TSJ Regiones - Decisión

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 205º y 156º

DEMANDANTE: MELVIS RODRÍGUEZ RAMÍREZ y VIOLETA DEL VALLE RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-14.575.336 y V-3.712.258, respectivamente.
APODERADO
JUDICIAL: GABRIEL ACHÉ ACHÉ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.570.

DEMANDADOS: JANITHZA JOSEFINA QUINTANA MATERÁN y JEANPHIERE MANUEL QUINTANA MATERÁN, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V-15.519.463. y V-15.519.464, en ese mismo orden.
APODERADO
JUDICIAL: OSCAR JOSÉ CARO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 8.621.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-001218

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto el 10 de noviembre de 2014 por el abogado OSCAR JOSÉ CARO, en su condición de apoderado judicial de los demandados ciudadanos JANITHZA JOSEFINA QUINTANA MATERÁN y JEANPHIERE MANUEL QUINTANA MATERÁN, contra la decisión dictada el 29 de julio de 2014, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra-venta, incoada por las ciudadanos MELVIS RODRÍGUEZ RAMÍREZ y VIOLETA DEL VALLE RAMÍREZ, contra los ciudadanos ut supra identificados, en el expediente No. AH1A-V-2008-000010.

Dicho recurso fue oído en ambos efectos por el juzgado a quo mediante auto dictado el 24 de noviembre de 2014, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de Ley.

Verificada la insaculación de causas el 1° de diciembre de 2014, fue asignado el conocimiento y decisión de la indicada apelación a este Juzgado Superior. Por auto dictado el 8 de diciembre de 2014 se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a esa data para que las partes presentaran informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho, se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho para la presentación de observaciones de conformidad con los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.

El 26 de enero de 2015, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes constante de cuatro (4) folios útiles que aduciendo: i) Que ellos solo incumplieron en la entrega de la forma o formulario del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) debidamente cancelado, por cuanto no tenían la participación por parte de las demandantes de ostentar el dinero para pagar el saldo en la fecha fijada y asimismo la presentación del documento definitivo de compra-venta original visado por un abogado, ii) Que dicha falta de colaboración por la parte actora fue completamente intencional, ya que la misma no tenía el dinero y mucho menos el documento redactado, por tales motivos considera que es injusto que se le impute el incumplimiento del contrato, iii) Que por las consideraciones anteriores solicitó que la referida sentencia sea revocadas.

Asimismo, la parte demandante hizo lo propio consignando escrito de informes en esa misma fecha, constante de un (1) folio útil donde luego de hacer un recuento de las actuaciones realizadas en el juzgado de conocimiento y el análisis del fallo recurrido, concluyó en la procedencia de la acción propuesta y requirió que sea ratificado el fallo en todas y cada una de sus partes.

