TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. N° AP71-R-2015-000192.

PARTE ACTORA: ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, brasileño, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Nro. E-81.221.349.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Carol Lis Graterón Garrido y Marisol Graterón Garrido, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.50.427 y 26.741, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano ULISES JOSÉ FARÍAS YEGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No.4.181.490, en su nombre propio, y en representación de la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 11 de septiembre de 1.990, anotado bajo el Nro.52, Tomo A-4 (3er. Trimestre).

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Egle Coromoto Pérez y Mariela Isabel Hernández Noria, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 21.310 y 41.880, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y DESALOJO. (SENTENCIA DEFINITIVA).

ANTECEDENTES EN ALZADA

Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones (vto. f. 59), procedentes del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, quedando distinguida la causa con el No. AP71-R-2015-000192, para la nomenclatura interna de este Tribunal, en virtud del recurso de apelación ejercido mediante diligencias de fecha 18 y 20 de febrero de 2015, presentadas por la abogado Larihely José Eljuri Castillo, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el precitado Tribunal en audiencia oral en fecha 06 de febrero de 2015 y publicada en extenso en fecha 11 de febrero de 2015, en la cual se declaró sin lugar la demanda que por desalojo incoara el ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ contra el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA; y con lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio incoara el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA contra la sociedad mercantil KIRPALANI C.A. y el ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, condenando a la parte perdidosa en ambas acciones al pago de las costas procesales (f.27 al 44, pz.2/2).
Por auto de fecha 11 de marzo de 2015, este Tribunal a cargo del Abog. Richard Rodríguez Blaise, en su carácter de Juez suplente, le dio entrada al asunto y fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente, a la constancia en autos de la práctica de la última de la notificaciones ordenadas, para la realización de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (f.60 al 63, pz.2/2)
Mediante diligencia de fecha 16/03/2015, la apoderada judicial de la parte actora, se dio por notificada y solicitó la notificación de la parte demandada (f.64, pz.2/2).
Por auto de fecha 19 de mayo de 2015, la Juez titular de este Despacho, Dra. Rosa Da´Silva Guerra, se abocó al conocimiento de la presente causa, y ordenó librar boleta a la parte demandada (f.67 al 69, pz.2/2); constando en autos diligencia de la alguacil de este Juzgado, dejando constancia de la imposibilidad de materializar la notificación del demandado en el domicilio procesal fijado en autos (f.70 al 72, pz.2/2).
En virtud de lo anterior, la parte actora solicitó notificación por carteles (f.73, pz.2/2), lo cual fue acordado por auto de fecha 19/06/2015 (f.74 al 77, pz.2/2); y en fecha 15/07/2015, la secretaria de este Juzgado Superior dejó constancia de la consignación en el expediente del cartel publicado en prensa, y del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil (f.81, pz.2/2).
Una vez verificadas las notificaciones, este Despacho Judicial procedió a fijar la celebración de la audiencia oral, mediante auto de fecha 12/08/2015, indicando que se realizaría al tercer (3º) día de despacho siguiente a esa fecha a las 10:00 a.m. (f.82 al 83, pz.2/2).
En fecha 07 de octubre de 2015, compareció la abogada Egle Coromoto Pérez, actuando como apoderada judicial del ciudadano Ulises José Farías Yeguez, y presentó escrito de alegatos para fundamentar el recurso de apelación ejercido, y consignó anexos contentivo de instrumento poder y de contrato de arrendamiento (f.84 al 99, pz.2/2).

En tal sentido, siendo la oportunidad fijada por este Juzgado Superior para la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y estando ambas partes presentes, se pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:

DE LA TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

Se inició el presente procedimiento por demanda de retracto legal arrendaticio, mediante libelo y anexos presentados en fecha 15 de mayo de 2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, incoado por el ciudadano Paulo Alves Da Silva contra el ciudadano Ulises José Farías Yeguez y la sociedad mercantil Kirpalani, C.A. (f.02 al 22, pz. 1/2); correspondiéndole conocer de la causa al Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 19 de mayo de 2009, el Tribunal de la causa admitió la demanda de retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil Kirpalani, C.A. (KIRCA), en la persona de su Presidente, ciudadano ULISES JOSÉ FARIA YEGUEZ, y a éste último en su nombre propio, por los trámites del procedimiento breve, para que compareciera ante ese Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación para que diera contestación a la demanda (f. 23 y 24, P. 1/2).
Cumplidos todos los trámites necesarios para lograr la citación de la parte demandada, consta que en fecha 21 de enero de 2014, compareció ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, actuando en su condición de parte demandada en el presente juicio, y otorgó poder apud acta a la abogada Larihely J. Eljuri C., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.826 (f. 277 al 278, pz. 1/2).
En fecha 29 de enero de 2014, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el cual estableció que el presente juicio debía continuarse por los trámites previstos en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, anulando el auto de fecha 17 de diciembre de 2013 dictado por ese Tribunal, ordenando “la reposición de la causa al estado de que una vez notificada la parte demandada o su defensor designado de la decisión, se lleve a cabo la audiencia conciliatoria prevista en el artículo 7º ejusdem…” (F. 279 al 281, P. 1/2).
En fecha 03 de febrero de 2014, la apoderada judicial de la parte actora se dio por notificada del auto de fecha 29 de enero de 2014 dictada por el Tribunal de la causa, solicitando la notificación de la parte demandada, siendo acordado su pedimento por auto de fecha 05 de febrero de 2014. (F. 282 al 285, P. 1/2).
En fecha 04 de junio de 2014, el ciudadano Felwil Campos, actuando en su condición de alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas, dejó constancia de haberse trasladado a practicar la notificación ordenada en el presente juicio para la parte demandada en la dirección constituida en autos, indicando a tal efecto la imposibilidad de lograr la misma (f. 294 al 296 al 281, Pz. 1/2).
En fecha 09 de junio de 2014, la apoderada judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó al Tribunal procediera a librar cartel de notificación; siendo acordado su pedimento mediante auto de fecha 11 de junio de 2014 (f. 297 al 300, Pz. 1/2).
En fecha 02 de julio de 2014, compareció ante el Tribunal de la causa la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó ejemplar del cartel de notificación dirigido a la parte demandada, publicado en el diario “Últimas Noticias”, y a su vez solicitó la acumulación de las causas signadas con los Nros. AP31-V-2009-001388 y AP31-V-2013-001444 (f. 303 al 306, Pz. 1/2).
En fecha 21 de julio de 2014, la apoderada judicial de la parte actora se dio por notificada de la decisión de fecha 09 de julio de 2014, dictada por el Tribunal de la causa mediante la cual ordenó la acumulación de los expedientes signados con los Nros. AP31-V-2009-001388 y AP31-V-2013-001444 (f. 307 al 306, Pz. 1/2).
En fecha 23 de julio de 2014, la ciudadana Nataly González Manuitt, en su condición de Secretaria temporal del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la publicación y consignación del cartel de notificación librado a la parte demandada (f. 310, Pz. 1/2).
En fecha 24 de septiembre de 2014, el Tribunal Cuarto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de la celebración de la audiencia de mediación fijada para el presente juicio que por retracto legal arrendaticio sigue el ciudadano Paulo Alves Da Silva contra la sociedad mercantil Kirpalani, C.A. y el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, indicando la comparecencia al acto de las ciudadanas Carol Lis Graterón Garrido y Larihely Eljuri, la primera de las mencionadas en su condición de apoderada judicial de la parte actora, y la segunda en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada; advirtiendo el Tribunal que no fue posible un acuerdo, y haciendo saber que el proceso seguiría su curso para la contestación de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 107 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas (f. 311 y 312, Pz. 1/2).
En fecha 06 de octubre de 2014, compareció ante el Tribunal de la causa la apoderada judicial de la parte actora abogada Larihely Eljuri, y procedió a dar contestación a la demanda incoada contra su representado (f. 313 al 370, Pz. 1/2).
Por auto de fecha 14 de octubre de 2014, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, fijó los límites de la controversia para la presente causa y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó el lapso de ocho (8) días de despacho contados a partir de la mencionada fecha exclusive, para que las partes promovieran las probanzas que consideraran pertinentes (f. 371 y 372, Pz. 1/2).
En fecha 20 de octubre de 2014, compareció ante el Tribunal de la causa la apoderada judicial de la parte actora y consignó escrito de pruebas con sus anexos (f. 373 al 615, Pz. 1/2).
En fecha 21 de octubre de 2014, compareció ante el Tribunal de la causa la apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de pruebas con sus anexos (f. 616 al 650, Pz. 1/2).
En fecha 29 de octubre de 2014, el Tribunal de la causa ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas consignados por las partes (f. 02, Pz. 2/2).
Por auto de fecha 05 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa se pronunció con relación a las pruebas promovidas por las apoderadas judiciales de ambas partes, y ordenó practicar los cómputos solicitados por la apoderada judicial de la parte demandada (f. 03 al 05, Pz. 2/2).
En fecha 01 de diciembre de 2014, el Tribunal de la causa ordenó librar oficio a la sociedad mercantil Century 21, en virtud de la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte actora; indicando mediante diligencia de fecha 18 de diciembre de 2014, el ciudadano Eduard Pérez en su condición de alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio, que se dirigió a la sede de la referida empresa, en la cual le indicaron que no le podían recibir el oficio librado (f. 08 al 22, Pz. 2/2).
Mediante diligencia de fecha 08 de enero de 2015, la apoderada judicial de la parte actora solicitó conforme al segundo aparte del artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda la continuidad del proceso; indicándole el Tribunal de la causa por auto de fecha 13 de enero de 2015 que el lapso para la evacuación de las pruebas no había precluido, razón por la cual resultaba forzoso negar lo solicitado (f. 23 al 25, Pz. 2/2).
Por auto de fecha 21 de enero de 2015, el Tribunal de la causa dejó constancia del vencimiento del lapso fijado para la promoción y evacuación de pruebas a que se refiere el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, indicando que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 114 ejusdem, se fijaba el quinto (5º) día de despacho siguiente a la mencionada fecha para que tuviera lugar el debate oral para la presente causa. (F. 26, Pz. 2/2).
En fecha 06 de febrero de 2015, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, efectuó la Audiencia Oral en el presente juicio, dejando constancia de la comparecencia de las apoderadas judiciales de la parte actora y demandada, y en la cual se dictó el dispositivo oral de la sentencia declarándose sin lugar el desalojo incoado por el ciudadano Ulises José Farías Yeguez contra el ciudadano Paulo Alves Da Silva, y con lugar el retracto legal arrendaticio incoado por el ciudadano Paulo Alves Da Silva contra la sociedad mercantil Kirpalani C.A. y el ciudadano Ulises José Farías Yeguez (F. 27 al 36, Pz. 2/2).
En fecha 11 de febrero de 2015, se publicó el extenso del fallo dictado por el Tribunal de la causa en fecha 06 de febrero de 2015, de conformidad con lo previsto en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas. (F. 37 al 45, P. 2/2).
En fecha 12 de febrero de 2015, la apoderada judicial de la parte actora se dio por notificada del fallo dictado por el Tribunal de la causa el 11 de febrero de 2015. (F. 46 y 47, P. 2/2).
Mediante diligencias de fecha 18 y 20 de febrero de 2015, la apoderada judicial de la parte demandada apeló del fallo publicado en el presente juicio en fecha 11 de febrero de 2015, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (F. 48 al 53, Pz. 2/2).
Por auto de fecha 27 de Febrero de 2015, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la apoderada judicial de la parte demandada, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (F. 54 al 57, P. 2/2).

DE LAS ACTUACIONES EFECTUADAS EN EL CUADERNO
CONTENTIVO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO
Consta al presente expediente, cuaderno identificado como “Causa Acumulada al Juicio Principal” relacionado a la acción que por desalojo incoara el ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ contra el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, la cual, tal y como consta a los folios 107 y 108 de referido cuaderno, por auto de fecha 09 de julio de 2014, dictado por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fue ordenada su acumulación de conformidad con lo establecido en el artículo 79 del Código de Procedimiento Civil, a la causa que ya cursaba en ese Tribunal relacionada al juicio que por retracto legal arrendaticio incoara el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA contra la sociedad mercantil KIRPALANI C.A. y el ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ.
Se inició el referido procedimiento contentivo de demanda por desalojo, mediante libelo y anexos presentados en fecha 25 de septiembre de 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas (F.01 al 25 ambos inclusive).
Luego del proceso administrativo de distribución de causas, le correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 30 de septiembre de 2013, el Tribunal de la causa admitió la demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, ordenado el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano Paulo Alves Da Silva, para que compareciera ante ese Tribunal al quinto (5º) día de despacho siguiente a su notificación, a los fines de la celebración de la audiencia de mediación (F. 26 y 27).
En fecha 09 de octubre de 2013, compareció ante el Tribunal de la causa la parte actora, ciudadano Ulises Farías y consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación dirigida a la parte demandada; otorgando poder apud-acta para su representación a la abogada Larihely Eljuri, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.826. (F. 28 al 33).
En fecha 28 de octubre de 2013, la apoderada judicial de la parte actora dejó constancia de haber consignado los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada. (F. 34 al 35).
En fecha 25 de noviembre de 2013, compareció ante el Tribunal de la causa la apoderada judicial de la parte actora, solicitando se consignara en autos las resultas de la citación efectuada a la parte demandada. (F. 36 al 37).
Por auto de fecha 27 de noviembre de 2013, el Tribunal Cuarto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, ordenó oficiar a la coordinación de alguacilazgo de ese Circuito Judicial, con la finalidad de que el alguacil a quien correspondió la práctica de la citación personal de la parte demandada en el presente juicio, informara sobre la resultas de la misma. (F. 38 y 39).
En fecha 29 de noviembre de 2013, compareció ante el Juzgado de la causa el ciudadano Jesús Rangel, alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio, consignando en ese acto la compulsa sin firmar dirigida a la parte demandada, y dejando constancia de la imposibilidad de practicar la citación ordenada. (F. 40 al 49).
En fecha 18 de diciembre de 2013, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó ante el Tribunal de la causa, se ordenara librar cartel de citación; siendo acordado lo solicitado por auto de fecha 07 de enero de 2014 (F. 50 y 53).
En fecha 10 de enero de 2014, la apoderada judicial de la parte actora dejó constancia de haber retirado el cartel librado por el Tribunal de la causa, para la citación de la parte demandada. (F. 54 y 55).
En fecha 20 de enero de 2014, la apoderada judicial de la parte actora consignó dos ejemplares de los carteles de citación dirigidos al ciudadano Paulo Alves Da Silva, los cuales fueron publicados en el diario “El Nacional” y “Últimas Noticias” (F. 56 al 59).
En fecha 03 de febrero de 2014, la ciudadana Marina M. Sánchez Gamboa, Secretaria Titular del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección constituida en autos de la parte demandada, y haber fijado en la puerta de ese inmueble el cartel ordenado por auto de fecha 07 de enero de 2014, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (F. 61).
En fecha 14 de febrero de 2014, la apoderada judicial de la parte actora solicitó al Tribunal se sirviera librar oficio a la Coordinación de Defensores Públicos con Competencia en Materia de Arrendamientos de Vivienda, para la designación de un defensor público para la parte demandada; lo cual fue acordado por el Juzgado de la causa mediante auto de fecha 19 de febrero de 2014. (F. 62 al 65).
En fecha 22 de mayo de 2014, compareció ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, la abogada Roxana Fernández en su condición de defensora pública auxiliar de la Defensoría Pública Tercera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, y se dio por notificada del conocimiento de la presenta causa. (F. 68 al 70).
Por auto de fecha 27 de mayo de 2014, el Tribunal de la causa, fijó el quinto (5º) día de despacho a la mencionada fecha para que tuviera lugar la audiencia de mediación correspondiente al presente procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 101 y 103 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda (F. 71).
En fecha 09 de junio de 2014, compareció ante el Tribunal de la causa el ciudadano Paulo Alves Da Silva, en su condición de parte demandada, y otorgó poder apud acta para su representación a las abogadas Carol Lis Graterón Garrido y Mary Sol Graterón Garrido (F. 72 al 74).
En fecha 09 de junio de 2014, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal de la causa para que tuviera lugar la audiencia de mediación fijada mediante auto de fecha 27 de mayo de 2014, se dejó constancia de haberse efectuado la misma, con la comparecencia al acto de la parte actora, ciudadano Ulises Farías, la parte demandada ciudadano Paulo Alves y sus respectivas apoderadas judiciales; indicando también el Tribunal que por cuanto no fue posible un acuerdo entre las partes, el proceso seguiría su curso para la contestación de la demandada. (F. 75 al 77).
En fecha 26 de junio de 2014, la apoderada judicial de la parte demandada, compareció ante el Tribunal de la causa, y procedió en nombre de su representado a dar contestación a la demanda. (F. 78 al 90).
En fecha 30 de junio de 2014, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó se declarara la confesión ficta. (F. 91 y 92).
En fecha 02 de julio de 2014, la apoderada judicial de la parte demandada consignó a los autos escritos de promoción de pruebas (F. 93 al 100).
En fecha 07 de julio de 2014, la apoderada judicial de la parte actora compareció ante el Tribunal de la causa y solicitó la apertura por auto del lapso para la promoción de pruebas; y solicitando posteriormente mediante diligencia de fecha 08 de julio de 2014, se declarara extemporáneo el escrito de promoción de pruebas consignado por la representación judicial de la parte demandada (F. 101 y 104).
Por auto de fecha 09 de julio 2014, el Tribunal de la causa, se pronunció con relación a las pruebas promovidas por las partes involucradas en el presente proceso. (F. 105 y 108).
En fecha 14 de julio de 2014, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal dejara constancia del lapso de promoción de pruebas (F. 109 y 110).
DE LA ACUMULACION DE CAUSAS
En el caso bajo análisis, se aprecia que, tal como lo solicitó la representación judicial del ciudadano Paulo Alves Da Silva, en fecha 26/06/2014 en el escrito de contestación a la demanda en el juicio de desalojo, y posteriormente, mediante diligencia presentada en fecha 02/07/2014 en la causa de retracto legal arrendaticio, por auto de fecha 09 de julio de 2014, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó la acumulación de ambas causas, de conformidad con lo establecido en el artículo 79 del Código de Procedimiento Civil, acumulándose la causa de desalojo incoado por el ciudadano ULISES FARÍAS YEGUEZ contra PAULO ALVES DA SILVA, a la causa que ya cursaba en ese Tribunal relacionada al juicio que por retracto legal arrendaticio incoara el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA contra la sociedad mercantil KIRPALANI C.A. y el ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, y se ordenó la suspensión del juicio de desalojo, hasta que el juicio de retracto legal arrendaticio se encontrara en la fase de dictar sentencia definitiva (f.107 y 108 del cuaderno de desalojo).

