TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintinueve (29) de octubre de 2015
205º y 156º

Parte actora: Inversiones Esferab 1234 C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 9 de diciembre de 2009, bajo el nº 44, tomo 273-A Pro., cesionaria de Josefa Mayz Mediavilla, venezolana, mayor de edad, titular de a cédula de identidad nº 5.418.120; representada judicialmente por: por Carlos Zavarse Pabón, Jaime García Rengel, Jorge Rincón Herrera y Rosbetti Mendoza Durán, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 31.777, 15.821, 75.887 y 148.074, en su orden; con domicilio procesal en: Avenida Libertador, Edificio Nuevo Centro, Piso 4, Oficina E, Municipio Chacao, estado Miranda.

Parte demandada: Graciela Rumbos de Guanda, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 3.149.617 y de este domicilio; representada judicialmente por: Alcides Esteves Mariño y Noris Díaz Bajares, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 76.295 y 64.726, en su orden; sin domicilio procesal acreditado en autos.

Motivo: Resolución de Contrato

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2010-002575

I
Corresponde decidir el conflicto judicial que inicialmente planteó la ciudadana Josefina Mayz Mediavilla, mediante escrito de fecha 29 de junio de 2010, pretendiendo la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana Graciela Rumbos de Guanda, en fecha 2 de marzo de 1997, fundamentado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente al período comprendido entre el mes de septiembre de 2009 al mes de mayo de 2010, ambos inclusive.
Por auto de fecha 6 de julio de 2010, el Tribunal admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable en razón del tiempo, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
El día 8 del mismo mes y año, la representación judicial de la parte actora consignó copia simple del escrito libelar y del auto de admisión a los fines de la elaboración de la compulsa.
En fecha 19 de julio de 2010, se proveyó el libramiento de la compulsa.
En este estado, según consta en escrito de fecha 4 de agosto de 2010, la demandante cedió los derechos litigiosos a la sociedad mercantil Inversiones Esferab 1234 C.A., quien a partir de dicha fecha es considerada parte en la relación procesal.
Mediante diligencia suscrita en fecha 21 de septiembre de 2010, el ciudadano Alguacil Marcos De Córdova informó al Tribunal que no logó citar a la parte demandada.
En fecha 4 de octubre de 2010, el Tribunal ordenó la citación por carteles de la parte demandada; cuya publicación y fijación consta en el expediente.
Así las cosas, en fecha 21 de febrero de 2011, compareció la ciudadana Graciela Rumbos de Guanda, asistida del abogado Alcides Esteves, y se dio expresadamente por citada.
En fecha 23 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, junto con las demás defensas que estimó pertinente aducir.
Durante la etapa probatoria, ambas representaciones judiciales presentaron escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 13 de mayo de 2011, el Tribunal suspendió el curso del juicio con fundamento en la norma contenida en el artículo 4 del Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación arbitraria de Viviendas.
Mediante diligencia suscrita en fecha 1º de julio de 2013, la representación judicial de la parte actora solicitó la reanudación del juicio.
Por auto de fecha 4 de julio de 2013, el Tribunal hizo saber a las partes que una vez reanudado el proceso, procedería a resolver el merito del asunto debatido que se encontraba en fase de sentencia para la fecha de suspensión.
En fecha 17 de julio de 2013, la representación judicial de la parte actora quedó notificada del auto de reanudación de la causa; en cuanto a la parte demandada, se intentó en varias oportunidades notificarla personalmente, lo que resultó infructuoso; por ende, se proveyó su notificación por cartel tal y como consta en auto de fecha 6 de agosto de 2014.
Reanudado el juicio, la representación judicial de la parte actora ha solicitado reiteradamente se dicte sentencia definitiva.
Por auto de fecha 13 de mayo de 2015, el Tribunal instó a las partes a la conciliación; lo que no fue posible en vista del desinterés de la parte actora en impulsar la notificación de su adversario.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a dictar sentencia definitiva sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
La representación judicial de la parte actora basó la pretensión postulada contra la parte demandada, alegando que su representada es propietaria del edificio denominado “San Antonio”, situado en la Avenida Oropeza Castillo, Urbanización San Antonio, Sabana Grande, Prolongación Sur de La Florida, Parroquia El Recreo, Caracas, sobre el cual constituyó usufructo vitalicio a favor de Luisa Mayz Hitcher e Isabel Mayz Hitcher, quienes ya fallecieron y por tanto partir de la fecha 30 de noviembre de 2006, cuando falleció la última de las nombradas, pasó a ejercer todos los derechos que como propietaria le son inherentes.
Manifestó, que en fecha 2 de marzo de 1997, Administradora Bomilca C.A. suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana Graciela Rumbos de Guanda, que tiene por objeto el apartamento nº 4 del referido edificio San Antonio, para el uso exclusivo de habitación familiar; con una duración de un (1) año fijo contado desde el 1º de marzo de 1997, prorrogable automáticamente por períodos iguales salvo manifestación en contrario por alguna de las partes, y con un canon mensual equivalente hoy día a Bs. 12,04, pagadero por mensualidades vencidas, el último día de cada mes.
Expuso, que en fecha 31 de julio de 2002, Administradora Bomilca C.A. cedió al ciudadano Alejandro Trujillo Mayz, todos los derechos y obligaciones que le eran inherentes al respectivo contrato de arrendamiento.
Alegó, que durante la vigencia del contrato la arrendataria incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2010; razón por la cual procede a demandarla para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada, en la resolución del contrato y la entrega del inmueble arrendado; asimismo, en pagar la suma equivalente hoy día a Bs. 108,36, en concepto de daños y perjuicios y las mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble.
Fundamentó la pretensión, en las normas contenidas en los artículos 1.159, 1.167, 1.592 ordinal 2°, 1.594, 1.595 y 1.579 del Código Civil, en concordancia con los preceptos contenidos en los artículos 33, 35, 36 y 37 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A los fines de combatir los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada alegó todo cuanto estimó pertinente, en defensa de los derechos e intereses de su patrocinada, tal y como consta en el escrito de contestación a la demanda. En primer lugar, impugnó el instrumento poder con que actuó el abogado Carlos José Zavarse Pabón, así como también el documento que acredita la propiedad de la parte actora y las partidas de defunción de las referidas Luisa Mayz Hitcher e Isabel Mayz Hitcher, todo ello basado en que son copias simples.
Asimismo, admitió que la relación arrendaticia existe desde el 2 de marzo de 1997.
Luego, negó, rechazó y contradijo que su representada esté insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos.
Sostuvo, que ciertamente en fecha 31 de julio de 2002, Administradora Bomilca C.A. notificó a la arrendataria que cedió al ciudadano Alejandro Trujillo Mayz los derechos derivados del contrato, y que a su vez este se lo participó en fecha 21 de agosto de 2002, razón por la cual a partir de allí comenzó a pagar el respectivo canon de alquiler a dicho ciudadano o al cobrador que enviaba.
Señaló, que para el mes de septiembre de 2009, ni el cobrador ni el señor Alejandro Trujillo pasaron a cobrar más el canon, lo que motivó a que su representada se comunicase con él vía telefónica, y este solo le dio excusas. Que esta situación hizo que la arrendataria se dirigiera a la dirección que aparece en la carta de notificación emitida por dicho ciudadano, pero no encontró persona alguna. En vista de ello, procedió a efectuar el pago por consignación ante el Tribunal 25 de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
Ahora bien, de acuerdo con todo lo antes expuesto, colige el Tribunal que el meollo del asunto debatido se circunscribe a determinar si la arrendataria incumplió con la obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre de 2009 y mayo de 2010, ambos inclusive, en los términos previstos en la cláusula segunda del contrato accionado.
Al respecto, se observa:
III
De acuerdo con la norma contenida en el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que, autorizada doctrina sostenga que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En el presente caso, no es un hecho controvertido que entre las partes litigantes existe un vínculo jurídico arrendaticio, al tenor de lo previsto en el artículo 1.579 del Código Civil, lo que se deduce del acto de declaración de voluntad contenido en el instrumento privado de fecha 2 de marzo de 1997, que se tiene legalmente por reconocido y sirve de título a la pretensión libelada.
Cabe considerar, que aún cuando del lado de la arrendadora figuró inicialmente la sociedad mercantil Administradora Bomilca C.A., no obstante puede inferirse que esta actuó como mandataria de quien para ese entonces ostentaba la cualidad de propietaria, entiéndase Josefa Mayz de Trujillo, o bien de las usufructuarias Luisa Mayz Hitcher e Isabel Mayz Hitcher, tal como consta en el original del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, en fecha 26 de octubre de 1989, bajo el nº 36, tomo 13, protocolo primero, que se aprecia conforme lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En este escenario, resulta importante precisar que la cualidad para accionar de la referida Josefa Mayz se patentiza al fallecimiento de las usufructuarias, hecho que se desprende de las respectivas partidas de defunción aportadas a los autos en copia debidamente certificada, expedidas por el Registrador Civil del Municipio Chacao del estado Miranda, y que se aprecian como documentos públicos administrativos al emanar de una autoridad que actúa dentro del ámbito de su competencia, y les imprime autenticidad, veracidad y legitimidad a su contenido.
Por otra parte, observa quien aquí decide que si bien es cierto la representación judicial de la parte demandada impugnó el poder con que inicialmente actuó el abogado Carlos Zavarse Pabón, por tratarse de una copia simple; no obstante, consta en autos que posteriormente fue acompañado en copia debidamente certificada, y además de ello, la cesionaria y actual propietaria del inmueble arrendado Inversiones Esferab 1234 C.A., le otorgó igualmente mandato para actuar en juicio, tal y como consta en el poder apud acta inserto a los folios 33 y 34 de la pieza principal.
La verificación de la titularidad de la mencionada Inversiones Esferab 12344 C.A., emerge del documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 2 de julio de 2010, bajo el nº 2010-653, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el nº 215.1.1.13.3180, correspondiente al Folio Real del año 2010.
Sucede pues, que la representación judicial de la parte demandante ejerció la acción con el argumento de que la arrendataria incumplió con el pago de nueve (9) cánones de alquiler, conforme lo previsto en la cláusula segunda del contrato accionado, en la cual las partes previeron que el canon de arrendamiento sería la suma de Bs. 12.040,00, hoy día equivalente por efecto de la reconversión monetaria a la suma de Bs. 12,04, pagadero el último día de cada mes en el entendido de que pasados quince (15) días siguientes a su vencimiento, sin que la arrendataria hubiese pagado, se consideraría causal de resolución.
Frene a ello, visto que la representación judicial de la parte demandada alegó que pagó dichos cánones, resulta de suyo evidente que le correspondía la carga probatoria de ese hecho extintivo; es decir, que no incurrió en el incumplimiento de la obligación principal de todo arrendatario.
A tales efectos, y con el propósito de probar solvencia en el pago, la representación judicial de la parte demandada aportó copia certificada del expediente de consignaciones nº 2009-2067, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, donde consta que en fecha 26 de noviembre de 2009, procedió a pagar los cánones correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2009. Asimismo, el canon del mes de noviembre de 2009, fue pagado en fecha 4 de diciembre de 2009; el canon del mes de diciembre de 2009, fue pagado en fecha 8 de enero de 2010; el canon del mes de enero de 2010, fue pagado en fecha 2 de febrero de 2010; el canon del mes de febrero de 2010, fue pagado en fecha 1 de marzo de 2010; el canon del mes de marzo de 2010, fue pagado en fecha 8 de abril de 2010; el canon del mes de abril de 2010, fue pagado en fecha 4 de mayo de 2010; el canon del mes de mayo de 2010, fue pagado en fecha 4 de junio de 2010.
En esta perspectiva, es menester destacar que el precepto contenido en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis, estatuye que cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por el territorio, dentro de los quince (15) días continuos siguientes el vencimiento de la mensualidad.
Cabe considerar, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009, con ponencia del magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, expediente nº 07-1731, estableció el siguiente criterio vinculante de interpretación:
“…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido …omissis…Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces …omissis…Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…”
Como puede verse, en atención al criterio jurisprudencial antes citado y la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado, resulta claro que el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2009, efectuado por la arrendataria en fecha 26 de noviembre de 2009, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, resultan extemporáneos por tardío. Es decir, el pago se hizo fuera del plazo legal y contractualmente previsto por las partes en atención al principio de la libre autonomía para contratar; no así, en lo que respecta al resto de las mensualidades que la parte actora alega insolutas.
De este modo, se verifica un incumplimiento culposo que se subsume en causal de resolución, pues en opinión del egregio Dr. Eloy Maduro Luyando , “por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas, trátese de una inejecución total o parcial, permanente o temporal, y débase a hechos imputables al deudor o a causa extrañas no imputables al mismo. El incumplimiento de las obligaciones es también uno de los efectos primarios de las mismas, sus fundamentos son aplicables a todo tipo o clase de obligaciones, sean de cualquier naturaleza, independientemente de su origen contractual o extracontractual”.
En otro sentido, la situación de pago extemporáneo en lo que respecta tan solo a los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2009, no resulta modificada por la sola afirmación que formuló la representación judicial de la parte demandada, sin probanza que la sustente, en cuanto a que para el mes de septiembre de 2009, ni “el cobrador ni el señor Alejandro Trujillo” aparecieron a cobrar el canon de arrendamiento, siendo el motivo por la cual la arrendataria tuvo que acudir al pago por consignación; pues precisamente, es en estas circunstancias que la norma positiva contenida en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha del ejercicio de la acción, estatuye el procedimiento especial de consignación arrendaticia, que es a su vez un derecho que tiene todo arrendatario de liberarse de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, cuando el arrendador rehúse expresa o tácitamente recibirlo; pero esto deberá hacerse dentro un plazo, y solo así será cuando podrá ser considerado en estado de solvencia, en virtud de la consignación legítimamente efectuada.
En resumen, determina el Tribunal que la representación judicial de la parte demandada incumplió con su correspondiente carga de demostrar el pago tempestivo y con efectos liberatorios de los cánones de arrendamiento correspondiente a septiembre y octubre de 2009, ambos inclusive, derivada de la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo tanto, se verifica el supuesto de hecho del artículo 1.167 del Código Civil; ergo, la parte demandada debe sucumbir en la contienda judicial, en los términos establecidos en la parte dispositiva del fallo, y así se decide.-
IV
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
Primero: Parcialmente con lugar la pretensión de resolución de contrato contenida en la demanda incoada por Josefa Mayz Mediavilla, quien cedió los derechos litigiosos a la actual propietaria Inversiones Esferab 1234 C.A., contra la ciudadana Graciela Rumbos de Guanda, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; por consiguiente, resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 2 de marzo de 1997.
Segundo: Se condena a la parte demandada a desocupar y entregar el apartamento distinguido con el nº 4 del edificio “San Antonio”, situado en la Avenida Oropeza Castillo (antes Avenida Olimpo), Urbanización San Antonio, Sabana Grande, Prolongación Sur de La Florida, Parroquia El Recreo, Caracas.
Tercero: En cuanto a la reclamación de pago a título de indemnización daños y perjuicios, de los cánones por los cuales se litigó, la parte actora podrá retirarlos, de ser el caso, del expediente de consignaciones nº 2009-2067, nomenclatura interna del entonces Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, sometido a un proceso de transferencia a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Cuarto: Por la naturaleza del fallo, no ha lugar a costas.
Regístrese, publíquese y notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de octubre de 2015. Años: 205º de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García

En la misma fecha siendo la1:27 P.M., se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria