TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
205º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2015-001200
Sentencia Interlocutoria
Con Fuerza Definitiva
(En su Lapso)
DE LAS PARTES DE AUTOS
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil NUROJACO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27 de Abril de 1971, bajo el Nº 04, Tomo 53-A, cuyo cambio de denominación a Compañía Anónima, consta en Asamblea inscrita ante el referido Registro Mercantil, en fecha 24 de Diciembre de 2004, bajo el Nº 8, Tomo 218-A-Sgdo., y subsiguientes modificaciones en fecha 26 de Diciembre de 2014, bajo el Nº 128, Tomo 85-A-Sgdo., y aclaratoria en fecha 13 de Enero de 2015, bajo el Nº 57, Tomo 225-A-Sgdo., de los Libros de Autenticaciones respectivos, representada por los ciudadanos IVÁN ANDRÉS HERNÁNDEZ RÍOS, JOSÉ MANUEL ASCENCAO ABREU y LEONARDO FILIPE TELES, venezolanos los dos (2) primeros y portugués el último, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-14.890.284, V-14.485.029 y E-82.028.024, en su condición de Directores, respectivamente.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSÉ RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 49.542.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano ORESTE BOCCO DE STEFANO, Italiano, mayor de edad de este domicilio, titular de la Cedula de Identidad Número E-53109 y la Sociedad Mercantil COMPAÑIA REAL DE LAS INDIAS OCCIDENTALES, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de Abril de 2007, bajo el Nº 33, Tomo 1551-A-2007, en la persona del ciudadano GIOVANNI BOCCO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-21.414.637, en su condición de Administrador.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: No tienen apoderado constituido en autos.
MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio.

DE LA SÍNTESIS DE LOS HECHOS
Por recibido en fecha 21 de Septiembre de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, libelo de demanda contentivo de la pretensión incoada por el ciudadano José Rafael Quintero Contreras, en su condición de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil NUROJACO, C.A., contra el ciudadano ORESTE BOCCO DE STEFANO y contra la Sociedad Mercantil COMPAÑIA REAL DE LAS INDIAS OCCIDENTALES, C.A., por Retracto Legal Arrendaticio.
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa, previa distribución de ley, a este Juzgado, a los efectos de emitir pronunciamiento sobre su admisión o no, éste Director del proceso observa:
Del contenido del escrito libelar se evidencia que el apoderado de la parte accionante sostiene que su representado en fecha 03 de Noviembre de 2004, celebró un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 89, Tomo 212 de los Libros de Autenticaciones respectivos, con el ciudadano GIOVANNI GIUSEPPE BOCCO TARTAGLIONE, en su condición de Administrador del inmueble propiedad del ciudadano ORESTE BOCCO DE STEFANO, constituido por un local comercial con Ciento Cincuenta y Siete Metros Cuadrados (157 mts.2) y su correspondiente mezzanina de Ciento Setenta y Dos Metros Cuadrados (172 mts.2) aproximadamente, identificado en la Planta Baja con la Letra “E” del Edificio denominado “149”, ubicado este en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.
Del mismo modo alega que su mandante en fecha 09 de Marzo de 2005, celebró un contrato de arrendamiento autenticado ante la misma Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 73, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones respectivos, con las mismas personas natural y jurídica, sobre un inmueble constituido por un local comercial con Noventa y Cinco Metros Cuadrados (95 mts.2) ubicado en la mezzanina del local identificado con la Letra “D”, del Edificio “149” en comento.
En este orden indica que posteriormente, en fecha 10 de Agosto de 2007, ante la referida Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 57, Tomo 149 de los Libros de Autenticaciones respectivos, que la Empresa DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A., le cedió contractualmente a su representada en calidad de arrendamiento los locales señalados anteriormente, integrados en uno solo.
Concluyen indicando que en fecha 15 de Abril de 2015, por intermedio de uno de los Directivos de su patrocinada, se enteró que en fecha 03 de Agosto de 2008, mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 16, Tomo 1, Protocolo Primero, el ciudadano ALBERTO I. BENSHIMOL, en su carácter de apoderado del ciudadano ORESTE BOCCO DE STEFANO, dio en venta a la Sociedad Mercantil COMPAÑÍA REAL DE LAS INDIAS OCCIDENTALES, C.A., el inmueble del cual es arrendataria su representada desde hace más de treinta y seis (36) años, según se evidencia de Autorización emanada de la Administración de Hacienda, de fecha 29 de Agosto de 1979, sin respetar su derecho de preferencia ofertiva que le concede la Ley para el caso de que el propietario del inmueble decidiere dar en venta el mismo, se le ofrezca en primer lugar a la persona, bien sea natural o jurídica, que lo ocupa en calidad de inquilino, para que manifieste su voluntad de adquirirlo o no y en caso contrario dejarlo libre de vender a un tercero, cosa que no ocurrió y es por todo lo anterior que procede a demandar por Retracto Legal Arrendaticio a estos últimos, fundamentando su pretensión en los Artículos 38, 39 y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
Al respecto considera oportuno éste Juzgador citar el contenido de los Artículos 38, 39 y 43 eiusdem, en la forma siguiente:
“Artículo 38.- En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. (…)” (Subrayado Añadido)
“Artículo 39.- En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación” (Énfasis del Tribunal)
“Artículo 43.- En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”

Sobre la interpretación analógica de estos supuestos, éste sentenciador destaca el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 260 del 20 de Mayo de 2005, reiterado en la actualidad, donde dejó sentado que:
“…Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia. Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece…” (Reseña de este Despacho)