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 11 de febrero de 2.015, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó el extenso de la sentencia definitiva, pronunciada en fecha 06/02/2015 en el presente procedimiento, pronunciándose en la misma sentencia respecto a las demandas de retracto legal arrendaticio y desalojo acumuladas; con fundamento en las siguientes consideraciones:
“…En el presente caso, nos encontramos en presencia de dos acciones, una por desalojo incoada por Ulises José Farías Yeguez contra Paulo Alves Da Silva y otra por retrato legal arrendaticio intentada por Paulo Alves Da Silva contra Ulises José Farías Yeguez y KIRPALANI C.A., que discurrían separadamente en este despacho, pero por virtud de la conexión entre ellas, fueron acumuladas y pronunciado el dispositivo del fallo en fecha 6 de febrero de 2.015, de conformidad con lo previsto en el artículo 79 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, siendo la oportunidad prevista en el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y el Control de Los Arrendamientos de Vivienda el Tribunal procede a reproducir por escrito el fallo dictado el cual quedó plasmado en los términos que a continuación se expresan:
En primer lugar procede el Tribunal a pronunciarse respecto desalojo del inmueble destinado a vivienda, constituido por un apartamento distinguido con la letras y números B-01-C, que forma parte de la Torre B del Conjunto Habitacional denominado RESIDENCIAS BELLA VISTA situado en la Calle Este Sector Este de la Urbanización Manzanares que de acuerdo con lo afirmado en el libelo de la demanda es propiedad de la parte actora, basada en la necesidad que tiene de ocupar dicho inmueble.
Exponiendo en sustento de la pretensión deducida que el día 24 de diciembre de 2.004, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Paulo Alves Da Silva, cuya duración era de un año fijo contado desde el 15 de enero de 2.005 hasta el 15 de enero de 2.006 y al cual se le decidió poner fin por que ambas partes convinieron en no renovar al contrato y en relación a ello se le otorgó el goce de la prorroga legal, y es por ello que solicita al Tribunal condene a la parte demandada al desalojo del mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 91 numeral 2 de la Ley Para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda para al desalojo del inmueble arrendado.
Frente a los hechos expuestos en sustento de la pretensión deducida, la parte demandada negó, rechazó y contradijo los alegatos efectuados por la parte actora y expuso que celebró contrato de arrendamiento con la firma KIPALANI C.A., representado por Ulises Farías Yeguez.
Añadió que recibió una comunicación de la ex esposa de la parte actora, donde le notificó el inicio de la prorroga legal, pero que su representado seguía depositando el canon en la cuenta de Ulises Farías y este la retiraba hasta que un día se enterró que la cuenta había sido cerrada y es por ello que acudió a depositar los cánones en Tribunales.
Mencionó los juicios que han existido entre las partes, admitió y reconoció que existe una relación arrendaticia con Ulises Farías, en virtud de que aunque inicialmente fue suscrita con KIRPALANI, este continuó recibiendo los cánones de arrendamiento.
De los puntos sometidos al conocimiento de este Tribunal, observa que en el caso de autos, el fundamento fáctico de la pretensión deducida se contrae a la necesidad de ocupar el inmueble que aduce tener el ciudadano Ulises José Farías Yeguez teniéndose por admitidos además la condición de propietario que ostenta sobre el inmueble objeto de la demanda por la adjudicación realizada, así como la existencia de la relación arrendaticia que le vincula a la parte demandada, requisitos indispensables para la declaratoria de procedencia del desalojo accionado.
Al respecto debe señalarse que el párrafo único de la disposición contenida en el artículo 91 de la Ley Para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda precisa que cuando el desalojo se base en la causal prevista en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo con prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. De manera que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que se tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, el artículo 2 de nuestra carta fundamental establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político, siendo importante además destacar que en lo que refiere el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, han sido dictadas normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 2 de la Ley Para la Regularización y El Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En tal sentido el artículo 91 de la Ley Para la Regularización y El Control de los Arrendamientos de Vivienda precisa: “Solo Procederá (sic) el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento cuando la acción se fundamente en las siguientes causales: 2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o cualquiera de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado”.
En concordancia con lo anterior, el párrafo único de la citada norma establece que en el caso del desalojo por necesidad, el propietario deberá demostrarlo con prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial, circunstancia fáctica que no fue demostrada por la parte actora, pues las documentales aportadas no hacen surgir en quien aquí sentencia la plana convicción de encontrase plenamente demostrada la necesidad aducida. Así, es ilógico deducir de una inspección judicial que una determinada persona vive en un inmueble determinado y que los bienes que se encuentran dentro del mismo pertenecen a esa persona, pues evidentemente a través de la inspección judicial el funcionario hace constar por escrito, lo que percibe para el momento de su evacuación, pero resulta ilógico afirmar la ocurrencia de hechos que no pueden ser acreditados a través de la inspección, tales como la constatación de que dicho ciudadano se encuentra viviendo en el inmueble en forma permanente y absoluta, ni es posible determinar por vía de inspección a quien o a quienes pertenecen los bienes que para el momento de practicarse la inspección se encuentran dentro del inmueble y con relación a las testimoniales evacuadas, estas deben ser desechadas por que en opinión de quien aquí decide, han debido ser rendidas con su debido control y contradicción, por tanto, es forzoso desechar el desalojo accionado y así expresamente se decide.
En lo que se refiere al Retracto legal arrendaticio incoado por el ciudadano Paulo Alves Da Silva el Tribunal pasa a pronunciarse en los siguientes términos:
En primer lugar corresponde a este Tribunal pronunciarse previamente respecto a la perención de la instancia que fue solicitada por la representación judicial de la parte demandada, en base al argumento de haber transcurrido más de treinta días entre diferentes actuaciones realizadas en el expediente:
En este aspecto observa el Tribunal que la presente demanda fue admitida en fecha 19 de mayo de 2.009 y en fecha 25 de mayo la parte acto dio cumplimiento a las formalidades exigidas para gestionar la citación de la parte demandada, desechándose por improcedente la petición realizada en este sentido, pues la actora pago los aranceles y suministró las copias para la compulsa en un plazo menos a 30 días, con lo cual se determina el cumplimiento de sus obligaciones legales tendentes a lograr la citación de la parte demandada.
En ese orden de ideas, debe señalarse que el hecho de comparecer la parte actora al Tribunal de la Causa, gestionar lo pertinente a la expedición de las copias para la elaboración de la compulsa y pagar los aranceles al alguacil para sí traslado dentro del lapso de treinta días contados a partir de la admisión de la demanda, es suficiente para interrumpir el lapso de perención, breve de la instancia; siendo importante precisar que el hecho que la citación no pueda materializarse dentro de ese lapso, en modo alguno implica el decaimiento de la instancia, pues para ello es necesario que el demandante no haya cumplido con las obligaciones de impulsarla, hecho que no se determina de las actas procesales y respecto a las restantes actuaciones, para que pudiera operar la perención que en este caso sería la anual, era necesario que durante el lapso de un año, la parte actora no hubiera realizado actuación procesal alguna encaminada a lograr efectivamente la citación, hecho que tampoco se constata de las actas procesales de cuyo análisis se puede evidenciar que entre una y otra actuación no llegó a materializarse el lapso señalado, por tanto, es forzoso para quien aquí decide desechar por improcedente la perención solicitada y así se decide.
En lo que se refiere al fondo, pretende la parte actora su derecho a ejercer retracto legar arrendaticio basado en su condición de arrendatario del apartamento distinguido con las letras números B-01-C, que forma parte de la Torre B del Conjunto Habitacional denominado RESIDENCIAS BELLA VISTA situado en la Calle Este, Sector Este de la Urbanización Manzanares, por contrato de arrendamiento suscrito en el año 2.004, con la firma KIRPALANI C.A.; representada por el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, cuya duración de acuerdo con sus afirmaciones fue pactada inicialmente por el plazo de un año, pero por efectos de la tácita reconducción se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; pero estando en plena vigencia el contrato, en fecha 15 de mayo de 2.008, la firma KIRPALANI C.A. trasladó la propiedad del inmueble al ciudadano Ulises José Farías Yeguez, sin haber agotado la preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tanto, sostiene que al tener más de dos años como inquilino del inmueble objeto del retracto, encontrase solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; haberse transmitido a un tercero la propiedad del inmueble son haberse agotado la preferencia ofertiva además haber tenido conocimiento de esa negociación el día 30 de abril de 2.009, está plenamente facultado para ejercer la citada acción y es por ello que en su petitorio señala al Tribunal que acude a demandar a la firma KIRPALANI C.A. y a ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, para que convenga o el Tribunal los condene:
A que no cumplieron con el procedimiento de ofertar el inmueble que ocupa en condición de inquilino; Que la firma KIRPALANI C.A., transmitió al ciudadano Ulises José Farías Yeguez mediante documento protocolizado ante el Registro Público en fecha 15 de mayo de 2.008 el citado apartamento.
Que como consecuencia de los hechos anteriores se anule la transmisión que hiciera KIRPALANI, C.A., a ULISES JOSÉ FARIAS y como consecuencia del retracto legal que ejerce se le subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, para lo cual ofrece restituir la suma acordada en la negociación.
Frente a los hechos expuesto, la representación judicial de la parte demandada alegó la perención de la instancia, negó, rechazó y contradijo todas y cada uno de los argumentos expuestos por la actora; admitió expresamente la celebración del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de diciembre de 2.004 y admitió que efectivamente el inmueble objeto de la demanda fue adjudicado a la parte demandada, de tal suerte que, estos hechos no pasaron a formar parte de lo controvertido, pero añadió a su excepción que la relación arrendaticia es con Ulises José Farías y no con KIRPALANI, en virtud de haber acordado las partes dar por terminado el contrato en fecha 15 de enero de 2.006, exponiendo además que la parte actora no tiene derecho al retracto por no haber demostrado su solvencia.
De los hechos expuestos por las partes, se determina que el mérito de la controversia se circunscribe a determinar la procedencia en derecho del retracto legal arrendaticio, al pasar a formar parte de lo controvertido la solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles para la fecha de la negociación, requisito indispensable para la procedencia del mismo, así como la procedencia de la norma en virtud del tipo de negociación realizada.
Así se observa en primer lugar que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 42 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, en concordancia con el 131 de la Ley Para La Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario, de que sea ofrecido en venta el inmueble que ocupa, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y tenga más de dos años en esa condición.
En ese orden de ideas, debe señalarse que la notificación de enajenación del inmueble al inquilino es una obligación legal del arrendador, de tal manera que, esa falta de notificación hacer surgir una consecuencia jurídica sancionatoria, que otorga al arrendatario el derecho de retraer previsto en el 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, norma que se encuentra en sintonía con el 130 de la Ley Para La Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda, conforme al cual, ante la falta de notificación de enajenación del inmueble, el arrendatario tiene el derecho de subrogarse en las mismas condiciones que fueron estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, siempre y cuando este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, haya tenido más de dos años en condición de arrendatario y satisfaga las condiciones del propietario.
Por otro lado, en cuanto a la negociación realizada, observa el Tribunal que el traslado de la propiedad tuvo lugar por adjudicación que del mismo hizo el representante de la propietaria, en virtud del proceso de liquidación al cual fue sometida, situación fáctica perfectamente subsumible en el supuesto de hecho previsto en la norma, pues el derecho de adquirir mediante el retracto no sólo surge por la realización de la venta, sino por cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad, por tanto, es forzoso desechar lo aducido en este sentido.
Siguiendo con los hechos controvertidos y tomando en consideración que los medios de prueba tienen como fin primordial hacer surgir en el Juzgado la plena convicción de ser ciertos los hechos que fueron afirmados, el Tribunal constata que de las probanzas aportadas por las partes, en especial del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de diciembre de 2.004, del documento de fecha 15 de mayo de 2.008, de las consignaciones realizadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que el arrendatario para la fecha del traspaso de la propiedad tenía más de dos años en esa condición, que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para la fecha de interposición de la demanda, hecho que además fue expresamente admitido por la representación del demandado; siendo importante precisar que ha sido criterio reiterado de la Jurisprudencia Patria, que la solvencia que exige la Ley es para el momento de que se ejerce el retracto; por lo tanto es forzoso desechar lo alegado por la parte demandada en cuento a que no pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que se hicieron exigibles a partir del año 2.013, de tal modo pues que, en opinión de quien decide, se encuentran cumplidos los supuestos fácticos de procedencia del retracto accionado y en razón de ello es forzoso declarar con lugar la demanda incoada por PAULO ALVES DA SILVA contra KIRPALANI C.A. y ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ.
En consecuencia, PAULO ALVES DA SILVA, queda subrogado en los derechos del adquirente ciudadano ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ, en las mismas condiciones en que éste adquirió el apartamento distinguido con el Nº B-01-C, ubicado en el Planta 1 de la Torre B de Conjunto habitacional denominado Residencias Bella Vista, situado en la Calle Este de la Urbanización Manzanares, el cual tiene un área aproximada de noventa y cuatro con ochenta y un decímetros cuadrados (94,82 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Con la fachada note de la Torre B; SUR: Con el apartamento B-1-D; ESTE: Con la fachada Este de la Torre B y OESTE: Con el apartamento B-1-A, vacíos detrás de los ascensores y hall de circulación, identificados con los números 197, 219 y 235, el cual fue adjudicado mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 22, Tomo 12 Protocolo Primero, previo el pago por parte de la actora de la suma acordada en dicha negociación. Así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara SIN LUGAR EL DESALOJO incoado por ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ CONTRA PAULO ALVES DA SILVA y CON LUGAR el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por PAULO ALVES DA SILVA contra KIRPALANI C.A. y ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ.
Queda condenada la parte perdidosa en ambas acciones, al pago de las cotas procesa. Así se establece.
Dado, firmado, sellado y publicado en la Sede de este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once días de febrero de 2.015…”. (Fin de la cita. Negritas y subrayados del texto transcrito).

DE LOS FUNDAMENTOS DE APELACIÓN

En fecha 07 de octubre de 2015, compareció la representación judicial del ciudadano Ulises Farías Yeguez, y presentó escrito a los fines de fundamentar el recurso de apelación ejercido, en el cual expresó lo siguiente:
Que la sentencia apelada se encuentra viciada de nulidad absoluta, por ser un acto procesal que no alcanzó el fin para el que estaba destinada, y es írrita e inexistente, y que de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, es necesario que este Juzgado Superior reponga la causa, por violación del debido proceso y el derecho a la defensa.
Indicó el apelante, que el 24 de diciembre de 2004, se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre el ciudadano Paulo Alves Da Silva en su condición de arrendatario, y la empresa Kirpalani, C.A. (KIRCA), con vigencia desde el 15/01/2005 hasta el 15/01/2006, siendo inaplicable la prórroga automática, ni la tácita reconducción. Que el ciudadano Paulo Alves Da Silva fue notificado en el año 2010 del desahucio de la relación arrendaticia y la aplicabilidad de la prórroga legal para aquel entonces, por ser un contrato a tiempo determinado, documento de notificación que consta en autos marcado con la letra “F”.
Que su representado, una vez que operó la prórroga legal, solicitó ante el tribunal la desocupación o el desalojo del bien inmueble ante el Tribunal Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por el estado de necesidad que tenía el único accionista y representante de la empresa Kirpalani, C.A. (Kirca), ya que el bien inmueble objeto de la presente controversia fue comprado a nombre de la compañía.
Señaló que en la sentencia recurrida de fecha 11 de febrero de 2015, el tribunal de la causa declaró sin lugar el desalojo, por considerar que el demandante en desalojo no demostró el estado de necesidad para ocupar la vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y el Control de Arrendamientos de Vivienda.
Arguyó, por otro lado, que el referido tribunal también conoció la acción incoada por Paulo Alves como parte actora, por retracto legal arrendaticio, de las cuales ambas causas fueron acumuladas de conformidad con el artículo 79 del Código de Procedimiento Civil, por tener conexidad con el objeto de la controversia.
Seguidamente, la parte apelante en su escrito, citó un extracto de la recurrida, referida a la motivación, especialmente a los alegatos de la parte actora en retracto legal arrendaticio y el petitorio de dicha acción; y al respecto señaló el apelante, que el tribunal a quo indicó que el ciudadano Paulo Alves Da Silva, quedó subrogado en los derechos adquirientes del ciudadano Ulises José Farías Yeguez, en las mismas condiciones que adquirió el apartamento No.B-01-C, ubicado en la planta 1 de la Torre B del Conjunto habitacional Residencias Bella Vista, situado en la calle Este de la Urbanización Manzanares, previo el pago por parte de la actora de la suma acordada en dicha negociación.
Aduce la apoderada del demandado apelante, que difiere de esa argumentación jurídica del sentenciador de la recurrida, porque no valoró los medios probatorios ofrecidos por su representado, y que esa omisión lo dejó en estado de indefensión, vulnerándose los artículos 12, 206, 208, y 509 del Código de Procedimiento Civil, en conexidad con los artículos 26, 49 numeral 1 y 334 de la Constitución Nacional.
Respecto a la sentencia apelada, continúa en sus alegatos el apelante, y expresa que, la recurrida no cumple con el espíritu, propósito, razón y contenido de la Constitución de la República, ya que vulneró garantías constitucionales y procesales, y la doctrina jurisprudencial proferida por el Tribunal Supremo de Justicia, lo que trae como consecuencia que sea un acto írrito e inexistente que no alcanzó el fin para el cual estaba destinado; que el tribunal a quo no sentenció conforme a lo alegado y probado en autos, y no valoró los medios probatorios ni fundamentó el motivo por las cuales las desechó, y esas pruebas fueron consignadas en su oportunidad legal, evidenciándose que la recurrida no está sujeta a la realidad jurídica y a los hechos controvertidos y debatidos durante el proceso.
Seguidamente, la parte apelante pasó a hacer las siguientes denuncias: 1) violación del artículo 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 49.1 de la Constitución de la República, y alegó que la recurrida estableció que la parte actora ejerció su derecho de retracto legal arrendaticio por la relación arrendaticia que comenzó a partir del 4 (sic) de diciembre de 2004 con fecha de culminación del 15 de enero de 2006, y que en tal virtud el a quo no aplicó los artículos 38 y 138 de la Ley para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda de forma debida, ya que al arrendatario no le correspondía la oferta preferente, porque de las actas procesales se observa que el apartamento fue transferido al único dueño de la compañía y no a un tercero.
Asimismo, señaló el recurrente, que el desalojo era procedente porque el arrendatario no cumplió con lo estipulado en el contrato y se negó a desocupar de forma inmediata el inmueble, a pesar de los esfuerzos realizados por el arrendador, donde se evidencia que en el año 2010 fue notificado del desahucio de la relación arrendaticia y la continuidad de la prórroga legal que le correspondía por derecho. Que en ese sentido, el retracto legal inquilinario solicitado por la parte actora, el cual alega que el inmueble en controversia estaba a nombre de Kirpalani, donde se evidencia que el único accionista de esa empresa era el ciudadano Ulises Farías, quien en fecha 17 de abril de 2008 liquidó y disolvió la referida compañía, y el bien inmueble fue adjudicado al señor Ulises Farías al quedar disuelta la empresa. Lo que significa que la recurrida no se percató que el bien inmueble en ningún momento fue ofertado a un tercero, sino que la transmisión de la propiedad se realizó al único dueño de la compañía que era su representado, al quedar disuelta la empresa Kirpalani, C.A., y por ello no era procedente notificar al arrendatario para ofrecer la venta preferencial del inmueble, ya que en ningún momento se realizó alguna venta sino una adjudicación del inmueble, que sin embargo, el juez a quo incurrió en el vicio de contradicción y en el vicio de incongruencia negativa, ya que la sentencia no está sujeta a la realidad de los hechos, y vulneró el artículo 49.1 de la Constitución en lo atinente al derecho a probar, por cuanto no valoró las pruebas promovidas por la parte demandada, en especial la inspección ocular realizada el 13-08-2014 proferida por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, no valoró la declaración de vivienda principal proferida por el órgano competente el 02-08-2008, no valoró el justificativo de testigos de fecha 18-08-2014 realizado por la mencionada Notaría que demuestra la condición de arrendatario de su representado de habitar en una habitación de una casa alquilada que no es su vivienda principal, no valoró la prueba del acta de asamblea de la empresa donde aparece como único accionista y dueño el ciudadano Ulises José Farías, la cual al quedar disuelta el único bien es adjudicado a su propietario legalmente, y no tomó en cuenta el acta de audiencia oral de fecha 06-02-2015 donde el arrendatario reconoce que el único dueño de la compañía era el ciudadano Ulises Farías, y todo esto indica que la recurrida incurrió en silencio de pruebas establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y la violación del debido proceso, al derecho de defensa y al derecho de propiedad.
La segunda denuncia alegada por el recurrente, recae sobre el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 49 numerales 1 y 2 y 115 de la Constitución Nacional, por cuanto la recurrida no decidió conforme a lo alegado por las partes, en el sentido que la parte contraria no presentó y promovió en ningún momento algún documento de venta protocolizada de algún tercero desconocido, que de ser así la venta estuviera viciada de nulidad absoluta por el incumplimiento de notificar al arrendatario sobre el derecho de oferta preferencial, pero que eso no ocurrió en el caso bajo estudio, ya que de las actas procesales se desprende, que una vez liquidada y disuelta la compañía hubo fue la transmisión de la propiedad del bien inmueble adjudicada a su representado como único patrimonio existente de la compañía, por ser el único dueño de la compañía liquidada, y que eso fue reconocido por la parte actora.
Que aunado a ello, el juez de la recurrida desecho el derecho de propiedad del demandado, ya que al iniciarse la relación arrendaticia hubo una manifestación de voluntad de las partes contratantes de culminar la relación con el compromiso de desocupar el inmueble, lo cual no ocurrió así, y el sentenciador al no valorar las pruebas que demostraban la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, incurrió en la violación del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
Aduce que la tercera denuncia, recae sobre la violación de los artículos 12, 206 y 208 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en conexión con el artículo 334 constitucional, y citó el contenido de la dispositiva del fallo apelado, y señaló al respecto que la recurrida declaró sin lugar el desalojo y con lugar el retracto, sin tomar en cuenta que la compañía que suscribió el contrato de arrendamiento fue liquidada y disuelta, que el ciudadano Ulises José Farías adquirió en su debida oportunidad el apartamento y al quedar disuelta, la transmisión de la propiedad le corresponde por adjudicación a su representado.
Solicitó que el recurso de apelación ejercido se declare con lugar, y se revoque la sentencia recurrida.

DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

DE LA DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
En fecha 15 de mayo de 2009, el abogado en ejercicio Guillermo Moreno, procediendo en su carácter de apoderado judicial del ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, consignó escrito libelar señalando lo siguiente:
“…I
LOS HECHOS:
1. Del contrato de arrendamiento: Consta de contrato celebrado entre mi representado, PAULO ALVES DA SILVA, y la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A. (KIRKA), el cual fuera autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24 de Diciembre de 2004, bajo el Nº 07, Tomo 66 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría (Anexo “B”), entre otras cosas, lo siguiente:
a. Que la sociedad mercantil KIRPALANI C.A. (KIRCA) dio en arrendamiento a mi representado, un inmueble constituido por una apartamento identificado con la letra y número B-01-C, ubicado en la Planta Uno (01) de la Torre “B” del Conjunto Habitacional denominado “Residencias Bella Vista”, situado en la Calle Este de la Urbanización Manzanares, cuyos datos y demás determinaciones en el aludido instrumento y se dan aquí por reproducidos;
b. Que el contrato de arrendamiento tendría una duración inicial de Un (01) año, lapso éste que vencería en fecha 14 de Enero de 2006 (Cláusula TERCERA);
c. Que el pago de los cánones de arrendamiento se haría mediante depósito bancario en la Cuenta Corriente Mercantil Nº 0105-0217-91-1217002901, a nombre del ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ (Cláusula CUARTA)
2. De la condición del contrato a tiempo indeterminado del contrato de arrendamiento: Desde la fecha de inicio del contrato (15 de Enero de 2005) hasta la presente fecha (excepción hecha de un lapso de tiempo en que el inmueble estuvo secuestrado por virtud de otro proceso intentado por la –otrora-dueña del inmueble) (sic), mi representado ha venido ocupando el inmueble objeto del contrato y ya descrito en el punto 1 con la plena anuencia y consentimiento del arrendador, operándose así la táctica reconducción, con lo cual, a la presente fecha, mi representado tiene más de CUATRO (04) años como arrendatario del inmueble, estando al día en el pago de los cánones de arrendamiento:
3. De la transmisión del inmueble objeto del contrato sin otorgar preferencia ofertiva: Es el caso que según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de Mayo de 2008, bajo el Nº 22, tomo 12, del Protocolo Primero de los Libros llevados ante ese Registro (Anexo “C”), la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A. (KIRCA) trasladó la propiedad del inmueble que ocupa mi representado en su condición de inquilino, al ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, sin haber agotado y/o siquiera planteado el proceso de preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE “LEY DE ARRENDAMIENTOS” (en lo sucesivo “Ley de Arrendamientos”).
4. Consecuencia jurídica (retracto legal arrendaticio): Por tanto, ciudadano Juez, opera a favor de mi representado, todos y cada uno de los supuestos previstos por la “Ley de Arrendamientos” para el ejercicio de la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, al presentarse en el presente caso los siguientes supuestos:
a. Mi representado tiene más de dos (2) años como inquilino del bien objeto del retracto legal arrendaticio:
b. Mi representado se encuentra solvente en el pago de los cánones y cumplimiento de las demás obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento (Anexo “D”);
c. El inmueble objeto del contrato fue transmitido a un tercero (ULISES FARIAS YEGUEZ), sin antes haberse agotado el procedimiento de oferta preferente prevista en el artículo 42 y siguientes de la “Ley de Arrendamientos”.
II
DEL DERECHO
La “Ley de Arrendamientos” ha creado un conjunto de normas tendentes a permitir a los inquilinos la adquisición, de primera mano, de la propiedad de los inmuebles objetos de contratos de arrendamiento, creando la institución conocida como la OFERTA PREFERENTE y, en garantía a dicho derecho, EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en caso de que se viole o se obvie el ejercicio de los derechos consagrados para el inquilino a través de la oferta preferente.
Bajo este mecanismo, el propietario de un inmueble dado en arrendamiento a un tercero y que quiera transmitirlo por cualquier acto entre vivos (donaciones, cesiones, transmisiones, adjudicaciones, etc), debe, en primer término, ofrecerle el inmueble a su inquilino, y sólo después de haberse agotado esta oferta y cumplidos los plazos y términos previstos en la legislación, es que podrá ceder dicho inmueble en las condiciones previamente ofrecidas a su inquilino.
En caso de que no se ejerza dicho proceso, la Ley otorga al arrendatario el derecho de subrogarse en los derechos del adquiriente (no se distingue el título bajo el cual adquiera el tercero), creando a su favor un retracto legal arrendaticio.
Las normas previstas en la “Ley de Arrendamientos”, son harto elocuentes para explicarnos este derecho:
En primer lugar, el artículo 42 de la “Ley de Arrendamientos” nos define la preferencia ofertiva en los siguientes términos:
Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Para el “agotamiento” de la preferencia ofertiva, los artículos 44, 45, y 46 de la “Ley de Arrendamientos”, nos establecen un conjunto de normas a ser respetadas, empezando por la notificación auténtica al inquilino, para luego abrir una serie de plazos y precisiones en los siguientes términos:
Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.
Artículo 46: Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.
Luego de definir este derecho, plantea y consagra el retracto legal arrendaticio en el artículo 43 y 48 de la “Ley de Arrendamientos”, señalando:

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
En el caso de marras, se presentan todos los supuestos señalados, pues no cabe duda que:
(a) Se cumplen los supuestos previstos en el artículo 42 para haber recibido la oferta preferente, al tratarse de un contrato que tiene una duración de más de 2 años y, además, haberse encontrado mi representado solvente en el pago de sus cánones de arrendamiento (Anexos “B” y “D”);
(b) Nunca el arrendador cumplió con la notificación prevista en el artículo 44 de la Ley, mucho menos, con el respeto a algún plazo o término a mi representado.
(c) El inmueble fue cedido a una tercera persona, bajo una “excusa” de liquidación (Anexo “C”). Sin embargo, la legislación no prevé o distingue cómo o bajo que supuestos el inmueble sea transmitido a terceras personas. Se prevé, en términos generales, cualquier acto de trasmisión a terceros;
Partiendo de estas bases, mi representado goza, en definitiva de una derecho claro a subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
En cuanto al término para el ejercicio de la acción, cabe señalar que nuestra jurisprudencia, cabe señalar el contenido de la sentencia Nº 260, de fecha 20 de mayo de 2005, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el caso de Regalos Coccinelle, C.A. contra Inversora EL Rastro, C.A., y otra, Exp. Nº 2004-000807, en el cual se estableció un nuevo criterio respecto al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso del arrendatario que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa.
Al respecto, en dicha sentencia se dejó establecido lo siguiente:
“…Que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquiriente…”.(Negritas y subrayado del transcrito).
Por tanto habiéndose enterado mi representado de dicha venta mi representado en fecha 30 Abril de 2009, oportunidad en la cual se pidieron copias certificadas de dicho instrumento, es a partir de esa fecha que pueda contarse cualquier lapso o término para el ejercicio de la aludida acción.
III
PETITORIO:
Por todas y cada una de las razones de hecho y de derecho antes señalas, es que en nombre y representación del ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, Brasileño, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número E-81.221.349, demandamos por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO en forma conjunta a los ciudadanos ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, titular de la cédula de identidad número V-4.181.490 y a la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A. (KIRCA), debidamente inscrita en ante el Registro Mercantil de al (sic) Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 11 de Septiembre de 1990, bajo el Nº 52, Tomo A-4, Tercer Trimestre, en la persona de su Presidente, ciudadano ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ, a los fines que convenga o a ello sean condados por este Juzgado:
(a) Que la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A. (KIRCA) y/o el ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ jamás cumplieron o agotaron el procedimiento de oferta preferente consagrado en los artículos 42 y siguientes de la “Ley de Arrendamientos” en relación al contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA que versa un inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra y número B-01-C, ubicado en la Planta Uno (01) de la torre “B” del Conjunto Habitacional denominado “Residencias Bella Vista”, situado en la Calle Este de la Urbanización Manzanares y que consta de contrato que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24 de Diciembre de 2004, bajo el Nº 07, Tomo 66 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría (Anexo “B”).
(b) Que la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A. (KIRCA) transmitió al ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de Mayo de 2008, bajo el Nº 22, tomo 12, del Protocolo Primero de los Libros llevados ante ese Registro (Anexo “C”), el inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra y número B-01-C, ubicado en la Planta Uno (01) de la Torre “B” del Conjunto Habitacional denominado “Residencias Bella Vista”, situado en la Calle Este de la Urbanización Manzanares, y que estaba arrendado al ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, según consta de contrato de arrendamiento consta de contrato que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24 de Diciembre de 2004, bajo el Nº 07, Tomo 66 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría (Anexo “B”);
(c) Que, como consecuencia de los hechos anteriores, se anule la transmisión que hiciera KIRPALANI, C.A. (KIRCA)al ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de Mayo de 2008, bajo el Nº 22, tomo 12, del Protocolo Primero de los Libros llevados ante ese Registro (Anexo “C”), y que versa sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra y número B-01-C, ubicado en la Plata Uno (01) de la Torre “B” del Conjunto Habitacional denominado “Residencias Bella Vista”, situado en la Calle Este de la Urbanización Manzanares, y, como consecuencia del retracto legal que se ejerce, se subrogue al ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por virtud del mismo, esto es, se subrogue al ciudadano PAULO ALVES DA SILVA en las condiciones otorgadas al ciudadano ULISES FARIAS YEGUEZ en relación a dicho contrato, con lo cual, se le transmita al ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, libre de todo gravamen, el inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra y número B-01-C, ubicado en la Planta Uno (01) de la Torre “B” del Conjunto Habitacional denominado “Residencias Bella Vista”. Dicho inmueble tiene un área aproximada de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y UN CENTÍMETROS CUADRADOS (94,81 Mts”) y está comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con la fachada norte de la Torre “B”; SUR: Con el apartamento B-01-D y vacíos detrás de los ascensores; ESTE: Con la fachada Este de la torre “B”; y, OESTE: Con el apartamento B-01-A, vacíos detrás de los ascensores y hall de circulación, correspondiéndole un porcentaje de condominio del CERO ENTEROS CON CINCUENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTAS VEINTITRÉS DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (0,588823%). El referido inmueble tiene además asignado tres puestos cubiertos de estacionamiento para vehículos tipo compacto, los cuales se encuentran identificados con los números CIENTO NOVENTA Y SIETE (197); DOSCIENTOS DIECINUEVE (219) y DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO (235) y le corresponde un maletero distinguido con el Número M-84, situado en la planta sótano dos. EL documento de propiedad horizontal y condominio consta de documento debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del otrora (sic) Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de Noviembre de 1991, bajo el Nº 13, Tomo 35, Protocolo Primero. En cuanto a la propiedad del inmueble y la transmisión que se solicita se deje sin efecto, consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de Mayo de 2008, bajo el Nº 22, tomo 12, del Protocolo Primero de los Libros llevados ante ese Registro (Anexo C). A los fines consiguientes, mi representado restituirá al ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, la suma pagada por éste, según consta en el referido instrumento, esto es, la suma de CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 5.249,98), todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
(d) Se condene a los demandados al pago de costas procesales.
(…Omissis…)
V
OTRAS MENCIONES:
Estimamos la presente acción en la suma de la suma (sic) de CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. F 5.249,98)...”. (Fin de la cita. Negritas y Subrayados del texto transcrito).

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
En fecha 06 de octubre de 2014, la abogada Larihely Eljuri, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ; consignó ante el Tribunal de la causa escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
“…PUNTO PREVIO:
Alegamos la PERENCIÓN contemplada en el artículo 267 ordinal 1 del Código de Procedimiento Civil, evidenciadas en las siguientes actuaciones:
a) Entre las actuaciones de fecha 23/11/2009 (La Actora solicito la práctica de la citación por comisión al Estado Carabobo y el Tribunal solicito fotostatos) y la actuación del 27/01/2010, (La Actora consigno fotostatos), más de 30 días.
b) Entre la actuación de fecha 08/02/2010 (El Tribunal comisiono) y la actuación del 12/03/2010, (La Actora retiro la comisión), más de 30 días.
c) Entre la actuación del fecha 29/03/2011 (La Actora retiro desglose de la compulsa) y la actuación del 13/05/2011, (consignaron resultas de la compulsa), más de 30 días.
d) Entre la actuación de fecha 17/10/2011 (consignadas las resultas del oficio dirigido al SENIAT) y la actuación del 23/02/2012, (La Actora consigno fotostatos para la elaboración de la compulsa), más de 30 días.
e) Entre la actuación de fecha 16/03/2012(consignación de resultas de citación infructuosa) y la actuación del 30/10/2012, (La Actora solicito carteles).
f) Entre la actuación de fecha 1/11/2012 (A La Actora le negaron los carteles) y la actuación del 11/1/2013, (La Actora solicito carteles), más de 30 días.
g) Entre la actuación de fecha 13/02/2013 (La Actora retiro carteles) y la actuación del 11/06/2013, (Paulo Alves otorgo Poder Apud Acta), mas de 30 días.
NIEGO, RECHAZO CADA UNO DE LOS ARGUMENTOS ALEGADOS POR LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO DE DEMANDA POR LO SIGUIENTE:
PRIMER HECHO ALEGADO POR LA PARTE ACTORA:
“1. Del contrato de arrendamiento: Consta de contrato celebrado entre mi representado, PAULO ALVES DA SILVA, y la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A. (KIRKA), el cual fuera autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24 de Diciembre de 2004, bajo el Nº 07, Tomo 66 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría (Anexo “B”), entre otras cosas, lo siguiente:
a. Que la sociedad mercantil KIRPALANI C.A. (KIRCA) dio en arrendamiento a mi representado, un inmueble constituido por una apartamento identificado con la letra y número B-01-C, ubicado en la Planta Uno (01) de la Torre “B” del Conjunto Habitacional denominado “Residencias Bella Vista”, situado en la Calle Este de la Urbanización Manzanares, cuyos datos y demás determinaciones en el aludido instrumento y se dan aquí por reproducidos;
b. Que el contrato de arrendamiento tendría una duración inicial de Un (01) año, lapso éste que vencería en fecha 14 de Enero de 2006 (Cláusula TERCERA);
c. Que el pago de los cánones de arrendamiento se haría mediante depósito bancario en la Cuenta Corriente Mercantil Nº 0105-0217-91-1217002901, a nombre del ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ (Cláusula CUARTA)…”

PRIMERA DEFENSA:
Es cierto que el Veinticuatro (24) de Diciembre del Dos Mil Cuatro (2.004) la sociedad mercantil la sociedad mercantil (sic) KIRPALANI, C.A. (KICA), representada por el ciudadano ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro.V.-: 4.181.490 (EL ARRENDADOR) suscribió un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual se encuentra inserto bajo el Nro. 7, Tomo 66, de los respectivos Libros llevados ante ese ente con ciudadano PAULA ALVES DA SILVA, de nacional Brasilera, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. E.-: 81.221.349, (EL ARRENDATARIO). (MARCADO B); situación que varió con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el artículo 15 del Reglamento de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 23, el ciudadano ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro.V.-: 4.181.490, procedió ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda al Procedimiento a inscribirse en el REGISTRO NACIONAL DE VIVIENDA; dejando de existir la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A. (KIRCA) liquidada jurídicamente (MARCADO C) y el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, y en consecuencia de lo antes expuesto se establece dicha relación arrendaticia entre ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ y PAULO ALVES DA SILVA; todo de conformidad a lo contemplado en la Ley para la Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, establecido en el artículo 38 en concordancia con lo establecido en el Decreto Nro. 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, descrito en los artículos 7 al 10. (MARCADO D)
Es cierto que en el referido contrato le fue dado en arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas “B-01-C” ubicado en el piso 1, el cual forma parte de la Torre “B” del Conjunto Habitacional denominado “RESIDENCIAS BELLA VISTA”, situado en la Calle Este, Sector Este de la Urbanización Manzanares, pero la Parte Actora obvio señalar en el libelo la descripción exacta del inmueble “en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda”, pero la Parte Actora obvio señalar en el libelo que al mencionado apartamento le corresponden como anexos, formando parte integra del mismo y del presente contrato (3) puesto cubiertos de estacionamiento distinguido con los números Ciento Noventa y Siete (197), Doscientos Diecinueve (219) y Doscientos Treinta y Cinco (235), situados en la Planta Sótano Dos del Edificio y un maletero distinguido con la letra y número M – Ochenta y Cuatro (M-84), ubicado en la Planta Sótano Dos del edificio; la vigencia del contrato era por un (1) año fijo contado desde el Quince (15) de Enero de Dos Mil Cinco (2005) hasta el Quince (15) de Enero del Dos Mil Seis (2006), y al cual se le decidió poner fin porque ambas partes convinieron en NO RENOVAR EL CONTRATO. En atención a la extinta Ley se dio el goce y disfrute de la Prórroga Legal al actual (sic) tenía derecho EL ARRENDATARIO. Así mismo la parte actora en una oportunidad había iniciado un Juicio por Desalojo, evidenciándose de un causa (sic) incoada por la hoy parte demandada contra la hoy parte actora ante el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente Nº AP31-V-2008-002633, resultando vencedora la hoy parte actora en este proceso el 24/09/2009. (Marcado E).
Sin embargo, en forma escrita en el Dos Mil Diez (2.010) le notifico (EL ARRENDADOR) a (EL ARRENDATARIO) que necesitaba el inmueble, (MARCADO F); no obstante no hubo acuerdo en la entrega voluntaria del inmueble ni respuesta alguna.
Asimismo la Parte Actora en este proceso alega que depositaba en la cuenta Corriente Mercantil Nº 0105-0217-91-1217002901, a nombre del ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ (cláusula CUARTA), aceptando que no existía la relación arrendaticia entre KIRPALANI, C.A. (KIRCA) liquidada jurídicamente y el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, y en consecuencia de lo antes expuesto se establece que dicha relación arrendaticia es entre ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ y PAULO ALVES DA SILVA. Y ratifica esta condición mediante consignaciones ante el extingo Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA consignaba a favor de ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, en el Expediente 2008-0580, desde el el (sic) 15/03/2008 hasta el 14/03/2012. (MARCADO G)
SEGUNDO HECHO ALEGADO POR LA PARTE ACTORA:
“…De la condición del contrato a tiempo indeterminado del contrato de arrendamiento: Desde la fecha de inicio del contrato (15 de Enero de 2005) hasta la presente fecha (excepción hecha de un lapso de tiempo en que el inmueble estuvo secuestrado por virtud de otro proceso intentado por la –otrora-dueña del inmueble) (sic), mi representado ha venido ocupando el inmueble objeto del contrato y ya descrito en el punto 1 con la plena anuencia y consentimiento del arrendador, operándose así la táctica reconducción, con lo cual, a la presente fecha, mi representado tiene más de CUATRO (04) años como arrendatario del inmueble, estando al día en el pago de los cánones de arrendamiento;…”
SEGUNDA DEFENSA:
Negamos y rechazamos lo alegado por la Parte Actora en el presente proceso, pues la Ley para la Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con lo establecido en el Decreto Nro. 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, no prevé contratos de arrendamientos determinados ni indeterminados, ni pagos extemporáneos, sólo de solvencia; que no ha demostrado en autos a la presente fecha la Parte Actora en este proceso.
TERCER HECHO ALEGADO POR LA PARTE ACTORA:
“…De la transmisión del inmueble objeto del contrato sin otorgar preferencia ofertiva: Es el caso que según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de Mayo de 2008, bajo el Nº 22, tomo 12, del Protocolo Primero de los Libros llevados ante ese Registro (Anexo “C”), la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A. (KIRCA) trasladó la propiedad del inmueble que ocupa mi representado en su condición de inquilino, al ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, sin haber agotado y/o siquiera planteado el proceso de preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE “LEY DE ARRENDAMIENTOS” (en lo sucesivo “Ley de Arrendamientos”)…”
TERCERA DEFENSA:
Negamos y rechazamos que la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A. (KIRCA), inscrita en el Registro Mercantil de la circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha 11 de Septiembre de Mil Novecientos Noventa, y anotado bajo el Nro. 52, Tomo A-4; mediante Acta de Asamblea Ordinaria Inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha Diecisiete (17) de Abril del Dos Mil Ocho, y anotado bajo el Nro. 44, Tomo A-7; decidieron liquidar y disolver dicha compañía. (MARCADO H). Y es así como entra dicho inmueble objeto de litigio actualmente a formar parte del activo patrimonial y único inmueble de la Parte Demandada, declarado como Vivienda Principal según Trámite Nro. 202108001141713, Nro. de Registro 202010800-70-08-00009769, de fecha 02 de Junio del 2.008 expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria Adscrito al Ministerio de Finanzas. (MARCADO I).
Ahora bien la Parte Actora para el momento de la Resolución Nro. 00153 de fecha 12 de Diciembre del 2.012 expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA no se encontraba solvente con los cánones de arrendamiento y menos aún para el momento de darse la parte demandada por citada en la siguiente causa. Demostrándose el incumplimiento del requisito previsto en la Ley para la Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, establecido en el Artículo 131.

CUARTO HECHO ALEGADO POR LA PARTE ACTORA:
“…Consecuencia jurídica / retracto legal arrendaticio: Por tanto, ciudadano Juez, opera a favor de mi representado, todos y cada uno de los supuestos previstos por la “LEY DE ARRENDAMIENTOS” para el ejercicio de la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, al presentarse en el presente caso los siguientes supuestos:
a. Mi representado tiene más de dos (2) años como inquilino del bien objeto del retracto legal arrendaticio:
b. Mi representado se encuentra solvente en el pago de los cánones y cumplimiento de las demás obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento (Anexo “D”);
c. El inmueble objeto del contrato fue transmitido a un tercero (ULISES FARIAS YEGUEZ), sin antes haberse agotado el procedimiento de oferta preferente prevista en el artículo 42 y siguientes de la “Ley de Arrendamientos”…”
Negamos, y rechazamos tal hecho alegado por la Parte Actora, por cuanto no probó solvencia de pago de cánones de arrendamiento la Actora. Establece que hubo venta, y lo que hubo fue una adjudicación por liquidación, donde el único propietario y accionista de la compañía se lo adjudico. (MARCADO J).
Evidenciándose no encuadra tal argumento en los supuestos establecidos en la Ley para la Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda.
“Artículo 140: Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1.- Cuando deje de cumplirse algunos de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente ley.
2.- Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias”.
Es de hacer mención que este proceso se inicio bajo la extinta Ley de Arrendamiento, pero en acatamiento a lo dispuesto en las disposiciones transitorias del artículo 151. Primera de la Ley para la Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con lo establecido en el Decreto Nro. 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, hemos adecuado el presente Escrito de Contestación de Demanda a la presente Ley Vigente.
PETITORIO
Solicito a este digno Tribunal se sirva declarar en su oportunidad procesal la presente demandada sin lugar…”. (Fin de la cita. Negrita y subrayado del texto transcrito).

Es preciso señalar, que por cuanto la demanda de retracto legal arrendaticio se interpuso en fecha 15 de mayo de 2009, la Ley aplicable en este caso es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Conforme los términos de la demanda de Retracto Legal y su contestación, éste tribunal aprecia que al haber alegado la parte demandante una violación a su derecho de preferencia para adquirir la propiedad del inmueble con el cual se encuentra vinculada por contrato de arrendamiento, deberá demostrar los siguientes extremos: (i) que es arrendataria del inmueble por un período mayor a dos años; (ii) que como arrendataria se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; (iii) que el propietario del inmueble quería vender; (iv) que la oferta de venta fue realizada a un tercero sin respetar su derecho de preferencia o de prelación.

