TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº AP71-R-2015-000915/6.905

PARTE DEMANDANTE: JULIAO LEITE VALENTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.855.542.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ROGER FERMÍN VÁSQUEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 30.339.

PARTE DEMANDADA: GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA, venezolana, mayor de edad, con domicilio en la ciudad de la Victoria, estado Aragua, titular de la cédula de identidad Nº 6.132.815, asistida judicialmente por el defensor judicial WILLIAMS ENRIQUE PÉREZ FERNÁNDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 58.565.

MOTIVO: APELACIÓN CONTRA EL FALLO DICTADO EL 28 DE MAYO DEL 2015 POR EL JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS.

Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a esta superioridad decidir la presente causa con motivo del recurso de apelación interpuesto el 3 de agosto del 2015, por el profesional del derecho WILLIAMS PÉREZ, actuando en su condición de defensor judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 28 de mayo del 2015 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Parcialmente con lugar la demanda incoada, condenando a la parte demandada: i) a la entrega del local comercial distinguido con el Nº 1, ubicado en la planta baja el Edificio Fátima, situado en la Avenida Francisco Loreto, entre las Calles Dr. Carías y Campo Elías, La Victoria, estado Aragua; y ii) a pagar la suma de doscientos treinta y cuatro bolívares (Bs. 234,00), como indemnización de acuerdo con lo pactado en la cláusula décima primera. No hubo imposición en costas.
El recurso fue oído en ambos efectos mediante auto del 21 de septiembre del 2015, disponiéndose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
El 28 de septiembre del 2015, la secretaria dejó constancia de haber recibido el expediente en fecha 25 del mismo mes y año; y por providencia del 1 de octubre del 2015, se le dio entrada y se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para dictar sentencia.
Se procede de seguidas a decidir, lo cual se hace con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos a continuación:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente proceso mediante demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, presentada el 29 de noviembre del 2013 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado ROGER FERMÍN VÁSQUEZ actuando como apoderado judicial del ciudadano JULIAO LEITE VALENTE contra la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, llevado por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Los hechos relevantes expresados por el apoderado judicial de la parte actora como fundamento de la demanda, son los siguientes:
1.- Que el 31 de diciembre del 2004, actuando en representación de la parte actora, pactó contrato de arrendamiento mediante documento privado con la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA, sobre el bien inmueble constituido por un local comercial con un área de ochenta y tres metros con cincuenta centímetros cuadrados (83,50 m2) aproximadamente, ubicado en la planta baja del edificio Fátima, distinguido con el Nº 1, ubicado en la Avenida Francisco Loreto entre las Calles Dr. Carías y Campo Elías, la Victoria, estado Aragua; cuyo original acompañó marcado “A”.
2.- Que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00), que se cancelaría en un solo pago, es decir UN MIL CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.050,00), equivalente a tres (3) meses de alquiler; lo cuales recibió al momento de la firma del aludido convenio.
3.- Que el contrato se inició el 1 de enero del 2005 y venció el 30 de marzo del 2005; prorrogándose por dos (2) períodos iguales, hasta el 30 de septiembre del 2005. Que el término de la relación jurídica existente, por efecto de la notificación verbal, comprometiéndose la arrendataria a entregar el contrato el 1 de enero del 2006, según se desprende del documento privado, que forma parte integrante del contrato de arrendamiento, suscrito el 30 de agosto del 2005 entre la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA y el apoderado judicial del actor; que anexó en original marcado “C”.
4.- Que “hasta la fecha” la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble del cual se ha beneficiado mediante la explotación comercial, sin pagar el arrendamiento por su uso; y tampoco ha cancelado el monto diario comprometido en la cláusula DÉCIMA PRIMERA del citado contrato, en el que se comprometió a cancelar por indemnización por daños y perjuicios “a falta de cumplimiento de la no entrega del inmueble dado en arrendamiento, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) diarios por cada día que pase, por la no entrega del local Arrendado, al término de este Contrato, hasta la entrega definitiva, libre de personas y bienes”.
5.- Que la conducta asumida por la arrendataria, la sitúa en “incumplimiento contractual lo que se hace exigible mediante la resolución del contrato de arrendamiento pactado y la obliga a desocupar el inmueble”.
Como fundamentos de derecho, invocó la disposición de los artículos 1.167, 1.159 del Código Civil, 881 del Texto Adjetivo Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“…PRIMERO: Se declare la RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUPRA IDENTIFICADO EN LA PRESENTE DEMANDA POR EL INCUMPLIMIENTO DE LA PARTE ARRENDATARIA y se ordene la entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas y en las mismas condiciones como fue arrendado.
SEGUNDO: Que convenga o a ello sea condenada, en pagar la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.234.200,oo) correspondientes a los Daños y perjuicios contemplados en la cláusula “Décima Primera” del contrato de arrendamiento suscrito y los que se sigan produciendo hasta la entrega efectiva de dicho inmueble.
TERCERO: Convenga o se condenada al pago de VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.000,oo) correspondientes al uso y explotación comercial del inmueble arrendado y calculado sobre el canon de arrendamiento pactado y dejado de percibir por el arrendador desde el 1º de enero de 2006 y los que se sigan produciendo hasta la entrega efectiva de dicho inmueble, más los intereses y la corrección monetaria por ajuste de inflación calculados mediante la respectiva experticia complementaria que solicito sea ordenada por el tribunal en el momento procesal que corresponde.
CUARTO: Estimamos la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 260.200,oo) que representan la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y UN CON SETENTA Y SIETE (2.431,77) Unidades tributarias
QUINTO: Solicitamos se condene a la parte demandada al pago de las costas y costos que se ocasionen en el presente juicio.
SEXTO: Con fundamento en el artículo 599, ordinal 7º, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 585, ejusdem, solicito se decrete Medida de Secuestro sobre el local comercial supra identificado habida cuenta del incumplimiento en que ha incurrido la parte accionada tal como dimana de las documentales anexadas a la presente demanda, cuya rebeldía en el incumplimiento del contrato de arrendamiento en comento infiere un pronóstico de inejecución de la futura sentencia que haría ilusoria la pretensión accionada; toda vez que el sujeto arrendatario ha recibido suculentos beneficios de carácter comercial sin haber honrado los pagos pactados ni haber entregado el inmueble, todo en perjuicio del patrimonio del sujeto arrendador quien desde la fecha del compromiso, en que la arrendataria debió entregar el local, no ha obtenido beneficio alguno ni ha podido usar ni gozar de su propiedad; quedando así demostrado la presunción grave del derecho que se reclama (fumus boni iuris) y la que constituye el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo (periculum in mora).
SEPTIMO: Por último solicito que la demandada, ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA, sea citada en la siguiente dirección: Edificio Fátima, Local Nº 1 P.B. ubicado en la Avenida Francisco Loreto entre las Calles Dr. Carías y Campo Elías, en La Victoria Estado Aragua”. (Copia textual).

Junto con el escrito libelar la representación judicial de la parte actora, consignó los siguientes recaudos:
1.- Marcado “A”, original de instrumento poder que acredita su representación (folios 5 y 6).
2.- Marcado “B”, original de contrato de arrendamiento privado, suscrito en fecha 31 de diciembre del 2004, en la ciudad de La Victoria, entre los ciudadanos ROGER FERMÍN VÁSQUEZ, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano JULIAO LEITE VALENTE, y la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA (folios 7 y 8).
3.- Marcado “C”, contrato privado suscrito en fecha 30 de agosto del 2005, en la ciudad de La Victoria, entre los ciudadanos ROGER FERMÍN VÁSQUEZ, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano JULIAO LEITE VALENTE, y la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA (folio 9).
Mediante auto del 5 de diciembre del 2013, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda con motivo de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por el abogado ROGER FERMÍN VÁSQUEZ actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano JULIAO LEITE VALENTE contra la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA.
El 10 de diciembre del 2013, el representante judicial de la parte actora consignó los fotostatos del libelo de la demanda y del auto de admisión de la misma, para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada, requiriendo se librara exorto anexándose oficios dirigidos al Juzgado de José Félix Rivas y José Rafael Revenga, con sede en La Victoria, estado Aragua y se nombrara correo especial; lo que fue proveído por el juzgado de cognición mediante auto del 17 de diciembre del mismo año, y se designó como correo especial al apoderado actor, abogado ROGER FERMÍN VÁSQUEZ (folios 12 al 16).
Por providencia del 1 de agosto del 2014 el juzgado de la causa agregó a lo autos las resultas de la Comisión realizada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del estado Aragua; Comisión en la que cursante al folio 37, se constata que la abogada NERY JOSEFINA BARROSO BOLAÑO, en su condición de Secretaria de ese Juzgado, dejó constancia que el 14 de julio del 2014, dio cumplimiento a lo previsto por el legislador en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (folios 21 al 39).
El 12 de agosto del 2014, la representación judicial de la parte actora, vistas las resultas provenientes del Tribunal Comisionado, solicitó al juzgado de la causa el nombramiento de defensor judicial; lo que fue negado por el a quo mediante auto del 14 de agosto del mismo año, por cuanto no había transcurrido íntegramente el lapso concedido a la parte demandada para darse por citada en el proceso (folios 41 al 44).
Por diligencia del 3 de octubre del 2014, la representación judicial de la parte actora, pidió al a quo el nombramiento de defensor judicial, por cuanto se había dado cumplimiento con los requisitos del artículo 223 del Texto Adjetivo. Dicha solicitud fue proveída por el juzgado de conocimiento mediante providencia del 7 de octubre del 2014; correspondiendo la designación al abogado WILLIAMS PÉREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.565, quien, en fecha 27 de ese mismo mes y año, aceptó el cargo recaído en su persona y juró cumplirlo bien y fielmente (folios 45 al 52).
Cumplidas las formalidades para la notificación del defensor judicial, el 19 de marzo del 2015, el auxiliar de justicia WILLIAMS PÉREZ, actuando en representación de la parte demandada, procedió a contestar la demanda de la siguiente manera:
Como punto previo observó al juzgado de cognición que la presente causa trata de una resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento, y no como se lee en la certificación de Secretaría “Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento”; lo cual pidió le fuera considerado.
Rechazó, negó y contradijo de manera absoluta en todas y cada una de sus partes los hechos narrados en que se fundamenta la demanda, por no ser adecuados legalmente para intentar la acción de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento.
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, el derecho en que se fundamenta la acción incoada contra su representada.
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes las conclusiones a que se refiere los puntos del petitorio del libelo.
Junto con su escrito, acompañó copia del telegrama remitido a la parte demandada, ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA.
Por lo expuesto, pidió se le diera la tramitación de Ley al escrito presentado, y se declarara sin lugar la sentencia definitiva.
Mediante providencia del 6 de abril del 2015, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el juzgado de la causa fijó la audiencia preliminar, la cual se llevaría a cabo el quinto (5º) día de despacho siguiente a esa data, a las once de la mañana.
Mediante acta del 13 de abril del 2015, tuvo lugar la audiencia preliminar dejándose constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte actora, y la no comparecencia de la parte demandada ni por sí ni por medio de apoderado alguno. El a quo dejó constancia que procedería en su oportunidad a hacer la fijación de los hechos.
Una vez fijados los hechos, el 22 de mayo del 2015, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, a la que comparecieron los representantes judiciales de las partes contendientes en juicio. En la misma ocasión, se dictó el dispositivo de la sentencia, en los siguientes términos:

“…En el caso de autos, en opinión de quien aquí decide, lo verdaderamente pretendido es la extinción de la relación arrendaticia con fundamento en el hecho que llegada la fecha acordada por los contratantes para que se verificara la entrega, la parte demandada en su condición de arrendataria no cumplió con su obligación de hacerlo, situación fáctica plenamente tutelada en nuestro ordenamiento jurídico, de acuerdo con la cual una vez verificados los extremos de Ley, es obligación legal del arrendatario cumplir con la entrega y de no hacerlo queda plenamente facultado el arrendador para incoar la acción correspondiente, por tanto, es forzoso concluir que la pretensión de la parte actora de exigir la entrega del inmueble arrendado a la parte demandada, en virtud de encontrarse vencido el contrato con su respectiva prórroga legal, resulta procedente en derecho así como la indemnización pactada en la cláusula décima primera del contrato, mas no así la pretensión de cobro de cánones arrendaticios, por cuanto a tenor del artículo 1.276 del Código Civil, la indemnización de daños procedente en derecho es la que se corresponde con la pactada en la cláusula décima primera del contrato, en razón a las consideraciones realizadas, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA INCOADA y condena a la parte demandada a la entrega del local comercial distinguido con el Nº 1, ubicado en la planta baja del Edificio Fátima, situado en la Avenida Francisco Loreto, entre las Calles Dr. Carías y Campo Elías, La Victoria Estado Aragua y a pagar la suma de doscientos treinta y cuatro bolívares como indemnización de acuerdo con lo pactado en la cláusula décima primera. Dada la naturaleza de la decisión no hay condena en costas. Se le hace saber a las partes que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el texto completo del presente fallo, será extendido por escrito dentro de diez (10) días de despacho contados a partir del día de hoy, exclusive”.