Nótese, pues, que de la interpretación de las normas y jurisprudencia ut supra, se tiene que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario, en este caso, de locales comerciales, están: 1º) La venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, 2º) La existencia de un contrato de arrendamiento y 3º) La circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho. El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble en virtud de tal título.
Ahora bien, entre los otros requisitos que también debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, se resumen así: 1°) Tener más de dos (2) años ocupando el bien inmueble en cuestión, 2°) Que se encuentre solvente en los pagos, 3°) Que satisfaga las aspiraciones del propietario y 4º) Que ejerza el derecho al retracto legal arrendaticio, dentro de un lapso de seis (6) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente y a los fines de verificar si estos supuestos se encuentran cumplidos para su admisibilidad, se infiere previamente que:
De acuerdo con el Maestro PIERO CALAMANDREI, la improponibilidad consiste en el análisis que hace el Juez a fin de que el Órgano Judicial pueda acoger la demanda del reclamante y con ello satisfacer el derecho de acción que éste ejercita, es preciso que ese Órgano se convenza de que tal derecho existe concretamente y para convencerse de ello es necesario que verifique la existencia en concreto de estos requisitos constitutivos de la acción; existencia que constituye el mérito de la demanda, que el debe examinar para valorar su fundamento y para establecer, por consiguiente si la misma merece ser acogida y en base a ello observa objetivamente lo que sigue:
En lo que respecta al primero de los requisitos, esto es, tener más de dos (2) años ocupando el inmueble arrendado como inquilina del mismo, observa éste Juzgador que la representación de la parte actora esgrimió como fundamento de su pretensión que en fecha 03 de Noviembre de 2004, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano GIOVANNI GIUSEPPE BOCCO TARTAGLIONE, en su condición de Administrador del inmueble propiedad del ciudadano ORESTE BOCCO DE STEFANO, sobre el local comercial identificado en la Planta Baja con la Letra “E”, del Edificio denominado “149”, ubicado este en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital; que su mandante en fecha 09 de Marzo de 2005, celebró un contrato de arrendamiento con las mismas personas natural y jurídica, sobre el local comercial identificado con la Letra “D”, del referido Edificio y que en fecha 10 de Agosto de 2007, la Empresa DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A., le cedió contractualmente a su representada en calidad de arrendamiento los locales señalados anteriormente, integrados en uno solo, sosteniendo que tiene más de treinta y seis (36) años como inquilina de los mismos, por lo cual hay la presunción de existencia de la relación contractual que encuadraría en el primero de dichos requisitos. Así se Decide.
No obstante lo anterior, también se observa que el segundo de los referidos requisitos no se verifica de autos, toda vez que alegar haber tenido conocimiento de la venta en cuestión para el mes de Abril de 2015 y los recibos de pago consignados a tales efectos corresponden a los meses de Diciembre de 2006 a Mayo de 2008, pues se entiende que de no haber tenido tal conocimiento la solvencia debe someterse a la actualidad, cuya situación obra en su contra. Así se Decide.
En cuanto al tercero y cuarto de los indicados requisitos, también se deduce que de autos no se determina en cabeza de cual de sus Directivos y la forma en que ocurrió haberse enterado alguno de ellos de la venta de los locales ut retro a un tercero y al no constar prueba alguna que dé asidero de que la accionante haya tenido conocimiento del negocio jurídico celebrado, ello impide tener certeza sobre el tiempo a partir del cual debe tomarse el lapso de seis (6) meses que le concede la Ley Especial, para ejercer tal retracto, tomando en consideración que esta última situación de enterarse de la venta sin que medie la notificación no está contemplada en la Ley y que el registro de la venta que se cuestiona data del 03 de Enero de 2008, por consiguiente tampoco se configuran los requisitos en referencia. Así se Decide.
Con vista a lo anterior y como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, exige que, previo al ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, el demandante cumpla de manera concurrente con cada uno de los requisitos de admisibilidad necesarios para ello, ya que una vez verificado estos por el Tribunal de Instancia se hace optativo deducir la vía jurisdiccional ordinaria civil instaurada y en caso contrario dispondrá su rechazo.
Esto es así, por cuanto la doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por la parte demandante, como así se dejó sentado en Sentencia Nº 776 de fecha 18 de Mayo de 2001, emanada de la Sala Constitucional, en la cual se instituyó:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso (…) Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción (…) Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”

Con vista a lo anterior forzoso es concluir en que en el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no cumplió previamente a la interposición de la demanda con los requisitos contemplados en los Artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a locales comerciales, lo cual hace que la presente demanda sea inadmisible. Así se Decide.
DE LA DISPOSITIVA
Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos en el presente fallo, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Inadmisible la demanda por Retracto Legal Arrendaticio incoada por el abogado José Rafael Quintero Contreras, en su condición de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil NUROJACO, C.A., contra el ciudadano ORESTE BOCCO DE STEFANO y contra la Sociedad Mercantil COMPAÑIA REAL DE LAS INDIAS OCCIDENTALES, C.A., ampliamente identificados al inicio de esta decisión.
SEGUNDO: No hay especial condenatoria en costas dada la naturaleza de esta decisión.
Regístrese, notifíquese a la parte actora, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 de la Norma Procesal.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiocho (28) días del mes de Septiembre de Dos Mil Quince (2015). Años: 205° y 156°.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA TEMPORAL.,
ABG. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En la misma fecha anterior, siendo las 09:56 a.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER

JCVR/AJMB/PL-BCA
ASUNTO Nº AP11-V-2015-001200
RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO