TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2015-000526/6.855.
PARTE DEMANDANTE:
FELIX ALBERTO VILLAMIZAR DURAN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-11.158.022; representado por los defensores públicos ciudadanos OSCAR JOSÉ DAMASO GONNELLA y VERIUSKA Y. GRANADO RUGELES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 170.206 y 212.267, respectivamente, el primero en su condición de Defensor Público Provisorio Segundo en materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del derecho a la Vivienda con Competencia Plena a nivel Nacional y la Segunda en su condición de Defensora Pública Auxiliar Segunda en materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, ambos adscritos a la Unidad Regional del Área Metropolitana de Caracas, extensión Sede Central.

PARTE DEMANDADA:
ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ, YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.991.493, V-12.641.891 y V-13.979.929, respectivamente. Sin apoderados judiciales constituidos en autos.

MOTIVO:
APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EL 13 DE MAYO DEL 2015 POR EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN EL JUICIO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer del presente juicio a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 15 de mayo del 2015, por el ciudadano FELIX ALBERTO VILLAMIZAR DURÁN, parte actora en el presente juicio, asistido por los Defensores Públicos OSCAR JOSÉ DAMASO GONNELLA y VERIUSKA Y. GRANADO RUGELES, contra la sentencia dictada el 13 de mayo del 2015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Inadmisible la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por los ciudadanos Oscar José Damaso Gonnella y Veriuska Y. Granado Rugeles, en su condición de Defensor Público Provisorio Segundo en materia Civil, Administrativa, especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda con Competencia Plena a nivel Nacional, el primero y Defensora Pública Auxiliar Segunda en materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, la segunda, ambos adscritos a la Unidad Regional del Área Metropolitana de Caracas, Extensión Sede Central, asistiendo al ciudadano Félix Alberto Villamizar Duran, contra los ciudadanos Aníbal Rafael Eizaga Páez, Yesenia Maribel Simanca Palacios y Yobany Alejandro Palacios.
El recurso en mención fueron oídos en ambos efectos mediante auto del 19 de mayo del 2015, acordándose remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución.
El 25 de mayo del 2015, se recibieron las actas en este Juzgado procedente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia de ello por Secretaría el 26 del mismo mes y año.
Por auto de fecha 01 de junio de 2015, se le dio entrada al expediente, sin embargo, de la revisión del mismo se evidenció errores de foliatura, y en consecuencia se acordó remitir el expediente al Juzgado de la causa a los fines de que corrigiera las señaladas faltas.
En fecha 25 de junio de 2015, se dejó constancia de que en fecha 19 del mismo mes y año, se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, debidamente corregido en su foliatura y en fecha 30 de junio de 2015, se le dio entrada y se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente a dicha data la oportunidad para que las partes consignaran sus respectivos escritos de informes, los cuales fueron presentados oportunamente en fecha 03 de agosto de 2015, por el ciudadano Félix Villamizar, asistido de la Defensora Pública Veriuska Granado, parte actora en el presente juicio.
En fecha 04 de agosto de 2015, este Juzgado dictó auto mediante el cual fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para que las partes presentaran sus respectivas observaciones a los informes.
En fecha 14 de agosto de 2015, como ninguna de las partes presentó observaciones a los informes este Juzgado dijo “VISTOS” y se reservó SESENTA (60) días calendarios para decidir.
Encontrándonos dentro del lapso para decidir, el tribunal pasa a dictar el fallo respectivo, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos seguidamente.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el 11 de mayo del 2015 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano FÉLIX ALBERTO VILLAMIZAR DURAN, asistido por los Defensores Públicos OSCAR JOSÉ DAMASO GONNELLA y VERIUSKA Y. GRANADO RUGELES, contra los ciudadanos ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ, YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS, con motivo del juicio de retracto legal arrendaticio.
Los hechos relevantes expresados por los antes mencionados Defensores Públicos como fundamento de la demanda, son los siguientes:
1. Que en fecha 16 de septiembre del año 1995, su asistido celebró contrato de arrendamiento verbal con quien en vida se llamara ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA, titular de la cédula de identidad N° V-288.810, sobre una habitación ubicada en la urbanización Raúl Leoni, Avenida Principal de Casalta 3, Edificio Residencias Mara, Bloque 5, Piso 6, APT 06-05, Parroquia Sucre, Distrito Capital, Municipio Libertador, dicho inmueble en su totalidad se encuentra alinderado de la manera siguiente: PISO: Con techo del apartamento 0505; TECHO: Con piso del apartamento 0705; NORTE: Con fachada Norte del Edificio; SUR: Con pared del apartamento 0606; ESTE: Con fachada Este del Edificio y; OESTE: Con espacio común de circulación y pared del apartamento 0604.
2. Que los mismos pactaron un canon de arrendamiento inicial de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), el cual fue aumentando progresivamente hasta llegar a la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00), en el año 2012, que dicha relación contractual se evidencia de Justificativo de Testigo autenticado en fecha 06 de noviembre del año 2013, por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, y constancia de residencia expedido por la Comisión de Registro Civil y Electoral del Distrito Capital, Municipio Libertador.
3. Que en fecha 14 de diciembre del año 2012, falleció la ciudadana ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA, tal y como se evidencia en Acta de Defunción signada con el N° 1172, Folio 180, Tomo 5, del Libro de Duplicado de Registro Civil de Defunción correspondiente al año 2012, del Registro Principal del estado Bolivariano de Miranda, de fecha 14 de diciembre del año 2012.
4. Que en fecha 14 de diciembre de año 2012, le fue informado a su asistido que la de cujus ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA, le había vendido en fecha 15 de diciembre del año 2003, el inmueble dentro de la cual se encuentra la habitación que su asistido habita en su condición de inquilino desde hace aproximadamente veinte (20) años, al ciudadano ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ, venezolano mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-2.991.493, que ello se evidencia de documento de compra-venta protocolizado en fecha 15 de diciembre del año 2003, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N° 41, Tomo 19, Protocolo 1, constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Raúl Leoni, Avenida Principal de Casalta 3, Edificio Residencias Mara, Bloque 5, Piso 6, APT 06-05, Parroquia Sucre, Distrito Capital, Municipio Libertador, alinderado de la manera siguiente: PISO: Con techo del apartamento 0505; TECHO: Con piso del apartamento 0705; NORTE: Con fachada Norte del edificio; SUR: Con pared del apartamento 0606; ESTE: Con fachada Este del edificio y; OESTE: Con espacio común de circulación y pared del apartamento 0604.
5. Que luego del fallecimiento de la de cujus ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA, su asistido se mantuvo en el inmueble ampliamente identificado y siguió cumpliendo con su obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento, haciéndolo mediante transferencia bancaria a la cuenta de ahorro N° 0102-0501-820109293819, a la ciudadana GLADYS JOSEFINA LARA DE LARA, titular de la cédula de identidad N° V-2.104.741, quien es hija de crianza de la hermana de la de cujus ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA, por cuanto el ciudadano ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ antes identificado, nunca se apersonó al inmueble, tal y como se evidenció de vouchers bancarios signados con los números 69231290, 83294712, recibo de depósito en efectivo, signado con el serial de planilla N° 30998377, respectivamente, de fecha 19 de abril, 19 de julio del año 2013 y 28 de noviembre del año 2013 respectivamente.
6. Que en fecha 04 de marzo del año 2013, se apersonó el ciudadano ANIBAL RAFAEL EIZAGA, quien le hizo entrega a su asistido de documento privado, mediante el cual se le ofertaba en venta el inmueble bajo estudio, por un valor de TRESCUENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00), la cual fue recibida y firmada por la pareja de su asistido, ciudadana JARIBEL DE LAS MERCEDES HERNANDEZ SANZ, titular de la cédula de identidad N° V-19.555.247, en señal de aceptación de dicho ofrecimiento.
7. Que en dicho documento el ciudadano ANIBAL RAFAEL EIZAGA, le hizo entrega a su representado, del certificado de solvencia del Aseo Urbano y Cédula Catastral, todo ello a los fines de que con los mismos conformara la carpeta que se iba a consignar en el banco a través del cual solicitaría el Subsidio Habitacional.
8. Que a mediados del mes de septiembre de 2013, el ciudadano ANIBAL RAFAEL EIZAGA ya identificado, le comunicó a su asistido que no iba a realizar la venta alegando que se mudaría para el inmueble, cosa que nunca sucedió.
9. Que a partir de la fecha del fallecimiento de la ciudadana ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA, su asistido se ha encargado del pago de los servicios básicos del apartamento (agua, luz, teléfono y gas), así como también del condominio y sus cuotas extras, lo cual se evidencia de recibos de pago de condominio, los cuales se encuentran a nombre de la de cujus ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA, por cuanto el nuevo propietario nunca legalizó el trámite por ante la administradora del edificio, motivo por el cual la Administradora de Las Residencias “MARA”, realizó una certificación de los pagos realizados por su asistido al condominio desde el mes de enero de 2012, hasta el mes de marzo de 2015.
10. Que en fecha 09 de enero de 2015, le es notificado a su asistido que el ciudadano ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ ya identificado, vendió el inmueble objeto del presente procedimiento, que quien se lo informó fue el ciudadano YOBANY PALACIO, titular de la cédula de identidad N° V-13.979.929, quien se identificó como nuevo propietario del inmueble.
11. Que dicha venta se evidencia de documento de Compra-Venta suscrito entre los ciudadanos ANIBAL RAFAEL EIZAGA PAÉZ ya identificado, y los ciudadanos YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS, identificados con las cédulas Nro. V-12.641.891 y 13.979.929, respectivamente, protocolizado en fecha 29 de enero de 2015, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 2015.48, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 214.1.1.10.6062, correspondiente al folio real del año 2015, sobre el inmueble objeto del presente procedimiento ampliamente identificado.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“...Solicitamos sea declarada CON LUGAR en todas y cada una de sus partes la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado (sic) en contra del (sic) ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-2.991.493, en su condición de arrendador-vendedor de nuestro asistido y a los ciudadanos YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS venezolanos, mayores de edad, de éste domicilio y titulares de la cédula de identidad N° V-12.641.891 y V-13.979.929 respectivamente, quienes fungen ahora como propietarios-compradores del inmueble objeto de la presente demanda.
Que la venta que se hizo por la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00) a los ciudadanos YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS venezolanos, mayores de edad, de éste domicilio y titulares de la cédula de identidad N° V-12.641.891 y V-13.979.929 respectivamente, no es oponible a nuestro asistido y, en consecuencia éste deba sustituir a los compradores en dicha negociación en las mismas condiciones crediticias y por lo tanto el ciudadano ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-2.991.493, otorgue o a ello sea condenado por éste Tribunal el documento protocolizado de compra venta en la oficina de Registro correspondiente, en cuyo acto parará el precio respectivo, debiendo convenir los demandados en que dicha venta del mencionado inmueble tiene que ser libre de todo gravamen.
De igual manera solicitamos que en caso de que los demandados no convengan en el petitorio de éste libelo, solicitamos que la sentencia le sea otorgada en las mismas condiciones crediticias en las cuales fue realizado.
Sea condenada la parte demandada ampliamente identificada, en pagar las costas y costos de este proceso.
Finalmente, solicitamos que la presente demanda sea admitida y sustanciada de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se sirva declarar la presente CON LUGAR en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley…” (Copia textual).

