REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO VIGESIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, treinta (30) de Noviembre de Dos Mil Quince (2015)
Años 205° de la Independencia y 156° de la Independencia
PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL CONDOMINIOS ACTUALES G.R., C.A., de este domicilio, e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08 de abril de 1991, bajo el Nº 66, Tomo 16-A-Sgdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: YVONNE MARIA ACARE SANCHEZ y NORA YSTURIZ CASTILLO, Abogadas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 63.856 y 21.749.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES ECECA C.A., de este domicilio, e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 23 de abril de 1976, bajo el Nº 49, Tomo 42-A-Sgdo y asamblea de fecha 02 de mayo de 2007, en la persona de sus representantes ciudadanos, CRISTOBAL SISO FORNEZ y DULCE SISO FORNEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-6.343.402 y V-5.009.622.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: IBRAHIM GORDILS delgado, Abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 12.868.
MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES (Vía Ejecutiva).
En fecha diez (10) de Octubre de 2012, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio (U.R.D.D), con sede en los Cortijos, fue presentado escrito libelar suscrito por la ciudadana YVONNE MARIA ACARE SANCHEZ, apoderada judicial de la sociedad mercantil CONDOMINIOS ACTUALES G.R., C.A., con sus respectivos anexos, mediante el cual demanda por COBRO DE BOLIVARES (Vía Ejecutiva), a la sociedad mercantil INVERSIONES ECECA C.A., representada por los ciudadanos CRISTOBAL SISO FORNEZ Y DULCE SISO FORNEZ y una vez efectuado el sorteo respectivo previo cumplimiento de las formalidades de Ley, fue asignado a éste Juzgado.
En fecha veinticuatro (24) de Octubre de 2012 éste Juzgado, mediante auto, admitió la presente demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 y 630 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto, ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadanos CRISTOBAL SISO FORNEZ Y DULCE SISO FORNEZ.
En fecha treinta y uno (31) de Octubre de 2012, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia deja constancia de haber cancelado los emolumentos necesarios al ciudadano Alguacil, y en fecha cinco (05) de noviembre de 2012, la apoderada judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la respectiva compulsa.
En fecha nueve (09) Noviembre de 2012, la secretaria titular de este Despacho deja constancia mediante nota de secretaria que se libró las compulsas respectiva, y en fecha veinticuatro (24) de enero de 2013, compareció por ante este Juzgado el Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), y consigna compulsa a los fines de Ley.
En fecha veintiocho (28) de Enero de 2013, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita el desglose de la compulsa a los fines de que se vuelva a intimar la demandado, y en fecha seis (06) de febrero de 2013, este Juzgado mediante auto ordena el desglose de las respectivas compulsas.
En fecha cinco (05) de Marzo de 2013, compareció por ante este Juzgado el Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), y consigna compulsa a los fines de Ley, y en fecha trece (13) de marzo de 2013, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita el desglose de la compulsa.
En fecha cuatro (04) de Abril de 2013, este Juzgado mediante auto ordena el desglose de las respectivas compulsas, y en fecha veintitrés (23) de abril de 2013, compareció por ante este Juzgado el Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), y consigna compulsa a los fines de Ley.
En fecha seis (06) Mayo 2013, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita al Tribunal complementar la citación con el traslado de la secretaria, y en fecha quince (15) de mayo de 2013, este Juzgado mediante auto ordena librar boleta de notificación a los fines de dar cumplimiento con lo establecido el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veinte (20) de Mayo de 2013, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna copias certificadas de informes introducido por el apoderado judicial de la parte demandada en el Juzgado Tercero Superior en lo Civil Mercantil y del Transito a los fines que quede demostrado que la parte demandada esta notificada orgánicamente, y en fecha dos (02) de julio de 2013, compareció por ante este Juzgado la secretaria Titular de este Despacho, y dejo constancia de haber cumplido las formalidades prevista en el 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha ocho (08) de Julio de 2013, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita al Tribunal aclare sobre el auto de admisión y la boleta para complementar la citación del 218 del Código de Procedimiento Civil, en fecha veintidós (22) de Julio de 2013, este Juzgado mediante auto subsana error material involuntario en la boleta de notificación librada, toda vez que se otorgo un término para dar contestación a la demanda distinto del que corresponde.
En fecha cinco (05) de Agosto de 2013, compareció por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia consigna escrito de cuestiones previas, y en fecha trece (13) de Agosto de 2013, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna escrito de contestación de las cuestiones previas y así mismo solicita se desestime poder consignado por la parte demandante.
En fecha catorce (14) de Octubre de 2013, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna escrito de promoción de pruebas, así mismo en esta misma fecha el apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia consigna escrito de observaciones a la solicitud de desechar el poder.
En fecha veinticuatro (24) de Febrero de 2014, este Juzgado mediante sentencia interlocutoria declara sin lugar las cuestiones previas promovidas por la parte demandada con fundamento en los ordinales 2º, 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, asimismo se ordeno la notificación de las partes.
En fecha diez (10) de Abril de 2014, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna escrito dándose por notificada así mismo solicita el pronunciamiento sobre el poder consignado por la parte demandada, y en fecha veintisiete (27) de Mayo de 2014, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia ratifica escrito de fecha diez (10) de Abril de 2014.
En fecha nueve (09) de Julio de 2014, este Juzgado mediante auto se abstiene de proveer lo solicitado hasta tanto no se notifique a la parte demandada, y en fecha veintinueve (29) de de Octubre de 2014, compareció por ante este Juzgado el Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), y consigna compulsa a los fines de Ley.
En fecha cinco (05) de Noviembre de 2014, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna escrito solicitando respuesta de alguacilazgo con respecto a las resulta de la notificación, y en fecha veintiséis (26) de Noviembre de 2014, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita se libre cartel de notificación.
En fecha nueve (09) diciembre de 2014, este Juzgado mediante auto ordena la notificación de la parte demandada mediante cartel de notificación, el cual será fijado en la cartelera del Tribunal, en fecha catorce (14) de enero de 2015, compareció por ante este Juzgado el Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), y mediante diligencia deja constancia de haber fijado cartel de notificación en la cartelera del Tribunal.
En fecha veintiuno (21) de enero de 2015, compareció por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia consigna escrito de contestación de la demanda, y en fecha nueve (09) de febrero de 2015, la secretaria Titular de este despacho deja constancia mediante nota de secretaria que la parte actora y la parte demandada consignaron escrito de promoción de pruebas.
En fecha trece (13) de febrero de 2015, este Juzgado mediante auto ordena agregar a los autos escrito de promoción de pruebas tanto por la parte demandada como la parte actora, y en fecha veintitrés (23) de febrero de 2015, compareció por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia consigna escrito de oposición al escrito de promoción de pruebas de la parte actora.
En fecha veintiséis (26) de febrero de 2015, éste Juzgado, mediante auto, admitió las pruebas promovidas por la representación judicial tanto por la parte demandada como la parte actora, por no ser éstas, manifiestamente ilegales, ni impertinentes, salvando su apreciación o no, en la definitiva.
En fecha cuatro (04) de marzo de 2015, compareció por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia solicita copias certificadas, y en fecha seis (06) de marzo de 2015, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia consigna copias simple a los fines de su certificación.
En fecha once (11) de marzo de 2015, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna fotostatos a los fines de ley. Asimismo en esta misma fecha este Juzgado mediante auto ordeno expedir copias certificadas solicitadas por la parte demandada.
En fecha diecisiete (17) de marzo de 2015, compareció por ante este Juzgado el Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), y mediante diligencia deja constancia de haber entregado los oficios pertinentes.
En fecha veinticinco (25) de marzo de 2015, compareció por ante este Juzgado el Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), y mediante diligencia deja constancia de haber entregado los oficios pertinentes.
En fecha catorce (14) de Mayo de 2015, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna escrito de informes.
En fecha veintiséis (26) de Mayo del 2015, éste Juzgado, mediante auto fijó oportunidad para dictar sentencia dentro de los sesenta (60) días siguientes.
En fecha veintiocho (28) de Septiembre del 2015, compareció por ante este Juzgado el Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), y mediante diligencia deja constancia que consigna boleta de notificación sin recibir por falta de impulso procesal.
En fecha veintidós (22) de Octubre de 2015, compareció por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia consigna cheque de gerencia con el numero 00017479, librado contra el Banco de Venezuela, en fecha nueve (09) de Octubre de 2015, por la suma de Cuarenta Mil Ochocientos Diecisiete Bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 40.817,85), a favor del edificio Residencias Doramil .
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alego la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:
Que la sociedad mercantil Inversiones Ececa C.A., de este domicilio, e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 23 de abril de 1976, bajo el Nº 49, Tomo 42-A-Sgdo y asamblea de fecha 02 de mayo de 2007, representada por los ciudadanos, Cristóbal Siso Fornez Y Dulce Siso Fornez, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-6.343.402 y V-5.009.622, es propietaria de un bien inmueble constituido por un (1) apartamento bajo el régimen de propiedad horizontal destinado a vivienda distinguido con el numero PH-3, situado en la planta Decima Cuarta (14) de las residencia “Doramil” situado en la calle Negrín, entre la calle porvenir y García de la Urbanización la Florida, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. El inmueble demandado está constituido por un apartamento residencial que forma parte del edificio “Residencia Doramil” y tiene un área aproximada de ciento ochenta y dos metros cuadrados con veintidós decímetros cuadrados (182,22). Incluyendo balcón y jardineras; está ubicada en la décima cuarta (14) plantas e identificada con las letras y números PH-3 (Pent–House 3), le corresponde un porcentaje de dos mil novecientos treinta cienmilésima por ciento (0,02930%) sobre los bienes, derechos y obligaciones de condominio; y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada norte del edificio; Sur: fachada sur; Este: fachada y Oeste: escaleras, piso superficie, Pent–House 1 y Pent–House 2 y pasillo de circulación por donde tiene su acceso. Los puestos de estacionamientos números cuarenta y cinco y cuarenta y seis (Nros. 45 y 46), están ubicados en la planta Sótano del mencionado edificio y el maletero numero sesenta y seis (66) , está situado en la decima cuarta (14) planta (PH) del mencionado edificio. El documento de condominio de residencias “Doramil” se encuentra Registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 27 de junio de 1985, bajo el Nº 6, Tomo 53, del protocolo Primero. Tal inmueble le pertenece a la parte demandada sociedad mercantil Inversiones Ececa C.A., antes identificada, según documento Registrado por ante la oficina subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta y uno (31) de octubre de 1986, bajo el Nº 32, Tomo 24, Protocolo Primero.
Que la propietaria Inversiones Ececa C.A., antes identificada, no ha pagado treinta y tres cuotas (33) cuotas mensuales de condominio vencidas, que van desde el mes de Noviembre del 2003 hasta el mes de abril del 2005 ambos inclusive y desde el mes de junio del 2011 hasta el mes de agosto del 2012 también inclusive, lo que suman la cantidad total de cuarenta y seis mil ochocientos cincuenta y nueve bolívares con treinta y cinco céntimos (Bs. 46.859,35), desglosado de la siguiente manera: Año 2003; Noviembre: Doscientos Ochenta y Dos Bolívares con Sesenta y Siete Céntimos (Bs. 282.67); Diciembre: Trescientos Veintiséis Bolívares con Un Céntimo (Bs. 326,01); Año 2004 Enero: Trescientos Veintiséis Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimo (Bs. 326,43); Febrero: Trescientos Setenta y Dos Bolívares con Noventa y Siete Céntimos (Bs. 372,97); Marzo: Cuatrocientos Cuatro Bolívares con Veintidós Céntimos (Bs. 404,22); Abril: Trescientos Noventa y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Tres Céntimos (Bs. 394,53); Mayo: Cuatrocientos Cincuenta y Cuatro Bolívares con cincuenta y dos Céntimos (Bs. 454, 52); Junio: Quinientos Dieciséis Bolívares con Once céntimos (Bs. 516,11); Julio: Quinientos veintidós Bolívares con Cuarenta y Tres céntimos (Bs. 522,43); Agosto: Quinientos Cincuenta y Cuatro Bolívares con Ocho Céntimos (Bs. 554,08); Septiembre: Seiscientos Once Bolívares con Noventa céntimos (Bs. 611,90); Octubre: Seiscientos Cuarenta y Seis Bolívares con Noventa y Ocho Céntimos (Bs. 646,98); Noviembre: Seiscientos Noventa y Tres Bolívares con Cuarenta y Nueve Céntimos (Bs. 693,49); Diciembre: Seiscientos Treinta y Tres Bolívares con Doce Céntimos (Bs. 633,12); AÑO 2005: Enero: Setecientos Treinta y tres Bolívares con Veintiún Céntimos (Bs. 733,21), Febrero: Ochocientos Cuarenta y Ocho Bolívares con ochenta y un Céntimos(Bs. 848,81); Marzo: Un Mil Ciento Cuarenta y Seis Bolívares con Treinta y Dos Céntimos (Bs. 1.146,32); Abril: Novecientos Setenta y Cinco Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs. 975, 74); Año 2011: Junio: Un Mil Ochocientos Once Bolívares con Diecisiete Céntimos (Bs. 1.811, 17); Julio: Dos Mil Doscientos Sesenta y Ocho Bolívares con Cincuenta y Seis Céntimos (Bs. 2.268,56); Agosto: Un Mil Ochocientos Setenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Cuatro Céntimos (Bs. 1.874,54); Septiembre: Un Mil Novecientos Ochenta y Cuatro Bolívares con Ochenta y Seis Céntimos (Bs.1.984,86); Octubre: Dos Mil Trescientos Veintidós Bolívares con Diecinueve Céntimos (Bs.2.322,19); Noviembre: Un Mil Seiscientos Cinco Bolívares sin céntimos (Bs. 1.605,00); Diciembre: Cuatro Mil Seiscientos Veintidós Bolívares con Un Céntimo (Bs. 4.622, 01); Año 2012: Enero: Dos Mil Veintitrés Bolívares con Cincuenta y Un Céntimos (Bs. 2.023,51); Febrero: Un Mil Novecientos Nueve Bolívares con Diez Céntimos (Bs. 1.909,10); Marzo: Cuatro Mil Cuatrocientos Veintitrés Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs.4.423, 80); Abril: Un Mil Setecientos Sesenta y Uno Bolívares con Cincuenta y Cuatro Céntimos (Bs. 1.761,54); Mayo: Dos Mil Treinta Bolívares con Quince Céntimos (Bs. 2.030,15); Junio: Dos Mil Quinientos Dieciséis Bolívares con Ochenta y Nueve Céntimos (Bs. 2.516,89); Julio: Dos Mil Setenta y Cuatro Bolívares con Noventa y Ocho Céntimos (Bs. 2.074,98); Agosto: Dos Mil Cuatrocientos Cincuenta y Cinco Bolívares con Cincuenta y Un Céntimos (Bs. 2.455,51). Recibos que opone formalmente a la parte demandada, antes identificada.
Por otra parte, han resultados inútiles e infructuosas las diligencias y las gestiones amistosas realizadas, habiendo agotado todas las gestiones extrajudiciales para hacer efectivo el cobro de las mencionadas cuotas de condominio, es por lo que acude ante este Tribunal para demandar, como en efecto formal mente demanda, por el procedimiento ejecutivo, de acuerdo a lo establecido en los artículos 630 y 638 del Código de Procedimiento Civil, a la sociedad mercantil Inversiones Ececa C.A., antes identificada, representada por los ciudadanos, Cristóbal Siso Fornez Y Dulce Siso Fornez, en su carácter de deudora de las tantas veces mencionadas cuotas de condominio, para que convenga en pagar, o a ello sea condenado por este Tribunal a los siguientes conceptos:
Primero: La Cantidad de Cuarenta y Seis Mil Ochocientos Cincuenta y Nueve Bolívares con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 46.859,35), por conceptos de condominios insolutos, comprendido desde el mes de Noviembre de 2003 hasta el mes de Abril de 2005 y Junio del 2011 hasta agosto del 2012 ambos inclusive.
Segundo: Las costas procesales calculadas prudencialmente por el Tribunal incluyendo los Honorarios de Abogados, de acuerdo con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Solicitan finalmente, que mediante experticia complementaria del fallo sean indexadas las cantidades aquí demandadas a la diferencia del valor del dinero incrementado por efectos de la inflación desde la fecha de interposición de la presenta demanda hasta el día que se declare definitivamente firme, aunado a esto a los efectos de determinar la competencia por la cuantía estima la presente demanda en la cantidad de Cuarenta y Seis Mil Ochocientos Cincuenta y Nueve Bolívares con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 46.859,35), que comprende el valor total de la suma de las cantidades demandadas en las supra indicadas cuotas de condominio, equivalente a Quinientos Veinte con Sesenta y Seis (520,66) Unidades Tributarias.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Alegó la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación lo siguiente:
Que como punto previo y de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desconoció en su contenido y firma todos y cada uno de los treinta y tres (33) recibos de condominio que han sido promovidos como documentos fundamentales de la presente demanda, por cuanto los mismos no están suscritos por nadie, apareciendo sólo un sello húmedo con la palabra refrendado en unos casos y en otros con un sello húmedo que dice “pagado” y un garabato o rayón pero no identifica quien lo hace; como es sabido por todos, los recibos para tener plena validez deben estar debidamente emitidos, suscritos y firmados por quien los quiere hacer valer, de igual forma, todos y cada uno de los recibos están enmendados y manchados con corrector del conocido como “Tippex”, lo cual también los invalida, razón por la cual y como ya dije, los supuestos recibos carecen de total validez no obligando en modo alguno a mi representada. Asimismo impugna y desconoce el supuesto “Mandato de Administración”, por cuanto el mismo sólo fue suscrito por la supuesta Presidenta de la Junta de Condominio y el Presidente de la Administradora, no constando en el mismo la autorización ni de la Asamblea de Propietarios ni del resto de los integrantes de la junta de condominio, tal como lo establece los artículo 19 y 20 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, lo cual hace nulo e írrito dicho documento, ya que una sola persona no puede obligar a toda la comunidad de propietarios, por lo cual dicho documentos debe ser desechado del proceso. De igual forma impugna y desconoce el supuesto documento notariado certificado del Acta de la Junta de Condominio, denominado “autorización para demandar”, por cuanto no menciona en su texto que quienes lo suscriben fueron debidamente autorizados para que el Departamento Legal de la Administradora pudiera proceder en contra del apartamento PH3, propiedad de mi representada, de igual forma, tampoco por ante de la Notaría se dejó constancia en dicho documento de la condición con que actuaban los que suscribieron dicho documento ni se dejo constancia de que quienes lo suscriben sean quienes decían ser, ni que presentaron los documentos que los acreditan como tales, es decir miembros de la Junta de Condominio, todo lo cual contraviene lo establecido en el artículo 79 de la Ley de Registro Público y Notariado.
Por otro lado, que a todo evento y para el supuesto negado que mi petición contenida en el capítulo primero del presente escrito de contestación sea declarado sin lugar, en nombre de mi precitada representada, niego y rechazo y contradigo, todas y cada una de sus partes, la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho que se pretende hacer derivar de la misma, por ser totalmente falsos y no ajustarse a derecho. Asimismo no es cierto que mi representada adeude los montos establecidos en todo y cada uno de los supuestos recibidos de condominios, por cuanto los mismos contienen una serie de inexactitudes e impresiones que no se ajustan a la verdad, todos y cada uno de ellos, en forma individual, difieren en sus montos con lo establecido o señalados en el escrito libelar; es decir, en la demanda se pone un monto y cuando vamos a revisar el supuesto recibo nos encontramos con que se ha puesto otro monto; como ejemplo de ello vamos a citar el recibo del mes de noviembre del 2003, que señala en el libelo con un monto de Bs. 282, 67 y en el recibo tiene un monto de Bs. 753,772 y además, se encuentra enmendado con “Tippex” igual pasa con el resto de los recibos, los cuales todos y cada uno, formalmente los rechazo e impugno. Aunado a esto más adelante en otros recibos también encontramos irregularidades e inconsistencias, por ejemplo, en el recibo del mes de abril del 2005, se incluyen intereses moratorios por Bs. 153,852 y gastos de cobranza por Bs. 480,786, así mismo en dicho recibo incluyen “Honorarios Judiciales” por Bs. 5.700.000 y “Horarios Extrajudiciales” por Bs. 1.900.000, sin que exista ni un soporte ni una fundamentación legal para ello; de igual forma en el recibo del mes de abril de 2011 cobran la cantidad de Bs.500 por un traslado de la secretaria para la fijación de un cartel y por la supuesta publicación de un cartel Bs. 1.902,16, el cual por lo demás no aparece en este expediente; en el recibo del mes de marzo del 2012 cobran como gastos particulares Bs. 2.500 por un supuesto “Defensor Ad Litem”, el cual nunca fue ni solicitado, ni nombrado ni mucho menos juramentado, con lo cual la administradora demandante paso una factura por algo que nunca hizo, lo cual por lo demás tiene ribetes delictuales y pedimos al Tribunal se pronuncie sobre ello y ordene abrir las averiguaciones a que haya lugar en las correspondiente instancias, ya que los recibos de condominio solo es válido incluir los gastos comunes y no los que, supuestamente pudieran corresponder a un propietario en particular, ya que esos gastos no comunes tienen primero que ser demostrados con sus respectivos respaldos y soportes y ser aceptados por el propietario y no colocarlos, como hizo en este caso, arbitrariamente y sin control alguno por parte del propietario. Además la vigente ley de Propiedad Horizontal, en su Titulo Quinto referido a las sanciones, no prevé ninguna para el caso de que algún propietario contravenga dicha Ley y por lo tanto, no hay sanción sin Ley que lo establezca, por lo que no le es dado a la Administradora Demandante, fijar sanciones que no están en Ley alguna, incurriendo además en lo que pudiera llamarse usurpación de funciones.
De igual manera, cabe señalar aquí que mi representada por intermedio de sus representantes legales y en vista de las arbitrariedades e ilegalidades cometidas tanto por la Junta de Condominio como por la Administradora y hoy demandante, se vio en la necesidad de acudir al Instituto para la Defensas de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) en busca de asesoramiento y apoyo legal y consecuencialmente procedió a interponer formal denuncia en dicho Instituto a la cual se le asignó el expediente administrativo DTC-DEN-007524-2011 y en el cual se sustancio la denuncia por cobros ilegales y desproporcionados y se le dio la oportunidad a la administradora a presentar sus alegatos; así mismo nuestra representada convino a pagar las cuotas de condominio siempre y cuando se excluyeran los cobros indebidos ya señalados y como quiera que no se pudo conciliar en esta instancia, el INDEPABIS procedió a dictar la Providencia Administrativa signada como DEC-07-00125-2012, en fecha 13 de septiembre del 2012, en donde estableció, entre otras cosas que: “…. Ni el reglamento de condominio, ni la Ley de Propiedad Horizontal ni la Ley Venezolana, otorga a las personas jurídicas la faculta o la potestad de imponer sanciones o multas, ya que, esta atribución le compete al Estado”. Asimismo del estudio detallado de la providencia Administrativa antes señalada se puede constatar claramente todas las irregularidades cometida por la parte demandante y más aún, hasta la presente fecha, a mi representada no se le han presentado los recibos ajustados acorde con la decisión del ente Administrativo ni tampoco se le entregan mensualmente los recibos de condominio de los meses sucesivos a dichas providencias, pese a las múltiples gestiones realizada por ella a tal fin, razón por la cual mi representada no ha podido pagar regularmente los demás meses ni ha podido dar cumplimiento a dicha providencia administrativa.
Alega finalmente, que niega, rechaza y contradice en nombre de mi precitada representada, el monto señalado en el petirum del libelo de la demanda y correspondiente al monto de Bs. 46.859,35 por conceptos de condominios insolutos comprendidos desde el mes de Noviembre del 2003 hasta el mes de Abril del 2005 y Junio del 2011 hasta Agosto del 2012 inclusive, por no ser cierto ni ajustarse a la realidad, así como también niego que mi representada deba pagar concepto alguno por costas procesales, honorarios de abogados, por cuanto no le asiste la razón a la parte demandante, siendo ella la obligada al pago de dichos conceptos por lo temeraria de su acción, de igual forma a tenor de lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, formalmente rechazo la estimación de la demanda, efectuada por la demanda, por no ajustarse la misma a la realidad, igualmente niego, rechazo y contradigo la pretensión de la actora de que se aplique la Indexación Judicial, por cuanto dicha figura no existe como tal, pero a todo evento, si lo que quiso decir la demandante fue que se aplicara la corrección monetaria, ello tampoco procedería, por cuanto si se están cobrando intereses de mora no se puede indexar una suma que ya está siendo castigada con dichos intereses moratorios, pues de lo contrario se estaría sancionando dos veces la misma falta, lo cual obviamente es ilegal e inconstitucional.
LAPSO PROBATORIO
En la oportunidad legal para ello, ambas partes hicieron uso de ese derecho, promoviendo las siguientes pruebas:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La exhibición del Acta de Asamblea de Accionista de la Sociedad Mercantil Inversiones ECECA C.A., debidamente autentificado por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, veintitrés (23) de abril de 1976, bajo el Nº49, Tomo 42-A-Sdo y Asamblea de fecha dos (02) de mayo de 2007, los cuales corren insertos a los autos desde el folio cincuenta y uno (51) hasta el folio cincuenta y seis (56) ambos inclusive. Éste Tribunal señala que por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Registrador Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-
Original de los recibos de condominios insolutos, los cuales corren insertos en autos a los folios cinco (05) hasta el folio treinta y siete (37) ambos inclusive. Por cuanto dicho instrumento tienen entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en el contenida, y por cuanto no fueron desconocidos en su oportunidad correspondiente, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1363. Y ASI SE DECLARA.-
Original del Instrumento Poder otorgado Sociedad Mercantil CONDOMINIOS ACTUALES G.R., C.A., de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08 de abril de 1991, bajo el Nº 66, Tomo 16-A-Sgdo, a las Abogadas YVONNE MARIA ACARE SANCHEZ y NORA YSTURIZ CASTILLO, Abogadas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 63.856 y 21.749, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha diez (10) de Mayo de 2012, anotado bajo el Nº 19, Tomo 26, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual corre inserto en autos a los folios treinta y ocho (38) hasta el folio cuarenta y uno (41) ambos inclusive. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Público Vigésimo Sexto del Municipio Libertador Distrito Capital, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, ya que se evidencia la facultad que posee las Abogadas YVONNE MARIA ACARE SANCHEZ y NORA YSTURIZ CASTILLO para ejercer la representación legal de la parte actora. Y ASI SE DECLARA.-
Copia certificada del contrato de mandato de administración suscrito entre Sociedad Mercantil CONDOMINIOS ACTUALES G.R., C.A., por una parte; y por la otra, la Junta de Condominios de las Residencias Doramil, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha veinte (20) de Enero de 1994, anotado bajo el Nº 59, Tomo 04, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría el cual corre inserto en autos a los folios cuarenta y dos (42) hasta el folio cuarenta y siete (47) ambos inclusive. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Público Vigésimo Sexto del Municipio Libertador Distrito Capital, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-
