TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, cinco (05) de octubre de 2015
205º y 156º

PARTE ACTORA: EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ BRITO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 18.280.614.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAUL ROJAS y ELSY DOS SANTOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 82.358 y 114.511, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: MARILU GARCÍA PEREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 10.122.452.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: HECTOR CEDEÑO inscrito en el Inpreabogado Nro. 5.630.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2013-001062

I
NARRATIVA
Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ, en contra de la ciudadana MARILU GARCIA PEREZ.-
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 29 de julio de 2013, por los trámites del procedimiento oral.-
En fecha 09 de agosto de 2013, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada.-
En fecha 08 de octubre de 2013, el ciudadano Alguacil Antonio José Guillen Martínez, consignó por medio de diligencia, citación librada a la parte demandada en el presente juicio, en vista que se trasladó a la dirección señalada y no fue posible lograr la citación.
En fecha 17 de octubre de 2013, se dictó auto mediante el cual se acordó el desglose de la compulsa de citación librada a la parte demandada y su envió a la oficina de Alguacilazgo, a los fines de su practica.-
En fecha 12 de noviembre de 2013, el ciudadano Alguacil Cristian Delgado, consignó mediante diligencia compulsa con su respectiva orden de comparecencia sin firmar, librada a nombre de la Ciudadana MARILU GARCIA PEREZ, titular de la cédula de identidad número V-10.122.452, por cuanto le fue imposible localizar a dicha ciudadana.
En fecha 12 de noviembre de 2013, se recibió diligencia presentada por la abogada Elsy Dos Santos, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 114.511, mediante la cual solicitó se practicara la citación por carteles, en conformidad con el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 14 de noviembre de 2013, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar cartel de citación a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de noviembre de 2013, se recibió diligencia, presentada por el abogado Raúl Rojas Figueroa, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 82.358, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual dejó constancia de haber retirado cartel de citación por la taquilla de la OAP.-
En fecha 02 de diciembre de 2013, la Secretaria dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la parte demandada y haber fijado el respectivo cartel de citación en las puertas del inmueble, dando así cumplimiento con la última formalidad establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de diciembre de 2013, se recibió diligencia presentada por la abogada Elsy Dos Santos, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 114.511, mediante la cual solicitó se designe defensor ad-litem a la parte demandada.
En fecha 09 de enero de 2014, se dictó auto mediante el cual se designó defensora judicial de la parte demandada a la abogada NAIRIM MORENO, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 111.204.
En fecha 04 de febrero de 2014, se recibió diligencia, presentada por la abogada Nairim Moreno, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 111.204, mediante la cual aceptó el cargo recaído en su persona y juró cumplirlo bien y fielmente.-
En fecha 17 de febrero de 2014, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar compulsa de citación a la Defensora Ad litem designada.-
En fecha 02 de abril de 2014, se recibió diligencia, presentada por la ciudadana Marilu García Pérez titular de la cédula de identidad Nº 10.122.452, asistida por el Abogado Hector Cedeño, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.630, mediante la cual solicitó se deje sin efecto el nombramiento del defensor judicial en la causa, a los fines de nombrar defensor privado.
En fecha 03 de abril de 2014, se recibió Escrito de Contestación a la Demanda, presentado por la ciudadana Marilú García Pérez, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-10.122.452, debidamente asistida por los Abogados Héctor Rafael Cedeño Guerrero y Luís Rondón Contreras, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 5.630 y 31.133, respectivamente.
En fecha 21 de abril de 2014, oportunidad fijada para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar, de conformidad con lo establecido en el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el alguacil respectivo, anunció dicho acto en la correspondiente de ley, compareciendo a dicho llamado los abogados, RAUL ROJAS y ELSY DOS SANTOS, apoderados judiciales de la parte actora. Asimismo compareció el abogado HECTOR CEDEÑO, apoderado judicial de la parte demandada. Ambas partes pidieron al Tribunal suspender la causa por un lapso de diez (10) días de despacho a los fines de tratar de llegar a un acuerdo. El Tribunal vista dicha exposición acordó de conformidad y suspendió la presente causa por un lapso de diez (10) días de despacho a partir de dicha fecha exclusive, de conformidad con el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de mayo de 2014, se recibió diligencia presentada por los Abogados Raúl Rojas y Héctor Cedeño, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 82.358 y 5.630, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y demandada, respectivamente, mediante la cual solicitaron al tribunal se sirva acordar la suspensión de la presente causa por un lapso de 15 días de despacho a partir de la mencionada fecha, exclusive.-
En fecha 13 de mayo de 2014, se dictó auto mediante el cual se suspendió la presente causa por un lapso de 15 días de despacho siguientes, de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil; dejando expresa constancia, que vencido dicho lapso la causa continuaría su curso en el estado procesal en que se encontraba sin necesidad de notificación.
En fecha 13 de junio de 2014, se dictó auto mediante el cual se ordenó la reanudación de la presente causa en el mismo estado que se encontraba al momento de su suspensión.
En fecha 13 de junio de 2014, se dictó auto fijando los hechos y el limite de la controversia en el presente juicio- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se abrió la causa a pruebas por un lapso de cinco (5) días de despacho, al efecto que las partes presentaran sus pruebas sobre el mérito, observando los términos en los que quedaron fijados los hechos.-
En fecha 20 de junio de 2014, se recibió Escrito de Pruebas, presentado por el Abogado Héctor Cedeño, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.630, apoderado judicial de la parte demandada.-
En fecha 25 de junio de 2014, se dictó auto mediante le cual se admitieron las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada.-
En fecha 25 de junio de 2014, se recibió Escrito de Pruebas, presentado por el Abogado Raúl Rojas, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 82.358, apoderado judicial de la parte actora.-
En fecha 25 de junio de 2014, se dictó auto mediante el cual este Juzgado se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora.-
En fecha 01 de agosto de 2014, se recibió Oficio N° 075-2014, proveniente del SAREN, de fecha 30/06/2014, mediante la cual remitió información solicitada por este tribunal a los fines legales consiguientes .-
En fecha 07 de agosto de 2014, se recibieron Oficios Nros. 464 y 465, provenientes del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, de fecha 01/08/2014, mediante la cual se remitieron resultas de comisión.-
En fecha 12 de agosto de 2014, se dictó auto mediante el cual este Tribunal agregó las resultas provenientes del Tribunal Primero de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.-
En fecha 18 de marzo de 2015, se recibió diligencia presentada por el Abogado Héctor Cedeño, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.630, apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual solicitó se ratifiaran los oficios de las pruebas promovidas.-
En fecha 24 de marzo de 2015, se dictó auto mediante el cual este Tribunal, luego de revisadas las actas que integran el presente expediente le observó al diligenciante que en fecha 1° de agosto de 2014, fueron recibidas las resultas de la prueba de informe promovida por la parte actora, tal como se evidencia del folio 276. Asimismo, este Tribunal dejó constancia que la única prueba de informes que faltaba por ser recibida es la correspondiente al oficio N° 365-2014, dirigido a la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN).
En fecha 24 de marzo de 2015, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar oficio ratificando el contendido del oficio Nro. 365-2014, librado en fecha 25 de junio de 2014 al Superintendente de Bancos y otras Instituciones Financieras.-
En fecha 28 de abril de 2015, se recibió Oficio SIB-DSB-CJ-PA-12514 de fecha 21 de abril de 2015, proveniente de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, mediante el cual dio respuesta a la información solicitada por el Tribunal en fecha 27/03/2015.
En fecha 08 de julio de 2015, se recibió oficio Nº 3859-2015 de fecha 03-07-2015, proveniente del Banco Bicentenario, mediante el cual da respuesta al oficio Nº SIB-DSB-CJ-PA 12515, de Superintendente de Bancos y otras Instituciones Financieras, fecha 27-03-2015.
En fecha 13 de julio de 2015, se dictó auto mediante el cual se fijó el Vigésimo Quinto (25°) día de Despacho siguiente a dicha fecha, a las 10:00 a.m., a fin de que se llevara a cabo el Debate Oral, de conformidad con lo previsto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 17 de septiembre de 2015, por ocupaciones preferentes del Tribunal reflejadas en el libro diario, se difirió el debate oral fijado mediante auto de fecha 13 de julio de 2015, para el jueves 24 de septiembre de 2015, a las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.).
En fecha 24 de septiembre de 2015, se llevó a cabo la audiencia oral, declarándose SIN LUGAR la demanda en los siguientes términos:
II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Señala la representación judicial de la actora que, su representada originalmente suscribió contrato bilateral de compra –venta, con la ciudadana MARILU GARCIA PEREZ, en su carácter de Vendedora, mediante instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N° 80, Tomo 58, de fecha 10 de mayo de 2012, y que tuvo como finalidad la opción de compra-venta, la entrega material del inmueble y las formas de pago del inmueble identificado con el número y letra 2-E, situado en la planta piso 2, el cual forma parte del Edificio VEINTIUNO GUION ONCE (21-11), construido sobre el Sector 3, el cual forma parte a su vez del CONJUNTO RESIDENCIAL CIUDAD CASARAPA, PARCELA 21, situado en la Urbanización Ciudad Casarapa, Segunda Etapa, Guion “A” en Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda.
Que posteriormente, suscribieron contrato de opción de compra-venta en complemento del primero, mediante instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 11, Folios 50 al 54, Tomo 350, de fecha 30 de agosto de 2012, por el cual convinieron que el precio del inmueble seria por la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00), de los cuales su representada ha cancelado a la accionada la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 161.000,00), de la siguiente forma:
1. CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,00), mediante cheque de gerencia del Banco de Venezuela, bajo el N° 00006301, contra la cuenta 01020383010000022021, de fecha 10 de mayo de 2012;
2. Cinco (5) pagos mensuales de la siguiente forma: UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) con numero de movimiento 7981, en fecha 04 de junio de 2012; CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 50,00) con número de movimiento 7983, en fecha 04 de junio de 2012; NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 950,00), con número de movimiento 7982, de fecha 04 de junio de 2012; depositados en la cuenta N° 0108-0009-01-0100076801, del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, a nombre de MARILU GARCIA PEREZ; DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 2.000,00), con número de movimiento 8032, en fecha 04 de julio de 2012, depositados en la cuenta N° 0108-0009-01-0100076801, del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, a nombre de MARILU GARCIA PEREZ; DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 2.000,00), con número de movimiento 8104, en fecha 02 de agosto de 2012, depositados en la cuenta N° 0108-0009-01-0100076801, del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, a nombre de MARILU GARCIA PEREZ; CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 5.000,00), mediante cheque de gerencia del Banco de Venezuela, asignado con el N° 6588, contra la cuenta 01020383010000022021, de fecha 20 de agosto de 2012; DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 2.000,00), con número de movimiento 8142, en fecha 06 de septiembre de 2012, depositados en la cuenta N° 0108-0009-01-0100076801, del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, a nombre de MARILU GARCIA PEREZ; DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 2.000,00), con número de movimiento 8185, en fecha 03 de octubre de 2012, depositados en la cuenta N° 0108-0009-01-0100076801, del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, a nombre de MARILU GARCIA PEREZ; DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 2.000,00), con número de movimiento 8247, en fecha 06 de noviembre de 2012, depositados en la cuenta N° 0108-0009-01-0100076801, del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, a nombre de MARILU GARCIA PEREZ; DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 2.000,00), con número de movimiento 8310, en fecha 05 de diciembre de 2012, depositados en la cuenta N° 0108-0009-01-0100076801, del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, a nombre de MARILU GARCIA PEREZ; DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 2.000,00), con número de movimiento 8377, en fecha 17 de enero de 2013, depositados en la cuenta N° 0108-0009-01-0100076801, del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, a nombre de MARILU GARCIA PEREZ. Sumando todos los depósitos y cheques entregados la suma de Bs. 161.000,oo y, que el resto, la suma de Bs. 309.000,oo serian cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante el registro Subalterno respectivo.
Que por acuerdo de las partes, conforme a lo establecido en la Cláusula Quinta del Contrato de opción de compra-venta suscrito, su representada ocupó el inmueble a partir del día 10 de mayo de 2012, cancelando a titulo de canon de arrendamiento la cantidad DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000) mensuales, tal y como se desprende de de los depósitos efectuados en la cuenta Nro. 0108-009-01-0100076801
Que la Vendedora, ciudadana MARILÚ GARCÍA PEREZ, se ha negado rotundamente a efectuar la firma para el otorgamiento del documento definitivo de venta, alegando que ya no lo vendería por que por efectos de la devaluación del bolívar, el inmueble ya no tenía el precio original pactado, y alegando que el plazo para el cumplimiento del contrato se encontraba vencido y por tal motivo la causa del retardo le era imputable a su representada en su carácter de compradora.
Que su representada obtuvo en fecha 04 de diciembre de 2012, un crédito hipotecario por la cantidad de Bs. 300.000,00 para la adquisición del inmueble objeto de la presente demanda a través del Banco Bicientenario, fecha en la que aún se encontraba en el lapso convenido para la firma del documento definitivo de compra venta, como se desprende de la cláusula tercera.
Que su representada realizó todos los trámites al introducir la documentación requerida por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, a los fines de que se fijara la fecha de la firma del documento definitivo, pero, que la vendedora se negó rotundamente a efectuar la firma del otorgamiento del documento definitivo de venta., alegando que el plazo del cumplimiento había vencido.
Asimismo, fundamenta su acción conforme a lo establecido en los artículos 1.133, 1.134, 1.155, 1.159, 1.161 y 1.162 del Código Civil, y la Resolución N° 11, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, publicada bajo el N° 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013.
Que en virtud de lo anteriormente expuesto procede a demandar a la ciudadana MARILÚ GARCÍA PEREZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, para que convenga o a ello sea condenada mediante sentencia definitiva a;
PRIMERO: Que cumpla con el contrato bilateral de compra – venta, haciéndole entrega de todos los documentos necesarios para la debida protocolización del Documento de Compra-Venta en la Oficina Subalterna respectiva, de conformidad con la Cláusula Séptima del aludido contrato, por lo que en caso contrario solicita que ante la renuencia a dar cumplimiento al mismo, la Sentencia Definitiva sea inscrita en el Registro Subalterno para que haga las veces de titulo de propiedad de la demandante.
SEGUNDO: Que cancele las costas y costos del proceso, calculados en un treinta por ciento (30%) del monto total demandado.
TERCERO: Que cancele el Pago de los Honorarios Profesionales de Abogados calculados en un 25% del monto total demandado.
Estimó la demanda en 1.588,31 Unidades Tributarias.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En su Escrito de Contestación a la demanda, la parte demandada alegó lo siguiente:
Que reconoce un primer convenio de Opción de Compra, en fecha 10 de mayo de 2012, y su novación prevista en la Cláusula Quinta de la primigenia opción.
Que reconoce su nuevo vencimiento para la fecha 30 de diciembre de 2012, sin que la parte demandante realizara lo necesario, hasta dicha fecha para el cumplimiento de lo acordado.
Que reconoce el pago hecho en dicho convenio, del numeral 1°, CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,00), y reconoce que dicho pago se trasladó a la nueva opción a compra, agregándosele SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), para un total de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 146.000,00), cantidad que declara recibió y aceptó de la demandante. De dicha suma quedó establecida una garantía en caso de incumplimiento de las partes (Cláusula Cuarta de la Opción a Compra última) de Bs. 50.000,00, por concepto de daños y perjuicios.
Que reconoce en esa primera Opción a Compra, que dicho documento tuvo como finalidad la Entrega Material, las formas de pago.
Que reconoce el segundo documento de Opción de Compra en todos sus términos y condiciones, pero rechaza formalmente su vigencia y su fundamento como base de la demanda, pues dicha Opción a Compra se extinguió el 30 de noviembre de 2012 y su prorroga el 30 de diciembre de 2012, fecha en que incumplió la demandante con lo previsto en términos y lapsos de la Opción a Compra, y decidió en razón de su incumplimiento, optar por lo previsto en la Cláusula Cuarta.
Que niega, rechaza y contradice que dentro del lapso previsto en la opción de compra y su prorroga, en fecha 30 de diciembre de 2012, en alguna ocasión se haya negado a cumplir con lo pactado.
Que a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna la prueba presentada como “E”, por ser la misma copia simple.
Que con respecto a la prueba presentada por la demandante con la letra “F”, la rechaza, niega y contradice, como prueba de su supuesto incumplimiento, pues esta dentro de un lapso no previsto en la Opción, es decir, fuera de éste ya vencido. Y, la admite en su fecha como prueba de que, la fecha de su realización (perfeccionamiento de la compra-venta, pactada en la opción), es según ésta prueba y el dicho de la demandante, el 26 de febrero de 2013, es decir, en lapso de opción ya vencido.
Que reconoce los pagos señalados en el documento vencido en su prorroga el 30 de diciembre de 2012, como: CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 146.000,00).
Que reconoce y acepta los pagos descritos como cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2013.
Que le da a la demandante reconocimiento como arrendataria, y la niega, contradice y rechaza con algún ánimo de presunta propietaria o con cualidad de optante cumplidora, es decir, en su ánimo nunca estuvo cumplir, y menos aún después de vencido el lapso.
Que respecto a los documentos privados del Banco Bicentenario, presentado y señalado por la demandante como “S” y “T”, los rechaza, niega y contradice en todos sus puntos, y los presumidos por la demandante en el libelo.
Que la figura bajo la cual se presenta a este juicio la demandante es como arrendataria y/o a todo evento, Optante Incumplidora, pues todas las pruebas que presenta de su presunto cumplimiento y del presunto incumplimiento de la demandada, está hecho después del vencimiento y vigencia de la opción a compra que un día celebraron en agosto de 2012.
Que se retiraron dichos pagos como parte de pago del valor del inmueble en la última opción novadora de la anterior y quedaron como cánones (entre ellos) por ello sólo se reconoce allí como posible pago al valor del inmueble los puntos 1° (Bs. 146.000,00) y 2° (Bs. 5.000,00) en la cláusula segunda y para nada los Dos Mil Bolívares que continuamente canceló por cánones la demandante. Y por ello el saldo restante (Bs. 319.000,00), producto de sustraer a (Bs. 470.000,00) menos (Bs. 151.000,00). Hecho (cánones arrendaticios) que reconoce y confiesa voluntariamente la demandada en este Tribunal.
Que rechaza, niega y contradice, en todas y cada una de sus partes el fundamento esgrimido por la demandante de la Resolución N° 11, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, publicada bajo el N° 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013.
Que el desembolso de los recursos de protocolización no dependía de ningún tercero, ni de la vendedora, sino de la demandante (la entonces optante compradora).
Por último negó, rechazó y contradijo lo peticionado por la demandante, por ser contrario al derecho, temerario, contradictorio, incongruente y falso, toda vez que dicha Opción ya se venció e incumplió por parte de la demandante.
III
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Copia simple de documento de opción de compra-venta suscrito entre la ciudadana MARILU GARCIA PEREZ (Vendedora) y la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ (Compradora), por un apartamento identificado con el número y letra 2-E, situado en la planta piso 2, el cual forma parte del Edificio VEINTIUNO GUION ONCE (21-11), construido sobre el Sector 3, el cual forma parte a su vez del CONJUNTO RESIDENCIAL CIUDAD CASARAPA, PARCELA 21, situado en la Urbanización Ciudad Casarapa, Segunda Etapa, Guio “A” en Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de mayo de 2012, anotado bajo el N° 80, Tomo 58.
• Copia simple de documento de opción de compra-venta suscrito entre la ciudadana MARILU GARCIA PEREZ (Vendedora) y la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ (Compradora), por un apartamento identificado con el número y letra 2-E, situado en la planta piso 2, el cual forma parte del Edificio VEINTIUNO GUION ONCE (21-11), construido sobre el Sector 3, el cual forma parte a su vez del CONJUNTO RESIDENCIAL CIUDAD CASARAPA, PARCELA 21, situado en la Urbanización Ciudad Casarapa, Segunda Etapa, Guio “A” en Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de agosto de 2012, anotado bajo el N° 11, Tomo 350.
El Tribunal toda vez que dichas copias no fueron impugnadas por la contraparte, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las tiene como fidedignas, otorgándole a dichas pruebas pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
• Carta de residencia de la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ, expedida por la Junta de Condominio Ciudad Casarapa, de fecha 16 de junio de 2013. El Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil.
• Copia simple de documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento identificado con el número y letra 2-E, situado en la planta piso 2, el cual forma parte del Edificio VEINTIUNO GUION ONCE (21-11), construido sobre el Sector 3, el cual forma parte a su vez del CONJUNTO RESIDENCIAL CIUDAD CASARAPA, PARCELA 21, situado en la Urbanización Ciudad Casarapa, Segunda Etapa, Guion “A” en Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, Guarenas, de fecha 18 de agosto de 2011, inscrito bajo el N° 235.13.8.4454 y corresponde al Libro de Folio Real del año 2011, del cual se desprende, que el inmueble de marras es propiedad de la parte demandada, ciudadana MARILU GARCIA PEREZ.
• Copia simple de documento de compra-venta sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con el número y letra 2-E, situado en la planta piso 2, el cual forma parte del Edificio VEINTIUNO GUION ONCE (21-11), construido sobre el Sector 3, el cual forma parte a su vez del CONJUNTO RESIDENCIAL CIUDAD CASARAPA, PARCELA 21, situado en la Urbanización Ciudad Casarapa, Segunda Etapa, Guio “A” en Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, redactado por el Banco Bicentenario, Banco Universal. El tribunal lo desecha del proceso, por haber sido dentro del lapso legal impugnado por la adversaria, amén de no estar firmada dicho documento.
• Documento de Constancia de Recepción por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, correspondiente a la cancelación de hipoteca de primer grado, venta e hipoteca de primer grado, realizado por la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ, parte actora en el presente juicio, de fecha 31 de enero de 2013. El Tribunal le otorga valor probatorio.
• Copia simple de cheque de gerencia N° 00006301, a nombre de MARILU GARCIA PEREZ, por la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,00).
• Recibos de comprobante de transacción de depósitos por cajeros automáticos en la cuenta N° 0108-0009-01-0100076801, del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, a nombre de MARILU GARCIA PEREZ.
El Tribunal les otorga valor probatorio a las anteriores documentales, habiendo sido contestes ambas partes en la existencia de dichos pagos.
• Constancia expedida por el Banco Bicentenario, Banco Universal, de fecha 12 de junio de 2013, mediante la cual hacen constar la aprobación de solicitud de crédito tramitado por la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ. El Tribunal procederá a valorar la presente pruebas junto con la prueba de Informes al Banco Bicentenario, Banco Universal.
• Copia simple de planilla de recomendaciones para el proceso de protocolización expedida por el Banco Bicentenario, Banco Universal, el Tribunal la desecha conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de Autorización suscrita por la ciudadana Marilú García, titular de la Cédula de Identidad N° 10.122.452, de fecha 16 de enero de 2013, dirigida a Hidrocapital. El tribunal desecha del proceso dicha prueba por impertinente, toda vez que la entrega de la solvencia de Hidrocapital, no es un hecho controvertido en el presente juicio.
• Prueba de Informe dirigido al Banco Bicentenario, Banco Universal.
• Prueba de Informe dirigido al Registrador de la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda.
Ambas pruebas fueron recibidas por este Tribunal, otorgándoseles pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Prueba de Informes dirigido al Registrador de la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda. La prueba fue recibida por el Tribunal, otorgándose valor probatorio, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
IV
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

La presente acción se trata de un cumplimiento de contrato de opción de compra-venta.
Sobre la promesa bilateral de compra venta, la Sala de Casación Civil en decisión No. 01032, de fecha 18 de diciembre de 2006, estableció: “En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (…) (…)las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación. Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.”.
La parte actora, con la presente acción pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, que suscribió con la ciudadana MARILU GARCIA PEREZ, en su carácter de Vendedora, mediante instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N° 80, Tomo 58, de fecha 10 de mayo de 2012, con un plazo de 180 días más 90 dias de prórroga, y que tuvo como finalidad la opción de compra-venta, la entrega material del inmueble y las formas de pago del inmueble identificado con el número y letra 2-E, situado en la planta piso 2, el cual forma parte del Edificio VEINTIUNO GUION ONCE (21-11), construido sobre el Sector 3, el cual forma parte a su vez del CONJUNTO RESIDENCIAL CIUDAD CASARAPA, PARCELA 21, situado en la Urbanización Ciudad Casarapa, Segunda Etapa, Guion “A” en Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, el cual novaron con la suscripción de un nuevo contrato de opción de compra-venta en complemento, mediante instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 11, Folios 50 al 54, Tomo 350, de fecha 30 de agosto de 2012, por el cual convinieron que el precio del inmueble seria por la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00), de los cuales ha cancelado a la accionada la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 161.000,00), con un lapso de Noventa (90) días, prorrogables por treinta (30) días, con vencimiento el día 30 de agosto de 2012. Que desde que suscribieron el contrato en mayo de 2012, la actora le entregó el inmueble procediendo a ocuparlo, cancelando Bs.2.000,oo mensuales en calidad de cánones de arrendamiento, desprendiéndose la voluntad de las partes de vender. Que le fue aprobado crédito hipotecario por el Banco Bicentenario por la suma de Bs.3000.000y, que la vendedora-demandada se negó firmar el documento definitivo de venta, alegando inflación y haber vencido el plazo otorgado en el contrato de opción de compra-venta
La demandada por su parte admitió haber suscrito los dos contratos de opción de compra venta cuyo objeto es el inmueble de su propiedad, y, que el último contrato suscrito y su prórroga venció el 30 de diciembre de 2012. Admitió además haber recibido la suma de Bs.146.000 más Bs.5.000,oo para un total de Bs.151.000,00en calidad de arras imputable al precio de la venta y que los demás pagos realizados por la accionante corresponden a cánones de arrendamiento por la ocupación del inmueble y, que reconoce a la actora como arrendataria de su inmueble, tal y como la actora lo señaló en el libelo de demanda.
Señala que la actora no hizo lo necesario para perfeccionar la venta, y, que ella cumplió con las obligaciones establecidas en el contrato entregándole toda la documentación necesaria, incumpliendo la actora, y que la Resolución N° 11 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, publicada en gaceta Oficial, es de fecha 21 de febrero de 2013, posterior al vencimiento del plazo para el cumplimiento del contrato, no siendo retroactiva esta Resolución.
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos contratos suscritos por las partes, quedando demostrado con los mismos la relación que une a las partes, las obligaciones en ellos asumidas, a los cuales este Tribunal les atribuyó pleno valor probatorio, Asimismo, la parte accionante en el lapso correspondiente, procedió a promover –entre otras- prueba de informes concerniente en requerir del BANCO BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL, lo siguiente: PRIMERO: Si consta en sus archivos la aprobación de crédito hipotecario a nombre de EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ BRITO, titular de la cédula de identidad Nro. V-18.280.614; SEGUNDO: En caso de ser positiva la respuesta al punto primero, señale la fecha de aprobación y la cantidad del crédito aprobado; y TERCERO: En caso de ser positivas las respuestas a los puntos primero y segundo, señale los datos del inmueble objeto del crédito aprobado.
Al respecto, en fecha 08 de julio de 2015, se recibió oficio Nº 3859-2015 de fecha 03-07-2015 proveniente del Banco Bicentenario, Banco Universal, mediante el cual informan que la ciudadana Eheirilys Vanesa Rodríguez Brito, titular de la Cédula de Identidad N° V-18.280.641, no registra créditos en la base de datos, a su vez, posee una cuenta identificada con el N° 0175-0473-88-0071329184, en esa institución financiera.
Por su parte, la demandada promovió prueba de informes, consistente en requerir del Registrador de la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, lo siguiente: PRIMERO: Si la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ BRITO, titular de la cédula de identidad Nro. V.-18.280.614, presentó durante el lapso comprendido del 30-08-2012 al 30-12-2012, documento de compra del inmueble distinguido con el número y Letra 2-E, situado en la Planta Piso 2, el cual forma parte del Edificio Nro. 21-11, construido sobre el sector 3, el cual a su vez forma parte del “Conjunto Residencial Ciudad Casarapa, Parce 21” situado en la Urbanización Ciudad Casarapa, Segunda Etapa, Guión A, Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, documento protocolizado en dicha oficina el 18-08-2011, inscrito bajo el Nro. 235.13.8.4454, correspondiente al Libreo de Folio Real del año 2011, propiedad de MARILÚ GARCÍA PÉREZ, cédula de identidad Nro. V.-10.122.452; y SEGUNDO: Si la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ BRITO, ya identificada, presentó toda la documentación exigida por la Ley, para llevar a cabo la compra venta de dicho inmueble.
En tal sentido, en fecha 01 de agosto de 2014, se recibió oficio N° 075-2014, proveniente del Registrador Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, de fecha 30/06/2014, informando que en fecha 31 de enero de 2013, la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ BRITO, presentó documento con el siguiente acto jurídico: Cancelación de Hipoteca de Primer Grado, Venta e Hipoteca de Primer Grado. Asimismo, informó que dicho documento fue anulado conforme al artículo 38 de la Ley del Registro Público y Notariado, en su sistema SAREN, en fecha 01/04/2013. Por último, informan que el trámite citado correspondía al inmueble mencionado en el Oficio N° 364-2014, con la ciudadana Marilú García Pérez, C.I. V-10.122.452 como vendedora y la ciudadana Eheirilys Rodríguez, antes identificada, como compradora, la cual consignó todos los recaudos exigidos por la Ley que los rige para la debida protocolización del mismo.
Ahora bien, la parte actora trajo a los autos contratos de opción de compra-venta, siendo el último suscrito en fecha 30 de agosto de 2012, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 11, Folios 50 al 54, Tomo 350, por el cual convinieron que el precio del inmueble seria por la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00), con un lapso de Noventa (90) días, prorrogables por treinta (30) días, es decir, el plazo para su cumplimiento perecía el día 30 de diciembre de 2012, y así se decide.
Señala el artículo 1.167 del Código Civil: “En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. Conforme a ello, para proponer una pretensión procesal de cumplimiento conforme la citada disposición, el actor siempre, ha de haber cumplido con su obligación. Siendo que, la pretensión de Cumplimiento la tiene quien ha dado cumplimiento estricto a sus obligaciones y no quien ha incumplido con las propias.
Revisados como fueron los alegatos de ambas partes, están contestes en la existencia de los contratos de opción de compra venta, con las obligaciones en ellos asumidas, en el dinero recibido por concepto de arras que es parte de pago del precio acordado para la venta del inmueble propiedad de la parte demandada, que el contrato suscrito cuyo cumplimiento se demanda venció su prórroga en diciembre de 2012 y, que la actora es arrendataria del inmueble de marras, pagando un canon de arrendamiento mensual de Bs.2.000,oo Concluyendo quien aquí decide con las pruebas aportadas por las partes: prueba de Informes a al Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda informando que en fecha 31 de enero de 2013, la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ BRITO, presentó documento con el siguiente acto jurídico: Cancelación de Hipoteca de Primer Grado, Venta e Hipoteca de Primer Grado. Asimismo, informó que dicho documento fue anulado conforme al artículo 38 de la Ley del Registro Público y Notariado, en su sistema SAREN, en fecha 01/04/2013. Por último, informan que el trámite citado correspondía al inmueble mencionado en el Oficio N° 364-2014, con la ciudadana Marilú García Pérez, C.I. V-10.122.452 como vendedora y la ciudadana Eheirilys Rodríguez, antes identificada, como compradora, la cual consignó todos los recaudos exigidos por la Ley que los rige para la debida protocolización del mismo. y al BANCO BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL en el cual informan que la ciudadana Eheirilys Vanesa Rodríguez Brito, titular de la Cédula de Identidad N° V-18.280.641, no registra créditos en la base de datos, a su vez, posee una cuenta identificada con el N° 0175-0473-88-0071329184, en esa institución financiera, que la parte actora no cumplió con su obligación asumida en el contrato de opción de compra-venta con vencimiento el 30 de diciembre de 2012, pues procedió a introducir el documento de venta del inmueble de marras pasado un mes de vencida la prórroga del contrato, conforme a la cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta que venció el 30 de diciembre de 2012, razón por la cual la presente demanda no puede en derecho, Y ASI SE DECIDE.
Observándose en el caso bajo análisis, que la propia parte actora, quien tenía que realizar actos a los fines de lograr la ejecución del contrato- no lo hizo, ya que transcurrido un (01) mes del vencimiento de la prórroga del contrato de opción de compra venta fue que introdujo los documentos en el Registro Subalterno correspondiente, quedando demostrado que incumplió con su obligación; en razón de lo cual, se debe concluir que la firma del contrato definitivo de venta, no pudo llevarse a cabo por causas imputables a la compradora; y en consecuencia, no podría hoy la actora pretender el cumplimiento de un contrato, el cual, justamente ella ha incumplido. Por lo que concluye esta juzgadora que la pretensión incoada por la actora no puede prosperar, debiendo forzosamente declarar sin lugar la demanda incoada. Así se decide.

V
PARTE DISPOSITIVA

En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ, en contra de la ciudadana MARILU GARCIA PEREZ, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los cinco (05) días del mes de octubre de 2015.- 205 años de Independencia y 156° años de Federación.
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA

IDALINA PATRICIA GONCALVES
En la misma fecha, siendo las 02:30 p.m, se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA

IDALINA PATRICIA GONCALVES

FBB/IPG/nmaggio