Como fundamentos de derecho, invocó las disposiciones de los artículos 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139 y 140 de la Ley Para la Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, en concordancia con los artículos 1163, 1603 y 1618 del Código Civil Venezolano.
La demanda fue estimada en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00).
Asimismo, la parte actora consignó junto con el escrito libelar los siguientes anexos:
Marcado con la letra “A”, Justificativo de Testigo autenticado en fecha 06 de noviembre del año 2013, por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Marcado con la letra y número “A1”, constancia de residencia expedido por la Comisión de Registro Civil y Electoral, del Distrito Capital, Municipio Libertador.
Marcado con la letra “B”, copia de acta de defunción signada con el N° 1172, folio 180, Tomo 5, del Libro de duplicado de Registro Civil de Defunción correspondiente al año 2012, del Registro Principal del estado Bolivariano de Miranda, de fecha 14 de diciembre del año 2012.
Marcado con la letra “C”, documento de compra-venta protocolizado en fecha 15 de diciembre del año 2003, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, entre los ciudadanos ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA (†) y ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ.
Marcado con la letra y los números “D”, “D1” y “D2”, depósitos bancarios, dos (02) por la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) y uno (01) por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) identificados con los números 69231290, 83294712 y 30998377, a la cuenta de ahorro N° 0102-0501-820109293819, del Banco de Venezuela a nombre de la ciudadana GLADYS JOSEFINA LARA DE LARA.
Marcado con la letra “E”, documento privado mediante el cual se le ofertaba en venta el inmueble bajo estudio por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00), de parte del ciudadano ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ al ciudadano FELIX ALBERTO VILLAMIZAR DURAN.
Marcado con la letra “F”, constancia de fecha 02 de marzo del año 2015, mediante la cual se acordaba que el ciudadano FELIX ALBERTO VILLAMIZAR DURAN, le pagaría a la ciudadana GLADYS JOSOFINA LARA DE LARA, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), mediante mensualidades de alquiler.
Marcado con la letra “G”, planilla contentiva de requisitos para solicitar créditos de Ley de Política Habitacional (FAOV), expedida en fecha 23 de agosto del año 2013, tal y como se evidencia del sello en la parte posterior de dicha planilla.
Marcado con la letra “H”, documento de compra-venta del inmueble objeto del presente procedimiento entre el ciudadano ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ y el ciudadano FELIX ALBERTO VILLAMIZAR DURAN, sin firmar.
Marcado con la letra y número “I” e “I1”, depósitos bancarios por las cantidades de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), identificados con los Nros de planilla 10888357 y 7955422, de fecha 29 de marzo y 29 de diciembre del año 2014, respectivamente, en la cuenta N° 0102-0501-820109293819, del Banco de Venezuela, a nombre de la ciudadana GLADYS LARA DE LARA.
Marcado con la letra “J”, pago del condominio y sus cuotas extras, por parte del ciudadano FELIX ALBERTO VILLAMIZAR DURAN, los cuales se encuentran a nombre de la de cujus ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA.
Marcado con la letra y número “K” y “K1”, certificación realizada por la Administradora de las Residencias “MARA” de los pagos del condominio, hechos por el ciudadano FELIX ALBERTO VILLAMIZAR DURAN, desde el año 2012, hasta el mes de marzo del año 2015.
Marcado con la letra “L”, notificación que se le hizo al ciudadano FELIX ALBERTO VILLAMIZAR DURAN, mediante la cual se le informó que el inmueble fue vendido al ciudadano YOBANY PALACIOS.
Marcado con la letra “M”, documento de compra-venta suscrito entre los ciudadanos ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ y los ciudadanos YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS.
Marcado con la letra “N”, certificado de registro nacional de arrendamientos de vivienda del ciudadano FELIX ALBERTO VILLAMIZAR DURAN.
Marcado con la letra “O”, partida de nacimiento del hijo menor del ciudadano FELIX ALBERTO VILLAMIZAR DURAN.
En fecha 13 de mayo de 2015, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia en los siguientes términos:
“…Primero: Inadmisible la demanda por Retracto Legal Arrendaticio incoada por los ciudadanos Oscar José Damaso Gonnella y Veriuska Y. Granado Rugeles, en su condición de Defensor Público Provisorio Segundo de Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda con Competencia Plena a Nivel Nacional, el primero y Defensora Pública Auxiliar Segunda en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, la segunda, ambos adscritos a la Unidad Regional del Área Metropolitana Caracas, Extensión Sede Central, asistiendo al ciudadano Félix Alberto Villamizar Duran, contra los ciudadanos Aníbal Rafael Eizaga Páez, Yesenia Maribel Simanca Palacios y Yobany Alejandro Palacios, ampliamente identificados al inicio de esta decisión.
Segundo: No hay especial condenatoria en costas dada la naturaleza de esta decisión…” (Copia textual).

En virtud de la apelación de la co-defensora pública de la parte actora, corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
MOTIVOS PARA DECIDIR
De la competencia.
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su articulo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”
De conformidad con lo anterior, observa esta alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Y así se establece.
Analizado lo anterior de seguidas se procede a analizar el fondo del asunto controvertido, y para decidir se observa:
El juzgado a quo declaró la inadmisibilidad de la acción propuesta, basándose en principio en que el actor no agotó el procedimiento conciliatorio administrativo previo, previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, expresando en tal sentido lo que a continuación se transcribe:
“…Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, que el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del Artículo 10 transcrito ut retro, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurada una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo y una vez verificado este se hace optativo acudir a la vía jurisdiccional.
Como corolario de lo expuesto, es pertinente hacer alusión que si bien es cierto que el Artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de relaciones arrendaticias, también es cierto que dicha Ley Especial se encuentra enmarcada dentro de la Política Nacional de Vivienda y Hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población, con el fin supremo de proteger la vivienda y siendo que el arrendatario es quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna y el que posee para intentar el Retracto Legal, dicho Artículo 94 ibidem, también se encuentra dirigido al arrendatario, al mencionar dichas acciones en la Ley, en concordancia con el Artículo 96 de dicho cuerpo normativo. Así se Decide.
Aunado a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación, que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, deberán intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el Artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el Artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la Jurisdicción Ordinaria Civil.
En tal sentido y como lo dispone la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los arrendatarios también deben agotar el procedimiento administrativo previsto en el Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, previo a cualquier demanda vinculada con la relación arrendaticia …Omissis…
Así las cosas se observa que a la pretensión ejercida por parte accionante a través de sus Defensores Públicos no se acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas al que se ha hecho referencia anteriormente y como quiera que la misma es derivada de una relación arrendaticia sobre un inmueble destinado a vivienda, ellos no debieron haber accionado directamente omitiendo este paso, a los Órganos Jurisdiccionales. Así se Decide.
Con vista a lo anterior forzoso es concluir en que el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los Artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los Artículos 5 y 10 del Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, lo cual hace que la presente demanda sea inadmisible. Así se Decide…”. (Copia textual)

Ahora bien, se precisa indicar que como exigencia inicial siempre que la demanda no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, deberá admitirse. Tal es el mandato del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil el cual expresa:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.

Considera esta juzgadora que el artículo 341 eiusdem no puede ser objeto de interpretación extensiva o análoga, pues, en su análisis debe prevalecer el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia que tiene toda persona.
Con respecto a este punto, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, tomo III, indica lo siguiente:
“…Cuando la inadmisibilidad no sea evidente, la prudencia aconseja al juez permitir que sea el demandado quien suscite la cuestión previa correspondiente…Con mayor razón cuando concierne al orden privado…o cuando la inadmisibilidad provenga de una disposición que no la expresa claramente…”.

Es un deber del administrador de justicia tener el conocimiento y manejo correcto de la ley, y con base en esos elementos, determinar si ciertamente una demanda, dado el caso, es admisible o no, por un lado, para no gastar recursos del Estado en cuestiones que no sean en modo alguno dignas de incluirse dentro del proceso, y por el otro, evitar un mal mayor creando un desorden por haber admitido un caso que no sea procesable, por las causas previamente citadas.
Además de lo anterior, tenemos que el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, expresa lo siguiente:
“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”.

En el caso de autos, se evidencia que se trata de una demanda de retracto legal arrendaticio que si bien la Ley que regula dicha situación jurídica, mencionada supra, señala el cumplimiento del procedimiento administrativo previo, la jurisprudencia patria en atención del principio de progresividad; que dispone el crear una mayor y mejor protección de los derechos y garantías de tal forma que constantemente evolucionen y bajo ninguna justificación vayan en retroceso; estableció, respecto del procedimiento conciliatorio administrativo requerido por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:
Ahora bien, en el presente caso, la Sala advierte que entre los artículos objeto de interpretación figuran las normas contenidas en los artículos 1°, 3° y 12 respecto de los cuales como se expresó en las sentencias relacionadas, se fijaron las pautas a seguir para los procesos que se encontraban en curso a la fecha de entrada en vigencia de la Ley, especialmente las pautas siguientes: a: 1) dicha Ley se aplica a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios u ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, al respecto de esto último la Sala aclaró que “…la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal…”; Además, 2) dicha protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia de dicha categoría de inmueble, es decir, sólo destinados a “vivienda principal”, y en cuanto al objetivo de la Ley, tal como lo apunta la exposición de motivos, el Estado consciente de la coyuntura que afecta al sector vivienda y el déficit existente, estableció medidas transitorias y procedimientos especiales de obligatoria observancia tendentes a “…garantizar a todos los y las habitantes… el derecho a no ser desalojados arbitrariamente, previo el cumplimiento de los procedimientos especiales previstos en la Ley para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…”.
En virtud de lo anterior, la Sala advierte en el presente caso que el recurrente si bien refiere expresamente a los artículos preliminares del Decreto con Fuerza de Ley, contentivos del ámbito subjetivo y objetivo de aplicación como objeto de interpretación, en realidad puede deducir que lo pretendido es manifestar sus dudas acerca del sentido y alcance que debe dársele al artículo 5° y siguientes de dicho cuerpo legal, especialmente que se precise si el procedimiento previo establecido en esos artículos constituye un requisito de admisibilidad frente a potenciales medidas ejecutivas que pudieran dictarse en juicios -inclusive de ejecución de hipoteca- aunque no impliquen ab initio el desalojo o la desocupación de inmuebles destinados a vivienda.
Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justicia las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley.
Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. Sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente).
Cabe agregar, que esta Sala mediante sentencia de fecha 23 de mayo de 2008, caso: María Teresa Nogales Amor contra Corporación Venezolana de Transporte y Servicios de Comunicaciones, Taxco C.A., se pronunció en relación con la trascendencia de las normas instrumentales para el proceso comparándolas con otras categorías de normas formales, en cuya oportunidad estableció: “…la norma procesal propiamente dicha posee unas características distintivas de aquellas normas que también, si bien juegan un papel importante en el proceso, son fundamentalmente instrumentales respecto de aquél, entiéndase -normas instrumentales- las normas de las cuales se sirve el sentenciador para cumplir un fin…”, cual es, en definitiva la realización de la justicia. Así, cuando la norma es “instrumental”, advierte el autor Carnelutti tal carácter resulta “…muy importante para comprender la finalidad y relevancia de la norma, por cuanto las mismas van encaminadas a resolver el conflicto, como un conjunto de operaciones dentro del proceso… la norma entendida de esa manera operacional, señala el camino, los pasos que se deben seguir en el proceso para dar solución al acto o hecho jurídico…”.
(…Omissis…)
Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.
En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental…” (Copia textual). (Subrayado y negritas de esta alzada).

Visto el anterior precepto jurisprudencial, es destacado que la sentencia descrita parcialmente supra instituye, y despliega el contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; no obstante hace especial mención al objeto y ámbito de aplicación de la misma; siendo que establece que es una Ley de aplicación preferente cuando se esté en presencia de cualquier presupuesto fáctico que de suyo implique el desprendimiento, la perdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
Desde esa perspectiva, considerando que la figura jurídica del retracto legal arrendaticio, prevista por su parte en el artículo 43 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual reza:
“es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad”.

Y que para ejercer este derecho, el arrendatario debe cuanto más tener más de dos años como arrendatario, es decir en la posesión del inmueble, por lo que cabe destacar que el ciudadano FÉLIX ALBERTO VILLAMIXAR DURÁN, a su decir celebró contrato de arrendamiento verbal con la de cujus ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA desde el 16 de septiembre del año 1.995.
Entonces, el ejercicio del retracto legal arrendaticio implica, la defensa de ese derecho a una vivienda; el derecho preferente del arrendatario, a la adquisición de la vivienda objeto del arrendamiento y entiéndase por arrendatario, el que está en la posesión del bien para el momento de la interposición del retracto legal arrendaticio, lo que en ningún momento conllevará a un desalojo arbitrario; es decir, no comporta la desocupación del inmueble, sino por el contrario, el objeto de la acción de retracto legal es precisamente que se le ofrezca en venta el inmueble; en consecuencia, si bien es cierto que la ley en su artículo 5, instituye el cumplimiento del procedimiento administrativo previo, no es menos cierto que a través de la jurisprudencia se dejó establecido que la Ley en cuestión regula únicamente situaciones que comporten la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.
Hechas las observaciones anteriores, considera quien juzga que los argumentos del tribunal de la causa no encuadran en los supuestos de inadmisibilidad previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ya que la demanda no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; siendo que por vía procedimental se dejó sentando el ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que prevé un procedimiento administrativo previo, estableciéndose, que únicamente procederá siempre que se trate de demandas que comporten el desalojo arbitrario de viviendas.
Ante la situación planteada, es forzoso para esta juzgadora ordenar al a quo admitir la demanda de acción de retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano FÉLIX ALBERTO VILLAMIZAR DURÁN contra los ciudadanos ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ, YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS, y así se dispondrá en la sección resolutoria de esta sentencia.
DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, decide: PRIMERO.- SE ORDENA al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitir la demanda incoada por FÉLIX ALBERTO VILLAMIZAR DURÁN contra ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ, YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS, previamente identificados. SEGUNDO.- CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 15 de mayo del 2015, por el ciudadano FELIX VILLAMIZAR DURÁN, en su carácter de parte actora, asistido por los defensores públicos Segundo (2°) Provisorio y Auxiliar con Competencia Civil, Administrativa, Especial, Inquilinaria y para la Protección del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas, abogados OSCAR JOSÉ DAMASO GONNELLA y VERIUSKA Y. GRANADO RUGELES, contra el auto proferido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de mayo del 2015, que declaró inadmisible la demanda incoada. TERCERO.- SE REVOCA el auto recurrido.
No hay especial condenatoria en las costas del recurso, dada la naturaleza de esta decisión.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia. Remítase el expediente al tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los doce (12) días del mes de noviembre del año 2015. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA,

Dra. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,

Abg. ELIANA LÓPEZ REYES
En esta misma fecha 12/11/2015, siendo las 10:41 a.m, se publicó y registró la anterior decisión; constante de 18 páginas.
LA SECRETARIA,

Abg. ELIANA LÓPEZ REYES
EXP. AP71-R-2015-000526/6.855
MFTT/EMLR/Victor.-
Sent. Interlocutoria con fuerza definitiva.-