TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AP31-V-2014-000779

El juicio por desalojo de inmueble destinado a vivienda, intentado por la ciudadana ELISABETTA MASTROCESARE FREZZINI, titular de la cédula de identidad Nº 7.682.421, y la sociedad de comercio ESTACIONAMIENTO I.M, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 12 de abril de 1985, anotado bajo el Nº 21, Tomo 9-A-Sgdo., representados judicialmente por la abogada Cora Farias Altuve, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.595, contra el ciudadano RAFAEL EUGENIO ROJAS MARTÍN, titular de la cédula de identidad Nº 11.233.184, se inició por libelo de demanda distribuido el 27 de mayo de 214 y se admitió el 05 de junio de ese mismo año.
PRIMERO
La parte actora alegó que siendo propietaria del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con las letras PH-A, ubicado en el Pent House del edificio Roel Suites, situado con frente a la avenida Francisco Fajardo, sección Arauco-Eraso de la urbanización San Benardino, parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie de noventa y cuatro metros cuadrados con veinticinco metros cuadrados (95,25 m2), al cual corresponde un puesto de estacionamiento demarcado con el Nº 10, ubicado en la planta sótano del edificio así como la totalidad de los bienes muebles que lo integran, fue arrendado al demandado inicialmente el 01 de baril de 2007, por la empresa PROMOCIONES ROEL SUITES, C.A., quien el 31 de enero de 2012, lo cedió a la actual arrendadora ESTACIONAMIENTO I.M. CA., siendo notificado de la cesión al arrendatario. Que la pensión era inicialmente de ochocientos setenta bolívares (Bs. 870,00) mensuales, que luego se modificó a dos mil novecientos bolívares (Bs. 2.900,00) mensuales, que debía pagarse dentro de los primeros cinco días de cada mes y por la duración de seis (6) meses contados desde el 01 de abril de 2007 hasta el 30 de septiembre de 2007 y que ha operado la tácita reconducción, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
Que el arrendatario sin causa justificada desde el mes de enero de 2011 ha dejado de pagar las pensiones de arrendamiento y la cantidad fijada por servicios, por lo que se encuentra insolvente, lo que constituye un incumplimiento grave de sus obligaciones.
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en lo previsto en el numeral 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1579 y 1592 del Código Civil, demandó al arrendatario a los fines que convenga o sea condenado al desalojo del inmueble arrendado; a pagar la cantidad de treinta y ocho mil ochocientos noventa y tres bolívares con 75/100 (Bs. 38.893,75), por indemnización compensatoria por daños y perjuicios equivalentes a las pensiones insolutas; a entregar las facturas originales “canceladas” del servicio telefónico que genera el inmueble; a pagar como indemnización sustitutiva por daños y perjuicios que ha ocasionado, un monto mensual de dos mil novecientos bolívares (Bs. 2.900,00) hasta la entrega definitiva del inmueble; que sea condenado a la pérdida de todos los derechos consagrados en la nueva ley y que en consecuencia, no disponga del plazo alguno para la entrega del inmueble.
El valor de la demanda, la estimó en la cantidad de treinta y cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 34.800,00).
Celebrada la audiencia de mediación con la sola presencia de la parte actora, el 21 de enero de 2015, la parte demandada presentó escrito de contestación. En efecto, como punto previo alegó la nulidad de la dación en pago, en virtud que la relación arrendaticia se inició el 01 de septiembre de 2003 y para la fecha en que se homologó la dación en pago, se encontraba como arrendatario y es hasta ahora cuando se da por enterado que en el año 2011, fue cedida la propiedad del inmueble a un tercero y siendo que nunca se le ofertó ni se le notificó con posterioridad al traspaso, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 135 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es nula por violar el derecho a la preferencia ofertiva.
Sobre el mérito admitió la condición de arrendatario, pero alegó que la relación arrendaticia se inició el 02 de septiembre de 2003 y no el 01 de abril de 2007.
Negó que el 31 de enero de 2012, Promociones Roel Suites, C.A., haya cedido y traspasado la totalidad de los derechos y obligaciones del arrendamiento a Estacionamiento IM., C.A, pues el grafo que se encuentra en dicha cesión puede ser de cualquier persona, menos de el.
