TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: Kilian Rafael de Jesús Zambrano Duque, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.813.152.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Pedro Antonio Bello Castillo, Indira Mora Padilla, María Antonia Guevara Díaz, Carmen Teresa Salazar Guerra y Laura del Carmen Lanza Baptista, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.417.906, V-11.025.343, V-5.221.189, V-5.701.687 y V-10.540.497, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.282, 77.266, 25.735, 37.392 y 64.774, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: José Luis Franco Pérez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.875.756.

DEFENSORAS PÚBLICAS DE LA PARTE DEMANDADA: Marina Romero y Marielys Carrasco, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.182.421 y V-15.735.465, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 123.507 y 117.258, respectivamente, en su condición de Defensoras Públicas Primera Provisoria y Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse respecto a la pretensión de cumplimiento de contrato deducida por el ciudadano Kilian Rafael de Jesús Zambrano Duque, en contra del ciudadano José Luis Franco Pérez, sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 13.10.2005, bajo el N° 05, Tomo 80, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un apartamento de vivienda familiar, distinguido con el alfanumérico 9-J, situado en el piso 09 de la Torre Caroata del Conjunto Parque Central, Zona 2, jurisdicción de la Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario a entregar el referido inmueble luego del aducido vencimiento de la prórroga legal en fecha 31.01.2011, que le concedía para ese entonces el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de la interposición de la demanda).

En tal virtud, efectuado como ha sido el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar el extenso de la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:

- I -
ANTECEDENTES

En el juicio principal, acaecieron los eventos procesales siguientes:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 24.02.2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de oficina distribuidora, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal.

A continuación, el día 28.02.2011, se admitió la demanda por los cauces del procedimiento breve contemplado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión de lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que diese contestación de la demanda, al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.

Luego, en fecha 28.02.2011, el abogado Benigno Buitrago Pineda, actuando para ese momento con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de la compulsa, siendo la misma librada el día 15.03.2011.

Después, en fecha 04.04.2011, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa.

De seguida, el día 01.11.2011, se dictó auto por medio del cual se suspendió el curso de la presente causa, hasta tanto se acreditasen en autos las resultas del procedimiento administrativo previo a que se refiere los artículo 5, 6, 7, 8 y 9 del Decreto N° 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Acto continuo, en fecha 03.04.2014, el ciudadano Kilian Rafael de Jesús Zambrano Duque, debidamente asistido por el abogado Pedro Antonio Bello Castillo, solicitó la reanudación de la causa, cuya petición fue acordada mediante auto dictado el día 07.04.2014, ordenándose proseguir con la tramitación de la pretensión deducida por la parte actora por los cauces del procedimiento oral a que se contrae el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y, en consecuencia, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación de la parte demandada, a las once de la mañana (11:00 a.m.), a fin de que tuviese lugar la Audiencia de Mediación.

Acto seguido, en fecha 30.04.2014, el abogado Pedro Antonio Bello Castillo, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de la compulsa, siendo la misma librada el día 02.05.2014.

Luego, en fecha 19.05.2014, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa.

Después, el día 21.05.2014, el abogado Pedro Antonio Bello Castillo, solicitó el desglose de la compulsa, con el fin de gestionar nuevamente la citación personal de la parte demandada, cuyo pedimento fue acordado por auto dictado en fecha 22.05.2014.

De seguida, el día 30.06.2014, el alguacil informó nuevamente acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa.

Acto continuo, en fecha 01.07.2014, el abogado Pedro Antonio Bello Castillo, solicitó el desglose de la compulsa, con el objeto de gestionar otra vez la citación personal de la parte demandada, cuya petición fue acordada mediante auto dictado el día 02.07.2014.

Acto seguido, en fecha 11.07.2014, el alguacil dejó constancia sobre la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual recibo de citación firmado.

Luego, el día 25.07.2014, tuvo lugar la audiencia de mediación, a la cual compareció tanto el abogado Pedro Antonio Bello Castillo, en representación de la parte actora, así como la parte demandada, ciudadano José Luis Franco Pérez, quien manifestó no disponer de apoderado, en razón de lo cual, se ordenó continuar el juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Después, en fecha 29.07.2014, el ciudadano José Luis Franco Pérez, debidamente asistido por los abogados Marina Romero y Juan Carlos Hernández, en su condición de Defensores Públicos adscritos a la Defensoría Pública Primera con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, se dieron expresamente por “notificados”, siendo que el día 30.07.2014, solicitaron se fijara nueva oportunidad para llevar a cabo la audiencia de mediación, cuya petición fue acordada mediante auto dictado el día 25.09.2014, fijándose el quinto (5°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última notificación de las partes, a las once de la mañana (11:00 a.m.), librándose, a tales efecto, boletas de notificación.

De seguida, en fecha 14.10.2014, el abogado Pedro Antonio Bello Castillo, se dio expresamente por notificado, mientras que el día 17.11.2014, el alguacil dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada.

Acto continuo, en fecha 27.11.2014, se difirió la audiencia de mediación para esa misma fecha, a las doce y treinta de la tarde (12:30 p.m.), en cuya oportunidad, compareció tanto el abogado Pedro Antonio Bello Castillo, en representación de la parte actora, así como la parte demandada, ciudadano José Luis Franco Pérez, debidamente asistido por el abogado Juan Carlos Hernández, sin que las partes llegaran a acuerdo alguno.

Acto seguido, el día 18.12.2014, el ciudadano José Luis Franco Pérez, debidamente asistido por las abogadas Marina Romero y Marielys Carrasco, consignó escrito de contestación de la demanda.

Luego, en fecha 09.01.2015, se dictó auto a través del cual se declaró fijados los puntos controvertidos y, en consecuencia, se abrió un lapso probatorio de ocho (08) días de despacho siguientes a esa fecha, vencido el cual se abriría un lapso de tres (03) días de despacho para la oposición y tres (03) días de despacho para la admisión de pruebas.

Después, el día 20.01.2015, el abogado Pedro Antonio Bello Castillo, consignó escrito de promoción de pruebas.

De seguida, en fecha 21.01.2015, el ciudadano José Luis Franco Pérez, debidamente asistido por las abogadas Marina Romero y Marielys Carrasco, consignó escrito de promoción de pruebas.

Acto continuo, el día 29.01.2015, impugnó y desconoció las documentales aportadas por la parte demandada conjuntamente con su escrito de promoción de pruebas.

Acto seguido, en fecha 29.01.2015, se dictaron autos por medio de los cuales se admitieron las pruebas documentales promovidas tanto por la parte actora como por la parte demandada, negándose la prueba de informes promovida por ésta última, al igual que se desestimó la oposición formulada por el representante judicial del demandante.

Luego, el día 23.02.2015, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última notificación de las partes, a la una de la tarde (1:00 p.m.), a fin de que tuviera lugar la audiencia de juicio, librándose, a tales efecto, boletas de notificación.

Después, en fecha 11.03.2015, el abogado Pedro Antonio Bello Castillo, se dio expresamente por notificado, mientras que el día 05.11.2015, el alguacil dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada.

De seguida, en fecha 12.11.2015, tuvo lugar la audiencia de juicio, a la solo compareció el abogado Pedro Antonio Bello Castillo, a quien se concedió el derecho de palabra a fin de que efectuara sus exposiciones orales, concluidas las cuales este Tribunal procedió a deliberar y, en consecuencia, a su regreso a la Sala, previo a los razonamientos expuestos en el acta levantada en esa oportunidad, se declaró con lugar la demanda, condenándose a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble arrendado, así como pagar la cantidad de quinientos veintitrés mil ochocientos bolívares (Bs. 523.800,oo), a título de indemnización de daños y perjuicios, causados por la demora en la entrega del bien inmueble arrendado, al igual que las costas procesales.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:

En fecha 15.03.2011, se abrió cuaderno de medidas.

Acto seguido, el día 21.03.2011, se dictó sentencia interlocutoria por medio de la cual se negó la medida preventiva de secuestro solicitada en la demanda.

- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Encontrándose este Tribunal dentro del lapso establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es por lo que se procede de seguida a decidir la presente controversia con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano Kilian Rafael de Jesús Zambrano Duque, en contra del ciudadano José Luís Franco Pérez, se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 13.10.2005, bajo el N° 05, Tomo 80, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un apartamento de vivienda familiar, distinguido con el alfanumérico 9-J, situado en el piso 09 de la Torre Caroata del Conjunto Parque Central, Zona 2, jurisdicción de la Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario a entregar el referido inmueble luego del aducido vencimiento de la prórroga legal en fecha 31.01.2011, que le concedía para ese entonces el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de la interposición de la demanda).

Por su parte, el ciudadano José Luis Franco Pérez, debidamente asistido por las abogadas Marina Romero y Marielys Carrasco, en su condición de Defensoras Públicas Primera Provisoria y Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, respectivamente, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 18.12.2014, negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el Derecho invocado, con fundamento en que si bien se basó jurídicamente en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se encontraba vigente para el momento de la interposición de la demanda, no obstante ello, el legislador ha impuesto tanto al Estado como a los Tribunales de la República, la obligación de garantizar el disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la persona humana, como es el derecho a una “vivienda digna”, estableciendo una serie de normas de orden público que buscan solventar el problema de disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, determinando para ello que sólo procede el desalojo por las causales señaladas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. También, la parte demandada afirmó de forma confusa que la demanda se fundamenta en un falso supuesto de derecho, por cuanto no toma en consideración ninguno de los supuestos establecidos en dicha norma jurídica, ya que la misma había sido admitida en fecha 28.02.2011, pero no constaba a los autos la “notificación” de la parte demandada, por lo que mal podría ser procedente la suspensión de una causa donde no se ha cumplido con la notificación de la parte accionada, incumpliéndose con la obligación establecida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Además, la parte demandada aseveró no encontrase incursa en los supuestos previstos en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por cuanto a su decir ha dado cumplimiento a todas las obligaciones inherentes a su condición de arrendatario, tales como: el pago del canon de arrendamiento, condominio, servicios públicos y reparaciones menores. Por consiguiente, solicitó finalmente se desestime o sea declarada sin lugar la demanda por estimarla contraria a Derecho y a las buenas costumbres.

En vista al señalamiento expuesto por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, resulta forzoso para este Tribunal destacar que en relación con la vigencia de la ley procesal en el tiempo, el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, establece que “[l]a jurisdicción y la competencia se determinan conforme a la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda, y no tiene efecto respecto de ellas los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la Ley disponga otra cosa”.

Por su parte, el artículo 9 ejúsdem, contempla que “[l]a Ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y su efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior”.

En este sentido, las anteriores disposiciones jurídicas establecen, entre otros principios, el de la perpetuatio fori, el cual estipula que la competencia del Juez después de iniciada la causa, queda inalterada respecto de cualquier cambio sobrevenido a las circunstancias que la habían determinado.

En relación al señalado principio procesal de la perpetuatio fori, la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 179, dictada en fecha 09.04.2008, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 07-273, caso: Emilia Isabel Infante Rivas contra Yolimar Alejandra Hernández Díaz, puntualizó que “…[e]l artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, establece que tanto la jurisdicción como la competencia se determinan conforme a la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda, y no tienen efecto respecto de ellas los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la ley disponga otra cosa. (…) De conformidad con lo antes expuesto, esta Sala establece que, a los fines de determinar la competencia, la materia, la cuantía, el territorio, o el grado del tribunal, es forzoso considerar la aplicación del principio de la perpetuatio jurisdictionis establecido en el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto, la competencia se regirá por la situación de hecho existente para el momento de interposición de la demanda, sin que pueda modificarse la misma, al no tener efectos los cambios posteriores de la ley procesal, salvo que la ley disponga otra cosa…”.

