REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE Tribunal Décimo Sexto Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas DEMANDANTES: LARELY JOSE ELJURY CASTILLO y LARIHELY JOSE ELJURI CASTILLO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, de profesión abogadas y titulares de la Cédula de Identidad Nos V-8.343.430 y 8.343.429. DEMANDADOS: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE OASIS y la ADMINISTRADORA TERRANOVA, C.A., sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 27 de noviembre de 1990, bajo el No 51, Tomo 64-Pro. APODERADO DEMANDADO: JULIO CESAR LOPEZ GALEA, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos 33.897. MOTIVO: NULIDAD DE ASAMBLEA EXPEDIENTE No: AP31-V-2015-000711 - I - - NARRATIVA- Comienza el presente juicio mediante demanda incoada en fecha 29 de junio de 2015, y una vez distribuida correspondió su conocimiento a este Tribunal, el cual procedió a admitirla en fecha 01 de julio de 2015 a admitir la demanda, ordenándose su trámite por el procedimiento breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil. En fecha 12 de agosto de 2015, comparece el Alguacil Antonio Guillen y mediante diligencia hace saber a este Tribunal que en fecha 06 de agosto de 2015 logro citar a la demandada en la persona de su representante legal Julio Cesar Gadea, y cito a Begoña de Varela. En fecha 16 de septiembre de 2015, se realiza el acto para la oposición de cuestiones previas, y comparece el demandado a través de apoderado y opone la cuestión previa del ordinal 4to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual es resuelta en esa misma oportunidad por el Tribunal, declarando sin lugar la misma. En fecha 17 de septiembre de 2015 comparece el apoderado judicial de la demandada y consigna escrito de contestación a la demanda. En fecha 05 de Octubre de 2015 comparece la parte actora y presenta escrito de promoción de pruebas, pronunciándose este Tribunal en relación a las mismas en fecha 07 de Octubre de 2015. En fecha 14 de Octubre de 2015 se difiere el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de cinco (5) días de despacho. Estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia sobre el fondo de la presente controversia, este Tribunal pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones: - II – - MOTIVA – Alegatos de la parte actora: - Que el motivo de la demanda es la impugnación de la Segunda Asamblea Ordinaria de Propietarios de fecha (2) de junio del 2015. - Que la parte demandada es la Junta de Condominio del Edificio Torre Oasis; y la Administradora Terranova, C.A. - Que las actoras LARELY JOSE ELJURY CASTILLO y LARIHELY JOSE ELJURI CASTILLO son propietarias del cien por ciento (100%) de dos (2) inmuebles, apartamento No 43 y apartamento No 111 del Edificio Torre Oasis, ubicado en la Avenida Francisco Solano López, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. - Que en fecha 26 de noviembre de 2014 se celebró reunión, la cual se llevó a cabo en la Sala de Fiestas a las 7:30 p.m., donde estuvieron convocados Locales Comerciales y Apartamentos, tratándose en dicha reunión cinco (5) puntos. - Que en fecha 23 de abril de 2015, se celebró una reunión con carácter de urgencia, que se llevó a cabo en el Salón de Fiestas a las 7:30 p.m., y que estuvieron convocados los locales comerciales y los apartamentos, tratándose en ella dos (2) puntos. - Que en fecha 26 de mayo de 2015, se celebro la Primera Asamblea Ordinaria de Propietarios, se llevó a cabo en la Sala de Fiesta a las 7:30 p.m., donde estuvieron convocados los Locales y los Apartamentos, tratándose en ella tres (3) puntos: 1.- Elección nueva Junta de Condominio para el Periodo 2015-2016; 2.- Seguridad del edificio (Vigilancia); 3.- Proposición Contrato NETUNO. - Que de la anterior reunión resulto que por no haber quórum no se llevo a cabo la misma, ratificándose los mismos puntos para la Segunda Asamblea y ultima el 2 de junio del 2015. - Que en fecha 02 de junio de 2015 se celebró la Segunda Asamblea Ordinaria de Propietarios, en el Salón de Fiestas a las 7:30 p.m., a la que estuvieron convocados locales comerciales y apartamentos, tratándose en la misma tres(3) puntos: 1.- Elección nueva Junta de Condominio para el Periodo 2015-2016; 2.- Seguridad del edificio (Vigilancia); 3.