TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, nueve (09) de noviembre de 2015
205º y 156º

PARTE ACTORA: ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS, LUIS LORENZO PENAS, LEILA ESTHER NAVARRO MENDOZA, PAULA HERNÁNDEZ RINCÓN y PASQUALE ALFONSO YAPICCA MANGANELLI, venezolanos, todos y española la segunda, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-13.137.286, E-936.656, V-14.035.086, V-14.744.642, V-10.787.091, V-2.993.308 y V-6.150.830.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado ALCIDES GIMENEZ PINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.591.-
PARTE DEMANDADA: ORGANIZACIÓN P.A.F.I. C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 22 de diciembre de 1994, bajo el N° 47, Tomo 198-A-Pro; (R.I.F). J-30234908-7, en la persona de cualquiera de sus Directores, ciudadanos JOSE GREGORIO PARDO FIGUEIRAS o JUAN CARLOS PARDO FIGUEIRAS.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARIEL FABIOLA MELENDEZ BERROTERAN y JHONATHAN R. PERALES MORALES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 178.198 y 142.049, respectivamente.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: IMPUGNACIÓN DE RECIBOS DE CONDOMINIO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2014-001439

I
NARRATIVA
Se refiere la presente causa a una demanda de IMPUGNACIÓN DE RECIBOS DE CONDOMINIO incoada por los ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS, LUIS LORENZO PENAS, LEILA ESTHER NAVARRO MENDOZA, PAULA HERNÁNDEZ RINCÓN y PASQUALE ALFONSO YAPICCA MANGANELLI, en contra de la ORGANIZACIÓN P.A.F.I. C.A.-
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 30 de octubre de 2014, y su auto complementario de fecha 18 de noviembre de 2014, por los trámites del procedimiento breve.-
En fecha 26 de noviembre de 2014, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada.-
En fecha 10 de diciembre de 2014, el ciudadano Alguacil Julio José Echeverría Marcano, consignó mediante diligencia, Compulsa librada a la Organización P.A.F.I, C.A, parte demandada en el presente Juicio, en la persona de sus Directores, en virtud de no poder ser localizados en el domicilio señalado por la parte interesada.
En fecha 14 de enero de 2015, se recibió diligencia presentada por el abogado ALCIDES GIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.591, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó se acuerde la práctica de la citación de la parte demandada por correo certificado, en conformidad con el articulo 219 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de enero de 2015, se oficio al Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), remitiendo la compulsa de la parte demandada.
En fecha 19 de febrero de 2015, el ciudadano Alguacil Jesús Rangel, consignó por medio de diligencia, firmado y sellado copia del aviso de recibo de citaciones y notificaciones Judiciales, No. 027-2015, como prueba de haber dejado original en la sede de Ipostel, dándole así cumplimiento a lo establecido en el artículo 219 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 13 de marzo de 2015, el ciudadano Alguacil César Martínez, consignó por medio de diligencia, compulsa sin firmar librada a la parte demandada Organización P.A.F.I C.A en la persona de cualesquiera de sus directores, por cuanto se trasladó en varias oportunidades a la dirección señalada, y no fue posible lograr la citación personal.-
En fecha 15 de mayo de 2015, se recibió devolución de IPOSTEL, mediante oficio N° 027-15, de fecha 20 de enero de 2015, proveniente del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-
En fecha 28 de julio de 2015, se recibió diligencia suscrita por el Alguacil Jesús Rangel, mediante la cual consignó resultas de citación por Ipostel.-
En fecha 07 de agosto de 2015, se recibió acuse de aviso de recibo de citaciones y notificaciones judiciales de IPOSTEL, recibida por JOSE PARDO.
En fecha 11 de agosto de 2015, se recibió Escrito de Contestación de Demanda, presentada por la Abogada MARIEL FABIOLA MELENDEZ BERROTERAN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 178.198, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandada.-
En fecha 22 de septiembre de 2015, se recibió escrito de promoción de pruebas, presentado por el abogado ALCIDES GIMENEZ PINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.591, actuando en este acto como apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 23 de septiembre de 2015, se dictó auto mediante el cual este Tribunal se pronunció en relación a las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 23 de septiembre de 2015, este Juzgado, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, excitó a las partes para que tuviera lugar un acto conciliatorio entre las partes respecto a lo debatido en la causa.
En fecha 29 de septiembre de 2015, oportunidad fijada a los fines de llevar a cabo el acto conciliatorio entre las partes, el alguacil encargado anunció el acto en la forma de Ley, compareciendo a dicho llamado el Abogado ALCIDES GIMENEZ PINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.591, actuando en este acto como apoderado judicial de la parte actora. Asimismo, se dejó constancia que la parte demandada no compareció por sí ni por medio de apoderado judicial alguno.
En fecha 29 de septiembre de 2015, se recibió diligencia presentada por el abogado ALCIDES GIMENEZ PINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.591, actuando en este acto como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó la extensión del lapso probatorio para la práctica de la inspección judicial, así mismo solicitó se fije la oportunidad para la práctica de la medida.
En fecha 29 de septiembre de 2015, se dictó auto para mejor sustanciar, de conformidad con lo establecido en el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, mediante el cual este Tribunal ordenó la evacuación de inspección judicial para el Décimo (10°) día de despacho siguiente a dicha fecha. Se dejó constancia que el presente lapso tendrá una duración de diez (10) días de despacho a partir de dicha fecha, exclusive, y vencido dicho lapso, se procederá a dictar la sentencia definitiva dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes.
En fecha 19 de octubre de 2015, este Tribunal se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: Edificio Linery, situado en la calle Sucre y Mis Encantos del Municipio Chacao, Estado Miranda, a objeto de evacuar la prueba de inspección judicial.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, pasa a hacerlo en los siguientes términos:
II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la representación judicial de la parte actora, que la ORGANIZACIÓN P.A.F.I. C.A., es Administrador del Condominio y representante en juicio de la Comunidad de Propietarios por los asuntos que conciernen a la administración de las cosas comunes del Edificio Linery, ubicado en la calle Sucre y Mis Encantos del Municipio Chacao del Estado Miranda, y que por virtud del Literal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y el Literal f) de la cláusula Décima Sexta del Documento de Condominio, cobra a sus poderdantes (Locales B, C, D, E, H, K, L y M y Sótano), los recibos de condominio correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2014, y siguientes, correspondiente a la administración del Edificio Linery, presentados para su aceptación y pago.
Señala que el terreno que ocupa la edificación tiene una superficie de 1.350 Mts.2, ubicado en el cruce de las calles Sucre y Mis Encantos, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Que dicho edificio está constituido por Planta Sótano, Planta Baja y doce (12) Plantas Tipo apartamentos. Que la Planta Baja tiene un área aproximada de 820 Mts.2, consta de pasillo de entrada al edificio (exclusivo para el acceso a las 12 plantas tipo apartamentos, caja de ascensores, ductos de basura, escalera de acceso a la Primera Planta, dos (02) patios descubiertos, callejón de trabajos de electricidad, cuarto de taponera, pasillo libre de lectura de medidores y de trece (13) locales de comercio, que dan frente a la calle Sucre, identificados con las letras A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L,M y Local de Depósito.} Esto para evidenciar que los locales de comercio que conforman la Planta Baja del Edificio Linery, tienen su acceso y despliegan toda su actividad por la calle Sucre y la calle Mis Encantos de Chacao y no tienen acceso al resto de la edificación ni tampoco a las restantes doce (12) plantas tipo apartamentos destinadas a vivienda, deslinde éste, perfectamente claro, pues el acceso a la parte de viviendas esta dotado de reja de seguridad, llaves magnéticas y cámaras, cuyas áreas comunes, patios, pasillos y ascensores son del uso exclusivo de los propietarios de los apartamentos.