Al unísono, en lo que atañe a la aplicación de la ley procesal en el tiempo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1182, dictada en fecha 16.06.2006, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 06-0164, caso: Francisco Zubillaga y otro, apuntó que “…la aplicación de la norma procesal en el tiempo está gobernada por ciertos principios contenidos implícitamente en el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, como es la aplicación inmediata, es decir que rige desde el momento mismo que entra en vigencia, pero sólo en cuanto a las reglas de procedimiento, ya que los derechos adquiridos deben ser respetados por la nueva ley; es decir, que los actos y hechos ya cumplidos, efectuados bajo el imperio de la vieja ley, se rigen por ella en cuanto a los efectos o consecuencias procesales que de ellos dimana. Por tanto, la ley procesal nueva, si bien es de inmediata aplicación, no puede tener efecto retroactivo, lo que significa que tiene que respetar los actos y hechos cumplidos bajo la vigencia de la Ley antigua y también sus efectos procesales…”.

Como se observa, la aplicación de la ley procesal en el tiempo (eficacia temporal), en cuanto a que siendo dichas leyes procesales de orden público, se aplican de manera inmediata, pero deben respetar la validez de los hechos anteriores y los efectos ya producidos de tales hechos. En consecuencia, modifican los trámites futuros de un proceso en curso, pero no podrán afectar bajo ningún respecto a los trámites procesales definitivamente consumados, en razón de la regla tradicional formulada por la doctrina del principio “tempus regit actum”, ni mucho menos las situaciones fácticas que se encontraban reguladas por la ley anterior.

Esclarecido lo anterior, estima este Tribunal que la parte demandada pretende excepcionarse bajo el amparo de las disposiciones jurídicas contenidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 6.053 Extraordinario del 12.11.2011, que si bien implementa un nuevo procedimiento judicial a través del cual deben sustanciarse y sentenciarse las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre-alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, cuyo artículo 98 ejúsdem, consagra para ello al procedimiento oral previsto en dicha ley, el cual debe aplicarse a los procesos judiciales en curso, hasta su culminación definitiva, en atención a lo dispuesto en la disposición transitoria primera, también es cierto que dicha ley especial en nada modifica las situaciones fácticas que propiciaron la interposición de la demanda a que se contrae las presentes actuaciones, la cual fue presentada para su distribución ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24.02.2011, cuando se encontraba vigente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual, según su artículo 1, regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

Por tales motivos, mal puede la parte demandada alegar que no se encuentra incursa en los supuestos previstos en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que a su decir ha dado cumplimiento a todas las obligaciones inherentes a su condición de arrendatario, tales como: el pago del canon de arrendamiento, condominio, servicios públicos y reparaciones menores, toda vez que la demanda no se concretiza en tales hechos, sino se fundamenta en su falta de cumplimiento del contrato de arrendamiento por haber vencido el término de duración contractual y la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de introducción de la demanda), en concordancia con lo previsto en el literal (b) del artículo 38 ejúsdem, de tal manera que estas circunstancias conllevan a este órgano jurisdiccional a declarar impertinentes tanto las argumentaciones ofrecidas en la contestación como las documentales que las sostienen, por cuanto no guardan vinculación alguna con los hechos e imputaciones libelares. Así se decide.

Por otra parte, la parte demandada también advirtió en el escrito de contestación de la demanda que la parte actora incumplió con la obligación establecida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, sin especificar a cual se refiere, de tal manera que resulta forzoso precisar que el criterio general en materia de perención formula que el sólo transcurso del tiempo, sin que las partes hubiesen realizado actuaciones que demuestren su voluntad de mantener el necesario impulso procesal para conducir al proceso hasta el estado en que la autoridad judicial pueda resolver la controversia planteada, origina la perención, la cual se verifica de pleno derecho y puede declararse aún de oficio, según lo previsto en el artículo 269 ejúsdem.

En atención a lo dispuesto en el indicado artículo 267 ibídem, la perención de la instancia se verifica por el transcurso de un (01) año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes; también, ocurre cuando transcurridos treinta (30) días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que la ley impone para que sea practicada la citación del demandado; de igual manera, opera cuando transcurridos treinta (30) días a contar desde la fecha de admisión de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que impone la ley para que sea practicada la citación del demandado, así como cuando dentro del término de seis (06) meses contados desde la suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes o por haber perdido el carácter con que obraba, los interesados no hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley impone para proseguirla.

En el presente caso, no vislumbra este Tribunal del contenido de las actas procesales la ocurrencia de alguno de los supuestos de hecho a que se contrae el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que opere la perención de la instancia, de tal manera que al no haber precisado la parte demandada la forma que según su dicho operó, es por lo que conduce a desestimar tal argumento, por cuanto carece de asidero fáctico que lo sustente. Así se decide.

Aclarado lo anterior, observa este Tribunal que dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, según lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil.

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento, como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

A tenor de la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por el accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de la interposición de la demanda), prevé que “(l)a prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

Al respecto, la disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.

Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales para el fenecimiento del término de duración de la convención locativa, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente entre las partes.

En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, conforme a la norma sustantiva vigente para el momento de la introducción de la demanda, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Ahora bien, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis el día 01.10.2005, mediante contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13.10.2005, bajo el N° 05, Tomo 80, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue aportado con la demanda en copias certificadas, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que al tratarse de un instrumento privado legalmente reconocido, las mismas fueron expedidas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se autorizaron, apreciándose de dicha documental que el ciudadano Kilian Rafael de Jesús Zambrano Duque, dio en arrendamiento al ciudadano José Luís Franco Pérez, el bien inmueble constituido por un apartamento de vivienda familiar, distinguido con el alfanumérico 9-J, situado en el piso 09 de la Torre Caroata del Conjunto Parque Central, Zona 2, jurisdicción de la Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo lapso de duración del contrato fue pactado por el término de seis (06) meses, contados a partir del día 01.10.2005, hasta el día 30.03.2006, en cuyo caso de que el arrendatario deseare prórroga “…siempre y cuando la solicite por escrito antes del día Primero (1) de Marzo del año 2006, ‘El Arrendador’ evaluará la conveniencia de otorgarla por un término de seis (6) meses a partir del vencimiento, desde el día Primero (1) de Abril del (sic) 2006 hasta el día treinta (30) de Septiembre del (sic) 2006. Para la prórroga se elaborará un nuevo contrato que incluirá el ajuste inflacionario previsto en la Cláusula Sexta…”.

Posteriormente, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13.08.2009, el cual tuvo como objeto el mismo bien inmueble, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituye un instrumento privado legalmente reconocido, el cual fue aportado en autos en su forma original, apreciándose del mismo que su duración fue pactada por el término de seis (06) meses, contados a partir del día 01.08.2009, hasta el día 31.01.2010, por lo cual “…este contrato precluye de pleno derecho en la fecha antes citada. Queda expresamente acordado entre las partes que de ningún modo operará la tácita reconducción pues la intención entre ellas es que este Contrato de ninguna forma se convierta en Contrato a Tiempo Determinado. En caso de que El Arrendatario desee un nuevo contrato deberá solicitarlo por escrito con dos (02) meses de anticipación a la finalización del presente contrato, ante lo cual El Arrendador evaluará la conveniencia de suscribirlo por un término de seis (06) meses. De igual manera El Arrendador deberá comunicar con dos (02) meses de anticipación su decisión de no celebrar un nuevo contrato…”.

En este mismo orden de ideas, la parte actora acreditó conjuntamente con la demanda original del telegrama enviado a la parte demandada en fecha 30.11.2009, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.375 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose del mismo que el arrendador comunicó al arrendatario acerca de su voluntad de terminar el contrato de arrendamiento, de acuerdo con lo establecido en la cláusula tercera.

Además, la parte actora acreditó conjuntamente con la demanda original de sendos telegramas enviados a la parte demandada en fecha 24.02.2010, 15.04.2010, 01.11.2010, 01.12.2010 y 04.01.2011, a los cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.375 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de los mismos que el arrendador comunicó al arrendatario acerca de la terminación del contrato de arrendamiento y la fecha de finalización de la prórroga legal en fecha 31.01.2011, de acuerdo con lo establecido en la cláusula tercera.

Por consiguiente, estima este Tribunal que ante la notificación tempestiva practicada en fecha 30.11.2009, acerca de la voluntad del accionante de no prorrogar el contrato de arrendamiento, su término de duración contractual finalizó el día 31.01.2010, de tal manera que de pleno derecho comenzó a transcurrir en beneficio del arrendatario la prórroga legal por el lapso de un (01) año, a tenor de lo previsto en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de la introducción de la demanda), toda vez que la relación arrendaticia había tenido para ese momento una duración que excedía de un (01) año, pero inferior a cinco (05) años, la cual venció el día 31.01.2011.

Lo anterior conduce a precisar que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal deducida por el accionante constituía la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia existente entre las partes en virtud de un contrato escrito a tiempo determinado, sin que pueda oponerse al mismo la tácita reconducción, ya que la notificación analizada en líneas anteriores constituye el desahucio a que alude el artículo 1.601 del Código Civil.

Así las cosas, debe destacarse que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno del derecho a una tutela judicial efectiva y a la defensa como expresión del debido proceso, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que la parte demandada no acreditó en la contestación ni durante el lapso probatorio alguna probanza que la eximiera de entregar la cosa dada en arriendo luego de ocurrir el vencimiento de la prórroga legal en fecha 31.01.2011, aparte de que su incomparecencia a la audiencia de juicio trae como consecuencia que deba tenerse por confeso con relación a los hechos planteados por la parte actora, en cuanto sea procedente en derecho su reclamación, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 117 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como en efecto así se constató en líneas anteriores, toda vez que dejó de asistir a la referida personalmente o por medio de apoderado, pese a que fue debidamente notificado para su comparecencia a ese acto mediante boleta dejada por el alguacil en su domicilio ubicado en el bien inmueble arrendado, la cual fue recibida por una persona que se identificó como Rosalinda Franco, quien manifestó ser hermana del demandado, negándose a firmar el acuse de recibo, siendo la una y cincuenta de la tarde (1:50 p.m.) del día 05.11.2015.

Por tal motivo, juzga este Tribunal que el arrendatario incumplió su obligación contractual y legal de entregar el bien inmueble arrendado después de vencida la prórroga legal en fecha 31.01.2011, lo que trae como consecuencia la procedencia de la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, ya que se ajusta a las previsiones contempladas en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de la introducción de la demanda). Así se declara.

- III -
DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:

Primero: Se declara CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, deducida por el ciudadano Kilian Rafael de Jesús Zambrano Duque, en contra del ciudadano José Luis Franco Pérez, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de la introducción de la demanda).

Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por un apartamento de vivienda familiar, distinguido con el alfanumérico 9-J, situado en el piso 09 de la Torre Caroata del Conjunto Parque Central, Zona 2, jurisdicción de la Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Tercero: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de quinientos veintitrés mil ochocientos bolívares (Bs. 523.800,oo), a título de indemnización de daños y perjuicios, causados por la demora en la entrega del bien inmueble arrendado, desde el día 01.02.2011, hasta el día de hoy 12.11.2015, ambos inclusive, a razón de trescientos bolívares (Bs. 300,oo) diarios, en atención de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.

Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la litis, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Quinto: El presente fallo ha sido dictado dentro del lapso al cual alude el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de noviembre del año dos mil quince (2.015).- Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

El Juez Titular,

César Luis González Prato

La Secretaria,

Solange Sueiro Lara

En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las dos y cincuenta de la tarde (2:50 p.m.).

La Secretaria,

Solange Sueiro Lara

CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2011-000505