Negó que la pensión de arrendamiento fuese de ochocientos setenta bolívares (Bs. 870,00), pues el mismo se fijó en la suma de quinientos veinte bolívares (Bs. 520,00).
Negó que el inmueble arrendado haya sido para el uso de apartotel; que nunca fue ni es un edificio para apartotel, ni han obtenido la perisología para ello.
Negó encontrarse en mora en quince (15) cánones de arrendamiento, pues la ley dispone la obligatoriedad del pago mediante cuenta bancaria destinada tal fin, la cual nunca existió, por lo que no puede haber morosidad hasta tanto no se abra la cuenta bancaria.
En ese mismo escrito, propuso reconvención, a los fines que se le tenga como solvente en las pensiones y que la cantidad declarada como cobro indebido de pensiones de arrendamiento sea compensada en las pensiones sobreestimados y que la cantidad resultante sea objeto de intereses, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales bancos, conforme a lo previsto en los artículos 129 y 141.15 eiusdem.
Por escrito del 30 de marzo de 2015, la parte actora reconvenida, contestó a la reconvención. En efecto, alegó la falta de cualidad toda vez que la co-actora Elisabetta Mastrocesare, tiene la titularidad del derecho de propiedad desde el 23 de noviembre de 2012 y no ha sido arrendadora y la sociedad de comercio Estacionamiento IMCA., es arrendadora desde el 31 de enero de 2012, cuando se le cedió los derechos del contrato de arrendamiento, por lo que no se les puede exigir el reintegro de los cánones de arrendamiento.
Negó que deba hacer reintegro arrendaticio, respecto a las cantidades que la parte demandada alegó haber pagado de más, en virtud que de acuerdo a lo previsto en el artículo 128 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la acción prescribe a los diez (10) años, contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la última fijación del canon de arrendamiento, mientras que se pretende el reintegro de pensiones antes del 07 de enero de 2014, cuando se reguló el inmueble según Resolución Nº 0002210 de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y se reclaman pensiones del periodo 02/09/2003 hasta agosto de 2012.
SEGUNDO
La parte actora aportó copia certificada de expediente en el cual se probó que se agotó el procedimiento administrativo previo y se habilitó la vía judicial.
Consta copia certificada de sentencia proferida el 27 de octubre de 2011 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en la cual se homologó la transacción suscrita entre los ciudadanos Elizabetta Mastrocesare Frezzini y José Enrique Álvarez Rodríguez, en cuyo contrato se le cedió a la actora, el inmueble objeto de este juicio, instrumento que merece fe su contenido.
Asimismo, aportó original de instrumento privado del 31 de enero de 2012, mediante el cual Promociones Roel Suites C.A., cedió a Estacionamiento I.M C.A., los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del juicio, suscrito por el ciudadano Rafael Rojas Martín Von Kromwel.
Aportó comunicación de fecha 16 de abril de 2014, proveniente de la Coordinación de Recaudación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mediante la cual se informó que no se encontró registro relativo a consignaciones realizadas por el contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano Rafael Rojas Martín Von Kromwel.
La parte demandada aportó ocho (8) copias simples de documentos privados relativos al igual número de contratos de arrendamientos, pactados entre Promociones Roel Suites C.A y Rafael Rojas Martín Von Kromwel, por el inmueble bajo estudios, los cuales se desechan del proceso conforme lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, según el cual los instrumentos privados, a los fines de su eficacia probatoria deben aportarse al proceso en sus originales.
Aportó copia simple de instrumentos público administrativo del 29 de octubre 2007, mediante el cual el Viceministro de Calidad y Servicio Turístico del Ministerio del Poder Popular para el Turismo, informó que la sociedad mercantil Residencias Roel Suites, no se encontraba inscrita en el Registro Turístico Nacional, dicha información la corroboró el Ministro para el Poder Popular para el Turismo, en comunicación de fecha 2 de noviembre de 2012, aportada en copia simple, pero se tiene fidedigno el artículo de 429 del Código de Procedimiento Civil.
Aportó copia simple del certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, del inmueble objeto del juicio, del 03 de julio de 2014.
Igualmente, aportó Resolución Nº 2210, del 07 de enero de 2014, de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mediante la cual reguló el canon máximo de arrendamiento del inmueble de marras, en la cantidad de mil setecientos dos con setenta cuatro bolívares (Bs. 1.702,74).
Aportó copia simple en veintiséis (26) folios útiles, cincuenta y un (51) recibos de pago de canon de arrendamiento por le inmueble arrendado, que van desde noviembre de 2006 hasta diciembre de 2010.
Copia simple de sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia de Juicio, del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional del 12 de julio de 2013, a través de la cual se declaró con lugar la pretensión de amparo constitucional intentado por los ciudadanos Rafael Eugenio Rojas Martín y Damelis Incolaza Rodríguez Rosas, contra el ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini y se le ordenó el reestablecimiento de los servicios públicos. Sin embargo esos hechos no guardan relación con los controvertidos, por lo que tal prueba resulta impertinente para el presente caso.
Tales argumentos de impertinencia aplican para los hechos establecidos en la sentencia del 07 de enero de 2015, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia de Juicio, del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional, mediante el cual declaró sin lugar la pretensión de fraude incoada por el ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini contra los ciudadanos Rafael Eugenio Rojas Martín y Damelis Incolaza Rodríguez Rosas.
TERCERO
De acuerdo a lo antes analizado, no hay dudas que las partes se vinculan jurídicamente mediante un contrato de arrendamiento desde que nació desde abril de 2007, dado que se trata de un hecho admitido, pues a pesar que la parte demandada alegó que la misma se inició con anterioridad, no aportó prueba valida de ello, pues los instrumentos promovidos a tal fin, son copias simples de instrumentos privados que no tienen ningún valor probatorio, teniéndose además que el inmueble se usa como vivienda.
En cuanto a la cesión de los derechos derivados del contrato de arrendamiento, consta que la parte actora aportó original de instrumento privado del 31 de enero de 2012, a través del cual, el ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini, actuando como director de la sociedad mercantil Promociones Roel Suites, C.A., en su condición de arrendadora, cedió a la sociedad de comercio Estacionamiento I.M., C.A., los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Rafael Eugenio Rojas Martín, sobre el inmueble objeto del juicio.
Este instrumento lo desconoció la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, por lo que correspondía a su promovente demostrar su autenticidad, a través de la prueba de cotejo y no lo hizo, por lo que dicho documento debe ser desechado del juicio. Siendo así, se tiene como no probado dicha cesión de derechos. No obstante, se advierte que el juicio también lo inició la ciudadana Elizabetta Mastrocesare Frezzini, actuando como propietaria del inmueble, por haberlo adquirido a través de una dación en pago y por ello legitimada para intentar el juicio.
Además, ante una pretensión de desalojo fundamentado en la falta de pago, la conducta esperada del arrendatario es que aporte las pruebas validas que demuestren el cumplimiento de su principal obligación como arrendatario. Por ello, si no le fue notificado de la cesión de los derechos derivados del contrato de arrendamiento, le era suficiente para cumplir con dicha obligación, probar que el pago lo hizo a su antiguo u originario arrendador, pero en modo alguno puede enervarla, alegando que no se le notificó de la cesión de los derechos derivados del contrato de arrendamiento.
En caso de negativa del arrendador de recibir los pagos tenía a su disposición la vía del pago mediante consignación, puesto que el tribunal competente para recibirlos cesó en sus funciones desde el 17 de abril de 2012, mientras que las pensiones reclamadas van desde enero de 2011 a marzo de de 2012, es decir, fecha en que dicho Tribunal se encontraba operativo.
Respecto a que la ciudadana Elizabetta Mastrocesare Frezzini, no tramitó el procedimiento administrativo previo a la demanda, consta que si se cumplió con dicho procedimiento que se inició el 15 de agosto de 2012 y que concluyó mediante Resolución Nº 00214 del 21 de enero de 2013, de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda que habilitó la vía judicial. Por ello, si bien dicho procedimiento lo instruyó la sociedad mercantil Estacionamiento IM., C.A., se tiene que el mismo se refirió al inmueble objeto de este juicio y que el arrendatario fue representado por el Defensor Público en la materia, Oscar Damaso. Por ello, cualquier vicio de dicho procedimiento debió ser impugnado en la misma vía administrativa y no consta que así se haya hecho, por lo que a los fines legales se tiene agotado tal requerimiento previo a la demanda.