Que los cuales impugna por las razones siguientes:
MES DE FEBRERO DE 2014: En el segmento DESCRIPCIÓN DE GASTO, después del renglón TOTAL GASTOS COMUNES, aparece la partida FONDO REPARACIONES VARIAS S/ASAMBLEA 05/12/13, por la cantidad de Bs. 10.000,00. Dicho cargo supuestamente fue acordado en la Asamblea General Ordinaria de Propietarios, de fecha 05 de diciembre de 2013, y lo califica de supuestamente, porque, como Fondo que es, no se determinó su legalidad y legitimidad, la forma como sería administrado y cuales serían las reparaciones o mejoras del edificio a las cuales estaría dirigido o destinado y, además, secuencialmente va creciendo según transcurren los meses y se incrementa mes a mes en el segmento del recibo RESERVAS, de manera que, en febrero 2014 se inicia con Bs. 10.000,00, en el mes de marzo 2014, se acrecienta hasta Bs. 20.000,00; en el mes de abril de 2014, se acrecienta hasta Bs. 30.000,00; pero en el mes de mayo decrece abruptamente a Bs. 10.746; de tal suerte que, si se trata de establecer, según la información del cuestionado recibo y los subsecuentes recibos de condominio, cual es el destino de esa discrepancia o diferencia, es decir, el uso de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 19.524,00), no encuentra explicación alguna. Más aún, la partida en cuestión fue supuestamente acordada el día 05 de diciembre de 2013, por la Asamblea y no es sino hasta el día 18 de febrero de 2014, que a su solicitud se informa a los Locales de Comercio de ese cargo, a través de una copia simple de la Asamblea y copia del Informe de los acuerdos de la Asamblea General Ordinaria de Propietarios, emitido por la Organización P.A.F.I., C.A., y que les fuera entregado el día 18 de febrero de 2014, según se aprecia del sello húmedo estampado por Organización P.A.F.I., C.A., es decir, setenta y cinco (75) días más tarde de su ocurrencia.
Que el cuestionado FONDO REPARACIONES VARIAS S/ASAMBLEA 05/12/13, por la cantidad de Bs. 10.000,00. que aparece en el recibo de condominio del mes de febrero de 2014, deroga el contenido del literal b) del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley ésta con carácter de orden público absoluto, lo que lo vicia dicho cargo de nulidad absoluta.
Que este Fondo nunca fue acordado como gasto ordinario por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, lo que lo vicia de nulidad absoluta, y su cargo en el recibo de condominio es ilegitimo, ya que, lo que se pretendió hacer con la Asamblea Ordinaria de Condominio de fecha 05/12/2013 y su informe posterior, fue darle una apariencia de legalidad. Además, cuestiona que su utilización quede a discrecionalidad del Administrador.
Que la pretendida Asamblea del 05 de diciembre de 2013, derogó el dispositivo de la Cláusula Décima Séptima del Documento de Condominio, referido al Quórum para deliberar y celebrar acuerdos válidos y obligatorios para la comunidad de propietarios.
Asimismo, procede a impugnar el cuestionado recibo de condominio correspondiente al mes de febrero de 2014, emitido por el Administrador del Condominio del Edificio Linery, en virtud que en dicho recibo se aprecia como cargo común a los Locales de Comercio y a los apartamentos, situados éstos en las doce (12) plantas tipo, las partidas “SUM. E INST. CILINDRO Y 29 DUPLICADOS DE LLAVES”, por la cantidad de Bs. 7.207,20, lo cual significa que, para facilitar la entrada a los residentes por la reja de acceso del Edificio, así como las llaves de uso personal para cada uno de ellos, el condominio se gastó Bs. 9.363,20 y los Locales de Comercio, que no tienen acceso a esa parte del Edificio, pues es un área privativa y de uso exclusivo de los residentes, asumieron casi la mitad de dicho costo, es decir, que según el Administrador de Condominio los Locales de Comercio, pagan por objetos que no usan o consumen. Este hecho deroga el predicado a que se refiere el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Asimismo, impugna el referido recibo de condominio del mes de febrero de 2014, el cual contiene la partida MANTEN. ASCENSORES por la suma de Bs. 1.288,00, manifestando que el mismo no reporta ningún beneficio para los Locales de Comercio, pagar casi el cincuenta por ciento (50%) de dicha partida, pues dichos ascensores son de uso exclusivo de los residentes del edificio.
SEGUNDO: MES DE MARZO DE 2014: Que en nombre de sus mandantes procede a impugnar el recibo de condominio correspondiente al mes de marzo de 2014, emitido por el Administrador Organización P.A.F.I., C.A., ya que el mismo contiene la partida COMPRA BOLSAS P/BASURA F-6456, por la cantidad de Bs. 3.494,00, la cual no aprovecha en nada a los Locales de Comercio del Edificio Linery, ya que, dentro de la distribución de la edificación, los bajantes de basura están internamente en el área residencial, sirven solamente a las doce (12) plantas Tipo Apartamentos, es decir, solo a los cincuenta y ocho (58) apartamentos quienes lo utilizan exclusivamente.
Que el Administrador derogó el contenido del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues en este caso, son los apartamentos del Edificio Linery, quienes deberían asumir el costo de esta partida.
Igualmente, señala el costo por concepto de PRODUCTOS DE LIMPIEZA, por la cantidad de Bs. 972,57. Esta Partida en nada aprovecha a los Locales de Comercio, pues solo el área residencial de los apartamentos utiliza productos de limpieza para las áreas comunes.
Señala como cargo indebido y no imputable a los Gastos Comunes, la partida AGUA HIDROCAPITAL, por la cantidad de Bs. 7.945,00, que debería ser cobrada por consumo; la partida MANTEN. ASCENSORES, por la cantidad de Bs. 1.288,00, partida que debería ser cobrada sólo a los residentes del Edificio Linery, quienes usan los ascensores.
TERCERO: MES DE ABRIL DE 2014: Que en nombre de sus mandantes procede a impugnar el recibo de condominio correspondiente al mes de abril de 2014, emitido por el Administrador Organización P.A.F.I., C.A., ya que el mismo contiene la partida REPARACIÓN ASCENSORES, por la cantidad de Bs. 30.650,00, requiriendo del Administrador soporte correspondiente a los fines de su verificación, y les entregaron una factura sin número, de fecha 09 de abril de 2014, emitida por BIRD, cuyo concepto se refiere a la instalación de un Sistema de Control de Acceso con cámaras y con cobertura a distintos lugares internos del edificio, siendo una mejora para la seguridad del edificio, debiendo ser aprobada por el setenta y cinco por ciento (75%) de la Comunidad de Propietarios, derogando así el contenido del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y la cláusula Décima Segunda del Documento de Condominio.
CUARTO: MES DE MAYO DE 2014: Que en nombre de sus mandantes procede a impugnar el recibo de condominio correspondiente al mes de mayo de 2014, emitido por el Administrador Organización P.A.F.I., C.A., ya que el mismo contiene la partida INSTALAC. CAMARAS CCTV 1/6, por la cantidad de Bs. 238,51, requiriendo del Administrador el soporte correspondiente a los fines de su verificación y no fue posible obtener copia del mismo, violentando así el contenido del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y la cláusula Décima Sexta del Documento de Condominio.
QUINTO: PUNTO ESPECIFICO DEL CONSUMO DE AGUA: Que en nombre de sus mandantes procede a impugnar los recibos de condominio correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y siguientes de 2014, emitido por el Administrador Organización P.A.F.I., C.A., en los cuales aparece como GASTO COMUN Y ORDINARIO la partida AGUA HIDROCAPITAL, por las siguientes cantidades: febrero: Bs. 5.893,80; marzo: Bs. 7.945,80; abril: Bs. 6.543,00 y mayo: Bs. 6.777,30, por cuanto no puede ser reflejada como un gasto común sino como consumo individual y derivado de la lectura individual que se realice a cada vivienda o a cada Local de Comercio.
Que en virtud de lo anteriormente expuesto procede a demandar en nombre de sus representados a la ORGANIZACIÓN P.A.F.I., C.A., en su condición de Administrador del Condominio del Edificio Linery, para que convengan o en su defecto sea condenado por el Tribunal a:
PRIMERO: Excluir del recibo de condominio la partida cuestionada FONDO REPARACIONES VARIAS S/ASAMBLEA 05/12/13, por la cantidad de Bs. 10.000,00, cargada en los meses de febrero, marzo, abril y mayo y los que se sigan emitiendo del año 2014, porque su aprobación fue hecha en contravención y desacato de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio del Edificio Linery.
SEGUNDO: Excluir del recibo de condominio la partida cuestionada “REPARACION DE ASCENSORES”, por la cantidad de Bs. 30.650,00, cargada ilegalmente en el mes de abril de 2014, partida ésta con la que se disfrazó el verdadero propósito de instalar un Sistema de Control de Acceso con cámaras, en la entrada del Edificio Linery y que, como mejora, debió ser aprobado conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio del Edificio Linery.
TERCERO: Excluir del recibo de condominio la partida cuestionada INSTALAC. CAMARAS CCTV 1/6, por la cantidad de Bs. 238,51, siendo ésta la primera cuota de seis que comenzó a cargarse ilegalmente en el mes de mayo de 2014, la cual, como mejora, debió ser aprobado conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio del Edificio Linery.
CUARTO: Excluir del recibo de condominio la partida cuestionada “AGUA HIDROCAPITAL”, cargada en los meses de febrero, marzo, abril, mayo y los que se sigan emitiendo del año 2014 y se cargue en el renglón GASTOS NO COMUNES, el consumo de agua que realmente causa cada Local de Comercio, así como cada uno de los cincuenta y ocho (58) apartamentos que se ubican en las doce (12) plantas del Edificio Linery.
QUINTO: Excluir del recibo de condominio de los Locales de Comercio, correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y meses los siguientes todos aquellas partidas, cuyo pago exclusivo incumban a los cincuenta y ocho (58) apartamentos, ubicados en las doce (12) Plantas Tipo del Edificio Linery, todo en base a los razonamientos hechos en el libelo de demanda y los que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio sean aplicables al caso subjudice.
SÉPTIMO: Que el Administrador del condominio del Edificio Linery realice un desglose de los gastos y establezca por renglones los siguientes gastos: EL PRIMER RENGLÓN que corresponden a los Locales de Comercio; EL SEGUNDO RENGLÓN que contiene los gastos que son propios e inherentes de la parte residencial constituida por los cincuenta y ocho (58) apartamentos que se ubican en las doce (12) Plantas Tipo del Edificio Linery y un TERCER RENGLÓN que contenga los gastos que son comunes a ambos sectores, todo en cumplimiento del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
OCTAVO: Que el Tribunal, en su definitiva, determine la responsabilidad del Administrador de condominio del Edificio Linery, la sociedad ORGANIZACIÓN P.A.F.I., C.A., y si ha lugar a la aplicación del Parágrafo Único del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, con todos los pronunciamientos conducentes.
Estimó la demanda en 393,70 Unidades Tributarias.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
PUNTO PREVIO
En su Escrito de Contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada antes de proceder a contestar al fondo opuso las siguientes defensas de fondo: FALTA DE CUALIDAD PASIVA Y LA CADUCIDAD DE LA ACCION

DE LA FALTA DE CUALIDAD
Señalando que, la acción intentada según manifiesta la actora, es la nulidad de los recibos de condominio librados por su mandante, en su condición de administradora del Edificio Linery. Que, al verificar con detenimiento los rubros que pretenden ser impugnados, además del fondo de reparaciones acordado por la comunidad de asamblea: “Suministro e instalación de cerradura, cilindros y copias de llaves, mantenimiento de ascensores, compras de bolsas para basura según factura 6456, productos de limpieza, instalación de cámaras circuito cerrado de TV, consumo de agua”, todos éstos ítems, incluidos en los recibos de condominio del inmueble, han sido, previa elaboración de la planilla de condominio correspondiente, autorizados, adquiridos y pagados por la Junta de Condominio del inmueble o la comunidad de copropietarios según el caso, su mandante, recibidas las facturas y constatar que se trata de trabajos ejecutados por la comunidad como principal administrador y conservador de sus propios bienes, conforme al artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, procede a librar la notificación de cobro por los trabajos ejecutados en su condición de mandante de tal comunidad.
Que tales trabajos y sus consecuentes gastos, fueron efectuados por la comunidad de copropietarios representada para tal labor por la Junta de Condominio, debiendo corresponder a ésta última dar respuesta de las labores ejecutadas a favor de la comunidad.
Que las administradoras no representan a la comunidad de propietarios, a menos que expresamente hayan sido autorizadas, conforme al literal “E” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que si bien es cierto, los recibos de condominio han sido librados por la Organización Pafi, C.A., en su condición de administradora de condominio, no es menos cierto y evidente que los conceptos objeto de impugnación corresponden a trabajos y servicios comunes del inmueble, ordenados por el mandante de la administradora de condominio, la comunidad de copropietarios y la junta de condominio, es decir, la identidad entre la persona contra la cual se ejerce la presente acción y aquella llamada directamente a responder, no es la misma, ya que la administradora no es más que un mandatario de la comunidad de copropietarios.
Alegó igualmente en el PUNTO PREVIO, la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, toda vez que la Asamblea de copropietarios que tomó la decisión de crear un fondo especial para reparaciones, fue celebrada el pasado 05/12/2013, cumpliendo los parámetros legalmente exigidos para la convocatoria, resultando valida la decisión adoptada por la comunidad de copropietarios, remitiéndose igualmente en fecha posterior, informe a todas las unidades de viviendas y locales detallado las decisiones tomadas, correspondiéndole la impugnación del mismo dentro de los treinta (30) días siguientes a su celebración, lapso de caducidad que ha transcurrido con creces si se considera que el actor consignó libelo de demanda el 14 de octubre de 2014, más de diez (10) meses después, aproximadamente trescientos ocho (308) días después a la celebración de la asamblea, y la parte actora confiesa que tuvo conocimiento del acuerdo tomado en la asamblea en fecha 18 de febrero de 2014, en tal sentido, los treinta (30) días a que se hace mención, fenecieron el pasado 18 de marzo de 2014.
Por lo que solicita se declare la caducidad de la acción, conforme lo establece el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada niega, rechaza y contradice tanto en las afirmaciones de hecho y de derecho, y de igual forma no reconoce la totalidad de las copias simples anexas al escrito libelar, por lo que opone la Falta de Cualidad Activa para intentar la acción, toda vez que impugna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las reproducciones fotostáticas de los presuntos documentos de los que se deriva la supuesta propiedad.
Impugna y desconoce las meras reproducciones fotostáticas de los presuntos instrumentos contentivos de poder especial, mediante las cuales actúa el supuesto mandatario.
Desconoce, por resultar impertinentes, los recibos de condominio correspondientes a los meses de mayo y junio de 2011.
Asimismo, al dar contestación al fondo de la demanda lo hace en los siguientes términos:
Que conforme al Documento de Condominio, se refiere a Apartamentos por igual a aquellas unidades destinadas a VIVIENDA y COMERCIO, hecho que resulta visible al verificar el documento de condominio como un todo, sin descontextualizar el contenido del mismo.
Que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal le atribuye una cuota de participación a cada unidad de vivienda o comercio la cual servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de de la comunidad, salvo que de conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales, artículo 8 ejusdem, lo cual no ha ocurrido, creándose una obligación legal en cabeza del titular del derecho de propiedad de la unidad de vivienda o comercio, de contribuir, en la proporción atribuida conforme el artículo 7 antes mencionado, en los gastos comunes a todos, obligación proter rem que sigue siempre la propiedad del inmueble.
Que alega el accionante, que su representada en su condición de Administrador de condominio debe realizar una suerte de “análisis, examen y discriminación” de los gastos antes de proceder a su cobro, lo cual va màs allá de la obligación que le impone el literal “d”, artículo 20 en concordancia con el artículo 7, ambos de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo suficiente para realizar el cobro de los gastos comunes (y los posibles gastos no comunes) la lectura del Documento de Condominio del Edificio correspondiente, con apego a la Ley de Propiedad Horizontal
Que el documento de condominio no excluye expresamente a los locales comerciales de determinadas cargas comunes y alegar su no uso o disfrute, no es suficiente para, jurídicamente, excluir la obligación de satisfacer los gastos comunes, o no comunes según sea el caso, del inmueble; así como tampoco otorga determinadas áreas comunes el uso exclusivo de las mismas a un determinado apartamento, conforme lo estatuye el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que todos los gastos causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, así como todos los declarados como tales por la Ley y el Documento de Condominio y los acordados por el setenta y cinco por ciento (75%) de los copropietarios, son comunes a todas las unidades de vivienda o comercio, según alícuota determinada en el documento de condominio; en caso de pretender modificarlo para excluir determinadas cargas comunes, entre unidades de viviendas y comercio, tendrá que obtener el acuerdo unánime (100%) de los copropietarios del inmueble para tal modificación (artículo 29 LPH), sin lo cual, las cargas continuarán distribuyéndose conforme lo consagra el Documento de Condominio.
Que la falta de provecho de determinados servicios no excluyen directamente la obligación legal de contribuir los gastos comunes, lo cual debe desprenderse expresa y directamente de la norma, por tal razón no puede proceder la petición realizada por la parte actora de excluir gastos comunes según el provecho a las unidades de viviendas y comercio.
Que en lo que respecta a la instalación de cámaras de seguridad en áreas comunes, la misma no constituye una mejora para el edificio, al contrario, pasó a ser una necesidad por seguridad de la comunidad de copropietarios, considerándose un gasto incluso de administración y conservación de áreas comunes; su instalación urgente, además de la inseguridad personal y material que afecta a nuestra sociedad, fue necesaria como consecuencia de una realidad social, las manifestaciones continuas que ocurrieron en las inmediaciones del Municipio Chacao que iniciaron en el mes de febrero de 2014, estando tácitamente la comunidad de copropietarios de acuerdo con tal medida, quienes han pagado sus recibos de condominio con los gastos correspondientes; en base a lo antes expuesto, para la instalación de las cámaras de seguridad, no resulta necesario el acuerdo del 75% de la comunidad de copropietarios como pretende hacer ver la representación de la parte actora.
Que en relación a la impugnación de las cantidades determinadas en los recibos de condominio por concepto de HIDROCAPITAL, en la cual la parte actora solicita se cargue como un gasto no común, resalta que la mencionada empresa del Estado, realiza la facturación del servicio mediante un sólo medidor (como lo hace con los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal) y en base a una tarifa residencial, la cual, conforme lo estatuye el artículo 7 en concordancia con el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, al solicitarse su pago en la planilla de condominio respectiva, es distribuido entre los copropietarios según alícuota determinada por el Documento de Condominio, constituyendo un gasto común a la comunidad de copropietarios. Si desea, algún copropietario del edifico, un medido particular para su unidad de vivienda o local, debe acudir directamente a Hidrocapital, departamento de catastro, quien luego de requerir determinados documentos y realizar un avalúo pertinente, procederá a suministrar un medidor dando lugar a la “separación del consumo”, algo totalmente ajeno a su mandante, hoy demandada.
Que en relación a la solicitud de responsabilidad del administrador conforme lo estatuye el parágrafo único del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual es un derecho exclusivo de la comunidad de copropietarios quienes, en caso de real incumplimiento del administrador de las obligaciones que le impone la Ley, pueden acordad conforme al artículo 18, literal “b”, la destitución del administrador, lo cual forzosamente hace improcedente la solicitud ya que es la comunidad de copropietarios, conforme la Ley de Propiedad Horizontal, a quienes corresponde decir si procede o no la consecuencia jurídica contenida en el parágrafo único de la mencionada norma.
Que en cuanto a la solicitud que hace la parte demandante que este Tribunal ordene al administrador del condominio del Edificio Linery, desglose los gastos comunes según su destino y provecho, entre locales apartamentos y comunes a todos, lo cual es contrario al documento de condominio y a la Ley de Propiedad Horizontal, textos que por su especialidad rigen la materia condominial y cuyas normas son de orden público.
Por último, solicita se declare Sin Lugar la demanda intentada por la parte actora en el presente juicio.
DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN
Por otra parte, la accionada alegó como punto previo la CADUCIDAD DE LA ACCIÒN, toda vez que la Asamblea de copropietarios que tomó la decisión de crear un fondo especial para reparaciones, fue celebrada el pasado 05/12/2013, cumpliendo los parámetros legalmente exigidos para la convocatoria, resultando valida la decisión adoptada por la comunidad de copropietarios, remitiéndose igualmente en fecha posterior, informe a todas las unidades de viviendas y locales detallado las decisiones tomadas, correspondiéndole la impugnación del mismo dentro de los treinta (30) días siguientes a su celebración, lapso de caducidad que ha transcurrido con creces si se considera que el actor consignó libelo de demanda el 14 de octubre de 2014, más de diez (10) meses después, aproximadamente trescientos ocho (308) días después a la celebración de la asamblea, y la parte actora confiesa que tuvo conocimiento del acuerdo tomado en la asamblea en fecha 18 de febrero de 2014, en tal sentido, los treinta (30) días a que se hace mención, fenecieron el pasado 18 de marzo de 2014.
Establece el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo siguiente:
“…Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.
Si no se hubiere convocado la asamblea o sino se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
E1 recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del Procedimiento Civil para los juicios breves….”
A los fines de resolver el Tribunal observa:

DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA
El Tribunal para resolver observa:
Sobre la cualidad, el Dr. LUIS LORETO, en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” omissis “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” omissis “Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”. omissis “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”.
En este mismo orden de ideas La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 15 de diciembre de 2005, con ponencia de la Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, en cuanto a la legitimación a la causa estableció lo siguiente:
“...la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...”. (subrayado del Tribunal) (Sentencia Nro. 5007. caso: Andrés Sanclaudio Cavellas. Exp. Nro. 05-0656. http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Diciembre/5007-151205-05-0656%20.htm)

En el caso que nos ocupa la actora con la presente demanda procede a impugnar los recibos de condominio librados por la Organización Pafi, C.A., a los propietarios como Administradora del Edificio Linery, a los efectos de excluir los gastos señalados en el Libelo y cargados a los locales comerciales identificados como: B,C,D,E,H,K,L,M Y SÓTANO, en los recibos de condominio de los meses de febrero, marzo , abril y mayo de 2014, y, los siguientes, algunos de esos gastos acordados en asamblea General Ordinaria de Propietarios de fecha 05 de diciembre de 2013.
Señala el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho…”
Conforme a la norma, cualquier propietario puede impugnar un acuerdo tomado por mayoría de los propietarios por los motivos en ella indicados y dicha pretensión debe ser dirigida contra todos esos miembros o propietarios que intervinieron en la decisión y no contra la Administradora, , de acuerdo a lo previsto en el artículo 18 eiusdem.
En efecto, si bien el administrador ejerce la representación de los propietarios en los asuntos relativos a la administración de las cosas comunes, especialmente para la recaudación de las contribuciones para el mantenimiento y conservación de la cosa común, con la autorización de la junta de condominio, debe ser entendida sólo una cualidad activa, pero no la pasiva a los fines de la impugnación de los acuerdos de la mayoría de propietarios.
En este último caso, la legitimación pasiva deben estar en cabeza de todos y cada uno de los propietarios que intervinieron en la decisión impugnada, quienes han de ser considerados como litigantes distintos, según lo afirmó Rafael Briceño en su libro:”De las mejoras, innovaciones y obra nueva en propiedad horizontal.
Dicho autor al estudiar la legitimación pasiva para el caso del artículo 25 en referencia, concluye expresamente que: “…el litis-consorcio pasivo necesario lo componen quienes forman la mayoría y solamente ellos podrán ser los demandados” (p.169).
Señalado lo anterior, y, siendo que en el presente caso se ha demandado a la Administrara ORGANZACIÓN PAFI, C.A, en su carácter de Administradora del Edificio Linery, quien no es sujeto de la relación jurídico procesal, sino la comunidad de propietarios, quienes conforman un litis consorcio pasivo necesario, se requiere que sean demandados esa pluralidad de propietarios que formaron la mayoría del acuerdo y al no haberse hecho así estamos frente a una falta de cualidad pasiva que impide que se dicte una sentencia sobre el mérito sino inhibitoria del mismo.
En efecto, la ley especial que regula la materia, la Ley de Propiedad Horizontal, establece las funciones del administrador, señalando que éste ejerce la representación judicial de la comunidad en lo que respecta a las acciones judiciales contra los copropietarios morosos, previa autorización de la junta de condominio y, siendo la comunidad de copropietarios un ente sin personalidad jurídica, esta debe ser representada por las personas que la integren, siendo entonces que es la comunidad de copropietarios, la llamada a resistir la pretensión de la actora, independientemente de que los recibos de condominio hayan sido elaborados y pasados por la Administradora, pues es ésa, una de las funciones del administrador, según la Ley de Propiedad Horizontal, y es la comunidad de propietarios, quien válidamente puede hacer frente a la impugnación de los recibos por gastos.
Por fuerza de todo lo anteriormente expuesto considera esta Juzgadora, que la Administrara ORGANZACIÓN PAFI, C.A, carece de legitimación pasiva para resistir la pretensión de la actora, y en consecuencia, debe prosperar la falta de cualidad propuesta por la parte demandada en el presente juicio. Y ASI SE DECIDE.
Siendo la legitimación pasiva uno de los requisitos de constitución regular de la relación procesal, resulta inoficioso el pronunciamiento sobre los demás señalamientos de las partes y sobre el mérito de la causa. ASI SE DECIDE.
III
PARTE DISPOSITIVA

En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA Y SIN LUGAR la acción de IMPUGNACIÓN DE RECIBOS DE CONDOMINIO incoada por los ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS, LUIS LORENZO PENAS, LEILA ESTHER NAVARRO MENDOZA, PAULA HERNÁNDEZ RINCÓN y PASQUALE ALFONSO YAPICCA MANGANELLI, en contra de LA ORGANIZACIÓN P.A.F.I. C.A., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los nueve (09) días del mes de noviembre de 2015.- 205 años de Independencia y 156° años de Federación.
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA

IDALINA PATRICIA GONCALVES
En la misma fecha, siendo las 11:00 a.m, se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA

IDALINA PATRICIA GONCALVES

FBB/IPG/nmaggio