TSJ Regiones - Decisión

Republica Bolivariana de Venezuela

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
205º y 156º

Asunto: AP11-V-2015-001183
Sentencia Interlocutoria
Con Fuerza Definitiva
(En su Lapso)
De las Partes
Parte Demandante: Ciudadano Pedro Antonio Tagliafico Goite, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-2.900.584
Abogado Asistente de la Parte Demandante: Ciudadano Jehn Hutchings, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 129.694.
Parte Demandada: Sociedad Mercantil Conpao 3000, C.A, inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 19 de Febrero de 2003, bajo el Nº 69, Tomo 6-A-Cto., de los Libros respectivos, representada por los ciudadanos Ciro Alejandro Espinoza Grisolia y Manuel Ángel Espinoza Tellería, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos.V-3.183.8247 y V-5.537.495, en su condición de Presidente y Vicepresidente, respectivamente.
Apoderados de la Parte Demandada: No tiene apoderado constituido en autos.
Motivo: Desalojo.

De la Síntesis de los Hechos
Por recibido en fecha 17 de Septiembre de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, libelo de demanda contentivo de la pretensión por Desalojo incoada por el ciudadano Pedro Tagliafico, asistido por el abogado Jehn Hutchings contra la Empresa Conpao 3000 C.A, en nombre de su Presidente, ciudadano Ciro Alejandro Espinoza Grisolia.
Habiendo correspondido el conocimiento del presente asunto, previa distribución, a este Juzgado, a los efectos de emitir pronunciamiento sobre su admisión o no, éste Director del proceso observa:
Del contenido del escrito libelar se evidencia que el actor asistido de abogado, sostiene que es propietario del inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda, Tipo 1DE, distinguido con las siglas 15-C, del Edificio 1, Nivel 5, Módulo AB, del Edificio Residencias La Hacienda, ubicado frente a la Plaza Tamanaco en la Intersección de la Avenida Principal de la Urbanización Las Mercedes, hoy José Martí, con Calle Veracruz de dicha Urbanización, Jurisdicción del Municipio Baruta, conforme consta de testamento otorgado el 11 de Febrero de 1998, en la Ciudad de Cabriola, República Italiana, notariado, apostillado y traducido por Interprete Público, autorizado por la República Bolivariana de Venezuela.
Del mismo modo infiere que en fecha 01 de Mayo de 2009, el entonces propietario del referido inmueble, Giuliano Bartolozzi, de nacionalidad Italiana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Número E-82.271.214, hoy de cujus, celebró un contrato de arrendamiento privado con la Empresa Mercantil Conpao 3000, C.A, representada por los ciudadanos Ciro Alejandro Espinoza Grisolia y Manuel Ángel Espinoza Tellería, con un plazo fijo contado desde el 01 de Junio de 2009 hasta el 31 de Mayo de 2010, sin que pudiera ser prorrogado, salvo que mediara voluntad expresa, lo cual no ocurrió y por ello el contrato debió llegar a su feliz culminación, quedando obligada la arrendataria a entregarlo el primer día hábil siguiente a la fecha de vencimiento al arrendatario o a quien sus derechos represente, debidamente desocupado, en las mismas buenas condiciones, buen estado, limpio de basura y desperdicios tal como declararon recibirlo e igualmente solvente en todos los servicios contractuales referentes al mismo, con una multa por retardo o demora de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 250,00) diarios por concepto de daños y perjuicios hasta el día en que se verifique tal entrega material y quedando facultado el arrendador solicitar su desocupación judicial
Afirma en su escrito libelar que en el transcurso de los meses de Octubre y Noviembre de 2014, les envió sendas cartas explicativas de la situación y la necesidad de ocupar el inmueble en comento, hecho este que se repitió durante los meses de Enero hasta Abril de 2015, sin que hasta la fecha hayan dado señal alguna de querer resolver la situación y que en razón de todo lo anterior es que procede a demandar por Desalojo a la Empresa Conpao 3000, C.A, en nombre de su Presidente, ciudadano Ciro Alejandro Espinoza Grisolia, fundamentando su pretensión en los Artículos 55 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el Literal “G” del Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario y en armonía con los Artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.185 del Código Civil.
Al respecto considera oportuno éste Juzgador citar el contenido de los Artículos 2, 3 y 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, N° 929, publicado según Gaceta Oficial Nº 10.418 del 23 de Mayo de 2014, en la forma siguiente:
“Artículo 2°.- A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público”
“Artículo 3°.- Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas”
“Artículo 4°.- Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados”

Con vista a lo anterior se infiere que si bien el objeto del contrato de alquiler sobre el bien de marras se refiere única y exclusivamente para el uso de oficina de lícito comercio, cierto es también que el inmueble alquilado entra en los supuestos de exclusión del ut supra Artículo 4 de la Ley Especial de Locales Comerciales, ya que como lo indica el mismo demandante en el libelo y el referido contrato de arriendo en cuestión, este se corresponde con un Apartamento destinado a vivienda, por consiguiente mal puede demandar su desalojo conforme los Artículos 2, 3 y 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y en razón de ello es necesario destacar el contenido de los Artículos 4, 96 y 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pautan que:
“Artículo 94.- Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Subrayado de este Juzgado)
“Artículo 96.- Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 9.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10…” (Énfasis añadido)
“Artículo 98.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil...” (Resaltado de este Juzgado)

Siendo esta la Ley aplicable al presente asunto, se destaca que estas normas, conforme lo establecido en el Artículo 6 de la Ley previamente citada, son de obligatorio cumplimiento por ser de orden público, tal como lo expresa textualmente en la forma siguiente:
“…Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República. A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley…”

De igual manera señala el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de Mayo de 2011, bajo el Nº 39.668, en sus Artículos 5 y 10, lo siguiente:
”Artículo 5.- Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Habitat y Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…”
“Artículo 10.- Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes vara hacer vales sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes...” (Subrayado de este Despacho).

Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, aplicables en esta asunto, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, que el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del Artículo 10 transcrito ut retro, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurada una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo y una vez verificado este se hace optativo acudir a la vía jurisdiccional.
Aunado a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación, que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, deberán intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el Artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el Artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la Jurisdicción Ordinaria Civil.
Esto es así, por cuanto la doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal de Justicia, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, como así lo dejó sentado en Sentencia Nº 776 de fecha 18 de Mayo de 2001, emanada de la Sala Constitucional, en la cual se instituyó:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso (…) Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción (…) Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”

Así las cosas se observa que a la pretensión ejercida por parte accionante asistido de abogado, no se acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas al que se ha hecho referencia anteriormente y como quiera que la misma es derivada de una relación arrendaticia sobre un inmueble destinado a vivienda, él no debió haber accionado directamente omitiendo este paso, a los Órganos Jurisdiccionales. Así se decide.
Con vista a lo anterior forzoso es concluir en que en el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los Artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los Artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, lo cual hace que la presente demanda sea inadmisible. Así se decide.
De la Dispositiva
Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: Inadmisible la demanda por Desalojo incoada por el ciudadano Pedro Tagliafico, asistido por el abogado Jehn Hutchings contra la Empresa Conpao 3000 C.A, en la persona de su Presidente, ciudadano Ciro Alejandro Espinoza Grisolia, ampliamente identificados al inicio de esta decisión.
Segundo: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión.
Regístrese, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Veintitrés (23) días del mes de Septiembre de Dos Mil Quince (2015). Años: 205° y 156°.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA TITULAR
ABG. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. DIOCELIS PÉREZ BARRETO
En la misma fecha anterior, siendo las 12:13 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión,
LA SECRETARIA TITULAR

ABG. DIOCELIS PÉREZ BARRETO
JCVR/DJPB/PL-BCA
ASUNTO Nº AP11-V-2015-001183
DESALOJO ARRENDATICIO