- Proposición Contrato NETUNO. - Que el resultado de la anterior reunión, informado por el Administrador (Administradora Terranova, C.A.) quien fungió como Secretario, fue que se decidirían los puntos por carta consulta por no estar presentes el (66,66%) del quórum en alícuotas de condominio. - Que en el nombramiento de la nueva junta de condominio, se identifican los nombres de las personas escogidas, pero no se señalan sus números de cédulas de identidad ni el cargo a desempeñar, desprendiéndose el incumplimiento para la constitución de la Junta de Condominio, pues se nombraron cinco (5) personas y no seis (6), es decir, que debe estar constituida por un Presidente y su suplente; Un Vice-Presidente y su suplente; y Un Secretario y su suplente. - Que la elección de la Junta de Condominio presenta vicios, ya que no fueron elegidos por el 75% de los propietarios, y que dicha designación carece de legalidad ya que no se agotaron las estipulaciones del Documento de Condominio y la Ley de Propiedad Horizontal. Cita el Reglamento de Condominio en su artículo II, y que si la Junta de Condominio no estaba correctamente constituida no podía convocar a Asamblea y menos aun el Administrador, que estaba desempeñando un cargo en forma irregular. Cita el Capitulo VI, artículo I del Documento de Condominio. - Que la aprobación del cierre del contrato con la nueva empresa de vigilancia VARGAS PROTECCION 2004, C.A., SEGURIDAD INTERNA, se afectó el presupuesto administrativo, y que esta decisión se tomo sin quórum. - Que se aprobó la instalación de la Antena NETUNO para ser instalada en el Edificio Torre Oasis, cambiando el destino del cuarto de basura, ubicado en el Estacionamiento Menos Uno del Edificio, y que sin quórum tomaron la decisión que afecta el área del Edificio. - Que se puede observar del acta que aparecen como firmantes 49 apartamentos, los cuales son: 154, 53, 21, 43, 111, 42, 122, 146, 25, 161, 135, 121, 164, 16, 46, 72, 44, 174, 171, 126, 92, 175, 15, 11, 12, 143, 105, 156, 116, 134, 45, 93, 86, 114, 54, 74, 71, 152, 151, 104, 101, 84, 131, 136, 51, 56, 125, 24 y 14, y que de forma arbitraria y maliciosa se decidió tomar decisiones y ejecutarlas. Denuncia que en el acta no se indican cuantos de los asistentes votaron a favor y en contra. - Que en el acta se autorizan como punto no anunciado que la Junta de Condominio electa queda facultada para designar a los firmantes en las cuentas bancarias del edificio. - Señala que: “La Primera asamblea no hubo quórum, la 2da tampoco y así fue anotada por el Administrador en el Acta del 2 de junio del 2.015. En esta Asamblea se decidió y acordó con un número de 49 propietarios asistentes a la asamblea, sin que se hayan agotado las estipulaciones contenidas en el documento de condominio y la Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 23, aunado a que tampoco se procedió a una nueva consulta que represente más de la mitad del valor atribuido, dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado; que dichos parámetros obedecen a normas de orden público, que no pueden relajarse por los particulares en Régimen de Propiedad horizontal, sin estar llenos los extremos establecidos en los Artículos 23 y 24 de la Ley, sin olvidar que la convocatoria no fue publicada en un periódico de la localidad, y que la convocatoria presenta vicios que acarrean la nulidad de la misma. Cabe señalar que sobre los puntos anunciados como de discusión en la convocatoria fueron cambiados, pues no se nombró Junta de Condominio, solicitaron e instaron a postularse 3 colaboradores, se autorizaron a firmar en cuenta.” - Alegan que hubo inobservancia en la celebración de las asambleas, en relación a la participación y convocatoria del Comité Paritario que establece el artículo 35 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. - Finalmente señalan en el Petitorio que: “Solicitamos la Nulidad del Acta de la Segunda Asamblea Ordinaria de Propietarios de fecha Dos (2) de junio del Dos Mil Quince (2015).” De la contestación de la demanda El abogado JULIO CESAR LOPEZ GADEA, compareció ante este Tribunal y procedió a presentar escrito de contestación en nombre y representación de la Comunidad de Copropietarios de las Residencias “TORRE OASIS”, mediante la cual opuso la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite ser admitida por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Es por lo anterior que, de conformidad con lo establecido en el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil, procede este juzgador a decidir dicha cuestión previa como punto previo al fondo, observando: Alega el demandado como fundamento de esta cuestión previa que: “Porque no puede admitirse una acción en contra de quien no tiene personalidad jurídica como es la Junta de Condominio, ni tampoco puede admitirse una acción en contra de la mandataria de una comunidad llámese administradora, sino que es inherente y perteneciente a los actos propios de una COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.” Que no es a la administradora ni a la Junta de condominio a quienes afecta esta impugnación, sino a la COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS. Al respecto el Tribunal observa: De los alegatos expuestos en la cuestión previa se evidencia que el fondo de dicha defensa es alegar la falta de cualidad de las personas llamadas a juicio como demandados, y siendo que la cualidad en juicio es un asunto que afecta el orden público, esta se convierte en una materia a los jueces están obligados a revisar (sentencia de la Sala de Casación Civil No 258 del 20 de junio de 2011), en consecuencia este Juzgador pasa a revisar la cualidad de los demandados para sostener el presente proceso, y a tales fines observa: De acuerdo con lo sostenido por el maestro Luís Loreto la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita. En tal sentido, el artículo 20 literal e de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes, de tal manera que la representación de los copropietarios de un edificio sometido a propiedad horizontal está atribuida por mandato expreso de la citada norma al administrador del condominio que es la persona legitimada para asumir la representación de los copropietarios. De la misma manera el artículo 25 eiusdem señala: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley, del documento de condominio o por abuso de derecho….”. El vigente ordenamiento jurídico reconoce la existencia de determinadas comunidades que, sin tener personalidad jurídica propia son susceptibles, sin embargo de asumir derechos y obligaciones y como consecuencia de ello, pueden ser sujetos activos y pasivos de una determinada relación procesal. En materia de propiedad horizontal, la máxima autoridad de un edificio la ejerce la Asamblea General de Propietarios. En el caso de los Edificios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal la legitimación activa para estar en juicio en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, le está atribuida de acuerdo a su campo específico de acción, al Administrador del Edificio, facultad ésta que para ser ejercida requiere de autorización previa de la Junta de condominio y además deberá constar en el Libro de Actas de la Junta. Ahora bien, respecto a la legitimación pasiva en materia de propiedad horizontal se hace necesario precisar que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 139 contempla la posibilidad de que aquellos entes que no tienen personalidad jurídica, puedan ser legitimados pasivos de una determinada relación procesal. En lo que se refiere a la acción de nulidad prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontramos en presencia de un acuerdo tomado por la mayoría de los propietarios de un determinado edificio quienes componen, el litis consorcio pasivo necesario para sostener el juicio, todo ello en virtud de que mal puede imputarse a la Junta de condominio, o a la Administradora del Edificio, la nulidad de un determinado acuerdo que fue tomado por un grupo mayoritario de propietarios. Situación fáctica distinta es que la citación de esa comunidad de copropietarios se realice en la persona de la Junta de Condominio, quien es que los va a representar en el proceso, o en la administradora. En el presente caso la parte actora procede a impugnar una asamblea de propietarios del Edificio Torre Oasis (Avenida Francisco Solano López, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital), celebrada en fecha 02 de junio de 2015 por las razones expresadas en la narrativa del presente fallo y en virtud de ello, demandó a: 1) La Junta de Condominio del Edificio Torre Oasis; y 2) El administrador del Edificio Torre Oasis, a saber, Administradora Terranova, C.A., quienes no son sujetos de la relación procesal, toda vez que el verdadero sujeto de la relación procesal, es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, pues la ley para estos casos ha creado un litisconsorcio necesario con unidad de representación orgánica en juicio, de tal manera que la legitimación pasiva recae sobre la comunidad de propietarios y no sobre la Junta de Condominio ni sobre la administradora, teniendo esta última es la representación en juicio de toda la comunidad, pero nunca ser considerada como la parte misma, o el sujeto pasivo procesal. Así se establece.- - III - - MOTIVA - Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Décimo Sexto De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De La Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana De Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara la FALTA DE CUALIDAD de la Junta de Condominio del Edificio Torre Oasis y de la Administradora Terranova, C.A., para sostener el presente juicio que por Nulidad de Asamblea incoaran las ciudadanas LARELY JOSE ELJURY CASTILLO y LARIHELY JOSE ELJURI CASTILL, todos plenamente identificados en el presente fallo. Así se decide. En virtud de la naturaleza de la presente decisión se hace innecesario el examen, análisis y decisión sobre la cuestión de fondo objeto de la pretensión del accionante. Así se decide. Se condena en costas a la parte actora en este juicio.- PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.- Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTE (20) días del mes de OCTUBRE del año DOS MIL QUINCE (2015). Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.- El Juez Titular, Edgar José Figueira Rivas La Secretaria Titular, Abg. Luzdary Jiménez S. En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria Titular, Abg. Luzdary Jiménez S. EJFR/lj.- Exp. No AP31-V-2015-000711