evento, la reposición de la causa y consignó instrumento poder que le acreditó su representación judicial.
En fecha 11 de agosto de 1994, el juzgado de la causa, dictó decisión por medio de la cual repuso la causa al estado practicar las diligencias de citación de la parte demandada.
En fecha 21 de septiembre de 1994, la abogada Elisette Sáez Mezones, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, se dio por notificada de la anterior decisión y solicitó la notificación de la parte actora.
En fecha 29 de septiembre de 1994, los ciudadanos Roldan Gama y Ligia González de Gama, parte actora, asistido por el abogado Nilo Rafael Hernández Armas, se dieron por notificados de la anterior decisión.
En fecha 11 de octubre de 1994, el abogado Nilo Rafael Hernández Armas, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó fianza o caución a la parte demandada para litigar en el presente proceso.
En fecha 7 de noviembre de 1994, el juzgado de la causa, negó el pedimento de fijación de fianza o caución, manifestando que la parte demandada poseía bienes en la República.
En fecha 14 de noviembre de 1994, los abogados José Luís Tamayo Rodríguez y Eliseth Sáez Mezones, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contestación de la demanda.
En fecha 29 de noviembre de 1994, el abogado Nilo Rafael Hernández Armas, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19 de junio de 1995, la abogada Eliseth Sáez Mezones, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó cómputo.
En fecha 21 de junio de 1995, el juzgado de la causa, practicó cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 29 de septiembre de 1994, exclusive.
En fecha 17 de octubre de 1995, el abogado Nilo Rafael Hernández Armas, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicito sentencia.
En fecha 30 de enero de 1996, la abogada Eliseth Sáez Mezones, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó sentencia. Diligencias de ambas partes que efectuaron reiteradamente, hasta el día 7 de agosto de 1998, cuando el juzgado de la causa, dictó auto, instando a las partes a consignar las copias de las actuaciones realizadas en el juicio, con el objeto de proceder a la reconstrucción del expediente.
En fecha 29 de abril de 1999, el abogado Carlos Guía Parra, en su carácter de Juez del juzgado de la causa, se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 21 de junio de 1999, el abogado José Miguel Hernández, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó sentencia.
En fecha 28 de febrero de 2000, el abogado Ricardo Rodríguez González, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó sentencia. Diligencias efectuadas por los representantes judiciales de ambas partes, en reiteradas oportunidades, hasta el día 1º de agosto de 2000, cuando la abogada Ada Uriola González, en su carácter de juez temporal del juzgado de la causa, se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes.
En fecha 18 de mayo de 2001, el abogado José Luís Tamayo, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó sentencia.
En fecha 28 de junio de 2002, el abogado José Miguel Hernández, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó sentencia.
En fecha 19 de febrero de 2003, el abogado José Miguel Hernández, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó abocamiento y sentencia. En esa misma fecha, el abogado Gervis Alexis Torrealba, en su carácter de juez del juzgado de la causa, se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes.
En fecha 16 de septiembre de 2004, la abogada Solmerys Cares, consignó escrito donde solicitó la perención de la instancia.
En fecha 4 de noviembre de 2004, el abogado Nilo Rafael Hernández Hernández, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se desechase el escrito presentado por la abogada Solmerys Cares, por no ser parte en el presente proceso ni representante judicial de alguna de las partes.
En fecha 1º de junio de 2005, el ciudadano José Andrés Fajardo, en su carácter de alguacil del tribunal, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada.
En fecha 31 de julio de 2006, el juzgado de la causa, dictó sentencia, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por Roldan Gama y Ligia González de Gama, en contra de los ciudadanos Nelly Rose María Rapez de Hourtouat, Fernand Cyrille Rapez y Fernande Descamps de Rapez.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación por la representación judicial de la parte actora; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto en fecha 12 de agosto de 2010, por el abogado Francisco Ignacio Cavalieri Mendoza, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 31 de julio de 2006, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por Roldan Gama y Ligia González de Gama, en contra de los ciudadanos Nelly Rose María Rapez de Hourtouat, Fernand Cyrille Rapez y Fernande Descamps de Rapez.

 De la demanda:

La demanda de cumplimiento de contrato, incoada por Roldan Gama y Ligia González de Gama, en contra de los ciudadanos Nelly Rose María Rapez de Hourtouat, Fernand Cyrille Rapez y Fernande Descamps de Rapez, quedó planteada así:

“...EN FECHA SIETE (7) DE MAYO DE 1.993, PORANTE LA NOTARIA PUBLICA UNDECIMA DEL MUNICIPIO AUTONOMO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA, EN LOS RUICES, SUSCRIBIMOS CONTRATO DE COMPRA VENTA SOBRE UN APARTAMENTO, DISTINGUIDO CON EL NUMERO 101, DEL EDIFICIO “TORRE ALTAMIRA”, PISO DIEZ (10) UBICADO EN LA AVENIDA LUÍS ROCHE, DE LA URBANIZACIÓN ALTAMIRA SUR, EN JURISDICCION DEL MUNICIPIO CHACAO DEL ESTADO MIRANDA.
EN ESA OPERACIÓN DE COMPRAVNETA, EN LA QUE NOSOTROS SOMOS COMPRADORES, SUSCRIBIERON COMO APODERADOS DE LOS VENDEDORES LOS ABOGADOA RAFAEL BLANCO RICOVERY Y LEONILDE MANZANO (...) APODERADOS DE LOS ACTUALES PROPIETARIOS CIUDADANOS NELLY ROSE MARIA RAPEZ DE HOURTOUAT (...) FERNAND CYRILLE RAPEZ (...) Y FERNANDE DESCAMPS DE RAPEZ...”;
...Omissis...
EL DOCUMENTO DE VENTA ESTABLECE:
“...PRIMERA: LOS COMPRADORES SE COMPROMETEN A COMPRAR Y LOS VENDEDORES A SU VEZ, SE COMPROMETEN A VENDER, UN INMUEBLE DE ESTOS ULTIMOS...”;
“SEGUNDA: EL PRECIO POR EL CUAL LOS VENDEDORES SE COMPROMETEN A DAR EN VENTA EL INMUEBLE DESRITO (sic) ES LA CANTIDAD DE CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,oo) PAGADEROS DELA SIGUIENTE FORMA:
LA CANTIDAD DE TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) PAGADEROS EN LA OPORTUNIDAD DE PROTOCOLIZACIÓN DE LA CORRESPONDIENTE ESCRITURA DE COMPRA-VENTA, EN LA RESPECTIVA OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO Y LA DIFERENCIA, ES DECIR, LA SUMA DE UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo) EN DOS CUOTAS IGUALES DE QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo), CADA UNA, LA PRIMERA CON VENCIMIENTO EL 31 DE DICIEMBRE DE 1.993 Y LA SEGUNDA CON VENCIMIENTO EL 30 DE JUNIO DE 1.994.
TERCERA: EN ESTE ACTO LOS VENDEDORES RECIBEN DE LOS COMPRADORES LA CANTIDAD DE TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) EN DINERO EFECTIVO A SU ENTERA SATISFACCIÓN EN CALIDAD DE ARRAS PARA GARANTIZAR LA REALIZACIÓN DE LA VENTA A LA QUE HACE REFERENCIA EN ESTE DOCUMENTO, SUMA ESTA QUE SERA IMPUTALBE AL PRECIO DE VENTA SEÑALADO EN LA CLAUSULA ANTERIOR.
CUARTA: LA OBLIGACIÓN QUE ASUMEN LAS PARTES EN VIRTUD DEL PRESENTE CONVENIO, NO SE CONSIDERARA TOTALMENTE CUMPLIDA, HASTA TANTO, NO SE OTORGUE EL CORRESPONDIENTE DOCUMENTO DE COMPRA – VENTA DEFINITIVO ANTE LA RESPECTIVA OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO, LAS PARTES SE OBLIGAN A OTORGAR EL REFERIDO DOCUMENTO PUBLICO DENTRO DE UN PLAZO NO MAYOR A NOVENTA (90) DIAS, CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DEL PRESENTE DOCUMENTO.
QUINTA: EL PLAZO ESTIPULADO EN LA CLAUSULA CUARTA, PODRA SER PRORROGADA A SU VENCIMIENTO POR PERIODOS IGUALES SOLO DE COMUN ACUERDO ENTRE AMBAS PARTES POR ESCRITO.
SEXTA: EN CASO DE QUE NO SE REALIZARE LA VENTA SEÑALADA DENTRO DEL PLAZO ESTIPULADO EN EL PRESENTE DOCUMENTO POR CAUSA IMPUTABLE A LOS COMPRADORES SE CONVIENE QUE ESTOS PERDERAN LA SUMA DE TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) ENTREGADA EN VIRTUD DE ESTE DOCUMENTO EN CALIDAD DE ARRAS, LOS CUALES QUEDARAN A BENEFICIO DE LOS VENDEDORES. EN CASO DE QUE LA CAUSA SEA IMPUTABLE A LOS VENDEDORES ESTOS SE COMPROMETEN A DEVOLVER LA CANTIDAD DE TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,OO) YA RECIBIDA, MAS OTRA CANTIDAD IGUAL (...) POR CONCEPTO DE CLAUSULA PENAL, LAS OBLIGACIONES DESCRITAS EN ESTA CLAUSULA DEBERAN SER CUMPLIDAS POR LA PARTE RESPONSABLE EN UN PLAZO NO MENOR DE TREINTA DIAS (30) DIAS CONTADOS A PARTIR DEL PLAZO SEÑALADO EN LA CLAUSULA CUARTA DEL PRESENTE DOCUMENTO O EN EL CASO DE PRORROGA, A LOS TREINTA (30) DIAS CONTADOS A PARTIR DEL VENCIMIENTO DE ESTA...”;
AHORA BIEN CIUDADANO JUEZ, COMO SE PUEDE OBSERVAR LA COMPRA VENTA REALIZADA, TIENE LOS SIGUIENTES ELEMENTOS:
1.- OBJETO: UN APARTAMENTO DISTINGUIDO CON EL NUMERO 101, UBICADO EN EL PISO 10, “TORRE ALTAMIRA” SITUADO EN LA AVENIDA LUÍS ROCHE DE LA URBANIZACION ALTAMIRA SUR, EN JURISDICCION DEL MUNICIPIO CHACAO DEL ESTADO MIRANDA, EL INMUEBLE EN REFERENCIA TIENE UN ÁREA APROXIMADA DE OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (89,50 Mts) (SIC) (m2) Y SE HAYA ALINDERADO DE LA SIGUIENTE FORMA: NORTE: CON FACHADA NORTE DEL EDIFICIO; SUR: EN PARTE CON ESCALERA Y EN PARTE CON EL APARTAMENTO NUMERO 102; ESTE: EN PARTE CON LAS ESCALERAS, EN PARTE CON PASILLO DE CIRCULACION Y EN PARTE CON EL APARTAMENTO 103; Y OESTE: CON FCHADA OESTE DEL EDIFICIO.
2.- CONSENTIMIENTO: PUES LAS PARTES, COMPRADORES A TRAVÉS DE SUS APODERADOS Y LOS COMPRADORES, MANIFESTARON LA VOLUNTAD DE COMPRAR.
3.- CAUSA: PUES LOS VENDEDORES RECIBIRAN EL PRECIO POR LA ENTREGA DEL BIEN, Y LOS COMPRADORES RECIBIRAN EL BIEN POR LA ENTREGA DEL PRECIO.
ESO ES LO QUE NOS LLEVA A AFIRMAR QUE EXISTE UNA VERDERA COMPRA-VENTA Y QUE LOS INCUMPLIMIENTOS SE HAN ORIGINADO DE LA PARTE VENDEDORA (DALLA).
OBSEVEMOS (sic):
A.- RECIBIERON LA CANTIDAD DE TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) A CUENTA DEL PRECIO DE VENTA DEL INMUEBLE, LO CUAL ESTA PROHIBIDO POR LA LEY. (ARTICULO 34 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL).
...Omissis...
ES DECIR QUE LA LEY PROHIBE RECIBIR CANTIDAD ALGUNA ANTES DE LA PROTOCOLIZACION DEL DOCUEMNTO (sic) DE COMPRA VENTA DE UN INMUEBLE EN PROPIEDAD HORIZONTAL.
B.- NUESTRO VENDEDOR NO MENCIONO EN EL DOCUMENTO DE VENTA EL TITULO DE ADQUISICIÓN INMEDIATAMENTE ANTERIOR NO NOS FACILITO EL MENCIONADO INSTRUMENTO NI LAS SOLVENCIAS DEL INMUEBLE A LOS FINES DE LA INTRODUCCION DEL DOCUMENTO EN EL REGISTRO CORRESPONDIENTE.
C. NO LLAMO A LA PROTOCOLIZACION LA PARTE VENDEDORA DENTRO DEL PLAZO DE NOVENTA (90) DIAS. TAMPOCO LLAMO A LA PRORROGA DEL VENCIMIENTO.
ANTE ESTOS HECHOS, ACUDO ANTE SU COMPETENTE AUTORIDAD, PARA DAMANDAR COMO EN EFECTO FORMALMENTE DEMANDO (...) POR CUMPLIMIENTO DE LA COMPRA VENTA NARRADA EN ESTE LIBELO, Y PARA QUE CONVENGA O A ELLO SEA CONDENADO POR ESTE TRIBUNAL EN OTORGARME EL DOCUMENTO DE PROTOCOLIZACION DEL INMUEBLE DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 11611 DEL CODIGO CIVIL, EN LOS CONTRATOS QUE TIENEN POR OBJETO LA TRASMISION DE LA PROPIEDAD U OTRO DERECHO, LA PROPIEDAD O DERECHO SE TRASMITEN Y SE ADQUIEREN POR EFECTO DEL CONSENTIMIENTO LEGITIMAMENTE MANIFESTADO, LA COSA QUEDA A RIESGO Y PELIGRO DEL ADQUIRIENTE AUNQUE LA TRADICION NO SE HAYA VERIFICADO. POR LO QUE EL BIEN VENDIDO ES DE NUESTRA PROPIEDAD Y LE DEMANDADO PARA QUE ME PROTOCOLICE EL DOCUMENTO DE ADQUISICIÓN DEFINITIVO EN EL REGISTRO CORRESPONDIENTE QUE ES LA OFICINA SUBALTERNA DEL TERCER CIRCUITO DE REGISTRO DEL DISTRITO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA EN BARUTA.
CIUDADANO JUEZ, EL INMUEBLE VENDIDO PERTENECE A LOS VENDEDORES CAUSAHABIENTES DEL CIUDADANO VICTOR CHARLES RAPEZ B, SEGÚN DOCUMENTO PROTOCOLIZADO POR ANTE LA OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO DEL DISTRITO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA, (HOY PRIMER CIRCUITO) ANOTADO BAJO EL NUMERO 27, TOMO 21, FOLIOS 110 AL 112 Vto, DE FECHA 25 DE JULIO DE 1.961...”;
...Omissis...
CIUDADANO JUEZ, LOS VENDEDORES, DEBIDAMENTE REPRESENTADOS, NOS DIERON EN VENTA E INCUMPLIERON SUS OBLIGACIONES, AL NO ENTREGARNOS LOS DOCUMENTOS NECESARIOS PARA LA REDACCION DEL DOCUMENTO DEFINITIVO, NI SIQUIERA NOS DIERON EL DOCUMENTO DE ADQUISICION DE SU CAUSANTE, LO CUAL HUBIMOS DE MANDAR A NOSOTROS CON EL ABOGADO QUE NOS ASISTE, AL IGUAL QUE CHEQUIAR EL REGISTRO DONDE SE ENCUENTRA PROTOCOLIZADO EL TITULO DEL QUE SE DESPRENDE SU PROPIEDAD...”;
...Omissis...
AHORA BIEN, COMPRAMOS PARA MUDARNOS A ESE APARTAMENTO Y COMO CONSECUENCIA DE NO HABERLO TENIDO PARA LA FECHA EL APARTAMENTO COMPRADO, COMENZAMOS A PAGAR POR VIVIENDA LA CANTIDAD DE CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 120.000,oo) A PARTIR DEL 8 DE AGOSTO DE 1.993, LO CUAL NOS CAUSA UN GRAVE PERJUICIO AL TENER QUE PAGAR POR ALQUILER AL NO TENER EL APARTAMENTO PARA VIVIENDA POR TODO EL TIEMPO QUE DURE EL INCUMPLIMIENTO Y HASTA QUE CONVENGAN Y NOS ENTREGUEN PARA VIVIR EN EL MISMO O HASTA LA CONDENA DEL TRIBUNAL Y EJECUCIÓN DEL MISMO, LO CUAL NOS CAUSA UNA PERDIDA DE CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 120.000,oo) HASTA QUE TENGAMOS LA ENTREGA DEL APARTAMENTO Y PODAMOS VIVIR EN EL, PARTIENDO DEL DIA 8 DE AGOSTO DE 1993 Y HASTA DICHA ENTREGA DEFINITIVA PARA HABITAR.
ESTA PERDIDA ES CONSECUENCIA DEL INCUMPLIMIENTO DE NUESTROS VENDEDORES Y LA ESTIMAMOS PRUDENCIALMENTE EN LA DURACIÓN DEL PLEITO QUE PUEDE CALCULARSE EN UNOS CINCO (5) AÑOS A LOS FINES DE LAS COSTAS Y DE LA COMPETENCIA EN SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 7.200.000,oo)...”.

 De la contestación de la demanda:

Mediante escrito presentado por los abogados José Luís Tamayo Rodríguez y Eliseth Sáez Mezones, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, contestaron la demanda, en los términos que siguen:

“...RECHAZAMOS, NEGAMOS Y CONTRADECIMOS en todas y cada una de sus partes la presente demanda incoada en contra de nuestros mandantes, tanto en lo atinente a la narración de los hechos, al igual que en cuanto a los fundamentos de derecho que la parte actora ha desplegado en su libelo, por virtud de que ni unos ni otros se ajustan a la realidad de los acontecimientos y porque lo que pretende la parte actora es confundir la situación.
RECHAZAMOS, NEGAMOS Y CONTRADECIMOS que en fecha 7 de Mayo 1.993 nuestros representados hayan celebrado algún Contrato de “COMPRA-VENTA” con los ciudadanos ROLDAN GAMA y LIGIA GONZALEZ DE GAMA. En efecto, si el Tribunal observa con detenimiento, el documento autenticado en esa fecha por ante la Notaría Pública UNDECIMA del Municipio autónomo Sucre del Estado Miranda, que fue acompañado al libelo como instrumento fundamental de la acción, no es un contrato de compra-venta, como quiere hacer ver el apoderado actor, sino uno (sic) contrato de opción de compra, por cierto, bastante nitido en todas sus cláusulas, y de ninguna manera configurativo de compra-venta. La Cláusula PRIMERA de dicho contrato de opción de compra reza lo siguiente: “LOS COMPRADORES” se comprometen a comprar y “LOS VENDEDORES” a su vez se comprometen en vender...”, es decir, se establece un compromiso o una promesa y nó (sic) una transmisión de derechos o de propiedad del objeto.
La Cláusula SEGUNDA establece: “El precio por el cual “LOS VENDEDORES” se comprometen a dar en venta del (sic) inmueble descrito es la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,oo), pagaderos de la siguiente forma: La cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo), pagaderos en la oportunidad de la protocolización de la correspondiente escritura de compra-venta...”. Evidentemente, se fija una cantidad de dinero como precio del objeto, pero no consta el hecho de que “LOS VENDEDORES” (nuestros mandantes) hayan entregado suma de dinero alguna a los “LOS COMPRADORES” (los actores) por este concepto, ni de que éstos hayan recibido tal precio parcial ni totalmente. Y queda claramente evidenciado que el documento de compra-venta será aquél que se protocolice por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, de modo que mal puede considerarse al documento en el cual consta el contrato de opción de compra como un documento de compra-venta o traslativo de propiedad.
La Cláusula CUARTA señala que la obligación que asumen las partes en virtud del convenio no se considerará totalmente cumplida hasta tanto no se otorgue el correspondiente documento de compra-venta definitivo... dentro de un plazo no mayor a noventa (90) días contados a partir de la fecha del presente documento. Se trata pues de una obligación sujeta a un termino (sic) establecido dentro del cual las partes debieron de (sic) otorgar el documento de compra-venta, y para ello, “LOS COMPRADORES” debieron de haber cumplido con su obligación de ofrecer la cantidad del precio establecido en la Cláusula SEGUNDA. Dicho lapso de NOVENTA (90) DIAS expiró sin que ninguna de las partes hubiera cumplido con sus respectivas obligaciones y en ese caso “LOS COMPRADORES” no agotaron la vía de hacer una oferta real de pago dentro del referido plazo.
La Corte sostiene que “La opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato suspensivo...”. Sin embargo, en este caso los compradores no ejercieron la opción en el plazo estipulado, como dijimos anteriormente.
La Cláusula SEXTA contempla la posibilidad de que no se realizara la venta por causas imputables a “LOS COMPRADORES”, y en este supuesto “...se conviene que estos perderán la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) entregada en virtud de este documento en calidad de arras, los cuales quedarán a beneficio de “LOS VENDEDORES”...”.
Y en cuanto a las arras, el Artículo 1.263 del Código Civil vigente pauta: “Lo que se dá en arras al tiempo de la celebración del contrato con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.”
La Cláusula TERCERA del contrato de opción de compra que nos ocupa, establece la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) en calidad de arras. NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS que los vendedores, es decir, nuestros mandantes, hayan recibido tal cantidad de dinero como adelanto o abono del precio o parte del mismo, y mal puede el apoderado actor encuadrar esta figura dentro del Artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal y mucho menos tipificarlo como delito, cuando el propio Código Civil contempla su procedencia y legalidad.
En cuando al frágil e insustancial alegato expuesto por el apoderado actor en su escrito de demanda de que nuestros representados no mencionan en el contrato de opción de compra el título de adquisición inmediatamente anterior, no existe obligación de hacerlo ni ley expresa que lo ordene. Por otra parte, las Oficinas Subalternas de Registro Público son precisamente oficinas públicas a cuyos documentos todas las personas tenemos acceso, y cualquiera información sobre inmueble podemos solicitarlas sin mayores contratiempos. De modo que el no haberle facilitado el documento a los compradores, no significa que nuestros representados hayan incurrido en incumplimiento de sus obligaciones, ni tampoco constituía obstáculo para la protocolización de la venta. Tan es cierto lo que afirmamos, que los actores solicitan medida de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de este juicio y para ello proporcionan al Tribunal los datos exactos de registro del mismo, lo que evidencia que ellos tuvieron acceso a tal información.
En lo que concierne al llamado a la protocolización que alegan los actores en su libelo, los vendedores no están obligados a llamar a los compradores para exigirles el cumplimiento de su obligación, pero en el caso negado de que fuere interpretado así, es necesario observar que la Cláusula CUARTA establece que “las partes se obligan a otorgar el referido documento público...”, de manera que a falta de llamado por parte de los vendedores, también los compradores pudieron –máxime aún dado su interés—haberlos llamado para verificar la venta mediante el otorgamiento del documento de compra-venta y la entrega de la cantidad de dinero estipulada en el precio, lo cual no hicieron ni siquiera mediante una oferta real de pago.
NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS que nuestros representados deban pagar cantidad alguna de dinero por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS por virtud de lo que establece el Artículo 1.263 del Código Civil vigente en este aspecto.
Dejamos de esta forma contestada la presente demanda, con el ruego de que la misma sea declarada SIN LUGAR...”.

