TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 29 de Octubre de 2015
205º y 156º
ASUNTO: AP11-V-2015-001369

PARTE ACTORA: Ciudadanas ENRIQUETA BESTILLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO, de nacionalidad venezolana las dos primeras y española la última, todas mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.273.446, V-5.224.567 y E-657.536.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado Daniel BUVAT, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 34.421.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil CORPORACION SEPTIMO AMANECER, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 22 de mayo de 2013, bajo el No. 25, Tomo 72-A, debidamente inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el No. J-403222690.

MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento (INADMISIBLE).-

En fecha 20 de octubre de 2015 se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por las ciudadanas ENRIQUETA BESTILLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO contra la sociedad mercantil CORPORACION SEPTIMO AMANECER, C.A. Dicha demanda correspondió ser conocida por este juzgado, previo el sorteo respectivo, que le dio entrada y correspondiente curso de ley por auto dictado el 23 de octubre de 2015.
Ahora bien, llegado el momento para que este tribunal se manifieste sobre su admisibilidad, lo hace previas las siguientes consideraciones:
- I -
La representación judicial de las ciudadanas ENRIQUETA BESTILLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO, todas plenamente identificadas, alega en su escrito de demanda lo siguiente:
1. Que sus representadas son accionistas de la compañía HOTEL PENTHOUSE, C.A., sociedad mercantil registrada ante el Registro Mercantil Primero del la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 07 de marzo de 1975, anotados sus estatutos fundamentales bajo el No. 69, Tomo 11-A, cuya última Acta de Asamblea de Accionistas fue debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital en fecha 16 de abril de 2015, bajo el No. 34, Tomo 91-A-Sgdo.
2. Que dicha compañía tiene como objeto social la explotación del ramo hotelero y alojamiento turístico, a cuyo fines tiene arrendado desde el año 1975 un inmueble propiedad de la ciudadana JULIA OROL, quien es venezolana y titular de la cédula de identidad No. V-3.139.916, según hace constar de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador bajo el No. 33, Tomo 04.
3. Que el vencimiento del término originalmente pactado para la vigencia de dicho contrato de arrendamiento fue fijado para el 1º de febrero de 2013, y que tras su vencimiento, la sociedad mercantil HOTEL PENTHOUSE, C.A. en su condición de arrendatario, quedó en posesión pacífica y continua del inmueble objeto de arrendamiento, alegando por consiguiente que dicho contrato de arrendamiento pasó a ser de tiempo indeterminado.
4. Que en una supuesta cláusula séptima del referido contrato, las partes pactaron que las reparaciones mayores que requiera el inmueble objeto de arrendamiento debían ser pagadas por la ciudadana JULIA OROL, en su condición de arrendadora, previa notificación que hiciera la arrendataria sobre la necesidad y naturaleza de tales reparaciones, esto en cumplimiento del artículo 1586 del Código Civil.
5. Que la arrendadora JULIA OROL informó a la junta directiva de la arrendataria, sociedad mercantil HOTEL PENTHOUSE, C.A., a través de notificación notarial de fecha 26 de enero de 2015, que el inmueble objeto de arrendamiento había sido vendido a una compañía denominada CORPORACION SEPTIMO AMANECER, C.A., ya identificada en el encabezado de esta decisión, y que gran porcentaje del capital social de CORPORACION SEPTIMO AMANECER, C.A. es propiedad de la ciudadana JULIA AROL.
6. Que las representantes legales de la sociedad mercantil HOTEL PENTHOUSE, C.A., actual arrendataria a tiempo indeterminado del inmueble en cuestión, no han podido comunicarse con la ciudadana JULIA OROL, en su condición de representante legal de la sociedad mercantil CORPORACION SEPTIMO AMANECER, C.A., actual propietaria del inmueble objeto de arrendamiento, para notificarle la necesidad que tienen de acometer los trabajos de impermeabilización y sustitución eventual del techo del referido inmueble.
7. Que por lo antes expuesto se ven precisadas a interponer demanda para que la arrendadora, sociedad mercantil CORPORACION SEPTIMO AMANECER, C.A., acometa las mencionadas reparaciones, o en su defecto, autorice a la arrendataria, sociedad mercantil HOTEL PENTHOUSE, C.A. a hacerlas de inmediato y procurar la restitución posterior de su costo de manos de su arrendadora. Adicionalmente, solicitan expresamente que la demanda en cuestión se admitida y tramitada conforme al procedimiento ordinario, toda vez que –a su juicio- este asunto se encuentra excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la cosa arrendada se destina al funcionamiento de un hotel.

- II -
Consta de autos que la demanda objeto de estudio versa sobre un contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana JULIA AROL y la sociedad mercantil HOTEL PENTHOUSE, C.A., ambas partes plenamente identificadas en esta decisión, sobre un inmueble acondicionado para comercio, cuya pretensión se resume en el pago de las reparaciones mayores del inmueble arrendado, específicamente en la impermeabilización y eventual sustitución del techo de dicho inmueble a costa de la arrendadora, todo ello con arreglo a lo pactado en una supuesta cláusula séptima del mencionado contrato de arrendamiento y en concordancia con el artículo 1586 del Código Civil.
De igual forma, de la simple lectura del libelo se observa la explícita y reiterada solicitud formulada por la representación judicial de las accionantes, en el sentido de que la demanda bajo estudio sea admitida y sustanciada exclusivamente a través del procedimiento ordinario, por considerar ésta “que los establecimientos de alojamiento turístico están excluidos de la aplicación de la legislación inquilinaria especial comercial”.
Ahora bien, antes de pronunciarse sobre la admisibilidad de la demanda a través del procedimiento ordinario conforme a lo tantas veces requerido por el apoderado actor, este juzgador debe realizar un análisis sobre el tipo de bien inmueble objeto del mencionado contrato de arrendamiento a los efectos de determinar el procedimiento que debe seguirse a fin de tramitar la demanda que originó este proceso.
En primer lugar, haremos una revisión de la cláusula PRIMERA de dicho contrato de arrendamiento, con el fin de determinar e identificar el objeto que constituye la cosa arrendada. Dicha cláusula literalmente establece:

“PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien lo toma en tal concepto, un inmueble de su propiedad, constituido por una casa-quinta, acondicionada para comercio, denominada EVISA, situada en la avenida San Felipe, No. 209-309, de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda.”

Asimismo, las partes pactaron en la cláusula SÉPTIMA, lo que de seguida se transcribe en forma parcial:

“SÉPTIMA: Queda entendido que LA ARRENDATARIA no podrá efectuar modificación alguna al inmueble arrendado, sin el consentimiento previo dado por escrito de LA ARRENDATARIA…”

De la simple lectura de las disposiciones antes indicadas, claramente se identifica el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, el cual está constituido por una casa-quinta acondicionada para comercio, la cual es evidentemente distinta de la actividad o el fondo de comercio que eventualmente pueda llegar a funcionar en el bien inmueble arrendado.
Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el 11 de diciembre de 2006, bajo la ponencia del magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, resolvió lo siguiente:
“…En cuanto a la errónea interpretación del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente dispone: ‘Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los fondos de comercio. d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales. e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad pública’; la sentencia recurrida en sus extractos pertinentes dejó establecido lo siguiente:
‘…La excepción prevista en el artículo 3 de ese cuerpo normativo lo que pretende es excluir aquellos supuestos donde el objeto arrendado no es el inmueble en sí, sino el fondo de comercio, es decir, el conjunto de cosas que forman la especulación mercantil generadora de ganancias para su propietario, y está compuesto de bienes corporales e incorporales, o sea, los útiles, mobiliario, herramientas, máquinas, stock de mercancías, derecho a la clientela, a la razón comercial, a las insignias, emblemas, marcas y que incluye el arrendamiento del local. En otras palabras, el fondo de comercio no puede ser confundido con el inmueble utilizado por el comerciante para el desarrollo de su actividad comercial y es el arrendamiento del fondo de comercio el que queda excluido de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no el inmueble donde funciona el fondo. ASÍ SE DECIDE…’
Así las cosas, queda evidenciado que el Sentenciador de alzada deslindó en correcta interpretación del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendamiento, valga la redundancia, de un inmueble donde funcione determinado fondo de comercio del arrendamiento de un fondo de comercio como tal. Y si bien es cierto que el Sentenciador de alzada incurrió en el error material de incluir entre el conjunto de cosas que conforman la especulación mercantil generadora de ganancias para su propietario, el arrendamiento del local, ello, en modo alguno, puede constituirse en motivo válido y suficiente para invalidar la sentencia de alzada, toda vez que a renglón seguido establece claramente que: ‘…Es el arrendamiento del fondo de comercio el que queda excluido de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no el inmueble donde funciona el fondo…’; con lo cual queda despejada cualquier duda sobre el punto, teniéndose como correctamente interpretada la norma in comento, denunciada por errónea interpretación…”
De la lectura del precedente judicial previamente transcrito en forma parcial, se distingue la diferencia que existe entre el bien (inmueble) arrendado propiamente dicho y el fondo de comercio que se explote en ese bien arrendado.
En el caso que concretamente nos ocupa, se observa que la cosa objeto de arrendamiento es un bien inmueble constituido por una casa-quinta destinada al uso comercial, sin que en el contrato de arrendamiento se indique que el objeto del arrendamiento sea un hotel u otro fondo de comercio. Lo anterior, independientemente que la arrendataria, sociedad mercantil HOTEL PENTHOUSE, C.A., pueda destinar el inmueble arrendado a la explotación de un fondo de comercio del ramo hotelero y alojamiento turístico, el cual se presume propiedad de la arrendataria, y que no constituye la cosa arrendada.
Luego de lo anterior, ha resultado deslindados y diferenciados el bien inmueble arrendado y la eventual actividad comercial explotada en dicho inmueble por la arrendataria.
Establecido lo anterior, este juzgado debe pasar a analizar el contenido de los artículos 2, 3 y 4, del Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza de La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que textualmente rezan así:
“Artículo 2. A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por ‘inmuebles destinados al uso comercial’, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.”
“Artículo 3. Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.”
“Artículo 4. Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.”

Luego de la lectura de las normas previamente transcritas, se evidencia que el caso que nos ocupa se encuentra regulado por la indicada ley especial, la cual establece el carácter irrenunciable de los derechos que en la misma se regulan, por lo que su aplicación resulta imperativa y no puede ser relajada. Lo anterior, por cuanto literalmente establece el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende en la demanda, que el objeto de dicho contrato arrendaticio está constituido por una casa-quinta acondicionada para uso comercial. Así se establece.

- III -
Con fundamento a las razones de hecho y de derecho previamente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara que la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por las ciudadanas ENRIQUETA BESTILLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO contra la sociedad mercantil CORPORACION SEPTIMO AMANECER, C.A., no puede ser admitida para ser sustancia a través del procedimiento ordinario regulado en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pretende la parte actora, por lo que la misma resulta INADMISIBLE en los términos en que ha sido planteada, y así se decide.-
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) de días del mes de octubre del año dos mil quince (2015). 205º y 156º.
EL JUEZ,

ABG. LUIS R. HERRERA G.
EL SECRETARIO,
ABG. JONATHAN MORALES

En esta misma fecha, siendo las 11:34 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO
ABG. JONATHAN MORALES
Asunto: AP11-V-2015-001369
LRHG/JM/GEDLER R.