De igual manera, la representación de la parte demandada consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte, constante de un (1) folio útil el día 6 de febrero de 2015, por lo que mediante auto del 9 de febrero de 2015 este Juzgado Superior dejó constancia que el lapso para emitir el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir del 6 de febrero de 2015.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto el 8 de diciembre de 2008 por las ciudadanas MELVIS RODRÍGUEZ RAMÍREZ y VIOLETA DEL VALLE RAMÍREZ, asistidas por el abogado GABRIEL ACHÉ ACHÉ, con fundamento en los siguientes hechos: i) Que mediante escrito libelar proponen formalmente demanda por cumplimento de contrato de promesa bilateral de compra-venta, documento autenticado el 11 de agosto de 2008 por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guaicaipuro, Los Teques del estado Bolivariano Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 54, Tomo 169, donde consta que los OFERENTES VENDEDORES son JANITHZA JOSEFINA QUINTANA MATERÁN y JEANPHIERE MANUEL QUINTANA MATERÁN y que la OFERIDA COMPRADORA originalmente fue MELVIS RODRÍGUEZ RAMÍREZ, pero luego por documento privado, el 23 de septiembre de 2008 las partes convienen en que las obligaciones asumidas por la OFERIDA COMPRADORA serían también asumidas por la ciudadana VIOLETA DEL VALLE RAMÍREZ. ii) Que el objeto del contrato de promesa bilateral de compra-venta es un bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº B-124 situado en el ángulo norte de planta doce, el cual se encuentra ubicado en la torre “B” del Conjunto Comercial Residencial “YATI” de la ciudad de Los Teques, entre la prolongación Avenida Bolívar y la calle Páez, antiguamente El Trigo, Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. Que dicho inmueble le pertenece a la parte demandada según consta del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el 10 de agosto de 2004, bajo el Nº 13, Tomo 13, protocolo primero. iii) Que en el referido contrato se estableció en la cláusula segunda como precio definitivo de la venta la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 190.000,00). iv) Que al momento de firmar la opción de compra-venta la actora en su condición de OFERIDA COMPRADORA canceló VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 25.000,00); que a los 60 días siguientes abonaron la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 25.000,00) mediante cheque de gerencia emitido por el Banco Mercantil a favor de los oferentes vendedores; por consiguiente el monto restante fue la cantidad CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 140.000,00) que se pagaría al momento de la protocolización de la compra-venta en la oficina de registro correspondiente. v) Que en la cláusula tercera del referido contrato de opción de compra-venta se establece:“…El cumplimiento de las obligaciones recíprocas de vender y comprar referidas en la cláusula que antecede, deberá de efectuarse ante la Oficina de Registro respectiva dentro de los NOVENTA (90) días continuos, prorrogables incluso, por TREINTA (30) días mas. Dicho plazo comenzará a computarse a partir de la fecha de autenticación del presente documento…” y que de igual manera, en la cláusula cuarta del mismo documento quedó asentado: “…Para el caso en que surja la prorroga especificada en la cláusula anterior, no habrá ningún tipo de penalización…”. vi) Asimismo, se estableció en la cláusula octava lo subsiguiente: “…Será por cuenta de “LA OFERIDA COMPRADORA” todos los gastos de registro, honorarios o derechos que se causen en ocasión de la transferencia de la propiedad del inmueble objeto de esta operación. “LOS OFERENTES VENDEDORES” se obligan a entregar a “LA OFERIDA COMPRADORA” con por lo menos veinte (20) días de anterioridad al vencimiento del plazo señalado en la cláusula tercera, sus constancias de inscripción en el Registro de Información Fiscal (RIF), solvencia de derecho de frente, los recibos que demuestren la solvencia en el pago de los servicios de electricidad, agua, gas y condominio, así como la forma o formulario del SENIAT debidamente cancelado, y lo cual es exigido por las autoridades competentes para proceder a la protocolización del documento de venta definitivo. “LA OFERIDA COMPRADORA” deberá de notificar con por lo menos tres (3) días hábiles de anticipación a “LOS OFERENTES VENDEDORES” la fecha, hora y lugar donde se llevará a cabo el otorgamiento del documento público de compra-venta. Queda expresamente acordado que “LOS OFERENTES VENDEDORES” se comprometen a entregar el inmueble solvente en todo lo que al mismo se refiere, solo hasta la fecha en que se protocoliza el documento de compra-venta respectivo…”. vii) Por lo que la actora señala que los OFERENTES VENDEDORES no han cumplido con la obligación de entregar: 1. Sus inscripciones en el Registro de Información Fiscal (RIF); 2. La solvencia de derecho de frente del inmueble; 3. Recibos que demuestren la solvencia en el pago de los servicios de: electricidad, agua, gas y condominio; y 4. Forma o formulario del SENIAT debidamente cancelado (impuesto por enajenación de inmuebles). Además enfatizaron que solo fueron entregadas las solvencias de gas y condominio en original. viii) Que dicha documentación es exigida por las autoridades registrales para proceder a la protocolización del documento de venta definitivo del inmueble, que se fijó un plazo de 90 días y una prorroga de 30 días más que se vencieron el 9 de diciembre de 2008 para que los OFERENTES VENDEDORES cumplieran con entregar los recaudos. ix) Que en varias oportunidades le requirieron los documentos, sin que los mismos fueran entregados en su totalidad, por lo que consideran estar ante un fraude debido a que corren el riesgo de perder los CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 50.000,00) que en su ocasión fueron cancelados. x) Por lo que la actora señala que los demandados han trasgredido lo pactado y por ende opta por demandar el cumplimiento de contrato de “promesa bilateral de compra-venta inmobiliaria” autenticado el 11 de agosto de 2008 por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guaicaipuro, Los Teques del estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 54, Tomo 169 de los libros respectivos. xi) De esta manera, fundamentaron su acción en los artículos 1.159; 1.160; 1.161; 1.167 del Código Civil venezolano. Solicitando que la parte demanda convenga o sea condenada mediante sentencia a lo siguiente: PRIMERO: Que cumplan con la obligación de entregar: sus constancias de inscripción en el Registro de Información Fiscal (RIF), solvencia del derecho de frente del inmueble, recibos que demuestren la solvencia en el pago de los servicios de electricidad y agua, y forma o formulario del SENIAT debidamente cancelado (impuesto por enajenación de inmuebles). SEGUNDO: Que otorguen el documento de compra venta definitivo ante el Registro Subalterno correspondiente, momento en el cual la actora hará entrega formal del saldo pendiente. TERCERO: En el caso que no se de cumplimiento por parte de los demandados, en el sentido de entregar los recaudos necesarios y como consecuencia de tal incumplimiento no se otorgue el documento definitivo de compra-venta, solicitan que la sentencia definitiva a dictarse sirva de título suficiente de propiedad a tenor de lo establecido en el ordinal 4° del artículo 1.920 del Código Civil, y que llegado el momento oportuno la actora se obliga a depositar en el tribunal el dinero relativo al saldo restante de la negociación. xii) Del mismo modo, solicitaron se decretara medida de prohibición de enajenar y grabar sobre el bien objeto del juicio, conforme al contenido del numeral 3 del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente, las demandantes solicitaron sea declarada con lugar la demanda y se les condene en costas a los co-demandados. Estimaron la demanda en CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 140.000,00).

La demanda in comento aparece admitida por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto dictado el 12 de diciembre de 2008, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadanos JANITHZA JOSEFINA QUINTANA MATERÁN y JEANPHIERE MANUEL QUINTANA MATERÁN, para que comparecieran ante ese juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes más un (1) día como término de la distancia a la practica de dichas citaciones, a los fines que dieran contestación a la demanda.

En fechas 5 de noviembre de 2009, comparecieron por ante el tribunal de la causa los ciudadanos JANITHZA JOSEFINA QUINTANA MATERÁN y JEANPHIERE MANUEL QUINTANA MATERÁN, asistidos por el abogado OSCAR JOSÉ CARO y se dieron por notificados. Posteriormente, el 10 de diciembre de 2009, el precitado abogado consignó copia certificada del instrumento poder que acredita su representación y en ese mismo acto procedió a dar contestación a la demanda mediante escrito constante de dos (2) folios útiles en el que arguyó lo siguiente: i) Que rechaza, niega y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, cada uno de los alegatos formulados por la parte actora contra los ciudadanos JANITHZA JOSEFINA QUINTANA MATERÁN y JEANPHIERE MANUEL QUINTANA MATERÁN, por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra-venta. ii) Que niega y contradice que haya fraude en el caso, porque sus representados con ánimo de realizar la venta y actuando de buena fe, le entregaron con mucha anticipación los recaudos, por la sencilla razón que eran necesarios para tramitar el crédito en una entidad bancaria con la finalidad de pagar la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 140.000,00) que representa el saldo deudor. iii) Que el 24 de septiembre de 2008, se le hizo entrega a la ciudadana MELVIS RODRÍGUEZ RAMÍREZ, co-demandante en el presente litigio, de los siguientes recaudos: solvencia municipal y ficha o cédula catastral hasta diciembre de 2008, solvencia y recibos de condominio que incluyen consumo de agua por apartamento hasta diciembre del mismo año, certificación de gravamen y los respectivos Registros de Información Fiscal (RIF), estos últimos según información que le suministró sus clientes, fueron tramitados en el mismo lugar y día con la precitada co-demandante, es decir dicha entrega se realizó con dos (2) meses de anticipación a la fecha tope de su entrega, por lo tanto se cumplió con la cláusula contractual facilitando así la tramitación del crédito. vi) Que el 23 de septiembre se llevo a cabo otro acto de buena fe por parte de sus representados, ya que el Banco le exigía a la OFERENTE COMPRADORA la incorporación de otra persona para otorgar el crédito solicitado, debido a estas circunstancias sus representados aceptaron que la ciudadana VIOLETA DEL VALLE RAMÍREZ asumiera las obligaciones de la OFERIDA COMPRADORA indicadas en el contrato. v) Que sus mandantes no cumplieron con el pago de los impuestos al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), porque sería innecesario y extemporáneo cancelarlo, sin la seguridad de que a las demandantes se les había aprobado el crédito, además destacó que las mismas no presentaron a los OFERENTES VENDEDORES ni a la oficina de Registro el documento definitivo de venta para su revisión, cálculo e información de cuales recaudos eran pertinentes acompañar al respectivo documento. Que sin la exhibición del documento la oficina de registro correspondiente no le indicaría los recaudos a acompañar al instrumento final. vi) Que luego que los OFERENTES COMPRADORES realizaran los requisitos previos, los OFERENTES VENDEDORES procedieran a cancelar al SENIAT el 0,5% del monto de la venta, cuya planilla pagada se acompañaría al documento definitivo y a los demás recaudos que habían sido entregados con mucha antelación, para proceder a la firma de dicho documento. Pero nada de lo antes mencionado fue realizado por las compradoras y por lo tanto los vendedores no pagaron al SENIAT lo requerido. vii) Que consideró que las OFERIDAS COMPRADORAS no tenían el dinero ni la aprobación del crédito que les otorgaría el Banco, de manera que deciden desesperadamente demandar un día antes del vencimiento del contrato de opción de compra, es decir el 8 de diciembre de 2008, por lo que es irracional entregar nuevamente los recaudos necesarios para la tramitación del crédito y del documento final en el registro, por cuanto ya se les había entregado con vigencia hasta diciembre de 2008. Que no hubo ninguna comunicación antes ni dentro de los veinte (20) días que las demandantes invocan con los vendedores, ni la redacción ni mucho menos la exposición del documento definitivo de compra-venta. Por ello, rechazan, niegan y contradicen que haya existido incumplimiento de los OFERENTES VENDEDORES, porque los mismos estaban esperanzados hasta el último día del plazo que la negociación se realizara, lo que se constata del telegrama enviado el 8 de diciembre de 2008 a las OFERIDAS COMPRADORAS con aviso de entrega en la dirección fijada. viii) Que alegó que las OFERIDAS COMPRADORAS no lograron concretar ni cumplir con la compra perdiéndose durante los últimos días y posteriormente aparecen con una demanda contentiva de malicia y de sofismas alegando incumplimiento por parte sus representados. ix) Que en prueba de la buena fe y de la voluntad de vender el apartamento, le ofrecen en venta el mismo por el precio actual y real de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 390.000,00), por el término de 30 días hábiles desde esa fecha, recociéndoles los CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 50.000,00) que estaban perdidos a la fecha de la demanda conforme a la respectiva cláusula contractual, además le aceptaban el pago a través de la Ley de Política Habitacional. x) Que los CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 50.000,00) abonados por las OFERIDAS COMPRADORAS fueron perdidos por los OFERENTES VENDEDORES con motivo de la opción de compra-venta de una casa en la ciudad de Carrizal, que sus mandantes firmaron confiados en el cumplimiento del contrato de opción de venta por las ahora demandantes.

Abierta ope legis la causa a pruebas, el 26 de enero de 2010 el apoderado judicial de parte actora consignó escrito constante de dos (2) folios útiles y anexos constantes de veintiún (21) folios útiles. Seguidamente, compareció por ante el juzgado de la causa el abogado OSCAR JOSÉ CARO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada consignando escrito contentivo de dos (2) folios útiles y anexos constantes de diez (10) folios útiles.

Por auto dictado el 3 de junio de 2010, el juzgado de mérito admitió las pruebas promovidas por la parte actora en lo que respecta al Capítulo II, en lo referente a la prueba promovida en el Capítulo I, fue negada por el a quo por considerar que se promovió de forma genérica, sin especificar a cuales documentales se refería.

En esa misma data, el juzgado de la causa admitió las pruebas promovidas de la parte demandada en el Capítulo I y Capítulo II, por no ser manifiestamente ilegales e impertinentes intimando a los demandantes mediante boleta a exhibir los documentos ahí descritos. De igual manera, admitió las pruebas promovidas en el Capítulo III. En relación al Capítulo IV referente a la inspección judicial admitió los ordinales 1°; 2° y en relación al 3° el a quo lo niega en virtud que la parte promovente no expresa lo que pretende demostrar lesionando así el principio del control de la prueba. Por ultimo, la prueba promovida en el Capítulo V se admitió y se ordenó oficiar al Director de la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que informara al juzgado de la causa sobre los ordinales 1° y 2° contenidos en el Capítulo V del escrito de pruebas.

En fecha 30 de septiembre de 2010 el abogado OSCAR JOSÉ CARO compareció por ante el juzgado de la causa, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó constante de dos (2) folios útiles declaraciones de los ciudadanos JOHAN ALBERTO GORDILLO y DORIS TERAN autenticadas por la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Bolivariano Libertador el 29 septiembre de 2010.

El día 4 de octubre de 2010 comparecieron los abogados OSCAR JOSÉ CARO y GABRIEL ACHÉ ACHÉ, actuando como apoderados judiciales de las partes demandada y demandante, respectivamente, y consignaron escritos de informes constantes cada uno de tres (3) y once (11) folios útiles.

Por auto de fecha 5 de octubre de 2010, el juzgado a quo haciendo uso extensivo de la facultad que le otorga el artículo 514 del Código de Procedimiento Civil, dictó auto para mejor proveer ordenando nuevamente la evacuación de las pruebas promovidas por la parte demandada, debido a que en el lapso de evacuación de pruebas los promoventes no lograron llevar a cabo dicha evacuación por causas no imputables a ellos, con la finalidad de mantener a las partes en el ejercicio de sus derechos y facultades, sin preferencias, ni desiguales conforme al articulo 15 eiusdem.

Compareció en fecha 15 de octubre de 2010, el apoderado judicial de la parte actora consignando escrito de observaciones a los informes de su contraparte el abogado GABRIEL ACHÉ ACHÉ, constante de cuatro (4) folios útiles.

Asimismo, el 26 de enero de 2010 se presentó ante el juzgado a quo el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte, constante de de un (1) folio útil.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de segunda instancia, se entró en la fase decisoria correspondiente.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso de apelación ejercido el 10 de noviembre de 2014 por el abogado OSCAR JOSÉ CARO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 29 de julio de 2014, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fallo que en su parte pertinente es como sigue:

“…Al respecto, el Tribunal observa que era obligación de la demandada vendedora, según la CLAUSULA OCTAVA del contrato, la entrega de los siguientes recaudos: constancia de inscripción en el Registro de Información Fiscal (RIF), solvencia de derecho de frente, los recibos que demuestren la solvencia en el pago de los servicios de electricidad, agua, gas y condominio, así como la forma o formulario del SENIAT debidamente cancelado, y en ese sentido la representación judicial de la demandada afirmó que ciertamente mis mandantes no cumplieron con este pago al SENIAT”, de lo que concluye forzosamente que no fueron entregados la totalidad de los recaudos a la parte demandante compradora.
…(omissis)…

...También se observa que si bien es cierto que la parte demandada vendedora, señala que le fueron entregados a la demandante compradora, toda la documentación necesaria para que gestionara el crédito hipotecario, estos documentos que sirven para la aprobación bancaria, no son los mismos necesarios para la debida protocolización del documento definitivo, ya que para esto se requiere adicionalmente otros recaudos.

Por otra parte, resulta un punto controvertido en el presente juicio la afirmación de la parte demandada concerniente a que se encontraba solvente respecto de los documentos necesarios para la protocolización definitiva de la venta, sin embargo, esto no demuestra que fuesen entregados en su totalidad y de manera oportuna a la parte actora compradora, exactamente como fue convenido en el contrato.

De lo antes señalado se despende… (sic)…, que la parte demandante incumplió con su obligación de entregar a la parte demandante compradora, la totalidad de los recaudos señalados en el Contrato de Opción de Compra-venta cuyo cumplimiento se demanda, en el lapso previsto para ello, es decir al menos veinte (20) días de antes al vencimiento del plazo señalado en la cláusula tercera.

Por lo tanto, en vista que, el artículo 1.264 del Código Civil prevé que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que la parte demandada no demostró en autos, que le hizo entrega oportuna a la parte actora, de todos los recaudos señalados en el Contrato de Opción de Compra-venta cuyo cumplimiento se demanda, resulta forzoso concluir que el documento definitivo de compraventa sobre el inmueble objeto de este litigio, no se protocolizó por el incumplimiento del demandado en la entrega oportuna a la parte actora, de los recaudos necesarios para ello.

Así mismo la parte demandante logró probar que la entidad financiera BANFOANDES, le otorgó con fecha anterior al vencimiento de la prorroga, un crédito por la suma de OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (87.000), para la adquisición del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, constituido por el apartamento No. B-124, piso 12, Torre B del Conjunto Residencial Yati, Prolongación de la Av. Bolívar con Av. Páez, Urbanización El Trigo, Los Teques, Municipio Guacaipuro del Estado Miranda, mediante constancia suscrita por el ciudadano ALBERTO CHACON en su condición de Jefe encargado de Créditos Hipotecarios de esa Institución Bancario, de fecha diez (10) de diciembre del año dos mil ocho (2008), cursante al folio 97). Debe señalarse que el saldo que debía pagarse en el acto de protocolización era de NOVENTA MIL BOLIVARES (90.000) y el crédito otorgado cubría casi el 100% de esa suma, de lo que se concluye la posibilidad real del pago de la totalidad del saldo del precio pactado, para esa oportunidad.

En consecuencia, se condena a la demandada a que cumpla con el “Contrato de Promesa Bilateral del Compraventa” suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, Estado Bolivariano de Miranda. Los Teques, en fecha 11 de agosto de 2008, inserta en los libros de Autenticaciones de dicha Notaría bajo el Nº 54, Tomo 169, así como el documento privado de fecha 23 de septiembre de 2008; y en consecuencia, previo el pago d el saldo del precio, le otorgue por ante el Registro Subalterno correspondiente, el documento definitivo de venta del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº B-124 situado en el ángulo norte de la planta doce, el cual se encuentra ubicado en la torre “B” del Conjunto Comercio Residencial “YATI” de la ciudad de los Teques, entre la prolongación Avenida Bolívar y Calle Páez, antiguamente El Trigo en la Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda; y en el supuesto negado que la demandada no convenga en la firma definitiva de venta del inmueble antes descrito, la presente sentencia sirva como título de propiedad, ordenándose al Registrador Subalterno correspondiente, la protocolización de la presente sentencia, teniéndose como propietaria del inmueble antes identificado a los ciudadanos MELVIS RODRÍGUEZ RAMÍREZ y VIOLETA DEL VALLE RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nos. 14.575.336 y 3.712.258, respectivamente, de conformidad con lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil. Y así debe establecerse en la parte dispositiva de este fallo…”

Corresponde a este Juzgado Superior determinar el thema decidendum en la presente controversia, el cual viene señalado en el libelo interpuesto por la demandante y está circunscrito al cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta autenticado en la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guaicaipuro, Los Teques del estado Bolivariano de Miranda, el 11 de agosto de 2008, inserta en los libros de autenticaciones bajo el Nº 54, Tomo 169, en el que de la opción a compra el inmueble constituido por el apartamento Nº B-124, piso 12, Torre “B” del Conjunto Residencias “YATI”, en Los Teques, donde se estableció en su cláusula octava que la parte demandada haría entrega con veinte (20) días de anterioridad al plazo fijado en la cláusula tercera de Registro de Información Fiscal (RIF) de los vendedores; solvencia de derecho de frente del inmueble; recibos que demostraran la solvencia en el pago de los servicios de electricidad, agua, gas y condominio y por último forma o formulario del SENIAT debidamente cancelado (impuesto por enajenación de inmuebles), dejando constancia que únicamente fueron facilitados los recibos de gas y condominio, por tales incumplimientos decidieron demandar por cumplimiento de contrato y otorgar el contrato de finiquito de venta. Dicha pretensión fue rechazada, negada y contradicha por los accionados en la contestación de la demandada, alegando que se hizo entrega a la actora con dos (2) meses de anticipación los recaudos antes especificados, debido a que eran necesarios para tramitar el crédito que serviría a la cancelación del saldo restante de la venta por la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 140.000,00). Indicaron que ciertamente incumplieron con la entrega del formulario del SENIAT porqué sería innecesario y extemporáneo cancelarlo sin la certeza que los demandantes gozaban del crédito hipotecario otorgado por la entidad financiera, además hicieron énfasis que los demandantes no exhibieron ante la oficina de registro el documento definitivo de compra-venta con la finalidad de que el mismo fuera analizado y examinado por la oficina respectiva. Por otro lado, rechaza el alegato de la parte actora que creyó estar al frente de un fraude, puesto que al firmar la opción de compra-venta se canceló VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 25.000,00) y posteriormente abonó la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 25.000,00), cumpliendo así con lo pactado en la cláusula sexta de la referida opción, quedando precisamente un saldo restante de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 140.000,00), por la cual tramitaría crédito bancario lo cual no fue cumplido durante la vigencia del contrato.

Determinado lo anterior, pasa este sentenciador antes de resolver el mérito de la causa, a verificar de una manera exhaustiva los medios probatorios aportados por las partes, lo cual se hace en el orden que sigue:

PARTE ACTORA: con el libelo de la demanda:

• Copia certificada del contrato de promesa bilateral de compra-venta autenticado el 11 de agosto de 2008 por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guaicaipuro, Los Teques del estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 54, Tomo 169 de los libros respectivos, el cual acompañó con su escrito libelar en el que suscribió contrato de opción de compra de un inmueble ya identificado, con los demandados. Al respecto, se observa que se trata de un documento autenticado el cual no fue tachado, ni impugnado por la parte demandada, por lo que este Juzgado le confiere todo el valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, donde se identifica el bien inmueble objeto del contrato y demuestra las condiciones, lapsos y precios fijados por las partes. Así se declara.

• Copia simple del documento privado celebrado el 23 de septiembre de 2008, donde las partes convienen que las obligaciones asumidas por la ciudadana MELVIS RODRÍGUEZ RAMÍREZ en su condición de OFERIDA COMPRADORA, también serían asumidas por la ciudadana VIOLETA DEL VALLE RAMIREZ. Al respecto, se observa que se trata de un documento privado el cual no fue tachado, impugnado ni desconocido por la parte demandada, por lo que este Juzgador le confiere todo el valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.

• Copia simple del documento de propiedad del inmueble protocolizado el 10 de agosto de 2004 por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro, Los Teques del estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó asentado bajo el Nº 13, Tomo 13, Protocolo Primero. Al respecto, se observa que se trata de una copia simple de un instrumento público que no fue impugnada por el demandado en la oportunidad legal correspondiente, por lo que éste Juzgado lo valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.387 del Código Civil, y demuestra la propiedad del inmueble objeto de opción a compra por los oferentes. Así se declara.

En el lapso probatorio:

• Copias simples de los documentos emitidos por BANFOANDES en su carácter de prestamista, relacionados con el contrato final de compra-venta y la aprobación del crédito hipotecario. Al respecto, se observa que dichos documentos son indicios para demostrar que efectivamente la parte actora tramitó el préstamo en la entidad financiera y la firma del documento definitivo se podría realizar entre el 22.1.2009 el 22.2.2009 y en vista que tal actividad no fue objeto de impugnación alguna y hechos valer por la contraparte se aprecia conforme a lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

PARTE DEMANDADA:

• Promovió la prueba aportada por la actora contentiva del documento privado celebrado el 23 de septiembre de 2008, donde las partes convienen que las obligaciones asumidas por la ciudadana MELVIS RODRÍGUEZ RAMÍREZ en su condición de OFERIDA COMPRADORA, también serían asumidas por la ciudadana VIOLETA DEL VALLE RAMIREZ. Al respecto, este Juzgado ya emitió pronunciamiento al realizar el análisis valorativo de esta prueba aportada por la parte demandante. Así se declara.

• Copias simples de cédula de identidad de los firmantes de los Registros de Información Fiscal de los otorgantes emanados por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, con fecha 24 de septiembre de 2008; de la certificación de solvencia municipal, constancias de impuesto municipal y catastral expedidas por la Alcaldía de Guaicaipuro, en fecha 12 de agosto de 2008. Al respecto, se observa que se trata de un instrumentos administrativos que no fueron impugnado por las contrapartes en la oportunidad legal correspondiente, por lo que este Juzgado los valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidencian que la parte actora constaba que para dicha fechas con esos instrumentos, empero no prueba su entrega a la parte actora. Así se declara.

• Copia simple de la Solvencia de Condominio expedida el 20 de enero de 2010, emanada del Conjunto Comercio Residencial “YATI”, en la que hace constar que la ciudadana YANITZA QUINTANA, se encontró solvente en el pago de los recibos de condominio hasta diciembre de 2009. Al respecto, se observa que se trata de un instrumento privado emanado de un tercero y no ratificado en juicio ex artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ese motivo se le desecha del proceso. Así se declara.

• Original del telegrama enviado por las OFERENTES VENDEDORES el 8.12.2008 indicándole a las OFERENTES COMPRADORAS que el contrato se vencía al siguiente día y quedaba resuelto el mismo, emanado por el Instituto Postal Telegráfico y el fallo de recibo de la Oficina Telegráfica. Al respecto, se observa que se tiene la firma de los remitentes, por lo que este Juzgado los valora conforme a lo previsto en el artículo 1.375 del Código Civil, y evidencia la participación realizada por los demandados. Así se declara.

• Promovió prueba de informes, requiriendo a la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, ratificar la existencia, validez y vigencia sobre la ficha catastral y solvencia municipal del inmueble. De dicha comunicación Nº 0047-2011 se desprende que cursa por ante esa oficina de catastro, un boletín catastral Nº 25.451 a nombre de los ciudadanos JANITHZA JOSEFINA QUINTANA MATERAN y JEANPHIERE MANUEL QUINTANA MATERAN, correspondiente a la inscripción del inmueble de marras. Asimismo, señaló que no se encontró anexos en dicho boletín ninguna copia de ficha catastral del año 2010. Por último, constató que en relación a la solvencia municipal solo estaba cancelado hasta el cuatro trimestre del año 2008, de conformidad con el recibo Nº 58.640 de fecha 12 de agosto de 2008. Por tales motivos dicha prueba se valora y aprecia conforme a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Promovió Inspección Judicial en BANFOANDES con la finalidad de que dicha entidad financiera informara si la parte actora se encontraba tramitando un crédito hipotecario y si el mismo estaba aprobado. Ahora bien, la parte demandada no impulsó esta prueba aduciendo que la parte actora consignó junto con su escrito de promoción de pruebas, copias relacionadas con la tramitación del crédito, información que resultaba suficiente para la parte accionada como prueba de que efectivamente se estaba tramitando el préstamo, instrumental que anteriormente fue valorada como indicio por este Juzgador de la realización de dicha gestión ex artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Promovió testimoniales de los ciudadanos DORIS TERAN y JOHAN ALBERTO GORDILLO, rendidas por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Bolivariano Libertador, en fecha 29.9.2010. Al respecto, se observa que las testimoniales de los precitados ciudadanos tenían que ser evacuados en el juzgado de la causa al tercer (3°) día despacho siguiente a esa data, conforme a lo ordenado por el a quo en el auto para mejor proveer dictado el 5.10.2010. Se evidencia este medio de prueba no fue evacuado en la oportunidad correspondiente, no siendo ratificadas en juicio las declaraciones antes referidas en sede notarial, por lo que se desechan del proceso por violar el principio del control de la prueba. Así se declara.

Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente causa.

Al respecto, considera oportuno quien aquí decide traer a colación los razonamientos doctrinarios que se han establecido en materia de contratos de promesa bilateral de compra-venta. Parte de la doctrina considera que cuando en el instrumento de opción de compra se encuentran los elementos o requisitos imprescindibles para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.474 y 1.141 del Código Civil y por ser el mismo un contrato consensual, la propiedad o derecho se trasmiten y se obtienen como el resultado del consentimiento legítimamente manifestado, conforme a lo trascrito en el artículo 1.161 eiusdem, toda vez que “…el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con el registro de la sentencia que declara la existencia del contrato…”, (sentencia del 25 de febrero de 1932, de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil por EMILIO CALVO BACA, pág. 502).

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual y está ejercida de forma legítima y oportuna por el comprador, tiene como consecuencia la transferencia a su beneficio de la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto meramente declarativo.

Con relación a los contratos de promesa bilateral de venta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 6.2.2003, expresó lo siguiente:

“…La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”.
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 1991, indica:
“…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…
…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1474 del Codito Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”.

Esa línea de pensamiento fue abandonada en sentencia de fecha 9.7.2009, reasumida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el 22.2.2012 (Nº RC.000112, caso: Diego Argüello), donde expresó:

“….Advierte la Sala que el sub iuduce, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta razón por la que debe valorar el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”

Por último, la Sala Constitucional del Máximo Tribunal en sentencia de fecha 20.7.2015 Nº 878, dejó asentado lo siguiente:

“En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva…”.

Así las cosas, y con especial atención a los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes explanados, y el análisis probatorio realizado, se aprecia que en fecha 11.8.2008, las partes celebraron contrato de promesa bilateral de compra-venta inmobiliaria, observándose que los contratantes expresaron su voluntad de trasmitir y adquirir la propiedad de un bien inmueble identificado con el Nº B-124 situado en el ángulo norte de planta doce y ubicado en la torre “B” del Conjunto Comercial Residencial “YATI”, entre la prolongación Avenida Bolívar y la Calle Páez, antiguamente El Trigo, Municipio Guaicaipuro, Los Teques del estado Bolivariano de Miranda, con una superficie total de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (76,00 mts2) al cual le pertenece un porcentaje de condominio de CERO ENTEROS CON TREINTA Y UNA CENTÉSIMAS POR CIENTO (0,31%) sobre los bienes comunes del edificio y las cargas de la comunidad. Pactando como precio definitivo la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. F 190.000,00), siendo, en la oportunidad de la firma del contrato autenticado en la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guaicaipuro, Los Teques del estado Bolivariano de Miranda, el 11 de agosto de 2008, inserto en los libros de autenticaciones bajo el Nº 54, Tomo 169, la parte actora procedió a pagar la suma de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. F. 25.000,00), y luego conforme a lo estipulado en la cláusula sexta del referido contrato dentro de los sesenta (60) días siguientes se procedió abonaron la misma cantidad dando así cabal cumplimiento con lo convenido en la referida cláusula; quedando un saldo restante de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. F. 140.000,00) que se pagarían al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, cuyo lapso de noventa (90) días y su prórroga de treinta (30) días adicionales vencía en fecha 9.12.2008.

En tal sentido, se desprende de autos, que la actora fundamentó su pretensión de cumplimiento de contrato, aduciendo que los oferentes vendedores incumplieron con su obligación de entregar todos documentos que resultarían necesarios para presentar ante las autoridades registrales competentes y con por lo menos veinte (20) días de anticipación al vencimiento del plazo antes indicado, el instrumento definitivo de venta, como lo son, la solvencia original del derecho de frente y cédula catastral, los registro de información fiscal (Rif) de los promitentes vendedores, solvencia original de Hidrocapital, especialmente el pago al SENIAT del impuesto por enajenación de inmueble; siendo, que únicamente entregaron los recibos de pago de gas y condominio, tal y como lo expresa la parte actora en el escrito libelar, quedando igualmente probado en autos la entrega de otros recaudos que son necesarios para la tramitación de un crédito bancario como lo serían copias de cédulas de identidad de los vendedores, copia del documento de propiedad del inmueble objeto de negociación lo cual quedó corroborado con la tramitación del crédito bancario parcialmente aprobado por la institución bancaria Banfoandes a una de las compradoras, empero, luego del análisis probatorio por quien aquí decide no quedó aprobado en juicio la entrega de los otros recaudos originales necesarios para la presentación del documento definitivo de venta, y muy especialmente el hecho admitió en juicio por la parte accionada, en sus escrito de contestación de la demanda, en lo atinente a la falta de cumplimiento del pago y correspondiente formulario expedido por el Seniat, del impuesto por enajenación del inmueble o en su caso la respectiva constancia de inscripción del inmueble como vivienda principal, aduciendo que no se pago el mencionado impuesto al no estar seguro, que los oferentes compradores se encontraban tramitando el crédito respectivo ante la correspondiente entidad financiera.

De lo antes expuesto se puede inferir, que el punto argüido de la presente controversia gira en torno a la efectiva entrega por lo promitentes vendedores de los documentos originales vigentes y necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual se debía cumplir conforme a las clausulas contractuales siguientes:

En la cláusula octava en el contrato in comento, se estableció:

“…LOS OFERENTES VENDEDORES se obligan a entregar a LA OFERIDA COMPRADORA con por lo menos veinte (20) días de anterioridad al vencimiento del plazo señalado en la cláusula tercera, sus constancias de inscripción en el Registro de Información Fiscal (RIF), solvencia de derecho de frente, los recibos que demuestren la solvencia en el pago de los servicios de electricidad, agua, gas y condominio, así como la forma o formulario del SENIAT debidamente cancelada, y lo cual es exigido por las autoridades competentes para proceder a la protocolización del documento de venta definitivo…”.

Asimismo, en la clausula tercera, se estipuló lo siguiente:

“…El cumplimiento de las obligaciones recíprocas de vender y comprar referidas en la cláusula que antecede, deberá de efectuarse ante la Oficina de Registro respectiva dentro de los noventa (90) días continuos, prorrogables incluso, por treinta (30) días más. Dicho plazo deberá computarse a partir de la fecha de autenticación del presente documento…” (Subrayado de esta Alzada).

Así las cosas, resulta imperioso concluir, que en el caso sub análisis, no resulta procedente la posición sostenida por los demandados, cuando señalan que no pagaron y tramitaron la correspondiente constancia del pago al Seniat por concepto del impuesto de enajenación de inmuebles urbanos por cuanto no tienen seguridad de que la parte actora contaba con el dinero o en su defecto del crédito para el pago del saldo del precio de venta, para excusarse del cumplimiento de su obligación de colocar a disposición de los demandantes todos los instrumentos señalados en las referidas cláusulas del contrato de marras, cuando lo cierto del caso, es que para presentación de documento definitivo de venta se hace necesario la entrega de la solvencias de pago del impuesto tantas veces mencionado, debiendo resaltarse que en estos casos y para el pago del saldo del precio de venta, los oferentes pueden obtener el dinero respectivo mediante la tramitación de un crédito bancario o por cualquier otro medio de empréstito o con fondo personal, pero que en todo caso se requiere como primer paso el cumplimiento por parte de los promitentes vendedores.

Aunado a los anterior, la solución a la presenta controversia debe ser analizada teniendo como norte lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil que consagran que el contrato es ley entre las partes y deben cumplirse de buena, por lo que se debe entender que en el lapso de noventa (90) días prorrogables por treinta (30) días adicionales que vencían el día 9.12.2008, la parte demandada no cumplió con entregar con por lo menos veinte (20) días de anticipación los documentos necesarios para la presentación y protocolización de documento definitivo de venta.

Así, la parte accionada no aportó prueba alguna en el decurso probatorio que demostrara el hecho extintivo, impeditivo o modificativo de la obligación impetrada, especialmente en lo atinente a la entrega de todos los documentos originales en el lapso contractual, aprobados por las partes, teniendo la carga de probar dicho alegato, es decir, que no dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

“… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa fórmula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida (…) no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal (…) Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.

En armonía con todo lo expuesto en el cuerpo del presente fallo, y estando los meritos a favor de la actora, resulta forzoso para este sentenciador declarar con lugar la pretensión de cumplimento de contrato ejercida por la parte actora, al no quedar demostrado en autos la entrega oportuna a los accionantes de todos los recaudos requeridos para el otorgamiento del documento definitivo de venta; en consecuencia, se condena a la parte demandada previo el recibo del saldo deudor y entrega de las solvencias de los servicios e impuestos que se prestan al inmueble, a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta a los ciudadanos MELVIS RODRÍGUEZ RAMÍREZ y VIOLETA DEL VALLE RAMÍREZ, en los términos y condiciones establecidos en el contrato de promesa bilateral de compra venta inmobiliaria, el cual quedó perfeccionado el 11 de agosto de 2008 en la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guaicaipuro, Los Teques, estado Bolivariano de Miranda, inserta en los libros de autenticaciones bajo el Nº 54, Tomo 169, sobre el inmueble identificado, con el Nº B-124 situado en el ángulo norte de planta doce y ubicado en la torre “B” del Conjunto Comercial Residencial “YATI”, entre la prolongación Avenida Bolívar y la calle Páez, antiguamente El Trigo, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, con una superficie total de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (76,00 mts2) y le pertenece un porcentaje de condominio de CERON ENTEROS CON TREINTA Y UNA CENTESIMAS POR CIETO (0,31%) sobre los bienes comunes del edificio y las cargas de la comunidad, el cual presenta los siguientes linderos particulares: NOR-ESTE: Con la fachada Nor-Este; SUR ESTE: Con fachada interna, el apartamento Nº B-121, ductos de servicios, cuarto para el ducto de basura y hall de ascensores; SUR-OESTE: Con ductos de servicios, caja de ascensores, cuarto para el ducto de basura, pasillo de circulación y el apartamento Nº B-123; NOR-OESTE: Con el apartamento 121 de la torre A y fachada interna; y en caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, deberá constar en autos la consignación por la parte actora mediante cheque de gerencia ante el tribunal a quo, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación esto es la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,00), para su finiquito, y así se decide.

Congruente con todo lo antes explanado, resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar el medio recursivo ejercido por la representación judicial de la parte demanda en fecha 10 de noviembre 2014, en contra de la decisión proferida en fecha 29 de julio del mismo año por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada, y así se indicará en la sección dispositiva de este fallo de manera positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, abogado OSCAR JOSE CARO el 10 de noviembre de 2014, contra la decisión dictada en fecha 29 de junio del mismo año por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada en los términos expresados en el cuerpo del presente fallo.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra-venta interpusieron los ciudadanos MELVIS RODRÍGUEZ RAMÍREZ y VIOLETA DEL VALLE RAMÍREZ contra los ciudadanos JANITHZA JOSEFINA QUINTANA MATERÁN y JEANPHIERE MANUEL QUINTANA MATERÁN, identificados en el presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada previo el recibo del saldo deudor y entrega de las solvencias de los servicios e impuestos que se prestan al inmueble, a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta a los ciudadanos MELVIS RODRÍGUEZ RAMÍREZ y VIOLETA DEL VALLE RAMÍREZ, en los términos y condiciones establecidos en el contrato de promesa bilateral de compra venta inmobiliaria, el cual quedó autenticado el 11 de agosto de 2008 en la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guaicaipuro, Los Teques, estado Bolivariano de Miranda, inserta en los libros de autenticaciones bajo el Nº 54, Tomo 169, así como el documento privado de fecha 28.9.2008 sobre el inmueble identificado, con el Nº B-124 situado en el ángulo norte de planta doce y ubicado en la torre “B” del Conjunto Comercial Residencial “YATI”, entre la prolongación Avenida Bolívar y la calle Páez, antiguamente El Trigo, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, con una superficie total de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (76,00 mts2) con un porcentaje de condominio de CERON ENTEROS CON TREINTA Y UNA CENTESIMAS POR CIETO (0,31%) sobre los bienes comunes del edificio y las cargas de la comunidad, el cual presenta los siguientes linderos particulares: NOR-ESTE: Con la fachada Nor-Este; SUR ESTE: Con fachada interna, el apartamento Nº B-121, ductos de servicios, cuarto para el ducto de basura y hall de ascensores; SUR-OESTE: Con ductos de servicios, caja de ascensores, cuarto para el ducto de basura, pasillo de circulación y el apartamento Nº B-123; NOR-OESTE: Con el apartamento 121 de la torre A y fachada interna y pertenece a los demandados conforme documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 10.8.2004, anotado bajo el No. 13, Tomo 13, Protocolo Primero.

TERCERO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, deberá constar en autos la consignación por la parte actora mediante cheque de gerencia ante el tribunal a quo, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, para su finiquito.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas del proceso a la parte demandada.

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena su notificación a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias definitivas, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibídem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación En la ciudad de Caracas, a los treinta (30) días del mes de octubre de dos mil quince (2015).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ

LA SECRETARIA,

ABG. MARICEL CARRERO PÉREZ

En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se público, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de siete (7) folios útiles.

LA SECRETARIA,

ABG. MARICEL CARRERO PÉREZ
Expediente Nº AP71-R-2014-001218
AMJ/MCP/SR.-