 De la decisión apelada:

El juzgador de primer grado declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos Roldan Gama y Ligia González de Gama, en contra de los ciudadanos Nelly Rose María Rapez de Hourtouat, Fernand Cyrille Rapez y Fernande Descamps de Rapez, sobre la base de las siguientes argumentaciones:

“...La pretensión expuesta por la parte actora en el presente juicio va dirigida a la obtención de una declaratoria judicial en la cual se condene a los demandados al otorgamiento y protocolización del documento que perfeccione la traslación de propiedad del inmueble objeto de litigio en la persona de los actores-compradores (los esposos GAMA-GONZALEZ), en virtud del incumplimiento en el cual incurrieron los apoderados que legítimamente constituyeron los ahora demandados...”;
De acuerdo con lo anterior, debe precisarse que en materia contractual, según la normativa general que al efecto contempla el Código Civil, se estipula que, “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”, (Art. 1.159), de lo que puede inferirse que las partes para poder dejar sin efecto alguna contratación celebrada entre ellas, deben manifestarlo de manera expresa. Asimismo, el artículo 1.160 ejusdem, contempla: “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”. En el caso de marras, los actores –según aducen en su libelo- acordaron con los apoderados de los vendedores la compra-venta de inmueble de su propiedad, para lo cual otorgaron documento público en Notaría, donde consta el convenio en cuestión y la estructuración de la negociación referida. Dicho instrumento fue acompañado con el libelo de demanda, sin haber sido impugnado ni desconocido por la contraria.
Por otra parte, tanto la ley, como la doctrina y la jurisprudencia han definido la buena fe como elementos clave para el logro de las convenciones típicas del derecho privado, estableciendo, incluso, sanciones al que incumpla con sus obligaciones cuando se deduzca de su conducta que sus motivos hayan sido dolosos.
Concentrando ahora el análisis a la contratación celebrada en sí, se determina que la misma constituye lo que ha denominado la doctrina “pacto compromisorio de comprar y vender” u “opción de compra venta”, conclusión preliminar a la cual se puede arribar cuando se revisa la redacción de las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA y CUARTA de dicho contrato, las cuales establecen:
...Omissis...
De dichas estipulaciones se puede constatar que las obligaciones asumidas por las partes son propias de un pacto de compromiso de comprar y vender, ya que se trata de una serie de “compromisos” asumidos a futuro (“Los compradores se comprometen,...; Los vendedores se comprometen,...; El precio por el cual LOS VENDEDORES se comprometen,...; etc.); igualmente, este juzgador observa que en las cláusulas TERCERA y CUARTA se refiere, entre otros, al pago de las arras para garantizar la realización de la venta, así como también, la circunstancia especial de que las obligaciones asumidas por las partes se entenderán consumadas en la oportunidad del otorgamiento del documento de venta definitivo, dando pie a pensar que lo convenido en el instrumento de marras constituye una opción y no una venta.
Es precisa la opinión de José Luís Aguilar Gorrondona en este sentido, cuando distingue entre una modalidad y otra, conforme al siguiente criterio: “Como se saber, el contrato preliminar es un contrato que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unitaleral o bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes o ambas. Los principales contratos preliminares de la venta son la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral de venta.”; por lo que puede deducirse que el convenio que aquí se analiza, se trata entonces de una “promesa bilateral de venta”, como lo alega la parte actora en el cuerpo de su libelo de demanda y ASI SE DECIDE.-
Por otra parte, en dicha contratación se estipularon regulaciones y cargas para cada una de las partes y siendo que no se constata de las actas procesales que las propias de los vendedores hayan sido cumplidas, así como tampoco el pago del saldo del precio convenido por parte de los compradores, es forzoso deducir que la pretensión que ampara la acción por cumplimiento intentada por los compradores, al no poseer el elemento fundamental que la soporte como es el cumplimiento de la obligación asumida por los actores compradores, deba declararse impróspera y así se establecerá en el dispositivo de esta decisión.
Pero hay más, consta del petitum contenido en el libelo de demanda la solicitud de que la decisión que se produzca valga como título traslativo de propiedad, la cual fue planteada de la siguiente manera: “Solicitamos que en ausencia de convenimiento, la sentencia sirva de título adquisitivo de la propiedad, y se ordene el registro de la misma para cumplir con tal requisito.”. Ante tal pedimento, este Juzgador observa:
Dispone el artículo 531 del Código Procesal lo siguiente: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” (Subrayado del Tribunal). De conformidad con la norma transcrita, resulta obligatorio en el presente caso, a los fines de que esta sentencia ostente el valor de título traslativo de propiedad que solicitan los demandantes, que los mismos hubiesen acreditado en los autos el cumplimiento de su prestación, es decir, el pago del saldo correspondiente al precio del inmueble negociado y, siendo –como ya se analizó- que dicha circunstancia no fue cumplida ni demostrada en las actas procesales, mal podría quien aquí sentencia, conferirle a la presente decisión el carácter de título traslativo de propiedad y ASI SE DECIDE...”.

 De los informes:

Mediante escrito de informes presentado por el abogado Francisco Ignacio Cavalieri Mendoza, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se fundamentó la apelación, en los siguientes términos:

“...En el presente caso ciudadano Juez Superior, la Sentencia Definitiva emanada del Juzgado Tercero de Primera Instancia, presente (sic) el vicio de inmotivación, pues carece de RAZONES DE HECHO Y DE DERECHO que den fundamento a la parte dispositiva del fallo, al incurrir en un silencio de pruebas.
Durante la etapa procesal de PROMOCIÓN DE PRUEBAS, mis representados promovieron y evacuaron las siguientes pruebas ya mencionadas en el Capitulo (sic) Segundo del presente escrito de Informes:
1.- Prueba de Informe dirigida al Ministerio de Relaciones Interiores.
2.- Prueba de Informe dirigida a la Dirección Nacional de Identificación.
3.- Las testimoniales de los ciudadanos; ANTONIO MONTEIRO, AMERICO DÍAZ, ARELYS JOSEFINA SEPULVEDA DE ESCOBAR, ANNELY CAROLINA AGUILAR TORRES, LILIANS EDUVIGIS GARCÍA ACOSTA, y MARTA HERMELINDA CHACON GARCIA, evacuadas y todos identificados en autos.
4.- Prueba de informe dirigido a la empresa INTERNACIONAL BONDED COURIERS.
Y como consta en la escueta Sentencia Definitiva apelada por esta parte actora, para nada menciona y menos aún valoró las pruebas antes mencionada (sic) las cuales rielan en autos.
Ahora bien ciudadano Juez Superior, del contenido de la escueta Sentencia definitiva se constata que NO HACE EL MINIMO ANALISIS de las referidas pruebas a pesar de que la parte actora las produjo en el lapso procesal debido, por ello la Sentencia Definitiva INFRINGIÓ lo dispuesto en el ordinal 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil al establecer la Decisión un criterio QUE NO PUEDE CONSIDERARSE SUSTENTADO EN FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO, lo cual la hace INMOTIVADA.
Así mismo quebrantó el principio de EXHAUSTIVA PROBATORIA contenido en el artículo 509 eiusdem, que obliga a todos los Jueces a EXAMINAR TODAS AQUELLAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS en el proceso.
Esta norma persigue reprimir el vicio de silencio de prueba, que se configura no solo cuando el Juez OMITE de modo absoluto la consideración de las pruebas que ni siquiera las menciona en la narrativa, sino también cuando mencionándola, como es el presente caso, se abstiene de APRECIARLAS para asignarle así el merito que le corresponda a su juicio. Este artículo recoge el principio de que todas las pruebas deben ser analizadas.
Así como el artículo 12 del mismo Código al NO ATENERSE A LO ALEGADO Y PROBADO en autos.
Lo que es INADMISIBLE ciudadano Juez Superior es que SE SILENCIEN y DEJE A LA PARTE PROMOVENTE en la INCERTIDUMBRE ACERCA EL RESULTADO DEL MEDIO PROBATORIO DEMOSTRATIVO EMPLEADO en el proceso, VIOLENTADOLE (sic) IGUALMENTE EL DERECHO A UN DEBIDO PROCESO consagrado en nuestra Carta Magna.
En nuestro sistema procesal la actividad del Juez se encuentra reglada por la Ley, y éste no puede separarse bajo ningún respecto de los lineamientos que ésta le da, por ello, cuando se desvía de dicho proceder no se produce una infracción en el juzgamiento, sino que se rompe la estructura procesal que la Ley impone.
En tal sentido, se puede afirmar que la omisión del análisis de una prueba, más que una infracción de la norma contenida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, es una SUBVERSIÓN PROCEDIMENTAL que afecta la motivación del fallo, y por ende siempre debe ser denunciado el vicio de silencio e (sic) prueba bajo un recurso, en este caso el de APELACIÓN, descrito magistralmente por Calamandrei como: “La decisión del superior se dirigirá solamente a corregir directa y singularmente los errores del juez inferior, partiendo de la premisa de que una sola instancia no ofrece garantías suficientes para producir una sentencia justa...”
Por otra parte ciudadano Juez Superior, el establecimiento de los hechos por parte del Juez, supone siempre la función de APRECIAR LOS MEDIOS PROBATORIOS que lo comprueban, por lo que examinar las pruebas es una garantía sobre el establecimiento de esos hechos, que en definitiva son determinantes para el dispositivo del fallo.
Para finalizar ciudadano Juez Superior el vicio de silencio de pruebas (enmarcado en infracción de la ley), por no conocer el Juez de Primera Instancia bien los hechos, por no haber valorado correctamente las pruebas o haber omitido la consideración de otras; conduce a una Sentencia INJUSTA. Para que el Juez pueda analizar debidamente la situación de hecho planteada en la pretensión y en la defensa, y lograr así la congruencia de la Sentencia con las pruebas, es necesario que examine y valore TODAS LAS PRUEBAS aportadas por los litigantes, sin que pueda omitir la consideración de ninguna, ni aún de aquellas que a su juicio sean estériles para ofrecer algún elemento de convicción.
...Omissis...
Ciudadano juez Superior, si para el Juez de Primera Instancia el documento fundamental de la demanda es una OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, una de las condiciones SINE QUANON, para la materialización y debida autenticación del respectivo instrumento, es la entrega por parte del opcionado comprador de una CANTIDAD DE DINERO por concepto de PRIMA, O ARRAS EN GARANTÍA, cuyo monto se fija de mutuo acuerdo entre las partes, como lo estipuló el documento fundamental de la demanda.
Estas circunstancias ciudadano Juez efectivamente ocurrieron en la presente causa, como fueron la elaboración del documento, la autenticación del mismo, y LA ENTREGA DE LA CANTIDAD DE DINERO POR CONCEPTO DE PRIMA O ARRAS EN GARANTIA por parte de mis representados, pago que quisieron demostrar con la PROMOCION DE LA PRUEBA DE INFORMES, dirigida a la Empresa INTERNATIONAL BONDED COURIERS, los fines de que se informará al Tribunal de Primera Instancia que la ciudadana LIGIA GONZALEZ DE GAMA, antes identificada, había enviado cheque a la ciudadana NELLY RAPEZ DE HOURTOUAT, en Ontario Canadá, para los respectivos gastos de solvencias e impuestos que incurren los compradores antes de protocolizar el documento definitivo de compra-venta. Prueba esta ciudadano Juez Superior que NO FUE VALORADA NI EVACUADA en su debida oportunidad procesal por parte del Juez de Primera Instancia.
Por tal motivo ciudadano Juez Superior, al darle la calificación de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA el Juez de Primera Instancia al instrumento fundamental de la demanda, esta ACEPTANDO que existió la materialización y realización de las condiciones SINE QUANON que generan dicho contrato, una vez que fue debidamente autenticado, y que fue el OPCIONANTE VENDEDOR quién incumplió con su obligación de VENDER.
En el presente caso ciudadano Juez Superior, el OPCIONADO COMPRADOR es LIBRE DE ELEGIR SI EJERCE O NO LA OPCIÓN que le ha conferido el OPCIONANTE VENDEDOR, como se demostró en autos, el OPCIONADO COMPRADOR MANIFESTO SU VOLUNTAD DE EJERCER SU DERECHO DE COMPRAR, produciéndose todos los efectos del contrato de opción; Concluyéndose automáticamente el contrato ulterior sin necesidad de que intervenga para nada la voluntad del OPCIONANTE VENDEDOR, que en este caso INCUMPLIÓ CON SU OBLIGACIÓN DE VENDER...”.

 Del thema decidendum:

El caso que nos ocupa, se circunscribe en determinar si por medio del documento autenticado ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, en fecha 7 de mayo de 1993, bajo el Nº 62, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, suscrito por los ciudadanos Nelly Rose María Rapez de Hourtouat, Fernand Cyrille Rapez, Fernande Descamps de Rapez, representados por los abogados Rafael Blanco Ricovery y Leonilde Manzano, por una parte y, por la otra, los ciudadanos Ligia González de Gama y Roldan Gama, se configuró la venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 101, ubicado en el piso 10 del edificio “Torre Altamira”, situado en la avenida Luís Roche de la Urbanización Altamira Sur, en jurisdicción del municipio Chacao del estado Miranda; y, si por el contrario, el mismo es una opción de compraventa, donde se estableció un compromiso o una promesa de vender y no una transmisión de derecho de propiedad; asimismo, determinar si la parte demandada incumplió las obligaciones que asumió en dicho documento con el objeto que se verificase la venta del inmueble en cuestión.
Como punto previo, conforme con el principio de congruencia del fallo, que establece que el juez debe pronunciarse sobre todo lo alegado y probado en autos, sin poder extraer elementos ajenos a la litis, ni suplir defensas no alegadas, corresponde analizar la solicitud de confesión ficta de la demandada, formulada por la parte actora mediante escrito presentado el 29 de noviembre de 1994, fundamentada en la extemporaneidad de la contestación de la demanda; por lo que, tendrá que analizarse, en caso de no haberse contestado la demanda, si la demandada promovió prueba alguna que le favoreciera y si la petición de los actores, no es contraria a derecho o alguna disposición expresa de la ley. Así expresamente se decide.

I
De la confesión ficta:

Mediante escrito presentado el 29 de noviembre de 1994, el abogado Nilo Rafael Hernández Armas, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la confesión ficta de la parte demandada, por no haber contestado la demanda dentro del lapso. En este sentido, establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiere promovido alguna, el Tribunal procederá a sentencia la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.

De la norma transcrita, se infiere que para que sea considerado como confeso al demandado, primeramente se debe establecer que no haya dado contestación a la demanda ó que la haya dado de manera extemporánea por tardía, es decir, una vez vencido el plazo legal; asimismo, debe verificarse que no haya promovido prueba alguna que le favorezca, por lo que habiendo promovido pruebas, tocaría analizar si éstas le favorecen, en el sentido de establecer si sirven para enervar la acción ejercida en su contra; y por último, verificar si la petición actoral se encuentra ampara por nuestro ordenamiento jurídico.
La falta de contestación de la demanda, bien por no haberla presentado o por su extemporaneidad, conlleva a la aceptación de los hechos argüidos en la demanda, por lo que, las pruebas que promueva el demandado, tienen que estar dirigidas al enervamiento de esos hechos que aceptó fictamente.
En el caso de marras, tenemos que luego de una serie de irregularidades procedimentales cometidas en el decurso de proceso, en fecha 11 de agosto de 1994, el juzgado de la causa dictó decisión mediante la cual repuso la causa al estado de practicar las diligencias tendentes a la citación de la parte demandada, quedando a derecho dicha parte el día 21 de septiembre de 1994, por medio de diligencia en la cual se dio por notificada de dicha decisión. En tal sentido, no era necesario que se practicase actuaciones tendientes a la citación de la parte demandada, toda vez que ésta ya estaba al conocimiento del proceso, por lo que había que esperar que la parte actora estuviese notificada de dicho fallo, para que comenzara a correr el lapso para la contestación de la demanda. Así se establece.
Los actores, ciudadanos Roldan Gama y Ligia González de Gama, comparecieron al tribunal en fecha 29 de septiembre de 1994, y estando asistidos por el abogado Nilo Rafael Hernández Armas, se dieron por notificados de la decisión repositoria. Conforme con ello, el lapso para la contestación de la demanda, comenzó a computarse al día siguiente; esto significa que los lapsos de apelación y contestación se computan al unísono, con la diferencia que uno es de cinco (5) días de despacho y el otro es de veinte (20) días de despacho (artículos 344 y 298 del Código de Procedimiento Civil), respectivamente. Así se establece.
La falta de ejercicio del recurso de apelación contra la decisión que repuso de la causa, ocasionó que la misma quedara firme, en razón de haberse conformado la parte afectada con dicha decisión. Así se establece.
Consta del vuelto del folio 98 del expediente, cómputo que practicó el juzgado de la causa, donde dejó constancia que el lapso para contestar la demanda, transcurrió desde el tres (3) de octubre, hasta el siete (7) de noviembre de 1994, ambas fechas inclusive. Siendo que la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito, mediante el cual pretendió contestar la demanda el 14 de noviembre de 1994, debe tenerse como extemporáneo por tardío, lo que conlleva a la aceptación de los hechos argüidos en la demanda, primer extremo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, para la procedencia de la confesión ficta. Así expresamente se establece.
En cuanto al segundo extremo, el cual es que la parte demandada no haya promovido prueba alguna que le favorezca, se observa que conforme al cómputo referido, el lapso para la promoción de pruebas inició el día 8 de noviembre de 1994 y finalizó el 1º de diciembre de 1994, ambas fechas inclusive. De la revisión de los autos se evidencia que la parte demandada, no promovió prueba alguna, ni con la contestación ni en la etapa probatoria; por lo que, debe tenerse como satisfecho el extremo analizado. Así expresamente se establece.
Toca ahora analizar si la demanda de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos Roldan Gama y Ligia González de Gama, en contra de los ciudadanos Nelly Rose María Rapez de Hourtouat, Fernand Cyrille Rapez y Fernande Descamps de Rapez, es contraria a derecho.
En torno a ello, el artículo 1167 del Código Civil, dispone que: “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”, es decir, que cuando hay incumplimiento de unas de las partes, puede la otra pedir a su elección, por ese incumplimiento que la causa o motivo que sirve para accionar, la ejecución o la resolución del contrato. De manera que cuando se demanda la resolución de un contrato, o la ejecución del mismo, lo que sirve de fundamento para pedir una u otra es la inejecución. En el caso de marras, los ciudadanos Roldan Gama y Ligia González de Gama, demandaron a los ciudadanos Nelly Rose María Rapez de Hourtouat, Fernand Cyrille Rapez y Fernande Descamps de Rapez, para que éstos le cumplan con su obligación de venderle el inmueble constituido por una apartamento distinguido con el Nº 101, ubicado en el piso 10 del edificio “Torre Altamira”, situado en la Avenida Luís Roche de Altamira Sur, por el precio convenido, esto es, la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,oo), equivalentes a cuatro mil bolívares fuertes (Bs. F. 4000,oo). En tal sentido se observa que la acción esgrimida por la parte actora, está establecida en nuestro ordenamiento jurídico, tal como lo dispone la norma in comento, por lo que se tiene satisfecho el requisito analizado. Así formalmente se decide.
En cuanto a los daños y perjuicios reclamados por la parte actora, fundamentados en que por la falta de ejecución de la obligación contractual contraída por la parte demandada, tuvo que arrendar un inmueble para vivir, lo que le generó un gasto mensual, correspondiente al pago del canon de arrendamiento, de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), pues el bien sobre el cual versa el contrato cuya ejecución se demandó, lo estaban adquiriendo para vivienda. En torno a ello, este jurisdicente, a pesar que la demandada no contestó la demanda, ni produjo prueba alguna que enervase dicho petitum, observa que la parte actora, no aportó a los autos elemento probático que por lo menos hiciese presumir que el gasto en que incurrió como pago del canon de alquiler para el arriendo de un inmueble para vivir, fuese la referida suma, o que por lo menos se aproximase a ésta. Por lo que, ante la imposibilidad de establecer el quantum de los daños y perjuicios reclamados, éstos no pueden prosperar. Así se establece.
Establecida la falta de contestación de la demanda, la no promoción de prueba y que la petición de los actores se encuentra amparada en nuestro ordenamiento jurídico, debe declararse la confesión ficta de la parte demandada, y con vista la improcedencia de los daños y perjuicios peticionados por la parte actora, debe declararse parcialmente con lugar la apelación interpuesta por el abogado Francisco Ignacio Cavalieri Mendoza, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 31 de julio de 2006, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos Roldan Gama y Ligia González de Gama, en contra de Nelly Rose María Rapez de Hourtouat, Fernand Cyrille Rapez y Fernande Descamps de Rapez. En consecuencia, condenar a la parte demandada en dar cumplimiento al documento autenticado ante la Notaría Pública Undécimo del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, en fecha 7 de mayo de 1993, anotado bajo el Nº 62, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mediante la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 101, ubicado en el piso 10 del edificio “Torre Altamira”, situado en la Avenida Luís Roche de la Urbanización Altamira Sur, jurisdicción el Municipio Chacao del Estado Miranda. El inmueble en referencia tiene un área aproximada de ochenta y nueve metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (89,50 Mts2), dentro de los siguientes linderos: Norte, con fachada norte del edificio; Sur, en parte con escaleras y en parte con el apartamento Nº 102; Este, en parte con las escaleras, en parte con las escaleras, en parte con pasillo de circulación y en parte con el apartamento Nº 103; y Oeste, con fachada oeste del edificio. A dicho inmueble le corresponde una alícuota del uno coma setenta por ciento (1,70%) sobre los bienes y cargas comunes del edificio, según documento de condominio. Dicho inmueble pertenece a los demandados, causahabientes del ciudadano Víctor Charles Rapez B., según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 25 de julio de 1961, bajo el Nº 27, Tomo 21, folios 110 al 112. En caso, que la parte demandada, no cumpla voluntariamente la presente decisión, ésta servirá de título, conforme lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previa la consignación en el tribunal de la causa, a favor de la parte demandada, del precio convenido, esto es, la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,oo) que luego de la reconversión monetaria equivalen a cuatro mil bolívares fuertes (Bs.F. 4.000,oo), todo lo cual se hará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
Verificada la confesión ficta de la parte demandada, se hace innecesario descender al análisis de defensas y demás excepciones de fondo esgrimidas por las partes en el presente proceso, así como al elenco probatorio traído a los autos por la parte actora. Así formalmente se establece.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Parcialmente con lugar la apelación interpuesta en fecha 12 de agosto de 2010, por el abogado Francisco Ignacio Cavalieri Mendoza, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra la decisión dictada el 31 de julio de 2006, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos Roldan Gama y Ligia González de Gama, en contra de los ciudadanos Nelly Rose María Rapez de Hourtouat, Fernand Cyrille Rapez y Fernande Descamps de Rapez; y,
SEGUNDO: Parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos Roldan Gama y Ligia González de Gama, en contra de los ciudadanos Nelly Rose María Rapez de Hourtouat, Fernand Cyrille Rapez y Fernande Descamps de Rapez. En consecuencia, se condena a la parte demandada, en dar cumplimiento al documento autenticado ante la Notaría Pública Undécimo del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, en fecha 7 de mayo de 1993, anotado bajo el Nº 62, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mediante la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 101, ubicado en el piso 10 del edificio “Torre Altamira”, situado en la Avenida Luís Roche de la Urbanización Altamira Sur, jurisdicción el Municipio Chacao del Estado Miranda. El inmueble en referencia tiene un área aproximada de ochenta y nueve metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (89,50 Mts2), dentro de los siguientes linderos: Norte, con fachada norte del edificio; Sur, en parte con escaleras y en parte con el apartamento Nº 102; Este, en parte con las escaleras, en parte con las escaleras, en parte con pasillo de circulación y en parte con el apartamento Nº 103; y Oeste, con fachada oeste del edificio. A dicho inmueble le corresponde una alícuota del uno coma setenta por ciento (1,70%) sobre los bienes y cargas comunes del edificio, según documento de condominio. Dicho inmueble pertenece a los demandados, causahabientes del ciudadano Víctor Charles Rapez B., según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 25 de julio de 1961, bajo el Nº 27, Tomo 21, folios 110 al 112. En caso, que la parte demandada, no cumpla voluntariamente la presente decisión, ésta servirá de título, conforme lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previa la consignación en el tribunal de la causa, a favor de la parte demandada, del precio convenido, esto es, la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,oo) que luego de la reconversión monetaria equivalen a cuatro mil bolívares fuertes (Bs. F. 4.000,oo).
Dada la naturaleza del presente fallo, no ha condenatoria en costas.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015.
Regístrese, publíquese, notifíquese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad legal al juzgado de la causa.
Queda así revocada la decisión apelada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve(19) días del mes de noviembre de dos mil quince (2015).- Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.

LA SECRETARIA,

Abg. ENEIDA J. TORREALBA C.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las diez antes-meridiem (10:00 am).

LA SECRETARIA,

Abg. ENEIDA J. TORREALBA C.

Exp. AC71-R-2010-000094 - Nº 9811.
Definitiva/Civil/Cumplimiento de Contrato/Recurso.
Parcialmente Con lugar la apelación
Parcialmente Con lugar la demanda/”F”.
EJSM/EJTC/Carlos.