DE LA DEMANDA POR DESALOJO.
En fecha 23 de septiembre de 2013, el ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.181.490, debidamente asistido por la abogada Larihiely Eljuri; consignó escrito libelar alegando lo siguiente:
“…CAPITULO I
OBJETO DE LA DEMANDA
La presente demanda tiene por objeto el DESALOJO del apartamento distinguido con las siglas “B-01-C” ubicado en el piso 1, el cual forma parte de la Torre “B” del Conjunto Habitacional denominado “RESIDENCIAS BELLA VISTA”, situado en la Calle Este, Sector Este de la Urbanización Manzanares, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. Al mencionado apartamento le corresponden como anexos, formando parte integra del mismo y del presente contrato tres (3) puestos cubiertos de estacionamiento distinguidos con los números Ciento Noventa y Siete, Doscientos Diecinueve (219) y Doscientos Treinta y Cinco (235), situados en la Planta Sótano Dos del Edificio y un maletero distinguido con la letra y número M-Ochenta y Cuatro (M-84), ubicado en la Planta Sótano Dos del edificio.
CAPITULO II
DE LOS HECHOS
El Veinticuatro (24) de Diciembre del Dos Mil Cuatro (2.004) el ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V.-:4.181.490, (EL ARRENDADOR) suscribió un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual se encuentra inserto bajo el Nro. 7, Tomo 66, de los respectivos Libros llevados ante ese ente con el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, de nacionalidad Brasilera, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. E.-: 81.221.349, (EL ARRENDATARIO). (MARCADO A).
En el referido contrato le fue dado en arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas “B-01-C” ubicado en el piso 1, el cual forma parte de la Torre “B” del Conjunto Habitacional denominado “RESIDENCIAS BELA VISTA”, situado en la Calle Este, Sector Este de la Urbanización Manzanares, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. Al mencionado apartamento lo corresponden como anexos, formando parte integra del mismo y del presente contrato tres (3) puestos cubiertos de estacionamiento distinguidos con los números Ciento Noventa y Siete, Doscientos Diecinueve (219) y Doscientos Treinta y Cinco (235), situados en la Planta Sótano Dos del Edificio y un maletero distinguido con la letra y número M-Ochenta y Cuatro (M-84), ubicado en la Planta Sótano Dos del edificio; la vigencia del contrato era por un (1) año fijo contado desde el Quince (15) de Enero del Dos Mil Cinco (2005) hasta el Quince (15) de Enero del Dos Mil Seis (2006), y al cual se le decidió poner fin porque ambas partes convinieron en NO RENOVAR EL CONTRATO. EN atención a la extinta Ley se le dio el goce y disfrute la Prórroga Legal al actual (sic) tenía derecho EL ARRENDATARIO. (MARCADO B).
Sin embargo, en forma escrita en el Dos Mil Diez (2.010) le notifique (EL ARRENDADOR) a (EL ARRENDATARIO) que necesitaba el inmueble, (MARCADO C); no obstante no hubo acuerdo en la entrega voluntaria del inmueble.
Cabe señalar que este pedimento de de (sic) entrega del bien inmueble libre de bienes y personas, que hiciera EL ARRENDADOR a EL ARRENDATARIO obedeció a la necesidad de ocupar su inmueble, (MARCADO D) pues no posee otro, y el mismo se encuentra declarado como Vivienda Principal. (MARCADO E).
Ante las múltiples diligencias extrajudiciales para que me fuera devuelto el inmueble (anteriormente descrito) y la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda tuve que dar inicio al Procedimiento Administrativo previo a la Demanda ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda basado en la necesidad ocupacional que tengo del referido inmueble, sin logar ninguna conciliación con EL ARRENDATARIO, excediéndome el referido acto administrativo para poder iniciar la vía jurisdiccional que hoy intento, donde con mi constancia, perseverancia, y sin dinero acudía día a día, tras la solución administrativa sin lograrlo. (MARCADO F).
CAPITULO III
DEL DERECHO
El Arrendador dio inicio ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Procedimiento de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de conformidad a lo establecido en los artículos 94, 95 y 96 contemplados en la Ley para la Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con lo establecido en el Decreto Nro. 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, descrito en los artículos 7 al 10.
En consecuencia de los hechos descritos en el capítulo previo y debido a la Fuerza obligatoria de los contratos es por lo que EL ARRENDADOR decidió y tomó la acción de demandar a EL ARRENDATARIO. El artículo 1.159 del Código Civil establece:
“Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la Ley”
El Dr. Alberto Miliani Balza, sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.
El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la paliación del Artículo 1.159 de nuestra norma Sustantiva civil.
Cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”
La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones reciprocas.
La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente puede atribuírsele.
Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.
CAPITULO IV
PETITORIO
En el caso Ciudadano Juez, que EL ARRENDADOR a pesar de las gestiones realizadas a fin de que EL ARRENDATARIO, diere en forma voluntaria el inmueble conforme a lo establecido en los artículos 91 ordinal 2, 94, 95 y 96 contemplado en la Ley para la Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda han sido infructuosas, es por lo que siguiendo expresas y precisas instrucciones de mi representado, ocurro ante Su Competente Autoridad para demandar como en efecto formalmente lo hago en este acto a PAULO ALVES DA SILVA, de nacionalidad Brasilera, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. E.-: 81.221.349, en su carácter de arrendatario, para que convenga o en su defecto a ello al Desalojo del inmueble anteriormente descrito. Así mismo de conformidad con el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente demanda en UN MIL BOLÍVARES FUERTES (1.000) cantidad esta que representada en Unidades tributarias es 9,34. Solicito la Condenatoria en constas y costos en este juicio al demandada así como también formalmente le opongo todos los instrumentos producidos, a fin de que estos surtan los efectos legales correspondientes…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito).

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DE DESALOJO.
En fecha 26 de junio de 2014, la abogada Carol Lis Graterón Garrido, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada en desalojo, ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, dio contestación a la demanda, con fundamento en las siguientes consideraciones:
“…CAPÍTULO I
LOS HECHOS
Rechazo y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho los alegatos interpuestos por la parte actora ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.181.490, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.181.490, por DESALOJO, Expediente Nº AP31-V-2013-001444, que sigue en contra de mi representado PAULO ALVES DA SILVA, alegando en defensa de mi poderdante lo siguiente:
El ciudadano PAULO ALVES DA SILVA en el año 2004 se encontraba buscando un apartamento para comprarlo, conoce al ciudadano ULISES FARIAS, viendo anuncios por periódicos de circulación nacional e Internet, encontró un apartamento (que es el inmueble sobre el cual versa este expediente) que le llamó la atención el cual se encontraba publicado en Century 21 de Manzanares, es en ese momento cuando conoce al ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUES, y le ofrece el apartamento en venta por la suma de CIENTO SETENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (178.000.000,oo) para lo cual PAULO ALVES le entrega a ULISES FARIAS la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) para apartar el apartamento, para que no lo siguiera enseñando y como arras, pasa el tiempo y mi representado remodeló el apartamento invirtiéndola la suma de VEINTE Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,oo), y le dice al Sr. Farías, para realizar las gestiones definitivas para la compra del apartamento, este le dice que decidió no venderlo, ante tal circunstancia el ciudadano PAULO ALVES le pide la devolución del dinero que le entregó y FARIAS le dice que no lo tiene porque tuvo una emergencia de un viaje al exterior y gasto ese dinero dado en arras pero que para solucionar este asunto le proponía alquilarle por 01 año el apartamento, lo cual mi cliente aceptó, así las cosas el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA suscribió un Contrato de Arrendamiento en calidad de Arrendatario con la empresa KIRPALANI, C.A. (KIRCA) inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el 11-09-90, bajo el Nº 52, Tomo A-4, 3º trimestre, representada en ese acto por su Presidente ciudadanos ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ en calidad de Arrendador en fecha 24-12-04 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 07, tomo 66 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotada bajo el Nro. 07, tomo 66 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, cuya vigencia era desde el 15-01-05 hasta el 14-01-06 para ocupar un apartamento signado con el Nº B-01-C, ubicado en la planta Nº UNO (01) de la torre “B” del Conjunto Habitacional denominado “RESIDENCIAS BELLA VISTA”, calle Este, Urbanización Manzanares, sector Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. El contrato de Arrendamiento se encuentra en el expediente junto con el libelo de demanda.
Luego el Sr. PAULO ALVES comenzó a depositarle el Canon de Arrendamiento en una cuenta corriente Nº 0105-0217-91-1217002901 del Banco Mercantil al Sr. ULISES FARIAS, después la ciudadana BESSY BASTOS cónyuge del Sr. FARIAS, le envía al Sr. ALVES un telegrama con posterioridad al vencimiento del contrato por IPOSTEL donde le notifica que él no cumplió con lo convenido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento por lo que comenzó a correr la Prórroga Legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El Sr. ALVES continuaba depositando el Canon de Arrendamiento en la cuenta mencionada en el cual era retirado por el ciudadano FARIAS, hasta que un día ALVES se encontró con la sorpresa que dicha cuenta había sido cancelada por lo que acudió al Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas expediente Nº 0580-2008 a fin de continuar los pagos pero en el Banco Industrial y posteriormente en el Banco de Venezuela, los últimos depósitos del Banco de Venezuela los marco con la letra “A”.
En todo este tiempo hubo dos juicio: el primero expediente Nº 9816 por Cumplimiento de Contrato siendo el actor la Sociedad Mercantil KIRPALANI, C.A. (KIRKA) en contra del Sr. PAULO ALVES DA SILVA, el cual fue sentenciado en el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 09-11-07 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual se declaró LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA; el segundo expediente Nº AP11-R-2009-000514, por Desalojo siendo el actor el ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, en contra del ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, el cual fue sentenciado en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 02-11-09 a través de la cual entre otras cosas declaró SIN LUGAR la demanda de Desalojo por cuanto no quedó probada en autos la causal pautada en el Literal b) del artículo 34 del Decreto de Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ambas (sic) expedientes y sus Sentencias se encuentran en el sistema iuris.
Existe además en este mismo tribunal una causa intentada por mi representado PAULO ALVES DA SILVA, admitida en fecha 19-05-09 por Retracto Legar Arrendaticio signado con la nomenclatura AP31-V-2009-001388, en contra de la Sociedad Mercantil KIRPALANI, C.A. (KIRCA) y el ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, quien era el representante legal y único accionista de dicha empresa y ahora propietario del inmueble en litigio. Dicha demanda obedece a que el Sr. ULISES FARIAS liquidó la citada compañía y obvio el paso legal previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos y ahora en los artículos 88, 89 y 90 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, violando los derechos consagrados para el inquilino a través de la oferta preferente, ya que al liquidar la compañía se ADJUDICÓ el apartamento signado con el Nº B-01-C, ubicado en la planta Nº UNO (01) de la torre “B” del Conjunto Habitacional denominado “RESIDENCIAS BELLA VISTA”, por ser el único accionista en el documento registrado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 15-05-08, anotado bajo el Nº 22, tomo 12, Protocolo Primero, manifestando entre otras cosas que: “…En virtud de la liquidación, de la Empresa mercantil KIRPALANI, C.A… hube la propiedad de un único activo bien inmueble, por ser el único accionista y liquidador de la empresa antes mencionada, me adjudico a mí mismo dicho bien inmueble… Para los fines de este acto el bien inmueble antes indicado tiene un valor de CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (BS. F. 5.249,98)…”, no participando como corresponde al ciudadano PAULO ALVES su deseo de trasladar la propiedad en vista de su derecho de preferencia como Arrendatario del inmueble en cuestión. Dicho documento aparece inserto junto con el libelo de demanda y el expediente se encuentra en el sistema iuris y en el archivo de este mismo tribunal.
Vista la modificación que fue objeto la Ley de Arrendamientos y su procedimiento, el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, no pudo seguir consignado los pagos del Canon de Arrendamiento, mas sin embargo y a pesar de un sin fin de obstáculos propios de ese procedimiento, ya se encuentra inscrito en el Registro Nacional de Arrendamientos de Vivienda y también en el Sistema SAVIL, para así continuar regularmente con los pagos, anexo estos certificados de inscripción en copia a este escrito marcado con las letras “B” y “C” en su orden.
De seguidas paso a analizar los siguientes puntos en defensa de mi representado PAULO ALVES DA SILVA:
Mi representado admite y reconoce en su totalidad que existe una relación arrendaticia con el ciudadano ULISES FARIAS, ya que aunque el Contrato de Arrendamiento fue suscrito por la empresa KIRPALANI, C.A. (KIRKA), en Sr. FARIAS continuó recibiendo los Cánones de Arrendamiento, situación establecida en el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
En cuanto a la Resolución dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda de fecha 12-12-12, donde habilitó la vía judicial para el Desalojo por parte del Sr. ULISES FARIAS contra el Sr. PAULO ALVES, aunque en apariencia se cumplió el procedimiento que para ello exige la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas y la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, se puede observar que el ciudadano PAULO ALVES estaba representado por una defensora pública a la cual no conocía, en no estuvo presente ya que no le fue notificado de dicho procedimiento y por lo tanto no tuvo los medios para defenderse correctamente y en base a la verdad de los hechos y del derecho o llegar a un acuerdo. Por lo cual rechazo y contradigo esta Resolución. Resolución que se encuentra en el expediente junto al libelo de demanda.
Referente a la demanda por Desalojo que nos ocupa observo que no se encuentra claramente demostrada la necesidad del acto de ocupar el inmueble en cuestión ya que solo consignó una constancia de la Vivienda Principal emitida por el SENIAT y el telegrama de Ipostel que fue en su época extemporáneo donde manifiesta la Prórroga Legal y su intención de buscar las llaves del apartamento, por ello invoco el contenido y dispositivo de la sentencia del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 02-11-09 arriba citada, además que cuanto se alquila un inmueble para uso de vivienda es porque El Arrendar tiene otra donde vivir, en cambio mi representado entró a este inmueble con la promesa de venta y por las circunstancias expuestas terminó como inquilino, por lo que rechazo y contradigo dicha demanda de Desalojo por considerarla improcedente.
En virtud de que existe la causa AP31-V-2009-001388, en donde se evidencia la mala fe del Sr. ULISES FARIAS se observa que por 4 años en esta demanda se le intentó citar dando por agotados el procedimiento de los artículos 218 y 342 del Código de Procedimiento Civil, y nunca se dio por citado sino una vez que el Defensor At-litem asignado por el tribunal ya estaba listo para contestar la demanda y tampoco se ha dado por notificado de la decisión dictada por este tribunal en fecha 29-01-14, por tanto considero que los asuntos cursantes ante este mismo tribunal deben ser Acumulados, es decir, AP31-V-2009-001388 y AP31-V-2013-001444, versan sobre un mismo bien inmueble, las partes son las mismas y ambas se rigen por la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, además que el Sr. FARIAS se adjudicó como liquidador de la empresa KIRPALANI, C.A. (KIRKA) según el artículo 350 Ordinal 6to. Del Código de Comercio que prevee (sic) las obligaciones del Liquidador, el inmueble sin antes respetar el derecho de preferencia el cual posee el Sr. ALVES, ya que no le fue comunicada dicha operación de Liquidación y transmisión de la propiedad del inmueble la cual no se menciona en el expediente de la empresa.
En este caso operó la Tácita Reconducción prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, ya que aunque el Contrato de Arrendamiento en su Cláusula Tercera fuera a tiempo determinado se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado una vez que no huno manifestación de ambas partes en renovarlo o no renovarlo en los 60 días anteriores a la fecha de expiración del mismo, que el Arrendatario continuó en posesión del inmueble sin que hubiera diligencia alguna que le solicitara lo contrario en el momento oportuno y que el propietario del inmueble continuó recibiendo los cánones de arrendamiento que continuaban produciéndose, por tal motivo rechazo y contradigo que el Contrato de Arrendamiento haya llegado a su fin.
Ratifico en todas y cada una de sus partes los alegatos interpuestos por mi representado PAULO ALVES DA SILVA y por sus Abogados Apoderados Judiciales, en los expedientes mencionados: 9816, 580-2008, AP11-R-2009-000514, AP31-V-2009-001388 y AP31-V-2013-001444.
CAPÍTULO II.
EL DERECHO.
Baso la contestación de esta demanda en todas las leyes y jurisprudencias que puedan beneficiar a mi representado y especialmente en los siguientes artículos:
Constitucional Nacional:
49: Del derecho a la defensa.
82: Derecho a la Vivienda.
Código Civil:
1.600 y 1.614: De la Tácita Reconducción.
Código de Procedimiento Civil.
80: De la Acumulación
218: De la citación.
233: De la citación y notificaciones.
342: De la Demanda
Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda:
38: Subrogación de los contratos.
51: De la duración de los contratos.
88: De la venta por antigüedad en el arrendamiento.
89: Derecho de Preferencia Arrendaticia.
Código de Comercio:
350: De la liquidación de las compañías.
CAPITULO III.
PETITORIO.
Pido a la ciudadana Juez de conformidad con el artículo 80 del Código de Procedimiento Civil la ACUMULACIÓN de los expedientes que cursan por este mismo tribunal cuyas nomenclaturas son AP31-V-2009-001388 y AP31-V-2013-001444, por estar llenos los extremos exigidos en dicho artículo.
Insto a la ciudadana Juez que preside esta controversia, que al momento de sentenciar tome en consideración los recibos de pago contentivos de los últimos cánones de arrendamiento, por otra parte tome en cuenta la buena fe que ha acompañado a mi representado en continuar pagando el canon de arrendamiento, en mantener en excelentes condiciones el apartamento en cuestión, en estar al día con los pagos de los servicios y en mantener una conducta decente dentro del inmueble.
Solicito que el presente escrito de Contestación de Demanda y sus anexos sean agregados a los autos, admitidos y sustanciados conforme a derecho y sea declarada la demanda SIN LUGAR en la definitiva…” (Fin de la cita, negrillas y subrayados del texto transcrito).

En primer lugar, cabe resaltar, que por cuanto la demanda por desalojo se interpuso en fecha 23 de septiembre de 2013, la Ley aplicable en este caso es la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
Conforme los términos de la demanda y la contestación, por cuanto la parte actora ha demandado el desalojo con fundamento en “la necesidad de ocupar su inmueble, (MARCADO D) pues no posee otro, y el mismo se encuentra declarado como Vivienda Principal”; deberá demostrar en consecuencia, los hechos que acrediten la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, a los fines de la procedencia de la acción incoada.

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS:
Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado delimitada la controversia, esta Alzada pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales admitidas por el Juzgado de la Causa, y al respecto, observa:
A. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.

Con el escrito de demanda:

• Cursa al folio 8 y 9, marcado “A”, documento poder otorgado por el ciudadano Paulo Alves Da Silva, titular de la cédula de identidad N° E-81.221.349, a los abogados en ejercicio Guillermo Moreno, José Ramón Varela Varela y Arturo J. Bravo Roa, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 33.514, 69.616 y 38.593, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de mayo de 2009, inserto bajo el N° 46, Tomo 33 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Se aprecia de los autos, que el referido instrumento poder fue consignado en original, y por cuanto no fue tachado ni impugnado por la contraparte, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, se tiene que los referidos abogados fueron apoderados judiciales de la parte actora en el presente juicio de retracto legal arrendaticio.
• Cursa a los folios 10 al 14, marcado “B”, contrato de arrendamiento en copias fotostáticas simples, que fue suscrito entre la empresa Kirpalani, C.A. representada por su Presidente, ciudadano Ulises José Farías Yeguez, y el ciudadano Paulo Alves Da Silva, autenticado en fecha 24 de diciembre de 2001, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nro.07, Tomo 66, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. El referido contrato de arrendamiento es del siguiente tenor:
“…Entre, la empresa “KIRPALANI C.A.” (KIRKA), Compañía Anónima debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el 11 de septiembre de 1.990, inscrita bajo el No. 52, Tomo A-4, 3º Trimestre, representada en este acto por su Presidente ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio portador de la Cédula de Identidad No. V-4.181.490, debidamente facultado por los estatutos sociales de la compañía, quien en lo adelante y a los efectos de este Contrato se denominará El Arrendador, por una parte y por la otra, PAULO ALVES DA SILVA, extranjero, mayor de edad, de este domicilio, portador de la Cédula de Identidad No. E-81.221.349, quien en lo adelante y a los efectos de este Contrato se denominará El Arrendatario, se ha convenido en celebrar un Contrato de Arrendamiento, el cual se regirá por las disposiciones legales pertinentes y por las cláusulas que a continuación se especifican:
PRIMERA: El Arrendador da en Arrendamiento a El Arrendatario un inmueble constituido por un apartamento de su propiedad distinguido con las siglas “B-01-C”, ubicado en el piso 1, el cual forma parte de la Torre “B” del Conjunto Habitacional denominado “RESIDENCIAS BELLA VISTA”, situado en la Calle Este, Sector Este de la Urbanización Manzanares, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. Al mencionado apartamento le corresponde como anexos, formando parte integrante del mismo y del presente contrato tres (3) puestos cubiertos de estacionamiento distinguidos con los números CIENTO NOVENTA Y SIETE (197), DOSCIENTOS DIECINUEVE (219) Y DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO (235), situados en la Planta SÓTANO DOS del edificio y un maletero distinguido con la letra y número M–OCHENTA Y CUATRO (M-84), ubicado en la planta SOTANO DOS del edificio. El citado apartamento se encuentra distribuido así: Sala-comedor con área de balcón y jardinera, cocina-lavadero, dos (2) dormitorios con closets, dos (2) baños, y un (1) dormitorio de servicio con closet.
SEGUNDA: El inmueble dado en arrendamiento se encuentra en perfecto estado de conservación y será destinado únicamente para el uso de vivienda principal, obligándose El Arrendatario a hacer uso de dicho apartamento, conforme a los fines para los cuales se alquila e igualmente a cumplir las normas relativas a la conservación del mismo: orden, limpieza, cuidado y mantenimiento, etc., y no podrá cambiar el destino del inmueble sin autorización del El Arrendador so pena de resolución del presente Contrato y del pago de los daños y perjuicios consiguientes.
TERCERA: El plazo de duración de este arrendamiento es de UN AÑO FIJO, contados a partir del 15 de enero de 2.005 hasta el 14 de enero de 2.006, por lo que al vencimiento de dicho lapso, este Contrato de Arrendamiento se considerará extinguido, sin necesidad de desahucio ni de notificación, a menos que las partes contratantes con sesenta (60) (sic) de antelación al vencimiento del contrato, convinieran en celebrar un nuevo contrato, cuyo monto de alquiler será convenido de acuerdo al índice de Inflación fijado por el Banco Central de Venezuela. Amabas partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este Contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado. El vencimiento del plazo indicado en este Contrato da por concluido, de pleno derecho, la relación contractual y se hace exigible de inmediato la desocupación y entrega del apartamento arrendado, libre de personas y de bienes.
CUARTA: El canon de arrendamiento es la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES SUN CENTIMOS (Bs. 1.200.000,00) por cada mes, pagaderos a El Arrendador a través de depósito bancario en la Cuenta Corriente del Banco Mercantil No. 0105-0217-91-1217002901, a nombre de ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, C.I. No. V-4.181.490.
Dicho canon será cancelado por El Arrendatario entre el quince (15) y veinte (20) días de cada mes a El Arrendador. En caso que El Arrendatario no cancele el monto correspondiente al alquiler dentro de los cinco (5) días de cada mes El Arrendador tendrá derecho a solicitar la resolución del contrato por ante las autoridades competentes y el pago de los cánones vencidos y por vencerse, hasta la fecha de la expiración natural del contrato y la inmediata desocupación del inmueble objeto del presente contrato sin previo aviso.
QUINTA: El Arrendador declara haber recibido la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.600.000,00) en calidad de depósito, que será devuelto al finalizar el contrato de acuerdo a lo previsto en la Cláusula Décima Octava del presente Contrato.
SEXTA: El inmueble dado en arrendamiento se encuentra en perfecto estado de aseo y conservación y serán por su cuenta todas las reparaciones menores o locativas que sean consecuencia del uso normal y diario de los bienes que posea el inmueble, así mismo El Arrendatario deberá notificar a El Arrendador por escrito y a la mayor brevedad posible, cualquier novedad dañosa o indicio que haga sospecha la necesidad de reparaciones mayores en el inmueble arrendado comprometiéndose finalmente El Arrendatario a conservar el inmueble objeto de este contrato en las mismas condiciones de aseo y buen estado en que lo recibe y así mismo a la terminación del presente contrato entregarlo en el mismo perfecto estado en que lo recibe. Queda entendido expresamente, que todas las mejoras, obras y bienhechurías que haga El Arrendatario en el inmueble arrendado, quedarán en beneficios de El Arrendador, sin derecho a indemnización alguna, obligándose El Arrendatario a entregar las obras que hiciere en el apartamento arrendado, en perfecto buen estado al término del presente Contrato, reservándose El Arrendador el derecho de optar por pedir a El Arrendatario la entrega en buen estado de las obras o mejoras efectuadas o exigirles la inmediata demolición de las mismas y la entrega del referido inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas.
SÉPTIMA: El Arrendatario no podrá ceder, traspasar ni sub-arrendar total o parcialmente el presente Contrato, sin el previo consentimiento de El Arrendador, o de su representante legal dado por escrito. Cualquier intento de violar esta cláusula, dará origen a las acciones correspondientes y además al derecho que compete El Arrendador de exigir el desalojo inmediato de la persona o personas que total o parcialmente hubiesen ocupado el inmueble objeto de este Contrato.
OCTAVA: Será de la única y exclusiva cuenta de El Arrendatario, todas las reparaciones menores que sean necesarios y convenientes hacerle al apartamento arrendado, siendo igualmente de su única y exclusiva cuenta, todos los gastos que se ocasionen por este concepto. A los efectos de este contrato se entenderán como reparaciones menores aquellas que no excedan de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00). En el caso de extrema urgencia por inminente daño al inmueble en que El Arrendatario ejecute una reparación mayor sin haber recibido el permiso de El Arrendador, procederá a cancelar el monto correspondiente a la reparación y posteriormente será debidamente debitada dicha suma del canon de arrendamiento mensual o será reembolsada por El Arrendador a El Arrendatario. El Arrendatario declara conocer el inmueble objeto de este contrato por haberlo examinado y comprobado que se hay en buen estado.
NOVENA: Será de la única y exclusiva cuenta de El Arrendatario, todo lo relacionado con el servicio y pago mensual de la luz eléctrica, agua, gas, teléfono, aseo urbano y cualesquiera otros servicios que no entren dentro del objeto de este Contrato. De manera expresa El Arrendatario se obliga a mantener solvente y al día, los pagos del servicio telefónico correspondiente a la línea de teléfono que se encuentra instalada en el inmueble. Será igualmente de la única cuenta de El Arrendatario todo lo relacionado con la pintura del apartamento objeto de este Contrato.
DÉCIMA: El Arrendatario se obliga expresamente a observar estrictamente las disposiciones de orden sanitario aplicables al apartamento arrendado, siendo de su sola cuenta las multas o cualquier perjuicio que pudiere ocasionar por falta de cumplimiento de esas disposiciones. Tampoco se permitirá tener en el apartamento del presente contrato, animales de ninguna especie que puedan ocasional ruidos o molestias al edificio o sus habitantes, sin la previa autorización por escrito del El Arrendador.
DÉCIMA PRIMERA: Queda entendido y convenido entre las partes, que si el inmueble objeto de este contrato, en razón de trabajo de urbanismo o por decreto de expropiación por causa de utilidad pública o social de cualquier oficina gubernamental creada o que se crease, aun cuando sea de los denominados Organismos Autónomos, afectare con sus obras en forma directa o indirecta el inmueble en cuestión y que El Arrendador se viera obligado a enajenar, disponer derribar o gravar dicho inmueble y pedir su desocupación este contrato quedará resuelto de pleno derecho sin que El Arrendatario pueda reclamar a El Arrendador ni a un tercero ninguna clase de indemnización, aún cuando le causare daño o perjuicio a El Arrendatario por tales circunstancias o a las personas que ocupen dicho inmueble.
DÉCIMA SEGUNDA: El Arrendatario queda obligado a permitir la inspección del apartamento arrendado por El Arrendador, obligándose dar a éste facilidades para efectuar cualquier reparación dentro del inmueble que sea necesario o conveniente. El Arrendador se reserva el derecho de ejecutar los trabajos necesarios sea cual fuere su duración, aun cuando excediere lo previsto en el Artículo 1.590 del Código Civil y (Sic).
DÉCIMA TERCERA: Al finalizar el presente Contrato de Arrendamiento El Arrendatario entregará todas y cada una de las llaves del inmueble única y exclusivamente a El Arrendador o a la persona que esté autorizada por escrito.
DÉCIMA CUARTA: Si al término del presente Contrato o al vencimiento del mismo o por cualquiera de las causales de resolución establecidas en la Ley o de este Contrato, El Arrendatario no entregare completamente desocupado de bienes y personas el apartamento objeto de este Contrato, se establece como cláusula Penal favor de El Arrendador el pago de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000.00) por cada día transcurrido después del vencimiento del presente Contrato, más los gatos de cobranza y honorarios profesionales de abogados a que hubiere lugar.
DÉCIMA QUINTA: El Arrendador no será responsable en ningún caso de los daños y perjuicios, pérdidas o sustracciones que sufra El Arrendatario o terceras personas por cualquier causa, inclusive terremotos, y/o temblor de tierra, inundaciones, incendios y/o rayos, explosiones, robos, hurtos, actos de vandalismo, motín, daños maliciosos, daños causados por agua, roturas o hechos de terceros en el inmueble arrendado. Tampoco será responsable por carencia e insuficiencia de los servicios públicos básicos, así como tampoco por el incumplimiento de El Arrendatario de las disposiciones gubernamentales que afecten el inmueble arrendado, tales como izamientos de banderas, pintura, etc.
DÉCIMA SEXTA: CAUSAS DE RESOLUCIÓN: Son causales de resolución de este Contrato y en consecuencia darán derecho a El Arrendador a exigir la inmediata desocupación y entrega del inmueble arrendado, además de exigir la indemnización por daños y perjuicios que como cláusula penal arrendaticia se establece, el incumplimiento por parte de El Arrendatario de una (1) cualquiera de las siguientes obligaciones:
1. La falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos de conformidad con la Cláusula Cuarta de este contrato.
2. La provocación o la existencia de escándalo o cualquier otro acto que vayan en contra de las buenas costumbres en el interior del inmueble arrendado o en las áreas de circulación del EDIFICIO RESIDENCIAS BELLA VISTA.
3. El cambio de destino o uso del inmueble arrendado sin el consentimiento.
4. El subarrendamiento, traspaso o cesión del inmueble arrendado o de los derechos derivados del presente contrato, sin el consentimiento previo y por escrito de El Arrendador.
5. El deterioro del inmueble arrendado por uso indebido del mismo.
6. La falta de cumplimiento de cualquiera de las obligaciones que contrae El Arrendatario en esta escritura, así como, las establecidas en el Documento y Reglamento de Condominio y demás causas establecidas en el Código Civil.
DÉCIMA SEPTIMA: En caso de abandono del apartamento arrendado, fuga, ocultamiento o desaparición por parte de El Arrendatario, El Arrendador o quien sus derechos represente podrá disponer libremente de dicho apartamento, sin necesidad de practicar ninguna medida judicial para que lo pongan en posesión material del mismo, ya que en estos casos el presente Contrato se considera resuelto de pleno derecho, sin necesidad de practicar ninguna medida judicial, proceso o pronunciamiento judicial en tal sentido. En los casos determinados anteriormente, El Arrendatario no podrá hacer ningún tipo de reclamo o indemnización, por l que en este acto renuncia a intentar contra El Arrendador acción judicial que pudiere corresponderle.
DÉCIMA OCTAVA: Una vez desocupado el inmueble, El Arrendador podrá tomar del depósito entregado en garantía para el pago de cualesquiera facturas o cantidades que se adeuden por servicios de teléfono, gas, suministro de agua, electricidad, aseo urbano y cualesquiera otros con cargo a El Arrendatario. Expresamente las partes convienen que los gastos de condominio del inmueble, será por cuanta de El Arrendador. Las notificaciones entre las partes en virtud del presente contrato deberán ser por escrito, con constancia de acuse de recibido en caso de no ser judiciales. Una vez desocupado el inmueble y constatado que El Arrendador no tiene obligaciones pendientes con El Arrendador y estuviese solvente, éste procederá a devolver en un plazo de treinta (30) días el depósito dado en garantía según lo establecido en el Artículo 25 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
DÉCIMA NOVENA: Será por cuenta de El Arrendatario los gastos que originen la autorización y autenticación de este documento y sus derivados y los gatos por daño o perjuicio o extrajudiciales a que diere lugar por razones de cobranza o por incumplimiento de contrato.
VIGESIMA: Y yo, BESSY AUXILIADORA BASTOS DEZEO, venezolana, portadora de la Cédula de Identidad No. V-4.635.974, mayor de edad, de este domicilio, debidamente facultada para este acto y en representación del Presidente ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, C.I. No. V-4.181.490 de la empresa KIRPALANI C.A. (KIRKA), ya identificada según poder otorgado en la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 28 de mayo de 2.004, anotado bajo el No. 59, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, expresamente declaro que otorgo conforme el presente documento.
VIGESIMA PRIMERA: Para los efectos de este contrato y sus derivados las partes eligen a la ciudad de Caracas y la jurisdicción de sus tribunales deberán amabas partes someterse…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito).

Respecto a este instrumento se aprecia, que la parte demandada no impugnó la copia fotostática simple consignada por la parte actora, y por el contrario, se aprecia que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el demandado consignó copia fotostática simple del referido contrato de arrendamiento, e igualmente se evidencia que, en el cuaderno del juicio de desalojo, el ciudadano Ulises Farías Yeguez consignó junto a su libelo copia certificada de este contrato (f.11 al 16); en virtud de lo cual, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como cierta la existencia de la relación contractual arrendaticia celebrada entre la parte actora y la parte demandada.
• Cursa del folio 15 al 18, ambos inclusive, marcado “C”, documento en copia fotostática certificada que fue protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 2008, anotado bajo el Nro.22, Tomo 12, Protocolo Primero. Dicha copia fue certificada por la abogada Laura M. Paredes Uzcategui, en su carácter de registradora pública, en fecha 04 de mayo de 2009. Este documento es valorado como un instrumento público, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se evidencia que el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, actuando en su condición de liquidador y único accionista de la empresa Kirpalani, C.A., en virtud de la liquidación de la referida empresa, se “adjudicó” a sí mismo, el único bien inmueble que poseía la empresa, constituido por el inmueble dado en arrendamiento, objeto del presente juicio, y en ese instrumento se dejó constancia que el bien inmueble tiene un valor de Bs.F.5.249,98.
• Cursa del folio 19 al 22, ambos inclusive, marcado con la letra “D”, copia fotostática certificada de la portada del expediente No.2008-0580 del Tribunal 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Certificación de Consignaciones). Al respecto, se aprecia, que los documentos consignados son copias fotostáticas certificadas de actuaciones judiciales que corren insertas en el expediente No.2008-0580 (nomenclatura del Juzgado 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas) contentivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias seguido por el ciudadano Paulo Alves Da Silva contra la empresa Kirpalani, C.A., que fueron certificadas por la Secretaría del Juzgado Vigésimo Quinto de
Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tienen valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que las mismas no fueron tachadas ni impugnadas por la contraparte. En esa certificación de consignaciones, se evidencia, que aparece como consignatario el ciudadano Paulo Alves Da Silva y como beneficiario la empresa Kirpalani, C.A., y aparece la siguiente relación de fechas de depósitos del canon arrendaticio: 15/03/2008, 15/04/2006, 14/05/2008, 13/06/2008, 14/07/2008, 15/08/2008, 15/09/2009, 13/10/2008, 17/11/2008, 15/12/2008, 15/01/2009, 16/02/2009, 11/03/2009 y 13/04/2009, todos por la cantidad de Bs.1.200,00.

Pruebas promovidas por la parte actora en la etapa probatoria:
• Reprodujo el mérito favorable de los autos. Al respecto, es menester señalar que ha sido criterio del Tribunal Supremo de Justicia, que la apreciación del mérito favorable de los autos no constituye medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, el cual rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; razón por la cual, al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera improcedente otorgarle valor a tales alegaciones.
• Promovió el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 24 de diciembre de 2004 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro.07, Tomo 66 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Respecto a este instrumento, se aprecia, que el mismo ya fue objeto de valoración por este Tribunal en acápites anteriores, y se le otorgó valor probatorio, quedando como cierta la validez y existencia de la relación contractual arrendaticia existente entre las partes.
• Promovió el documento registrado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Barita del Estado Miranda en fecha 15/05/2008, anotado bajo el Nro.22, Tomo 12, Protocolo Primero. Respecto a este instrumento, se aprecia, que el mismo ya fue objeto de valoración por este Tribunal en acápites anteriores, y se le otorgó valor probatorio, evidenciándose que el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, actuando en su condición de liquidador y único accionista de la empresa Kirpalani, C.A., en virtud de la liquidación de la referida empresa, se “adjudicó” a sí mismo, el único bien inmueble que poseía la empresa, constituido por el inmueble dado en arrendamiento, objeto del presente juicio, y en ese instrumento se dejó constancia que el bien inmueble tiene un valor de Bs.F.5.249,98.
• Promovió el expediente Nro.AP11-R-2009-000514, que por desalojo intentó el ciudadano Ulises José Farías Yeguez contra el ciudadano Paulo Alves Da Silva, y alegó que fue sentenciado en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 02/11/2009, y que se declaró sin lugar la demanda de desalojo. Al respecto, este Juzgado Superior observa, que no consta en autos la referida decisión, en virtud de lo cual no hay materia sobre la cual pronunciarse.
• Promovió marcados con las letras “A” y “B”, documentos en copia fotostáticas simples, que rielan a los folios 377 y 378 de la pieza 1/2, emanados del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, el primero denominado “Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda”, y el segundo denominado “Comprobante de Afiliación Sistema Savil”. Este instrumento también fue promovido en la oportunidad de promoción de pruebas en el juicio de desalojo acumulado a esta causa. Respecto a los instrumentos bajo análisis, se aprecia que son copias fotostáticas simples de documentos públicos administrativos, y siendo que la parte demandada no los impugnó en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. En el primero de los documentos se evidencia que, el ciudadano Paulo Alves Da Silva se registró en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 17/06/2014, vigente hasta el día 17/06/2015, en su condición de arrendatario; y en el segundo de los instrumentos, se aprecia, que el ciudadano Paulo Alves Da Silva se afilió al sistema “SAVIL” el día 13/02/2014, como arrendatario de inmueble ubicado en el Edificio Residencias Bella Vista, Calle Este, Sector Este, de la Urbanización Manzanares en el piso 1, apartamento B-01-C, y aparece como arrendador el ciudadano Ulises José Farías Yeguez.
• Promovió “recibos de pago ante el Banco de Venezuela en el expediente 580-2008 del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que se realizaron antes de poder continuar con los depósitos según el procedimiento establecido en la nueva Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, marcados con las letras “C, D, E”, correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo del 2012, con el objeto de probar que el ciudadano Paulo Alves siempre ha estado solvente con los cánones de arrendamiento.”. Este instrumento también fue promovido en la oportunidad de promoción de pruebas en el juicio de desalojo acumulado a esta causa. Se aprecia a los autos, en el folio 379 de la pieza 1/2, tres comprobantes de depósitos bancarios del Banco de Venezuela, por la cantidad de Bs.1.200,00, en la cuenta corriente No.0102-0552-230000034393, cuyo titular es el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, correspondientes a las fechas 18/01/2012, 15/02/2012 y 14/03/2012, los cuales son valorados de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnados por la contraparte.
• Promovió recibos de pago en el Banco del Tesoro, efectuados por el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, señalados con las letras “F, G, H, I, J, K, L, M, N, Ñ, O, P, Q, R, S, T, U, V, W, X, Y, Z, A-1, A-2, A-3, A-4, A-5, A-6, A-7, A-8” (f.380 al 409, pz.1/2). Se aprecia a los autos, que dichos instrumentos fueron consignados en copias fotostáticas simples identificados como “Planilla de Pago Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL)”, emitidos por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, todos por la cantidad de Bs.1.200,00, con sello del Banco del Tesoro depositados en la cuenta “Recaudación Sunavi” No.0000-8122-1349-3005-4249, y aparece como arrendatario el ciudadano Paulo Alves Da Silva y como arrendador el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, pertenecientes a los períodos 04/2012 (depositado el 25/06/2014), 05/2012 (depositado el 11/08/2014), 06/2012 (depositado el 11/08/2014), 07/2012 (depositado el 11/08/2014), 08/2012 (depositado el 26/08/2014), 09/2012 (depositado el 26/08/2014), 10/2012 (depositado el 26/08/2014), 11/2012 (depositado el 26/08/2014), 12/2012 (depositado el 26/08/2014), 01/2013 (depositado el 29/09/2014), 02/2013 (depositado el 29/09/2014), 03/2013 (depositado el 29/09/2014), 04/2013 (depositado el 29/09/2014), 05/2013(depositado el 29/09/2014), 06/2013 (depositado el 29/09/2014), 07/2013 (depositado el 29/09/2014), 08/2013 (depositado el 29/09/2014), 09/2013 (depositado el 29/09/2014), 10/2013 (depositado el 29/09/2014), 11/2013 (depositado el 29/09/2014), 12/2013 (depositado el 29/09/2014), 01/2014 (depositado el 07/10/2014), 02/2014 (depositado el 07/10/2014), 03/2014 (depositado el 07/10/2014), 04/2014 (depositado el 07/10/2014), 05/2014 (depositado el 07/10/2014), 06/2014 (depositado el 07/10/2014), 07/2014 (depositado el 07/10/2014), 08/2014 (depositado el 07/10/2014), 09/2014 (depositado el 07/10/2014), respectivamente; los cuales son valorados como copias fotostáticas simples de documentos públicos administrativos, y siendo que la parte demandada no los impugnó en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
• Promovió prueba de informes dirigida al Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, para que informara sobre los estados de cuenta del ciudadano Ulises Farías Yeguez, en la cuenta corriente Nro.0105-0217-91-1217002901, y que luego fue cancelada. Se aprecia de los autos, que en fecha 05/11/2014 el Tribunal Cuarto de Municipio negó la admisión de esta prueba (f.3 al 5, pz.2/2), en virtud de que la promovente “no señaló con exactitud el intervalo de tiempo sobre el cual debía informar la entidad financiera…”; no constando en autos que dicho pronunciamiento haya sido apelado; en consecuencia, no hay materia sobre la cual pronunciarse.
• Promovió prueba de informes dirigida a la empresa inmobiliaria Century 21 de Manzanares, para requerir información acerca de la publicación que ellos tenían en el año 2004 del apartamento objeto del contrato de arrendamiento. Se aprecia de los autos, que en fecha 05/11/2014 el Tribunal Cuarto de Municipio admitió la evacuación de esta prueba (f.3 al 5, pz.2/2), y en fecha 01/12/2014, el referido Tribunal libró el oficio dirigido a la mencionada empresa (f.8 al 10, pz.2/2). Asimismo, consta que en fecha 18 de diciembre de 2012, el ciudadano Eduard Pérez, en su carácter de alguacil adscrito al Circuito Judicial de Los Cortijos, consignó el oficio sin firmar, por cuanto cuando se trasladó a la dirección indicada, la ciudadana Yolet Gotilla le manifestó ser asesora inmobiliaria de la mencionada empresa, y que esa franquicia tenía dos años funcionando con nuevos dueños y que por lo tanto, no podía recibir el oficio ya que no tendrían como darles la información solicitada en razón que ellos tienen archivos de publicaciones desde el año 2011; por lo tanto, este Juzgado Superior no tiene materia sobre la cual pronunciarse, por no constar su evacuación.
• Promovió en copias fotostáticas certificadas, el expediente de la sociedad mercantil Kirpalani, C.A., ubicado en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, a los fines de demostrar que esa empresa cerró por liquidación y el propietario se adjudicó el inmueble de marras. Se aprecia de las actas que dichas copias rielan a los folios 410 al 615 de la pieza 1/2, que se tratan de copias fotostáticas que fueron certificadas en fecha 16/10/2014 por la abogada Teresa de Jesús Mora, en su carácter de Registradora del Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, dejando constancia que las mismas eran traslado fiel y exacto del expediente Nro.7816 correspondiente a la empresa Kirpalani, C.A., constituida en fecha 11/09/1990, registrada bajo el Nro.52, Tomo 4-A-1990 RM1Mérida. Este documento es valorado como un instrumento público, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se evidencia que, efectivamente, la empresa Kirpalani, C.A. se constituyó como compañía el 11/09/1990; sus accionistas son los ciudadanos Ulises José Farías Yeguez y Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo; se evidencia que en fecha 26/03/1997 fue inscrita en el Registro mencionado, acta extraordinaria de asamblea de accionistas celebrada el 21/03/1997 (f.483 y 484, pz.1/2), mediante la cual se aprobó un aumento de capital reflejado con el aporte de un bien inmueble que fue adquirido a nombre de la compañía Kirpalani, C.A. por un monto de cinco millones doscientos cuarenta y nueve mil bolívares (Bs.5.249.000,00); y se evidencia el documento de compra del mencionado bien inmueble que riela a los folios 489 al 493 de la pieza 1/2, mediante el cual la empresa Promotora 130, C.A. le vende a la empresa Kirpalani, C.A., el apartamento No.B-01-C, ubicado en la planta Nro.1 de la Torre B, del Conjunto denominado Residencias Bella Vista, con una superficie de 94,81 metros cuadrados. Asimismo, se evidencia, que mediante acta de asamblea extraordinaria de accionistas celebrada el 14/01/2008 y registrada el 06/02/2008 (f.552 al 554, pz.1/2), se participó que la ciudadana Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo, le “cedió” al ciudadano Ulises José Farías Yeguez la totalidad de sus acciones, quedando dicho ciudadano como único socio y accionista de la empresa Kirpalani, C.A.; y se aprecia al folio 555, un documento en el cual los ciudadanos Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo y Ulises José Farías Yeguez, declararon que “de mutuo acuerdo” decidían realizar “partición de los bienes habidos en la comunidad conyugal”, y Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo “cede y traspasa a su antiguo cónyuge” el 100% de las acciones que tiene sobre la empresa Kirpalani, C.A. (Kirca). Y finalmente, se constata, que en fecha 07 de febrero de 2008 se celebró asamblea ordinaria de accionistas (registrada el 17/04/2008), mediante la cual el único accionista y Presidente (Ulises José Farías Yeguez), procedió a disolver y liquidar la empresa, y se nombró a sí mismo como liquidador, dicha acta riela a los folios 585 al 587 de la pieza 1/2; se constata igualmente, que mediante asamblea ordinaria de accionistas celebrada el 21/02/2008 (registrada el 17/04/2008), el liquidador presentó el informe de rendición de cuentas correspondiente, y se procedió a la disolución y extinción de la empresa, quedando a favor del ciudadano Ulises Farías el activo fijo de la compañía compuesto por el inmueble objeto de la presente controversia.
• En la oportunidad de celebración de la audiencia oral en esta alzada, la parte actora consignó en 44 folios útiles, comprobantes en original de los depósitos realizados en el sistema Savil. Por cuanto son documentos públicos administrativos, se les otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

B. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

Consignadas junto al escrito de contestación a la demanda:
• Promovió marcado “B”, copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24/12/2004 entre la empresa Kirpalani, C.A. representada por el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, y el ciudadano Paulo Alves Da Silva (f.321 al 326, pz.1/2). Asimismo, se evidencia que el ciudadano Ulises Farías Yeguez, consignó junto a su demanda de desalojo, copia certificada del referido contrato de arrendamiento (f.11 al 16, cuaderno de desalojo). Respecto a este instrumento, se aprecia, que el mismo ya fue objeto de valoración por este Tribunal en acápites anteriores, y se le otorgó valor probatorio, quedando como cierta la existencia de la relación arrendaticia celebrada en fecha 24/12/2004 que obliga a las partes actuantes en el presente proceso.
• Marcado “C”, riela a los folios 327 al 335 de la pieza 1/2, copias fotostáticas simples del documento constitutivo de la empresa Kirpalani, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida en fecha 11/09/1990, bajo el Nro. 52, Tomo A-4 (3er trimestre). Respecto a este instrumento, se aprecia, que el mismo ya fue objeto de valoración por este Tribunal en acápites anteriores, y se le otorgó valor probatorio, quedando como cierta la existencia de la empresa Kirpalani, C.A.
• Marcado con la letra “D”, riela a los folios 336 al 338 de la pieza 1/2, copia fotostática simple de Resolución No.00153 de fecha 12/12/2012, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. Asimismo, se observa que en el cuaderno del juicio de desalojo acumulado a la presente causa, el ciudadano Ulises Farías Yeguez consignó esta resolución en original (f.23 al 25). Respecto al presente instrumento, se aprecia que es un documento público de carácter administrativo, y siendo que la contraparte no lo tachó ni lo impugnó en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; y del mismo se desprende que dicho organismo resolvió: i) instar al ciudadano Ulises José Farías Yeguez, a no ejercer ninguna acción arbitraria para conseguir el desalojo de la vivienda que alquiló; y ii) habilitó la vía judicial para que los ciudadanos Ulises Farías Yeguez y Paulo Alves Da Silva diriman su conflicto ante los Tribunales de la República.
• Marcado con la letra “E”, riela a los folios 339 al 345 de la pieza 1/2, copia fotostática simple de sentencia dictada en fecha 24/09/2009 por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente Nro.AP31-V-2008-002633 contentivo del juicio que por desalojo siguió Ulises Farías Yeguez contra Paulo Alves Da Silva, que declaró sin lugar dicha demanda. La referida documental es valorada como un documento fidedigno de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Marcado con la letra “F”, riela a los folios 346 al 352 de la pieza 1/2, copias fotostáticas simples de comunicación dirigida al ciudadano Ulises José Farías, suscrita por el Dr. Miguel Ángel Macabeo Ortíz en su carácter de Director de Consultoría Jurídica del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, adscrito al Ministerio del Poder Popular para Ciencia, Tecnología e Industrias Intermedias, en el cual le remitió copias del telegrama Nº CCSQB3929, dirigido al ciudadano Paulo Alves Da Silva, consignado en la Oficina Postal Telegráfica de Sabana Grande el 13/10/2010; y se observa que en el cuaderno del juicio de desalojo, a los folios 17 al 21, rielan en copias certificadas por la Dirección de Recursos Humanos del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), suscrito por la Dra. Marlene Martínez de Lara, en fecha 23 de febrero de 2010, telegramas de fecha 12/05/2006 y 17/02/2010. Se aprecia de dichos telegramas, que la ciudadana Bessy Bastos en fecha 12/05/2006, mediante telegrama enviado a Paulo Alves Da Silva le informó que “la prórroga legal del apartamento que tiene en alquiler en Urb. Manzanares calle Este Res. Bella Vista Torre B Apto 1-C vence el 15 de junio del 2006”, y que pasaría el 15/06/2006 en horas de la tarde para su entrega conjuntamente con el juego de llaves; y posteriormente, en fecha 13/01/2010, el ciudadano Ulises Farías, le envió telegrama al ciudadano Paulo Alves Da Silva solicitándole que le entregara su apartamento. A estos instrumentos se les otorga valor probatorio, y se tiene como fidedigno su contenido, por no haber sido negado ni desconocido por la contraparte. Así se establece.
• Marcado “G”, riela a los folios 353 al 354 de la pieza 1/2, copia certificada de las consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano Paulo Alves Da Silva ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Se trata de una copia fotostática certificada de actuaciones judiciales que corren insertas en el expediente No.2008-0580 (nomenclatura del Juzgado 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas) contentivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias seguido por el ciudadano Paulo Alves Da Silva contra la empresa Kirpalani, C.A., que fueron certificadas por la Secretaría del Juzgado Vigésimo Quinto de
Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tienen valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que las mismas no fueron tachadas ni impugnadas por la contraparte. En esa certificación de consignaciones, aparece la siguiente relación de fechas de depósitos del canon arrendaticio: 15/03/2008, 15/04/2006, 14/05/2008, 13/06/2008, 14/07/2008, 15/08/2008, 15/09/2009, 13/10/2008, 17/11/2008, 15/12/2008, 15/01/2009, 16/02/2009, 11/03/2009, 13/04/2009, 14/05/2009, 15/06/2009, 13/07/2009, 14/08/2009, 16/09/2009, 14/10/2009, 13/11/2009, 17/12/2009, 15/01/2010, 10/02/2010, 09/03/2010, 17/03/2010, 16/04/2010, 12/05/2010, 17/06/2010, 16/07/2010, 17/08/2010, 27/09/2010, 19/10/2010, 19/10/2010 (sic), 18/10/2010, 17/11/2010, 14/12/2010, 14/01/2011, 31/01/2011, 14/02/2011, 15/03/2011, 01/04/2011, 14/04/2011, 31/05/2011, 16/05/2011, 15/06/2011, 13/07/2011, 11/08/2011, 16/09/2011, 10/08/2011, 18/10/2011, 15/11/2011, 16/12/2011, 13/02/2012, 18/01/2012, 15/02/2012 y 14/03/2012, todos por la cantidad de Bs.1.200,00.
• Del folio 355 al 365, riela en copia fotostática simple, acta de asamblea extraordinaria de accionistas celebrada el 07/02/2008, de la empresa Kirpalani, C.A. en la cual se propuso la disolución y liquidación de la compañía. Respecto a este instrumento, se aprecia, que el mismo ya fue objeto de valoración por este Tribunal en acápites anteriores, y se le otorgó valor probatorio.
• Marcado “I”, riela al folio 366, copia simple de registro de vivienda principal; y se observa que el presente instrumento fue consignado en original en el cuaderno del juicio de desalojo al folio 22. Se aprecia que este instrumento fue emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), por lo que se tiene como un documento público de carácter administrativo, y del cual se desprende que el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, tiene registrado el inmueble de marras como su vivienda principal a partir del 02 de junio de 2008.
• Marcado “J”, riela a los folios 367 al 369, en copias fotostáticas simples, que también fueron consignadas en el cuaderno del juicio de desalojo insertas a los folios 08 al 10 de esa pieza, instrumento mediante el cual el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, se “adjudicó” el bien inmueble objeto del presente juicio. Respecto a este instrumento, se aprecia, que el mismo ya fue objeto de valoración por este Tribunal en acápites anteriores, y se le otorgó valor probatorio.

En la etapa probatoria, el ciudadano Ulises Farías Yeguez, promovió lo siguiente:
1. Promovió y ratificó las pruebas presentadas en el juicio de desalojo, a saber: i) contrato de arrendamiento; ii) documento de propiedad del inmueble objeto de controversia, para demostrar que el Sr. Ulises Farías tiene cualidad para actuar en juicio, y que no hubo venta sino adjudicación; iii) notificación al arrendatario de que entregara el inmueble; iv) registro de vivienda principal; v) resolución administrativa de la SUNAVI; vi) la sentencia de fecha 24/09/2009 dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio; vii) la relación de las consignaciones arrendaticias; y viii) el acta de asamblea de accionistas donde se decidió liquidar a la empresa Kirpalani, C.A. Todos estos instrumentos ya fueron valorados.
2. Promovió Justificativo de Testigos de fecha 18/08/2014 evacuado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, Estado Miranda, a los fines de demostrar que se encuentra ocupando una habitación arrendada. Se aprecia que riela a los folios 622 al 628 de la pieza 1/2, solicitud de justificativo de testigos suscrita por el ciudadano Ulises Farías Yeguez y presentada el 13/08/2014, para que los testigos que presentaría en su oportunidad, depusieran sobre los siguientes particulares; i) si lo conocen de vista, trato y comunicación desde hace varios años; ii) si saben y les consta que Ulises Farías ocupa desde hace 4 años un pequeño espacio, en un anexo posterior de un inmueble que habita la ciudadana Monna Gutiérrez desde hace más de 8 años, en el sector El Amarillo; y iii) si saben y les consta que la ciudadana Monna José Gutiérrez Larez, mantiene una relación arrendaticia a través de un acuerdo verbal con la familia “Winkelman” en el anexo posterior de una habitación, detrás de la casa Tocomito, ubicada en la Calle Principal del sector El Amarillo con Calle Los Pinitos, frente al Restaurante Amarillo Burger, en San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias, Estado Miranda. Consta que en fecha 18/08/2014, la Notaría Pública del Municipio Los Salias, ordenó la evacuación de las testimoniales, y se aprecia que, compareció la ciudadana María Arias Bernard, mayor de edad, con domicilio en San Antonio de Los Altos, divorciada, y titular de la cédula de identidad Nro.V-7.065.096, y contestó lo siguiente: “AL PRIMERO: Sí, lo conozco de vista, trato y comunicación desde hace varios años. AL SEGUNDO: Sí, se y me consta que ULISES JOSE FARÍAS YEGUEZ, desde hace cuatro años a ocupado un pequeño espacio, en un anexo posterior de un inmueble que habita la ciudadana MONNA GUTIERREZ, desde hace más de ocho años, en el sector El Amarillo. AL TERCERO: Sí, se y me consta que la ciudadana MONNA JOSE GUTIERREZ LAREZ mantiene una relación arrendaticia a través de un acuerdo verbal con la familia WINKELMAN en el anexo posterior de una habitación detrás de la casa Tocomito, ubicada en la calle principal del sector El Amarillo con calle Los Pinitos, San Antonio de Los Altos, Estado Bolivariano de Miranda. Es todo…”.
Asimismo, consta evacuación testimonial del ciudadano Jolman David Fandiño Pacini, venezolano, mayor de edad, domiciliado en San Antonio de Los Altos, portador de la cédula de identidad No.V-18.371.161, y declaró lo siguiente: “AL PRIMERO: Sí, lo conozco de vista, trato y comunicación desde hace varios años. AL SEGUNDO: Sí, se y me consta que ULISES JOSE FARÍAS YEGUEZ, desde hace cuatro años a ocupado un pequeño espacio, en un anexo posterior de un inmueble que habita la ciudadana MONNA GUTIERREZ, desde hace más de ocho años, en el sector El Amarillo. AL TERCERO: Sí, se y me consta que la ciudadana MONNA JOSE GUTIERREZ LAREZ mantiene una relación arrendaticia a través de un acuerdo verbal con la familia WINKELMAN en el anexo posterior de una habitación detrás de la casa Tocomito, ubicada en la calle principal del sector El Amarillo con calle Los Pinitos, San Antonio de Los Altos, Estado Bolivariano de Miranda. Es todo…”.
El justificativo de testigos es un documento declarativo privado, suscrito por una (s) persona (s), que no es (son) parte en el juicio y, como tal, debe ser ratificado en juicio para obtener valor probatorio (artículo 431 del Código de Procedimiento Civil).
Así, se aprecia que los justificativos de testigos son, pruebas por escrito, que al ser preconstituidos en el Tribunal o ante el funcionario autorizado por la ley (Notario Público) tienen el carácter de documentos autenticados admitidos por la ley; pero una cosa es el documento en sí mismo considerado, y otra el valor probatorio que le atribuye la ley a su contenido.
Es por ello, que el documento auténtico contentivo de justificativo de testigos así preconstituido, no deja de ser un documento privado emanado de un tercero, cuando se lleva a juicio ese documento privado y, en consecuencia, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe ser ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial.
Respecto a la naturaleza jurídica del justificativo de testigos, en sentencia No. RC-0486, dictada en fecha 20 de diciembre de 2001 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente Nro. AA20-C-2000-000483, se estableció lo siguiente:
“…En el caso de autos, como bien se señaló anteriormente, el formalizante denuncia la falta de aplicación por la recurrida del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que dispone para la validez de un documento privado promovido por las partes en el juicio, su ratificación mediante la prueba testimonial; constituyendo, por ende, norma jurídica expresa para el establecimiento de la prueba, la cual, como bien señala el formalizante, no fue aplicada por el juez de alzada para la resolución del caso de autos, omisión que incidió de manera directa en el dispositivo del fallo dictado, pues el tribunal de la recurrida haciendo caso omiso del contenido de la norma antes transcrita, procedió a la errónea valoración de un justificativo de testigos no ratificado en juicio, el cual fue aportado por la parte actora para sustentar la procedencia de la medida de secuestro solicitada.
Es de hacer notar, que si bien la resolución del tribunal de alzada se fundamentó en un justificativo de testigos evacuado ante un Notario Público de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, no puede negarse ni desconocerse que los justificativos de testigos evacuados ante un Juez u otro funcionario autorizado, con las formalidades legales, para darle fe pública, constituyen pruebas por escrito, que ameritan su ratificación en juicio, pues el litigante no puede prepararse su propia prueba testimonial, en forma unilateral y extra litem, haciéndose otorgar un documento autenticado declaratorio, para luego oponerlo a su demandado, obteniendo de esa forma, sin contención, la prueba del daño emergente, pues en estos casos, el derecho a la defensa y la garantía al debido proceso, previstos en la Constitución Nacional, imponen que el demandado tenga el derecho a ejercer el control de la prueba, de allí que sea necesaria su ratificación en el proceso.
Por lo tanto, el justificativo de testigos, así como las demás diligencias efectuadas inaudita parte, constituyen sin lugar a dudas, medios expeditos para la fijación de los hechos, pero para surtir efectos probatorios, deberán ser ratificados en el juicio…”. (Fin de la cita).

En consecuencia, según el criterio jurisprudencial citado, se aprecia que el justificativo de testigos que aquí se analiza, es un documento privado emanado de terceros, que no son parte en el juicio donde se hacen valer dichas declaraciones; los cuales para tener eficacia probatoria en juicio, deben ser ratificados por los terceros mediante la prueba testimonial, tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que no consta en autos que esos testigos evacuados ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias en fecha 18/08/2014, hayan sido ratificados dentro de este proceso, no se le otorga valor probatorio, y por lo tanto se desechan, por no cumplir con los extremos previstos en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

3. Promovió Inspección Ocular extra judicial, evacuada en fecha 13/08/2014 por la Notaría Pública del Municipio Los Salias, Estado Miranda. Se observa, que esta inspección ocular riela a los folios 630 al 644 de la pieza 1/2; y en fecha 13/08/2014, la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, dejó constancia de los siguientes particulares: que se constituyó en la siguiente dirección: Calle principal, sector El Amarillo con calle Los Pinitos, Quinta Tocomito, frente al restaurante Amarillo Burger, en San Antonio de Los Altos, Estado Bolivariano de Miranda; que en esa dirección solicitó al ciudadano Ulises Farías Yeguez, siendo atendido por la ciudadana Monna José Gutiérrez Larez, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad Nro. 9.864.250; hizo constar que “mediante declaración de la ciudadana Monna José Gutiérrez Larez, quien tiene permiso de la familia Winkelman, para la habitabilidad del espacio ubicado detrás de la vivienda principal, que el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, está bajo su amparo y protección en cuanto a vivienda se refiere, compartiendo también el espacio y los gastos necesarios, en la dirección señalada en la solicitud.”; seguidamente, se dejó constancia que de forma verbal la ciudadana Monna José Gutiérrez Larez mantiene con la familia Winkelman sobre el antedicho inmueble un convenio de habitabilidad del espacio descrito, el cual comparte con el señor Ulises José Farías Yeguez; que pudo constatar que el referido inmueble tiene aproximadamente 40 metros cuadrados, y que al entrar se observó un espacio como de 8 metros cuadrados que se utiliza como recibidor, cocina y un diván que es utilizado por el señor Ulises José Farías Yeguez como cama, y que son pocas las áreas a las que tiene acceso el señor Ulises Farías en el mencionado inmueble aparte del baño, ya que las demás áreas que lo componen están constituidas por una habitación ocupada por la ciudadana Monna José Gutiérrez Larez como dormitorio; se dejó constancia, que al entrar al espacio utilizado como sanitario, aparte de su uso normal, es utilizado como closet y que la parte trasera de la puerta es utilizada como zapatera y colocación de objetos personales del ciudadano Ulises Farías, ya que no existe otro espacio destinado para tal fin; y finalmente, se dejó establecido que el espacio utilizado por el señor Ulises Farías para dormir, no está apto para una persona adulta y mucho menos en la condición física en que se encuentra. Seguidamente constan anexos constituidos por imágenes fotográficas.
La prueba antes señalada corresponde a la denominada inspección ocular extra litem, la cual fue evacuada por la parte demandante en desalojo en fecha 13 de agosto de 2014, sin embargo, se observa que esa inspección ocular fue realizada por ante una Notaría de forma extra judicial, no obstante estar en curso el juicio de desalojo. En este sentido, se aprecia que en este tipo de procedimientos la parte demandada no tiene el debido control sobre la prueba, con lo cual se vería cercenado su derecho a la defensa, razón por la cual no puede otorgársele el valor de plena prueba, sino el de simple indicio, que deberá concatenarse a otros indicios o pruebas, para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido; lo cual será analizada infra.
4. En fecha 07 de octubre de 2015, la parte demandada consignó por ante esta alzada, un contrato de arrendamiento, autenticado el 02 de febrero de 2005, por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, inserto bajo el No.13, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Se observa, que dicho instrumento fue presentado en copias fotostáticas simples, y la Secretaria de este Juzgado Superior, dejó constancia, que tuvo a la vista copia certificada del mencionado contrato. Al respecto, se aprecia que el presente documento aportado a los autos, es un contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa Promotora Tocomito, C.A., representada por Nelly Winckelmann de Aguerrevere, como arrendadora, y la ciudadana Monna Gutiérrez, como arrendataria; al cual se le otorga valor probatorio por tratarse de una copia fotostática de un instrumento autenticado, suscrito por un funcionario que da fe de su fecha y de las personas que intervinieron; sin embargo, dicho contrato no aporta elemento probatorio alguno en relación a los hechos controvertidos.

MOTIVACIÓN

La presente causa versa sobre una acción por retracto legal arrendaticio, interpuesta por el ciudadano Paulo Alves Da Silva contra el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, en su nombre propio, y en su carácter de presidente de la empresa Kirpalani, C.A.; siendo acumulado a esta causa, el juicio que por desalojo sigue el ciudadano Ulises José Farías Yeguez contra el ciudadano Paulo Alves Da Silva.

PUNTO PREVIO
DE LA SOLICITUD DE PERENCIÓN DE LA INSTANCIA
Previo a cualquier pronunciamiento de fondo, considera necesario este Tribunal examinar el alegato expresado por la parte demandada en su escrito de contestación (folios 314 al 319, pz.1/2) a la demanda de retracto legal arrendaticio, referido a la perención breve de la instancia; por lo que se pasa a su análisis en los siguientes términos:
El artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Artículo 267: “Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado...”.’

La norma parcialmente transcrita, contiene una sanción impuesta por el Legislador patrio, ante la inactividad de las partes; que persigue garantizar el desarrollo del juicio hasta su total resolución.
En el supuesto establecido en el ordinal 1° de la norma bajo análisis, referido a la perención breve de la instancia, se aprecia que esta se verifica cuando transcurridos treinta días desde la admisión o reforma de la demanda, la parte actora incumple con las obligaciones legalmente establecidas para llevar a cabo la citación de la parte demandada.
Siendo así, se aprecia que mediante reiterada jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se han establecido los extremos a ser verificados por el Juez al momento de pronunciarse respecto a la perención breve de la instancia, esto es: i) que en primer lugar se proporcione la dirección del domicilio de la parte demandada; ii) se consignen los fotostatos necesarios a los fines de armar la compulsa correspondiente; y finalmente, iii) que se cancelen los emolumentos correspondientes a los fines de que el alguacil del Tribunal se traslade.
Ahora bien, al interpretar la norma in commento se aprecia que la misma establece de manera clara que la extinción de la instancia por efecto de la falta de impulso procesal de la parte al gestionar la citación de los demandados, únicamente puede producirse cuando transcurre un lapso igual a treinta (30) días contados a partir de la admisión de la demanda sin que la parte cumpla con su carga, por lo que una vez verificado el cumplimiento de las obligaciones inherentes a la práctica de la citación por parte de la actora dentro de tal lapso, no puede operar la figura de la perención breve, y en todo caso, ante la prolongada inactividad de la parte solo podría ser alegada la perención ordinaria o anual, en el supuesto de que tal falta de impulso se extienda a lo largo de un año. Así se establece.
En tal sentido, se aprecia que el juicio de retracto legal arrendaticio fue incoado en fecha 15 de mayo de 2009, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y se evidencia, que en fecha 19 de mayo de 2009, el referido Tribunal admitió la demanda intentada por los trámites del procedimiento breve, tal como lo prevé la antigua Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (f.23 y 24, pz.1/2).
Posteriormente, en fecha 25 de mayo de 2009, el abogado Guillermo Moreno, anterior apoderado judicial del ciudadano Paulo Alves Da Silva, consignó diligencia por ante el tribunal de la causa, mediante la cual dejó constancia de haber consignado tres (3) juegos de copias fotostáticas simples del libelo de demanda y su admisión para librar la compulsa para la citación de los demandados y formación de cuaderno de medidas, e igualmente, dejó constancia de haber consignado los emolumentos al alguacil Julio Echeverría para que se traslade a practicar la citación y que éste los recibió, evidenciándose en dicha diligencia que el ciudadano Julio Echeverría firmó la misma (f.26, pz.1/2).
Así, el tribunal de la causa, por auto de fecha 26/05/2009 ordenó librar las compulsas de citación (f.27, pz.1/2). Y en fecha 16/06/2009, consta al folio 28 de la pieza 1/2, diligencia presentada por el ciudadano Julio Echeverría en su carácter de alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio, mediante la cual dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de los demandados.
Alega también la demandada que, la perención breve se verificó en todas estas actuaciones: a) Entre las actuaciones de fecha 23/11/2009 (La Actora solicito la práctica de la citación por comisión al Estado Carabobo y el Tribunal solicitó fotostatos) y la actuación del 27/01/2010, (La Actora consignó fotostatos), más de 30 días. b) Entre la actuación de fecha 08/02/2010 (El Tribunal comisionó) y la actuación del 12/03/2010 (La Actora retiró la comisión), más de 30 días. c) Entre la actuación de fecha 29/03/2011 (La Actora retiró desglose de la compulsa) y la actuación del 13/05/2011, (consignaron resultas de la compulsa), más de 30 días. d) Entre la actuación de fecha 17/10/2011 (consignadas las resultas del oficio dirigido al SENIAT) y la actuación del 23/02/2012 (La Actora consignó fotostatos para la elaboración de la compulsa), más de 30 días. e) Entre la actuación de fecha 16/03/2012 (consignación de resultas de citación infructuosa) y la actuación del 30/10/2012 (La Actora solicitó carteles). f) Entre la actuación de fecha 1/11/2012 (A La Actora le negaron los carteles) y la actuación del 11/1/2013 (La Actora solicitó carteles), más de 30 días. g) Entre la actuación de fecha 13/02/2013 (La Actora retiró carteles) y la actuación del 11/06/2013 (Paulo Alves otorgó Poder Apud Acta), más de 30 días.
Respecto a este particular, considera esta Jurisdicente que, en esos hechos no es capaz de configurarse la pretendida perención breve; por cuanto se desprende de autos, que la parte demandante había efectivamente cumplido con su carga de impulsar inicialmente la citación dentro de los treinta (30) días continuos que le establece como lapso legal la Ley adjetiva.
En consecuencia, este Tribunal evidencia del recuento de las actuaciones procesales anteriormente realizado, que la parte demandante en retracto legal arrendaticio cumplió en primer término, con su deber de indicar en el libelo el lugar donde debía practicarse la citación; en segundo término, consignó los fotostatos requeridos por el juez de la causa, y por último, suministró los medios y recursos necesarios para que el alguacil practicara la citación de la parte demandada, todo lo cual pone de manifiesto que, además de indicar el lugar del domicilio de la parte demandada, realizó actos de impulso procesal con el propósito de que se cumpliera con la referida citación, quedando en evidencia su interés en dar continuación o impulso al trámite dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, previstos por la legislación procesal civil, por ende, mal puede imponérsele la perención en detrimento del principio de tutela judicial efectiva; por todo lo cual, resulta forzoso para esta Juzgadora desestimar el alegato de perención breve de la instancia en la presente causa. Y así se establece.

DE LA ACCIÓN POR RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
En primer lugar, cabe aquí señalar, que en fecha 09 de julio de 2014 se dictó auto por el tribunal de la causa ordenando la acumulación de la causa de desalojo a la causa de retracto legal arrendaticio, tal como lo solicitó la representación judicial del ciudadano Paulo Alves Da Silva, en fecha 26/06/2014 en el escrito de contestación a la demanda en el juicio de desalojo, y posteriormente, mediante diligencia presentada en fecha 02/07/2014 en la causa de retracto legal arrendaticio; señalándose que se ordenaba la suspensión del juicio de desalojo, hasta que el juicio de retracto legal arrendaticio se encontrara en la fase de dictar sentencia definitiva (f.107 y 108 del cuaderno de desalojo). La referida decisión no fue objeto de impugnación por las partes.
Ahora bien, respecto la acción por Retracto Legal Arrendaticio, se evidencia de los autos que, la parte actora adujo que, la parte demandada había violentado su derecho de preferencia para adquirir la propiedad del inmueble con el cual se encuentra vinculada por contrato de arrendamiento, toda vez que viene ocupando el inmueble en calidad de inquilino desde el día 15 de enero de 2005; que dicho contrato fue celebrado entre el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA y la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A. el 24 de diciembre de 2004, por un inmueble constituido en un apartamento en el Conjunto Habitacional denominado “Residencias Bella Vista”, situado en la Calle Este de la Urbanización Manzanares; que el contrato de arrendamiento tendría una duración inicial de 01 año, lapso que vencería en fecha 14 de enero de 2006; que el pago de los cánones de arrendamiento se haría mediante depósito bancario en la Cuenta Corriente Mercantil Nº 0105-0217-91-1217002901, a nombre del ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ; alegó que desde la fecha de inicio del contrato (15 de enero de 2005) hasta la fecha de presentación de la demanda (con excepción hecha de un lapso en que el inmueble estuvo secuestrado por virtud de otro proceso intentado por la –otrora-dueña del inmueble), el actor ha venido ocupando el inmueble objeto del contrato con el consentimiento del arrendador, operándose así la táctica reconducción, con lo cual, a la fecha, tiene más de 4 años como arrendatario del inmueble, estando al día en el pago de los cánones de arrendamiento.
Alegó que, según documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de Mayo de 2008, bajo el Nº 22, tomo 12, del Protocolo Primero, la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A., trasladó la propiedad del inmueble que ocupa el arrendatario, al ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, sin haber agotado y/o siquiera planteado el proceso de preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE “LEY DE ARRENDAMIENTOS”; y que por lo tanto, opera a su favor el retracto legal arrendaticio, ya que cumple con todos los requisitos, a saber, que tiene más de 2 años como arrendatario; que se encuentra solvente en el pago de los cánones y cumplimiento de las demás obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento; y que el inmueble objeto del contrato fue transmitido a un tercero (ULISES FARIAS YEGUEZ), sin antes haberse agotado el procedimiento de oferta preferente prevista en el artículo 42 y siguientes de la “Ley de Arrendamientos”.
Que el arrendador nunca cumplió con la notificación prevista en el artículo 44 de la Ley; que el inmueble fue cedido a una tercera persona, bajo una “excusa de liquidación”. Que la legislación no prevé o distingue cómo o bajo que supuestos el inmueble sea transmitido a terceras personas; que se prevé, en términos generales, cualquier acto de trasmisión a terceros.
Respecto al término para el ejercicio de la acción, la parte actora señaló que tuvo conocimiento de “dicha venta” el 30 de abril de 2009, oportunidad en la que pidió copias certificadas del instrumento, y que es a partir de esa fecha que puede contarse cualquier lapso o término para el ejercicio de la aludida acción.
En su petitorio, el actor indicó que demandaba por retracto legal arrendaticio al ciudadano Ulises José Farías Yeguez y a la empresa Kirpalani, C.A. (Kirca), en la persona de su Presidente, ciudadano ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ, a los fines que convenga o a ello sean condenados por este Juzgado a lo siguiente: i) que la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A. y/o el ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, jamás cumplieron o agotaron el procedimiento de oferta preferente consagrado en los artículos 42 y siguientes de la “Ley de Arrendamientos”; ii) que la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A. (KIRCA) transmitió al ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ mediante documento protocolizado el inmueble arrendado; iii) que se anule la transmisión de la propiedad del inmueble arrendado que hiciera KIRPALANI, C.A. (KIRCA) al ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ y, que como consecuencia del retracto legal que ejerce, se subrogue al ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por virtud del mismo, esto es, se subrogue al ciudadano PAULO ALVES DA SILVA en las condiciones otorgadas al ciudadano ULISES FARIAS YEGUEZ en relación a dicho contrato; y que en cuanto a la propiedad del inmueble y la transmisión que se solicita se deje sin efecto, el actor le restituirá al ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, la suma pagada por éste, según consta en el referido instrumento, esto es, la suma de CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 5.249,98); y iv) que se condene a los demandados al pago de costas procesales.
Por su parte, el demandado respecto la acción por retracto legal arrendaticio expresó lo siguiente:
Negó y rechazó todos los argumentos alegados por la parte actora en la demanda; respecto al contrato de arrendamiento señaló, que era cierta su celebración el 24 de diciembre de 2004, la empresa Kirpalani, C.A. representada por Ulises José Farías Yeguez “arrendador”, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Paulo Alves Da Silva “arrendatario”; que esa situación varió con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento, por cuanto el ciudadano ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ, procedió ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda a inscribirse en el “REGISTRO NACIONAL DE VIVIENDA”; y que por ello dejó de existir la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A. (KIRCA) “liquidada jurídicamente” y el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, y que “en consecuencia de lo antes expuesto se establece dicha relación arrendaticia entre ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ y PAULO ALVES DA SILVA”.
Señaló el demandado que, la vigencia del contrato era por 1 año fijo contado desde el 15-01-2005 hasta el 15-01-2006, y al cual se le decidió poner fin porque ambas partes convinieron en “NO RENOVAR EL CONTRATO”; y que en atención a la extinta Ley se dio el goce y disfrute de la Prórroga Legal que tenía el arrendatario; que con anterioridad el ciudadano Ulises Farías había intentado un juicio de desalojo, que fue declarado sin lugar; que en forma escrita en el 2.010 le notificó el arrendador al arrendatario que necesitaba el inmueble; pero que no hubo acuerdo en la entrega voluntaria del inmueble ni respuesta alguna.
Aduce, que la parte actora alegó depositaba en la cuenta corriente Mercantil Nº 0105-0217-91-1217002901, a nombre del ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, y que está aceptando que no existía la relación arrendaticia entre KIRPALANI, C.A. (KIRCA), liquidada jurídicamente, y el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, y que en consecuencia debe establecerse que dicha relación arrendaticia es entre ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ y PAULO ALVES DA SILVA. Y que ratifica esta condición mediante consignaciones ante el extinto Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA consignaba a favor de ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ, en el Expediente 2008-0580, desde el 15/03/2008 hasta el 14/03/2012.
Negó y rechazó lo alegado por la parte actora, respecto a la indeterminación del contrato, alegando que la Ley para la Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, no prevé contratos de arrendamientos determinados ni indeterminados, ni pagos extemporáneos, sólo de solvencia; y que el actor no ha demostrado en autos a la presente fecha estar solvente.
Indicó que la sociedad mercantil KIRPALANI, C.A. (KIRCA), fue liquidada y disuelta, y que fue así como el inmueble arrendado “entra” a formar parte del activo patrimonial y único inmueble de la parte demandada, el cual fue declarado como vivienda principal según Trámite Nro. 202108001141713, Nro. de Registro 202010800-70-08-00009769, de fecha 02-06-2008 expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria Adscrito al Ministerio de Finanzas.
Que la parte actora para el momento de la Resolución Nro. 00153 de fecha 12 de Diciembre del 2.012 expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, no se encontraba solvente con los cánones de arrendamiento y menos aún para el momento de darse la parte demandada por citada en la siguiente causa. Demostrándose el incumplimiento del requisito previsto en la Ley para la Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, establecido en el Artículo 131.
Que la parte actora no cumple con los requisitos del retracto legal arrendaticio, por cuanto no está solvente en los pagos de los cánones; establece que hubo venta, y lo que hubo fue una adjudicación por liquidación, donde el único propietario y accionista de la compañía se lo adjudicó. Y solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar

Así, conforme a los términos de la demanda de Retracto Legal y su contestación, tal y como se estableció en el presente fallo en el capítulo relativo a los límites de la controversia, se tiene que la parte demandante, al haber alegado la violación a su derecho de preferencia para adquirir la propiedad del inmueble con el cual se encuentra vinculada por contrato de arrendamiento, debía demostrar los siguientes extremos: (i) que es arrendataria del inmueble por un período mayor a dos años; (ii) que como arrendataria se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; (iii) que el propietario del inmueble quería vender; (iv) que la oferta de venta fue realizada a un tercero sin respetar su derecho de preferencia.
Ahora bien, con relación a la preferencia ofertiva, el artículo 42 del Decreto No.427 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayado de este Juzgado Superior).

De conformidad con lo establecido en la precitada norma, la doctrina se observa ciertos elementos característicos que distinguen ese derecho a la preferencia ofertiva, a saber: i) se trata de un derecho del arrendatario y un deber del arrendador; ii) ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa; y iii) se prefiere al arrendatario en la oferta, frente al interés del tercero en adquirir el inmueble arrendado.

Respecto al alegato del actor referido a que, la oferta de venta fue realizada a un tercero sin respetar su derecho de preferencia, se observa en primer lugar, que en el caso bajo análisis, el ciudadano Ulises José Farías Yeguez no puede considerarse un “tercero” en la relación arrendaticia, en virtud de que, si bien el inmueble formaba parte del patrimonio de la compañía Kirpalani, C.A., éste ciudadano fungía como Presidente de la empresa; aunado al hecho que los ciudadanos Ulises José Farías Yeguez y Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo, tal como se desprende del documento de compra del mencionado bien inmueble, que riela a los folios 489 al 493 de la pieza 1/2, mediante el cual la empresa Promotora 130, C.A. le vende a la empresa Kirpalani, C.A., el apartamento No.B-01-C, ubicado en la planta Nro.1 de la Torre B, del Conjunto denominado Residencias Bella Vista, con una superficie de 94,81 metros cuadrados; se constituyeron en fiadores solidarios y principales pagadores de las obligaciones contraídas por la empresa Kirpalani, C.A. en la adquisición del inmueble; y se evidencia que en fecha 26/03/1997 fue inscrita en el Registro Mercantil respectivo, el acta extraordinaria de accionistas mediante la cual se aprobó un aumento de capital reflejado con el aporte de un bien inmueble por un monto para la época de cinco millones doscientos cuarenta y nueve mil bolívares (Bs.5.249.000,00); se aprecia que los únicos accionistas de la referida compañía eran el ciudadano Ulises José Farías Yeguez y su cónyuge Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo; que era en la cuenta personal del ciudadano Ulises José Farías Yeguez, donde se realizaban los pagos de los cánones de arrendamiento; por lo que el arrendatario tuvo conocimiento, en todo momento, que el inmueble pertenecía al patrimonio social de la compañía del arrendador; por lo que ante las señaladas circunstancias no se considera al ciudadano Ulises José Farías Yeguez “un tercero”, al que se refiere el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

Por otra parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Conforme lo dispone el artículo 44 ejusdem, a los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación y en su parágrafo único se dispone que el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Con relación a la caducidad para el ejercicio de la acción de retracto, el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que el derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
En el caso de autos, se evidencia que al actor se le otorgó una copia certificada (folio 15 al 18, pz.1/2), de un documento que fue protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 2008, anotado bajo el Nro.22, Tomo 12, Protocolo Primero. Dicha copia fue certificada por la abogada Laura M. Paredes Uzcátegui, en su carácter de registradora pública, en fecha 04 de mayo de 2009, y se observa que la solicitud de la copia certificada fue realizada el 30 de abril de 2009. Este documento es valorado como un instrumento público, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se evidencia que el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, actuando en su condición de liquidador y único accionista de la empresa Kirpalani, C.A., en virtud de la liquidación de la referida empresa, se “adjudicó” a sí mismo, el único bien inmueble que poseía la empresa, constituido por el inmueble dado en arrendamiento, objeto del presente juicio, y en ese instrumento se dejó constancia que el bien inmueble tiene un valor de Bs.F.5.249,98. En consecuencia, se evidencia que el ciudadano Paulo Alves Da Silva, tuvo conocimiento en fecha 30 de abril de 2009 del instrumento contentivo de la adjudicación que hizo la empresa Kirpalani, C.A. a favor del ciudadano Ulises Farías Yeguez (presidente y para el momento -15/05/2008- único accionista de la compañía); por lo que no se consumó la caducidad de la acción, encontrándose la parte actora habilitada para el ejercicio del retracto legal arrendaticio. Así se declara.
Para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, deben cumplirse los supuestos previstos en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:
a) Que no se le hubiere hecho al arrendatario la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b)Que efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario; por lo que la procedencia del retracto a que se contrae el artículo 43, está sometida a que concurran los citados supuestos.
En el caso bajo juzgamiento, respecto al requisito referido a que no se le hubiere hecho al arrendatario la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos, se observa que de las actas no se evidencia que se haya cumplido con ese requisito. Sin embargo, es necesario establecer, además, si en este caso era necesaria tal oferta y notificación.
Respecto al presupuesto que exige que -efectuada la venta a un tercero- su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario; tal como se señaló supra, se reitera que, en el caso bajo análisis, el ciudadano Ulises Farías Yeguez no puede considerarse un tercero, en virtud de que, si bien el inmueble formaba parte del patrimonio de la compañía Kirpalani, C.A.; no puede dejar de observarse, que los ciudadanos Ulises José Farías Yeguez y Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo, en la oportunidad de la compra del inmueble se constituyeron en fiadores solidarios y principales pagadores de las obligaciones contraídas por la empresa Kirpalani, C.A. en la adquisición del inmueble; que los únicos accionistas de la referida compañía eran el ciudadano Ulises José Farías Yeguez y su cónyuge Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo; que era en la cuenta personal del ciudadano Ulises José Farías Yeguez, donde se realizaban los pagos de los cánones de arrendamiento, que el arrendatario tenía conocimiento en todo momento que el inmueble pertenecía al patrimonio social de la compañía del arrendador; por lo que, no se considera al ciudadano Ulises Farías Yeguez “un tercero” al que se refiere el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

De la naturaleza de la transmisión de la propiedad.
El artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”.
Ahora bien, la comprensión del retracto legal arrendaticio debe hacerse a la luz de la intención que tuvo el legislador en la consecución de dicha institución, y ésta intención no es otra que la limitación al derecho de propiedad a disponer libremente del bien y la consecuente sanción al arrendador que actúe en fraude a los derechos del arrendatario; todo en protección del arrendatario, su familia y, en definitiva, de la sociedad.
Por ello, se hace necesario en este caso, interpretar y determinar el alcance de la expresión “cualquier acto que comporte la trasmisión del derecho de propiedad”, y si todo acto que comporte la transmisión de la propiedad será objeto de retroacción ex artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ello en virtud, de los daños irreparables que tanto al arrendador como al adquiriente pudieran causarse.
En este punto, en doctrina de Gilberto Guerrero-Quintero en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, Volumen I, este autor ha realizado algunas consideraciones:
“El derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad, dada en arrendamiento, como lo establece el artículo 43 de LAI. Es de considerar que tal ordenación legal va a presentar innumerables inconvenientes en el tráfico de los bienes inmuebles dados en arrendamiento y constituye una limitación o restricción al derecho del propietario arrendador a disponer libremente de su propiedad arrendada, no obstante que por propia definición legal de la propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas en la Ley, dispone el artículo 545 del Código Civil. Por eso no es de extrañar que en el artículo 43, LAI haya dispuesto tal restricción, puesto que “cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad” no solo comprende la venta, sino también cualquier otro acto de transferencia, tales como la dación en pago, la permuta, ejecución de hipoteca, el remate judicial, la donación, entre otros.
Y consideramos que la restricción a que se ha sometido el derecho del propietario arrendador a disponer del inmueble arrendado por acto distinto a la venta, pareciera desviarse de los actos simulatorios con los cuales se encubría una venta, a que estaban acostumbrados algunos arrendadores para burlar el derecho del arrendatario a ser preferido al tercero en la adquisición del inmueble arrendado, mediante la constitución de una hipoteca con una persona de su confianza, buscando la ejecución, el remate y luego la expulsión del arrendatario; o la emisión de una letra de cambio para luego, mediante un convenimiento fácil, acudir al remate del inmueble arrendado; o mediante una dación en pago de una deuda creada en la mente del propietario arrendador, en connivencia con un amigo comprensivo; o a través de una donación que, en realidad ha podido ser veraz sobre todo la efectuada a un pariente cercano. Es evidente que el retracto legal arrendaticio tiene carácter público y social, anteponiendo el bien común y, por tanto, un límite del condominio en fundación del interés protegido, que no escapa únicamente al individual del arrendatario, sino también la familia, la sociedad; excediéndose el marco regulador del interés privado hacia lo público y social, que obliga al propietario arrendador a ofrecer al arrendatario en primer lugar y con preferencia el inmueble arrendado, dentro de las previsiones establecidas en la Ley, como forma de proteger el interés ciertamente individual del arrendatario, pero que trasciende mas allá o hacia lo social. ¿Coarta la libertad para disponer de ese bien? Ciertamente sí, pero lo mismo se comprende cuando se trata de la expropiación por causa de utilidad pública o social, en cuyo caso la restricción a la propiedad encuentra su justificación en el interés colectivo. Es como una especie de carga de Derecho Público impuesta en beneficio de un interés individual tutelado.
Con la idea de comprender que no todo “ acto que comporte la transmisión de la propiedad”, distinto a la venta, será objeto de retroacción ex artículo 43 de LAI, nos permitimos hacer algunas consideraciones: admitir que todo acto como el anotado diferente a la venta, deba conducir a la retroacción inmobiliaria arrendaticia, ello pudiera causar daños irreparables tanto al arrendador como al tercero adquiriente, como en el caso de que el acto traslativo distinto a la venta tenga su origen en una obligación preexistente a la relación arrendaticia y cuya comprobación pueda hacerse mediante la técnica probatoria respectiva, como en el caso de la hipoteca con que esté grabado el inmueble arrendado, o de una obligación preexistente que pueda ser demostrada de modo indubitable, que tenga fecha cierta anterior al arrendamiento, y que conduzca al remate del bien, es de considerar que escapan a la injerencia del retracto legal, por tener una existencia jurídica o causa anterior al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, o que han podido ocurrir dentro del tiempo de la relación arrendaticia; así como cualquier otro acto traslativo, o que conduzca a la translación, celebrado antes de que el arrendatario haya cumplido más de dos (2) años ocupando el inmueble de que se trata, ya sea por permuta ( art.1.558, CC), remate judicial, e incluso si el inmueble fue transferido por donación (caso en el cual el hecho es más complejo para el propietario porque pudiera pensarse que se utilizó la misma por vía simulatoria para encubrir una venta); o la dación en pago. ¿Cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad celebrado luego que el arrendatario haya cumplido más de dos (2) años, dará derecho al arrendatario al ejercicio del retracto legal, dentro de las excepciones antes anotadas? Consideramos que no, pues habrá casos en que el acto que conduce a la traslación del inmueble arrendado al tercero tiene su origen en un acto verdadero, que no podría calificarse de simulado o fraudulento.
Así, por ejemplo el arrendador propietario adquirió obligaciones y como consecuencia del incumplimiento de las mismas, el inmueble fue transferido al tercero por remate judicial, en cuyo caso el arrendatario no tendrá derecho al retracto, pues en caso contrario se encontraría a la errada acreencia de que el retracto puede ir en contra de la verdad y como medio sustantivo de la misma, y ese no es ni puede haber sido la intención del legislador.
Sin embargo, el problema se presenta con la donación celebrada después de aquel tiempo (el arrendatario tiene más de dos años como tal), porque la donación es gratuita (art. 1.431, CC), en cuyo caso nos imaginamos que habrá necesidad de que el Tribunal, que conoce del retracto legal arrendaticio, ordene el justiprecio del bien que aparece como donado, con el objeto de que el arrendatario retrayente pague el valor dado en la experticia, a fin de evidenciar un empobrecimiento injusto (del propietario) en provecho ajeno (del arrendatario retrayente).
Sin embargo, tenemos la impresión que entre “cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad”, ex artículo 43 en comento, no debe comprenderse incluida a la donación porque la misma es gratuita por su naturaleza y, por tanto, no puede cumplirse con uno de los requisitos esenciales exigidos por los artículos 43 y 44 de LAI, como lo constituye el pago del precio, a menos de que el propietario arrendador se valiere de la donación para encubrir una venta “infraudem legis”, lo que tendrá que probar el pretenso retrayente. Es indudable que las controversias interpretativas no se harán esperar sobre todo por nuestros tribunales que ahora disponen de materia tan rica en situaciones o complicaciones como el punto en comento.”. (Fin de la cita).

Conforme la citada doctrina, el retracto legal arrendaticio tiene carácter público y social, anteponiendo el bien común; por ello el interés protegido del arrendatario, de la familia y la sociedad; y esa protección obliga al propietario arrendador a ofrecer al arrendatario en primer lugar y con preferencia el inmueble arrendado.
También conforme la doctrina citada, no cualquier acto de transmisión de la propiedad celebrado después que el arrendatario haya cumplido más de dos (2) años, dará derecho al arrendatario al ejercicio del retracto legal, en virtud de que, existen casos en los que el acto que conduce a la traslación del inmueble arrendado tiene su origen en una acto verdadero, que no podría calificarse de simulado o fraudulento.
Así entonces, es necesario entender que existen casos que escapan a la injerencia del retracto legal, por tener una existencia jurídica o causa anterior al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, o que han podido ocurrir dentro del tiempo de la relación arrendaticia; así como cualquier otro acto traslativo, o que conduzca a la traslación, celebrado antes de que el arrendatario haya cumplido más de dos (2) años ocupando el inmueble.
Por ello, en interpretación de la comentada norma, aplicable al caso bajo juzgamiento, se observa que el ciudadano Ulises José Farías Yeguez (demandado) y su cónyuge Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo eran los únicos socios accionistas de la compañía Kirpalani, C.A., desde que se constituyó en fecha 11/09/1990; se evidencia que en fecha 26/03/1997 fue inscrita en el Registro Mercantil donde se constituyó, acta extraordinaria de asamblea de accionistas celebrada el 21/03/1997 (f.483 y 484, pz.1/2), mediante la cual se aprobó un aumento de capital reflejado con el aporte de un bien inmueble que fue adquirido a nombre de la compañía Kirpalani, C.A. por un monto para el momento de cinco millones doscientos cuarenta y nueve mil bolívares (Bs.5.249.000,00); y se evidencia el documento de compra del mencionado bien inmueble que riela a los folios 489 al 493 de la pieza 1/2, mediante el cual la empresa Promotora 130, C.A. le vende a la empresa Kirpalani, C.A., el apartamento No.B-01-C, ubicado en la planta Nro.1 de la Torre B, del Conjunto denominado Residencias Bella Vista, con una superficie de 94,81 metros cuadrados; y que los referidos cónyuges y accionistas de la empresa se constituyeron en fiadores solidarios.
Asimismo, se evidencia, que posteriormente mediante acta de asamblea extraordinaria de accionistas celebrada el 14/01/2008 y registrada el 06/02/2008 (f.552 al 554, pz.1/2), se participó que la ciudadana Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo, le “cedió” al ciudadano Ulises José Farías Yeguez la totalidad de sus acciones, quedando dicho ciudadano como único socio y accionista de la empresa Kirpalani, C.A.; y se aprecia al folio 555, un documento en el cual los ciudadanos Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo y Ulises José Farías Yeguez, declararon que “de mutuo acuerdo” decidían realizar “partición de los bienes habidos en la comunidad conyugal”, y Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo “cede y traspasa a su antiguo cónyuge” el 100% de las acciones que tiene sobre la empresa Kirpalani, C.A. (Kirca, esto como consecuencia del divorcio.
Así entonces, como consecuencia de la disolución del vínculo conyugal, la ciudadana Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo cedió las acciones de la compañía a su ex cónyuge (Ulises José Farías Yeguez) quedando éste como único accionista; y luego se evidencia que en fecha 07 de febrero de 2008 se celebró asamblea ordinaria de accionistas (registrada el 17/04/2008), mediante la cual el único accionista y presidente (Ulises José Farías Yeguez), procedió a disolver y liquidar la empresa, y se nombró a sí mismo como liquidador, dicha acta riela a los folios 585 al 587 de la pieza 1/2; se constata igualmente, que mediante asamblea ordinaria de accionistas celebrada el 21/02/2008 (registrada el 17/04/2008), el liquidador presentó el informe de rendición de cuentas correspondiente, y se procedió a la disolución y extinción de la empresa, quedando a favor del ciudadano Ulises Farías el único activo fijo de la compañía compuesto por el inmueble objeto de la presente controversia.
De allí que, en este caso, no puede pensarse que se utilizó el divorcio, la cesión de acciones de la cónyuge Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo al ciudadano Ulises José Farías Yeguez, y que se liquidó la compañía, como vía simulatoria en perjuicio del arrendatario.
Además, teniendo en cuenta que fue por efecto de la liquidación de la compañía que se produjo la adjudicación del inmueble; evidenciándose, que no existió en ningún momento la intención de dar en venta el referido inmueble a un tercero.
Siendo así, se aprecia que, fue en virtud de la lógica y legal liquidación de la empresa Kirpalani, C.A., que se produjo la adjudicación del inmueble; se está entonces frente a actos consecutivos lógicos y verdaderos, que no pueden calificarse de simulados o fraudulentos por parte del arrendador en perjuicio del arrendatario; en virtud de que, dada la disolución del vinculo conyugal, se sucedieron otra serie de actos que desencadenaron en que el inmueble pasara de integrar el patrimonio de la compañía (propiedad de los ciudadanos Ulises José Farías Yeguez y Bessy Auxiliadora Bastos Dezeo) al patrimonio personal del ciudadano Ulises José Farías Yeguez; propiedad ésta que evidentemente, siempre ha ostentado el demandado dada su condición de único socio de la compañía conjuntamente con su cónyuge.
En consecuencia, este acto de adjudicación – no obstante que comporte la transmisión de la propiedad - no da derecho al arrendatario al ejercicio del retracto legal, ya que dicha traslación de la propiedad del inmueble arrendado al ciudadano Ulises José Farías Yeguez tiene su origen en un acto verdadero (liquidación de la compañía), que no podría calificarse de simulado o fraudulento.
En consideración a los motivos señalados, determinado que el ciudadano Ulises José Farías Yeguez no puede considerarse un tercero al que se refiere el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que no existió en consecuencia, la intención de dar en venta el inmueble de marras; no se pasa al análisis de los demás requisitos concurrentes a los fines de la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, dado que no están dados los supuestos para su ejercicio.
Siendo ello así, por cuanto no están dados los supuestos de la acción de retracto legal arrendaticio, es forzoso declarar que el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia de 06 de febrero de 2015 y publicada en extenso en fecha 11 de febrero de 2015, debe ser declarado con lugar; y en consecuencia, se revoca la decisión apelada que declaró con lugar la acción de retracto legal; se declara sin lugar la acción de retracto legal arrendaticio intentada por Paulo Alves Da Silva contra Ulises José Farías Yeguez y Kirpalani, C.A.; no habiendo condenatoria del recurso por haber sido declarado con lugar, siendo si procedente la condena en costas del juicio al ciudadano Paulo Alves Da Silva; así se establece.

DE LA ACCIÓN DE DESALOJO
La acción de desalojo establecida en el artículo 91.2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, prevé expresamente que:
“…Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común…”. (Fin de la cita, negrillas y subrayados de este Juzgado Superior).

La norma previamente enunciada, estatuye los fundamentos por los cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble arrendado destinado a vivienda, entre los cuales prevé en el numeral 2, la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble; por tanto para que proceda una demanda de desalojo fundamentada en la causal antes reseñada, el demandante debe cumplir los siguientes extremos de manera concurrente: (i) probar la relación arrendaticia que vincula a las partes sobre un inmueble destinado a vivienda; (ii) probar la propiedad que ostenta sobre el inmueble arrendado; (iii) probar la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble dado en arrendamiento; (iv) cumplir con la notificación al arrendatario con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato.
Ahora bien, en el caso concreto la parte demandante trajo a los autos como medio probatorio el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Paulo Alves Da Silva en fecha 24 de diciembre de 2004, cuyo objeto es el inmueble de marras, y que fue valorado en el presente fallo en el capítulo relativo a las pruebas, y por cuanto la existencia del contrato no fue controvertida; surte pleno valor probatorio a los efectos de demostrar la relación arrendaticia que vincula a las partes, con lo cual queda satisfecho el primer requisito antes enunciado.
Asimismo, se evidencia de los autos que la parte actora en desalojo acompañó a su escrito libelar, el documento registrado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 15/05/2008, anotado bajo el Nro.22, Tomo 12, Protocolo Primero, al cual se le otorgó valor probatorio, evidenciándose que el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, actuando en su condición de liquidador y único accionista de la empresa Kirpalani, C.A., en virtud de la liquidación de la referida empresa, se “adjudicó” el único bien inmueble que poseía la empresa, constituido por el inmueble dado en arrendamiento, objeto del presente juicio; por lo tanto, de dicho instrumento se desprende la propiedad que ostenta el demandante sobre el inmueble de marras, con lo cual queda satisfecho el segundo requisito del artículo 91.2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De igual forma, la parte demandante con las documentales insertas a los folios que van del 346 al 352 de la pieza 1/2, constituidas por telegramas de fechas 12/06/2006 y 13/01/2010, dirigidos al ciudadano Paulo Alves Da Silva, suscrito el primero por Bessy Bastos y el segundo por Ulises Farías Yeguez, que rielan en el cuaderno de desalojo en copias fotostáticas certificadas a los folios 17 al 21; así como copia fotostática simple de sentencia dictada en fecha 24/09/2009 por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, recaída en un juicio de desalojo anterior a éste –entre las mismas partes hoy en litigio- logró demostrar el conocimiento de la parte demandada sobre el requerimiento de desocupación del inmueble dado en arrendamiento, con lo cual quedó satisfecho el requisito de notificación al arrendatario con por lo menos 90 días continuos a la finalización del contrato (luego de vencida la prórroga legal).
Con relación al requisito de necesidad justificada, que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, debe precisar este tribunal que la necesidad es un concepto amplio que pudiera estar vinculado con la urgencia de obtener un bien o servicio debido a requerimientos personales, profesionales, comerciales o industriales.
Así, vemos como en el caso concreto la parte demandante ha esgrimido que tiene la necesidad de ocupar el inmueble aduciendo que:
“Cabe señalar que este pedimento de de (sic) entrega del bien inmueble libre de bienes y personas, que hiciera EL ARRENDADOR a EL ARRENDATARIO obedeció a la necesidad de ocupar su inmueble, (MARCADO D) pues no posee otro, y el mismo se encuentra declarado como Vivienda Principal. (MARCADO E).”.

Asimismo, se aprecia que a los efectos de demostrar sus afirmaciones de hecho -sobre la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento- la parte demandante aportó lo siguiente: i)copia simple de Registro de Vivienda Principal expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) que versa sobre el inmueble objeto de litigio y donde se refleja como propietaria a la parte actora, ciudadano ULISES JOSÉ FARÍSA YEGUEZ (folio 366); ii) identificado con la letra “D”, riela original de resolución No. 00153 de fecha 12/12/2012, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual se habilita la vía judicial en el presente asunto, debido a que no se logró conciliación entre las partes en el procedimiento administrativo previo (folio 23 al 25); iii) promovió Justificativo de Testigos de fecha 18/08/2014 evacuado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, Estado Miranda, a los fines de demostrar que se encuentra ocupando una habitación arrendada; y iv) promovió Inspección Ocular extra judicial, evacuada en fecha 13/08/2014 por la Notaría Pública del Municipio Los Salias, Estado Miranda. Documentales éstas que fueron debidamente valoradas supra.
Ahora bien, respecto la necesidad alegada se observa que en la demanda, la parte actora adujo que “…este pedimento de de (sic) entrega del bien inmueble libre de bienes y personas, que hiciera EL ARRENDADOR a EL ARRENDATARIO obedeció a la necesidad de ocupar su inmueble, (MARCADO D) pues no posee otro, y el mismo se encuentra declarado como Vivienda Principal….”; sin señalar otros hechos referidos a la alegada necesidad; sin embargo, en el escrito de promoción de pruebas, cuando señala la pertinencia de las pruebas de justificativo de testigos y de inspección ocular, ambos practicados por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, sostiene un nuevo hecho y es el referido a que se encuentra ocupando una habitación arrendada, por lo que ese hecho (de que está arrendado en una habitación) al no haberse alegado en la demanda, quedó fuera de los límites de la controversia.
Ahora bien, con relación a la incidencia probatoria de la inspección ocular extra judicial, evacuada en fecha 13/08/2014 por la Notaría Pública del Municipio Los Salias, Estado Miranda, en la cual el funcionario designado para la evacuación (que no fue el notario, ni era experto) dejó constancia que se constituyó en la siguiente dirección “Calle principal, sector El Amarillo con calle Los Pinitos, Quinta Tocomito, frente al restaurante Amarillo Burger, en San Antonio de Los Altos, Estado Bolivariano de Miranda”; que en esa dirección solicitó al ciudadano Ulises Farías Yeguez, siendo atendido por la ciudadana Monna José Gutiérrez Larez, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad Nro. 9.864.250; hizo constar que “mediante declaración de la ciudadana Monna José Gutiérrez Larez, quien tiene permiso de la familia Winkelman, para la habitabilidad del espacio ubicado detrás de la vivienda principal, que el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, está bajo su amparo y protección en cuanto a vivienda se refiere, compartiendo también el espacio y los gastos necesarios, en la dirección señalada en la solicitud.”; que pudo constatar que el referido inmueble tiene aproximadamente 40 metros cuadrados, y que al entrar se observó un espacio como de 8 metros cuadrados que se utiliza como recibidor, cocina y un diván que es utilizado por el señor Ulises José Farías Yeguez como cama, y que son pocas las áreas a las que tiene acceso el señor Ulises Farías en el mencionado inmueble aparte del baño, ya que las demás áreas que lo componen están constituidas por una habitación ocupada por la ciudadana Monna José Gutiérrez Larez como dormitorio; se dejó constancia, que al entrar al espacio utilizado como sanitario, aparte de su uso normal, es utilizado como closet y que la parte trasera de la puerta es utilizada como zapatera y colocación de objetos personales del ciudadano Ulises Farías, ya que no existe otro espacio destinado para tal fin. Al respecto, se aprecia que, sobre la valoración de este medio probatorio (inspección ocular extra proceso), la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha estimado que es admisible siempre y cuando se trate de constatar “…el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”, conforme a lo establecido en el artículo 1.429 Código Civil (St. Nº 367 del 15 de noviembre de 2000), es decir, cuando el retardo en la espera del juicio, sea perjudicial.
En el caso de las inspecciones judiciales realizadas extra proceso, se ha estimado que no es necesaria su ratificación o reproducción a posteriori en el juicio, pues, existe una inmediación del Juez o Jueza que aprecia de visu el estado de la situación de hecho, por ser este funcionario el competente para la evacuación de inspecciones judiciales en jurisdicción voluntaria, conforme las previsiones de los artículos 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil. Esta inspección judicial, debido a la falta de control a priori, sólo puede producir indicios (Sala Constitucional St. Nº 1237/2000 del 24 de octubre).
Sin embargo, la prueba bajo análisis se corresponde con una inspección ocular extra litem, la cual fue evacuada por la parte demandante en desalojo en fecha 13 de agosto de 2014, realizada por ante una Notaría de forma extra judicial; por lo que si bien, pudiera constituirse en un indicio, este necesariamente debe ser adminiculado a un hecho probado.
De las actas procesales bajo análisis, sólo resultó probado el hecho no controvertido referido a que el inmueble en controversia, aparece registrado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) como vivienda principal de su propietario ULISES JOSÉ FARÍAS YEGUEZ.
En consecuencia, esta inspección ocular extra proceso -practicada por la Notaría Pública del Municipio Los Salias, Estado Miranda en fecha 13/08/2014, no obstante, que la causa de desalojo estaba ya en curso y la misma pudo ser promovida y evacuada en juicio con el control de las partes- no se aprecia como indicio, dado que el hecho probado al que pudiera adminicularse, no se constituye en uno de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo. Así se declara.
Asimismo, se aprecia, que si bien la parte actora dijo no tener otro inmueble y ser el inmueble controvertido su vivienda principal; en la oportunidad de la promoción de pruebas pretendió demostrar un hecho no alegado: que vivía arrendado en una habitación; y al efecto, promovió un justificativo de testigos de fecha 18/08/2014 evacuado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, Estado Miranda. Al respecto, no puede dejar de advertirse, que el mismo fue evacuado extra litem en fecha 18 de agosto de 2014, no obstante, estar el juicio de desalojo en curso, cuya demanda fue admitida en fecha 30 de septiembre de 2013. Por lo que, al no tener control de la contraparte, y no haber sido ratificadas dichas testimoniales en juicio, deben ser desechadas al constituirse en una especie de pre elaboración de testimonios, tal como se estableció en la oportunidad de su valoración en acápites anteriores. Así se establece.
En consecuencia, concluye este Tribunal que el ciudadano Ulises José Farías Yeguez, no ha demostrado la alegada necesidad, en virtud de que como fundamento de la misma, la parte actora sólo señaló que “obedeció a la necesidad de ocupar su inmueble, (MARCADO D) pues no posee otro, y el mismo se encuentra declarado como Vivienda Principal….”.
En consideración entonces, a los motivos antes expresados y a la luz de los límites de la controversia y las pruebas aportadas; para esta juzgadora no fue acreditada la necesidad del hoy demandante de ocupar el inmueble de su propiedad dado en arrendamiento. Así se declara.
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, es forzoso para este Tribunal declarar, sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la decisión de fecha 11 de febrero de 2015, que declaró sin lugar la demanda de desalojo incoada; en consideración a lo cual, se confirma con la motivación aquí expresa la decisión apelada; se declara sin lugar la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano Ulises José Farías Yeguez contra el ciudadano Paulo Alves Da Silva; y se condena en costas del recurso y del juicio al ciudadano Ulises José Farías Yeguez, por haber resultado totalmente vencido. Así se declara.
DISPOSITIVA
Por la motivación precedente, este Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Respecto a la acción de retracto legal arrendaticio, se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada Larihely José Eljuri Castillo, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en audiencia oral en fecha 06 de febrero de 2015 y publicada en extenso en fecha 11 de febrero de 2015, que declaró con lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio incoara el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA contra el ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ y la sociedad mercantil KIRPALANI C.A.
SEGUNDO: SE REVOCA, la decisión recurrida en lo que respecta a la declaratoria con lugar de la acción por Retracto Legal Arrendaticio incoada por el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA contra el ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ y la sociedad mercantil KIRPALANI C.A.; en consecuencia, se declara SIN LUGAR la acción por Retracto Legal Arrendaticio incoada por el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA contra el ciudadano ULISES JOSÉ FARIAS YEGUEZ y la sociedad mercantil KIRPALANI C.A.
TERCERO: Respecto a la acción de desalojo interpuesta por el ciudadano Ulises José Farías Yeguez contra el ciudadano Paulo Alves Da Silva, se declara SIN LUGAR el recurso ejercido por la parte actora, contra la decisión proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en audiencia oral en fecha 06 de febrero de 2015 y publicada en extenso en fecha 11 de febrero de 2015, que declaró sin lugar la acción de desalojo.
CUARTO: SE CONFIRMA CON LA MOTIVACION AQUÍ EXPRESADA, la decisión recurrida; en consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano ULISES JOSÉ FARÍAS YEGUEZ contra el ciudadano PAULO ALVES DA SILVA.
QUINTO: Respecto a la acción de retracto legal arrendaticio, no procede la condenatoria en costas del recurso, al haberse declarado con lugar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; con respecto a las costas del juicio se condena en costas a la parte actora, ciudadano PAULO ALVES DA SILVA, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Respecto a la acción de desalojo; se condena en costas del recurso y del juicio a la parte actora, ciudadano Ulises José Farías Yeguez, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con los artículos 281 y 274 ejusdem.
No es necesaria la notificación de las partes, por cuanto el presente fallo fue dictado en presencia de ambas partes, en la audiencia oral celebrada de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Despacho, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas al día ocho (08) de octubre de 2.015. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA SÁNCHEZ.
En la misma fecha 08 de octubre de 2015, se registró y publicó la decisión, siendo las 2:45 p.m.
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA SÁNCHEZ.
EXP. No. AP71-R-2015-000192.
RDSG/GSB/ormm.