Copia certificada de la Autorización expresa dada por la Junta de Condominios de las Residencias Doramil a la Sociedad Mercantil CONDOMINIOS ACTUALES G.R., C.A., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha trece (13) de Agosto de 2013, anotado bajo el Nº 15, Tomo 92, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría el cual corre inserto en autos a los folios cuarenta y ocho (48) hasta el folio cincuenta (50) ambos inclusive. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Público Vigésimo Quinto del Municipio Libertador Distrito Capital, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-
Copia Certificada de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital) en fecha treinta y uno (31) de Octubre de 1.986, anotado bajo el Nº 32, Protocolo Primero, Tomo 24, el cual corre inserto a los autos a los folios cincuenta y siete (57) hasta el folio sesenta y tres (63) ambos inclusive. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para ello, como lo es el Registrador del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital), y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, motivo por el cual, este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio. Y ASI DECLARA.-
Copia simple de la sentencia emanada del Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitanas de Caracas, signado con el Nº de expediente AP31-V-2011-001546, de fecha diez (10) de octubre del 2012, el cual corre inserto a los autos a los folios ciento noventa y tres (193) hasta el folio doscientos uno (201) ambos inclusive. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para ello, como lo es el Juez del Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitanas de Caracas, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, motivo por el cual, este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio. Y ASI DECLARA.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Copias Simple del expediente Nº DTC-DEN-007524-2001, llevado por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), hoy denominada Superintendencia de Precio Justos, los cuales corren insertos a los autos desde el folio ciento sesenta y ocho (168) hasta el folio ciento ochenta y tres (183) ambos inclusive, con relación a la presente prueba, quien aquí sentencia observa, que la parte actora trajo a los autos dicha prueba, a fin de demostrar si en dicha averiguación Administrativa se dicto alguna providencia o se ordeno recalcular los montos denunciados por excesivos y como quiera que dicho informe emana de un tercero que no es parte en el presente juicio, el mismo no fue debidamente ratificado, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Es por lo que éste Tribunal desecha la presente prueba. Así Se establece.-
La exhibición de los Libros de Asamblea de los propietarios y los libros de Acta de las Junta de condominios de edifico “Residencias Doramil” debidamente aperturado y sellado ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha veintiocho (28) de Julio de 2009 de los libros de Autentificaciones llevados por esa notaría, el cual corre inserto en autos a los folios doscientos dieciocho (218) hasta el folio doscientos veinte (220) ambos inclusive. Éste Tribunal señala que por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Público Vigésima Sexta del Municipio Libertador Distrito Capital, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-
DEL FONDO DE LA DEMANDA
La Sociedad Mercantil Condominios Actuales, G.R., C.A., de este domicilio y debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08 de abril de 1991, bajo el Nº 66, Tomo 16-A-Sgdo, alega que es Administradora del Condominio del Edificio “Residencias Doramil”, situado en la calle Negrín, entre la calle porvenir y García de la Urbanización la Florida, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital y se encuentra perfectamente autorizada mediante mandato de administración celebrado con la junta de condominio del referido edificio el día veinte (20) de enero de 1994, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta de Caracas, anotada bajo el Nº 59, Tomo 04 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y se encuentra autorizada expresa dada por su mandante para proceder a demandar judicialmente el cobro de las Cuotas de Condominio vencidas y no canceladas por los propietario.
De igual manera alega que la sociedad mercantil Inversiones Ececa C.A., de este domicilio, e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 23 de abril de 1976, bajo el Nº 49, Tomo 42-A-Sgdo y asamblea de fecha 02 de mayo de 2007, representada por los ciudadanos, Cristóbal Siso Fornez Y Dulce Siso Fornez, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-6.343.402 y V-5.009.622, es propietaria de un bien inmueble constituido por un (1) apartamento bajo el régimen de propiedad horizontal destinado a vivienda distinguido con el numero PH-3, situado en la planta Decima Cuarta (14) de las residencia “Doramil” situado en la calle Negrín, entre la calle porvenir y García de la Urbanización la Florida, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. El mismo se encuentra constituido por un área aproximada de ciento ochenta y dos metros cuadrados con veintidós decímetros cuadrados (182,22). Incluyendo balcón y jardineras; está ubicada en la décima cuarta (14) plantas e identificada con las letras y números PH-3 (Pent–House 3), y le corresponde un porcentaje de dos mil novecientos treinta cienmilésima por ciento (0,02930%) sobre los bienes, derechos y obligaciones de condominio; y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada norte del edificio; Sur: fachada sur; Este: fachada y Oeste: escaleras, piso superficie, Pent–House 1 y Pent–House 2 y pasillo de circulación por donde tiene su acceso. Los puestos de estacionamientos números cuarenta y cinco y cuarenta y seis (Nros. 45 y 46), están ubicados en la planta Sótano del mencionado edificio y el maletero numero sesenta y seis (66), está situado en la decima cuarta (14) planta (PH) del mencionado edificio. El documento de condominio de residencias “Doramil” se encuentra Registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 27 de junio de 1985, bajo el Nº 6, Tomo 53, del protocolo Primero. Tal inmueble le pertenece a la sociedad mercantil Inversiones Ececa C.A., antes identificada, según documento Registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta y uno (31) de octubre de 1986, bajo el Nº 32, Tomo 24, Protocolo Primero.
Alegando finalmente, que la propietaria Inversiones Ececa C.A., antes identificada, no ha pagado treinta y tres cuotas (33) cuotas mensuales de condominio vencidas, que van desde el mes de Noviembre del 2003 hasta el mes de abril del 2005 ambos inclusive y desde el mes de junio del 2011 hasta el mes de agosto del 2012 también inclusive, lo que suman la cantidad total de cuarenta y seis mil ochocientos cincuenta y nueve bolívares con treinta y cinco céntimos (Bs. 46.859,35), por tal motivo demanda por el procedimiento ejecutivo, de acuerdo a lo establecido en los artículos 630 y 638 del Código de Procedimiento Civil, a la sociedad mercantil Inversiones Ececa C.A., antes identificada, representada por los ciudadanos, Cristóbal Siso Fornez Y Dulce Siso Fornez , para que convenga en pagar, o a ello sea condenado por este Tribunal a los siguientes conceptos: Primero: La Cantidad de Cuarenta y Seis Mil Ochocientos Cincuenta y Nueve Bolívares con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 46.859,35), por conceptos de condominios insolutos, comprendido desde el mes de Noviembre de 2003 hasta el mes de Abril de 2005 y Junio del 2011 hasta agosto del 2012 ambos inclusive y Segundo: Las costas procesales calculadas prudencialmente por el Tribunal incluyendo los Honorarios de Abogados, de acuerdo con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la demanda, lo hizo alegando lo siguiente:
Que desconoce en su contenido y firma todos y cada uno de los treinta y tres (33) recibos de condominio que han sido promovidos como documentos fundamentales en la presente demanda, por cuanto los mismos no están suscritos por nadie, apareciendo sólo un sello húmedo con la palabra refrendado en unos casos y en otros con un sello húmedo que dice “pagado” y un garabato o rayón pero no identifica quien lo hace; como es sabido por todos, los recibos para tener plena validez deben estar debidamente emitidos, suscritos y firmados por quien los quiere hacer valer, de igual forma, todos y cada uno de los recibos están enmendados y manchados con corrector del conocido como “Tippex”, lo cual también los invalida, razón por la cual y como ya dije, los supuestos recibos carecen de total validez no obligando en modo alguno a mi representada. Asimismo impugna y desconoce el supuesto “Mandato de Administración”, por cuanto el mismo sólo fue suscrito por la supuesta Presidenta de la Junta de Condominio y el Presidente de la Administradora, no constando en el mismo la autorización ni de la Asamblea de Propietarios ni del resto de los integrantes de la junta de condominio, tal como lo establece los artículo 19 y 20 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, lo cual hace nulo e írrito dicho documento, ya que una sola persona no puede obligar a toda la comunidad de propietarios, por lo cual dicho documentos debe ser desechado del proceso. De igual forma impugna y desconoce el supuesto documento notariado certificado del Acta de la Junta de Condominio, denominado “autorización para demandar”, por cuanto no menciona en su texto que quienes lo suscriben fueron debidamente autorizados para que el Departamento Legal de la Administradora pudiera proceder en contra del apartamento PH3, propiedad de mi representada, de igual forma, tampoco por ante de la Notaría se dejó constancia en dicho documento de la condición con que actuaban los que suscribieron dicho documento ni se dejo constancia de que quienes lo suscriben sean quienes decían ser, ni que presentaron los documentos que los acreditan como tales, es decir miembros de la Junta de Condominio, todo lo cual contraviene lo establecido en el artículo 79 de la Ley de Registro Público y Notariado.
Por otro lado, que a todo evento y para el supuesto negado que mi petición contenida en el capítulo primero del presente escrito de contestación sea declarado sin lugar, en nombre de mi precitada representada, niego y rechazo y contradigo, todas y cada una de sus partes, la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho que se pretende hacer derivar de la misma, por ser totalmente falsos y no ajustarse a derecho. Asimismo no es cierto que mi representada adeude los montos establecidos en todo y cada uno de los supuestos recibidos de condominios, por cuanto los mismos contienen una serie de inexactitudes e impresiones que no se ajustan a la verdad, todos y cada uno de ellos, en forma individual, difieren en sus montos con lo establecido o señalados en el escrito libelar; es decir, en la demanda se pone un monto y cuando vamos a revisar el supuesto recibo nos encontramos con que se ha puesto otro monto; como ejemplo de ello vamos a citar el recibo del mes de noviembre del 2003, que señala en el libelo con un monto de Bs. 282, 67 y en el recibo tiene un monto de Bs. 753,772 y además, se encuentra enmendado con “Tippex” igual pasa con el resto de los recibos, los cuales todos y cada uno, formalmente lo rechazo e impugno. Aunado a esto más adelante en otros recibos también encontramos irregularidades e inconsistencias, por ejemplo, en el recibo del mes de abril del 2005, se incluyen intereses moratorios por Bs. 153,852 y gastos de cobranza por Bs. 480,786, así mismo en dicho recibo incluyen “Honorarios Judiciales” por Bs. 5.700.000 y “Horarios Extrajudiciales” por Bs. 1.900.000, sin que exista ni un soporte ni una fundamentación legal para ello; de igual forma en el recibo del mes de abril de 2011 cobran la cantidad de Bs.500 por un traslado de la secretaria para la fijación de un cartel y por la supuesta publicación de un cartel Bs. 1.902,16, el cual por lo demás no aparece en este expediente; en el recibo del mes de marzo del 2012 cobran como gastos particulares Bs. 2.500 por un supuesto “Defensor Ad Litem”, el cual nunca fue ni solicitado, ni nombrado ni mucho menos juramentado, con lo cual la administradora demandante paso una factura por algo que nunca hizo, lo cual por lo demás tiene ribetes delictuales y pedimos al Tribunal se pronuncie sobre ello y ordene abrir las averiguaciones a que haya lugar en las correspondiente instancias, ya que los recibos de condominio solo es válido incluir los gastos comunes y no los que, supuestamente pudieran corresponder a un propietario en particular, ya que esos gasto no comunes tiene primero que ser demostrados con sus respectivos respaldo y soportes y ser aceptados por el propietario y no colocarlos, como hizo en este caso, arbitrariamente y sin control alguno por parte del propietario.
Este Tribunal señala lo siguiente:
La propiedad horizontal se rige por las disposiciones de la ley de la materia y en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil. Pero como muchas de estas reglas legales no son de orden público, la voluntad de los particulares prela en la materia, mientras no colindan con normas legales de orden público, tomándose en cuenta lo siguiente:
1.- Las disposiciones del documento de condominio,
2.- Las disposiciones del reglamento de condominio,
3.- Los acuerdos tomados legalmente por los propietarios y
4.- Las decisiones que sobre la administración del inmueble, que tomen la Junta de Condominio, el Administrador y excepcionalmente un propietario aislado, tal como lo indica el Dr. José Luis Aguilar Gorrondona, en su Libro “Cosas, Bienes y Derechos Reales” (cursivas y negrillas del Tribunal).
Conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Asamblea General de Propietarios, La Junta de Condominio y el Administrador, son los entes encargados de la administración del inmueble.
En lo concerniente a la Asamblea, ésta tiene el carácter deliberante y legislativo, estructurado por la voluntad de los copropietarios; en cuya órbita son adoptadas decisiones fundamentales para la vida del sistema; en cuanto a la Junta de Condominio, ésta tiene la facultad de decisión y de gestión en los asuntos de la comunidad; sus decisiones son tomadas por mayoría de votos.
Las atribuciones principales de la Junta de Condominio, son de vigilancia y control sobre la administración, ella depende de la Asamblea, de quién recibe encargos expresos complementarios de los reglamentados en el Documento de Condominio y en la ley.
En cuanto al Administrador, éste será designado por los copropietarios reunidos en Asamblea; por un período de un (01) año, quién será la persona llamada a enfrentar los asuntos y problemas ordinarios de la comunidad, bajo el control y vigilancia de la Junta. Sus atribuciones y deberes se encuentra señalados en el artículo 20 de la precitada ley; comprendiendo como actos materiales: cuidar y vigilar las cosas comunes, realizar actos urgentes de administración y conservación, reparaciones menores...como actos contables: llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afectan al inmueble; llevar los libros de Actas de Asamblea, Acta de la Junta de Condominio… como actos ejecutivos: se puede mencionar la convocatoria que hace a la Asamblea, por iniciativa propia, cumplir y hacer cumplir acuerdos de la Asamblea o de la Junta...y como actos jurídicos: ejercer en juicio la representación activa o pasiva de los propietarios, previamente autorizado por la Junta....; tal como lo indica el Dr. Rafael Ángel Briceño, en su Libro de la “Ley de Propiedad Horizontal y sus Acciones Judiciales”.
De estos actos jurídicos, este Tribunal pasa a transcribir el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal:
Corresponde al administrador “…Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos de abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esa facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”
Pero quién aquí suscribe señala que debe entenderse además, que la obligación de desarrollar la actividad de gestión, comprende todos los actos necesarios para el cumplimiento del encargo, con las responsabilidades propias del mandato; por ende se debe acotar que no son solo las atribuciones y deberes señalados en el precitado artículo; sino también todas aquellas que se refiera a los asuntos condominiales de la propiedad horizontal.
Ahora bien, planteados como han sido suficientemente los límites de la presente controversia, debe concluirse imperativamente, que en el caso que nos ocupa, la representación judicial de la parte actora, con los instrumentos traídos a los autos demostró la falta de pago de las cuotas de condominio en el tiempo oportuno correspondientes al mes de Noviembre del 2003 hasta el mes de abril del 2005 ambos inclusive y desde el mes de junio del 2011 hasta el mes de agosto del 2012 también inclusive, lo que suman la cantidad total de cuarenta y seis mil ochocientos cincuenta y nueve bolívares con treinta y cinco céntimos (Bs. 46.859,35), y el demandado, por su parte, con los elementos traídos a los autos no fueron capaz de enervar la acción intentada en su contra o destruir la presunción de veracidad que ampara los hechos alegados por el demandante en el libelo, quedando por consiguiente evidenciado el manifiesto incumplimiento del demandado en su carácter de propietario del bien inmueble constituido por un (1) apartamento bajo el régimen de propiedad horizontal destinado a vivienda distinguido con el numero PH-3, de la obligación primordial de pago de las cuotas mensuales de condominio, de igual forma al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su pretensión, motivo por el cual, considera ésta Juzgadora que la presente demanda debe prosperar.
En consecuencia, en consideración de lo antes expuesto, teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos y como quiera que el demandado no logró desvirtuar lo alegada por la parte actora, en virtud del déficit probatorio inducido, es por lo que, ateniéndose a las normas de derecho, ésta sentenciadora como director del proceso, considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como en efecto declara CON LUGAR la demanda que por Cobro de Bolívares sigue ante éste Juzgado LA Sociedad Mercantil CONDOMINIOS ACTUALES G.R., C.A., antes identificada contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES ECECA C.A., representada por los ciudadanos, CRISTOBAL SISO FORNEZ y DULCE SISO FORNEZ, antes identificada. Y ASI SE DECLARA.-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA CON LUGAR la acción que por Cobro de Bolívares sigue la Sociedad Mercantil CONDOMINIOS ACTUALES G.R., C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES ECECA C.A. En consecuencia se ordena a la parte demandada perdidosa, a lo siguiente:
PRIMERO: Pagar la cantidad total de cuarenta y seis mil ochocientos cincuenta y nueve bolívares con treinta y cinco céntimos (Bs. 46.859,35), por concepto de treinta y tres cuotas (33) cuotas mensuales de condominio vencidos y no pagados.
SEGUNDO: Se ordena la indexación monetaria del monto señalado en el particular anterior, para lo cual se ordena experticia complementaria del fallo, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber quedado vencida en el presente proceso, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, de la misma.
PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los treinta (30) días del mes de Noviembre del año Dos mil Quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE.
LA SECRETARIA.
Abg. MARÍA VIRGINIA SOLORZANO PARRA
En esta misma fecha, se registró y publicó la presente decisión, siendo las 2:00 p.m.
LA SECRETARIA.
Abg. MARÍA VIRGINIA SOLORZANO PARRA
AAML/MVSP/Ic.
EXP-AP31-V-2.012-001693
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