El 28 de mayo del 2015, como antes se dijo, el juzgado a quo, dictó el texto completo de la sentencia recurrida, en los términos supra señalados.
En virtud del recurso de apelación ejercido por la parte demandada, corresponde a este ad quem determinar si el juzgado de mérito actuó o no ajustado a derecho al declarar parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento.
Lo anterior constituye a criterio de quien decide, un recuento claro, preciso y lacónico de la forma en que quedó planteada la cuestión a resolver en esta ocasión.
MOTIVOS PARA DECIDIR

De la competencia.-
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la citada Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 5 de diciembre del 2013, es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, esta Juzgadora se declara competente para conocer y decidir el presente recurso. Así se establece.
De la sentencia recurrida.-
Del escrito que encabeza las presentes actuaciones, se desprende que la representación judicial de la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de diciembre del 2004 entre el abogado ROGER FERMÍN VÁSQUEZ, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JULIAO LEITE VALENTE, y la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA, sobre un local comercial con un área aproximada de ochenta y tres metros con cincuenta centímetros cuadrados (83,50 m2), distinguido con el número uno (1), ubicado en la planta baja del Edificio Fátima, situado en la Avenida Francisco Loreto, entre las Calles Dr. Carías y Campo Elías, La Victoria, estado Aragua; documento éste que no fue impugnado por la parte demandada, en consecuencia no es un hecho controvertido la existencia del mismo. Así se determina.
Asimismo, de la revisión de las actas procesales se evidencia que el defensor judicial al dar contestación a la acción incoada contra su representada, se limitó a negar, rechazar y contradecir los hechos narrados en que se fundamenta la demanda, “debido a que no son los adecuados legalmente para intentar la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento por Incumplimiento”. Rechazó, negó y contradijo, el derecho en que se fundamenta la acción incoada y contradijo las conclusiones de los puntos del petitorio del libelo.
El artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, prevé:

“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

En tal sentido, se observa que estamos en presencia de una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por no haber cumplido la inquilina con la obligación de entregar el inmueble en la oportunidad convenida en el contrato; así pues, resulta oportuno hacer referencia a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, prevé:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

La transcrita norma establece que si una de las partes no ejecuta su obligación (incumple), la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato (cumplimiento) o su resolución. En este sentido, considera este tribunal que estamos ante una demanda conforme a derecho, pues la misma encuadra dentro del supuesto normativo antes transcrito. Así se decide.
Pasa este ad quem a verificar el material probatorio traído a los autos, a cuyo fin se observa:
Pruebas de la parte actora.-
1.- Original de contrato de arrendamiento del inmueble de autos sucrito el 31 de diciembre del 2004 entre el abogado ROGER FERMÍN VÁSQUEZ, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JULIAO LEITE VALENTE, y la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA, sobre un local comercial con un área aproximada de ochenta y tres metros con cincuenta centímetros cuadrados (83,50 m2), distinguido con el número uno (1), ubicado en la planta baja del Edificio Fátima, situado en la Avenida Francisco Loreto, entre las Calles Dr. Carías y Campo Elías, La Victoria, estado Aragua. De conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, dicho instrumento hace fe de la verdad de las declaraciones en él expresadas, con lo que se da por demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes, lo cual, como ya se dijo, no es un hecho controvertido. Y así se establece.
2.- Original de compromiso de entrega del inmueble dado en arrendamiento, suscrito entre el abogado ROGER FERMÍN VÁSQUEZ, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JULIAO LEITE VALENTE, y la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA, mediante el cual la arrendadora se comprometió a entregar en fecha 1 de enero del 2006, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió, el inmueble objeto del contrato celebrado entre las partes en fecha 31 de diciembre del 2004. De conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, dicho documento hace fe de la verdad de las declaraciones en él expresadas, con lo que se da por demostrado que la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA, en su condición de arrendataria del inmueble constituido por local comercial con un área aproximada de ochenta y tres metros con cincuenta centímetros cuadrados (83,50 m2), distinguido con el número uno (1), ubicado en la planta baja del Edificio Fátima, situado en la Avenida Francisco Loreto, entre las Calles Dr. Carías y Campo Elías, La Victoria, estado Aragua, se comprometió a hacer entrega del descrito inmueble en fecha 1 de enero del 2006, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió.
Observa esta alzada que tales medios probatorios no fueron objeto de impugnación por el defensor judicial de la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente; motivo por el cual se aprecian en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Pruebas de la parte demandada.-
De autos sólo consta a los folios 65 y 66, que el defensor judicial, junto con el escrito de contestación a la demanda, acompañó acuse de recibo y copia de telegrama enviado a su defendida a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), a los fines de ponerle en conocimiento del juicio instaurado en su contra, ello en procura de realizar diligentemente sus funciones en la defensa de su representada, sin que se desprenda de autos prueba a favor de la parte demandada.
De lo controvertido.-
En cuanto a los hechos debatidos, la representación judicial de la parte actora sostiene que el contrato cuya resolución se demanda, se halla determinado en el tiempo, pues las partes contratantes pusieron término y fin al mismo en la declaración unilateral firmada por la arrendataria, el 30 de agosto del 2005 “treinta días antes de que se venciera la ultima prórroga (30 de septiembre de 2005), el cual constituye el último documento privado que establece la relación contractual y a través del cual se pone término a la relación locativa existente entre ROGER FERMÍN VASQUEZ y GLADYS PALACIOS GARCIA, manifestando la arrendataria que le fue arrendado el local en cuestión en fecha 31 de diciembre del 2004, por un lapso e tres (3) meses, es decir desde el 01 de enero del 2005, hasta el 30 de marzo del 2005, el cual se le fue prorrogado por dos (2) períodos iguales, es decir hasta el 30 de septiembre el 2005,…Sabiendo que el contrato a tiempo determinado, es aquel donde el fin y el término de la relación arrendaticia está debidamente expresado por las partes mediante acuerdo de voluntades en el contrato y siempre es conocida la temporalidad del mismo en cuanto a su duración y vigencia…”.
A los fines de determinar si el contrato cuya resolución se solicita fue suscrito a tiempo determinado, observa este ad quem, que a los folios 7 y 8, riela el contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes el 31 de diciembre del 2004 entre el abogado ROGER FERMÍN VÁSQUEZ, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano JULIAO LEITE VALENTE, y la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA, sobre el bien inmueble constituido por el local de aproximadamente OCHENTA Y TRES METROS CON CINCUENTA CENTÍMEROS (83,50 m.), identificado con el Nº 1, ubicado en la planta baja del edificio Fátima, situado en la Avenida Francisco Loreto entra calles Dr. Carías y Campo Elías, en la Victoria, estado Aragua; en cuya Cláusula Cuarta, se lee:

“CUARTA: LA ARRENDATARIA se obliga a devolver el inmueble dado en Arrendamiento en un plazo de tres (3) meses, o sea desde el 1º de Enero del año 2005 hasta el 30 de Marzo del año 2005, en el mismo buen estado que lo recibió, especialmente en cuanto se refiere a pintura, sanitarios, cañerías, en general instalaciones eléctricas, instalaciones de agua etc. y por ello serán de su exclusiva cuenta lo relativo al perfecto funcionamiento y mantenimiento de todo lo anterior, igualmente serán de su cargo las reparaciones que necesite el inmueble durante la vigencia de este contrato, tales como pinturas interiores, acondicionamiento de los servicios sanitarios vidrios, ventanas, etc…”.

De la lectura efectuada a la transcrita cláusula, se desprende que tal como lo alegó la representación judicial de la parte actora, el contrato privado celebrado desde el 31 de diciembre del 2004, cuya vigencia se pactó desde el 1 de enero del 2005 hasta el 30 de marzo del 2005; es a tiempo determinado, por haberlo convenido así expresamente por las partes contratantes; motivo por el cual juzga quien decide, que una vez fenecido el lapso de duración del mismo, era obligación de la arrendataria, devolverlo en la fecha convenida en el contrato privado celebrado, en el mismo buen estado que lo recibió.
Asimismo, al folio 9 y su vuelto, cursa documento privado, en el que la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA, en su condición de arrendataria del local de autos, en virtud de la convención celebrada por la partes el 31 de diciembre del 2004, se comprometió en fecha 30 de agosto del 2005, a devolver el local arrendado en fecha 1 de enero del 2006; ello en virtud que el mismo fue prorrogado de mutuo acuerdo entre los contratantes hasta el 30 de septiembre del 2005.
Señala la doctrina que, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes. El contrato produce obligaciones porque tanto el deudor como el acreedor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. Esa obligación, es entendida como la fuerza de Ley entre las partes, significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes.
El artículo 1.159 del Código Civil, establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Esta fuerza de Ley es obligatoria no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas.
A propósito del mismo tema de que tratamos, el doctor Guerrero Quintero hace las siguientes acotaciones:
“Nuestro Código Civil vigente prácticamente señala al “incumplimiento” como el móvil o la causa que permite la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación respectiva. Sin embargo, es el Juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento de obligaciones accesorias, etc. es suficiente para declarar o no la resolución solicitada por cualquiera de las partes…”.
“…La resolución requiere de un incumplimiento que tenga cierta magnitud. No todo tipo de incumplimiento permite la resolución del contrato…”.
“…En el Derecho extranjero, por ejemplo, el Código italiano ha dispuesto que “No se podrá resolver el contrato si el incumplimiento de una de las partes tuviese escasa importancia, habida cuenta del interés de la otra…”.
“…Por tanto, no es suficiente un incumplimiento parcial cualquiera para que proceda, sin más la resolución del contrato. Existe el deber de hacer todo lo posible porque se respeten los contratos lícitos y válidamente celebrados, a menos que el incumpliente haya tenido una conducta o voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones contraídas. Esto es importante porque, en caso contrario, podría ocurrir que, en determinados casos y por ciertas circunstancias, el acreedor podría valerse de artimañas y triquiñuelas para sorprender al deudor por un simple incumplimiento parcial y llevarlo a ser condenado con la resolución del contrato celebrado. Por eso, hay que analizar la gravedad del incumplimiento, puesto que frente a éste siempre se da un incumplimiento leve o de escasa importancia…”.
“…Según algunos autores, para pronunciar la resolución del contrato en aplicación de la condición resolutoria tácita no basta comprobar la existencia de cualquier incumplimiento, sino que es necesario examinar si este tiene tal importancia en la economía del contrato que justifique, en la común intención de los contratantes, la resolución.
En nuestro Derecho no existe ningún criterio para determinar la gravedad o levedad del incumplimiento, si las partes nada han pactado, por lo que se deja un amplio margen al Juez, para que éste, a su leal saber y entender, califique el incumplimiento y según la gravedad o levedad del mismo, declare o no la resolución del contrato, a menos que el incumplimiento como tal y desde el punto de vista de un monto económico o pecuario exacto, esté expresamente previsto como ocurre con la Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Venta de Parcelas…”
“…DIEZ-PICAZO, teniendo en consideración los conceptos objetivos y subjetivos de la imposibilidad, anota un esquema concreto de su procedencia, cuando establece tres supuestos a saber:
1°. Cuando la prestación, aún no realizada es objetivamente posible pero inútil (el caso de plazo esencial).
2°. Cuando el deudor no ha realizado ninguna prestación, ésta es objetivamente posible y subjetivamente útil para el acreedor. Se trata, entonces, de un simple retraso.
3°. Cuando el deudor no realizó culpablemente la prestación que ha devenido posible. En los casos 1°. y 3°. existe incumplimiento.
En cambio, otros autores como Espín ven en la mora un “incumplimiento temporal”, de acuerdo con el cual la prestación sería posible aún cuando retrasada. Beltrán de Heredia, desde otro ángulo, el del cumplimiento de la obligación, se plantea si el incumplimiento busca en sí una finalidad objetiva distinta del correspondiente al negocio constitutivo de la obligación, lo que lleva a preguntarse la posibilidad de reconocer una causa del cumplimiento diferente de la del negocio creador…”.
“…El retraso es una hipótesis menos grave que el incumplimiento y en general, salvo que se trate de un plazo esencial, no siempre comporta un verdadero y propio incumplimiento en sentido técnico. En general, una cosa es no cumplir en el plazo establecido y otro no cumplir jamás. Este último hecho constituye un verdadero incumplimiento que comprende el retraso…”.
“…intentada la acción resolutoria no puede obligarse al acreedor cumpliente a recibir un pago tardío, a menos que éste acepte o así se haya estipulado en el contrato. Una reforma de nuestro Código Civil deberá incluir una norma sobre el particular en beneficio del arrendatario, a los efectos de permitir al Juez que fije un plazo prudencial para que el arrendatario -o cualquier otro deudor- cumpla”. (Gilberto Guerrero Quintero. “La Resolución del Contrato”. Tercera Edición. 1985. Páginas: 295, 296, 297, 303, 304, 335, 339 y 342).

En este sentido, “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”. Debe pensarse que la resolución es la sanción más grave, porque entraña la extinción del vínculo jurídico, significa la muerte del contrato, y no luce nada razonable que antes de llegar a tal extremo se prescinda absolutamente de sopesar otras alternativas para remediar la situación, cuando el acreedor no ha materializado todavía, mediante la interposición de la demanda, su voluntad de hacer valer la potestad resolutoria.
El artículo 1.264 del Código Civil, prevé:

“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en casos de contravención”.
La norma transcrita, que tiene su medio de ejecución en lo determinado por el legislador en el artículo 1.167 del Texto Sustantivo, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De esta manera el legislador establece que las partes al contraer una obligación, deben cumplirla de la forma originalmente convenida. De allí, que, a juicio de esta sentenciadora, la obligación adquirida por la arrendataria de hacer entrega en fecha 1 de enero del 2006, del bien inmueble que le fue arrendado, debió ser cumplida de un modo idéntico como fue convenido. Obligación ésta, que se encuentra contemplada como principio general en el artículo 1.264 del Código Civil.
De autos quedó plenamente demostrada la existencia de la relación contractual entre las partes con los documentos que fueron ya valorados; de los cuales se desprende la existencia de la obligación de la demandada de hacer la entrega del bien que le fue dado en arrendamiento; por consiguiente, al quedar demostrada la existencia de la obligación, correspondía a la arrendataria demostrar el cumplimiento de la misma u otra forma de extinción de la obligación, cosa que no hizo, lo que forzosamente nos conduce a la conclusión que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento pretendida por la parte atora debe prosperar. Así se decide.
Con relación a la solicitud de pago de la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 234,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios contemplados en la cláusula “Décima Primera del contrato de arrendamiento suscrito y los que se sigan produciendo hasta la entrega efectiva de dicho inmueble”, requeridos por la representación judicial de la parte actora en el capítulo “CONCLUSIONES”, particular SEGUNDO del libelo; juzga quien decide, que, actuó ajustado a derecho la juez de la recurrida al acordar dicho pago, por cuanto en la cláusula Décima Primera, las partes convinieron: “DÉCIMA PRIMERA: Sin menoscabo de las acciones que corresponden al Arrendador para el caso de incumplimiento de la Arrendataria, está (sic) se obliga a pagar a aquel (sic) por indemnización por daños y perjuicios a falta de cumplimiento de la no entrega del inmueble dado en Arrendamiento cantidad (sic) de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000) diarios por cada día que pase, por la no entrega del local Arrendado, al término de este Contrato, hasta su entrega definitiva, libre de personas y bienes”; en consecuencia, al no haber cumplido la arrendataria con su obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento, en la oportunidad convenida; el pago solicitado (Bs. 234,00), resulta procedente en derecho. Así se decide.
Finalmente, advierte este ad quem, que la parte actora solicitó el pago de: i) VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.000,oo) por concepto de daños y perjuicios por el tiempo que la arrendataria ha usado y explotado comercialmente el local comercial arrendado, computado desde el 1 de enero del 2006 y calculado sobre los montos arrendaticios pactados; y ii) el monto de los intereses producidos por dicha cantidad y el respectivo ajuste de inflación; sin que la sentencia recurrida se pronunciara sobre esta petición.
Ha sido criterio reiterado y constante del Tribunal Supremo de Justicia, al establecer la prohibición de reformatio in peius o reforma en perjuicio, conforme al cual, cuando una sola de las partes apela total o parcialmente de una sentencia, sin que la otra hubiere apelado, el juez se encuentra facultado para decidir únicamente sobre el asunto objeto de apelación, no pudiendo modificar la sentencia en perjuicio del apelante, porque el no ejercicio del recurso de apelación por la contraparte, debe entenderse como muestra de su conformidad con el fallo apelado (Sentencia Nº 90 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de febrero del 2006, caso MERCEDES GÓMEZ y otro contra ROSSINA CARTUCIIELLO y otra). En tal sentido, al no haber apelado la representación judicial de la parte actora contra la decisión recurrida, debe entenderse que se ha conformado con esa decisión; en virtud de lo cual, en estricto apego al principio de prohibición reformatio in peius, para no desmejorar la condición del apelante; esta juzgadora se encuentra impedida de pronunciarse sobre la cantidad demandada por concepto de daños y perjuicios, y sobre el monto de los intereses producidos por dicha cantidad y el respectivo ajuste de inflación. Así se establece.
Hechas las observaciones anteriores, es forzoso para quien decide declarar sin lugar la apelación interpuesta por el defensor judicial de la parte demandada, y confirmar, con distinta motivación, la sentencia apelada. Así se declara.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por el abogado ROGER FERMÍN VÁSQUEZ actuando como apoderado judicial del ciudadano JULIAO LEITE VALENTE contra la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA, suficientemente identificados supra. SEGUNDO.- SIN LUGAR la apelación intentada el 3 de agosto del 2015 por el abogado WILLIAMS PÉREZ, actuando en su condición de defensor judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 28 de mayo del 2015, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. TERCERO.- Se ordena a la parte demandada a entregar a la parte demandante, libre de personas y bienes, y en el mismo estado en que lo recibió, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por el local comercial con un área de ochenta y tres metros con cincuenta centímetros cuadrados (83,50 m2) aproximadamente, ubicado en la planta baja del edificio Fátima, distinguido con el Nº 1, ubicado en la Avenida Francisco Loreto entre las Calles Dr. Carías y Campo Elías, la Victoria, estado Aragua. CUARTO.- Se condena a la parte demandada a cancelarle a la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 234,00) como indemnización de acuerdo con lo pactado en la cláusula Décima Primera del contrato suscrito por las partes el 31 de diciembre del 2004.
Queda CONFIRMADA, con distinta motivación, la sentencia apelada.
No ha lugar a costas.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiún (21) días del mes de octubre del 2015 Años: 205° y 156°.
LA JUEZA,

Dra. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,

Abg. ELIANA M. LÓPEZ REYES
En esta misma fecha 21/10/2015, siendo las 12:15 m., se publicó y registró la anterior decisión. Constante de dieciséis (16) páginas.
LA SECRETARIA,

Abg. ELIANA M. LÓPEZ REYES

EXP. AP71-R-2015-000915/6.905
MFTT/EMLR/cs/Sent. Definitiva.