República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
PARTE ACTORA: Carlos Folla Gómez, uruguayo, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.341.233.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Erica Josefina Maraver Carpio, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° V-4.435.693, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 222.337.
PARTE DEMANDADA: Marilú Pacheco Méndez, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-13.123.943.
MOTIVO: Desalojo.
En fecha 15.10.2015, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano Carlos Folla Gómez, debidamente asistido por la abogada Erica Josefina Maraver Carpio, contentivo de la pretensión de desalojo deducida en contra de la ciudadana Marilú Pacheco Méndez, fundamentada en la alegada falta de pago de más de dos (02) cuotas de condominio, haber ocasionado al bien inmueble arrendado deterioros mayores de los provenientes del uso normal y por haber vencido el contrato, sin que exista acuerdo de prórroga, de conformidad con lo establecido en los literales (a), (c) y (g) del artículos 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:
- I -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a la admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:
El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto al reconocimiento o su rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.
Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)
En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.
En lo que atañe al contenido y alcance del 341 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 333, dictada en fecha 11.10.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 99-191, caso: Helimenas Segundo Prieto Prieto y otro, determinó lo siguiente:
“…Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para éllo, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente:
“…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
En virtud de los anteriores criterios jurisprudenciales, resulta pertinente destacar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso.
Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano Carlos Folla Gómez, en contra de la ciudadana Marilú Pacheco Méndez, se patentiza en el desalojo del bien inmueble constituido por la oficina N° 02, situada en el piso de oficinas del Edificio Jardinifan, ubicado en la Avenida este, entre las Esquinas de Ferrenquin a Cruz de la Candelaria, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento celebrado verbalmente entre las partes, sin especificarse libelarmente la fecha exacta en que se perfeccionó, en virtud de la alegada falta de pago de más de dos (02) cuotas de condominio, por haber ocasionado al bien inmueble arrendado deterioros mayores de los provenientes del uso normal y por haber vencido el contrato, sin que exista acuerdo de prórroga, de conformidad con lo establecido en los literales (a), (c) y (g) del artículos 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Al respecto, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418, de fecha 23.05.2014, en su artículo 1, se precisa que “…rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial…”.
Por su parte, el artículo 2 ejúsdem, preceptúa que “…a los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por ‘inmuebles destinados al uso comercial’, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público…”.
En tal sentido, el único acápite del artículo 43 ibídem, dispone que “…el conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión…”.
La anterior disposición legal contempla al procedimiento oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, como el procedimiento judicial a través del cual deben sustanciarse y sentenciarse las reclamaciones derivadas de una relación arrendaticia sobre bienes inmuebles destinados a uso comercial, el cual debe aplicarse a los procesos judiciales en curso, hasta su culminación definitiva, en atención a lo previsto en el artículo 9 ejúsdem.
Pues bien, se evidencia tanto de las planillas sucesorales como de los contratos de arrendamiento aportados con la demanda que el bien inmueble cuyo desalojo se reclama está constituido por la oficina N° 02, situada en el piso de oficinas del Edificio Jardinifan, ubicado en la Avenida este, entre las Esquinas de Ferrenquin a Cruz de la Candelaria, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Al respecto, el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contempla:
“Artículo 4.- Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
Entre tanto, la disposición derogatoria primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
“…Primera.- Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
Como se observa, las anteriores normas legales apuntan que los bienes inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados, quedan excluidos del ámbito de aplicación de dicho Decreto-Ley, el cual desaplicó todas las disposiciones jurídicas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el novísimo Decreto-Ley.
Así las cosas, debe destacar este Tribunal que el cambio de uso del bien inmueble arrendado a fines comerciales, no modifica en modo alguno el destino para el cual fue inicialmente arrendado, ya que tal situación comporta en todo caso una inobservancia a deberes contractuales y legales que corresponderá evaluar el arrendador con base en las documentales que le acredita el derecho de propiedad y demás contrataciones que califican al inmueble como una oficina.
En tal sentido, a la luz del artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicho texto legal regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes, mientras que su artículo 2, prevé que los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, "oficina" y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.
Por consiguiente, a juicio de este Tribunal, si bien en el caso de autos se discute la terminación de una relación arrendaticia de carácter verbal, también es cierto que su objeto lo constituye un bien inmueble destinado a uso de oficina, encontrándose excluido de esta manera dentro del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual conlleva a declarar la inadmisibilidad de la demanda, toda vez que el accionante debe encausar su reclamación conforme a las disposiciones jurídicas contenidas en el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.
- II -
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Desalojo, deducida por el ciudadano Carlos Folla Gómez, en contra de la ciudadana Marilú Pacheco Méndez, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de noviembre del año dos mil quince (2.015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez Titular,
César Luis González Prato
La Secretaria,
Solange Sueiro Lara
En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.).
La Secretaria,
Solange Sueiro Lara
CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2015-001176
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