Respecto a la nulidad de la dación en pago, se advierte efectivamente la propiedad del inmueble objeto del juicio la adquirió la co actora Elizabetta Mastrocesare Frezzini, a través de una dación en pago obtenido en un contrato de transacción judicial, por lo que desde el 23 de noviembre de 2012, se subrogó en los derechos del contrato de arrendamiento. Pese a que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la preferencia ofertiva opera ante cualquier medio traslativo de propiedad, ese derecho está condicionado para el caso en que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Sin embargo, ya se constató que el arrendatario en este caso no probó encontrarse solvente en las pensiones arrendaticias indicadas como insolutas y sobre las cuales se fundamentó la pretensión de desalojo, por ello no es acreedor del derecho a la preferencia ofertiva. Por el contrario, se encuentra incurso en el supuesto de hecho previsto en el numeral 1 del artículo 91 eiusdem, como causal de desalojo.
En cuanto a la pretensión reconvencional, la parte demandada reconviniente, intentó esta petición a los fines que se le tenga como solvente en cuanto al pago de las pensiones señaladas como insolutas, al indicar que pagó por encima de la cantidad de quinientos veinte bolívares (Bs. 520,00), suma en que, a su decir, se había fijado la pensión mensual.
No obstante, tal derecho al reintegro por sobrealquileres queda sujeto a todo aquello cobrado en exceso del canon máximo establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Pese a que consta en el expediente instrumento contentivo de la Resolución Nº 002210 del 07 de enero de 2014, que reguló la pensión máxima por el inmueble objeto del juicio en la suma de mil setecientos dos bolívares con 74/100 céntimos (Bs. 1.702,74), la misma es de fecha posterior a las pensiones alegadas como insolutas y por ello mal podría aplicarse retroactivamente.
Entre tanto la parte actora reconvenida, alegó la falta de cualidad para responder de la reconvención, toda vez que la co-actora Elisabetta Mastrocesare, tiene la titularidad del derecho de propiedad desde el 23 de noviembre de 2012 y no ha sido arrendadora y la sociedad de comercio Estacionamiento IMCA., es arrendadora desde el 31 de enero de 2012, por lo que no se les puede exigir el reintegro de los cánones de arrendamiento.
Sin embargo, desde el mismo momento en que Estacionamiento IM., C.A., se erigió como arrendador y Elisabetta Mastrocesare, se presentó como propietaria, tienen cualidad para sostener la pretensión reconvencional, pues la cualidad viene dado por la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y aquella que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige. Mal podría presentarse ejercer el derecho para desalojar al arrendatario y a su vez alegar su falta de cualidad para responder de una pretensión de este tipo derivada de ese mismo contrato de arrendamiento.
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, en la oportunidad de la audiencia de juicio declaró: PRIMERO: SIN LUGAR la nulidad de la dación en pago. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M. C.A y la ciudadana ELISABETTA MASTROCESARE FREZZINI, contra el ciudadano RAFAEL EUGENIO ROJAS MARTIN. TERCERO: CON LUGAR la petición de desalojo. En consecuencia, se condena al demandado al desalojo del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con las letras PH-A, ubicado en el Pent House del edificio Roel Suites, situado con frente a la avenida Francisco Fajardo, sección Arauco-Eraso, de la Urbanización San Bernadino Parroquia San José, del Municipio Libertador del Distrito Capital, en las condiciones pactadas en el contrato. Igualmente se condena al demandado a pagarle a la actora la suma de trece mil cincuenta bolívares (Bs. 13.050,00), por las pensiones insolutas, a titulo de indemnización de daños y perjuicios. CUARTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada reconvincente contra la demandante reconvenida. QUINTO: SIN LUGAR el alegato de falta de cualidad de los actores reconvenidos relativos, a la pretensión reconvencioal y SEXTO: NO HA LUGAR las costas procesales.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de octubre de dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,

ENDRINA OVALLE

En esta misma fecha, siendo las , se publicó el fallo.
LA SECRETARIA,

ENDRINA OVALLE